Finanzierungschancen durch Immobilienfonds

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1 Finanzierungschancen durch Immobilienfonds Immobilienfonds haben bei der Realisierung von Investor-Betreiber-Modellen eine dominierende Marktstellung. Daher ist diesem Investorentyp ein eigener Fachbeitrag gewidmet. Ausgehend von einer Darstellung der unterschiedlichen Erscheinungsformen, in denen Immobilienfonds am Markt anzutreffen sind, werden die inneren Wirkungsmechanismen und die hierauf zurückzuführenden Anforderungen, denen sich die Betreiberseite im Rahmen einer Zusammenarbeit regelmäßig gegenüber sieht, erläutert. Zielsetzung ist es, die Handlungsweise von Immobilienfonds transparent zu machen und dadurch interessierten sozialwirtschaftlichen Organisationen den Zugriff auf Kapitalmarktmittel zu erleichtern. Erscheinungsformen Unabhängig von der Kernfunktion eines Immobilienfonds - dem Erwerb und der Verwaltung von Grundstücken und Gebäuden - kann die Erscheinungsform ganz unterschiedlich sein. Das ist auf die Verschiedenartigkeit der Ziele eines Fonds in Bezug auf u. a. die Anlegerzusammensetzung, die Portfoliostruktur, die Anlagestrategie oder die Ausgestaltung steuerlicher Rahmenbedingungen zurückzuführen. Wesensmerkmal jedes Immobilienfonds ist jedoch die Indirektheit der Immobilienanlage, d. h. der jeweilige Anleger partizipiert am Eigentum und seinen Erträgen, ohne selbst Immobilieneigentümer zu sein. Offene Immobilienfonds vereinigen in Deutschland den größten Marktanteil auf sich. Offen sind sie dabei sowohl in der Anzahl der Objekte, die in das Portfolio gekauft werden können, als auch in der Anzahl der Anleger, die Fondsanteile erwerben. Ein Publikumsfonds richtet sich an die breite Masse privater Kleinanleger, die Fondsanteile i. d. R. schon ab 50,- erwerben können. Die Klientel der Immobilien-Spezialfonds dagegen besteht ausschließlich aus institutionellen Anlegern, die entsprechend größere Beträge investieren und oft einen speziell auf die eigenen Anlagevorgaben abgestimmten Fonds auflegen lassen. Gemeinsam ist beiden Fondsarten, dass täglich ein Rücknahmepreis für die Fondsanteile ermittelt wird, zu dem die Anleger verkaufen können. Bei Geschlossenen Immobilienfonds sind die Investitionssumme und die Anzahl der Objekte des Fondsvermögens von vornherein genau festgelegt. Ist der Fonds einmal geschlossen, d.h. ist das Anlagekapital eingezahlt und die Immobilie(n) gekauft, beschränkt sich die Tätigkeit des Fondsmanagement auf die Verwaltung des erworbenen Anlagevermögens und die Betreuung der Anleger. Im Gegensatz zu einem Offenen Immobilienfonds ist die Handelbarkeit der Anlage deutlich eingeschränkt. Es werden keine verbindlichen Rücknahmepreise ermittelt. Diese ergeben sich ausschließlich durch Angebot und Nachfrage auf dem so genannten Zweitmarkt, der inzwischen hauptsächlich über Internetplattformen abgewickelt wird, wo Verkaufsinteressierte ihre Anteile potentiellen neuen Investoren anbieten können. Real Estate Investment Trusts (REITs) bilden, obwohl auf den internationalen Finanzmärkten seit Jahrzehnten etabliert, in Deutschland die jüngste Immobilienfondsklasse. Erst seit Januar 2007 sind REITs in Deutschland zugelassen. Es handelt sich um börsennotierte Aktiengesellschaften mit einem besonderen steuerlichen Status. Dieser besteht darin, dass REITs weder Körperschaftsteuer noch Gewerbesteuer bezahlen. Die Besteuerung erfolgt ausschließlich bei den Anlegern. Im Gegenzug müssen die REITs verschiedene Kriterien erfüllen, von denen eine vorgeschriebene Mindestausschüttung von 90 % am bedeutendsten ist. Nicht zuletzt, weil der Einführungszeitpunkt eng mit dem Beginn der Finanzmarktkrise zusammenfiel, konnte das neue Segment die ursprünglich hohen Erwartungen bisher nicht erfüllen, da es nur vereinzelt tatsächlich zur Auflage von REITs kam. Daher werden REITs im Folgenden nicht weiter behandelt.

2 Funktionen der Beteiligten Bei der Darstellung der Funktionen der Beteiligten von Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds wird deutlich, dass diese im Kern nahezu deckungsgleich sind. Im Mittelpunkt steht jeweils das Fondsvermögen, das entweder klar spezifiziert (Geschlossener Fonds) oder fortlaufend veränderbar (Offener Fonds) ist. Die zum Erwerb der Fondsimmobilien notwendigen finanziellen Mittel werden i. d. R. durch Anlegergelder und Kredite aufgebracht. Der Kreditanteil ist dabei stark divergierend und hängt von der Ausprägung des Fonds und den jeweils aktuellen Bedingungen am Kapitalmarkt ab. Publikumsfonds operieren zumeist völlig ohne Fremdkapital, indem sie nur auf die eingezahlten Anlegergelder zurückgreifen. Immobilien-Spezialfonds unterliegen dem Investmentgesetz und dürfen einen Fremdkapital-Anteil von 50 % nicht überschreiten. Geschlossene Fonds weisen regelmäßig den höchsten Fremdkapitalanteil aus. Seit Ende 2007 agieren die Kreditinstitute hier jedoch risikoorientiert, so dass die Fremdkapital-Anteile bei maximal 80 % liegen. Besteht das Fondsvermögen (zum Teil) aus Sozialimmobilien, werden die einzelnen Fondsobjekte durch Betreibergesellschaften betrieben. Die Funktion des Initiators und Verwalters des Fonds wird jeweils von einer Fondsgesellschaft übernommen. Bei Immobilien-Spezialfonds muss dies eine Kapitalanlagegesellschaft sein, die bestimmte, aus dem Investmentgesetz resultierende gesetzliche Vorgaben etwa hinsichtlich Kapitalausstattung und Organisationsstruktur, erfüllen muss und der Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegt. Eine GmbH & Co. KG oder GbR dagegen wird durch privatschriftliche Verträge begründet. Berührungspunkte zur BaFin ergeben sich hier nur dann, wenn ein Fondsprospekt herausgegeben wird, da dieser gegebenenfalls dort zur Genehmigung vorgelegt werden muss. Da das mit der Auflage eines Immobilienfonds verbundene Aufgabenspektrum sehr weit gefächert ist und sich beispielsweise über so unterschiedliche Themenbereiche wie die Bewertung der Bonität eines Betreibers, die technische Prüfung der Baukörper oder die gesetzeskonforme Prospekterstellung erstreckt, kommt fast keine Fondsgesellschaft ohne die Hinzuziehung externer spezialisierter Beratungsunternehmen aus. Die nachfolgende Grafik zeigt die erläuterten Zusammenhänge als Übersicht.

3 Aufgabenzuordnung Beratungsunternehmen - Beratung bei Objekt- und Betreiberauswahl Fondsgesellschaft - Fondsinitiator - Anlageentscheidungen - Verwaltung Anleger = Eigenkapitalgeber Betreiber A Fondsvermögen Betreiber B Kreditinstitute = Fremdkapitalgeber Betreiber C Finanzierungsstruktur Der Finanzierungsstruktur von Immobilienfonds ist ein eigener Gliederungspunkt gewidmet, da hier einer der in der Praxis wichtigsten Unterschiede zwischen Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds begründet liegt. Anhand der zugehörigen Abbildung lassen sich zunächst die wesentlichen Kostenblöcke ablesen. Übliche Finanzierungsstruktur Liquiditätsreserve Fondskosten Nebenkosten Kaufpreis

4 Der Kaufpreis einer Immobilie folgt dem Marktmechanismus von Angebot und Nachfrage. Für die Verkäuferseite ist es grundsätzlich von nachrangigem Interesse, welche Art von Fonds ein Objekt erwerben will. Eine nachgewiesene Seriosität der Kaufinteressenten vorausgesetzt, wird sich der Verkäufer für den Vertragspartner entscheiden, der die besten Konditionen bietet. In einem Erwerbsprozess ergibt sich daher für die Fondsseite ein weitgehend identisches Preisniveau. Die Liquiditätsreserve dagegen ist sehr wohl abhängig von der Fondsart. Publikumsfonds müssen hier regelmäßig einen höheren Bestand an liquiden Mitteln vorhalten, um die jederzeitige Rückgabe von Fondsanteilen sicher zu stellen als Immobilien-Spezialfonds und Geschlossene Fonds, deren Handelbarkeit für die Anleger deutlich geringer ist. Da Sozialimmobilien i. d. R. sehr langfristige Mietverträge (zumeist 20 oder 25 Jahre) aufweisen, ist es für den Betreiber von fundamentalem Interesse, dass die Höhe der Miete so gestaltet wird, dass sie dauerhaft erwirtschaftet werden kann. Miethöhe und die Gesamtkosten des Eigentümers stehen in einem direkten Zusammenhang. Steigen die Kosten, wird sich auch der Mietpreis verteuern. Gerade in den Fondskosten und Fondsnebenkosten gibt es jedoch erhebliche Unterschiede. Tendenziell weisen geschlossene Fonds im Durchschnitt höhere Nebenkosten auf, die zuweilen 20 % des Fondsvolumens oder gar noch mehr betragen. Dies etwa deshalb, weil sich beispielsweise der Provisionsanteil zur Platzierung des Eigenkapitals schon auf 15 % belaufen kann. Die Kreation weiterer Nebenkosten, die für den Fondsinitiator sofort positiv ergebniswirksam sind, kann erhebliche weitere Volumina binden, z.b. Kosten für die Fondsstrukturierung, Finanzierungsvermittlung, Rechtsberatung u. ä. Es ist offensichtlich, dass für den Betreiber einer Sozialimmobilie, unabhängig davon, ob lediglich ein weiteres Objekt angemietet oder eine Bestandsimmobilie veräußert und zurückgemietet wird, unter rein wirtschaftlichen Aspekten der Fondspartner am attraktivsten ist, der die schlankste Kostenstruktur aufweist. Denn eingesparte Fondskosten bzw. Fondsnebenkosten (= sog. weiche Kosten ) wirken sich bei definierter Gebäudequalität ausschließlich auf Kaufpreise und Miethöhen aus. Je höher die weichen Kosten, desto geringer wird also der z.b. der Kaufpreis sein, den ein Fonds zahlen kann. Die Kostenstruktur eines Fonds ist für den Eigentümer/Betreiber nicht immer genau quantifizierbar. Der leichteste Zugang zu einer fundierten Einschätzung ergibt sich bei Fonds, die einen Fondsprospekt veröffentlichen (müssen). Dies ist immer dann der Fall, wenn das Eigenkapital des Fonds bei Privatanlegern platziert wird. In allen anderen Fällen sollte dieser Sachverhalt in den jeder Transaktion vorausgehenden Sondierungsgesprächen geklärt werden. Selbstverständlich wird nicht jeder Fonds seine interne Kalkulation zu 100 % offen legen, doch seriöse Geschäftspartner werden zumindest Auskünfte in einem Umfang erteilen, die dem Eigentümer/Betreiber der Sozialimmobilie eine Einschätzung erlauben, in welchem Bereich einer Nebenkostenskala (unterdurchschnittlich, durchschnittlich, überdurchschnittlich) der Fonds anzusiedeln ist. Nur mit Kenntnis und Berücksichtigung dieser Zusammenhänge in der Verhandlungsführung wird es dem Eigentümer/Betreiber einer Sozialimmobilie gelingen, das wirtschaftlich optimale Ergebnis in Bezug auf Verkaufspreis bzw. Miethöhe zu erzielen. Anforderungen des Kredit- und Kapitalmarktes Zu den bemerkenswerten Phänomenen nicht nur in der Sozialwirtschaft gehört die Beobachtung, dass bei Unternehmen mit nahezu identischen Voraussetzungen nach Ablauf eines gewissen Zeithorizontes teilweise gravierende Abweichungen im Grad der Erreichung der ursprünglichen Unternehmensziele festzustellen sind.

5 Am Anfang jedes unternehmerischen Erfolgs steht ein Ziel. In der Sozialwirtschaft erweist sich im Zuge der politisch gewollten Entwicklung zu mehr Markt und Wettbewerb zunehmend, dass Zielvorstellungen wie Gutes tun oder Für Menschen da sein nicht ausreichen. Statt dessen bedarf es einer klaren inhaltlich-strategischen Ausrichtung, die eindeutig definiert, wo die Kernkompetenzen liegen, welche Geschäftsfelder wie in welchem Tempo erschlossen werden sollen und vor allem, was jeder einzelne Mitarbeiter selbst zur Erreichung des Unternehmensziels beitragen soll. Es geht also darum, die Unternehmensziele für jedes Mitglied der Unternehmensorganisation konkret greifbar zu machen, denn erst dadurch wird das Maß an Eigeninitiative freigesetzt, das in der Summe das gesamte Unternehmen voranbringt. Darüber hinaus ist auch auf die Bedeutung der Organisation von Sozialunternehmen hinzuweisen. Deren Auswirkungen auf den unternehmerischen Erfolg werden oft unterschätzt. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass operatives Wachstum durch ein adäquates Mitwachsen der Organisationsstrukturen begleitet wird. Nur so kann Volumenwachstum in dauerhaftes Ertragswachstum überführt werden. Konkret bedeutet dies die Implementierung klarer Entscheidungsvorgänge, die Abgrenzung eindeutig zugeordneter Verantwortungsbereiche, die funktionale Trennung von Aufsicht und Geschäftsführung sowie wirkungsvolle interne Kontrollstrukturen und qualifizierte Abschlussprüfungen. Als dritter maßgeblicher Baustein ist die Erarbeitung einer langfristig tragfähigen Finanzierungsbasis zu nennen. Denn paradoxerweise ist es in der Praxis so, dass der Zugang zu Kapitalmarktmitteln jeder Art für ein Unternehmen umso leichter wird, je weniger es dieser eigentlich bedarf (aufgrund hohen Eigenkapitals und starker Ertragskraft). Das Freisetzen stiller Reserven aus dem Anlagevermögen durch den Verkauf von Grundstücken und Gebäuden an Investoren wie beispielsweise Immobilienfonds gehört in diesem Zusammenhang zu den etabliertesten Formen der Eigenkapitalgenerierung. Sie ist auch für sozialwirtschaftliche Unternehmen von hoher Attraktivität. Fazit Offene und Geschlossene Immobilienfonds in ihren verschiedenen Ausprägungen sind b. a. w. die bestimmenden Akteure des Immobilienfondssegments in Deutschland. Der erfolgreiche Zugang zu Kapitalmarktmitteln in Form von investiertem Fondskapital setzt bei den sozialwirtschaftlichen Organisationen zuvor jedoch eine Anpassung an die Regularien der gewerblichen Wirtschaft voraus. Autor: Ulrich Schartow, Geschäftsführer der IS Immobilien-Service GmbH, Köln Dieser Beitrag ist erschienen in der BFS-Info 3/2009 und im Arbeitshandbuch Finanzen für den sozialen Bereich, nähere Informationen:

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