Runder Tisch Sitzung am 27. November 2018, von 19:30 Uhr bis 21:20 Uhr, im Festsaal des Rathauses Protokoll

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1 Sanierung Leer-Weststadt Runder Tisch Sitzung am 27. November 2018, von 19:30 Uhr bis 21:20 Uhr, im Festsaal des Rathauses Protokoll Vorstand Runder Tisch: Herr Kermann Herr Kräussl-Pustelnik Herr Weßels (Vorstandssprecher) Herr Frey Herr Akkermann Frau Klausing Frau Wienekamp Frau Fresemann Frau Wilke Anwesende Stadt Leer/Sanierungsmanagement: Herr Nesvera (Stadt Leer) Frau Strack (re.urban) Herr Tautz (GFS) Frau Bruns (GFS) Frau Kütemeier (GFS/Protokollführerin) Teilnehmer: Siehe beiliegende Teilnehmerliste 1. Begrüßung Herr Weßels eröffnet die Sitzung und begrüßt die Anwesenden. 2. Protokoll der letzten Sitzung Einwände und Anmerkungen aus der Runde: a) Der Beschluss zu der maximalen Gebäudetiefe ist nicht klar wiedergegeben worden. Die Formulierung erweckt den Eindruck, dass der gefasste Beschluss negativ ist. Die Beschlussfassung soll ohne die Spiegelstriche in einem Satz wiedergegeben werden. Folgende neue Formulierung wird beschlossen: Bei drei Gegenstimmen wurde eine maximale Gebäudetiefe von 15 m ausgehend von der Baulinie beschlossen. b) Wortmeldungen sollen namentlich nicht festgehalten werden, außer es handelt sich um Funktionsträger. 1

2 Sanierung Leer-Weststadt Das Protokoll ist unter Vorbehalt der Einarbeitung der vorgenannten Anmerkungen bei drei Gegenstimmen genehmigt worden. 3. Bericht des Vorstandes Herr Weßels berichtet, dass sich der Vorstand des Runden Tisches zur Vorbereitung der Tagesordnung getroffen hat. Im Mai 2019 sollen Neuwahlen der Vorstandsmitglieder für den Vorstand des Runden Tisches und der Sanierungskommission stattfinden. Herr Weßels erläutert, dass der vorgelegte Rahmenplan nicht nach jeder Sitzung durch die aktuell gefällten Entscheidungen des Runden Tisches zu den Empfehlungen aktualisiert werden kann. Am Ende des Prozesses der Erarbeitung des Rahmenplans wird dieser in aktualisierter Fassung vorgelegt und vom Runden Tisch abschließend darüber abgestimmt. Danach kann der Rahmenplan an die Politik weiter gebracht werden. In der letzten Sitzung wurde kritisiert, dass sich bisher gefasste Beschlüsse in der Karte nicht wiederfinden. Die Karte hat den Stand des Rahmenplanentwurfes (März 2018), vor einem abschließenden Beschluss zum Rahmenplan erfolgt eine Überarbeitung von Text und Karte. 4. Diskussion des Rahmenplan-Entwurfes 4.1 Situation Wohnraumversorgung in der Stadt Leer Frau Strack berichtet über die Situation der Wohnraumversorgung in Leer. Die Präsentation ist als Anlage dem Protokoll beigefügt. In Bezug auf die Folie 13 der Präsentation wird gefragt, ob die fertiggestellten Wohnungen ausreichend sind. Frau Strack antwortet, dass es schwer zu sagen ist, ob die Zahl der errichteten Wohnungen ausreicht. Zur zukünftigen Entwicklung des Wohnungsmarktes können zum jetzigen Zeitpunkt keine Aussagen getroffen werden. Die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum bleibt weiterhin bestehen. Wohnungen im hochpreisigen Bereich sind sehr viele gebaut worden, fügt ein Teilnehmer hinzu. Es müsste in den nächsten Jahren mehr bezahlbarer Wohnraum errichtet werden. Herr Kermann berichtet, dass der Bauverein keinen marktbedingten Leerstand zu verzeichnen hat. Die Fluktuation der Mieter des Bauvereins liegt deutlich unter 10 %. Es gibt eine hohe Nachfrage an preiswerten Wohnungen für Senioren. Herr Tautz erklärt, dass die sich aus dem Einsatz von Wohnraumfördermitteln (Darlehen des Landes Niedersachsen) ergebende Mietobergrenze in Höhe von 5,60 /m² aus Sicht des Sanierungsmanagements bei Modernisierung von Mietwohnungen in der Weststadt zu hoch ist. Ziel sei es daher, durch den Einsatz der Städtebaufördermittel den Mietanstieg zu begrenzen. Herr Weßels merkt an, dass eine Nachverdichtung in Leer-Weststadt keine Lösung für die Krise auf dem Wohnungsmarkt in Leer ist. Ein Teilnehmer erkundigt sich nach der Anzahl der Förderanträge für sozialen Wohnungsbau in Leer. 2

3 Sanierung Leer-Weststadt Herr Tautz betont, dass trotz des Angebotes der derzeitigen Fördermittel es für private Investoren lukrativer ist freifinanzierten Wohnraum zu errichten. Bis dato sind daher nur wenige Anträge gestellt, allerdings plant das Land die Förderbestimmungen im kommenden Jahr deutlich zu verbessern. Herr Kermann berichtet, dass der Bauverein sich trotz zinsfreier Darlehen gegen eine Förderung entschieden hat, weil die mit der Förderung verbundenen Risiken zu hoch sind. Es ist kein Anreiz für die Investoren gegeben. Die Informationen zur Wohnraumversorgung enthalten lediglich eine Beschreibung des Zustandes und bedürfen daher keiner Beschlussfassung. 4.2 Wohnungspolitische Leitlinie (Kap. 3.2 Rahmenplan-Entwurf, Seite 9-12) Das Kapitel 3.2 des Rahmenplans - Ziele der Weiterentwicklung - (Anlage Präsentation Seiten 18 bis 20) wird mit einer Gegenstimme beschlossen. Zu Kapitel 3.3 Handlungsbedarf zur Weiterentwicklung des Wohnungsmarktes (Anlage Präsentation S.21) und Kapitel 3.4 Notwendige Maßnahmen (Anlage Präsentation S.22) wird eine Änderung in Kapitel 3.4 Notwendige Maßnahmen vorgeschlagen: Hierfür: Prüfung der Nachverdichtungspotentiale und der Anforderungen an eine mögliche Nachverdichtung auf Potentialflächen, wie in der Karte ausgewiesen (vgl. Städtebauliche Leitlinie) Die Kapitel 3.3 und 3.4 des Rahmenplan-Entwurfes (Anlage Präsentation S.21 und S.22) werden mit einer Gegenstimme und einer Enthaltung beschlossen. Der Punkt 3.5 Einsatz von Wohnraum- und Städtebaufördermittel für die Gebäudemodernisierung wurde mit 6 Enthaltungen beschlossen. 4.3 Lärmschutz entlang des Stadtrings (Kap Rahmenplan-Entwurf, Seite 22/23) Herr Tautz erläutert die Lärmschutzproblematik des Stadtrings (B70). Da es sich um eine Bundesstraße handelt, liegt die Zuständigkeit bei der Niedersächsischen Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr in Aurich. Dies betrifft nicht nur bauliche Maßnahmen sondern auch die Reduzierung der Geschwindigkeit. Aktuell sichert die Stadt sich Flächen, wenn es im Bereich des Burfehner Weges zu Verkäufen kommt, um die Möglichkeit zur Errichtung einer Lärmschutzwand zu schaffen. Frau Fresemann spricht sich für Zuschüsse bei der Umsetzung von Schallschutzmaßnahmen im privaten Bereich aus. Er wird vorgeschlagen, das Ziel Geschwindigkeitsreduzierung als vorrangig einzustufen. Bei einer Gegenstimme wird beschlossen, das Kapitel Lärmschutz entlang des Stadtrings (B70) wie folgt zu formulieren: Im Zusammenhang der Beteiligungsaktionen wurden als mögliche Maßnahmen des Lärmschutzes Reduzierung der zulässigen Geschwindigkeit Errichtung einer Lärmschutzwand Einbau von Flüsterasphalt Förderung von privaten Lärmschutzmaßnahmen 3

4 Sanierung Leer-Weststadt 4.4 Verkehrsführung motorisierter Verkehr (Kap Rahmenplan-Entwurf, Seite 18-21) Die Runde beschließt, die Diskussion dieses Kapitels auf die nächste Sitzung zu vertagen. 5. Verschiedenes Ein Teilnehmer verliest einen Antrag zur maximalen Gebäudetiefe und erläutert diesen. Herr Weßels bedankt sich für die ausführliche Darlegung. Der Antrag ist zur Kenntnis genommen worden und wird mit seiner Zustimmung als Anlage 1 dem Protokoll beigefügt. Ein Teilnehmer äußert sich besorgt über den Umgangston in der letzten Sitzung. Es wird angemerkt, dass mehrere Punkte zur Erschließung und den Potentialflächen noch überarbeitungsbedürftig sind und der Diskussion bedürfen. Herr Weßels hält fest, dass sich die Tagesordnung der nächsten Sitzung an den Kapiteln des Rahmenplan-Entwurfes orientieren wird, damit die Übersichtlichkeit sicher gestellt ist. Herr Weßels schließt die Sitzung um Uhr. 6. Termine Runder Tisch: , , jeweils um Uhr 4

5 Sanierung Leer-Weststadt Anlage 1 5

6 Runder Tisch Leer Weststadt Herzlich willkommen Leer Weststadt 1

7 Tagesordnung (1) Begrüßung (2) Protokoll der letzten Sitzung (3) Bericht des Vorstands (4) Diskussion des Rahmenplan-Entwurfes (4.1) Situation Wohnraumversorgung in der Stadt Leer (4.2) Wohnungspolitische Leitlinie (Kap. 3.2 Rahmenplan-Entwurf, Seite 9-12) (4.3) Erschließung Lärm (Kap Rahmenplan-Entwurf, S. 22/23) Verkehrsführung und ressourcenschonende Mobilität (Kap und Rahmenplan Entwurf, Seite und Seite 22) Erneuerung von Erschließungsanlagen (Kap Rahmenplan-Entwurf, Seite 22) Qualität im Öffentlichen Raum (Kap Rahmenplan-Entwurf, Seite 22) (4.4) Freiflächen (Kap Rahmenplan-Entwurf, Seite 23/24) und Möblierung (Kap Rahmenplan-Entwurf, Seite 25) (4.5)Gemeinbedarfseinrichtungen / Quartiersmitte (Kap Rahmenplan-Entwurf Seite 25/26) Leer Weststadt 2

8 Tagesordnung (5) Verschiedenes (6) Termine Leer Weststadt 3

9 (4.1) Situation Wohnraumversorgung in der Stadt Leer Wohnraumversorgungskonzept 05/2016 Auswertung Statistik NLS (11/2018) Leer Weststadt 4

10 Immobilienmarkt / Mietwohnungsmarkt In Niedersachsen gilt die Mietpreisbremse seit dem 1. Dezember 2016 in zwölf Städten/Gemeinden sowie auf den ostfriesischen Inseln. Hier ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet. Quelle: NBank - Analyse zur Festlegung der Gebietskulisse für eine Mietbegrenzungsverordnung in Niedersachsen Leer Weststadt 5

11 Immobilienmarkt / Mietwohnungsmarkt NBank - Analyse zur Festlegung der Gebietskulisse für eine Mietbegrenzungsverordnung in Niedersachsen überdurchschnittlich stark steigende Mieten überdurchschnittlicher Abstand zwischen Bestands- und Wiedervermietungsmiete überdurchschnittliche Mietbelastung Mietbelastung bezogen auf Einkommen überdurchschnittlich unzureichende Neubautätigkeit bei wachsender Wohnbevölkerung Prognose einer überdurchschnittliche Deckungslücke im Geschosswohnungssegment 2020 Anteil preisgünstiger Mietwohnungen unterdurchschnittlich geringe Leerstandsquote bei hoher Nachfrage angespannter Wohnungsmarkt Leer Weststadt 6

12 Immobilienmarkt / Mietwohnungsmarkt Stadt Leer ist eine von 12 (Festland-)Kommunen in Niedersachsen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen zum jetzigen Zeitpunkt besonders gefährdet ist Mietniveau im regionalen Vergleich relativ hoch 2005 bis 2014: Anstieg der durchschnittlichen Marktmiete (Neuvermietung) von 4,70 auf 6,50 /m² Unterdurchschnittlicher Anteil an preiswerten Wohnungen (Miete unterhalb KdU) (mind. 11,9% - Leer: 0-8,5%) Unterdurchschnittlicher Leerstand im Mehrfamilienhaus-Segment: 2,7% angemessen darunter angespannt / Leer: < 1,36% Preisniveau im EFH-Segment im regionalen Vergleich sehr hoch 2010 bis 2014: Anstieg der mittleren Kaufpreise von auf /m² Leer Weststadt 7

13 Demografische Entwicklung Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2015 in % Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen. Darstellung: re.urban. Leer Weststadt 8

14 Demografische Entwicklung Leer Weststadt 9

15 Entwicklung Haushalte 80% 73% 74% Definition Haushalte: gemeinsam wirtschaftende Haushalte Leer Weststadt 10

16 Wohnungsangebot gut die Hälfte der (2017) Wohnungen befindet sich in Einfamilienhäusern drei Viertel aller Wohnungen haben vier oder mehr Räume; fast zwei Drittel aller Wohnungen sind mindestens 80 m² groß Zahl der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum nach Größe in m² (2011 Zensusdaten) in Wohn- und Nichtwohngebäuden nach Anzahl der Räume (2017) / % % 992 6% % 1 Raum 2 Räume 3 Räume % 4 Räume 5 Räume > 80 m² > 4 Räume % % 6 Räume 7 u.m. Räume Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen. Darstellung: re.urban. Leer Weststadt 11

17 Bauaktivität Baufertigstellungen 2013 bis 2017 je Einwohner 45,0 40,0 35,0 37,2 40,2 30,0 25,0 20,0 15,0 15,8 16,8 17,3 20,6 21,9 27,2 27,3 27,8 28,6 Landkreis Leer 10,0 5,0 0,0 Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen. Darstellung: re.urban. Leer Weststadt 12

18 Bauaktivität Zahl der fertiggestellten Wohnungen nach Bauart in der Stadt Leer Wohnungen insgesamt**... in neuen EFH... in neuen ZFH... in neuen MFH in Nichtwohngbd./ Baumaßnahmen im Bestand* Daten der Stadt Leer Gegenüberstellung Daten LSN / amtliche Statistik Daten Bauordnung Stadt Daten Bauordnung basieren auf Meldungen der Bauherren sowie jährliche Überprüfung (Überhanglisten Baugenehmigungen) zeitlicher Verzug möglich (Stichtag = Eingang der Meldung bzw. Eingabe in System) Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen. Stadt Leer. Darstellung: re.urban. Leer Weststadt 13

19 Bezahlbare Wohnungen Wohnraumversorgung für einkommensschwache Haushalte Ca. 600 mit Fördermitteln errichtete Wohnungen (davon 183 Altenwohnungen AW) 80 % (ohne AW) sind größer als 60 m² = angemessen für mind. 3 Personen für ca. 1/3 der Wohnungen liegt die Miete innerhalb der MOG für Leistungsempfänger Anzahl Wohnungen mit Zweckbindung in der Stadt Leer Altenwohnungen sonst. Wohnungen Quelle: Stadt Leer. Darstellung: re.urban. Leer Weststadt 14

20 Bezahlbare Wohnungen Wohnraumversorgung für einkommensschwache Haushalte 1. Haushalte mit niedrigen Einkommen ca. 670 Haushalte die Wohngeld erhalten fast 500 Studierende am Hochschulstandort Leer ca Seniorenhaushalte, die zur Miete wohnen + Bezieher niedriger Arbeitseinkommen (z.b. Berufsanfänger, Mini-/Multi-Jobber,..) 2. Bezieher von Mindestsicherungsleistungen ca Bedarfsgemeinschaften im SGB II Bezug (Grundsicherung für Arbeitsuchende) fast 500 SGB XII-Haushalte (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) ca. 130 Haushalte mit Leistungen nach AsylbLG Quelle: Wohnraumversorgungskonzept Leer Weststadt 15

21 Immobilienmarkt / Mietwohnungsmarkt Wohnraumbedarf - Qualitative Merkmale Einschätzung durch örtliche Akteure im Rahmen des WRVK 2016 junge Familien fragen Bauland / EFH im städtischen Umfeld nach Senioren suchen barrierearmen Wohnraum in zentraler Lage sowohl in kleinen MFH-Häusern als auch in Form von EFH (z.b. Bungalows) junge Paare / Singles fragen sehr unterschiedliche Wohnformen in zentraler Lage nach Kapitalanleger, Singles, junge Paare mit hohem Einkommen suchen hochwertige Wohnungen (Eigentum) Haushalte mit geringem Einkommen (1.300 bis ) fragen bezahlbare Mietwohnungen nach alle Nachfragen sind aktuell nur schwer / nicht bedienbar Quelle: Wohnraumversorgungskonzept Leer Weststadt 16

22 Grenzen der Umsetzung Verfügbarkeit von Bauland vorhandene Flächenpotenziale unterliegen zum Teil Restriktionen aufgrund mooriger Untergründe erhöhte Aufwendungen für Gründungs- und Erschließungsmaßnahmen erforderlich zum Teil erhebliche Erschließungsaufwände (keine tragfähige Infrastruktur) weitere Restriktionen (geomorphologische Lage, naturräumliche Gegebenheiten) Die Perspektiven, durch Neuausweisungen in größerem Umfang (preiswertes) Bauland zu schaffen, sind somit sehr eingeschränkt. Quelle: Wohnraumversorgungskonzept Leer Weststadt 17