EINZELHANDELSKONZEPT. Stadt Schwentinental. BulwienGesa AG research analysis consulting

Transkript

1 research analysis consulting EINZELHANDELSKONZEPT Stadt Schwentinental Charlottenburg HRB B HypoVereinsbank München: Konto , BLZ Vorstand: Ralf-Peter Koschny, Andreas Schulten, Thomas Voßkamp Vorsitzender des Aufsichtsrates: Hartmut Bulwien Förderndes Mitglied der gif e. V., Member of Plan 4 21, Member of GCSC e. V., Moorfuhrtweg Hamburg Tel. (040) Fax (040) hamburg@bulwiengesa.de

2 research analysis consulting erstellt für: Stadt Schwentinental Theodor-Storm-Platz 1, Schwentinental Projekt-Nr.: Hamburg, 30. August 2010 Moorfuhrtweg Hamburg Tel. (040) Fax (040)

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1 VORBEMERKUNG 1 2 MAKROSTANDORT Raumstrukturelle Aspekte Verkehrserschließung Siedlungsstrukturelle Aspekte Bevölkerung - Entwicklung und Strukturdaten PKW-Dichte Kaufkraftniveau Arbeitsmarkt / Pendlerverflechtungen Tourismus Fazit 11 3 EINZUGSGEBIET / NACHFRAGEVOLUMEN Abgrenzung / Marktzonen Nachfragevolumen im Einzugsgebiet Fazit 18 4 EINZELHANDEL IN SCHWENTINENTAL Gesamtübersicht Ostseepark Standortqualität Bestandsstrukturen Leerstandssituation und Planvorhaben Strukturierung und städtebauliche Qualität GE-Lage Klausdorfer Straße Nahversorgung Gesamtbetrachtung Nahversorgung im Ortsteil Raisdorf Nahversorgung im Ortsteil Klausdorf Fazit 35 Seite 5 REGIONALE WETTBEWERBSSITUATION Stadtgebiet Kiel Gesamtübersicht Kieler Innenstadt Citti-Park / Ikea / Plaza Stadtteilzentren Sonstiges Stadtgebiet Einzelhandel im Nahbereich des Ostseeparks Planungen LK Plön / Umland Fazit 51 6 MARKTANALYTISCHE BEWERTUNG DES SCHWENTINENTALER EINZELHANDELS Einzelhandelszentralität Positionierung des Ostseeparks Nahversorgung Fazit 59 7 MAXIMAL VERTRÄGLICHE ENTWICKLUNGSSPIELRÄUME OSTSEEPARK Vorbemerkungen Maximale Verträglichkeit: Periodischer Bedarf Maximale Verträglichkeit: Modischer Bedarf Maximale Verträglichkeit: Elektro/Technik Maximale Verträglichkeit: Persönlicher Bedarf Maximal verträgliche Verkaufsflächenspielräume

4 INHALTSVERZEICHNIS 8 EINZELHANDELSKONZEPT Konzeptionelle Entwicklung: Ostseepark Handlungsbedarf Konzept GE-Lage Klausdorfer Straße Nahversorgung/Einzelhandel Festlegung zentrenrelevanter Sortimente 78 9 ERGEBNIS 81 ANHANG: Marktverteilungsrechnungen

5 VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGEN AV ALQ ASB BA BAB BfLR BBR BGF BIP BHM DIY EFH EG EH EKZ EW EZG FGZ FM GE GfK GG GPK GVZ GZ HAKA HWS KES KIKA Kfz KKZ Konz. LEP Ausgabenvolumen Arbeitslosenquote Allgemeiner Siedlungsbereich Bauabschnitt Bundesautobahn Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (jetzt: BBR) Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Bruttogeschossfläche Bruttoinlandsprodukt Bau- und Heimwerkermarkt Do-it-yourself (Bau- und Heimwerkersortiment) Einfamilienhaus Erdgeschoss; auch Einheitsgemeinde bzgl. Gebietsgliederung Einzelhandel Einkaufszentrum Einwohner Einzugsgebiet Fußgängerzone Fachmarkt Gewerbe Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg Gebrauchsgüter Glas, Porzellan, Keramik Güterverkehrszentrum Grundzentrum Herrenoberbekleidung Hauptwohnsitz Komplexer Einzelhandelsstandort Kinderbekleidung Kraftfahrzeug Kaufkraftkennziffer Konzessionär Landesentwicklungsplan, Landesentwicklungsprogramm (Bayern, Baden-Württemberg LK/Lkr. Landkreis LM/VG Lebensmittel/Verbrauchsgüter LROP MA MF MI MIV MZ NLS OG ÖPNV OTZ PH Pkw PP qm ROG SBWH SG SM SO SVP UE UKZ VA VG VKF VM VZ WA WPR WZ ZVB ZUP Landes-Raumordnungsprogramm Marktanteil Mietfläche Mischgebiet Motorisierter Individualverkehr Mittelzentrum Niedersächsisches Landesamt für Statistik Obergeschoss Öffentlicher Personennahverkehr Ortsteilzentrum Parkhaus Personenkraftwagen Parkplätze/Stellplätze Quadratmeter Raumordnungsgesetz Selbstbedienungswarenhaus Samtgemeinde Supermarkt Sondergebiet Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte Unterhaltungselektronik Umsatzkennziffer Verbrauchsausgaben Verkehrsgemeinschaft (süddeutsch: Verwaltungsgemeinschaft) Verkaufsfläche Verbrauchermarkt Versorgungszentrum Allgemeines Wohngebiet Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Wohnnahes Zentrum Zentraler Versorgungsbereich Zentraler Umsteigepunkt

6 WARENGRUPPEN-ERLÄUTERUNG Warengruppen-Code BulwienGesa EHI* ,1 1,11 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,17 1,2 1,21 1,22 1,23 1,3 1,4 2 2,1 2,11 2,12 2,13 2,14 2,15 2,16 A A B B B B B B B B C C C C B B D D D D D D D Mischbetriebsformen Warenhäuser (z. B. Kaufhof, Hertie) SB-Warenhäuser (z. B. Kaufland) Periodischer Bedarf Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Supermarkt Discounter Verbrauchermarkt/SB-Warenhaus Sonstige LM-Märkte (GC, Sopo, Bio) LM-Kleinhandel LM-Handwerk: Bäcker LM-Handwerk Fleischer Drogerie/Gesundheit Drogerie-Markt Drogerie/Parfümerie Apotheke Zeitungen/Tabak Zoobedarf periodisch Aperiodischer Bedarf Modischer Bedarf Vollsortiment Damenoberbekleidung (DOB) HAKA (Herrenoberkleidung) Sportbekleidung Wäsche/Kurzw./Kinderbekleidung//Sonst. Schuhe inkl. Sportschuhe 2,2 F Elektro, Technik 2,21 F Weiße Ware 2,22 F Braune Ware/Tonträger (UE) 2,23 F Foto/Video 2,24 F EDV 2,25 F Telekommunikation * EHI = Euro Retail Institute GmbH, Köln Warengruppen-Code Warengruppen-Code BulwienGesa EHI* BulwienGesa EHI* 2 Aperiodischer Bedarf (Fortsetzung) 4 L Gastronomie 2,3 2,31 F F DIY/Garten/Freizeit Bau- und Heimwerker-Sortiment 4,1 4,2 L L Restaurants Kneipe/Bar 2,32 2,33 F G Holzhandel Eisenwaren/Beschläge 4,3 4,4 L L Café/Coffee Shop/Bistro/Eisdiele Imbiss/Take Away/Systemgastronomie ohne Gastraum 2,341 2,342 G G Zimmerpflanzen/Blumen/Floristik Freilandpflanzen/Gartenbedarf 4,5 4,6 L L Fast-Food/Systemgastronomie mit Gastraum Food-Court 2,35 G Zweirad 4,7 L Sonst. Einrichtungen, z. B. Saftbar, Brezelverkauf, Weinstand 2,36 G KFZ-Zubehör 2,37 G Sport/Campingartikel (Hardware) 5 M Entertainment 5,1 M Multiplexkino, Kino, Sonderprojektionskino 2,4 2,41 E E Einrichtungsbedarf Möbel, Küchen, Gartenmöbel 5,2 5,3 M M Fitness-/Wellness-Center Bowling/Billard/Dart 2,42 2,43 E E Leuchten Heimtextilien inkl. Bettwaren 5,4 5,5 M M Spielhallen/Automatenspiel/Casino Kinderspielecenter/Indoor-Spielplatz 2,44 E Bodenbeläge, Teppiche 5,6 M Besucherattraktionen, z. B. Science-Center, Aquarium, Modelleisenbahnwelten 2,5 2,51 E 2,52 2,53 F G 2,54 G 2,55 H 2,56 H 2,57 C 2,58 H 2,59 G Sonstige Hartwaren/Persönlicher Bedarf GPK/HHW Bücher, Poster Spielwaren Musikalien Schreibwaren, Bürobedarf Schmuck, Uhren, Edelmetalle Sanitätsbed., Akustik, Optik Sonstige Gebrauchsgüter Zoobedarf (aperiodisch), Haustiere 5,7 SONSTIGE NUTZUNGEN/LEERSTÄNDE 6 7 7,1 7,2 7,3 3 K Einzelhandelsnahe Dienstleister 8 3,1 K Friseur 3,2 K Reinigung/Reinigungsannahme 3,3 K Änderungsschneiderei 9 3,4 K Sonnenstudio/Kosmetiksalon 9,1 3,5 K Schuh-/Schlüsseldienst 9,2 3,6 K Reisebüro 9,3 3,7 K Bank-/Sparkasse-/Postfiliale 3,8 K Automaten, z. B. EC-/Fotoautomaten 3,9 K Sonst. Angebote, z. B. Theaterkasse, T-Shirt-Druck M Sonstige Angebote Separate Lagerflächen/Separate Nebenräume Leerstand Leerstand Einzelhandelsflächen Leerstand Lagerflächen Leerstand Sonstige Flächen Vermietete Werbeflächen, z. B. Fassadenwerbung, Leuchtreklame, Vitrinen in der Mall Sonstige Flächen Büroflächen Wohnflächen Hotel

7 1 VORBEMERKUNG Auftrag und Aufgabenstellung Im Jahre 2008 schlossen sich die benachbart zur Landeshauptstadt Kiel liegenden Gemeinden Klausdorf und Raisdorf zur Stadt Schwentinental mit rd Einwohnern zusammen. Innerhalb des Stadtgebietes hat sich in einer Gewerbegebietslage seit Ende der 1960er Jahre planerisch ungesteuert die umfangreiche Einzelagglomeration Ostseepark entwickelt. Der Ostseepark ist durch erhebliche Disfunktionalitäten gekennzeichnet. Das Risiko einer anhaltenden und städtebaulich ungeordneten Expansion konnte bisher nicht entscheidend gestoppt werden. Die Stadt Schwentinental beabsichtigt daher eine Überplanung und Neuordnung des Ostseeparks. Mit der Überplanung soll es auch zur Ausweisung eines zentralörtlichen Versorgungsbereichs (ZVB) kommen. Mit Hilfe des ZVB soll eine multifunktionale und städtebaulichen Ansprüchen genügende Stadtmitte für das gesamten Schwentinental geschaffen werden. Hierzu erarbeitet die Fa. PAN Planungsgesellschaft ARSU + NWP mbh, Potsdam, im Auftrag der Stadt Schwentinental einen städtebaulichen Rahmenplan aus, welcher in ein städtebauliches Zielkonzept für die Stadt Schwentinental einfließen soll. In diesem Zusammenhang beauftragte die Stadt Schwentinental die flankierend zur städtebaulichen Rahmenplanung mit der Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes. Untersuchungsinhalt Basis des Einzelhandelskonzeptes ist eine fundierte Analyse der Ausgangs- und Bestandssituation. Diese beinhaltet: Darstellung und Bewertung wesentlicher Aspekte und Merkmale des Makrostandortes Schwentinental Abgrenzung eines auf den Ostseepark bezogenen Einzugsgebietes mit Ermittlung einzelhandelsrelevanter Nachfragevolumina für Bedarfsbereiche und Warengruppen Erhebung, Darstellung und Bestandsanalyse der Schwentinentaler Einzelhandelsstrukturen Erhebung, Darstellung und Bestandsanalyse der Einzelhandelsstrukturen im definierten Einzugsgebiet; regionale Wettbewerbssituation Marktanalytische Bewertung der Ausgangssituation durch Ermittlung und Einschätzung von Kaufkraftströmen und Kaufkraftbindungsquoten; Positionierung des Schwentinentaler Einzelhandel Der hierauf aufbauende Konzeptteil beinhaltet: Marktseitig und rechnerisch abgeleitete maximal verträgliche Umsatz- und Verkaufsflächenspielräume für die ZVB-Entwicklung. Die Ermittlung orientiert sich an der maximalen Verträglichkeit in Bezug auf die relevanten Einzelhandels- und Zentrenstrukturen im definierten Einzugsgebiet. Erstellung einer dreigliedrigen Sortimentsliste als Grundlage zur Sortimentssteuerung großflächiger Einzelhandelsprojekte bzw. auch zur Überplanung des Ostseeparks: => In Schwentinental "nahversorgungsrelevante" Sortimente; =>... "zentrenrelevante" Sortimente; =>... "nicht zentrenrelevante" Sortimente Seite 1

8 Aussagen und Einschätzungen zur ZVB-Entwicklung im Ostseepark. Basis ist das von PAN Planungsgesellschaft ARSU - NWP mbh erarbeitetes städtebauliches Konzept zur Überplanung des Ostseeparks. Die Aussagen und Einschätzungen beziehen sich auf: Grundsätzliche Eignung des Ostseeparks als ZVB-Standort. Stellenwert des ZVB für die gesamte Überplanung des Ostseeparks. Abgrenzung des ZVB. Qualitative Anforderungen und Ausgestaltung des ZVB. Umgang mit den rechnerisch abgeleiteten maximal verträglichen Verkaufsflächenreserven. Konzeptionelle Steuerung von Besatzstrukturen im Ostseepark, die sich nicht im prospektiven ZVB befinden. Aussagen in Bezug auf eventuell erforderlichen Einzelhandel bei Mantelnutzungen für die angedachte Mehrzweckhalle. Konzeptioneller Umgang mit der Einzelhandelslage an der Klausdorfer Straße. _ Konzeptionelle Aussagen und Einschätzungen zur Nahversorgung. Die Erhebung des Einzelhandels im weiteren Umland erfolgte ebenfalls durch Begehung und Vorort-Recherche. Hinsichtlich Verkaufsflächen und Umsätze konnte für den Einzelhandel in der Landeshauptstadt Kiel auf Daten und Angaben aus Gutachten der Cima Beratung + Management GmbH zurück gegriffen werden, die für Kieler Einzelhandelsprojekte oder im Auftrag der Stadt Kiel im Jahr 2008 durchgeführt wurden 1. Die Daten der Cima aus 2008 sind lt. Auskunft der Kieler Stadtverwaltung auch Basis des zzt. von Junker & Kruse erstellten gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes. Zur Abgrenzung des Einzugsgebietes konnte auf eine von GfK Prisma in der 35. Kalenderwoche 2007 durchgeführte mehrtägige Besucher-/ Kundenbefragung im Ostseepark zurückgegriffen werden 2 Die Befragungsergebnisse zur Herkunft (Urlisten) wurden von Seiten GfK Prisma freundlicherweise zur Verfügung gestellt. Die marktanalytische Bewertung der Ausgangssituation wurde anhand von Marktverteilungsrechnungen (IST-Situation) durchgeführt. Diese Marktverteilungsrechnungen sind auch die Basis der rechnerischen Ableitung von maximal verträglichen Umsatz- und Verkaufsflächenreserven. Die Marktverteilungsrechnungen sind im Anhang dokumentiert. Methodische Anmerkungen Die Analyse erfolgt auf Basis der BulwienGesa-Warengruppensystematik. Betriebseinheiten mit gemischten Sortimenten wurden auf die einzelnen Warengruppen aufgeschlüsselt. Der Schwentinentaler Einzelhandel wurde unter Berücksichtigung von Angaben der Stadtverwaltung durch Begehung erhoben. Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund der Erfahrungen der in ihrer deutschland- und europaweiten Forschungs- und Beratungstätigkeit. 1 Cima-Gutachten "Perspektiven für die Kieler Innenstadt" und "Gutachten zur innerstädtischen und regionalen Verträglichkeit des geplanten Shopping-Centers Rathausgalerie in Kiel". 2 Siehe auch GfK Prisma "Einzelhandelsentwicklungskonzept für Raisdorf - Gutachten", Oktober Seite 2

9 2 MAKROSTANDORT 2.1 Raumstrukturelle Aspekte Die Stadt Schwentinental mit rd Einwohnern ist in 2008 durch Fusionierung der beiden ehemaligen selbstständigen Gemeinden Klausdorf/Schwentine und Raisdorf entstanden. Das dem Landkreis Plön angehörige Schwentinental grenzt unmittelbar an das Stadtgebiet der Landeshauptstadt Kiel an. Anliegende Kieler Stadtteile sind Elmschenhagen und Wellingdorf. Von der Kieler Innenstadt ist Schwentinental ca. 7,5 km entfernt. Im Landkreis Plön grenzt Schwentinental an das südöstlich gelegene Preetz. Preetz ist mit knapp Einwohnern größte Stadt im Landkreis Plön. Die Entfernung zum Preetzer Ortskern beträgt ca. 7,5 km. Die Kreisstadt Plön mit rd Einwohnern ist ca. 20 km von Schwentinental entfernt und nimmt zum Gebiet des Landkreises eine südöstliche Randlage ein. Insgesamt weist der Landkreis Plön eine überwiegend disperse und ländlich geprägte Siedlungsstruktur auf. Die Stadt Schwentinental bzw. ihre Bestandteile Raisdorf und Klausdorf sind lt. Landesraumordnungsplan Schleswig-Holstein 1998 wie auch im Entwurf zum Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2009 dem Verdichtungsraum Kiel zugeordnet. Die ehemals selbstständige Gemeinde Raisdorf wird in der Landes- und Regionalplanung als Stadtrandkern II. Ordnung ausgewiesen. Die ehemals selbstständige Gemeinde Klausdorf verfügt über keine zentralörtliche Funktionszuweisung. Beide Stadtteile befinden sich auf der Siedlungsachse Kiel-Preetz. Die Ausweisung als Stadtrandkern II. Ordnung entspricht in etwa der Positionierung eines ländlichen Zentralortes. Sie unterscheidet sich aber hiervon auch recht deutlich, da Versorgungsfunktionen nicht in einem ländlichen sondern in einem verdichteten Raum sowie in einem engen räumlichen Zusammenhang mit dem übergeordneten Zentralen Ort, also in diesem Fall dem Oberzentrum Kiel, wahrgenommen werden. Lt. Entwurf Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2009 besteht für Stadtrandkerne ein besonderer interkommunaler Abstimmungsbedarf. Nach Möglichkeit sollte ein Interessenausgleich zwischen übergeordnetem Zentrum und Stadtrandkern erreicht werden. Der Fusion von Klausdorf und Raisdorf zur zweitgrößten Stadt im Landkreis Plön wurde im Entwurf zum Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2009 noch nicht Rechnung getragen. Von Seiten der Stadt Schwentinental ist eine Höher-Einstufung innerhalb der zentralörtlichen Hierarchie angestrebt. In diesem Zusammenhang gilt es auch zu beachten, dass seit 2008 im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrages die Verwaltung des Amtes Selent/Schlesen (Gemeinden Dobersdorf, Fargau-Pratjau, Lammershagen, Martensrade, Mucheln, Schlesen und Selent) in Verwaltungsgemeinschaft übernommen wurde. Das zentralörtliche Gefüge im Untersuchungsraum wird stark durch das Oberzentrum Kiel dominiert. Die Kreisstadt Plön (rd Einwohner) nimmt landesplanerisch die Position eines Unterzentrums mit Teilfunktion eines Mittelzentrums ein. Ein voll entwickeltes Mittelzentrum ist im Landkreis Plön nicht vertreten. Unterzentrale Versorgungsfunktionen nehmen Preetz, Lütjenburg (rd Einwohner) und Schönberg (rd Einwohner) wahr. Heikendorf (rd Einwohner) hat die Funktion eines Stadtrandkernes I. Ordnung und Selent (1.300 Einwohner) ist als ländlicher Zentralort ausgewiesen Seite 3

10 Lage im Raum Maßstab ca. 1 : Kartengrundlage: LEP SH Kiel Seite 4

11 Als Besonderheit sind nicht unerhebliche Teile des LK Plön landesplanerisch als Ordnungsraum für Tourismus und Erholung bzw. als Raum mit besonderer Bedeutung für Tourismus und Erholung eingestuft. Dies betrifft insbesondere die Ostseeküste und die Seenlandschaft bei Plön und Selent. Die Stadt Schwentinental liegt nicht in einem dieser touristischen Gebietskategorien. 2.2 Verkehrserschließung Der LK Plön wird durch ein Netz aus Bundesstraßen angemessen erschlossen: B 76 (Kiel-Schwentinental-Preetz-Plön) B 202 (Kiel-Schwentinental-Selent-Lütjenburg) B 502 (Kiel-Heikendorf-Schönberg) B 430 (Lütjenburg-Plön-Neumünster) In dieses Hauptverkehrsgerüst ist Schwentinental durch die Lage an der B 76/ B202 gut eingehängt. Die in Kiel wie auch in Schwentinental autobahnähnlich ausgebaute B 76/202 ist die maßgebliche Hauptverkehrsachse der Landeshauptstadt. Hierüber werden weite Teile des Kieler Stadtgebietes erschlossen. Darüber hinaus stellt diese Verkehrsführung Verbindungen zum überregionalen Autobahnnetz (A 210, A 215, A 7) sowie zu den Bundesstraßen B 502, B 503 und B 402 her. Während die B 76/ B 202 direkt durch den Stadtteil Raisdorf verläuft ist der Stadtteil Klausdorf über die L 52 an die Hauptverkehrsachse angebunden. Die L 52 verläuft als Umgehungsstraße außerhalb der Klausdorfer Siedlungsstruktur und führt nach Norden in den Kieler Stadtteil Wellingdorf mit Anbindung an den Ostring (B 502). Schwentinental ist bisher über einen Bahnhof (mit sehr gut genutzter P+R-Anlage) im Stadtteil Raisdorf an die Bahnstrecke Kiel-Lübeck angebunden; ein weiterer Haltepunkt zur Erschließung des künftigen "ZVB" im Ostseepark Raisdorf ist geplant. Auf der Strecke verkehren im Stundentakt Züge der RE-Linie Kiel-Lübeck sowie wochentags zusätzlich Züge der RB-Linie Kiel-Preetz. Des Weiteren ist Schwentinental über die Linien 2, 22 und 300 an das Kieler und über die Linien 4310, 4320 und 4330 an das regionale Buslinienetz angebunden. 2.3 Siedlungsstrukturelle Aspekte Das relativ weitläufige und sich mehr in Nord-Süd als Ost-West-Richtung ausdehnende Stadtgebiet gliedert sich in die Ortsteile Klausdorf (rd Einwohner) und Raisdorf (rd Einwohner). Auf Basis einer landschaftlichen reizvollen Lage am Tal der Schwentine weist die Stadt insgesamt eine gute Wohnqualität im suburbanen Raum auf. Die beiden Siedlungsschwerpunkte separieren sich relativ deutlich. Hierzu tragen neben Freiflächenarealen auch tlw. relativ umfangreiche Gewerbegebietsareale bei (Gewerbegebiet am Wasserwerksweg, Gewerbegebiet Klausdorfer Straße/Lise-Meitner-Straße, Gewerbegebiet West mit dem Ostseepark, Gewerbegebiet Dreikronen). Die aufgeführten Gewerbegebietsareale signalisieren, dass Schwentinental nicht nur reiner Wohnstandort sondern in einem nicht unerheblichen Umfang auch Gewerbestandort ist. Darüber hinaus hat Schwentinental auch Profil als Naherholungsraum. In diesem Zusammenhang hervorzuheben ist das Erholungsund Freizeitzentrum Schwentinenpark Seite 5

12 Das Klausdorfer Siedlungsgefüge präsentiert sich als eine relativ homogen besiedelte und ruhige Wohngebietslage, zumal es durch den Verlauf der L 52 als Ortsumgehung nicht zu Durchgangsverkehren kommt und auch eine direkte Verzahnung mit Gewerbegebieten nicht gegeben ist. Das Raisdorfer Siedlungsgefüge dagegen ist durch den Verlauf der B 76/202 mit autobahnähnlichem, kreuzungsfreiem Ausbau und streckenweise in einem Einschnitt geführt, deutlich erkennbar in zwei Siedlungsbereiche zergliedert. Im Ortskernbereich sind die Bahntrasse und B 76 gebündelt parallel trassiert. Trotz mehrerer Querungsmöglichkeiten - zwischen Bahnhofstraße auf der Südseite und Rathausumfeld auf der Nordseite z. B. auch fußläufig - stellt sie damit eine markante städtebauliche Zäsur dar. Auch wenn Raisdorfer Wohngebiete tlw. fast unmittelbar an den Ostseepark anschließen, trennen sich die Funktionen, "Einzelhandelsagglomeration", "Wohnen" sowie "Freizeit". Stark störenden Disfunktionalitäten zwischen diesen städtebaulichen Nutzungen sind nicht erkennbar. Klar hervortretende Ortskerne im Sinne hochverdichteter Geschäftsbereiche sind weder in Klausdorf noch in Raisdorf erkennbar. Die Siedlungsstruktur ist vorwiegend durch Suburbanisierungsprozesse aus Kiel in der jüngeren und jüngsten Vergangenheit entstanden. In Klausdorf bestehen nur sehr rudimentäre Ansätze im Bereich Dorfstraße/Dorfplatz. In Raisdorf finden sich in geringem Umfang ortskernähnliche Bereiche in Raisdorf-Süd entlang der Bahnhofstraße mit dem Bahnhof und in Raisdorf-Nord entlang der Straße Am See mit dem Rathaus. Das weitläufige Areal des Ostseeparks befindet sich angrenzend aber außerhalb des eigentlichen Siedlungsgefüges. Abgesehen von dem umfangreichen Einzelhandelsbesatz bietet es zzt. für die Stadt Schwentinental keine zentralen Funktionen. 2.4 Bevölkerung - Entwicklung und Strukturdaten Die Bevölkerungsentwicklung in Schwentinental verlief leicht schwankend mit einer seit 2005 etwas rückläufigen Tendenz. Die Bevölkerungsverluste fielen aber letztlich bisher begrenzt aus. Im Vergleichszeitraum 2001 bis 2008 verlor Schwentinental lediglich 50 Einwohner. Im regionalen Vergleich zeigt die Landeshauptstadt Kiel einen deutlich positiven Entwicklungstrend mit einem Zuwachs von über Einwohnern im Vergleichszeitraum. Im gesamten Landkreis Plön ist dagegen die Bevölkerungsentwicklung seit 2005 leicht rückläufig. Einwohnerentwicklung in Schwentinental im regionalen Vergleich Darstellung in absoluten Zahlen sowie im regionalen Vergleich in Indexform; 2001 = 100; Stand zum des Jahres, wenn nicht anders ausgewiesen Schwentinental Quelle: Statistisches Landesamt , , Schwentinental Kreis Plön Landeshauptstadt Kiel Schleswig-Holstein Seite 6

13 Das Statistikamt Nord hat in einer Bevölkerungsvorausberechnung (Stand April 2006) für die Region Schwentinental/Barkauer Land für Raisdorf und Klausdorf eine negative Bevölkerungsentwicklung prognostiziert. Hiernach kann die Einwohnerzahl der Stadt Schwentinental bis zum Jahr 2020 unter Einwohnern absinken. Für den LK Plön wird nach der aktuellen 11. koordinierten Bevölkerungsprognose (Basisjahr 2008) ebenfalls eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung vorausgesagt. Dagegen soll der positive Entwicklungstrend der Landeshauptstadt Kiel noch bis in etwa 2020 anhalten und dann in eine stagnierende Entwicklung übergehen. Einwohnerprognose für Schwentinental im Vergleich Darstellung in absoluten Zahlen sowie im regionalen Vergleich in Indexform; 2008 = 100; auf Basis der 11. koordinierten Bevölkerungsprognose für Deutschland Die Schwentinentaler Haushaltsstruktur ist in der Tendenz mit der im gesamten LK Plön vergleichbar. In Relation zu Bundesdurchschnittswerten sind kinderlose Mehrpersonenhaushalte wie auch Haushaltsvorstände im Alter zwischen 50 bis 60 Jahre überdurchschnittlich vertreten. Deutlich unterrepräsentiert sind junge Haushaltsvorstände bis 30 Jahre. In Kiel sind dagegen junge Haushaltsvorstände bis 30 Jahre wie auch ältere Haushaltsvorstände stark überdurchschnittlich vertreten, während Haushalte sind mit Vorständen im mittleren Alterssegment deutlich unterrepräsentiert. Damit zeigt sich auch im Kieler Raum diesbezüglich eine ausgeprägte Stadt-Umland-Segregation. Durchschnittl. Haushaltsgröße Single Mehrpersonen Kinderlos Mehrpersonen mit Kindern Haushaltsvorstand Haushaltsstruktur in Schwentinental im Vergleich Schwentinental Anteil % 36,7 34,7 28,6 2,08 Index BRD= Kreis Plön Anteil % 35,0 35,1 29,9 2,18 Index BRD= Haushaltsstruktur Landeshauptstadt Kiel Anteil % 42,2 33,4 24,5 1,78 Index BRD= Schleswig- Holstein Anteil % 36,6 33,6 29,9 2,10 Index BRD= E-Land Anteil % Schwentinental Kreis Plön < 30 Jahre 30 < 40 Jahre 8, ,1 98 9, , , , , ,0 103 Schwentinental Landeshauptstadt Kiel Schleswig-Holstein 40 < 50 Jahre 21, , , ,5 101 Quelle: Statistisches Landesamt 50 < 60 Jahre 20, , , , Jahre 31, , , ,2 100 Quelle: GfK, Nürnberg Seite 7

14 PKW/je Einwohner 2007 GfK-Kaufkraftkennziffer 2009 Schwentinental Einzelhandelskonzept 2.5 PKW-Dichte Für die Bevölkerung der Stadt Schwentinental ist von einer hohen individuellen Mobilität auszugehen. Die PKW-Dichte fällt mit 541 PKW je Einwohner deutlich überdurchschnittlich aus. Sie übertrifft dabei nicht nur die in Großstädten wie Kiel üblicherweise immer niedrigere PKW-Dichte sondern liegt auch deutlich oberhalb des Ausstattungsgrades im LK Plön, in dem eine überwiegend disperse Siedlungsstruktur vorherrscht. 2.6 Kaufkraftniveau Das Kaufkraftniveau in Schwentinental fällt mit einer Kennziffer von knapp 114 in Relation zum Bundes- wie auch zum Landesdurchschnitt deutlich überdurchschnittlich aus. Die Landeshauptstadt Kiel erreicht dagegen mit einer Kennziffer von knapp 90 ein vergleichsweise nur schwaches Niveau. Auch die Kaufkraft im LK Plön liegt noch unterhalb des bundesdurchschnittlichen Niveaus. PKW-Dichte in Schwentinental im Vergleich Kaufkraftkennziffer in Schwentinental im Vergleich ,8 98,9 89,9 101,4 300 Schwentinental Kreis Plön Kiel Schleswig- Holstein 80 Schwentinental Kreis Plön Kiel Schleswig- Holstein Quelle: Kraftfahrzeugbundesamt, Statistisches Landesamt Quelle: GfK, Nürnberg, Durchschnitt BRD = Seite 8

15 2.7 Arbeitsmarkt / Pendlerverflechtungen Die Stadt Schwentinental ist nicht nur Wohnstandort im suburbanen Raum sondern auch ein agiler Wirtschafts- und Gewerbestandort mit einer stetig anwachsenden Anzahl sozialversicherungspflichtiger Arbeitsplätze und einer trotz der unmittelbaren Randlage zum Oberzentrum Kiel mittlerweile nahezu ausgeglichenen Pendlerbilanz. Eckdaten zu Beschäftigung und Pendleraufkommen SVP-Beschäftigte am Arbeitsort SVP-Beschäftigte am Wohnort Einwohner Arbeitsplatzquote (Beschäftigte am Arbeitsort/Einwohner) Arbeitsplatzzentralität (Beschäftigte am Arbeitsort/ Beschäft. am Wohnort x 100) Einpendler Auspendler Auspendlerquote (Auspendler/Beschäftigte am Wohnort) Pendlersaldo ,3 % ,1 % ,1 % Im regionalen Vergleich mit weiteren Orten im LK Plön verfügt die Stadt Schwentinental mit Abstand und auch deutlich vor Plön und Preetz über die meisten Arbeitsplätze ,3 % ,2 % ,9 % Quellen: Statistisches Landesamt, Agentur für Arbeit Stichtag Einwohnerstand , Stichtag SVP-Beschäftigte und Pendler ,6 % ,4 % ,6 % ,5 % -165 SVP-Beschäftigte am Arbeitsort SVP-Beschäftigte am Wohnort Einwohner Arbeitsplatzquote (Beschäftigte am Arbeitsort/Einwohner) Beschäftigung und Pendleraufkommen im regionalen Vergleich Arbeitsplatzzentralität (Beschäftigte am Arbeitsort/ Beschäft. am Wohnort x 100) Einpendler Auspendler Auspendlerquote (Auspendler/Beschäftigte am Wohnort) Pendlersaldo Schwentinental ,6 % ,5 % Preetz ,5 % Der vergleichsweise hohe Ausstattungsgrad an Arbeitsplätzen (insgesamt ca. 700 Gewerbebetriebe) resultiert wesentlich aus dem Ostseepark. Darüber hinaus sind aber noch drei weitere Gewerbegebiete in Schwentinental vertreten. Im Gewerbegebiet Lise-Meitner-Straße befindet sich ein Gewerbe- und Technikzentrum und eine Bernd-Blindow-Schule mit Aus- und Weiterbildungsangeboten, die wiederum an das Studienzentrum der Fachhochschule Nordhessen angegliedert ist. Das Gewerbegebiet Wasserwerksweg ist mit rd. 30 Unternehmen gut positioniert. Für das Gewerbegebiet Dreikronen werden von Seiten der Stadt gute Erweiterungsmöglichkeiten gesehen ,8 % Plön ,0 % ,2 % Lütjenburg ,9 % ,4 % Quellen: Statistisches Landesamt, Agentur für Arbeit Stichtag Einwohnerstand , Stichtag SVP-Beschäftigte und Pendler Heikendorf ,1 % ,1 % Seite 9

16 Die dargestellten Pendlerverflechtungen zeigen auf, dass es mit Kiel intensive Austauschbeziehungen gibt, wobei hier ein deutlicher Auspendlerüberschuss besteht. Dagegen übersteigen die Einpendler aus dem LK Plön (insgesamt 1.106) die Auspendler (insgesamt 352) deutlich. Auch die Pendlerverflechtungen unterstreichen nochmals die regional bedeutsame Stellung der Stadt Schwentinental als Arbeitsort. Wohnort/Arbeitsort Preetz Schönkirchen Plön, Stadt Heikendorf sonstige Kreis Plön Landeshauptstadt Kiel Kreis Rendsburg-Eckernförde sonstige Schleswig-Holstein Hamburg sonstige Ein-/Auspendler gesamt Pendlerverflechtungen Schwentinental Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Einpendler aus Auspendler nach Saldo Wohn- und Arbeitsort Schwentinental Beschäftigte am Arbeitsbzw. Wohnort Schwentinental Quelle: Bundesanstalt für Arbeit, Nürnberg; Stichtag Tourismus Für den Landkreis Plön ist der Tourismus mit tlw. bis zu Übernachtungen p. a. ein nicht unerheblicher Wirtschaftsfaktor. Die Stadt Schwentinental kann durch die Hinterlandlage an dem vor allem auf die Küstenbereiche und Seenlandschaften konzentrierten Tourismusaufkommen nur begrenzt durch den Einkaufsstandort Ostseepark partizipieren. Durch den Schwentinenpark besteht zudem ein Angebot zur Naherholung. Das Bettenangebot in Schwentinental selbst ist mit zwei Hotels und kleineren Unterkünften vergleichsweise unbedeutend. Anzahl der touristischen Übernachtungen im Kreis Plön pro Jahr im Vergleich (Betriebe > 9 Betten) Darstellung in absoluten Zahlen sowie im regionalen Vergleich in Indexform; 2003 = Kreis Plön Quelle: Statistisches Landesamt Kreis Plön Schleswig-Holstein Deutschland Seite 10

17 2.9 Fazit Makro-Standort Die unmittelbar an der Grenze zum Oberzentrum Kiel gelegene Stadt Schwentinental ist nach der Fusion von Raisdorf und Klausdorf noch vor der Kreisstadt Plön zweitgrößte Stadt in dem überwiegend dispers besiedelten und ländlich geprägten Landkreis Plön. Schwentinental ist nicht nur ein wertiger Wohnstandort sondern nimmt auch eine regional bedeutsame Stellung als agiler Wirtschafts- und Arbeitsort ein und hat faktisch durch die Einzelhandelsagglomeration Ostseepark eine umfangreiche regionale Versorgungsfunktion. Das Kaufkraftniveau liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Für die Stadt Schwentinental wird eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung prognostiziert. Von der Landesplanung wird der Ortsteil Raisdorf als Stadtrandkern II. Ordnung eingestuft. Es handelt sich um eine zentralörtliche Einstufung, die darauf hinweist, dass ein erhöhter Abstimmungsbedarf mit dem Oberzentrum Kiel besteht und möglichst ein Ausgleich der Interessen gefunden werden sollte. Vor dem Hintergrund der durchgeführten Fusion, der bereits bestehenden Verwaltungsgemeinschaft mit dem anliegenden Amt Selent/ Schlesen sowie der regionalen Bedeutung als Arbeitsort und der regional starken Positionierung des Ostseeparks als Einkaufsort wäre eine Überprüfung des zentralörtlichen Status und eine Höher-Einstufung innerhalb der zentralörtlichen Hierarchie - wie von der Stadt angestrebt - durchaus angemessen Seite 11

18 3 EINZUGSGEBIET / NACHFRAGEVOLUMEN 3.1 Abgrenzung / Marktzonen Die Abgrenzung und Definition des Einzugsgebietes orientiert sich an folgenden Faktoren: Umfang, Qualität und Attraktivität des Schwentinentaler Einzelhandels Maßgeblich für die Reichweite und Fernwirkung des Schwentinentaler Einzelhandels ist der Ostseepark. Durch sein umfangreiches und branchenspezifisch vielfältiges Einzelhandelsangebot ist der Ostseepark ein regional sehr bedeutsamer Einkaufsort. Lage im Raum, Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit Durch seine Lage im östlichen Kieler Umland und der guten Verkehrsanbindung an die B 76/202 wirkt der Ostseepark einerseits weiträumig in den LK Plön ein und ist andererseits auch günstig aus der Landeshauptstadt Kiel erreichbar. Regionale Wettbewerbssituation Die regionale Wettbewerbssituation ist neben dem Ostseepark wesentlich durch die Kieler Innenstadt sowie durch die in enger räumlicher Nähe im Kieler Stadtgebiet in nicht integrierter Lage agierenden Handelsstandorte Citti-Park / Ikea / Plaza-SB-Warenhaus geprägt. Das Umland weist entsprechend der aufgelockerten Siedlungsstrukturen keine herausragenden Einzelhandelsagglomerationen auf. Die dortigen Einzelhandelsstrukturen sind mehr von lokaler und weniger von regionaler Bedeutung. Auswertung einer Kundenbefragung im Ostseepark Von GfK Prisma wurde in der 35. Kalenderwoche 2007 eine mehrtägige Besucher-/Kundenbefragung im Ostseepark durchgeführt. Auf die Erhebungsergebnisse zur Herkunft von Kunden und Besucher des Ostseeparkes konnte zurückgegriffen werden. Die Urlisten zur Kundenherkunft wurden von Seiten GfK Prisma freundlicherweise zur Verfügung gestellt. Aus der Analyse ergibt sich letztlich ein Einzugsgebiet mit insgesamt rd Einwohnern. Es umfasst bis auf an Neumünster anliegende Randbereiche annähernd den gesamten Landkreis Plön, die gesamte Landeshauptstadt Kiel sowie in einem geringen Umfang Gemeinden aus den Landkreisen Rendsburg-Eckernförde und Ostholstein. Das abgegrenzte Einzugsgebiet wird hinsichtlich Kaufkraftabschöpfungsintensität und Marktdurchdringung wie folgt in Marktzonen untergliedert: Zone 1 ist die Stadt Schwentinental mit rd Einwohnern Zone 2 kann als Nahbereich mit insgesamt rd Einwohnern charakterisiert werden. Für eine differenzierte Betrachtung wird die Marktzone gebietsbezogen in die Zonen 2a und 2b weiter untergliedert. In der Zone 2a mit rd Einwohnern sind anliegende Gemeinden aus dem Landkreis Plön berücksichtigt. Die Zone 2b mit rd Einwohnern besteht aus den anliegenden Kieler Stadtteilen Elmschenhagen, Wellingdorf, Rönne und Wellsee. Zone 3 mit insgesamt rd Einwohnern kann als Fernbereich charakterisiert werden. Sie wurde ebenfalls nach den Gebietseinheiten ländliches Umland (Zone 3a; rd Einwohnern) und Stadtgebiet Kiel (Zone 3b; rd Einwohner) differenziert Seite 12

19 Zone 3b Zone 2a Zone 2b Zone 1 Zone 1 Zone 3a Zone 2a Zone 2b Zone 3b Zone 3a Einzugsgebiet Zone EW Zone 2a EW Zone 2b EW Zone 3a EW Zone 3b EW gesamt EW Kartengrundlage: RegioGraph Seite 13

20 Bei der Auswertung der Kundenherkunft sind hinsichtlich der Zuordnung von Herkunftsgemeinden zum Einzugsgebiet weniger die Anteile der Bewohner an der Stichprobe, als vielmehr die Relation aus Fallzahl und Einwohnerzahl der Herkunftsgemeinde. Dieser "Dichteindex" verdeutlicht die unterschiedliche Kaufkraftabschöpfung und Marktdurchdringung des Ostseeparks in den einzelnen Zonen und Gebietseinheiten. Überblick Ein erster Überblick über Herkunft und Marktdurchdringung (Dichteindex) wird in nachfolgender Übersicht gegeben: Hiernach stammen die Kunden und Besucher des Ostseeparks schwerpunktmäßig zu gut 86 % aus dem LK Plön oder aus Kiel. Herkunftsorte aus dem weiteren Umland sind von deutlich nachgeordneter Bedeutung. Der Dichteindex zeigt auf, dass die Marktpositionierung des Ostseeparks für den LK Plön deutlich stärker einzuschätzen ist als für die Landeshauptstadt. Der Dichteindex fällt im LK Plön doppelt so hoch aus wie in der Stadt Kiel. Ostseepark: Kundenherkunft und Dichteindex Gebietseinheit Einwohner Fallzahl absolut relativ LK Plön Stadt Kiel ,5 % 39,6 % LK Rendsburg-Eckernförde LK Ostholstein ,5 % 2,4 % LK Schleswig-Flensburg ,7 % LK Segeberg ,7 % Neumünster ,3 % Sonstige 26 4,2 % ,0 % Kundenherkunft nach GfK Prisma Befragung 2007 Einwohnerzahlen lt. Statistikamt Nord; Einwohnerzahl Kiel lt. Stadtverwaltung (Hauptwohnsitze) jeweils zum Stand Dichteindex 2,11 1,04 0,13 0,07 0,02 0,02 0,03 Zuordnung zum Einzugsgebiet In der Übersicht auf nachfolgender Seite sind die Herkunft der befragten Besucher und der Dichteindex in Bezug auf das definierte Einzugsgebiet dargestellt. Hierzu wird wie folgt Stellung genommen: Mit dem definierten Einzugsgebiet werden rd. 90 % der Herkunftsorte der Besucher abgedeckt. Rd. 10 % der Besucher stammen demzufolge von außerhalb des definierten Einzugsgebietes (externe Kaufkraftzuflüsse). Hierbei handelt es sich um sporadische Einkaufsorientierungen (Streukundschaft, Touristen), die bei Einzelhandelsagglomerationen dieses Umfanges immer mit solchen Anteilswerten vertreten sind. In der Stadt Schwentinental erreicht der Ostseepark mit einem Dichteindex von 7,3 die intensivste Marktdurchdringung. Die Marktdurchdringung fällt im Nahbereich mit Dichtewerten von 2,9 für den Teilbereich aus dem LK Plön und von 2,4 für den Kieler Teilbereich im Vergleich hierzu deutlich geringer aus. Für die Marktzone 3 ermitteln sich im Durchschnitt nur noch Dichtewerte von 0,9 für den Umlandbereich und von 0,8 für den Kieler Teilbereich. Im Vergleich zur Zone 2 fällt die Marktdurchdringung in Zone 3 nochmals um über die Hälfte ab. Trotz relativ schwacher Marktdurchdringung stammen rd. 46 % der Besucher aus dem Fernbereich (Zone 3) und sind damit von entscheidender Bedeutung für die Wirtschaftlichkeit des Ostseeparks. Rd. 35 % der Befragten sind im Nahbereich (Zone 2) und nur rd. 16 % in der Stadt Schwentinental wohnhaft Seite 14

21 25,3% Besucherherkunft in der Gesamt-Stichprobe n = ,4% Schwentinental Zone 2a Nahbereich LK Plön Zone 2b Nahbereich Kiel 10,6% 14,4% 16,2% 13,2% Zone 3a Fernbereich Umland Zone 3b Fernbereich Kiel Externer Zufluss Marktzone / Wohnort Fallzahl Dichteindex Einwohner Zone 1 Stadt Schwentinental Zone 2a Nahbereich LK Plön darunter: Preetz Schönkirchen Dobersdorf Zone 2b Nahbereich Kiel darunter: Elmschenhagen Wellingdorf Ellerbek Wellsee Zone 3a Fernbereich Umland darunter: Heikendorf Laboe Lütjenburg Plön Malente Flintbek Schönberg Zone 3b Fernbereich Kiel darunter: Gaarden Dietrichsdorf Russee Mettenhof Wik Pries / Friedrichsort Einzugsgebiet total Externer Zufluss Besucher total total 99 % 16,2 % 81 13,2 % ,2 % 3,3 % 0,5 % 14,4 % 44 7,2 % ,8 % 2,6 % 1,6 % 20,4 % 8 1,3 % ,3 % 2,0 % 3,9 % 1,3 % 1,0 % 2,6 % ,3 % ,1 % 1,8 % 1,8 % 1,1 % 2,0 % 1,3 % 89,4 % 10,6 % ,0 % der Ew. 7, , ,8 3,2 2,6 2, , ,2 2,8 2,0 0, , ,5 2,2 1,9 0,7 0,8 2, , ,5 0,9 1,5 0,4 0,7 0, , Seite 15

22 Hinsichtlich der Positionierung des Ostseeparks gegenüber dem Kieler Einzelhandel ist es bedeutsam, dass das Einzugsgebiet des Ostseeparks nur Teilbereiche des gesamten Kieler Marktgebietes abdeckt. Im Cima-Gutachten "Perspektiven für die Kieler Innenstadt" aus September 2008 wird das Marktgebiet der Stadt Kiel auf insgesamt rd Einwohner beziffert. Auf das Kieler Umland entfallen hiervon rd Einwohner. Das Einzugsgebiet des Ostseeparks deckt mit rd Einwohnern nur rd. 55 % des Kieler Marktgebietes ab. Bezogen auf das Umland fällt der Überschneidungsbereich noch geringer aus. Rd Einwohner des Einzugsgebietes des Ostseeparks sind im ländlichen Umlandbereich ansässig. Dies entspricht einer Abdeckungsquote von 34 % des gesamten Umlandbereiches im Marktgebiet des Kieler Einzelhandels. Ein möglicher Ausbau der Marktdurchdringung im Einzugsgebiet des Ostseeparks betrifft insoweit nur einen Teilbereich des Einzugsgebietes der Kieler Innenstadt. 3.2 Nachfragevolumen im Einzugsgebiet Unter Beachtung des jeweiligen gebietsspezifischen Kaufkraftniveaus ermittelt sich für das gesamte definierte Einzugsgebiet ein ladenhandelsrelevantes Nachfragevolumen in Höhe von rd ,9 Mio. Euro p. a. Die Ermittlung beruht auf einem bundesdurchschnittlichen Verbrauchsausgabensatz je Einwohner in Höhe von Euro p. a. Der Verbrauchsausgabensatz umfasst den gesamten stationären Einzelhandel mit Ausnahme des Kfz- und Brennstoffhandels, ergänzt um das Lebensmittelhandwerk sowie Arzneimittel. Von dem errechneten einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen entfallen rd. 4 % auf die Stadt Schwentinental (Zone 1), rd. 16 % auf den Nahbereich (Zone 2) und rd. 80 % auf den Fernbereich (Zone 3). Ein Überblick über die Struktur des Nachfragevolumens entsprechend der BulwienGesa-Warengruppensystematik ist nach Marktzonen differenziert in nachfolgender Übersicht dargestellt Seite 16

23 Einwohner, Kaufkraft, Nachfrage im Einzugsgebiet des Ostseeparks Zone 1 Schwentinental Zone 2a Nahbereich LK Plön Zone 2b Nahbereich Kiel Zone 2 Nahbereich gesamt Zone 3a Fernbereich ländl. Umland Zone 3b Fernbereich Kiel Zone 3 Fernbereich gesamt Einzugsgebiet gesamt Einwohner rd. Kaufkraftindex 2009 (BRD = 100) ,8 100, ,2 94,5 101,8 89,9 Nachfragevolumen in Mio. Euro p. a ,7 95,3 Periodischer Bedarf Aperiodischer Bedarf davon: 38,1 41,3 75,0 70,0 95,4 77,9 170,4 148,0 359,9 342,8 519,3 422,2 879,1 765, ,7 954,2 Modischer Bedarf 9,7 17,1 19,7 36,8 83,2 107,0 190,2 236,8 Elektro/Technik 6,3 11,0 12,5 23,5 53,6 67,8 121,4 151,2 DIY/Bau/Garten/Freizeit 9,5 15,8 17,3 33,1 77,7 93,7 171,4 214,1 Möbel/Einrichtungsbedarf 8,5 13,7 14,5 28,2 67,6 78,6 146,2 182,9 Sonstige Hartwaren/ Persönlicher Bedarf 7,3 12,4 13,9 26,3 60,6 75,1 135,7 169,3 Einzelhandel gesamt 79,4 145,0 173,4 318,4 702,6 941, , ,9 Periodischer Bedarf Modischer Bedarf Elektro/Technik DIY/Bau/Garten/Freizeit Möbel/Einrichtungsbedarf Hartwaren/ Persönlicher Bedarf Nahrungs- und Genussmittel, Körper- und Gesundheitspflege (inkl. Arzneimittel), Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, Zeitungen/Zeitschriften, Heimtiernahrung Bekleidung, Wäsche, Schuhe, Lederwaren, Stoffe, Kurzwaren, Accessoires Großelektro/Haushaltstechnik,Kleinelektrogeräte, Unterhaltungs- u. Kommunikationselektronik, Computer (Hard- und Software) und Zubehör, Tonträger, Foto Bau- u. Heimwerkerbedarf, Zimmerpflanzen/Schnittblumen, Gartenbedarf (inkl. Freilandpflanzen), Sportartikel (ohne Bekleidung), Camping- und Caravanartikel, Fahrräder, Fahrrad- und Kfz-Zubehör Möbel, Einrichtungsbedarf, Teppiche/Bodenbeläge, Heimtextilien, Lampen u. Leuchten Haushaltswaren, Glas/ Porzellan/Keramik (GPK-Sortimente), Büro- und Schreibwaren, Zeichenmaterial, Spielwaren, Bücher, Geschenkartikel, Uhren/Schmuck, Gebrauchtwaren, med.-orthopäd. Artikel (Sanitätsbedarf/Optik/Akustik), Zoobedarf, Musikinstrumente Quelle: Berechnungen BulwienGesa Seite 17

24 3.3 Fazit Einzugsgebiet und Marktdurchdringung Das Einzugsgebiet des Schwentinentaler Einzelhandels ist durch die Reichweite und Fernwirkung des Einzelhandels im Ostseepark bestimmt und durch eine Kundenbefragung empirisch fundiert. Der Ostseepark spricht ein weitläufiges Einzugsgebiet mit über Einwohnern an. Es enthält ein ladenhandelsrelevantes Nachfragevolumen in Höhe von über 2 Mrd. Euro p. a. Hinsichtlich der Intensität der Marktdurchdringung lässt sich das Einzugsgebiet prinzipiell in drei Marktzonen gliedern: Zone 1 mit rund Einwohnern bildet die Stadt Schwentinental selbst. Sie trägt mit 79,4 Mio. Euro p. a. jedoch nur einen geringen Teil zum Gesamtnachfragevolumen bei. Die Einwohner sind überwiegend auf die eigene Gemeinde (v. a. den Ostseepark) orientiert. Mittlere Marktdurchdringung in der Stichprobe: 7,3 der Einwohner. Zone 2 mit rund Einwohnern stellt einen noch recht stark, jedoch nicht mehr überwiegend auf den Ostseepark orientierten Nahbereich mit einem Nachfragevolumen von rund 318,4 Mio. Euro p. a. dar. Standorte wie Kieler Innenstadt, Citti-Park sowie die eigene Nahversorgung für Lebensmittel- und Verbrauchsgüter überwiegen in der Summe. Benachbarte Gemeinden des LK Plön tragen zur Marktzone 2 rund Einwohner aus (zusammengefasst in Zone 2a); weitere ca Einwohner entfallen auf angrenzende Stadtteile der Stadt Kiel (zusammengefasst in Zone 2b). Mittlere Marktdurchdringung in der Stichprobe: 2,4 bzw. 2,9 der Einwohner. Zone 3 stellt einen Fernbereich dar, welcher mit einem Einwohnerpotenzial von etwa und einem Nachfragevolumen von rund 1,64 Mrd. Euro p. a. zwar den weitaus größten Anteil an der ansprechbaren Gesamtnachfrage stellt, jedoch insgesamt nur schwach auf den Ostseepark orientiert ist. Innerhalb der Zone 3 entfallen rund Einwohner auf den ländlichen Raum (Zone 2a) und knapp Einwohner auf die übrigen Kieler Stadtteile (Zone 3b). Die mittlere Marktdurchdringung in der Stichprobe fällt gegenüber Zone 2 nochmals deutlich ab und liegt bei 0,9 in Zone 3a und 0,8 in den Kieler Stadtteilen der Zone 3b. Aus Befragungsergebnissen ermittelte Dichtewerte zeigen ferner auf, dass die Marktbedeutung des Ostseeparks für die ländlichen Gebiete des LK Plön deutlich stärker einzuschätzen ist als für das Kieler Stadtgebiet. Der Dichtewert für den LK Plön fällt mit 2,11 doppelt so hoch aus wie der für Kiel ermittelbare Wert (1,04 ). Die Weitläufigkeit des Einzugsgebietes unterstreicht die regional bedeutsame Marktposition und Versorgungsfunktion des Ostseeparks. Zu beachten ist aber auch, dass das Einzugsgebiet des Ostseeparks nur Teilräume des Marktgebietes der Landeshauptstadt Kiel abdeckt. An Einwohnerzahlen gemessen liegt die Abdeckungsquote bei rd. 55 % Seite 18

25 4 EINZELHANDEL IN SCHWENTINENTAL 4.1 Gesamtübersicht Durch Recherche und Begehung wurde der Einzelhandelsbestand in der Stadt Schwentinental im April 2010 voll erhoben. Der Einzelhandelsbestand umfasst ohne Leerstände 88 Ladeneinheiten mit einer Verkaufsfläche von insgesamt ca qm. 3 Für den gesamten Einzelhandelsbestand ermittelt sich auf Basis branchen-, betriebstypen- und betreiberspezifischer Kenndaten sowie unter Beachtung der Vorort-Eindrücken des Gutachterteams ein Umsatzvolumen in Höhe von ca. 298 Mio. Euro p. a. Eine Übersicht über die Struktur des Einzelhandelsbestandes nach Gebietskategorien und Warengruppen ist in folgender Übersicht gegeben. Rd. 80 % des gesamten Verkaufsflächenbestandes und rd. 85 % des gesamten Einzelhandelsumsatzes entfallen auf den Ostseepark. Der nahversorgungsorientierte Einzelhandel in siedlungsstrukturell integrierter Lage stellt ca. 4 % des gesamten Verkaufsflächenbestandes und ca. 8 % des gesamten Einzelhandelsumsatzes dar. Die mittlere Flächengröße ist durch den Ostseepark geprägt und liegt mit qm VKF/Einheit weit über üblichen Orientierungswerten. Gesondert ausgewiesen ist der Einzelhandelsbesatz in Gewerbegebietslage entlang der Klausdorfer Straße mit der neuen Bauhaus-Filiale, da dieser Bereich nicht im Planbereich des Ostseeparkes liegt. 3 Auftragsgemäß wurden Planvorhaben mit hoher Realisierungssicherheit in die Bestandssituation einbezogen. Dies betrifft im Ostseepark das Projekt Mergenthaler Straße 22a - Ansiedlung von MediMax Elektrofachmarkt (rd qm VKF) und dm Drogeriemarkt (700 qm VKF). Einzelhandelsbesatz Schwentinental Warengruppen* Modellumsatz Verkaufsfläche Flächenproduktivität Periodischer Bedarf... davon Ostseepark... GE Klausdorfer Str.... Nahversorgung Modischer Bedarf... davon Ostseepark... GE Klausdorfer Str.... Nahversorgung Elektro/Technik... davon Ostseepark... GE Klausdorfer Str.... Nahversorgung DIY, Garten, Sport... davon Ostseepark... GE Klausdorfer Str.... Nahversorgung Einrichtungsbedarf... davon Ostseepark... GE Klausdorfer Str.... Nahversorgung Sonstige Hartwaren... davon Ostseepark... GE Klausdorfer Str.... Nahversorgung Einzelhandel gesamt... davon Ostseepark... GE Klausdorfer Str.... Nahversorgung Mio. Euro p. a. % 84,6 28,4 % 65,8 77,8 % 18,8 22,2 % 58,3 19,6 % 58,2 99,8 % 0,1 0,2 % 44,1 14,8 % 43,8 99,4 % qm % ,9 % ,9 % ,1 % ,9 % ,9 % 30 0,1 % ,2 % ,4 % Euro/qm VKF ,3 40,6 0,6 % 13,6 % ,6 % 24,7 % ,1 20,9 47,1 % 51,5 % ,5 % 58,9 % ,6 1,4 % 150 0,5 % ,0 14,1 % ,3 % ,9 92,7 % ,9 % ,2 5,7 % ,1 % ,9 2,2 % 450 1,8 % ,4 9,5 % ,0 % ,2 95,7 % ,3 % ,3 1,2 % 200 1,7 % ,9 3,1 % 250 2,1 % ,0 100,0 % ,0 % ,0 84,9 % ,6 % ,5 7,9 % ,3 % ,5 7,2 % ,1 % * siehe Warengruppen-Erläuterung hinter dem Inhaltsverzeichnis Das Angebot von Ladeneinheiten mit gemischtem Sortiment wurde entsprechend der Warengruppensystematik aufgeschlüsselt. Quelle: Seite 19

26 4.2 Ostseepark Standortqualität Lage / Strukturelle Einbindung Die Einzelhandelsstrukturen des Ostseeparks verteilen sich auf ca. 50 ha innerhalb eines weitläufigen Gewerbegebietsareals. Es erstreckt sich südlich entlang der B 76/202 von der Kieler Stadtgrenze im Westen bis zu den verdichteten Siedlungsstrukturen (Wohngebieten) des Ortsteiles Raisdorf im Osten. In Bezug auf das gesamte Schwentinentaler Stadtgebiet nimmt es bei rein räumlicher Betrachtung eine relativ mittige Lage zwischen den Ortsteilen Klausdorf und Raisdorf ein. Die siedlungsstrukturelle Verknüpfung fällt für Raisdorf enger aus als für Klausdorf, dessen verdichtete Siedlungsstrukturen (Wohngebiete) nicht unmittelbar an den Ostseepark anschließen. Aus Klausdorf ist der Ostseepark aber über die L 52 sowie über Buslinien rasch und zügig erreichbar. Verkehrsanbindung Der Ostseepark verfügt durch seine Lage an der Hauptverkehrsachse B76/202 über eine sehr gute regionale Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit. Die B76/202 hat einen hohen Stellenwert für die Erschließung des LK Plön wie auch für die Erschließung der Landeshauptstadt Kiel. An diese autobahnähnlich ausgebaute Hauptverkehrsachse ist der Ostseepark über 2 Anschlussstellen - eine im Westen und eine im Osten des Gewerbegebietsareals - angebunden. Das Verkehrsgerüst zur Erschließung des Ostseeparks zeigt insbesondere zu Spitzenzeiten Überlastungserscheinungen. Dies betrifft die Anbindungen an die B 76/202 wie auch die tlw. recht unübersichtlichen Verkehrsführungen innerhalb des Ostseeparks. Diese "innere" Verkehrsproblematik resultiert nicht unwesentlich aus der sehr ungeordneten und wahllosen Strukturierung der Verkaufseinheiten des Ostseeparks mit jeweils eigenen und separat anzufahrenden Parkplätzen. Der Ostseepark ist über die Linien 2 und 300 mit Haltepunkten an der Mergenthaler Straße und an der Gutenbergstraße in das Kieler Busliniennetz integriert. Im Süden anliegend an die Gutenbergstraße ist ein neuer Bahnhaltepunkt mit Anschluss an die RE-Linie Kiel-Lübeck und an die RB-Linie Kiel-Preetz geplant. Fazit Bei dem Ostseepark handelt es sich um eine primär von PKW-Kunden aufgesuchte Einzelhandelsagglomeration mit Lage innerhalb eines weitläufigen Gewerbegebietsareals 4. Lagefaktoren und Verkehrsanbindung ermöglichen eine weitläufige Ausstrahlung auf den LK- Plön und die Landeshauptstadt Kiel. Bei rein räumlicher Betrachtung nimmt der Ostseepark eine in etwa mittige Lage im Schwentinentaler Stadtgebiet ein. Siedlungsstrukturell dockt der Ostseepark im Osten direkt an die Wohngebietsstrukturen des Ortsteiles Raisdorf an. Klausdorf ist über eine direkte Verkehrsführung (L 52) sowie Buslinien mit dem Ostseepark verknüpft. 4 Lt. GfK Prisma Befragung: 89 % PKW-Kunden, 4% mit Bus, 5% mit Fahhrad und 1 % zu Fuß Seite 20