Innovative Verantwortungsstrukturen: Kooperations- und Beschaffungsmodelle

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1 WERTE. WIRKEN. DER WEG ZUM LEBENSZYKLUSORIENTIERTEN HOCHBAU Innovative Verantwortungsstrukturen: Kooperations- und Beschaffungsmodelle Mag. Karl Friedl, MO.O.CON RA Mag. Thomas Kurz, Heid Schief Rechtsanwälte

2 Inhalt at IG Lebenszyklus Hochbau Neue Kooperationsformen sind gefragt das Prozessmodell der IG Lebenszyklus Bestellqualität der Schlüssel zum Erfolg Organisationsmodelle - Beschaffungsmodelle Qualitätssicherung Zertifizierung sichern zukunftsfähige Immobilien

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5 Ecological og ca Footprint t 5

6 Verursacher eusac e Bauwirtschaft at % 25 % 30 % % % 50 % % CO 2 Emissionen Frischwasserverbrauch Holzverbrauch Energieverbrauch Rohstoffverbrauch Verkehrsbelastung durch LKW Abfälle

7 Lebenszyklusorientiert e te t Planen, Errichten und Betreiben ebe Effektive Gebäude stiften Produktivität Setzen Sie sich etwa das Ziel, die Produktivität durch Ihr neues Gebäude um nur 1% zu erhöhen, so können Sie bereits Maßnahmen finanzieren, die eine Erhöhung der Gebäudekosten um 20% rechtfertigen Investitionen für ein lebenszyklusorientiertes Gebäude liegen weit unter diesem Wert. 7

8 Lebenszyklusorientiert e te t Planen, Errichten und Betreiben ebe Nachhaltige Gebäude stiften Mehrwert für Nutzer und Gesellschaft 8

9 Legistische sc e Maßnahmen a Schulungen Aktionsplan zur nachhaltigen öffentlichen Beschaffung Energieeffizienzaktionsplan Energie- Netzwerke effizienz- richtlinie Software Energiestrategie Programmierung Bundesvergabegesetz Quelle: Österreichische Energieagentur 9

10 Rollen und Verantwortung tu im Lebenszyklus oder die kurzfristige Ertragsoptimierung der einzelnen Teilnehmer 10

11 Klare aeverantwortungs- ea otu und Risikoteilung Partnerschaftlich, nutzungsorientiert, betriebsfocusiert und LZK-optimiert 11

12 Lösungsansatz sat Lebenszyklische Gesamtverantwortung 12

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14 Lebenszyklusorientiert e te t Planen, Errichten und Betreiben ebe Kosten und Kostenbeeinflussbarkeit Rund 80% der Kosten eines Gebäudes liegen in der Bewirtschaftung nicht in der Errichtung. 14

15 Projektorganisation o - Aufbauorganisation o Bauherr Planer Ausführende Firmen

16 Organisation Oga sato eines es lebenszyklus- orientierten Hochbauprojekts

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18 I. Strategie e Von der Vision zur Projektstrategie Gebäude wirken in wirtschaftlicher, kultureller, organisatorischer und sozialer Hinsicht. Umfassend und nachhaltig. Auf strategischer, organisatorischer und auf operativer Ebene. 23

19 II. Initiierung teug II.1 Bedarfsplanung Erarbeitung des Bedarfes und Formulierung der Bestellqualität II.2 Machbarkeit Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie zur Ermittlung einer zielkonformen Umsetzungsoption II.3 Finanzierbarkeit, Beschaffungsmodell, Standortsicherung Entscheidung für ein Finanzierungs- und Beschaffungsmodell, Sicherung des Standortes Die Projektstrategie wird konkretisiert, der Bedarf erarbeitet und auf Machbarkeit überprüft. 24

20 II. Initierung teu Bestellqualität für Objekt und Services IDENTITÄT NACHHALTIGKEIT Kulturelle Ziele Organisatorische Ziele Soziale Ziele Wirtschaftliche Ziele UNTE ERNEHMEN NSSTRATEG GIE OBJEK KT- UND SER RVICESTRAT TEGIE FUNKTION Funktionale Gebäudequalität STANDORT Standortqualität ÖKOLOGIE Ökologische Gebäudequalität KONSTRUKTION Technische Gebäudequalität PROZESS Prozessqualität SOZIOKULTUR Soziokulturelle Gebäudequalität FORM Gestalterische Gebäudequalität SERVICE Dienstleistungsqualität ÖKONOMIE Ökonomische Gebäudequalität UNTERNEHMEN OBJEKT UND SERVICES 25 25

21 Funktionsschema und Flächenprogramm als Vorgabe Funktionsschema Gesamt Funktionsschema Bereich Flächenprogramm Kerne 26

22 Vorgaben ogabe zu ucopoate Corporate Architecture e mit M.O.O.CON MOODS die Unternehmenspersönlichkeit darstellen Das prozess- und produktorientierte Unternehmen Dauer Zeit Das markt- und wettbewerbs- orientierte Unternehmen Wechsel Das kunden- und serviceorientierte Unternehmen Nähe Raum Das strategie- und qualitätsorientierte Unternehmen Distanz - Handbuch für Coaches WERTSCHÄTZEND KOOPERATIV SORGFÄLTIG LEBHAFT DURCHSETZUNGS- STARK INDIVIDUELL KREATIV 27

23 Qualitätsanforderungen u nach DGNB/ÖGNI Standards ds Beispiel: Wien Energie Stromnetz Anforderungen aus ökologischer Gebäudequalität (Auszug): Energiestandard: Passivhaus Primärenergiebedarf <120 kwh/m²a (PHPP) Heizwärmebedarf: <15 kwh/m²a Abdeckung Primärenergiebedarf aus erneuerbaren Energieträgern: >30% Ökolog. Baustoffe: Vorgaben Ökokauf Wien Anforderungen aus soziokulturelle Gebäudequalität (Auszug): Auslegung g Raumtemperatur Sommerfall: adaptives Klimamodell, 26 C bei 32 C Außentemp., T 6 C Nachhallzeit Büro: 0,5-0,7 sec Visueller Komfort: TQ > 2,0% 28

24 Anforderungen an die Services der Zukunft u ZIELE AUF NUTZUNGSDAUER OPTIMIERTE ERHALTUNG: aller Anlagen (technisch, wirtschaftlich, ästhetisch) aller Anlagen auf Stand der Technik (Ertüchtigungspflicht des Nutzers) der Verfügbarkeit der Anlagen (Redundanzbedarf, Ausfallsicherheit) OPTIMIERTE BEDIENUNG: Komfortkriterien/Energiebilanz intuitiv/reflektiert/ smart MANAGEMENT von DIENSTLEISTUNGEN: Infrastrukturelle DL (Reinigung, g, Grün- und Winterdienste, Entsorgung, g, Sicherheitsdienste, Essen&Trinken) Technische DL (Hausmeisterdienste, Umzugsserv., Veränderungsserv.) Kaufmännische DL ( Daten/Doku/Kosten - Verwaltung, Buchhaltung) SERVICEQUALITÄT Dienstleistungsportfolio Dienstleistungsqualität Dienstleistungskosten Dienstleistungsprozessqualität AUFENTHALTSQUALITÄT HOSPITALITY OBJEKTQUALITÄT

25 Modellbildung/Budget du udget NT6 Störung 85 NT6 Ausl 650 NT6 Dep Magazin NT5 WS/LG/Garage 430 NT6 NS NT6 PF NT6 WS NT4 Lager 620 NT6 RC 70 NT3 WS NT3 MS 480 NT3 PF 600 NT4 Schloss 630 NT4 Tisch 670 NT4 Elektro 180 NT3 FL Rückbau Erneuerung Umbau Energiekosten techn. Gebäudebetrieb Reinigung Finanzierung Invest Zeitachse

26 Lebenszyklusbudget Grundstück Aufschließung Bauwerk Rohbau Bauwerk Technik Bauwerk Ausbau Einrichtung Außenanlagen Honorare Nebenkosten Finanzierung Errichtungskosten 29% 0% 20% Flächenverbrauch 19% 2% 0% 5% 10% 0% 5% 3% 14% 42% Bürobereich 3% 17% Atrium 9% 2% Kern Foyer/Empfang 6% 14% Konferenz/Schulung Restaurant/Kantine Unterhaltsreinigung Glasreinigung Fassadenreinigung Betriebsführung Wartung Instandsetzung Umbau Energie und Verbräuche Nutzungskosten Energieverbrauch 5% 19% 16% 23% 13% 4% 1% 11% 7% 8% 17% 14% 15% 28% Wasserverbrauch Warmwasser Raumheizung Raumkälte kl Lüftung Beleuchtung 10% Ab Arbeitsmittel ittl 9% Sonstiges 31

27 III. Planung III.1 Planungsgrundlagen Klärung sämtlicher Voraussetzungen zur integralen Lösung der Bauaufgabe III.2 Integrale Vorentwurfsplanung Erarbeitung der Gebäude- und Systemstruktur III.3 Integrale Entwurfsplanung Erarbeitung der Raum- und Systemlösung III.4 Integrale Ausschreibungsplanung Erarbeiten der Dokumente und Einholen der erforderlichen Genehmigungen III.5 Integrale Ausschreibungsplanung Detaillierung zur eindeutigen Beschreibung der Bauaufgabe als Basis für die Kalkulation der Ausführenden Das Projekt wird integral und anforderungskonform geplant und genehmigt, die Realisierung beschlossen. 32

28 IV. Ausführung u IV.1 Werksplanung Ausführungsreife Planung für die Bauausführung vor Ort IV.2 Ausführung Umsetzung der Bauaufgabe IV.3 Inbetriebnahme Qualitätsfeststellung und Implementierung des Gebäudebetriebs IV.4 Übergabe Übergang von Projektmanagement zu Gebäudemanagement Die ausführungsreife Planung wird baulich umgesetzt und in die Nutzungsphase übergeführt. 33

29 Sechs Beispielhafte e Beschaffungsmodelle e Einzelvergaben Paketvergaben Vergabe Totalunternehmer 1 (PE) Vergabe Totalunternehmer 2 (PEB) Vergabe Totalunternehmer 3 (EBF) mit Partnering Vergabe Lebenszyklusunternehmer (PEBF) 34

30 Sechs beispielhafte e Beschaffungsmodelle e Einzelvergaben Planungs-, Errichtungs-, Bewirtschaftungs-, und Finanzierungsleistungen werden getrennt vergeben 35

31 Sechs beispielhafte e Beschaffungsmodelle e Paketvergaben Vergabe von Generalplaner, Generalunternehmer und Komplett-Dienstleister Facility Management mit Einzelvergabe Finanzierung 36

32 Sechs beispielhafte e Beschaffungsmodelle e Vergabe Totalunternehmer 1 (PE) Planung und Errichtung (PE) mit Paketvergabe Komplettdienstleister und Einzelvergabe Finanzierung 37

33 Sechs beispielhafte e Beschaffungsmodelle e Vergabe Totalunternehmer 2 (PEB) Planung, Errichtung und Bewirtschaftung (PEB) mit Einzelvergabe Finanzierung 38

34 Sechs beispielhafte e Beschaffungsmodelle e Vergabe Totalunternehmer 3 (EBF) mit Partnering Errichtung, Bewirtschaftung und Finanzierung (EBF) mit Partnering

35 Sechs beispielhafte e Beschaffungsmodelle e Vergabe Lebenszyklus-Unternehmer (PEBF) Planungs-, Errichtungs-, Bewirtschaftungs- und Finanzierungsleistungen (PEBF) 40

36 V. Nutzung u V.1 Betriebseinführung Einregulierungen und Nachjustierungen V2R V.2 Regelbetrieb b Laufende Bewirtschaftung V.3 Instandsetzung Erhaltung von Gebrauchstauglichkeit und Wert des Objektes V.4 Umnutzung Planung, Vorbereitung und Realisierung von Bedarfsänderungen am Objekt Der optimierte Regelbetrieb läuft und arbeitet für Ihr Kerngeschäft. Instandsetzungen und Umnutzungen sind organisiert. 41

37 VI. Rückbau IV.1 Rückbau Rückbau oder Teilrückbau des Objektes IV.2 Neuentwicklung Neuentwicklung am Standort Am Ende der Lebenszeit bietet das Gebäude im Rückbau Ressourcen für Neues. 42

38 Kontrollieren o e in Errichtung und Betrieb eb Klar definierte Messgrößen sind Voraussetzung Beispiel DGNB Technische h Qualität Soziokulturelle und Funktionale Qualität 31 2,41% 22,5% 1,30% 43 10,0% 22,5% Prozessqualität Ökologie ooge Proze Ökolo Ökon Sozio 22,5% Quait 22,5% Techn 9,00% 17 Ökonomie 01 Treibhauspotential (GWP) 02 Ozonschichtabbaupotential (ODP) 03 Ozonbildungspotential gp (POCP) 04 Versauerungspotential (AP) 05 Überdüngungspotential (EP) 06 Risiken für die lokale Umwelt 08 Nachhaltige Ressourcenverwendung / Holz 10 Primärenergiebedarf nicht erneuerbar (PE ne ) 11 Geamtprimärenergiebedarf und Anteil an erneuerbarer Primärenergie 14 Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen 15 Flächeninanspruchnahme 16 Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus 17 Drittverwendungsfähigkeit 18 Thermischer Komfort im Winter 19 Thermischer Komfort im Sommer 20 Innenraumluftqualität 21 Akustischer Komfort 22 Visueller Komfort 23 Einflussnahmemöglichkeiten des Nutzers 24 Gebäudebezogene Außenraumqualität 25 Sicherheit und Störfallrisiken 26 Barrierefreiheit 27 Flächeneffizienz 28 Umnutzungsfähigkeit 29 Öffentliche Zugänglichkeit 30 Fahrradkomfort 31 Sicherung der gestalterischen und städtebaulichen Qualität im Wettbewerb 32 Kunst am Bau 33 Brandschutz 34 Schallschutz 35 Wärme- und feuchteschutztechnische Qualitäten der Gebäudehülle 40 Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit des Baukörpers 42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit, Demontagefreundlichkeit 43 Qualität der Projektvorbereitung 44 Integrale Planung 45 Optimierung und Komplexität der Herangehensweise in der Planung 46 Nachweis der Nachhaltigkeitsaspekte in Ausschreibung und Vergabe 47 Schaffung von Voraussetzungen für eine optimale Nutzung und Bewirtschaftung 48 Baustelle / Bauprozess 49 Qualität der ausführenden Firmen / Präqualifikation 50 Qualitätssicherung der Bauausführung Systematische Inbetriebnahme

39 Erfolgsfaktoren lebenszyklusorientierten e e te Bauens 44

40 Erfolgsfaktoren lebenszyklusorientierten e e te Bauens 45

41 Erfolgsfaktoren lebenszyklusorientierten e e te Bauens 46

42 Erfolgsfaktoren lebenszyklusorientierten e e te Bauens 47

43 Auf den Bauherrn kommt es an! Fazit 1. Bestellqualität für Objekt und Services (Planung, Errichtung, Betrieb, Finanzierung) an Wirksamkeit heute und in Zukunft orientiert 2. Risiken ausloten Organisieren Effektive Manager warten nicht bis sie organisiert werden, sie tun es selbst! 3. Entscheiden und Anpassen 4. Verträge gestalten Unter Berücksichtigung von Nutzungszyklen 5. Kontrollieren Effektive Steuerungs- und Kontrollmechanismen für die Entwicklungs- und Betriebsphase sind aufzubauen 48

44 Das Prozessbild der IG Lebenszyklus Hochbau 49

45 Vielen ee Dank für Ihre Aufmerksamkeit! et M.O.O.CON GmbH oo co co Internet: Standort: 1010 Wien, Wipplingerstraße 12/2 Tel: +43 (0) , Fax: +43 (0) Mag. Karl Friedl Heid Schiefer Rechtsanwälte OG office@heid-schiefer.at Internet: Kanzleisitz: 1030 Wien, Landstraßer Hauptstraße 88/2-4 Tel: +43 (0) , Fax: +43 (0) Mag. Thomas Kurz 50

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