N i e d e r s c h r i f t über die Sitzung des Ausschusses für Wohnungswesen und Modernisierung am

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1 64/ - 3/2018 N i e d e r s c h r i f t über die Sitzung des Ausschusses für Wohnungswesen und Modernisierung am Beginn der Sitzung: 15:00 Uhr Tagesordnung: I. Öffentlicher Teil 1 Feststellung der Beschlussfähigkeit 2 Anerkennung der Tagesordnung 3 Genehmigung der Niederschrift über den öffentlichen Teil der Sitzung vom Anfragen / 11/2018 Anfrage der Ratsfraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN: "Wohnraumförderung" / 12/2018 Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE: "Neu gebaute SWD-Wohnungen" / 13/2018 Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE: "Leerstandsgenehmigung durch das Wohnungsamt" / 14/2018 Anfrage der CDU-Ratsfraktion: "Eigentumsförderung auch für neue Wohnformen" 5 64/ 10/2018 Städtische Richtlinien für die Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum - Anpassung der Richtlinien 6 61/ 12/2018 Ausschreibungsverfahren Pirnaer Straße, Cottbuser Straße, Zittauer Straße, Torfbruchstraße 7 61/ 32/2018 Ausschreibungsverfahren Lütticher Straße 1 (ehemaliges Hallenbad Oberkassel) 8 70/ 14/2018 Novellierung der Spielplatzsatzung

2 2 II. Nichtöffentlicher Teil NÖ 1 NÖ 2 NÖ 3 NÖ 4 Feststellung der Beschlussfähigkeit Anerkennung der Tagesordnung Genehmigung der Niederschrift über den nichtöffentlichen Teil der Sitzung vom / 37/2018 Grundstücktausch Vogelsanger Weg / Nördlicher Zubringer Anwesend: vom Rat Ratsherr Albes SPD Ratsherr Blumenrath CDU Ratsherr Grenda PIRATEN Ratsherr Herz SPD Ratsherr Kretschmann CDU Ratsherr Lukaschewski CDU Ratsherr Maaßen CDU Ratsfrau Mohrs SPD Ratsfrau Ott BÜ 90/ GRÜNE Ratsfrau Penack-Bielor CDU Ratsherr Pfundner DIE LINKE Ratsherr Reinold CDU Ratsfrau Steinbrink-Neubacher SPD Ratsherr Warnecke BÜ 90/ GRÜNE Ratsfrau Wien-Mroß SPD Ausschussmitglieder Herr Angerhausen CDU Herr Ries FREIE WÄHLER Herr Schwenk BÜ 90/ GRÜNE Frau Utke Seniorenrat Herr Willms-Heyng FDP von der Verwaltung Frau Duscher Amt 64 Frau Dr. Haag Amt 65 Frau Hellfeier Büro 01 Frau Malcherrek Büro 07 Frau Naujoks Amt 64 Herr Nowatius Amt 64 Frau Prießen Amt 64 Herr Schmidt Amt 64 Herr Zaum Beigeordneter sonstige Herr Redmer SWD

3 3 I. Öffentlicher Teil 1 Feststellung der Beschlussfähigkeit Vorsitzender Warnecke stellt die Beschlussfähigkeit des Ausschusses fest. 2 Anerkennung der Tagesordnung Vor Eintritt in die Tagesordnung wird Herr Redmer SWD gem. 21 Absatz 14 der Geschäftsordnung des Rates einstimmig als Sachverständiger zugelassen. Die FDP meldet Beratungsbedarf zu TOP 6 an. Dieser Tagesordnungspunkt wird somit von der Verwaltung nur eingebracht und kommt nicht zur Abstimmung. Die Tagesordnung wird ansonsten unverändert anerkannt. 3 Genehmigung der Niederschrift über den öffentlichen Teil der Sitzung vom Die Niederschrift über den öffentlichen Teil der Sitzung am wird, bei einer Enthaltung SPD und einer Enthaltung CDU, einstimmig genehmigt. 4 Anfragen 4.1 Anfrage der Ratsfraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN: "Wohnraumförderung" 64/ 11/2018 Herr Schwenk stellt die Anfrage der Ratsfraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN vor. Beigeordneter Zaum beantwortet die Anfrage wie folgt: Frage 1 Mit welchen Prognosen rechnet die Verwaltung für das laufende Jahr 2018? Zur Förderung beantragt sind aktuell 171 Wohnungen mit einem Fördervolumen von rd. 16 Mio. Euro. Weitere rd. 600 Wohnungen mit einem Fördervolumen von rd. 60 Mio. Euro sind angekündigt. Frage 2 Wurde der Landesverwaltung durch die Stadtverwaltung bereits mitgeteilt, dass ggf. ein erheblicher Mehrbedarf an Fördermitteln auch in kommenden Jahren zu erwarten ist?

4 4 Am hat die Verwaltung im Rahmen eines Gesprächstermins im Ministerium für Heimat, Kommunales, Bauen und Gleichstellung (MHKBG) die zuständigen Vertreterinnen und Vertreter über die voraussichtlichen Förderbedarfe für die Jahre 2018 ff informiert. Frage 3 Wann finden die Verhandlungen mit der Landesregierung statt und mit welcher Zielsetzung bzw. mit welchem Konzept beabsichtigt die Stadtverwaltung, in die Verhandlungen einzutreten? Mit Erlass vom wurde der Stadt Düsseldorf ein Globalbudget von 44 Mio. Euro zur Förderung von Mietwohnungen, selbstgenutztem Wohneigentum und Modernisierungsmaßnahmen zugeteilt. In diesem Zusammenhang wurde mitgeteilt, dass bei Bedarf zusätzliche Fördermittel zugeteilt werden können. Darüber wird zu gegebener Zeit entschieden werden. Zur Umsetzung des Globalbudgets für die Wohnraumförderung im Rahmen des mehrjährigen Wohnraumförderungsprogramms wurde eine Zielvereinbarung zwischen der Landeshauptstadt Düsseldorf und dem seinerzeit zuständigen Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr geschlossen. Spätestens ab 2019 muss eine neue Zielvereinbarung vorliegen. Aktuell wird ein entsprechender Entwurf erarbeitet, der u.a. konkrete Zielsetzungen zu den jährlichen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen frei finanzierter und öffentlich geförderter Wohnungen beinhaltet. Das Handlungskonzept Zukunft Wohnen.Düsseldorf ist darüber hinaus Grundlage für die Festlegung kommunaler Strategien und Maßnahmen sowie die Formulierung messbarer Zielgrößen. Der Ausschuss nimmt Kenntnis. 4.2 Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE:"Neu gebaute SWD-Wohnungen" 64/ 12/2018 Herr Pfundner stellt die Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE vor. Beigeordneter Zaum beantwortet die Anfrage wie folgt (die en wurden mit der SWD abgestimmt): Frage 1 Wie viele Sozialwohnungen wurden von der SWD in den vergangenen zwei Jahren neu gebaut und wie viele Sozialwohnungen sind in dieser Zeit weggefallen (aufgeschlüsselt nach Jahren)?

5 5 In den vergangenen zwei Jahren sind 78 öffentlich geförderte Wohnungen durch Neubau bzw. eine Kernsanierungsmaßnahme hinzugekommen. Im gleichen Zeitraum sind 367 Wohnungen aus der Mietpreis- und Belegungsbindung entfallen. Diese Wohnungen sind weiter im Bestand der SWD und werden nunmehr frei finanziert zu vergleichsweise günstigen Mieten vermietet. Frage 2 Wie viele frei finanzierten Wohnungen wurden von der SWD mit welchen Mietpreisen in den vergangenen 2 Jahren neu gebaut und wie viele frei finanzierte SWD-Wohnungen sind in dieser Zeit weggefallen (aufgeschlüsselt nach Jahren)? In den vergangenen zwei Jahren wurden 34 frei finanzierte Wohnungen neu gebaut bzw. durch Kernsanierung und erstmaligem Ausbau der Dachgeschosse neu erstellt. Die Mieten der neu hinzugekommenen frei finanzierten Wohnungen liegen zwischen 9,50 / qm Wfl./ Monat und 10,50 / qm Wfl./ Monat. Im gleichen Zeitraum sind 194 frei finanzierte Wohnungen weggefallen. Dies in erster Linie um einen entsprechenden Bestandsansatz durchführen zu können bzw. Kernsanierungsmaßnahmen im Bestand zu ermöglichen. Mehrere Projekte sind hierzu noch in der Bauausführung. In der Regel werden die entfallenen frei finanzierten Wohnungen an den Standorten zu über 50% durch geförderte Wohnungen im Neubau bzw. Kernsanierung ersetzt. Frage 3 Wie viele Sozialwohnungen und wie viele frei finanzierte Wohnungen und mit welchem durchschnittlichen Mietpreis befinden sich aktuell im Besitz der SWD? Derzeit befinden sich Wohneinheiten im Besitz der SWD. Davon sind Wohnungen öffentlich gefördert bzw. in der Mietpreisbindung. Die Mieten der öffentlich geförderten Wohnungen betragen im Mittel 5,50 pro qm Wfl./ Monat. Die Mieten der frei finanzierten Wohnungen betragen durchschnittlich 6,10 pro qm Wfl./ Monat. Nach Klärung einiger Detailfragen durch Herrn Redmer von der SWD, nimmt der Ausschuss Kenntnis. 4.3 Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE: "Leerstandsgenehmigung durch das Wohnungsamt" 64/ 13/2018 Herr Pfundner stellt die Anfrage der Ratsfraktion DIE LINKE vor.

6 6 Beigeordneter Zaum beantwortet die Anfrage wie folgt: Frage 1 In wie vielen Fällen ist der Leerstand von öffentlich geförderten Wohnungen über den Zeitraum von drei Monaten hinaus in den vergangenen 10 Jahren genehmigt worden? Aufgeschlüsselt nach Jahren. Genehmigt leerstehende Sozialwohnungen in den Jahren 2008 bis 2017: Die Fragen 2 und 3 werden im Kontext beantwortet: Frage 2 In wie vielen dieser Fälle sind die Wohnungen abgerissen worden und durch frei finanzierte Wohnungen ersetzt worden? Frage 3 In wie vielen dieser Fälle sind die ehemals öffentlich geförderten Wohnungen durch die gleiche oder eine größere Anzahl öffentlich geförderter Wohnungen ersetzt worden. In keinem dieser Fälle wurden Wohnungen abgerissen und demnach weder durch frei finanzierten noch öffentlich geförderten Neubau ersetzt. Der Abriss ehemals geförderter Wohnungen wird nicht dokumentiert. Die Anfrage nimmt die Verwaltung zum Anlass, darauf hinzuweisen, dass der Abriss öffentlich geförderter Wohnungen einer besonderen Genehmigung bedarf. Dabei prüft die Verwaltung sehr streng, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die Erteilung einer solchen Genehmigung erfüllt sind. In den letzten zehn Jahren wurde lediglich eine solche Genehmigung erteilt, mit der Maßgabe, erstens gleichwertige Ersatzwohnungen zu schaffen und zweitens, die Bewohnerinnen und Bewohner mit adäquatem Wohnraum zu versorgen. Letztlich kam die Genehmigung nicht zum Tragen, so dass die Wohnungen heute noch im Bestand sind. Der Ausschuss nimmt Kenntnis. 4.4 Anfrage der CDU-Ratsfraktion: "Eigentumsförderung auch für neue Wohnformen" 64/ 14/2018 Herr Lukaschewski stellt die Anfrage der CDU-Ratsfraktion vor.

7 7 Beigeordneter Zaum beantwortet die Anfrage wie folgt: Fragen 1. Hat die Verwaltung inzwischen ein neues Fördermodell zur Unterstützung von genossenschaftlichen neuen Wohnformen (z. B. Mehrgenerationenwohnen oder Wohnen in Gemeinschaft) erarbeitet, wenn ja, wann wird das neue Programm dem Ausschuss zur Beratung vorgelegt, und wenn nein, warum nicht? 2. Wurde für die Entwicklung externe Unterstützung in Anspruch genommen, und wenn ja, welche Kosten sind hierdurch entstanden? 3. Haben sich durch das neue Wohnraumförderungsprogramm des Landes NRW neue Möglichkeiten zur Unterstützung neuer Wohnformen ergeben, und wenn ja, welche? Die Fragen werden im Zusammenhang beantwortet: Die Verwaltung hat die Neubildung der Landesregierung zum Anlass genommen, zunächst abzuwarten, ob neue Förderinstrumente insbesondere die Förderung von Neuen Wohnformen in der Eigentumsbildung zum Gegenstand des Wohnraumförderungsprogrammes des Landes NRW 2018 gemacht werden. Die Landesregierung verbesserte in einem ersten Schritt die Eigentumsförderung in NRW durch höhere Wohnungsbaudarlehen und Tilgungsnachlässe, wie sie schon bei der Förderung des Mietwohnungsbaus existieren. Explizit für Neue Wohnformen im Eigentum wurden aber keine Angebote gemacht. Sie kündigte jedoch an, weitere Verbesserungen der Förderung des Eigentums in den Programmjahren 2019 bis 2022 anzubieten. Mit der Stadtsparkasse Düsseldorf hat die Verwaltung nach neuen Förderinstrumenten für Neue Wohnformen im Eigentum insbesondere auf der Basis der von der Kreditanstalt für Wiederaufbau angebotenen Förderwege verhandelt. Die Stadtsparkasse Düsseldorf sagte zu, im ersten Halbjahr 2018 zu entscheiden, ob und wie das Programm "Innovativer Wohnungsbau zu günstigen Konditionen auch die Förderung Neuer Wohnformen im Eigentum einschließen kann. Sobald hierzu eine abschließende Auffassung der Stadtsparkasse Düsseldorf vorliegt, wird die Verwaltung berichten, ob gemeinsam oder ohne die Stadtsparkasse Düsseldorf (ggfs. durch eigene städtische Richtlinien) ein solches Förderinstrument aufgelegt werden kann.

8 8 Auf Nachfrage sagt Herr Nowatius zu, nach erfolgter Prüfung eines möglichen Fördermodells, dem Ausschuss die Ergebnisse möglichst zeitnah vorzustellen. Ob Genossenschaftsbanken hier mit eingebunden werden können, werde man prüfen. Der Ausschuss nimmt Kenntnis. 5 Städtische Richtlinien für die Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum - Anpassung der Richtlinien 64/ 10/2018 Nach kurzer Diskussion über das in der Vorlage beigefügte Berechnungsbeispiel zur monatlichen Belastung bzw. zur Berechnung der Tragbarkeit, sagt die Verwaltung zu, verschiedene Berechnungsbeispiele (Familie mit mehreren Kindern, Alleinerziehende mit Kind usw.) in einer der nächsten Sitzungen zu präsentieren. Der nimmt die Vorlage zur Kenntnis und empfiehlt dem Rat bei einer Gegenstimme (DIE LINKE) eine vorlagengemäße Beschlussfassung. 6 Ausschreibungsverfahren Pirnaer Straße, Cottbuser Straße, Zittauer Straße, Torfbruchstraße 61/ 12/2018 Frau Naujoks erläutert die eingebrachte Vorlage. Mit den Inhalten des Nutzungskonzeptes, d.h. der Nutzungszuweisung der verschiedenen Grundstücke, seien lediglich die Rahmenbedingungen für eine zukünftige Nutzung vorgegeben. Bei ca. 800 geplanten WE im gesamten Gebiet, seien 83 WE für Baugemeinschaften vorgesehen. Hiermit werde der Zielwert von 10% für Baugemeinschaften und gleichzeitig eine gesunde Durchmischung des gesamten Gebietes mit verschiedenen Nutzergruppen erreicht. Auf Nachfrage sagt Herr Zaum zu, dass sich - entgegen der Formulierung im Nutzungskonzept - Baugemeinschaften mit einem Konzept parallel auf die Grundstücke WA 25 und WR 7 bewerben können. Die Vorlage wird in der nächsten Sitzungen endgültig behandelt, da von Seiten der FDP noch Beratungsbedarf besteht. 7 Ausschreibungsverfahren Lütticher Straße 1 (ehemaliges Hallenbad Oberkassel) 61/ 32/2018 Der nimmt die Vorlage zur Kenntnis und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung, bei einer Enthaltung (CDU) und einer Gegenstimme (DIE LINKE), eine vorlagengemäße Beschlussfassung.

9 9 8 Novellierung der Spielplatzsatzung 70/ 14/2018 Herr Schwenk (BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN) fragt nach, welche Wirkung die Spielplatzsatzung auf den Mietpreis hat, wenn hierdurch bei Bestandsgebäuden die Bereitstellung von Spielflächen für Kleinkinder nachträglich gefordert oder ertüchtigt wird. Herr Zaum sagt zu, dies mit dem Rechtsamt zu klären und die nachzureichen (siehe Anlage 1). Der nimmt die Vorlage zur Kenntnis und lässt diese einstimmig in den Rat passieren. Ende der öffentlichen Sitzung: Uhr

10 10 Anlage 1 Stellungnahme des Rechtsamtes zu TOP 8 Novellierung der Spielplatzsatzung hier: Kostenbeteiligung der Mieter Sie baten um Prüfung von Möglichkeiten, Wohnraummieter an Kosten der Errichtung, Modernisierung, Erhaltung und Unterhaltung von Spielplätzen zu beteiligen In Betracht kommt hier eine Umlage über die Betriebskostenabrechnung; ferner könnte man bauliche Maßnahmen an Spielplätzen als Modernisierungsmaßnahme gem. 555b BGB einordnen, so dass über 559 BGB eine Kostenbeteiligung der Mieter eröffnet wäre. Im Einzelnen (abgestellt allein auf das Wohnraummietrecht): 1. Betriebskosten Instandsetzungs- und -Instandhaltungskosten, weder solche, die die gemietete Wohnung selbst betreffen, noch solche für Gemeinschaftsanlagen, sind keine umlagefähigen Betriebskosten, vgl. dazu die Legaldefinition des 1 Abs.1 BetrKV: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. und die Negativabgrenzung des 1 Abs.2 BetrKV: Zu den Betriebskosten gehören nicht: 1. (...) 2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). Gem. 2 Nr.10 BetrKV können die Kosten der Gartenpflege auf die Mieter umgelegt werden: die Kosten der Gartenpflege,

11 11 hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; Der Fachkommentar führt hierzu aus: Zur Pflege von Spielplätzen gehören die Reinigung und der ausdrücklich aufgeführte turnusmäßige Austausch des Sandes, Überwachung zur Verkehrssicherung und Pflege von Spielgeräten (z. B. das Ölen von Scharnieren), die Pflege von Bänken und ähnliche Arbeiten. Die Kosten der Instandsetzung von Einfassungen, Neuanstrich von Geräten oder Bänken oder deren Reparatur sind nach 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht umlagefähig. (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB 556 Rn. 163, beck -online) Es besteht also die Möglichkeit, Wohnraummieter im o.g. Umfang an den Kosten der Pflege der Spielplätze zu beteiligen. 2. Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen nach 555b BGB können dazu führen, dass die Kosten anteilig nach 559 BGB auf die Mieter umgelegt werden. 555b BGB: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. (...) 2. (...) 3. (...) 4. (...) 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 559 BGB: Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

12 12 Die Neuanlage von Spielplätzen oder Grünanlagen können unter den Begriff der Modernisierungsmaßnahmen fallen: Die Erweiterung des Anwendungsbereichs der Vorschrift erfasst daher auch Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung sowie beispielsweise auch die Einrichtung eines Kinderspielplatzes oder die Schaffung von Grünanlagen. In Anlehnung an den inzwischen aufgehobenen 4 Abs. 2 ModEnG fallen unter die dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse alle Maßnahmen, die den Außenbereich betreffen und allen Wohnungen zugutekommen, wie z. B. Kinderspielplätze, Grünanlagen und Stellplätze. Auch an Einrichtungen wie z. B. Waschküchen, Müllboxen und Fahrradunterstände ist zu denken. (Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB 555b Rn. 76, beck -online) Ob der bloße Austausch von Spielgeräten oder die Erweiterung eines Spielplatzes ebenfalls darunter fallen kann, ist der Kommentarliteratur nicht zu entnehmen, aber zumindest für den Erweiterungsfall plausibel. Einen reinen Austausch von Spielgeräten werte ich hingegen eher als Ersatzbeschaffung und damit als einen Teil der Instandsetzung. Ob man auch eine behördlich, z.b. in der neuen SP-Satzung, angeordnete Maßnahme (die also weniger freiwillig durch den Vermieter erfolgen, sondern vielmehr in Erfüllung gesetzlicher Verpflichtungen geschieht) umlegen kann, kann ich nicht abschließend beurteilen; hierzu ließen sich keine Literaturfundstellen oder Urteile finden. Im Übrigen wäre es dann auch Sache der Mieter, gegen die aus ihrer Sicht unzulässige Umlage der Kosten nach 559 BGB vorzugehen. In das privatrechtliche Mietverhältnis kann die Stadt bekanntlich nicht eingreifen.