24. Göttinger Informationsveranstaltung zum Immobilienrecht am 26. Oktober 2013

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1 Immo-goe 24. Göttinger Informationsveranstaltung zum Immobilienrecht am 26. Oktober 2013 Auswirkungen von Basel III auf die Finanzierung der Immobilienbesitzer WP/StB Harnald Henze Göttingen Wilhelm-Weber-Straße 4/6 Telefon (05 51) Sitz Göttingen Registergericht HRB 718 Geschäftsführer: StB Dr. jur. Arne Kassner WP/StB Harnald Henze StB Katja Wirth-Reinbrecht StB Bernward Biermann

2 Inhalt Thema Folie Warum ist Basel III wichtig? 3-4 Inhalte und Folgen von Basel III für Immobilienbesitzer 5-6 Konsequenzen von Basel III für die Banken 7 Aktuelle Finanzierungsstruktur in der Immobilienbranche 8 Auswirkungen von Basel III für die Immobilienfinanzierung 9 Finanzierungsalternativen bei bereits bestehenden Darlehen Alternativen zum typischen Immobiliendarlehen Ausblick 14 2

3 Warum ist Basel III wichtig? Einführung: Rahmenwerk für Eigenkapital- und Liquiditätsanforderungen für Banken Nachfolgeregelung zu Basel I (1992) und Basel II (2006) Basel III: Schrittweises Inkrafttreten von 2014 bis

4 Warum ist Basel III wichtig? Ziel von Basel III: Grund für die Neuerungen: weltweite Finanzkrise Ziel: durch verbesserte Regulierung des Bankensystems die Stabilität von Volkswirtschaften sichern Zielkonflikt: wirksameres Risikomanagement für Banken und trotzdem genügend Kreditversorgung für die Realwirtschaft 4

5 Inhalte und Folgen von Basel III für die Immobilienbesitzer Eigenkapitalanforderungen: Banken müssen für Kredite, die sie vergeben, mehr Eigenkapital vorhalten Folge, wenn Erhöhung des Eigenkapitals gelingt: Die Zinsen der Darlehen steigen, um die höheren Kosten für das Eigenkapital zu kompensieren Folge, wenn Erhöhung des Eigenkapitals nicht gelingt: Die Bilanzsumme muss verkürzt werden Konsequenz: Es werden weniger Darlehen von den Banken vergeben 5

6 Inhalte und Folgen von Basel III für die Immobilienbesitzer Verschuldungsobergrenze: Pauschale Verschuldungsobergrenze für Banken Risiko- und somit margenarme Geschäfte werden, wie die Immobilienfinanzierung, dadurch tendenziell unattraktiver Bereits bestehende Regelungen über die Eigenkapitalquote erkennt an, dass Darlehen, die mit Immobilien besichert sind, besonders sicher sind Diese Privilegierung wird durch die Verschuldungsobergrenze teilweise ausgehebelt Konsequenz: Einführung einer Verschuldungsobergrenze kann zu Verteuerung der Immobilienkredite führen 6

7 Konsequenzen von Basel III für die Banken Banken sind gezwungen, ihr Eigenkapital innerhalb kürzester Zeit zu erhöhen, um wettbewerbsfähig zu bleiben Können Banken ihr Eigenkapital nicht erhöhen, so ist das Kreditvolumen zu senken Folge: Kreditvergabespielraum wird sich verringern und die Zinsen werden sich erhöhen Die Eigenkapitalkosten und Refinanzierungskosten der Banken werden steigen Die Banken werden gezwungen sein, diese Kosten an die Kunden weiterzugeben, z.b. indem sich die Darlehenskonditionen ändern werden 7

8 Aktuelle Finanzierungsstruktur in der Immobilienbranche Strukturell bedingt ist die Immobilienbranche auf besonders hohes Fremdkapital angewiesen Aktuelle Immobiliendarlehen sind vorrangig Langfristfinanzierungen mit festen Zinssätzen Die Hälfte aller Kredite in Deutschland werden für den Kauf oder den Bau einer Immobilie verwendet Markt für Immobilienfinanzierung ist sehr wettbewerbsintensiv Zunächst gute Ausgangslage für den Kunden Banken können jedoch Kostensteigerungen an Kunden weitergeben, die von den sinkenden Zinsen am Kapitalmarkt nicht unbegrenzt aufgefangen werden können 8

9 Auswirkungen von Basel III für die Immobilienfinanzierung Kreditvergabemöglichkeiten und Konditionen der Bank können sich ändern Viele Banken werden sich im Finanzierungsgeschäft, insbesondere bei den Neugeschäftsaktivitäten, einschränken müssen Immobilienkredite werden sich verknappen und verteuern Entweder werden Kreditinstitute die Langfristfinanzierung verringern oder die Margen anheben, um die notwendige Rendite zu erwirtschaften Konkrete Auswirkungen: Volumen der Darlehen werden geringer Zinsen werden steigen Laufzeiten werden sich verkürzen Größtes Problem für den Kunden: Erhöhtes Zinsänderungsrisiko und weniger Planungssicherheit 9

10 Finanzierungsalternativen bei bereits bestehenden Darlehen Ausgangssituation: Es besteht bereits ein Immobiliendarlehen Wie kann dieses Darlehen zu den besten Konditionen verlängert bzw. umgeschuldet werden? Fall 1: Der bisherige Darlehensvertrag läuft demnächst aus Umschuldung auf einen neuen Kreditgeber Kosten: ca. 0,5 % der eingetragenen Grundschuld für Notar- und Grundbuchkosten Fall 2: Das Darlehen läuft innerhalb von Monaten aus Forward-Darlehen bei bisherigem Kreditinstitut beantragen Kosten: Aufschlag von 0,5-1 Prozentpunkt als Preis für den sicheren Zins in den nächsten Jahren keine Bereitstellungszinsen wie sonst üblich 10

11 Finanzierungsalternativen bei bereits bestehenden Darlehen Fall 3: Der Darlehensvertrag besteht seit 10 Jahren Option zum Sonderkündigungsrecht nach 489 BGB mit 6-monatiger Kündigungsfrist und Wechsel zu anderem Kreditinstitut Kosten: ca. 0,5 % der eingetragenen Grundschuld für Notar- und Grundbuchkosten Fall 4: Die Zinsbindung des Darlehensvertrags ist noch aktuell Vorzeitige Kündigung des Darlehens nur mit Zustimmung der Bank möglich Kosten: Zusätzlich zu Notar- und Grundbuchkosten ist eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von ca % der Darlehenssumme zu leisten 11

12 Alternativen zum typischen Immobiliendarlehen Realkredite Voraussetzungen: mindestens 50% des Kaufpreises sind Eigenkapital der Realkredit wird durch erstrangige Grundschuld besichert Vorteil für die Bank: Fällt die Tilgung des Darlehens aus, ist der Kredit oftmals zu 100% durch die Immobilie gesichert. Dadurch sinkt das Risiko für die Bank Vorteil für den Kunden: sehr günstige Konditionen, da Objektsicherheit im Gegensatz zu persönlichen Kriterien höheres Gewicht bekommt 12

13 Alternativen zum typischen Immobiliendarlehen Versicherungsdarlehen Zins um ca. 0,5 Prozentpunkte niedriger als bei Bankdarlehen Endfälligkeitsdarlehen Verzinsung während der gesamten Laufzeit statt Tilgung wird monatliche Prämie in Lebensversicherung gezahlt am Ende der Laufzeit dient Ablaufleistung der Kapitallebensversicherung als Tilgung des Versicherungsdarlehens steuerlicher Vorteil: Finanzierungskosten können bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abgezogen werden Nachteil: nicht exakt kalkulierbare Ablaufleistung des Versicherungsprodukts 13

14 Ausblick Intentionen von Basel III sind richtig und wichtig Es ist jedoch fraglich, ob die Auswirkungen der Kreditversorgung auf die Realwirtschaft ausreichend beachtet wurden Immobilienkredite werden teurer und knapper Frühzeitig über die Verlängerung bestehender Darlehen nachdenken Alternativen zum gewöhnlichen Bankdarlehen in Betracht ziehen 14

15 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!