14 Immobilienfinanzierung: Die größten Fehler

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2 14 Immobilienfinanzierung: Die größten Fehler Anschlussfinanzierung folgt. Wer also im Jahr 2013 einen Euro-Hypothekenkredit zu 2,5 Prozent mit zehnjähriger Zinsbindung und einer Anfangstilgung von 3 Prozent aufnimmt, für den ist nach 10 Jahren noch lange nicht Schluss. Im Gegenteil: Ohne zusätzliche Sondertilgungen würde seine Restschuld zum Ende der zehnjährigen Zinsbindung im Jahr 2023 bei beachtlichen Euro liegen. Und für diese Restschuld muss abermals ein Hypothekenkredit mit einer neuen Zinsbindung aufgenommen werden. Eine sogenannte Prolongation steht an. Beispiel: Fatale Auswirkung kurzer Zinsbindung Ü Die junge Familie Müller aus Erfurt hat imfrühjahr 2013 eine Eigentumswohnung fast ohne Eigenkapital gekauft. Dafür hat sie einen Kredit über Euro aufgenommen und sich für eine Zinsbindung von 5Jahren sowie eine Anfangstilgung von 1Prozent entschieden. Da diekreditzinsenzum Abschlusszeitpunkt trotzdes geringen Eigenkapitaleinsatzesbei nur 2,2 Prozent lagen,ergibtsich eine Monatsrate von lediglich 533 Euro. Das freut die Familie Müller außerordentlich. Schließlich bezahlte sie bisher 580 Euro Miete! Doch spätestens im Jahr 2018 könnte ein böses Erwachen folgen. Dann nämlich läuft die fünfjährige Zinsbindung aus. ImFrühjahr 2018 steht also eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld an, dieindiesemfall bei rund Euroliegt falls FamilieMüller zwischenzeitlich keine Sondertilgungen vorgenommen hat. Hätten die geldpolitischen Maßnahmen der Regierungen bis 2018 die finanziellen Krisenherde in Europa unter Kontrolle gebracht, ergäbe sich folgende Situation: Um die Geldmenge trotz des Wirtschaftswachstums zu regulieren, würden Kredite mit hoher Wahrscheinlichkeit wesentlich teurer sein als im Jahr Es ist also möglich, dass die Müllers ihre Prolongation zu Zinssätzen von 4 oder mehr Prozent vornehmen müssen. Lägen die Bauzinsen bei 4 Prozent, würde die Monatsrate der Müllers plötzlich von bisher 533 Euro auf 850 Euro klettern. Wenn die

3 Fehler 2: Falsche Zinsbindung 15 Familie die zusätzlichen 320 Euro nicht mehr bezahlen könnte, geriete die gesamte Baufinanzierung in Gefahr. Genau dieses Risiko hätte Familie Müller mit einer langen Zinsbindung ausschließen können. Eine Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren hätte für längere Zeit Zinssicherheit gegeben. Viele Darlehensnehmer unterschätzen die Konsequenzen, die sich aus der Entwicklung der Bauzinsen ergeben. Die Bewegung der Bauzinsen beachten Die Konditionen für einen Hypothekenkredit verändern sich jeden Tag. Ob die Zinsen für ein Baudarlehen steigen, hängt von vielen Faktoren ab. Dazu zählt die Lage auf den Anleihenund Aktienmärkten ebenso wie die Entwicklung des Rohölpreises oder die Auswirkung eines politischen Konflikts. Niemand kann die Entwicklung der Bauzinsen vorhersagen. Wer die Entwicklung der Bauzinsen so schlecht vorhersehen kann wie den Wetterbericht, sollte sich mit Hilfe von Zinsberichten informieren. Sogenannte Zinskommentare analysieren die aktuelle Wirtschaftslage und entwerfen verschiedene Szenarien, von denen man auf die Entwicklung der Immobilienzinsen schließen kann. Zinskommentare finden Sie in Tageszeitungen oder im Internet. Neben Zinskommentaren unterstützt Sie ein Blick in die Vergangenheit dabei, das aktuelle Zinsniveau bei Hypothekenkrediten zu bewerten und ein Gespür für dengeldmarkt zu bekommen. In den vergangenen 50 Jahren pendelten die Konditionen für Baugeld zwischen 1 und 12 Prozent. Wer beispielsweise im Jahr 1980 einen Kredit aufnahm, tat dies zu einem Zinssatz von rund 12 Prozent waren es knapp

4 16 Immobilienfinanzierung: Die größten Fehler über 9Prozent und im Jahr 2004 wie auch in 2010 waren es nur 3,5 Prozent. Ob die aktuellen Bauzinsen hoch oder niedrig sind, kann also unter anderem am langjährigen Durchschnitt festgemacht werden. Baugeld kostete in den vergangenen 30 Jahren durchschnittlich rund 5bis 6Prozent.Vereinfacht lässt sich also sagen: Zinsen von 1 bis 4 Prozent sind sehr günstig; Konditionen von 4,5 bis 7 Prozent gelten als normal und durchschnittlich. Und wenn man für einen Kredit mehr als 7 Prozent zahlt, ist er vergleichsweise teuer. Zinsentwicklung für Baukredite mit fünf- und zehnjähriger Zinsbindung zwischen 1998 und Lagen die Zinsen 2011 bei rund 4Prozent, sind sie 2013 auf unter 2Prozent gefallen. Kredite kosteten damit 2013 fast die Hälfte.Das billige Baugeld hat den Immobilienerwerb für viele Menschen in greifbare Nähe gerückt.

5 Fehler 2: Falsche Zinsbindung 17 Hohe Zinsen, kurze Zinsbindung Für die Wahl der richtigen Zinsbindung gibt es eine einfache Formel. Diese lautet: hohe Zinsen, kurze Zinsbindung. In einer Hochzinsphase von 10 Prozent oder mehr sollten Sie sich weder eine zehnjährige noch eine fünfjährige Zinsfestschreibung aufdrängen lassen. Denn: Befinden sich die Zinsen auf einem hohen Niveau, ist es mit Blick auf die Vergangenheit wahrscheinlicher, dass sie fallen anstatt weiter zu steigen. Daher gilt: In einer Hochzinsphase ist eine Zinsbindung von 1 oder 2 Jahren die richtige Wahl. In einer Hochzinsphase kann ein variables Darlehen die richtige Alternative sein. Bei einem variablen Darlehen (auch Flex-Darlehen genannt) werden die Zinsen im Drei- oder Sechsmonatstakt der Marktentwicklung angepasst. (Mehr Informationen zu variablen Darlehen finden Sie im Kapitel über Kreditarten.) Dass manche Bankberater kurze Zinsbindungen oder variable Kredite nicht erwähnen, kann zwei Gründe haben. Ursache 1: Der Bankangestellte kennt die Hypothekenprodukte nicht. Ursache 2:Er bietet Ihnen nur Produkte seines Instituts an und kann dadurch nicht auf neuartige Produkte zugreifen. Beide Gründe sind für den Kunden nachteilig er zahlt unnötig viel und setzt seine Finanzierung ohne Not einem hohen Risiko aus. Lassen Sie sich also nichts vormachen! Niedrige Zinsen, lange Zinsbindung Bei einem niedrigen Zinsniveau verhält es sich mit der Faustregel genau umgekehrt. Pendeln die Immobilienzinsen zwischen 2 und 4 Prozent, sind lange Zinsbindungen von 15, 20

6 18 Immobilienfinanzierung: Die größten Fehler oder mehr Jahren ratsam. Damit sichert man sich eine günstige Rate übereinen langen Zeitraum.Diese Strategieist auch mit Blick auf die Inflation sehr sinnvoll. Schließlich ist eine Monatsrate von beispielsweise 600 Euro in 20 Jahren bei weitem nicht dieselben 600 Euro wert wie heute. Diese Zinsund Kalkulationssicherheit gibt es nicht zum Nulltarif. Längere Zinsbindungen kosten je nach Konjunkturaussichten einen bestimmten Konditionsaufschlag. Dieser kann wenige Prozentpunkte betragen und die Rate lediglich um einigeeuro erhöhen, möglich sind aber auch größere Zinsaufschläge von 0,5 Prozent und mehr. Wie groß die Konditionsunterschiede zwischen einer kurzen und einer langen Zinsbindung sind, darüber gibt die so genannte Zinsstrukturkurve Auskunft. Je flacher diese verläuft, desto geringer ist der Zinsaufschlag für ein Darlehen mit langer Zinsbindung. Schätzen Marktteilnehmer die Wirtschaftsaussichten für die Zukunft besonders schlecht ein, kann es sogar sein, dass es zu einer inversen Zinsstrukturkurve kommt. Das war im Sommer und Herbst 2008 der Fall: Das fehlende Vertrauen der Banken untereinander und die schlechten Prognosen haben dazu geführt, dass kurze Zinsbindungen teurer waren als lange. Lange Zinsbindung wie Ja-Wort bei der Heirat Mit einer langen Zinsbindung beim Immobilienkredit verhält es sich einwenig wie mit demja-wort beider Heirat.Solange die Ehe läuft wie geplant, ist alles prima. Wer allerdings nach der Hochzeit frühzeitig aus der Beziehung aussteigen will, für den wird es teuer und kompliziert. Auch aus einer Zinsfest-