Prof. Xaver Egger. Architektur:ProjektEntwicklung. Immobilien Finanzierung Investment. Architektur:ProjektEntwicklung

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1 Immobilien Finanzierung Investment

2 Arten der Immobilienfinanzierung

3 klassische Immobilienfinanzierung Prof. Xaver Egger Finanzierung eines Immobilienprojektes über eine festgelegte Laufzeit zu fixen Konditionen. Ergänzung des Eigenkapitals in Form einer geschlossenen Finanzierung, welche gegen äußere Risiken weitestgehend abgesichert ist. Besicherung durch die Immobilie selbst und/oder andere Vermögenswerte des Kreditnehmers. oft unterteilt in zwei Phasen: eine kurze Phase der Zwischenfinanzierung für die Entwicklungs-, Planungs- und Bauzeit, abschließend langfristige Endfinanzierung.

4 Projektfinanzierung Prof. Xaver Egger nimmt stärker zu als Resultat der zunehmenden Komplexität von Investitionsvorhaben. eigene Projektgesellschaft. Damit Ausschluß des Projektrisikos aus dem beteiligten Unternehmen meist Vorhaben, deren Größe die finanziellen Möglichkeiten eines einzelnen Unternehmens überschreiten. Die Finanzierung basiert nicht auf den Kreditkriterien des eigenkapitalgebenden Unternehmens, sondern auf dem zukünftigen Kapitalfluss, dem Cash-Flow des Projektes. Besicherung durch Grundschulden, Sicherungsübereignung von Anlagevermögen oder Rechten der Projektgesellschaft gegenüber Dritten. technische und wirtschaftliche Durchführbarkeit ist durch Gutachten nachzuweisen.

5 Beispiel eines Studentenwohnhauses als Bauträgermodell zur Deckung des Bedarfs eines öffentlichen Betreibers. Projektgesellschaft aus Bauträger als Investor und Baukonzern als Durchführer. mit sehr wenig Eigenkapital finanziert, dennoch geringes Risiko für alle Beteiligten.

6 Entwicklung innovativer Finanzierungsformen innerhalb der letzten Jahre mit individueller Abstimmung auf die jeweiligen Projektentwicklungen. Beispiel: Zum Eigenkapital und grundbuchlich erstrangig abgesicherten Fremdkapital (Senior Debt) kommt oft ein nachrangig abgesichertes Fremdkapital (Junior Debt), bzw. ein sogenannter Mezzanin-Kredit, eine Zwischenform aus Eigen- und Fremdkapital. Warum hat sich das so entwickelt?

7 ein Blick auf die Kreditvergaberichtlinien der Kreditgeber Prof. Xaver Egger : europaweites Inkrafttreten der Neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarungen, kurz Basel II. Ziel ist die stärkere Orientierung der Eigenmittelunterlegung der Banken an den tatsächlichen Risiken der Investition. Durch vereinheitlichte Analysen findet ein Rating der Kreditnehmer statt, was deren Bonität betrifft sowie ein Rating der Projekte, was deren Lage und Qualität, Fertigstellungs- und Vermietungsrisiko, etc. betrifft. Ergebnis: Je höher die Bonität oder je besser das Rating, desto geringer der Eigenkapitalanteil und umgekehrt. Detaillierte Informationen finden Sie u.a. auf sowie in einschlägiger Fachliteratur

8 und Basel III schließt die Lücken durch höhere Anforderungen an Eigenkapital und mehr Sicherheiten!

9 Der Begriff Basel III bezeichnet ein Reformpaket des Basler Ausschusses der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) für die bereits bestehende Bankenregulierung Basel II. Es stellt die Reaktion auf die von der weltweiten Finanz- bzw. Wirtschaftskrise ab 2007 offengelegten Schwächen der bisherigen Bankenregulierung dar. Die Umsetzung in der Europäischen Union erfolgte über eine Neufassung der Capital Requirements Directive (CRD), die am 1. Januar 2014 mit umfassenden Übergangsbestimmungen in Kraft trat. Detaillierte Informationen finden Sie u.a. auf sowie in einschlägiger Fachliteratur

10 eine Auswahl unterschiedlicher Arten der Projektfinanzierung PPP Mezzanin- oder Equity-Kicker Finanzierung Participating Mortgage Finanzierung Joint Venture Finanzierung Private Equity Finanzierung

11 PPP Prof. Xaver Egger Zusammenschluß öffentlicher und privater Partner zur Entwicklung eines Projektes meist die öffentliche Hand als Eigentümer eines zu entwickelnden Grundstücks und späterer Nutzer in Verbindung mit einem privaten Financier oder Entwickler

12 ein Beispiel aus der Praxis

13 Mezzanin- oder Equity-Kicker Finanzierung zwischen Eigenkapital und erstrangig abgesichertem Fremdkapital, Bereitstellung zusätzlichen Fremdkapitals, das nur nachrangig abgesichert ist. höheres Risiko für den Kreditgeber wird meist kompensiert durch einen höheren nominalen Zins sowie eine Gewinnbeteiligung, den sogenannten Equity-Kicker. Im Ergebnis eine Win-Win-Situation zwischen Entwickler und Banken. Eine Verlustbeteiligung der Bank für diese finanziellen Mittel ist ausgeschlossen, beschränkte Haftung auf den Darlehensbetrag. Bilanzanalytisch aufgrund der Nachrangigkeit als Eigenkapital umgewidmet führt beim Rating zu einer Quotenverbesserung

14 Participating Mortgage Finanzierung der Kreditgeber verzichtet auf einen Teil des Darlehenszinses zugunsten einer Gewinnbeteiligung an der Vermarktung des Projektes. eine der wenigen wirtschaftlich tragfähigen Lösungen bei großen Projekten mit langer Vorlaufphase reduzierte Finanzierungskosten für den Kreditnehmer, dafür aber auch geringere Gewinnmarge durch Partizipation des Kreditgebers am Gewinn

15 Joint Venture Finanzierung die Projektgesellschaft als Eigentümer der Immobilie und der Kreditgeber als Anteilseigner der Gesellschaft Finanzierungsmittel fließen direkt in die Gesellschaft Beteiligung des Kreditgebers am Unternehmensrisiko und am Gewinn. Mitspracherecht des Kreditgebers bei unternehmerischen Projektentscheidungen, frühzeitiges Erkennen von Risiken

16 Private Equity Finanzierung Prof. Xaver Egger Trend zu mehr privaten Krediten zur Deckung der nach Basel III geforderten Eigenkapitalquote Bereitstellung als offene oder geschlossene Immobilienfonds bzw. als Venture Capital o.ä. Vorteil für den Entwickler: private Equity zählt als Eigenkapital, deshalb kann er mehr Fremdkapital aufnehmen und spekulativere Projekte entwickeln.

17 oder: Es lassen sich in Zeiten boomender Märkte mithilfe von privatem Kapital Grundstücke sichern oder ankaufen, um die Entwicklung zu betreiben.

18 Was bedeutet das für uns als Architektur:ProjektEntwickler? Prof. Xaver Egger Die Projektfinanzierung bzw. das Konzept für das Investmentstellt stellt eine ganzheitliche Betrachtung einer Projektentwicklung dar. Einbeziehung der Faktoren des Projektes ins Rating. emotionale Überzeugung der Kreditgeber von den Inhalten des Projektes ist dennoch in der Praxis nachrangig gegenüber den wirtschaftlichen und konzeptionellen Komponenten. Die weichen Faktoren sind eher für Marketing und Vertrieb entscheidend. Aber wieder mal hängt alles eng zusammen.

19 Abbildungen 05 SEHW Architektur Berlin 08 Christian Striebel. Basel II Auswirkungen auf Immobilienfinanzierung 11 SEHW Architektur Wien 15 Preqin Asset Management 16 SEHW Architektur Berlin Links und Lektüre Christian Striebel Basel II direkte und indirekte Auswirkungen auf die Finanzierung der Immobilienwirtschaft, eine Studienarbeit

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