MANAGEMENT SUMMARY. LoGe Die erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete in Deutschland. Eine Studie der Logivest GmbH

Transkript

1 MANAGEMENT SUMMARY LoGe 2015 Die erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete in Deutschland Eine Studie der Logivest GmbH in Kooperation mit der Fraunhofer Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS

2 LoGe 2015 Die erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete in Deutschland Dort wo Logistikimmobilien gebaut werden, entstehen wichtige Arbeitsplätze und relevante Leistungen, die für unseren Konsum und Wohlstand unverzichtbar sind. Die Großzahl der in der Logistikbranche agierenden Unternehmen hat sich mit ihren Logistikimmobilien, Distributionszentren, Lager- und Speditionshallen oder Cross-Dock-Centern in Gewerbegebieten in ganz Deutschland verteilt. Ansiedlungen von Logistikimmobilien sind dabei nicht mehr ausschließlich individuelle Unternehmensentscheidungen, sondern haben eine weit umfassendere Bedeutung für die regionale und nationale Wirtschaft und somit auch für die Gesellschaft, die Umwelt und die Politik. Die damit verbundenen Fragen, was ein typisches Logistik-Gewerbegebiet ausmacht, wie es sich im Zeitverlauf entwickeln kann und welche Gewerbegebiete in Deutschland für Logistiknutzungen besonders relevant sind, waren nach wie vor nicht umfänglich geklärt. Die von Logivest und Fraunhofer SCS durchgeführte Studie LoGe 2015: Die erfolgreichsten Logistik- Gewerbegebiete in Deutschland analysiert deshalb erstmals Logistik-Gewerbegebiete deutschlandweit und leistet somit einen wichtigen Beitrag zur Erhöhung der Transparenz und Sichtbarkeit von logistikaffinen Gewerbegebieten. Die Ergebnisse sollen sowohl als katalogartiger Überblick über die wichtigsten Logistik-Gewerbegebiete und ihre Bewertungskriterien dienen, als auch eine Argumentationsgrundlage für die unterschiedlichen Stakeholder darstellen, um Gewerbeansiedlungen und insbesondere die Logistikbranche bei Strukturplanungen besser zu verstehen und zukunftsorientiert berücksichtigen zu können. Folgende Kernfragen standen im Mittelpunkt der Untersuchung: Was unterscheidet Logistik-Gewerbegebiete von anderen Gewerbegebieten? Wie sieht der typische Lebenszyklus eines Logistik-Gewerbegebiets aus? Was macht ein erfolgreiches Logistik- Gewerbegebiet aus? Welche Gewerbegebiete sind als Logistikstandorte in Deutschland besonders erfolgreich? Wie können diese miteinander verglichen werden? Welchen gemeinschaftlichen Nutzen hinsichtlich Arbeitsplätzen, Gewerbesteuer und lokaler Wertschöpfung bieten Logistik-Gewerbegebiete? Welche Trends wirken auf die weitere Entwicklung von Logistik-Gewerbegebieten und welche zukünftigen Potenziale bieten diese? 1

3 Definition eines Logistik-Gewerbegebiets Ein Logistik-Gewerbegebiet stellt die Ansiedlung mehrerer Unternehmen mit dem Zweck der Ausführung logistischer Prozesse dar und wird überwiegend durch Lager- und Logistikflächen genutzt. Die Ansiedlungsfläche unterliegt einer Ausweisung als Gewerbegebiet, Industrie- oder Sondergebiet für die Logistik. Die für die Logistik vorgesehenen Parzellen des Gewerbegebietes erfüllen mit einer Mindestgröße von m² die typischen Flächenbedarfe von Logistikzentren. Entwicklungsphasen von Logistik-Gewerbegebieten Logistik-Gewerbegebiete haben im Laufe der letzten 40 Jahre unterschiedliche Entwicklungsphasen durchlaufen. Während in den 1970er Jahren Logistikaufgaben vornehmlich in Eigenregie am jeweiligen Produktionsort betrieben wurden, zeigten sich in den 1990ern mit zunehmendem Outsourcing und damit verbunden der zunehmenden Ansiedlung von Logistikdienstleistern Konzentrationstendenzen in den von Kommunen außerhalb von Städten geplanten Gewerbegebieten. Heute finden sich dagegen vermehrt Einzelansiedlungen sowie spezielle, auf die Bedürfnisse der Logistik zugeschnittene Logistikparks abseits der von Raumplanern vorgegebenen Logistik-Gewerbegebiete. Die verschiedenen Typen von Logistik-Gewerbegebieten und ihre Entwicklung im Zeitverlauf werden in der Studie überblicksartig dargestellt und anhand von Beispielen erläutert. Zeitverlauf heute Historisch oder ressourcengetrieben Historische Unternehmensstandorte Planungsgetrieben Kasernen Verkehrsgetrieben Häfen, Flughäfen Gründe der Entwicklung Strukturwandel Planungsgetrieben Brownfields Güterverkehrszentren Investorengetrieben Logistikparks Kunden- und Flächengetrieben Einzelansiedlungen Abbildung: Entwicklungsphasen von Logistik-Gewerbegebieten 2

4 Die Suche nach den erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebieten Um die wichtigsten bzw. erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete zu identifizieren, wurden die langjährig bei Logivest und Fraunhofer SCS gepflegten Datenbestände über Logistikimmobilien durch Methoden moderner Geo-Informationssysteme analysiert und durch intensives Research ergänzt. Im Ergebnis konnte somit auf eine einzeln geprüfte und plausibilisierte Liste von über 400 Logistik-Gewerbegebieten zurückgegriffen werden. Daraus wurden diejenigen in das Ranking einbezogen, die eine Logistikimmobilienfläche von über m² und mindestens zwei Ansiedlungen aufweisen konnten. So sind insgesamt 154 Logistik-Gewerbegebiete in die anschließende Bewertung und das Ranking eingeflossen. 1 Verortung der bislang erfassten Logistikimmobilien Identifikation der wichtigsten Logistik-Gewerbegebiete Zuordnung der Immobilienfläche Buffern nach Größe Clusterung und Priorisierung der Agglomerationen Zonierung der Gewerbegebiete 5 Ergänzung relevanter Immobilien Bewertung der erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete 6 7 Bewertung des Ansiedlungserfolgs Bewertung qualitativer Kategorien Abbildung: Vorgehensweise zur Ermittlung der erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete im Überblick 3

5 Die erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete Deutschlands - Ergebnisse Abbildung: Die Top-10 der erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete in Deutschland Die Ergebnisse des Rankings werden für insgesamt 154 Gewerbegebiete in tabellarischer Form zusammen mit drei qualitativen Bewertungskategorien (Infrastruktur, ökonomisches Umfeld, Kostensituation), dem lokalen Serviceangebot und ggfs. vorhandenen Auflagen/Rahmenbedingungen in der kompletten Studie übersichtlich dargestellt. 4

6 Ranking nach Ansiedlungserfolgen Bestandsflächen Anzahl Logistikimmobilien Ansiedlungsdynamik Bewertung nach qualitativen Kriterien (ohne Einfluss auf das Ranking) Infrastruktur Ökonomisches Umfeld Kosten Ergebnisdarstellung im regionalen Vergleich mit Gesamtdeutschland Überdurchschnittlich Durchschnittlich Unterdurchschnittlich Prüfung des Serviceangebots ÖPNV-Anbindung Gastronomie Tankstelle / Rasthof LKW Werkstatt Prüfung von Auflagen/Rahmenbedingungen 24-Stunden Nutzbarkeit Nutzungsauflagen / Ausweisung Autobahnzugang ohne Ortsdurchfahrt Verfügbare Erweiterungsflächen Abbildung: Ranking- und Bewertungsmethode im Überblick Das ermittelte Ranking fasst somit die größten und dynamischsten Logistik-Gewerbegebiete zusammen und ermöglicht gleichzeitig den Vergleich der qualitativen Kategorien untereinander. Diese Aufstellung ist für zahlreiche Akteure von großem Interesse: Sowohl Ansiedler und Zulieferer, Projektentwickler und Investoren, als auch Wirtschaftsförderer und Politiker erhalten damit einen fundierten Überblick über die Verteilung erfolgreicher Logistik-Gewerbegebiete in Deutschland. 5

7 Eine besonders hohe Dichte an erfolgreichen Logistik-Gewerbegebieten ergibt sich im Großraum Hamburg, dem Rheinland, dem Ruhrgebiet sowie dem Großraum zwischen Stuttgart und Franfurt am Main. Aber auch die Regionen um Berlin, München, Hannover, Leipzig-Halle, Erfurt, Ulm und Bremen weisen zahlreiche im Ranking enthaltene Logistik-Gewerbegebiete auf. Im Ranking enthaltene Gewerbegebiete Abbildung: Verortung der erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete in Deutschland 6

8 Die Prüfung der im Ranking ermittelten Stichprobe hinsichtlich der zugrunde gelegten Bewertungskriterien ergab darüber hinaus einige interessante Zusammenhänge bezüglich des Erfolgs von Logistik- Gewerbegebieten und ihrer Rahmenbedingungen: 90 Prozent liegen nicht weiter als 10 km von der nächsten Autobahnanschlussstelle entfernt 74 Prozent haben ein KV-Terminal in ihrer Nähe 81 Prozent haben eine große Zahl logistikaffiner Betriebe in ihrem Umfeld 79 Prozent liegen in bedeutenden Ballungsgebieten 30 Prozent weisen unterdurchschnittliche Grundstückspreise auf 92 Prozent weisen eine ÖPNV-Anbindung auf 66 Prozent sind zumindest teilweise als Industriegebiet ausgewiesen 49 Prozent verfügen noch über nennenswerte Erweiterungsflächen Merkmal Kriterium Anteil zutreffender Gewerbegebiete im Ranking Berücksichtigung im Ranking Ökonomisches Umfeld Kosten Ansiedlungserfolg Infrastruktur Dienstleistungsangebot Rahmenbedingungen / Auflagen Bestandsfläche m² an Logistikimmobilienfläche 100% Anzahl an Logistikimmobilien 10 32% Neubaudynamik m² Logistikimmobilienfläche seit % Nähe zur Autobahn 10 km 91% Qualität Autobahn Autobahnkreuz in der Nähe 59% Nähe zu KV-Terminal 25km 74% Nähe zum Frachtflughafen 45 km 58% Beschäftigungspotential 6,7% Arbeitslosenquote 50% Industriedichte 20% Industriebeschäftigte pro km² 73% Anzahl der Betriebe logistikaffine Betriebe im Landkreis 81% Bevölkerungsdichte Einwohner in 40km Umkreis 79% BIP pro Kopf / Kopf 73% Grundstückspreise 50 / m² 31% Lohnkosten / m² 30% Gewerbesteuersatz % ÖPNV-Anbindung vorhanden 92% Gastronomie vorhanden 94% Tanktstelle / Rasthof vorhanden 69% LKW-Werkstatt vorhanden 29% 24h-Nutzbarkeit vorhanden 71% Nutzungsauflagen Ausweisung als GI 66% Autobahnzugang ohne Ortsdurchfahrt vorhanden 92% Verfügbare Flächen 10 ha 49% Basis der Ranking-Platzierung Qualitative Bewertung im Bundesvergleich; kein Einfluss auf das Ranking Deskriptive Ausweisung; kein Einfluss auf das Ranking Abbildung: Auswertung der ermittelten Logistik-Gewerbegebiete nach qualitativen Kriterien 7

9 Kennzahlen und Implikationen für die Wirtschaftsförderung Große Logistikansiedlungen stoßen häufig auf kritische Reaktionen seitens der Anwohner und der im Planungs- und Genehmigungsverfahren eingebundenen Behörden. Aus diesem Grund wurde anhand von bestehenden Untersuchungen auf diese regionalökonomischen Aspekte von Logistik-Gewerbegebieten eingegangen und, wo möglich, ein Bezug zu dem im Rahmen der Studie ermittelten Ranking hergestellt. Hier einige Beispiele: Die Beschäftigungswirkung von Logistikansiedlungen ist je nach Branche und Nutzungsform stark unterschiedlich, im Durchschnitt kann von 54 Beschäftigten pro ha Grundstücksfläche ausgegangen werden. Auf 100 stationär Beschäftigte in einem Logistikzentrum entfallen zusätzlich durchschnittlich rund 35 LKW-Fahrer und 27 Beschäftigte in direkt assoziierten Service-Bereichen der Logistik-Zulieferwirtschaft (z.b. IT, Reparatur-, Versicherungs-, Reinigungs- und Sicherheitsservices). Pro Beschäftigtem in Lager-, Umschlags- und kaufmännischen Logistikberufen kann mit einem durchschnittlichen Wertschöpfungsbeitrag von knapp pro Jahr gerechnet werden. Es besteht ein eindeutiger Zusammenhang zwischen großen Logistik-Gewerbegebieten und einem regional überproportionalen Gewerbesteueraufkommen. Logistik-Gewerbegebiete sind keine Monokulturen: Rund 52 Prozent der Logistikimmobilien in den 154 erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebieten entfallen auf Nutzer aus dem Bereich der Logistikdienstleister, weitere 25 Prozent auf Unternehmen des Groß- und Einzelhandels und die verbleibenden 23 Prozent auf Ansiedler aus den Industriebereichen. Diese beispielhaften Kennzahlen zeigen, dass es sich lohnt, (Logistik-)Gewerbegebiete intelligent und konstant weiterzuentwickeln und zu vermarkten. Durch dauerhafte und professionelle Bewirtschaftung von Gewerbegebieten, ob voll vermarktet oder nicht, lassen sich ungenutzte Potenziale heben. 8

10 LoGe 2015: Eine neue Daten- und Faktenbasis zum Thema Logistik-Gewerbegebiete Die Studie betrachtet die charakterisierenden Eigenschaften von Gewerbegebieten und definiert die spezifischen Aspekte eines Logistik-Gewerbegebiets. erläutert die methodischen Hintergründe zur Identifikation und der Bewertung der erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete in Deutschland. Listet die 154 erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete in tabellarischer Form zusammen mit einer Einschätzung der Infrastruktur, des ökonomischen Umfelds sowie der Kostensituation, dem lokalen Serviceangebot und ggfs. vorhandenen Auflagen/ Rahmenbedingungen auf. untersucht und erläutert für die regionalpolitische Diskussion relevante Kennzahlen. diskutiert aktuell und zukünftig relevante Trends bei der Entwicklung von Logistik-Gewerbegebieten. schafft damit eine fundierte und umfassende Datengrundlage zum Thema Logistik-Gewerbegebiete MUSTERSEITEN 9

11 Hinweise der Autoren Die in diesem Band genannten Namen, Daten, Adressen und sonstigen Fakten wurden von den Autoren und ihren Mitarbeitern bestmöglich recherchiert. Irrtümer, Fehlinterpretationen, Unvollständigkeit und technische Fehler sind jedoch möglich. Eine Haftung für die Richtigkeit der Angaben in der Studie LoGe 2015 Die erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebeite in Deutschland ist deshalb ausgeschlossen. Korrekturvorschläge und alle Hinweise zur Verbesserung künftiger Ausgaben der Studie werden dankbar angenommen unter: Logivest GmbH Oberanger München Telefon: +49 (89) Telefax: +49 (89) immobilien@logivest.de Fotos, Grafiken und Bilder Die verwendeten Fotos und Grafiken stammen, soweit nicht anders vermerkt, aus dem eigenen Bildbestand der Logivest GmbH Logivest GmbH Das Werk ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Jede Verwendung die über die engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes hinausgeht, auch auszugsweise, ist ohne Genehmigung der Logivest GmbH nicht zulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Veröffentlichungen, Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmung und die Einspeisung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Alle Rechte vorbehalten. Die Studie kann gegen eine Schutzgebühr in Höhe von 79 Euro (inkl. MwSt. zzgl. Versand) angefordert werden per immobilien@logivest.de online unter: 10

12 Schutzgebühr: 79,00 Euro (inkl. MwSt)