Hypothekendarlehen. Neue Freiheiten machen Baukredite flexibel

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1 Seite 1 von 6 Stand Januar 2011 Von Max Geißler Hypothekendarlehen Neue Freiheiten machen Baukredite flexibel Feste Tilgung, feste Laufzeit früher waren Hypothekendarlehen unflexibel. Doch das Blatt hat sich gewendet: Kein Immobilienkäufer muss sich mehr in ein unbewegliches Finanzierungskorsett zwängen. Baukredite erlauben heute die Änderung des Tilgungssatzes, unbegrenzte Extrazahlungen oder die Rückzahlung von Sondertilgungen. Die neue Flexibilität bringt Bauherren viele Vorteile und verursacht häufig nur geringe Mehrkosten. Ein Überblick über die wichtigsten Trends. 1. Flexibel Tilgen 1a. Tilgungssatzwechsel schützt vor finanziellen Engpässen Feste Zinsen und flexible Darlehensrückzahlung das passte viele Jahre nicht zusammen. Immobilienkäufer mussten sich zwischen Zinssicherheit oder Flexibilität entscheiden. Wer sich für Sicherheit entschied, war nicht immer gut beraten. Feste Rückzahlungsmodalitäten können Kreditnehmer nämlich in die Klemme bringen, etwa wenn das Einkommen ungeplant sinkt und die Haushaltskasse überlastet ist. Ein Ausweg aus diesem Dilemma sind Darlehen mit veränderbarem Tilgungssatz. Mit ihrer Hilfe können Bauherren finanziellen Engpässen vorbauen. Bei Abschluss einer Baufinanzierung müssen sich Kunden nicht mehr auf starre Rückzahlungsregeln für die nächsten zehn oder 15 Jahre festlegen. Viele Kreditanbieter erlauben inzwischen den Wechsel des Tilgungssatzes während der Zinsbindung. So können Kreditnehmer ihren Tilgungssatz erhöhen, wenn das Einkommen steigt. Umgekehrt darf in klammen Zeiten die Tilgung bis auf den Mindestsatz von einem Prozent der Kreditsumme herabgesetzt werden. Die Entlastung kann enorm sein. Beispiel: Angenommen ein Ehepaar startet ein fünfzehnjähriges Baudarlehen über Euro zu einem Sollzins von vier Prozent mit einer Anfangstilgung von fünf Prozent. Die monatliche Rate an die Bank beläuft sich auf Euro. Nach der Geburt eines Kindes fällt ein Ehepartner zeitweise als Zweitverdiener aus. Das Paar beschließt, die Tilgung während dieser Zeit auf zwei Prozent herabzusetzen. Folge: Die Monatsrate sinkt auf Euro eine Ersparnis von 500 Euro. Vorteil: Der Tilgungssatzwechsel ermöglicht es, die monatliche Belastung der persönlichen Lebenssituation anzupassen. 1b. Kosten der Tilgungsänderung Manche Kreditinstitute berechnen für die Möglichkeit des Tilgungssatzwechsels Zusatzzinsen auf die aktuellen Zinskonditionen. Einige Versicherer und Direktbanken verzichten auf den Zinsaufschlag. Mehr noch: Manchmal bleiben zwei oder drei Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit gebührenfrei, so etwa bei der Vic

2 Seite 2 von 7 Hypothekendarlehen toria Versicherung, der Hannoverschen Leben oder der ING-Diba. Häufigere Tilgungswechsel bieten nur wenige Banken. Die Mehrfachoption kostet allerdings fast überall Geld. So berechnet beispielsweise die ING-Diba ab der dritten Tilgungsänderung 100 Euro. 2. Flexible Sonderzahlungen Für Kreditnehmer mit unregelmäßigen Einkünften oder unkalkulierbaren Geldzuflüssen während der Finanzierung lohnen hohe Sondertilgungsrechte. Sie bieten nicht nur eine flexible Kredittilgung, sondern entlasten den Geldbeutel des Darlehensnehmers und verkürzen zudem die Kreditlaufzeit. 2a. Beispiel: Münchner Hypothekenbank Ein besonders flexibles Darlehen ist die Kreditvariante "Münchener Freiheit". Die Münchener Hypothekenbank erlaubt bei diesem Baudarlehen frei wählbare Sondertilgungsbeträge ab dem dritten Kreditjahr. Da die Sondertilgungen in der Höhe unbegrenzt sind, ist selbst die vorzeitige Rückzahlung des Kredits möglich, sagt Banksprecher Phil Zundel. Einsparpotential: Hohe Flexibilität bei der Darlehensrückzahlung zahlt sich aus. Bei einem Euro-Kredit mit zehn Jahren Zinsfestschreibung bringt eine Sondertilgung von Euro pro Jahr eine Zinsersparnis von insgesamt circa Euro. Konditionen: Die Hypothekenbank vergibt Baukredite ab Euro Mindestbetrag. Jährliche Sonderzahlungen sind kostenlos. Die Höhe der Sondertilgung muss aber mindestens Euro betragen. So viel Freiheit hat seine Kosten: Zwei oder drei Zehntel Zinsaufschlag müssen Kreditnehmer einplanen, so Zundel. 2b. Beispiel: Hannoversche Leben Ein anderes Kreditbeispiel für flexible Kredittilgung ist die sogenannte "Flexhypothek", wie sie u.a. die Hannoversche Leben offeriert. Die Versicherung erlaubt bei diesem Hypothekendarlehen ebenfalls die vorzeitige Kreditrückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Vorteil: Der Kreditnehmer kombiniert Zinssicherheit auf der einen mit täglicher Rückzahlungsmöglichkeit auf der anderen Seite, etwa wenn aus beruflichen Gründen ein Wohnortwechsel notwendig sein sollte. Konditionen: Die Kreditrückzahlung ist jeweils zum Quartalsende möglich. Die Kündigung selbst kostet keine Bearbeitungsgebühr. Ohne Aufpreis ist die Flexibilität aber nicht zu haben. Die Hannoversche Leben berechnet 0,3 Prozentpunkte Zinsen auf aktuelle Hypothekenzinsen. Fazit: Darlehen mit flexiblen Tilgungsmöglichkeiten sind besonders für Kreditnehmer geeignet, die ihre Einkommensstruktur für die Zeit der Zinsbindung nicht einschätzen können, aber auf Zinssicherheit und auf eine feste Kalkulationsbasis nicht verzichten möchten. Damit kommen die flexiblen Darlehen heute für viele Beschäftigte in Frage, da kaum noch jemand sein Einkommen für die nächsten zehn bis 20 Jahre abschätzen kann. Durch Nutzung der Rückzahlungsoptionen können selbst Kunden mit erheblich schwankenden Einkommen eine solide und günstige Baufinanzierung realisieren. 3. Reversible Sondertilgung Ein zweites Kreditmodell der Münchener Hypothekenbank kann ebenfalls als kreativ bezeichnet werden: Das Darlehen "Münchener Reverse" beinhaltet das Recht, bereits erfolgte Sondertilgungen wieder rückgängig zu machen. Vorteil: Für Eigenheimbesitzer hat diese Variante den Vorteil, bei einem unvorher

3 Seite 3 von 7 Hypothekendarlehen sehbaren Ereignis auf Reserven aus ihrer Immobilienfinanzierung zurückgreifen zu können. Damit erübrigt das Spezialdarlehen Rücklagen für ungeplante Ausgaben und bietet trotzdem schnellen Schuldenabbau. Kreditexperte Kai Oppel vom Baugeldvermittler Hypothekendiscount ist begeistert: Mit der Rückholoption wird die Sondertilgung theoretisch zur Geldanlage. Bei einem angenommenen Darlehenszins von 4,5 Prozent gibt es zur Zeit keine alternative Anlageform. Funktionsweise: Wer seine Sondertilgung zurück haben möchte, etwa weil plötzlich eine teure Haus- oder Autoreparatur anfällt, kann sich die Extrazahlung gebührenfrei wieder auszahlen lassen. Drei Auszahlungen pro Zinsbindung sind erlaubt. Konditionen: Pro Jahr können fünf oder zehn Prozent der Darlehenssumme sondergetilgt werden. Benötigt der Kreditnehmer plötzlich Geld, so kann er sich innerhalb der Zinsbindung von mindestens zehn Jahren kostenfrei seine Sondertilgungen zurückholen. Die Mindestsumme pro Wiederauszahlung beträgt Euro. Kumulierte Auszahlungen sind möglich, aber niemals mehr als die Summe aller bisherigen Sondertilgungen. Hohe Kosten: Kreditnehmer sollten allerdings nachrechnen, ob die Flexibilität lohnt. Die aktuellen Bauzinsen der Münchener Hyp zählen mit gut vier Prozent für zehnjährige Hypothekendarlehen nicht zu den Schnäppchen, hinzu kommt ein kleiner Zinsaufschlag von 0,2 bis 0,4 Prozent für die reversible Sondertilgung. Zahlt man unterm Strich einen dreiviertel bis ganzen Prozentpunkt an Zinsen mehr als für ein günstiges Standarddarlehen bei einem Top-Anbieter, kann der Schuss nach hinten losgehen. Hypothekendarlehen: Laufzeit 10 Jahre (in Auswahl, alphabetisch sortiert) Zinssatz in Prozent Anbieter soll eff. Beleihungsgrenze Darlehen gilt ab Aachener Bank 3,92 3,99 60% Allianz Lebensversicherung 3,72 3,80 60% Augsburger Aktienbank 3,85 3,92 60% Axa Lebensversicherung 3,99 4,06 80% BB-Bank 3,75 3,82 60% BHW / Postbank 4,32 4,43 60% BKM Bausparkasse Mainz 4,14 4,37 70% BW-Bank 3,70 3,76 60% Cosmos direkt 3,61 3,68 60% Debeka Bausparkasse 3,64 3,70 60% Deutsche Bank 3,73 3,80 60% Dortmunder Volksbank 3,80 3,87 60% Ergo Lebensversicherung 3,84 3,91 60% Gladbacher Bank 3,83 3,90 60% Hannoversche Leben 3,85 3,92 60% Hannoversche Volksbank 3,75 3,85 60% Huk-Coburg 3,70 3,76 60% ING-Diba 3,75 3,81 70% Nassauische Sparkasse 3,95 4,02 60% National-Bank (Rhein Ruhr) 3,79 3,86 60% Nordfinanzbank 4,37 4,46 60%

4 Seite 4 von 7 Hypothekendarlehen PSD Bank Berlin-Brandenburg 3,69 3,75 60% PSD Bank Koblenz/Mainz/Worms 3,60 3,66 60% PSD Bank Nord 4,04 4,12 60% PSD Bank Westfalen-Lippe 3,43 3,49 60% SEB Bank 3,81 3,88 60% SKG Bank 3,71 3,77 60% Sparda-Bank Baden- Württemberg 3,60 3,66 60% Sparda-Bank Berlin 3,69 3,75 60% Sparda-Bank München 3,55 3,61 60% Zinssatz in Prozent Anbieter soll eff. Beleihungsgrenze Darlehen gilt ab Sparda-Bank Münster 3,59 3,65 60% Sparkasse Mülheim 3,63 3,69 60% Stadtsparkasse Düsseldorf 3,75 3,82 60% Südwestbank 3,57 3,63 80% Volksbank Griesheim-Ffm 3,88 3,95 60% Volksbank Münster 3,66 3,72 60% VR Bank München Land 3,88 3,95 60% VR-Bank Muldental 3,95 4,02 60% Wüstenrot 4,05 4,13 60% Quelle: biallo.de Stand: Forward für Erstfinanzierer Normalerweise sind Forward-Darlehen für Anschlussfinanzierungen konzipiert. Läuft das Erstdarlehen in einiger Zeit aus, können Bauherren mit Hilfe eines Vorrats- Darlehens rechtzeitig die Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach bringen. Das lohnt vor allem dann, wenn Eigentümer steigende Zinsen befürchten und sich das aktuell günstige Zinsniveau für den Folgekredit sichern wollen. Beispiel: Universa mit Erstkredit auf Vorrat Die Universa-Versicherung bietet nun Erstfinanzierern erstmals Baudarlehen, die erst in 24 Monaten starten. Das Forward- Darlehen ist für Käufer interessant, die eine Immobilie vom Bauträger erwerben. Bei diesen beginnt das Bauvorhaben oftmals erst, wenn eine bestimmte Anzahl von Parzellen verkauft ist. Aber auch Häuslebauer, bei denen die Planung bereits steht, der Baubeginn aber erst in Monaten erfolgt, können den Erstfinanzierer- Forward nutzen, so Christina Wunder von der Universa Versicherung. Wer mit steigenden Zinsen rechnet, aber sein Bauvorhaben erst nächstes oder übernächstes Jahr beginnt, kann sich aktuelle Konditionen langfristig sichern. Voraussetzung zur Kreditbewilligung sind bautechnische Unterlagen oder der Kaufvertragsentwurf. Möglich ist die vorgezogene Sicherung des Darlehens bis zu einem maximalen Beleihungsauslauf von 54 Prozent. Beleihungsauslauf: Das Kreditinstitut errechnet anhand von Vergleichswerten den Verkehrswert der Immobilie. Die Faustformel dazu lautet: Kaufpreis minus rund zehn Prozent Sicherheitsabschlag. Diesen Verkehrswert setzt das Kreditinstitut ins Verhältnis zum benötigten Fremdkapital des Käufers. Auf diese Weise ergibt sich der in Prozent ausgedrückte Beleihungsauslauf. Je niedriger dieser ist, desto besser für die Kreditkosten. Beispiel: Taxiert eine Bank bei einer Euro teuren Immobilie den Verkehrswert auf Euro und bringt der Kreditnehmer Euro Eigenkapital mit, ist eine Kreditaufnahme von Euro nötig. Damit beträgt der Beleihungsauslauf 88,8 Prozent. Um einen Beleihungsauslauf von 60 Prozent zu erreichen und den Kredit damit preiswert zu machen, müsste der Käufer die Kreditsumme

5 Seite 5 von 7 Hypothekendarlehen auf Euro senken zum Beispiel, indem er den Eigenkapitaleinsatz von auf Euro erhöht. Sparpotential: Das Angebot ist angesichts steigender Zinsen sehr verlockend. Wer heute ein 15-jähriges Darlehen abschließt, bekommt dieses bei der Universa zu einem Zinssatz ab 4,25 Prozent. In zwei Jahren können die Zinsen gut und gerne bei sechs oder sieben Prozent stehen. Die Länge des Forward-Zeitraums reicht bis zu 24 Monate. Die ersten 15 Monate des Forwards sind gratis, danach fallen übliche Aufschläge von 0,01 bis 0,04 Prozent punkenten pro Monat auf die aktuellen Zinskonditionen an. Zinsfestschreibungen sind bis zu 20 Jahren möglich. Nachteil: Sollte sich der Kreditnehmer verspekulieren und die Zinsen während des Forward-Zeitraums weiter fallen, ist ein Ausstieg aus dem Darlehen nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Wichtig: Das Forward-Darlehen für Erstfinanzierer ist nicht direkt bei der Universa erhältlich, sondern nur über Kreditvermittler wie Accedo, Interhyp oder Hypothekendiscount. 5. Weitere Hypotheken-Sonderformen Sorgloshypothek : Dieses Darlehen der Hannoverschen Leben vereint die Vorteile der Hypothekenklassiker Volltilger- und Konstantdarlehen. Kreditnehmer profitieren von gleichbleibenden niedrigen Raten, langen Zinsfestschreibungen, hohen Sondertilgungsmöglichkeiten und brauchen zudem keine Bearbeitungsgebühren zu zahlen. Damit können Bauherren die günstigen Zinsen über einen Zeitraum von bis zu 40 Jahren festschreiben und mit äußerst niedrigen Raten zurückführen. Dies ist vor allem für junge Immobilienkäufer interessant, die sich keine hohen Monatsraten leisten können. Egal, ob 20 oder 40 Jahre Laufzeit die Zinshöhe ist stets dieselbe. Bei langer Laufzeit sind extrem niedrige, kalkulierbare Monatsraten möglich. Die Kreditrate ändert sich nur, wenn der Kreditnehmer sein Recht auf eine Tilgungssatzänderung ausübt. Dies ist während der Laufzeit bis zu dreimal kostenlos möglich. Gebührenfreie Sondertilgungen sind bis zu zehn Prozent des Darlehensbetrages jährlich erlaubt. Tipp: Immobiliendarlehen sind nach Ablauf von zehn Jahren grundsätzlich kündbar. Sollten die Konditionen zu diesem Zeitpunkt nicht mehr angemessen sein, kann der Kunde das Darlehen beenden und einen neuen Darlehensvertrag abschließen. Wem diese Flexibilität nicht reicht, der kann eine Flexhypothek für den Kredit vereinbaren. Für einen Zinsaufschlag von 0,2 bis 0,4 Prozent erhält man das Recht, den Kredit jederzeit und ohne Angaben von Gründen und weiteren Kosten zu kündigen. Familienhypothek : Die Sorgloshypothek der Hannoverschen Leben kann auch mit einer sogenannten Familienhypothek kombiniert werden. Familien profitieren damit pro Kind von einem Zinsabschlag von 0,25 Prozentpunkten auf einen Darlehensbetrag von bis zu Euro. Der Zinsrabatt gilt fünf Jahre lang. Mit zwei Kindern ergibt sich demnach ein Zinsvorteil von 0,5 Prozentpunkten. Bei einem Kredit über Euro erzielen Eltern über fünf Jahre eine Zinsersparnis von knapp Euro.

6 Seite 6 von 7 Hypothekendarlehen 6. Volltilgerdarlehen Die bereits seit langem auf dem Markt befindlichen Volltilgerdarlehen sind quasi die Kurzvariante der Sorgloshypothek. Im Gegensatz zu dieser Variante arbeiten Volltilgerdarlehen in der Regel mit hohen Tilgungssätzen, damit der Kredit zügig zurückgeführt werden kann. Das Prinzip: Der Kreditnehmer gibt vor, wann das Darlehen abbezahlt sein soll. Der Zinssatz und vor allem der Tilgungssatz werden entsprechend dieser Vorgabe eingestellt. Am Ende der Laufzeit ist der Kreditnehmer schuldenfrei. Da die Kredite zur Schuldenfreiheit führen, ist keine Anschlussfinanzierung nötig. Die hohe Kalkulationssicherheit belohnen Banken mit Zinsnachlässen bis zu 0,3 Prozentpunkte. Der Kreditnehmer weiß genau, wann er schuldenfrei ist. Die kurze Laufzeit und die hohe Tilgung spart Kreditkosten von mehreren Euro. Nachteil: Hohe Kreditraten machen diese Darlehensvariante häufig nur für betuchte Immobilienkäufer oder für Gutverdiener interessant. In der aktuellen Niedrigzinsphase können aber auch viele Bauherren mit durchschnittlichem Einkommen die Vorteile nutzen Kostenvergleich Annuitäten-/Volltilgerdarlehen Annuität Volltilger Kreditbetrag Sollzins 4,0 % 3,8 % Zinsbindung 15 Jahre 14 Jahre + 10 Monate Tilgung 1,0 % 5,0 % Monatsrate Restschuld Insgesamt gezahlte Zinsen Anschlusskredit Quelle: biallo.de 7. 8plus5-Darlehen Bei diesem im Jahr 2007 auf den Markt gekommenen Darlehen kann sich der Kreditnehmer nach acht Jahren entscheiden, ob er die ursprünglich vereinbarten Zinskonditionen für weitere fünf Jahre beibehalten möchte oder nicht. Die mögliche Gesamtlaufzeit beträgt 13 Jahre. Das 8plus5-Darlehen gibt dem Kreditnehmer die Sicherheit einer dreizehnjährigen Zinsbindung, zugleich ermöglicht die Ausstiegsoption nach acht Jahren, den Kredit frühzeitig abzulösen. Der Kreditnehmer erhält eine dreizehnjährige Zinssicherheit zum Preis einer zwölfjährigen Zinsbindung. Je nach Marktlage und Zinsstrukturkurve ergibt sich daraus ein Zinsvorteil von 0,01 bis 0,1 Prozentpunkte. Anfrage angeboten. Ein dauerhafter Anbieter seit 2007 ist die Universa- Versicherung. 7a. Flexibilität versus Sicherheit Kreditnehmer können nach acht Jahren entscheiden, ob sie aus dem Darlehensvertrag aussteigen möchten. Dies wäre sinnvoll, wenn entweder Geld für eine große Tilgung zur Verfügung steht oder wenn die Bauzinsen niedriger sein sollten als zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Tritt der umgekehrte Fall ein, nämlich dass die Baugeldzinsen nach acht Jahren höher sind als zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme, kann der Darlehensnehmer weitere fünf Jahre den anfänglich vereinbarten Zins nutzen. Nachteil: Dieses Darlehen wird nur von wenigen Instituten sporadisch oder auf

7 Seite 7 von 7 Hypothekendarlehen 7b. Für wen geeignet? Das 8plus5-Darlehen eignet sich für für Marktlagen, in denen es schwierig ist, die weitere Zinsentwicklung einzuschätzen. Außerdem profitieren Kunden, die einen größeren Geldeingang erwarten, aber den Zeitpunkt nicht genau kennen. Vorteile erzielen auch Immobilienkäufer, die damit rechnen, mittelfristig umziehen zu müssen. Ihnen ermöglicht die Ausstiegsoption nach acht Jahren, den Kredit komplett zurückzuführen.