Rechtlicher Hinweis:

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1 Rechtlicher Hinweis: Die Begründungen dienen zu Informationszwecken und sind kein amtlicher Nachweis! Planungsrechtliche Auskünfte können nur auf Grundlage der Originale erteilt werden. Die Daten werden mit der zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben erforderlichen Sorgfalt geführt. Es wird jedoch keine Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit dieser Daten übernommen. Festgestellte Datenfehler sollten möglichst dem Stadtplanungs- und Bauordnungsamt mitgeteilt werden. Die Weitergabe der Daten oder eines daraus erstellten Produktes bzw. die Einspeisung in Informationsnetze bedarf einer gesonderten Genehmigung.

2 ANLAGE 5 zur Vorlage Nr.: Stadt Bochum Inhaltsverzeichnis STADT BOCHUM Bebauungsplan Nr Wiescherstraße / Im Brennholt - Begründung gem. 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) 1. Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplans 2. Anlass, Erfordernis und Zielsetzung der Planung 2.1 Anlass und Erfordernis 2.2 Zielsetzung der Planung 3. Bestandsanalyse 3.1 Derzeitige Situation 3.2 Lokale Situation des Nahversorgungszentrums Hiltrop 3.3 Verkehr und Erschließung 3.4 Eigentumsverhältnisse 4. Übergeordnete Planungsvorgaben 4.1 Ziele der Raumordnung und Landesplanung 4.2 Flächennutzungsplan 4.3 Ziele der Stadtentwicklung 4.4 Fachplanungen und bestehende Bebauungspläne 5. Begründung der Planungsziele 6. Planinhalt 6.1 Planungsrechtliche Festsetzungen 6.2 Darstellungen ohne Normcharakter / Hinweise 7. Bebauungsplanverfahren 7.1 Aufstellungsbeschluss 7.2 Änderung des Aufstellungsbeschlusses 7.3 Durchführung im vereinfachten Verfahren 7.4 Förmliche Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung 7.5 Zurückstellung und Ablehnung der Baugesuche 7.6 Veränderungssperre 8. Flächenbilanz 9. Kosten 10. Gutachten und Fachkonzepte 1

3 1. Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplans Das Plangebiet liegt im Norden Bochums am nördlichen Rand des Ortskerns im Stadtteil Bochum-Hiltrop. Im Südwesten und Süden wird das Plangebiet von der Wiescherstraße und im Osten von der Straße Im Brennholt begrenzt. Die Verkehrsflächen beider Straßen sind ebenfalls Teil des Plangebietes. Die Größe des Plangebietes beträgt ca m². Aus verfahrensrechtlichen Gründen wurde das Plangebiet gegenüber dem Aufstellungsbeschluss dergestalt verkleinert, dass die zum Außenbereich gem. 35 des Baugesetzbuches (BauGB) zählenden Freiflächen nordwestlich der Bebauung des Pferdehofes d. h. jenseits der dortigen Geländekante aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes herausgenommen wurden (siehe Kap ). 2. Anlass, Erfordernis und Zielsetzung der Planung 2.1 Anlass und Erfordernis Anlass für die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes war eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines neuen Lebensmittelmarktes mit 99 Stellplätzen auf der Fläche des im Plangebiet befindlichen Pferdehofes. Dieser wenn auch nur knapp außerhalb des Nahversorgungszentrums Hiltrop liegende Markt sollte vor dem Hintergrund des Zentrenkonzeptes und des zum damaligen Zeitpunkt noch in der Aufstellung befindlichen Masterplans Einzelhandel verhindert werden. Nach dem am 28. September 2006 einstimmig durch den Rat der Stadt Bochum beschlossenen Masterplan Einzelhandel für die Stadt Bochum ist die Stadt Bochum u. a. bestrebt, - die oberzentrale Versorgungsfunktion zu erhalten und zu stärken, - die Nahversorgungsfunktion zu erhalten und zu stärken sowie - die Gewerbegebiete für Handwerk und produzierendes Gewerbe zu sichern. Um diese Ziele zu erreichen und auch langfristig zu gewährleisten, sind der Erhalt und die Stärkung der Einzelhandelsfunktion in den definierten zentralen Versorgungsbereichen, die dort eine prägende Funktion einnehmen soll, von herausragender Bedeutung. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass sich aktuell ein erheblicher und im Vergleich auch zu anderen Oberzentren deutlich überdurchschnittlicher Anteil mit typischerweise zentrenprägenden Sortimenten an nicht integrierten Standorten befindet. Diese Feststellung trifft nicht nur auf die mittelfristigen, zentrenrelevanten Sortimente (wie z. B. Bekleidung und Unterhaltungselektronik) zu, sondern ist auch für den Einzelhandel mit Angebotsschwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel konstatiert worden (etwa 28 % der Verkaufsflächenanteils der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel befinden sich an nicht integrierten Standorten). Bochum kann derzeit seiner oberzentralen Versorgungsfunktion nicht in vollem Umfang gerecht werden. Auch weisen einzelne Stadtbezirks- und Stadtteilzentren, aber auch Nahversorgungszentren quantitative, aber auch qualitative Mängel auf, die auch auf die räumliche Schieflage und die innerstädtische Konkurrenzsituation zwischen zentralen und dezentralen Standorten zurück zu führen sind. Angesichts dieser städtebaulichen Zielsetzung einerseits und der festgestellten Schieflage 2

4 andererseits ist zukünftig eine konsequente Lenkung der zentrenrelevanten Sortimente (bzw. Anbieter, die diese Sortimente anbieten wollen) auf die zentralen Versorgungsbereiche (inkl. der Nahversorgungszentren) in der Stadt zwingend geboten. Zur Umsetzung dieser Ziele formuliert der Masterplan Einzelhandel verschiedene Grundsätze. Mit Bezug auf das Plangebiet sind folgende Grundsätze im Rahmen der Bauleitplanung zur berücksichtigen: - Einzelhandel mit zentrenrelevanten Kern- bzw. Hauptsortimenten soll zukünftig nur noch in den abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen zulässig sein unabhängig davon, ob es sich um kleinflächigen oder großflächigen Einzelhandel handelt. (Grundsätze 1 und 2 im Masterplan Einzelhandel für die Stadt Bochum) - Als Ausnahme von diesen Grundsätzen können Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auch an solitären Standorten außerhalb der räumlich definierten zentralen Versorgungsbereiche bis zu einer Verkaufsfläche von 800 m² ermöglicht werden und sinnvoll sein, wenn sie der Nahversorgung der im unmittelbaren Umfeld vorhandenen Wohnbevölkerung dienen. Dies ist dann der Fall, wenn die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens in einem Radius von 500 m eine Quote von 35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft nicht überschreitet und keine mehr als unwesentliche (> 10 %) Überschneidung des 500 m-radius mit dem 700 m-radius des nächstgelegenen Versorgungsbereichs bzw. der nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereiche besteht. Diese Ausnahmeregelung gilt jedoch nicht für Standorte innerhalb von GE- sowie GI- Gebieten. (Ausnahme 1 im Masterplan Einzelhandel für die Stadt Bochum) Ausgehend von den aktuell das Warenangebot in den Bochumer Zentren prägenden Sortimenten einerseits und den erforderlichen Entwicklungsperspektiven für ein möglichst umfangreiches und abwechslungsreiches Einzelhandelsangebot andererseits ist im Rahmen des Masterplans Einzelhandel eine ortspezifische Sortimentsliste (Bochumer Sortimentliste) definiert worden, die die für die Stadt Bochum zentren- und nichtzentrenrelevanten Sortimente beschreibt. Eine Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten sollte wie oben beschrieben außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche vermieden werden. Diese konsequente räumliche Steuerung dient somit zur Absicherung der Ziele und Prämissen der zukünftigen Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Bochum. Dabei ist einzuräumen, dass nicht von jeder kleinflächigen Einzelhandelsnutzung bei isolierter Betrachtung bereits negative Auswirkungen auf die Versorgungssituation in den zu schützenden zentralen Lagen zu erwarten sind. Diese würden sich jedoch zwangsläufig bei einer summarischen Betrachtung bezogen auf das gesamte Bochumer Stadtgebiet einstellen, die dann greift, wenn man z. B. nur den großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten ausschlösse. Zugleich werden durch jede einzelne Einzelhandelsansiedlung an nicht integrierten Standorten den zentralen Versorgungsbereichen Entwicklungspotentiale beraubt und damit Entwicklungsmöglichkeiten behindert. Die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes ist zur Erhaltung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Hiltrop mit seiner Funktion als Nahversorgungszentrum auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung sowie der 3

5 Innenentwicklung sowie zur Stärkung der Zentren in Bochum entsprechend dem Masterplan Einzelhandel durch die Konzentration zentrenrelevanten Einzelhandels in den zentralen Versorgungsbereichen erforderlich. Mit Festsetzungen gem. 9 Abs. 2 a des Baugesetzbuchs (BauGB) kann dazu beigetragen werden, diese auch in 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB aufgeführte Zielsetzung zu erreichen. Zwar wurden die Nahversorgungszentren bei der Aufstellung des Masterplans Einzelhandel anders als das Hauptgeschäftszentrum in der Innenstadt, das Stadtbezirkszentrum Wattenscheid, die weiteren Stadtbezirkszentren sowie die Stadtteilzentren grundsätzlich (noch) nicht als zentrale Versorgungsbereiche i.s. der neueren Regelungen des BauGB zum Zentrenschutz (insb. 2 Abs. 2 und 34 Abs. 3 BauGB) eingestuft. Diese generelle Einstufung erfolgte jedoch ausschließlich deshalb, um nicht den gesamten Masterplan angesichts der zum Zeitpunkt seiner Erstellung vorhandenen Zweifel in Teilen der Literatur, ob Grund- und Nahversorgungszentren überhaupt zentrale Versorgungsbereiche sein könnten, als städtebauliches Entwicklungskonzept zu gefährden. In der Sache lässt der Masterplan einen grundsätzlichen Zweifel an der zentralen Funktion dieser Zentren für eine wohnortnahe Grundversorgung jedoch nicht zu. Auch steht darüber hinaus aufgrund einschlägiger Rechtsprechung inzwischen zweifelsfrei fest, dass der Begriff des zentralen Versorgungsbereichs neben Innenstadtzentren und Nebenzentren explizit auch Grund- und Nahversorgungszentren umfasst. Da zudem gutachterlich festgestellt wurde, dass das Nahversorungszentrum Hiltrop eine für die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich zentrale Funktion hat, liegen somit auch insofern eindeutig die Voraussetzungen für die Anwendung der Regelungen des 9 Abs. 2 a BauGB vor. Gem. 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Überplanung weiterer Innenbereichsflächen im Einzugsgebiet des zentralen Versorgungsbereichs Hiltrop zu dessen Schutz ist derzeit städtebaulich nicht erforderlich. Sobald an anderer Stelle jedoch vergleichbare zentrenschädigende Anträge gestellt werden, sind auch hierfür entsprechende Bebauungspläne nach 9 Abs. 2 a BauGB aufzustellen. 2.2 Zielsetzung der Planung Ziel des Bebauungsplanes ist die Erhaltung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Hiltrop im Sinne des Masterplanes Einzelhandel durch den Ausschluss von Einzelhandel mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten gemäß 9 Abs. 2 a BauGB. Darüber hinaus soll der Bebauungsplan dazu beitragen, die Zentren in der Stadt Bochum entsprechend dem Masterplan Einzelhandel durch die Konzentration zentrenrelevanten Einzelhandels in den zentralen Versorgungsbereichen zu stärken. Zu diesem Zweck soll Einzelhandel mit zentrenrelevanten Kern- bzw. Hauptsortimenten gem. den Grundsätzen 1 und 2 des Masterplans Einzelhandel zukünftig unabhängig davon, ob es sich um kleinflächigen oder großflächigen Einzelhandel handelt nur noch in den abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen zulässig sein. 3. Bestandsanalyse 3.1 Derzeitige Situation Im Plangebiet befindet sich derzeit ein Pferdehof, auf dem Pferdehaltung, Pferdezucht sowie eine Pferdepension betrieben werden. Der Hof umfasst mehrere Stallgebäude, ein 4

6 zweieinhalbgeschossiges Wohnhaus sowie eine Garagenanlage bestehend aus sieben Parkgaragen. Die ebenfalls zu dem Pferdehof gehörenden Wiesen- und Ackerflächen liegen außerhalb des Plangebietes, grenzen aber im Norden an dieses an. Im Südwesten und Süden des Plangebietes befindet sich die öffentliche Verkehrsfläche der Wiescherstraße und im Osten die ebenfalls öffentliche Verkehrsfläche der Straße Im Brennholt. Das Plangebiet ist im Südwesten von drei- bis viergeschossigen Wohngebäuden in offener Bauweise und im Osten von zweieinhalbgeschossigen Wohngebäuden in kleineren Gruppen umgeben. Unmittelbar südlich befindet sich ein Lebensmittelmarkt (Penny) mit einem davor liegenden Parkplatz. Nördlich grenzen Grün- und Ackerflächen des Eigentümers des Pferdehofes an und weiter nordöstlich befindet sich ein Friedhof. Der Eigentümer des Pferdehofes beabsichtigt, seinen Hof vom Plangebiet an eine andere Stelle zu verlagern, um im Plangebiet die Voraussetzungen für die Ansiedlung von Einzelhandel oder alternativ für Wohnungsbau zu schaffen. 3.2 Lokale Situation des Nahversorgungszentrums Hiltrop Das Nahversorgungszentrum Hiltrop liegt im Bochumer Norden westlich des Stadtteilzentrums Gerthe. Über die Wiescherstraße (L 645) ist das Zentrum an das überörtliche Straßennetz angebunden. Die Anbindung an das ÖPNV-Netz erfolgt über den Haltepunkt Hiltrop Kirche. Zum Zeitpunkt der Bestandserfassung für den Masterplan Einzelhandel befand sich südlich des Plangebietes noch ein Lebensmittel-Vollsortimenter (Edeka), der als Magnetbetrieb eingestuft wurde. Inzwischen befindet sich an dessen ehemaligem Standort ein Lebensmitteldiscounter (Penny), der ebenfalls als Magnetbetrieb eingestuft wird. An diesen schließt sich im Süden ein städtebaulich klar gefasster Zentrenbereich entlang der Wiescherstraße an. Nach Osten folgen entlang der Frauenlobstraße kleinere Einzelhandelsbetriebe und Dienstleistungen. Im Zeitraum der Bestandserhebung für den Masterplan Einzelhandel wurden im Zentrum Hiltrop sieben Dienstleistungsbetriebe ermittelt, deren Angebot überwiegend Waren des kurzfristigen Bedarfsbereiches umfasst. Durch die Ballung des Besatzes in Form einer Ladenzeile und der städtebaulich klaren Fassung an der Wiescherstraße entsteht eine Aufenthaltsqualität, die durch die Gestaltung des öffentlichen Raumes noch verstärkt wird. Als Fazit wurde das Nahversorgungszentrum Hiltrop im Masterplan Einzelhandel als ausreichend ausgestattet bewertet. Derzeit befinden sich im Nahversorgungszentrum Hiltrop acht Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von knapp m² und einem vorrangig grundversorgungsorientierten Angebot. Magnetbetrieb des Zentrums ist der Lebensmitteldiscounter Penny mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca m². Die übrigen Betriebe (ein Lotto-Toto-Laden, ein Blumengeschäft, eine Bäckerei, ein Kiosk, ein Tankstellenshop und zwei Apotheken) sind mit Verkaufsflächen von jeweils weniger als 100 m² sehr kleinteilig strukturiert und ausschließlich dem kurzfristigen Bedarfsbereich zuzuordnen. Sie befinden sich hauptsächlich an der Frauenlobstraße in Form eines straßeneinseitigen Besatzes. Das Scharnier zwischen dem Magnetbetrieb Penny und dem übrigen Besatz an der Frauenlobstraße stellt der Kreuzungsbereich mit einer Tankstelle sowie einer Ladenzeile und der Kirche als historischen Kern dar. Die Einzelhandelsbetriebe werden ergänzt durch öffentliche und private 5

7 Dienstleistungseinrichtungen. Historisch gewachsen in der Mitte des Stadtteils Hiltrop gelegen gruppieren diese sich um die Kirche Hiltrop mit anliegendem Kindergarten. An privaten Dienstleistungen sind u.a. vorhanden: Fahrschule, Bestattungsinstitut, medizinisches Bad / Kosmetik-Institut, Sonnenstudio, Grill und Eisdiele. Die Ausdehnung des Nahversorgungszentrums beträgt insgesamt rd. 300 Meter. Der deutliche quantitative Verkaufsflächenschwerpunkt liegt im nördlichen Zentrumsbereich (Penny). Problematisch stellt sich in diesem Zusammenhang die relativ große Distanz zwischen dem Magnetbetrieb Penny und dem kleinteiligen Besatz an der Frauenlobstraße dar. Bei dem Hiltroper Zentrum handelt es sich um ein klassisches, historisch gewachsenes Nahversorgungszentrum. Es dient der verbrauchernahne Versorgung der Bevölkerung in einem überschaubaren Einzugsbereich und weist die typische Struktur und Zusammensetzung eines solchen Zentrums mit einem größeren Frequenzbringer in diesem Fall dem Lebensmitteldiscounter Penny sowie einigen kleineren Betrieben mit Waren des vornehmlich kurzfristigen Bedarfs sowie ergänzenden Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben auf. Innerhalb des fußläufigen Einzugsbereichs von 700 m wohnen rund Einwohner. Damit verfügt das Nahversorgungszentrum über eine ausreichendes Kaufkraftpotenzial. 3.3 Verkehr und Erschließung Das Grundstück des Pferdehofes grenzt im Süden an die Wiescherstraße und im Osten an die Straße Im Brennholt. Über letztere wird das Grundstück derzeit erschlossen. 3.4 Eigentumsverhältnisse Das Grundstück des Pferdehofes befindet sich im Eigentum eines privaten Eigentümers. Die Verkehrsflächen der Wiescherstraße und der Straße Im Brennholt sind Eigentum der Stadt Bochum. 4. Übergeordnete Planungsvorgaben 4.1 Ziele der Raumordnung und Landesplanung Im Regionalen Flächennutzungsplan (RFNP) der Planungsgemeinschaft Städteregion Ruhr in seiner Eigenschaft als Regionalplan sind der durch Bebauung geprägte Bereich des Pferdehofes sowie die Straße Im Brennholt als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Die Wiescherstraße ist als Straße für den vorwiegend regionalen und überregionalen Verkehr dargestellt. 4.2 Flächennutzungsplan Im derzeit (noch) geltenden Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Bochum sind die bebauten Flächen des Pferdehofes als gemischte Baufläche dargestellt. Die Wiescherstraße ist als sonstige überörtliche und örtliche Hauptverkehrsstraße und die Straße Im Brennholt als Wohnbaufläche dargestellt. Im RFNP der Planungsgemeinschaft Städteregion Ruhr, der den FNP der Stadt Bochum mit seinem In-Kraft-Treten als neuer FNP ersetzten wird, sind der durch Bebauung 6

8 geprägte Bereich des Pferdehofes sowie die Straße Im Brennholt als Wohnbaufläche und die Wiescherstraße als Fläche für die örtlichen Hauptverkehrszüge dargestellt. 4.3 Ziele der Stadtentwicklung Am 28. September 2006 hat der Rat der Stadt Bochum den Masterplan Einzelhandel für die Stadt Bochum beschlossen. Danach ist die Stadt Bochum u. a. bestrebt, die oberzentrale Versorgungsfunktion sowie die Nahversorgungsfunktion zu erhalten und zu stärken. Da sich in Bochum ein deutlich überdurchschnittlicher Anteil von Verkaufsflächen mit typischerweise zentrenprägenden Sortimenten an nicht integrierten Standorten befindet, ist zukünftig angesichts dieser Schieflage eine konsequente Lenkung der zentrenrelevanten Sortimente (bzw. Anbieter, die diese Sortimente anbieten wollen) auf die zentralen Versorgungsbereiche (inkl. der Nahversorgungszentren) zwingend geboten. (Vgl. Kap. 2. Anlass, Erfordernis und Zielsetzung der Planung.) Das Plangebiet des vorliegenden Bebauungsplanes liegt außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs des Nahversorgungszentrums Hiltrop in dessen Nordwesten. Entsprechend den Regeln des Masterplans Einzelhandel kommt die Fläche des Pferdehofes daher nicht für die Ansiedlung von Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten in Frage. 4.4 Fachplanungen und bestehende Bebauungspläne Das Plangebiet grenzt südlich an das Landschaftsschutzgebiet L 3 sowie an den Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans Nr. 312 I (rechtsverbindlich seit dem ) an, in welchem für den Bereich zwischen der Wiescherstraße und der Straße Im Brennholt eine Fläche für die Forstwirtschaft festgesetzt ist. 5. Begründung der Planungsziele Im Rahmen des Verfahrens zur Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes wurde von Seiten eines Fachgutachters eine gutachterliche Expertise mit einer Bewertung möglicher Einzelhandelsnutzungen und Empfehlungen sowie ferner eine Auswirkungsanalyse eines möglichen Lebensmittelmarktes im Bereich des vorliegenden Bebauungsplanes erstellt, auf deren Grundlage die Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels getroffen werden. Hieraus lässt sich folgende Beurteilung des Plangebietes ableiten: Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen Standort, der nicht Bestandteil eines zentralen Versorgungsbereiches ist. In unmittelbarer räumlicher Nähe und damit im perspektivischen Auswirkungsbereich befindet sich allerdings der zentrale Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Hiltrop (direkt südöstlich an das Plangebiet anschließend). Bei der Aufstellung des Masterplans Einzelhandel für die Stadt Bochum wurde der Vorhabenstandort bewusst nicht mit in den zentralen Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Hiltrop aufgenommen, da eine Entwicklung der Fläche nicht den städtebaulichen Zielvorstellungen (Sicherung und Stärkung des Nahversorgungszentrums) entspricht. Das Nahversorgungszentrum Hiltrop verfügt aktuell über rd m² Verkaufsfläche und hat seinen Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich. Der vorhandene Lebensmittelanbieter (Penny) verfügt über einen Großteil des nahversorgungsrelevanten 7

9 Verkaufsflächenangebotes und stellt somit eindeutig den Magneten des Nahversorgungszentrums Hiltrop dar, der maßgeblich die ökonomische und damit auch städtebauliche Tragfähigkeit des Zentrums insgesamt und seiner anderen Nutzer (Einzelhandel und Dienstleister) gewährleistet. Gleichzeitig sichert er die verbrauchernahe Grundversorgung im Stadtteil Hiltrop. Zieht man einen Radius von etwa 500 m um das Plangebiet, so wird deutlich, dass sich der Versorgungsbereich des perspektivisch betroffenen zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Hiltrop mit dem Versorgungsbereich des Planstandortes (bzw. eines dortigen Planvorhabens) überschneidet. Siedlungsbereiche, die in dem Versorgungsbereich eines Planvorhabens im Plangebiet lägen, befinden sich eindeutig innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Hiltrop. Hinzu kommt die ländlich bzw. dörflich geprägte Struktur des Vorhabenstandortes (insbesondere nördlich anschließend), so dass nördlich des Vorhabenstandortes nur eine marginale Mantelbevölkerung vorhanden ist und die für das Vorhaben notwendige Kaufkraft somit aus dem identischen Versorgungsbereich rekrutiert werden würde. Somit liegt eine Überschneidung der relevanten Einzugsbereiche vor und das mögliche Ausnahmekriterium des Masterplans Einzelhandel wird nicht erfüllt. Eine weitere Ausnahme von den Grundsätzen des Masterplans Einzelhandel ist dann möglich, wenn die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung eines Planvorhabens in einem Radius von 500 m eine Quote von 35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft nicht überschreitet. Dies träfe in dem vorliegenden Plangebiet auch dann nicht zu, wenn ein möglicher Lebensmittelanbieter eine Größenordnung von 800 m² Gesamtverkaufsfläche nicht überschreiten würde. Ein Lebensmittelanbieter mit rd. 800 m² Gesamtverkaufsfläche würde (rechnerisch für einen Lebensmitteldiscounter) deutlich mehr als 35 % der vorhandenen sortimentsspezifischen Kaufkraft abschöpfen, da innerhalb des Naheinzugsbereiches (500 m Radius um den Vorhabenstandort) lediglich rund Menschen wohnen und das Vorhaben somit auf deutliche Kaufkraftzuflüsse aus anderen Bereichen angewiesen wäre. Da grundsätzlich beide Kriterien erfüllt sein müssen, ist eine Ausnahmenregelung im Sinne des Masterplans Einzelhandels für die Stadt Bochum nicht möglich. Der Vorhabenstandort sollte auch zukünftig nicht Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Hiltrop sein, da die mögliche Ansiedlung eines zusätzlichen Lebensmittelanbieters am Vorhabenstandort zu einer räumlichen Schwerpunktverschiebung der Angebotsstruktur im Hiltroper Zentrum führen könnte. Der heutige Mittelpunkt des Zentrums ist mit der vorhandenen Ladenzeile und dem Lebensmitteldiscounter Penny im Kreuzungsbereich Wiescherstraße / Frauenlobstraße zu sehen. Im Falle einer möglichen Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelanbieters am Vorhabenstandort käme es zu einer Verlagerung des Schwerpunktes in Richtung Norden. Die Ladenzeile im Kreuzungsbereich und insbesondere die verstreut liegenden Einzelhandelsbetriebe an der Frauenlobstraße würden als Folge noch stärker als bisher von der Entwicklung abgehängt, so dass der östliche und südliche Bereich des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Hiltrop gefährdet wären. Die Ansiedlung eines zusätzlichen Lebensmittelanbieters (idealerweise die eines Vollsortimenters) sollte dementsprechend innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches erfolgen, da nur so die städtebauliche Zielvorstellung der Stadt Bochum (die Nahversorgungsfunktion zu erhalten und zu stärken) erreicht werden kann. Durch eine 8

10 Ansiedlung am Vorhabenstandort würde diese Chance für die nächsten Jahre vergeben. Zur Vermeidung einer drohenden Gefährdung sowohl des Fortbestehens als auch möglicher Entwicklungsperspektiven des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Hiltrop ist auch unter Berücksichtigung der dort tatsächlich vorhandenen Angebotsstruktur sowie unter Berücksichtigung der o. a. Zielsetzung der Ausschluss folgender zentrenrelevanter Sortimente (unter Zugrundelegung der Bochumer Sortimentsliste) erforderlich: - Drogeriewaren; - Wasch- und Putzmittel; - Nahrungs- und Genussmittel; - Pharmazeutika / Reformwaren; - Zeitungen und Zeitschriften; - Papier / Bürobedarf / Schreibwaren; - Tiere und Tiernahrung / Zooartikel; - Schnittblumen. Mit Blick auf den Schutz und die Entwicklung des Stadtbezirkszentrums Gerthe und das dort vorhandene Einzelhandelsangebot sowie unter Berücksichtigung der erforderlichen Entwicklungsperspektiven sollten darüber hinaus folgende zentrenrelevante Sortimente (unter Zugrundelegung der Bochumer Sortimentsliste) ausgeschlossen werden: - Bekleidung, Schuhe / Lederwaren; - Glas / Porzellan / Keramik, Geschenkartikel; - Bücher; - Foto, Optik, Akustik; - Spielwaren, Uhren / Schmuck; - Haushaltswaren / Elektrokleingeräte; - Unterhaltungselektronik / Tonträger; - Handarbeiten, Wolle, Gardinen & Zubehör. Mit Blick auf den Schutzu und die Entwicklung des Bochumer Hauptgeschäftszentrums und das dort vorhandene Einzelhandelsangebot sowie unter Berücksichtigung der erforderlichen Entwicklungsperspektiven sollten darüber hinaus folgende zentrenrelevante Sortimente (unter Zugrundelegung der Bochumer Sortimentsliste) ausgeschlossen werden: - Haus-, Heimtextilien, Stoffe, Kurzwaren; - Fahrräder und Zubehör, Mofas; - Babyartikel; - Bettwaren / Matratzen; - Erotikartikel; - Bastelartikel; - Abgepasste Teppiche; - Waffen / Jagdbedarf; - Parfümerie und Kosmetikartikel; - Sanitätswesen; - Lampen, Leuchten, Leuchtmittel; - Nähmaschinen; - Sport- und Freizeitartikel; - Musikalienhandel; - Kunstgewerbe / Bilder. In Ergänzung zu der Expertise, deren Ergebnisse zu der vorstehend dargestellten 9

11 Beurteilung führten, wurde eine absatzwirtschaftliche Wirkungsprognose erarbeitet, die unabhängig von der Lage des Planstandortes außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches und von den Prüfkriterien des Masterplans Einzelhandel die möglichen Auswirkungen der Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters im Plangebiet auf die Versorgungsfunktion des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Hiltrop sowie ggf. weitere Zentren in der Umgebung darstellen sollte. Zentraler Bestandteil der Untersuchung war die Analyse der städtebaulichen Auswirkungen im projektrelevanten Einzugsbereich, welche sich durch eine mögliche Umverteilung der Umsätze aufgrund von Veränderungen der Kaufkraftströme ergeben. Neben der rechtlich erforderlichen Betrachtung der Auswirkungen der Ansiedlung eines solchen Einzelhandelsbetriebs im ungünstigsten anzunehmenden Fall (Worst Case), d.h. unter Zugrundelegung hoher Werte betreffend die Flächenproduktivität und den Umsatz sowie die Höhe des umverteilungsrelevanten Umsatzvolumens, wurden auch die Auswirkungen einer gemäßigten Variante (Moderate Case) untersucht. Die ergänzende Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass der Vorhabenstandort wegen negativer städtebaulicher Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Hiltrop nicht für die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebs mit zentrenrelevantem Hauptsortiment geeignet ist, da im Falle der Ansiedlung eines solchen Einzelhandelsbetriebs an diesem Standort Umsatzumverteilungen zu erwarten wären, die in Anbetracht seiner räumlichen Struktur eine Gefährdung des Zentrums Hiltrop befürchten lassen. Hierzu führt der Gutachter Folgendes aus: Das Vorhaben könnte prinzipiell zu einer quantitativen Verbesserung der Versorgungssituation im Stadtteil Bergen / Hiltrop beitragen, die sich derzeit bei einer Zentralität von nur 48 in der Branche Nahrungs- und Genussmittel nicht optimal präsentiert. Durch eine Erhöhung der zur Zeit geringen Kaufkraftbindung sowie eine Zunahme der Zuflüsse von außerhalb würde aus der Vorhabenrealisierung eine Erhöhung der Zentralität auf mindestens 55 resultieren. In Folge der Lage des Vorhabenstandortes in unmittelbarer Nähe zum bestehenden Discounter Penny wäre eine Verbesserung der (fußläufigen) räumlichen Nahversorgungssituation im statistischen Bezirk jedoch nicht gegeben. Besonders stark könnte sich die Zentralität des Nahversorgungszentrums Hiltrop selbst erhöhen: Hier wäre ein Anstieg der Zentralität von derzeit 18 auf bis zu 30 in der Branche Nahrungs- und Genussmittel möglich. Allerdings gilt dies nur unter der Prämisse einer Weiterexistenz (bzw. entsprechenden Nachnutzung) der bestehenden Anbieter im Zentrum (insbesondere Penny) trotz der ermittelten Umsatzeinbußen. Die Umsatzumverteilungsquoten von über 30% im Worst Case lassen jedoch auf deutliche Beeinträchtigungen des bestehenden, nahversorgungsrelevanten Einzelhandels im Nahversorgungszentrum Hiltrop schließen. Auch bestünde die Gefahr einer Betriebsaufgabe des Penny-Marktes. In diesem Fall würde bei einer weiteren räumlichen Ausdehnung des Zentrums nach Norden eine zusätzliche Lücke in den ohnehin schwach ausgeprägten Verbindungsstrukturen zur Frauenlobstraße entstehen. Dies könnte sich auf die bereits gefährdete Kohäsion des Zentrums negativ auswirken. Für den Fall, dass die zu erwartenden Synergieeffekte des entstehenden Standortverbundes aus Penny-Markt und Neuvorhaben die Umsatzrückgänge des Penny-Marktes kompensieren könnten, käme es zu 10

12 einer dauerhaften Stärkung des ohnehin dominanten nördlichen Zentrumsbereiches. Es bestünde dabei jedoch die Gefahr der Ausbildung eines weitestgehend autarken Standortverbundes, von dem der übrige Einzelhandelsbestand zunehmend abgehängt und dadurch in seiner Existenz gefährdet würde. Zukünftige Ansiedlungen im Bereich des Nahversorgungszentrums Hiltrop sollten das Ziel einer Stärkung des zentralen und / oder östlichen Bereiches verfolgen. Eine räumliche Ausdehnung des Zentrums in nördlicher Richtung durch die Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelmarktes birgt hingegen die Gefahr, dass der bereits bedrohte räumliche Gesamtzusammenhang des Zentrums zunehmend gefährdet wird. Für die Ansiedlung eines weiteren Einzelhandelsbetriebs mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sollte daher auf vorhandene Flächenpotenziale innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs zurückgegriffen werden, wie z.b. das Grundstück der Tankstelle an der Einmündung der Frauenlobstraße in die Wiescherstraße. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes wird in das Grundeigentum eingegriffen, da bisher gem. 34 BauGB zulässige Nutzungen nämlich die Nutzung des Grundstücks durch einen Einzelhandelsbetrieb mit zentrenrelevantem Hauptsortiment ausgeschlossen werden. Gem. 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Maßstab dieser Abwägung ist dabei stets das gesetzlich definierte Ziel der Bauleitplanung, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten und dazu beizutragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln ( 1 Abs. 5 BauGB). Um dieses abstrakte Planungsziel im jeweiligen Einzelfall umzusetzen, muss ein sachgerechter Ausgleich zwischen den konkret betroffenen Belangen erfolgen. Im vorliegenden Fall treffen vor allen Dingen die Belange des Eigentümers, eine möglichst ertragsreiche Nutzung seiner Grundstücke realisieren zu können, auf die entgegenstehenden öffentlichen Belange nach einer städtebaulichen Ordnung des Einzelhandels auf der Grundlage einer für das gesamte Stadtgebiet geltenden Konzeption i.s.d. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB des Masterplans Einzelhandel. Dazu ist zunächst festzustellen, dass ein Anspruch auf die bestmögliche Grundstücksnutzung nicht besteht und das Eigentum hier auch einer Sozialbindung unterliegt. Das große Gewicht der öffentlichen Belange des Schutzes und der Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche wird in diesem Plangebiet dadurch konkretisiert, dass es den Belangen der Eigentümer auf eine unveränderte Beibehaltung des geltenden Rechts vorgezogen wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem betroffenen Grundstückseigentümer ein Teil der bisherigen Nutzungsmöglichkeiten, die nach 34 BauGB bestanden, nun entzogen werden. Allerdings wird nicht in die jahrzehntelang ausgeübte Nutzung eingegriffen, sondern lediglich die Bandbreite möglicher zukünftiger Nutzungen eingeschränkt. Weiterhin ist der Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zulässig. Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass es vor dem Hintergrund sowohl der Lage des Vorhabenstandortes außerhalb des im Masterplan Einzelhandel festgelegten zentralen Versorgungsbereichs Hiltrop als auch aufgrund der konkret zu befürchtenden negativen städtebaulichen Auswirkungen der Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im Plangebiet auf diesen zentralen Versorgungsbereich geboten ist, Einzelhandel mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten im Plangebiet auszuschließen und insofern den 11

13 öffentlichen Belangen ein höheres Gewicht einzuräumen als den privaten Belangen des Grundstückseigentümers. Die Abgrenzung des Plangebietes ist zunächst ausreichend, um die o.g. Zielsetzung des Bebauungsplanes zu erreichen. Sollten im Umfeld des Nahversorgungszentrums weitere zentrenschädliche Ansiedlungsvorhaben beantragt werden, würden auch für diese Bereiche entsprechend vorgegangen werden. 12

14 6. Planinhalt 6.1 Planungsrechtliche Festsetzungen Der vorliegende Bebauungsplan wird im vereinfachten Verfahren nach 13 Abs. 1 BauGB als Bebauungsplan zur Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche gem. 9 Abs. 2 a BauGB aufgestellt. Dementsprechend enthält der Bebauungsplan lediglich Festsetzungen zum Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten. Sonstige Festsetzungen wie etwa zur allgemeinen Art der baulichen Nutzung werden nicht getroffen. Die Stadt Bochum macht sich die in Kapitel 5 dargelegten Ausführungen des Fachgutachters zu Eigen. Darauf aufbauend wird Folgendes festgesetzt: Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel Einzelhandelsbetriebe mit folgenden zentrenrelevanten Hauptsortimenten gemäß der Bochumer Sortimentsliste sind unzulässig ( 9 Abs. 2 a BauGB): - Drogeriewaren; - Wasch- und Putzmittel; - Nahrungs- und Genussmittel; - Pharmazeutika / Reformwaren; - Zeitungen und Zeitschriften; - Papier / Bürobedarf / Schreibwaren; - Tiere und Tiernahrung / Zooartikel; - Schnittblumen; - Bekleidung, Schuhe / Lederwaren; - Glas / Porzellan / Keramik, Geschenkartikel; - Bücher; - Foto, Optik, Akustik; - Spielwaren, Uhren / Schmuck; - Haushaltswaren / Elektrokleingeräte; - Unterhaltungselektronik / Tonträger; - Handarbeiten, Wolle, Gardinen & Zubehör; - Haus-, Heimtextilien, Stoffe, Kurzwaren; - Fahrräder und Zubehör, Mofas; - Babyartikel; - Bettwaren / Matratzen; - Erotikartikel; - Bastelartikel; - Abgepasste Teppiche; - Waffen / Jagdbedarf; - Parfümerie und Kosmetikartikel; - Sanitätswesen; - Lampen, Leuchten, Leuchtmittel; - Nähmaschinen; - Sport- und Freizeitartikel; - Musikalienhandel; - Kunstgewerbe / Bilder. Das Haupt- (oder auch Kern-)sortiment umfasst die Hauptumsatzträger eines Einzelhandelsbetriebes und bestimmt damit dessen typischen Charakter. Demgegenüber 13

15 ist das Randsortiment dem jeweiligen Hauptsortiment sachlich ergänzend zugeordnet und enthält hinsichtlich des Angebotsumfangs deutlich untergeordnete Nebensortimente. Welche Waren noch dem Hauptsortiment zuzurechnen sind, ist branchenspezifisch. Welche Branchen welche Hauptsortimente führen, kann dabei nicht im Bebauungsplan selbst festgesetzt werden, sondern ergibt sich aus der allgemeinen fachlichen Übereinkunft und wird im Baugenehmigungsverfahren auf Grundlage der konkreten Betriebsbeschreibung überprüft. Einen Hinweis gibt dabei die Klassifikation der Wirtschaftszweige, die vom Statistischen Bundesamt herausgeben wird Das Merkmal der Unterordnung der Randsortimente lässt sich regelmäßig mit dem Anteil der Verkaufsfläche dieser Sortimente an der Gesamtverkaufsfläche des Betriebs festmachen. Zumeist wird man davon ausgehen können, dass bei einem deutlich über 10 % liegenden Anteil an der Gesamtverkaufsfläche kein Randsortiment mehr vorliegt. 6.2 Darstellungen ohne Normcharakter / Hinweise Wie bereits in Kapitel 2.1 Anlass und Erfordernis dargelegt, waren die Lage des Standortes des von dem Grundstückseigentümer des Pferdehofes geplanten Einzelhandelsbetriebs außerhalb des Nahversorgungszentrums Hiltrop und die damit verbundene Befürchtung einer Beeinträchtigung des zentralen Versorgungsbereichs der Anlass für die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes. Daher wird die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs entsprechend dem Zentrenkonzept des Masterplans Einzelhandel für die Stadt Bochum in einer Nebenzeichnung als Darstellung ohne Normcharakter in den Bebauungsplan aufgenommen. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 4 Abs. 2 BauGB wurden von einigen beteiligten Stellen Hinweise zu den Themen Bergbau, Altlasten, Kampfmittel sowie Bodendenkmäler gegeben. Die Hinweise haben keinen Einfluss auf den Regelungsinhalt des Bebauungsplanes, dessen Zweck ausschließlich der Schutz des Nahversorgungszentrums Hiltrop sowie die Stärkung des Bochumer Zentrensystems ist. Zur allgemeinen Information möglicher Bauherren werden sie aber dennoch in den Bebauungsplan aufgenommen. Dementsprechend werden Hinweise zu möglichen Methanzuströmungen aus dem Steinkohlengebirge sowie ggf. erforderlich werdende Maßnahmen ergänzt. Ferner wird im Hinblick auf mögliche Altlasten darauf hingewiesen, dass im Plangebiet selbst zwar keine Altlasten verzeichnet sind, nördlich an das Plangebiet jedoch die Fläche der ehemaligen Zeche Constantin X angrenzt. Darüber hinaus werden Hinweise zum Vorhandensein eines unterirdischen Luftschutzstollens im nördlichen Randbereich des Plangebietes sowie Anforderungen für das Auf- und Einbringen von Materialien auf oder in die durchwurzelbare Bodenschicht im Plan aufgenommen. Schließlich wird darauf hingewiesen, dass Kampfmittelfunde nicht gänzlich auszuschließen sind, und ggf. Bodendenkmäler entdeckt werden können. Ergänzend werden entsprechende Handlungsanweisungen gegeben. Die v.g. textlichen Hinweise lauten im Einzelnen wie folgt: 1. Bergbau Das Plangebiet liegt in der Zone 2 der Karte der potentiellen Grubengasaustrittsbereiche im Stadtgebiet Bochum (Hollmann, November 2000; überarbeitet im April 2005). Gemäß dem Gutachten Potentielle Gefährdungsbereiche aus Methanzuströmungen im Stadtgebiet Bochum sind im gesamten Bereich kritische, aus dem Steinkohlengebirge stammende Methanzuströmungen hinreichend wahrscheinlich. Risiken sind nicht vernachlässigbar. Aufgrund der meist diffus auftretenden Gaszuströmungen werden in Abstimmung mit der 14

16 Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung für Bergbau und Energie Untersuchungen für erforderlich gehalten, die mit der unteren Bodenschutzbehörde abzustimmen sind. Auf der Grundlage der Untersuchungsergebnisse sind dann bei Neubauvorhaben und bei Tiefbaumaßnahmen gegebenenfalls Vorsorgemaßnahmen einzuplanen, die durch einen Sachverständigen zu konzipieren sind. Da es zur bautechnischen Beherrschung von Methanaustritten bislang keine technischen Normen oder einheitliche Ausführungsrichtlinien gibt, bieten das für die Ausführung von Gasflächendrainagen entwickelte Handbuch Methangas der Stadt Dortmund und das Handbuch zur bautechnischen Beherrschung von Methanaustritten mittels Geotextilien der TFH Georg Agricola in Bochum technische Lösungen an. Des Weiteren muss bei Baumaßnahmen mit Eingriffen in den Untergrund > 0,5 m unter Geländeoberfläche (z.b. bei dem Erstellen einer Baugrube, bei Rückbau- oder Kanalbaumaßnahmen) mit Gaszuströmungen gerechnet werden. Daher sollten im Zuge von Erdarbeiten und in der offenen Baugrube kontinuierlich Bodenluftmessungen auf CH4- Gehalte durchgeführt werden. Die Messergebnisse sollten protokolliert und der unteren Bodenschutzbehörde vorgelegt werden. 2. Altlasten Das Plangebiet ist nicht als Altlastenfläche im Altlastenkataster der Stadt Bochum gemäß 11 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) in Verbindung mit 8 Landesbodenschutzgesetz (LBodSchG) verzeichnet. Für die nördlich angrenzenden Flächen liegen der Unteren Bodenschutzbehörde jedoch Erfassungsdaten gemäß 11 BBodSchG i.v. mit 5 LBodSchG vor, die die Flächen als Randbereich der ehemaligen Zeche Constantin X (Kataster-Nr. 3/3.02) ausweisen. Untersuchungen für das angefragte Areal liegen der Unteren Bodenschutzbehörde bislang nicht vor. In der vorliegenden Luftbildauswertung ist für den nordwestlichen Randbereich des Plangebietes ein unterirdischer Luftschutzstollen verzeichnet, über den keine weiteren Angaben vorliegen. Eventuell können weitere Angaben zum Luftschutzstollen beim Stadtarchiv der Stadt Bochum (Wittener Straße 47, Bochum, Tel.-Nr. 0234/ ) erfragt werden. Weiterhin sind die Anforderungen des 12 der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) für das Auf- und Einbringen von Materialien auf oder in die durchwurzelbare Bodenschicht sowie das zur Konkretisierung der im 12 BBodSchV enthaltenen Anforderungen erarbeitete Merkblatt 44 des damaligen Landesumweltamtes (heute LANUV) zu beachten. Sofern im Rahmen von Baumaßnahmen Auffüllungsmaterialien anfallen sind diese vom gewachsenen Boden zu trennen. Es gilt zu beachten, dass eine saubere Trennung der Materialien erfolgt, damit eine Vermischung und Verschlechterung der Materialien auszuschließen ist. 3. Kampfmittel Das Bauvorhaben liegt nicht im Bereich eines beim Staatlichen Kampfmittelbeseitigungsdienst oder bei der örtlichen Ordnungsbehörde bekannten Bombenabwurfgebietes oder einer FLAK-Stellung. Ein Luftbildauswertung oder eine Sondierung ist daher nicht erforderlich. Sollte erst bei einer Veränderung der Erdoberfläche der Verdacht auf Kampfmittelfunde 15

17 aufkommen, sind die vorgesehenen Bauvorhaben nur mit besonderer Vorsicht weiterzuführen, da das Vorhandensein von Kampfmitteln nie völlig ausgeschlossen werden kann. Weist der Erdaushub auf außergewöhnliche Verfärbung hin oder werden verdächtige Gegenstände festgestellt, sind die Arbeiten sofort einzustellen und der Staatliche Kampfmittelbeseitigungsdienst über die Feuerwehr bzw. über die Polizei zu verständigen. 4. Bodendenkmäler Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und/oder naturgeschichtliche Bodenfunde, d.h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten, aber auch Zeugnisse tierischen und/oder pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist der Stadt/Gemeinde als Unterer Denkmalbehörde und/oder der LWL-Archäologie für Westfalen, Außenstelle Olpe (Tel.: 02761/ 93750; Fax: 02761/ 2466) unverzüglich anzuzeigen und die Entdeckungsstätte mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten ( 15 u. 16 Denkmalschutzgesetz NRW), falls diese nicht vorher von den Denkmalbehörden freigegeben wird. Der Landschaftsverband Westfalen-Lippe ist berechtigt, das Bodendenkmal zu bergen, auszuwerten und für wissenschaftliche Erforschung bis zu 6 Monaten in Besitz zu nehmen ( 16 Abs. 4 DSchG NW). 7. Bebauungsplanverfahren 7.1 Aufstellungsbeschluss Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr hat am den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 844 Wiescherstraße / Im Brennholt gefasst. Die öffentliche Bekanntmachung erfolgte am Änderung des Aufstellungsbeschlusses Konkretisierung der Planungsziele Nach der Einleitung des Planverfahrens wurde durch die Novellierung des Baugesetzbuches mit Wirkung zum die Möglichkeit geschaffen, für im Zusammenhang bebaute Ortsteile einfache Bebauungspläne mit dem alleinigen Ziel und Inhalt aufzustellen, zentrale Versorgungsbereiche durch den Ausschluss bestimmter Nutzungen zu schützen ( 9 Abs. 2 a BauGB). Hierdurch sollen die Verfahren beschleunigt und von weiteren Aufgabenstellungen wie Altlastenuntersuchungen, Immissionsschutz oder Baugebietsdefinitionen entfrachtet werden. Bereits im Ratsbeschluss über die Veränderungssperre vom wurde auf diesen einfachen Bebauungsplan abgestellt. Im vorliegenden Fall besteht kein städtebauliches Erfordernis, über den Zentrenschutz hinausgehende Festsetzungen z. B. zur Art der baulichen Nutzung zu treffen. Diesbezüglich reichen die Vorschriften des 34 BauGB sowie die gerichtlich festgestellte Grenzziehung zwischen Innenbereich gem. 34 BauGB und Außenbereich gem. 35 BauGB aus. Da die Gebäude des Pferdehofes dem Innenbereich zugeordnet werden, ist ein bauliches 16

18 Vorhaben dort nämlich nur dann zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, die Erschließung gesichert ist und das Vorhaben nicht rücksichtslos gegenüber der Nachbarschaft ist. Demgegenüber sind im Außenbereich Bauvorhaben grundsätzlich unzulässig. Lediglich außenbereichstypische Bauvorhaben wie Landwirtschaftsbetriebe können zugelassen werden. Über die Steuerung von zentrenrelevantem Einzelhandel hinaus ergibt sich somit kein weiterer Regelungsbedarf innerhalb des Plangebietes. Daher wird das Bebauungsplanverfahren gem. Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr vom als vereinfachtes Verfahren zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche weitergeführt Verkleinerung des Geltungsbereichs Voraussetzung für die Anwendung des vorgenannten vereinfachten Verfahrens zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche ist, dass sich das Plangebiet im Innenbereich gem. 34 BauGB befindet. Wie auch durch das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen im Rahmen der Klage gegen die Ablehnung des Antrags auf Bauvorbescheid für den von dem Grundstückseigentümer geplanten Lebensmittelmarkt aus dem Jahr 2005 festgestellt, waren Teile des ursprünglichen Plangebietes dem Außenbereich zugeordnet. Um formale Fehler im Verfahren zu vermeiden, wurden diese Flächen daher gem. Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr vom aus dem Geltungsbereich herausgenommen, so dass der Geltungsbereich des Bebauungsplanes nunmehr die baulich genutzte Fläche des Pferdehofes sowie die daran angrenzenden Straßenflächen der Wiescherstraße und der Straße Im Brennholt umfasst. Da sich die herausgenommen Flächen im Außenbereich befinden, ist nicht zu befürchten, dass hier städtebaulich unerwünschte Bauvorhaben realisiert werden können. Bauanträge für Wohnen oder Gewerbe wären hier bereits wegen der Darstellungen des aktuellen Flächennutzungsplanes, der hier Waldflächen ausweist, bzw. aufgrund der Ziele des Regionalen Flächennutzungsplanes, der hier einen Regionalen Grünzug ausweist, unzulässig. Zudem sind die Freiflächen entsprechend dem Landschaftsplan als Landschaftsschutzgebiet und gem. den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 312 I als Fläche für die Forstwirtschaft geschützt. Parallel zu dem Beschluss über die Verkleinerung des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes wurde mit Beschluss des Rates vom auch die Verkleinerung des Geltungsbereichs der Veränderungssperre beschlossen, so dass die Geltungsbereiche von Bebauungsplan und Veränderungssperre übereinstimmen. 7.3 Durchführung im vereinfachten Verfahren Bebauungspläne, die lediglich Festsetzungen gem. 9 Abs. 2 a BauGB enthalten, können im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB aufgestellt werden, soweit von ihnen keine erheblichen Umweltauswirkungen ausgehen. Da im vorliegenden Fall keine erheblichen Umwelteinwirkungen zu erwarten sind, wird der Bebauungsplan entsprechend dem Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Verkehr vom im vereinfachten Verfahren aufgestellt. Demnach kann von einem Umweltbericht abgesehen und auf eine frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung verzichtet werden. Von beiden Verfahrenserleichterungen wird vorliegend Gebrauch gemacht. 17

19 7.4 Förmliche Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung In der Zeit vom bis zum wurde der Entwurf des Bebauungsplans mit der Begründung einschließlich ergänzenden Fachgutachten bzw. gutachterlichen Stellungnahmen gemäß 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt. Im Rahmen dieses Verfahrensschrittes sind zwei Stellungnahmen eingegangen, welche im Rahmen der Planung zu berücksichtigen waren. Mit Schreiben vom wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, gemäß 4 Abs. 2 BauGB um Stellungnahme zum Planentwurf und dessen Begründung innerhalb eines Monats nach Eingang des Schreibens gebeten. Im Rahmen dieses Verfahrensschrittes sind zwei Stellungnahmen eingegangen, welche im Rahmen der Planung zu berücksichtigen waren. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 4 Abs. 2 BauGB wurden von einigen beteiligten Stellen Hinweise zu den Themen Bergbau, Altlasten, Kampfmittel sowie Bodendenkmäler gegeben. Die Hinweise haben keinen Einfluss auf den Regelungsinhalt des Bebauungsplanes, dessen Zweck ausschließlich der Schutz des Nahversorgungszentrums Hiltrop sowie die Stärkung des Bochumer Zentrensystems ist. Zur allgemeinen Information möglicher Bauherren werden sie aber dennoch in den Bebauungsplan aufgenommen. Die Grundzüge der Planung werden durch die Ergänzung des Planes um die v.g. Hinweise, die lediglich informatorischen Charakter haben, nicht berührt, so dass keine erneute Öffentlichkeitssowie Behördenbeteiligung erforderlich ist. 7.5 Zurückstellung und Ablehnung der Baugesuche Der mit Schreiben vom beantragte Neubau eines Lebensmittelmarktes wurde am für ein Jahr zurückgestellt. Mit Vorbescheid vom wurde das Bauvorhaben aufgrund des Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme, nicht gesicherter Erschließung sowie der Beeinträchtigung öffentlicher Belange nach 35 Abs. 3 BauGB abgelehnt. Mit Antrag vom wurde eine neue Bauvoranfrage für einen Lebensmittelmarkt gestellt. Zwar beschränkte sich das Vorhaben nun im Gegensatz zu der früheren Planung auf die zum Innenbereich gem. 34 BauGB zählende Fläche des Pferdehofes und sah auch keine verkehrliche Erschließung direkt von der Wiescherstraße mehr vor, so dass es voraussichtlich nach 34 BauGB hätte genehmigt werden müssen. Mit Vorbescheid vom wurde jedoch auch dieses Bauvorhaben abgelehnt, da von ihm schädliche Auswirkungen auf das Nahversorgungszentrum Hiltrop zu erwarten wären und es somit gegen die Ziele des Masterplanes Einzelhandel verstößt. 7.6 Veränderungssperre Zur Sicherung der Planung wurde am vom Rat der Stadt Bochum eine Veränderungssperre für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes in der Abgrenzung beschlossen, welche dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes vom zugrunde lag. Die Veränderungssperre wurde am ortsüblich bekanntgemacht. Um den Geltungsbereich der Veränderungssperre an den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 844 anzupassen, welcher aufgrund der Anwendung der Regelungen des 9 Abs. 2 a BauGB um die Flächen verkleinert wurde, die dem Außenbereich gem. 18