Teil C Städtebauliche Begründung

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1 Teil C Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes Nr. 99 " Südlich des Gartenäckerwegs" gem. 13b BauGB zur Zulassung von Wohnnutzungen auf Flächen, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen im beschleunigten Verfahren Fl.Nr. 202/3, Gemarkung Willing, Stadt Bad Aibling Stand: Geändert am ,

2 1. Planungsanlass Die Antragsteller haben von Ihrem Vater das Grundstück mit der Fl.Nr. 202/3 übertragen bekommen, mit dem Wunsch dort jeweils ein Eigenheim zu schaffen. Das Grundstück hat eine Fläche von ca m² und liegt südlich des Gartenäckerwegs und östlich des väterlichen Hofes. Das Grundstück ist durch die vorhandene Straße bereits erschlossen und bietet auch in Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit von Straßen die Bebauung auf der südlichen Seite zur Ortsrandabrundung an. Das Grundstück soll zu je 3 gleichen Teilen mit jeweils ca. 990 m² für die Geschwister aufgeteilt werden. Die Gebäude sind mit einer Grundfläche von 140 m² angegeben, die sich an der umgebenden Bebauung orientiert. Es ist eine Bebauung mit Satteldächern festgesetzt, die parallel zur Landschaft verlaufen. Die Wandhöhe ist auf 6,80 m und II Vollgeschosse begrenzt. Da es sich um den südlichen Ortsrand von Willing handelt ist eine Eingrünung auf einer Fläche von ca m² geplant. Die Bebauung wurde aufgrund des Hochwasserschutzes nach der 1. Auslegung in Richtung Osten geschoben, so dass sich angrenzend an die bestehende Obstwiese ein Zwischenraum von ca. 425 m² bildet, der bei Überflutung des Feldbaches als Retentionsfläche genutzt werden kann. Da das Grundstück derzeit landwirtschaftlich genutzt wird, ist die Beeinträchtigung der Natur eher als gering einzuschätzen und wird durch die Neupflanzung von Bäumen und heimischen Wildsträuchern ausgeglichen. Die hohen Grundstückspreise und der große Mangel in der Region an Bauland erhöht den Druck auf die ortsansässige Bevölkerung Wohnraum zu finden. In der Hoffnung nahe dem Hof, auf dem sie aufgewachsen sind nun selbst ein Eigenheim zu errichten und mit der Familie in Willing bleiben zu können, wird der Antrag auf Erlass eines Bebauungsplanes nach 13b BauGB gestellt. 2. Flächennutzungsplan Der derzeit gültige Flächennutzungsplan weist für den Bereich eine Fläche für Landwirtschaft aus. Im Norden und im Osten grenzt ein Mischgebiet (M) an, das erweitert werden soll. Die Ergänzung wird bei der nächsten Änderung eingearbeitet. Flächennutzungsplan in Aufstellung Stand

3 3. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich für die Änderung umfasst eine Teilfläche der Fl.Nr. 202/3 mit einer Gesamtfläche von ca m², von denen ca m² für die Ortsrandeingrünung und als Retentionsfläche genutzt werden. 4. Erforderlichkeit der Bauleitplanung Nach 1 Abs. 3 BauGB hat die Gemeinde Bauleitpläne aufzustellen, sobald es für die städtebauliche Ordnung und Entwicklung notwendig ist. In diesem Fall ist es erforderlich, da: 1) Eine Ortsabrundung in Richtung Süden notwendig ist, da der väterliche Hof bereits die Grenze des Gartenäckerwegs überschritten hat und eine weitere Ausbreitung der Bebauung verhindert werden soll. 2) Durch die bereits bestehende Erschließungsstraße eine Bebauung schon aus wirtschaftlichen Gründen sinnvoll erscheint und 3) ein akuter Mangel an Flächen für den Wohnungsbau besteht, der vor allem für die ortsansässige Bevölkerung spürbar ist, die durch den vermehrten Zuzug vor allem aus der Region München verdrängt wird. 4) In der näheren Umgebung keine Wohnbauflächen durch Nachverdichtung, Maßnahmen der Innenentwicklung oder Wiedernutzbarmachung von Flächen generiert werden können. 5. Verfahren Seit diesem Jahr kann die Gemeinde im Sinne des 13b zur Einbeziehung von Außenbereichsflächen das beschleunigte Verfahren im Sinne des 13a BauGB durchführen. Bis zum gilt 13a entsprechend für Bebauungspläne mit einer Grundfläche im Sinne des 13a Absatz 1 Satz 2 von weniger als m², durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich im Zusammenhang bebauter Ortsteile anschließen. Diese gesetzlichen Voraussetzungen werden hier im Detail erfüllt. 6. Umweltverträglichkeitsprüfung / Umweltprüfung Eine Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB ist aufgrund des möglichen beschleunigten bzw. vereinfachten Verfahrens nicht nötig. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) ist nach dem UVP-G nicht erforderlich, da durch den Bebauungsplan weder ein prüfpflichtiges Vorhaben ermöglicht, noch der Grenzwert der Anlage 1 zum UVP-G erreicht wird. Es liegen auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und der Schutzzwecke der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (Natura 2000) der europäischen Vogelschutzgebiete vor. Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 entsprechend. Im vereinfachten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach 2 Abs. 4, von dem Umweltbericht nach 2a, von der Angabe nach 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach 6a Abs. 1 und 10a Abs. 1 abgesehen; 4c ist nicht anzuwenden. Bei der Beteiligung nach Abs. 2 Nr. 2 ist darauf hinzuweisen, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird. 3

4 7. Wasserschutzzone Wegen der Lage des Baugrundstücks (Fl.Nr. 202/3, Gemarkung Willing, Stadt Bad Aibling) in der Zone IIIA des Wasserschutzgebietes für die öffentliche Wasserversorgung der Städte Kolbermoor, Bad Aibling und Willing ist für den Bebauungsplan gemäß 4 Abs. 1 i.v.m. 3 Abs. 1 Nr. 5.2 der als Anlage beigefügten Wasserschutzgebiets-Verordnung ist eine Befreiung erforderlich. Gemäß 3 Abs. 1 Nr. 5.1 der Wasserschutzgebietsverordnung ist die Errichtung oder Erweiterung von baulichen Anlagen in der Zone IIIA nur zulässig, - wenn kein häusliches oder gewerbliches Abwasser anfällt oder in eine dichte Sammelentwässerung eingeleitet wird unter Beachtung von Nr. 3.7, - wenn die Gründungssohle über dem höchsten zu erwartenden Grundwasserstand liegt, - wenn unter der Geländeoberfläche liegende Kellerbauwerke einschließlich der Lichtschächte als wasserdichtes unterirdisches Bauwerk aus grundwasserneutralen Materialien errichtet werden und zugleich sichergestellt ist, dass bei einer unterirdischen Lagerung von flüssigen Brennstoffen die Lagerbehältnisse gegen Aufschwimmen gesichert sind. Gemäß 3 Abs. 1 Nr. 3.7 ist die Errichtung oder Erweiterung von Abwasserleitungen und zugehörige Anlagen in der Zone IIIA nur zulässig zum Ableiten von Abwasser, wenn die Dichtheit der Entwässerungsanlagen vor Inbetriebnahme durch Druckprobe nachgewiesen und wiederkehrend alle 5 Jahre durch Sichtprüfung und alle 10 Jahre durch Druckprobe oder anderes gleichwertiges Verfahren überprüft wird Auf die Lage im Wasserschutzgebiet und die Zulässigkeitsvoraussetzungen für bauliche Anlagen bzw. für die Abwasserbeseitigung wird im Bebauungsplan hingewiesen. Die Wasserschutzgebiets-Verordnung ist als Anlage beigefügt. Die Stadt Bad Aibling muss nach Festsetzung des Bebauungsplanes die Befreiung beim Sachgebiet Wasserrecht des Landratsamtes zu beantragen. 8. Hochwasserschutz Nach einem Gutachten des Ing.-Büros Aqua Soli wurde das Grundstück als mögliches Überschwemmungsgebiet des nahegelegenen Feldbachs eingestuft. Demnach ist der Bereich des Bebauungsplanes bei einem Hochwasserereignis des Feldbaches um mehrere Dezimeter überflutet. Da das Gelände ab dem Gartenäckerweg leicht nach Süden und Osten abfällt und es sich um freie Felder handelt wurde eine Überschwemmung mit mehreren Dezimeter angezweifelt, da das Wasser in die freie Natur abfließen kann. Um dies zu prüfen wurden eigene Höhenvermessungen durchgeführt, die die Erfahrungen der Anwohner widerspiegeln. Um dennoch die neue Bebauung für den Extremfall zu schützen, wurde im Bebauungsplan die Oberkannte Roh-Fußboden OKRFB +30cm über Straßenniveau festgelegt. 4

5 Abb. Darstellung der möglichen Überschwemmungsfläche Die großzügigen Grünflächen, zwischen den Gebäuden werden als Möglichkeit gesehen, aus dem Feldbach ausuferndes Hochwasser schadlos für die Bebauung in die landwirtschaftliche Fläche abzuleiten. Da die zukünftigen Bauherren auf dem Grundstück aufgewachsen und zum Teil bei der örtlichen Feuerwehr tätig sind, sind sie sich der Risiken des Hochwassers bewusst und werden den geforderten baulichen Maßnahmen (Merkblatt Hochwasser sicheres Bauen) nachkommen. Durch die Anpassung der Geländehöhen, wasserdichte Keller, etc. kann der Schaden eingegrenzt werden. Der Abschluss einer entsprechenden Versicherung wird empfohlen. Bad Aibling, den. Bad Aibling, den... Felix Schwaller Erster Bürgermeister Dipl.-Ing. C. Petzenhammer Stadtplanerin Anhang: - Hinweise für die Genehmigung der Errichtung und Erweiterung von Gebäuden in Überschwemmungsgebieten nach 78 Abs. 5 Satz 1 Wasserhaushaltsgesetzt (WHG) - Verordnung des LRA Rosenheim über das Wasserschutzgebiet in Bad Aibling 5