MARKTKONFERENZ SOMMER 2014 im August Deutsche Büroimmobilien

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1 MARKTKONFERENZ SOMMER 214 im August 214 Deutsche Büroimmobilien Der deutsche Büroimmobilienmarkt setzt seine Erholung mittelfristig fort, das bisher zügige Tempo nimmt aber auf eine moderate Drehzahl ab. Obgleich die Konjunktur nach der Wachstumsdelle im Vorjahr inzwischen wieder merklich anzieht, braucht der Arbeitsmarkt noch, um an Fahrt zu gewinnen. Denn die Unternehmen beurteilen ihre Geschäftslage zwar positiv, sind aber nur vorsichtig optimistisch und noch zurückhaltend bei Einstellungen. Die Flächennachfrage bleibt somit vorerst moderat. Mittelfristig sollten der Stellenaufbau und damit die Flächennachfrage bei anhaltend guter Konjunktur jedoch wieder anziehen. Die Baufertigstellungen steigen indes schon dieses Jahr stark an. Von einem sehr niedrigen Niveau aus kommend dürfte der wachsende Zubau den Flächenbedarf mittlerweile weitgehend decken. Der jahrelange Leerstandsabbau verlangsamt sich daher in den kommenden Jahren merklich. Die Leerstandsrate dürfte 214 bei rund stagnieren. Mittelfristig nimmt sie wieder leicht ab. Der Anteil moderner Büroflächen war und bleibt hingegen relativ gering. Der moderate Leerstandsabbau dürfte das bisher recht kräftige Mietpreiswachstum mittelfristig bremsen. Angesichts der Knappheit moderner Büroflächen sollten die Spitzenmieten aber weiterhin moderat steigen. In den Nebenlagen schwächt sich das Mietpreiswachstum nach hohen Zuwächsen in den letzten zwei Jahren hingegen deutlicher ab, bleibt aber positiv. Auf dem Investmentmarkt hält die hohe Nachfrage bei weiterhin umfangreichem Anlagebedarf institutioneller Investoren an. Die Immobilienmarktwerte dürften nach kräftigen Zuwächsen in den letzten Jahren mittelfristig bei stabilen Mietrenditen ebenso wie die Mieten nur moderat zulegen. ANALYSE PORTFOLIO RISK RESEARCH & ANALYSIS

2 HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 2

3 INHALT Erläuterung der Marktrisikowerte 4 Marktrisikowerte 6 Deutschland 8 Berlin 1 Bremen 12 Düsseldorf 14 Frankfurt / Main 16 Hamburg 18 Hannover 2 Kiel 22 Köln 24 München 26 Stuttgart 28 IMPRESSUM 3 HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 3

4 Erläuterung der Marktrisikowerte Marktrisikoscore (MRS) für den Vermietungsmarkt Der MRS für den Vermietungsmarkt zeigt an, ob die Wahrscheinlichkeit hoch oder niedrig ist, eine Immobilie mit festgelegter Qualität innerhalb eines bestimmten Zeitraumes an einen Mieter ohne Preisabschläge zu vermieten. Im Fokus steht dabei stets das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Die Besonderheiten sowie die uneinheitliche Datenverfügbarkeit der jeweiligen Sektoren machen eine sektorspezifische MRS-Berechnung erforderlich. Büro Im Vordergrund beim MRS für den Büroimmobilienmarkt steht das sich kurzfristig verändernde Verhältnis von Angebot und Nachfrage, das durch die Leerstandsrate wiedergegeben wird. Darüber hinaus fließen die Strukturparameter Mietpreisvolatilität und relativer Mietflächenumsatz sowie die absolute Mietpreishöhe in die Risikobetrachtung ein. Der wesentliche Einflussfaktor für die Mietpreisentwicklung ist die Verfügbarkeit von Büroflächen. Für die Spitzenmieten sind dies vorrangig die modernen Flächen in zentralen Lagen. Die Leerstandsrate für den gesamten Flächenbestand ist ein gut messbarer Parameter, der die Mietmarktrisiken im Wesentlichen bestimmt. Eine zeitnahe Neuvermietung wird allerdings erleichtert, wenn die Vermietungsleistung vor Ort relativ hoch ist. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der lokalen Mieter beeinflusst die absolute Höhe des Mietpreises. Insgesamt führen eine hohe Leerstandsrate, eine hohe Mietpreisvolatilität, eine geringe relative Vermietungsleistung sowie relativ niedrige Mieten zu einem hohen Risiko und um-gekehrt. Um die interregionale Vergleichbarkeit des MRS zu gewährleisten, dienen bei allen Parametern die Durchschnitte der europäischen Großstädte als Bezugsmarke. Einzelhandel Der MRS für den Einzelhandelsimmobilienmarkt ergibt sich aus den Veränderungen von Parametern, die sich auf die Produktivität der Verkaufsflächen auswirken, und der Änderung des preisbereinigten Mietniveaus. Daten zur Leerstandsentwicklung sind hingegen nicht nur weitgehend nicht verfügbar, sondern auch kaum aussagekräftig. Denn Verkaufsflächen weisen im Gegensatz zu Büroimmobilien weitergehende Verwendungsmöglichkeiten im Handelsgeschehen auf. Aussagekräftiger für das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ist daher die Flächenproduktivität: Die Relation von Einzelhandelsumsatz zu Verkaufsfläche. Ein hoher Umsatz auf einer knappen Verkaufsfläche eröffnet Spielraum für höhere Mieten und umgekehrt. Neben der approximativ ermittelten Flächenproduktivität berücksichtigen wir zusätzlich die Entwicklung der gesamten Kaufkraft, die auch durch demografische Veränderungen beeinflusst wird, und die absolute Höhe der Kaufkraft pro Kopf. Die Änderung des Mietniveaus wird mittels der preisbereinigten und indexierten Mietentwicklung abgebildet. Zudem fließt als Strukturparameter die Mietpreisvolatilität ein. Insgesamt führen eine geringe Flächenproduktivität, sinkende und geringe Kaufkraft und Einzelhandelsumsätze sowie volatile und sinkende preisbereinigte Mieten zu einem hohen MRS (hohem Risiko) und umgekehrt. Um die Vergleichbarkeit des MRS zu gewährleisten dienen bei allen Parametern die gewichteten Durch-schnitte der untersuchten deutschen Großstädte als Bezugsmarke. Wohnen Der MRS für den Wohnimmobilienmarkt resultiert im Wesentlichen aus dem sich verändernden Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie der Änderung des preisbereinigten Mietniveaus. Für die Angebots- und Nachfrageentwicklung werden die Leerstandsrate in Mehrfamilienhäusern und das Verhältnis von Privathaushalten zum Wohnungsbestand berücksichtigt. Die Kombination beider Faktoren ermöglicht eine differenzierte Risikobeurteilung von Nachfrageüberhängen bei Leerständen in HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 4

5 MFH unterhalb der Fluktuationsgrenze. Die Änderung des Mietniveaus wird mittels der preisbereinigten und indexierten Mietentwicklung abgebildet. Darüber hinaus bestimmen als Strukturparameter die Mietpreisvolatilität und die preisbereinigte Haushaltseinkommenshöhe und -entwicklung sowie die Arbeitslosigkeit den MRS. Die makroökonomischen Faktoren haben einen mittelbaren Einfluss auf die künftige Mieten und das Ausfallrisiko. Ein hoher Leerstand in MFH, ein Angebotsüberhang von Wohnungen, volatile und sinkende preisbereinigte Mieten, sinkende und geringe Realeinkommen sowie eine hohe Arbeitslosigkeit führen zu einem hohen MRS (hohem Risiko) und umgekehrt. Um die interregionale Vergleichbarkeit des MRS zu gewährleisten dienen bei allen Parametern die gewichteten Durchschnitte der untersuchten deutschen Großstädte als Bezugsmarke. Marktrisikoscore (MRS) für den Investmentmarkt Der MRS für den Investmentmarkt zeigt an, ob ein Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt über- oder unterbewertet ist. Dabei wird die Mietrendite mit dem risikofreien Zins, gemessen an der Rendite zehnjähriger Staatsanleihen, verglichen. Die Differenz setzt sich aus der Risikoprämie sowie dem erwarteten langfristigen Mietwachstum zusammen. Sinkt der Renditeabstand (Spread) unter ein bestimmtes Niveau, welches durch den historischen Durchschnitt und die aktuelle Marktlage bestimmt wird, vergrößert sich das Risiko einer Korrektur bei den Immobilienmarktwerten, die mit steigenden Mietrenditen und fallenden Preisen einhergeht. Umgekehrt ist bei einem überdurchschnittlichen Spread mit einer Korrektur zu rechnen, die mit steigenden Preisen verbunden sein kann. Es kann allerdings auch ein Zinsanstieg ohne Wertveränderungen stattfinden. Das Risiko ist in beiden Fällen gering. Im Fokus dieser Betrachtung steht nicht, ob die Marktwerte steigen oder fallen, sondern ob die relative Bewertung von Immobilienanlagen zur risikofreien Alternativanlage risikoadäquat ist. Darüber hinaus berücksichtigt der MRS das Risiko einer Wertkorrektur, welches sich aus einem zu hohen oder zu niedrigen Zinsniveau ergibt. Ob dieses Risiko vorliegt wird anhand der Taylor-Rule bestimmt, der zufolge Notenbanken die Zinsen anpassen sollten, wenn die Inflation von der Zielrate und/oder das BIP-Wachstum vom Potentialwachstum abweichen. Dabei werden die kurzfristigen Zinsen als der konjunkturellen Situation angemessen betrachtet, wenn ihre Höhe Inflation plus BIP- Wachstum entspricht. Liegen die Zinsen niedriger, könnten zinsinduzierte Investitionen zu überhöhten Preisen stattfinden. Des Weiteren berücksichtigen wir den Mietmarkt-MRS für den Investment-MRS. Damit soll die Sicherheit des bewertungsrelevanten Cashflows in die Investitionsrisikobetrachtung einfließen. Insgesamt führt ein geringer Renditeabstand zwischen risikofreien Zinsen und Mietrendite, ein der Konjunktursituation unangemessen niedriges Zinsniveau und ein hoher Mietmarkt- MRS zu einem hohen MRS (hohes Risiko) und umgekehrt. Weist der MRS für den Investmentmarkt einen Wert unter 1 auf, so ist der Markt unterbewertet. Dies bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass die Immobilienpreise im folgenden Jahr steigen werden. Weitere Wertverluste sind möglich. Der Grad der Unterbewertung nähme dann zu, und der MRS würde weiter sinken. Umgekehrt verhält es sich bei einem MRS-Wert von über 1. Bei der Einschätzung der zukünftigen Markt- und Risikoentwicklung muss daher der erwartete Verlauf des MRS über mehrere Jahre betrachtet werden. Die Skala der Marktrisikowerte für Vermietungs- und Investmentmarkt reicht von bis 2 und ist in folgende Risikostufen unterteilt: - geringes Risiko - 5,9 - geringes/mittleres Risiko 6-7,9 - mittleres Risiko 8-11,9 - mittleres/hohes Risiko 12-13,9 - hohes Risiko 14-2 HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 5

6 Marktrisikowerte Bürovermietungsmärkte Büroimmobilien Marktrisiko-Score Vermietung kumuliert Deutschland* 9,9 1 9,9 9,7 9,6 Σ: J /J -,4,1 -,2 -,2 -,1 -,3 Berlin 7,7 7,3 7,1 6,7 6,5 J /J -,7 -,4 -,3 -,3 -,2-1,3 zum Ø Deutschland -2,2-2,7-2,8-3, -3,1 Bremen 6,6 7,8 8,4 8,5 8,5 J /J -,4 1,1,6,1 1,9 zum Ø Deutschland -3,3-2,3-1,4-1,1-1,1 Düsseldorf 14,2 14,7 15,2 15,5 15,7 J /J -,7,5,4,3,2 1,5 zum Ø Deutschland 4,3 4,7 5,3 5,8 6,1 Frankfurt 13,5 14, 14, 13,7 13,6 J /J -,3,5 -,1 -,3 -,1,1 zum Ø Deutschland 3,5 4, 4,1 4, 4, Hamburg 9,1 8,9 8,7 8,4 8,4 J /J -,4 -,1 -,2 -,3 -,7 zum Ø Deutschland -,9-1,1-1,2-1,3-1,2 Hannover 8, 8,3 8,5 8,4 8, J /J -,2,3,1 -,1 -,4 -,1 zum Ø Deutschland -1,9-1,7-1,4-1,3-1,6 Kiel 8,9 8,8 8,6 8,4 8,4 J /J -,1 -,2 -,2 -,5 zum Ø Deutschland -1,1-1,3-1,3-1,3-1,2 Köln 9,9 9,9 9,6 9,5 9,3 J /J -,6 -,3 -,1 -,1 -,6 zum Ø Deutschland -,1 -,3 -,2 -,3 München 9,5 9,3 9, 8,8 8,7 J /J,5 -,2 -,3 -,2 -,1 -,8 zum Ø Deutschland -,4 -,7 -,9 -,9 -,9 Stuttgart 7, 6,9 6,5 6,7 6,9 J /J -,4 -,1 -,4,2,2 zum Ø Deutschland -3, -3,2-3,4-3, -2,7 * Durchschnitt der beobachteten Städte HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 6

7 Büroimmobilieninvestmentmärkte Büroimmobilien Marktrisiko-Score Investment kumuliert Deutschland* 3,8 4,6 5,1 7,1 9,1 Σ: J /J,3,8,5 2,1 2, 5,3 Berlin 2,5 3,2 3,7 5,8 7,9 J /J,4,8,4 2,1 2,1 5,4 zum Ø Deutschland -1,4-1,4-1,4-1,3-1,2 Bremen 4,9 5,7 6,1 7,4 8,4 J /J,6,8,4 1,3 1, 3,5 zum Ø Deutschland 1,1 1,1 1,,3 -,7 Düsseldorf 5,1 6,1 6,7 8,8 1,9 J /J,5 1,,6 2,1 2,1 5,8 zum Ø Deutschland 1,3 1,5 1,7 1,7 1,8 Frankfurt 4,8 5,7 6,1 8,3 1,4 J /J,7,8,5 2,2 2,1 5,6 zum Ø Deutschland 1, 1,1 1,1 1,2 1,3 Hamburg 3,4 4,2 4,9 7,1 9,2 J /J,1,8,7 2,2 2,1 5,7 zum Ø Deutschland -,4 -,4 -,2,1 Hannover 4,6 5,3 5,6 7, 8,2 J /J,1,6,3 1,4 1,2 3,6 zum Ø Deutschland,8,7,6 -,1 -,9 Kiel 5,5 5,9 6,2 7,3 8,3 J /J,4,4,2 1,1 1, 2,8 zum Ø Deutschland 1,7 1,3 1,1,1 -,8 Köln 5,6 6,2 6,6 8,2 9,6 J /J,2,6,4 1,6 1,4 4, zum Ø Deutschland 1,8 1,6 1,5 1,1,6 München 3,3 4,1 4,7 7, 9,3 J /J,5,8,5 2,4 2,3 6, zum Ø Deutschland -,5 -,5 -,4 -,1,2 Stuttgart 3,5 4,1 4,7 6,6 8,7 J /J,4,6,6 1,9 2,1 5,2 zum Ø Deutschland -,4 -,5 -,4 -,5 -,4 * Durchschnitt der beobachteten Städte HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 7

8 In Deutschland beschleunigt sich das Wirtschaftswachstum 214 nach der Konjunkturdelle im letzten Jahr spürbar. Nachdem das BIP 213 nur um,5 anzog, sprang es allein im ersten Quartal 214 um,8 zum Vorquartal. Bis zum Jahresende dürfte es trotz aufkommender Exportrisiken um 1,9 gewachsen sein. Bislang war vor allem der private Konsum die treibende Kraft des Aufschwungs. Seit Jahresbeginn steigen auch die Investitionen kräftig. Der Arbeitsmarkt braucht hingegen noch, um gegenüber den hohen Zuwächsen der Jahre 211/12 an Fahrt zu gewinnen. So wuchs die Zahl der Erwerbstätigen 213 nur um,6 und der Abbau der Arbeitslosigkeit stockte. In 214 dürfte die Beschäftigung noch ähnlich moderat wie im Vorjahr zunehmen. Denn während 42 der von der DIHK im Frühsommer befragten Unternehmen ihre aktuelle Geschäftslage positiv bewertet haben, erwarteten nur 29 künftig Verbesserungen. Den 17 der Unternehmen mit Einstellungsabsichten standen 11 mit Stellenabbauplänen gegenüber. Die Zahl der Bürobeschäftigten dürfte daher 214 mit +,7 nur so moderat wie im Vorjahr zulegen. Im kommenden Jahr sollte der anhaltende Konjunkturaufschwung den Stellenzuwachs allerdings auf 1, und 216 dann auf 1,3 anschwellen lassen. Bis dahin dürfte sich die Flächennachfrage vorerst noch moderat entwickeln. In den beobachteten Städten ist 214 mit einer Absorption von kaum 6. m² bzw. einer Zunahme der vermieteten Fläche um,7 zu rechnen. Überdurchschnittliche Nachfragezuwächse zeichnen sich für 214/15 in Berlin, Hamburg und München ab. Nachdem der Zubau in 213 sehr gering war, springt er dieses Jahr deutlich an. In allen beobachteten Städten dürften 214 nach Abzug von Abrissflächen gut 7. m² fertig gestellt werden. Der Bestand wächst damit um,8. In Frankfurt und Düsseldorf sind überdurchschnittliche Zuwächse von 1,7 bzw. 1, zu erwarten, so dass die Leerstände dort zunehmen. Dabei bestand 213 in Frankfurt die Vakanz schon zu 47 aus modernen Flächen. In Düsseldorf war der Anteil mit 29 zwar geringer als im Mittel der Städte (33) aber wegen des hohen Gesamtleerstands doch zu hoch. Da in den anderen Städten der Zubau weniger stark steigen wird, nimmt der Leerstand im Mittel 214 kaum zu und dürfte bei verharren. Der seit 21 währende Abbau der Vakanz pausiert somit bis in den kommenden zwei Jahren die Flächennachfrage auf über 1,5 Millionen m² wächst und den Zubau übertrifft. Dadurch sollte der Leerstand leicht auf 7,2 sinken. Das in den letzten Jahren teils sehr kräftige Mietpreiswachstum verlangsamt sich angesichts dieses bescheidenen Vakanzabbaus spürbar. Nachdem die Spitzenmieten in zentralen Lagen seit 21 um knapp 1 und in peripheren immerhin um 7 zulegten, dürften sie bis Ende 216 nur um rund 5 bzw. gut 1 anziehen. In Frankfurt und Düsseldorf sollten die Mieten in einfachen Lagen jedoch rückläufig sein. Die Marktwerte werden nach kräftigen Zuwächsen in den letzten Jahren mittelfristig bei stabilen Mietrenditen ebenso wie die Mieten nur moderat zulegen. Deutschland Deutschland e 215e BIP Deutschland (),5 1,9 2, Ø 1-jähr. Staatsanleihe 1,6 1,8 2, Arbeitslosenquote () 6,9 6,6 6,4 Inflation 1,2 1,1 1,5 Einwohner (Tsd.) Einwohner (),11 6 Beobachtete Großstädte e 215e Einwohner (Tsd.) Einwohner (),86,74,46 BIP * dt. Städte / Dtschld. (),7 1,9 2, Bürobeschäftigte (Tsd.) Bürobeschäftigte (),8,7 1, Absorption (Tsd. m²) Absorption ( z. Best.),6,7,8 Bürobestand (Tsd. m²) Zubau (Tsd. m²) Zubau ( z. Bestand),3,8,8 Leerstand (Tsd. m²) Leerstand () 7,4 Spitzenmiete ( / m²) 24,7 25, 25,4 Ø Miete City ( / m²) 16,5 16,5 16,6 Ø Miete dez. Lage ( /m²) 9, 9,1 9,1 Spitzenmietrendite () 4,9 4,9 4,9 Mietrendite dez. Lage () 6,7 6,65 6,7 Leerstand Ø dt. Städte 213 in Pkt. Anteil Erstbezug,6 8 modern 1,9 25 normal 4,5 61 unsaniert,5 6 1 Jahr BIP * lokal real Bürobeschäftigte Absorption Zubau Spitzenmiete Leerstand Spitzen- Mietrendite in in Tsd. m² Tsd. m² in / m² in in in Marktrisiko-Score 24,1-1, ,3 21,4-5,1 5,8-9,2 13,3 1,6 25, ,1 21,4,3 5,75 1,2 13,1 7,9 26 3,9, ,6 21,9 2,3 5,15 14,2 12,5 11,5 27 3,2 1, ,8 23,2 6, 5, 9,1 11,5 13,7 28,7 2, ,5 24,1 3,9 5,4-3,8 11,1 11,3 29-4,2 1, ,2 22,8-5,5 5,5-7,2 12, 8,4 21 3,3, ,7 22,5-1,3 5,25 3,4 12,7 7, ,2 1, ,7 23,4 3,9 5,1 6,9 11,4 6,2 212,8 2, ,8 24, 2,5 4,95 5,6 1,3 3,5 213,7, ,7 3,1 4,9 4,2 9,9 3,8 214e 1,9, , 1,2 4,9 1,2 1 4,6 215e 2, 1, ,4 25,4 1,6 4,9 1,6 9,9 5,1 216e 1,8 1, ,2 25,9 1,8 4,9 1,8 9,7 7,1 217e 2, 1, ,2 26,2 1,4 4,95,4 9,6 9,1 * Historie: BIP Durchschnitt beobachteter Städte, Prognose: Deutschland Werte Miete impl. Marktwert Investment HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 8

9 Chancen/Risiken Die Vermietungsmärkte entwickeln sich in den kommenden Jahren weitgehend stabil. Während die Flächennachfrage zunächst noch nur moderat bleibt, zieht der Flächenzubau inzwischen stark an und bringt somit den jahrelangen Leerstandsabbau zum Erliegen. Erst ab dem kommenden Jahr dürfte die Nachfrage das zusätzliche Angebot wieder leicht übertreffen. Der 214 stagnierende Leerstand sinkt dann bis Ende 216 um,3- Punkte auf 7,2. Die Spitzenmieten in sehr guten Lagen ziehen bis dahin um 4,7 an. Die mittleren Mieten in guten und auch einfachen Lagen bleiben mit rund 1,5 merklich darunter, in mittleren Lagen dürfte der Zuwachs mit gut 2,5 leicht höher sein. Nachdem die Mietmarktrisiken seit 21 merklich zurückgegangen sind bleiben sie nun mittelfristig wegen des eher stagnierenden Leerstands durchschnittlich. Die Investmentrisiken sind dank des hohen Renditeabstands zwischen zehnjährigen Bundesanleihen und der Spitzenmietrendite von rund 33 Basispunkten noch sehr gering. Der hohe Abstand ist nicht zuletzt der Virulenz der Wachstumsschwäche in Europa geschuldet. Gleichwohl antizipieren die Investoren in der darin u.a. enthaltenen hohen Risikoprämie künftige Investmentrisiken. Mit vorerst weiterhin niedrigen Zinsen bleiben die Investmentrisiken bis 216 überschaubar. Erst wenn nach 216 die Zinsen merklich und die Mietrenditen nur geringfügig anziehen, erhöhen sich die Investmentrisiken deutlich. Werteinbußen sind daraus aber nicht zu erwarten hohes Risiko niedriges Risiko e 217e Market Risk Score Miete Market Risk Score Investment Büroimmobilien-Investmentvolumen Investmentvolumen (Mio. ) Hj Investmentvolumen ( z. Vj.) -1,5 impliziter Spitzenwert (in je m²) Spitzenmietrendite ()213 4,9 Nur beobachtete Städte mit Daten Jahrelanger Leerstandsabbau läuft bei mehr Zubau aus 1. m² Angebot und Nachfrage , , 1. 8,5 8 8, 6 4 7, 2 6,5 6, Zubau in m² Absorption in m² Leerstandsrate in Stellenzuwächse legen auf mittlere Sicht wieder zu Tsd. Bürobeschäftigung und Wirtschaftsleistung Bürobeschäftigte (links) BIP-Wachstum Ø Städte (rechts) 5, 4, 3, 2, 1, -1, -2, -3, -4, -5, Mietwachstum verlangsamt sich nach hohen Zuwächsen Risikoprämie beginnt bald zu sinken, Marktwerte nicht / m² Mieten und Renditen Wertänderung und Renditedifferenz Basispunkte 27, 6, , 5,5 35 5, 25, 5, 3 4,5 2, , 4, 2 23, 3,5 22, 3, -2,5 15 2,5-5, 1 21, 2, ,5-1 Spitzenmiete in / m² Mietrendite in 1-jähr. Staatsanleihe in implizite Werte (links) Spread Mietrendite - Staatsanleihe (rechts) Deutsche Städte im Überblick Bürobeschäftigte Bürofläche Flächenzubau Leerstandsrate in Spitzenmiete City-Lage Ø Miete City-Rand in Tsd. in Tsd. m² in z. Bestand gesamt modern gesamt in /m² in in /m² in /13 214/16e /13 214/16e e /13 214/16e /13 214/16e Berlin 673 6,2 4, ,4 2,2 5,5 1,6 4,7 22,5 9,8 6,1 11,5 16,2 3,4 Hamburg 53 4,5 3, ,8 2,6 6,7 1,6 6,1 24, 6,7 6, 12,8 13,3 6,6 München 482 5,7 2, ,5 2,1 7,2 2,7 6,5 31,5 13,7 4,4 15,9 9,7 2,8 Frankfurt 324 3,3 3, ,9 3,3 13,2 6,2 13,6 35, 6,1 3,9 11,4 3,6-2,1 Köln 286 4,9 2, ,1 1,9 7,3 1,9 6,9 21,1 5,5 7,6 12,9 12,2 2,9 Düsseldorf 239 4,6 2, ,7 3,3 1,9 3,2 12, 25, 16,3 1,2 9,9 1, -1,2 Stuttgart 227 4,4 3, ,2 2,1 5, n.a. 4,7 18,7 14,7 2, 11,5 2,7 4,5 Hannover 162 4,2 1, , 2, 5,8 n.a. 6,1 14,1 1,2 2,8 8,4,5 Bremen 118 3,2 1, ,8 2,7 4,6 n.a. 6,2 12,85,8 2,8 7,4 9,6 2, Kiel 63 3, 2, ,2 1,1 6,4 n.a. 6, 13, 3,6 6, 6,8 Summe / Ø ,9 3, ,6 2,4 2,5 7,2 24,7 9,8 4,7 12,9 9,3 2,7 Quellen: BulwienGesa, PMA, Statistisches Bundesamt, JLL, BNP Real Estate, CBRE, eigene Berechnungen HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 9

10 Vermietungsmarkt Berlins Wirtschaftsleistung legte 213 real um 1,2 zu und lag damit über dem bundesdeutschen Wert von,5. Seit Mitte 213 hat sich das Geschäftsklima kontinuierlich verbessert. Fast zwei Drittel der Berliner Dienstleistungsunternehmen beurteilten zuletzt ihre Lage als gut, nur 6 als schlecht. Dieses Allzeithoch ist zuletzt in den Vorkrisenjahren 26 und 27 erreicht worden. Der Geschäftsausblick blieb indes leicht verhaltener: Gut jedes zweite Unternehmen äußerte sich optimistisch. Bei der Personalplanung überwog Büromarkt im Überblick indes die Vorsicht. Zwar plante mehr als jedes vierte Unternehmen Einstellungen, aber 14 wollen Stellen abbauen und die Mehrzahl den Personalbestand unverändert lassen. Gegenüber 213 nahm die Zurückhaltung der Dienstleister zudem leicht zu. Folglich ist nach dem deutlichen Rückgang bei der Nettoflächennachfrage 213 auch 214 mit einem merklichen Minus zu rechnen. Große Entlastung erfuhr der Markt durch den jahrelang sehr geringen Zubau. In 213 schrumpfte die Leerstandsquote dadurch um,6-punkte auf 5,5. Zudem besteht in Berlin eine hohe Knappheit von Erstbezugsflächen. Folglich stiegen die Mieten in den letzten Jahren in allen Lagen sehr deutlich. Da sich der seit 29 währende Leerstandsabbau mit einer im Konjunkturaufschwung schneller als der Zubau wachsenden Nachfrage mittelfristig fortsetzt, dürfte das Mietwachstum anhalten. Dies gilt für die Spitzen- und guten Lagen. In mittleren und einfachen dürften die Mieten hingegen wieder leicht rückläufig sein. Teilmärkte weichen davon ab: Am Potsdamer-/Leipziger Platz stieg die Vakanz 213 stark, die Mieten sanken, umgekehrt in der nördlichen Peripherie. Jahr BIP * lokal real Bürobeschäftigte Absorption Zubau Spitzenmiete Berlin Deutschland e 215e BIP Deutschland (),7 1,9 2, Ø 1-jähr. Staatsanleihe 1,6 1,8 2, Inflation 1,2 1,1 1,5 Berlin e 215e Einwohner (Tsd.) Einwohner (),95,65,56 Arbeitslosenquote () 11,7 11,5 11,1 BIP Berlin / Dtschld. * () 1,2 1,9 2, Bürobeschäftigte (Tsd.) Bürobeschäftigte () 1, 1, 1,4 Absorption (Tm²) Absorption ( z. Best.) 1,,9 1, Bürobestand (Tm²) Zubau (Tm²) Zubau ( z. Bestand),5,6,8 Leerstand (Tm²) Leerstand () 5,5 5,2 5, Spitzenmiete ( / m²) 22,5 23,1 23,4 Ø Miete City ( / m²) 16,5 16,8 17,1 Ø Miete dez. Lage ( /m²) 7,6 Spitzenmietrendite () 4,8 4,8 4,8 Mietrendite dez. Lage () 7,1 7,1 Leerstand Spitzen- Mietrendite Leerstand Berlin Ø dt. Städte 213 in Pkt. Anteil Pkt. Anteil Erstbezug,1 2,6 8 modern 1,5 27 1,9 25 normal 3,7 67 4,5 61 unsaniert,2 3,5 6 in in Tsd. m² Tsd. m² in / m² in in in 5,5 1 1 Marktrisiko-Score 24-1,5 -, ,5 2,5-6,8 5,75-1,9 12, ,5, ,3 2,5 5,75 12,2 7,1 26 4, 1, ,1 2,5 5, 15, 12, 11,7 27 3,2 2, ,6 21,5 4,9 5, 4,9 11,3 13,4 28 4,2 3, , 22, 2,3 5,5-7, 1,6 1,2 29-1,3 3, ,2 2,1-8,6 5,6-1,3 1,9 6,6 21 2,4 1, ,6 2,5 2, 5,3 7,8 1,2 5, ,3 2, , 21,5 4,9 5, 11,2 9,4 5,2 212,6 2, ,1 22, 2,3 4,9 4,4 8,4 2, ,2 1, ,5 22,5 2,3 4,8 4,4 7,7 2,5 214e 1,9 1, ,2 23,1 2,8 4,8 2,8 7,3 3,2 215e 2, 1, , 23,4 1,1 4,8 1,1 7,1 3,7 216e 1,8 1, ,7 23,9 2, 4,8 2, 6,7 5,8 217e 2, 1, ,5 24,1 1,1 4,85,1 6,5 7,9 * Historie: Lokal-BIP, Prognose: Deutschland Werte Miete impl. Marktwert Investment HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 1

11 Chancen/Risiken Der Vermietungsmarkt in Berlin entwickelte sich in 213 weiter positiv: Die Nettoflächennachfrage übertraf den Zubau um mehr als das Doppelte. Folglich sank die Leerstandsquote um,6-punkte auf 5,5. Ab 214 wird der Zubau wieder deutlich steigen, die Nachfrage allerdings nicht übertreffen, so dass die Leerstandsrate bis 215 auf einem historisch niedrigen Niveau von rund 5 sinken sollte. Die Mieten werden unter diesen Voraussetzungen weiter steigen. Die Spitzenmiete kann bis 215 einen Zuwachs von 4 verzeichnen. Die durchschnittlichen Mieten in guten Lagen bleiben mit 3,6 Zuwachs etwas darunter. Weniger nachgefragt sind die mittleren und einfachen Lagen, die Einbußen hinnehmen müssen. Die Mietmarktrisiken nehmen im Verlauf weiter ab und liegen auf einem mittleren bis niedrigen Niveau. Die Investmentrisiken sind wegen des hohen Abstands zehnjähriger Bundesanleihen zur Spitzenmietrendite immer noch gering. Der Renditeabstand in 213 von rund 32 Basispunkten enthielt eine hohe Risikoprämie. Der hohe Abstand ist der Wachstumsschwäche in Europa geschuldet. Investoren antizipieren mit der darin u.a. enthaltenen Risikoprämie künftige Investmentrisiken. Mit dem vorerst niedrigen Zinsniveau sollten die Risiken bis 216 aber auf einem niedrigen Niveau bleiben und steigen erst kräftig ab 217. In guten und Spitzenlagen kann aufgrund der Mietpreissteigerung mit leichten Wertzuwächsen gerechnet werden hohes Risiko niedriges Risiko e 217e Market Risk Score Miete Market Risk Score Investment Büroimmobilien-Investmentvolumen Investmentvolumen (Mio. ) Hj Investmentvolumen ( z. Vj.) -9,1 impliziter Spitzenwert (in je m²) Spitzenmietrendite () 213 4,8 Rasanter Leerstandsabbau durch wenig Zubau 1. m² Angebot und Nachfrage , 8,5 8, 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, Bürobeschäftigtenzahl wächst ab 215 wieder zügiger Tsd. 2 15, 1 5, -5, Bürobeschäftigung und Wirtschaftsleistung 8, 6, 4, 2, -2, Zubau in m² Absorption in m² Leerstandsrate in Bürobeschäftigte (links) reales lokales BIP-Wachstum (rechts) Spitzenmieten bleiben im mittelfristigen Aufwärtstrend / m² Mieten und Renditen 25, 6, 24, 5,5 23, 5, 4,5 22, 4, 21, 3,5 2 3, 19, 2,5 18, 2, 17, 1,5 Risikoprämie sinkt, Tempo nimmt ab 215 zu Wertänderung und Renditedifferenz 12,5 1 5, 2,5-2,5-5, , Spitzenmiete in / m² Mietrendite in 1-jähr. Staatsanleihe in implizite Werte (links) Spread Mietrendite - Staatsanleihe (rechts) Teilmärkte im Überblick Miete in / m² 213 Leerstand Nachfrage Zubau Fläche Teilmarkt Spitze in Mittel in Tsd. m² in in Tsd. m² in des Bestands Tsd. m² in des Bestands Tsd. m² Mitte 1a 23, 4,5 16,8 1,8 69 3,7 4,3 11,,6 1, Mitte 19, 5,6 14,5 5,8 65 3,1 3,9 37, 1,8 3,9 22, 1,1 1, Potsdam.-/Leipzig. Pl. 22, 1-5, ,8 11,7-24,5-5, -3,8 49 Charlottenburg 15, 7,1 12, 4,3 41 3,6 4,6 2,9 1,8 2,5 8,9,8 1, Ku'damm (Umfeld) 2,5 2,5 15,7 1,3 54 1,6 6,3-19,6-3,8 2,8 2,4,5 2, 59 Mediaspree 16, 11, -12, 13 2,4 2,3 34,9 6,4,2 35,9 6,5,2 512 Hauptbhf./Europacity 2-9,1 18, 19 33,6 24,8-5, -8,9,5 16,9 56 Peripherie-Süd 1 6,4 8, 6,7 12 5,7 6,4 22,8 1,1,7 8,8,4, Peripherie-Ost 8, 6,7 6, ,5 1 22,3 1,1 -,7-8,7 -, Peripherie-Nord 12, 2 8,8 25,7 52 3,3 5,1 36,8 2,3 2,2 8,8,6, Peripherie-West 9,5 2,2 7,1 75 6,9 7,8 7,,6,4-3, -, Quellen: BulwienGesa, PMA, Statistisches Bundesamt, JLL, BNP Real Estate, CBRE, eigene Berechnungen HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 11

12 In Bremen stieg die Wirtschaftsleistung 213 um,5 und entsprach damit dem bundesdeutschen Durchschnitt. Nach dieser Wachstumsflaute hat sich die Geschäftslage der Bremer Unternehmen merklich verbessert. Laut der Umfrage der IHK im Frühjahr beurteilten knapp 41 der Unternehmen ihre Lage als gut, nur 12 als schlecht. Bei den Dienstleistungsunternehmen wurde die Lage noch positiver beurteilt: Nur 3 von ihnen sahen die Lage als schlecht an, 42 als gut. Beim Ausblick waren 34 der Befragten optimistisch, 13 blieben Büromarkt im Überblick Pessimisten. Personaleinstellungen plante knapp ein Fünftel der Unternehmen, gut 9 einen Abbau. Die Mehrzahl von 71 der Unternehmen wollte den Personalbestand aber nicht verändern. Der Zuwachs der Bürobeschäftigtenzahl dürfte daher vorerst sehr verhalten sein. Erst ab 215 sollte mit einem leichten und anschließend einem moderaten Anstieg gerechnet werden. Der in den letzten Jahren gesunkene Leerstand dürfte mit der deutlich geringeren Flächennachfrage und dem erhöhten Zubau auf Sicht anziehen. Die Leerstandsrate wird zwar bis 215 um gut 1,5-Punkte auf über 6 steigen, bleibt aber eher niedrig. Der Neubau konzentriert sich auf die Überseestadt. Neben kleineren Projekten sticht der Neubau ESA1 (17.5 m²) hervor. Daneben wird am Flughafen das Europa-Center (7.5 m²) erweitert. Trotz der niedrigen Vakanz legten die Spitzenmieten in City-Lage zuletzt kaum zu. Die mittleren Mieten in City-Lage stiegen zwar etwas mehr, wurden aber von den Nebenlagen - seit bis +9 - übertroffen. Hier dürfte das Mietwachstum mittelfristig eher stagnieren, während es in den zentralen Lagen moderat zulegen sein dürfte. Bremen Deutschland e 215e BIP Deutschland (),7 1,9 2, Ø 1-jähr. Staatsanleihe 1,6 1,8 2, Inflation 1,2 1,1 1,5 Bremen e 215e Einwohner (Tsd.) Einwohner (),34,25,22 Arbeitslosenquote () 1,4 1,3 1,1 BIP Bremen / Dtschld. * (),5 1,9 2, Bürobeschäftigte (Tsd.) Bürobeschäftigte (),5,2 Absorption (Tm²) Absorption ( z. Best.) 1,3,2 Bürobestand (Tm²) Zubau (Tm²) Zubau ( z. Bestand) 1,1 1,1,8 Leerstand (Tm²) Leerstand () 4,6 5,6 6,1 Spitzenmiete ( / m²) 12,9 13, 13,1 Ø Miete City ( / m²) 8,3 8,3 8,4 Ø Miete dez. Lage ( /m²) 5,8 5,8 5,8 Spitzenmietrendite () 6,3 6,3 6,3 Mietrendite dez. Lage () 7,4 7,35 7,4 Jahr BIP * lokal real Bürobeschäftigte Absorption Zubau Spitzenmiete Leerstand Spitzen- Mietrendite in in Tsd. m² Tsd. m² in / m² in in in Marktrisiko-Score 24-1, ,5 11,5 4,5 6,5 4,5 7,7 9,7 25 -,2, ,2 11,8 2,6 6,5 2,6 7,3 7,9 26 3,9, ,9 11,8 6,5 7, 8,9 27 2,3 1, ,6 11,8 6,3 3,2 6,7 1,4 28 1,1 2, ,6 12,5 5,9 6,5 2,7 6,7 9,3 29-9,7 1, ,9 12,75 2, 6,5 2, 7, 7,7 21 6,3, ,1 12,75 6,4 1,6 7,3 7, 211,7, ,1 12,75 6,4 7,3 6, , 1, ,9 12,75 6,4 7, 4,3 213,5, ,6 12,85,8 6,3 2,4 6,6 4,9 214e 1, ,6 12,98 1, 6,3 1, 7,8 5,7 215e 2,, ,1 13,9,8 6,3,8 8,4 6,1 216e 1,8, ,2 13,21,9 6,25 1,7 8,5 7,4 217e 2,, ,2 13,38 1,3 6,35 -,3 8,5 8,4 * Historie: Lokal-BIP, Prognose: Deutschland Werte Miete impl. Marktwert Investment HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 12

13 Chancen/Risiken Der Vermietungsmarkt entwickelt sich auf Sicht relativ stabil. Die Mietmarktrisiken sanken zuletzt dank des Leerstandsabbaus und sind inzwischen eher geringe. Während das Mietwachstum in sehr guten Lagen davon kaum profitierte, zogen die Durchschnittsmieten in City-Lage und in Nebenlagen in den letzten Jahren teils deutlich an. Mit der merklich abflauenden Nachfrage und dem erhöhten Zubau, vor allem in der Überseestadt, zieht der Leerstand bis 216 um 1,6-Punkte auf 6,2 an. Das Mietwachstum in den Nebenlagen erlahmt. In den zentralen Lagen ist bis Ende 215 hingegen wieder mit moderaten Zuwächsen von kumuliert bis zu 3 zu rechnen. Obgleich sich das Mietmarktrisiko mit den anziehenden Leerständen etwas erhöht bleibt es mit der tendenziell noch geringen Vakanz auch weiterhin ein eher unterdurchschnittliches. Die Investmentrisiken sind gemessen am Abstand zwischen zehnjährigen Bundesanleihen und der Spitzenmietrendite weiterhin gering. Der hohe Renditeabstand sank 213 zwar leicht blieb mit gut 47 Basispunkten aber deutlich über dem langjährigen Mittel von 27 Basispunkten. Der Abstand ist der Wachstumsschwäche in Europa geschuldet. Mit der darin enthaltenen Risikoprämie antizipieren Investoren Investmentrisiken. Dank der weiterhin niedrigen Zinsen bleiben diese bis 216 überschaubar. Bei stabilen Mietrenditen und leichtem Mietwachstum legen die Marktwerte moderat zu. Das Investmentrisiko steigt wenn die Zinsen zügig und die Mietrenditen kaum anziehen hohes Risiko niedriges Risiko e 217e Market Risk Score Miete Market Risk Score Investment Büroimmobilien-Investmentvolumen Investmentvolumen (Mio. ) Investmentvolumen ( z. Vj.) n.a. n.a. impliziter Spitzenwert (in je m²) Spitzenmietrendite () 213 6,3 Steigender Leerstand durch hohen Zubau 1. m² Angebot und Nachfrage , 4 6, , 25 5,5 2 5, 15 4, , 3,5 Zubau in m² Absorption in m² Leerstandsrate in Spitzenmieten ziehen nach Stagnation leicht an / m² Mieten und Renditen 14, 13,5 13, 12,5 12, 11,5 11, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 Spitzenmiete in / m² Mietrendite in 1-jähr. Staatsanleihe in Kurzfristig deutlich weniger neue Bürostellen Tsd. 3, 2,5 2, 1,5 1,,5 -,5-1, -1,5-2, -2,5-3, -3,5 Bürobeschäftigung und Wirtschaftsleistung Bürobeschäftigte (links) reales lokales BIP-Wachstum* (rechts) Auf Sicht weitere leichte Wertzuwächse zu erwarten Wertänderung und Renditedifferenz 5, 4, 3, 2, 1, -1, -2, implizite Werte (links) 8, 6, 4, 2, -2, -4, -6, -8, -1 Basispunkte Spread Mietrendite - Staatsanleihe (rechts) Quellen: BulwienGesa, PMA, Statistisches Bundesamt, JLL, BNP Real Estate, CBRE, Wirtschaftsförderung Bremen, eigene Berechnungen HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 13

14 Entgegen dem bundesweiten Trend schrumpfte 213 die Wirtschaftsleistung in Nordrhein-Westfalen um,1. Dies spiegelte sich für Düsseldorf auch in zurückhaltenden Einschätzungen der lokalen Wirtschaft wider. Inzwischen beurteilen die von der IHK befragten Betriebe ihre Geschäftslage und ihren Ausblick wieder positiv. Gut 38 von ihnen werten die aktuelle Lage als gut, über 46 haben einen günstigeren Ausblick. Knapp ein Viertel plant einen Stellenaufbau, ein Sechstel Personalabbau. Obgleich bei den Dienstleistungsunternehmen Büromarkt im Überblick die Einstellungsabsicht leicht höher und die Abbaupläne geringer sind, dürfte im Nachlauf zur Wachstumsflaute 213 insgesamt die Bürostellenzahl 214 nur moderat um,5 zulegen. Erst ab 215 sollte die Stellenzahl wieder zügiger wachsen. Die Flächennachfrage sank 213 zwar etwas, übertraf den geringen Zubau jedoch merklich, so dass die Leerstandsrate unter 11 rutschte. In keinem Teilmarkt zog die Vakanz an. In den Vororten, im Medienhafen und der Grafenberger Allee blieb sie aber sehr hoch. Mietpreiseinbußen blieben mit Ausnahme der Grafenberger Allee indes fast aus. Vielmehr zog die Spitzenmiete in der City deutlich an; nicht zuletzt weil moderne Neubauflächen äußerst rar sind. Da der Flächenzubau auf Sicht spürbar anzieht und die Nachfrage darunter bleibt, nimmt der Leerstand wieder zu. Jenseits der Spitzenlagen dürften die Mieten daher in den kommenden Jahren leicht einbüßen. In Spitzenlagen sollte die beträchtliche Knappheit moderner Neubaufläche die Mieten vorerst noch marginal zulegen lassen. Bei eher stabilen Mietrenditen bleiben Werteinbußen auf Sicht aus. Düsseldorf Deutschland e 215e BIP Deutschland (),7 1,9 2, Ø 1-jähr. Staatsanleihe 1,6 1,8 2, Inflation 1,2 1,1 1,5 Düsseldorf e 215e Einwohner (Tsd.) Einwohner (),47,45,45 Arbeitslosenquote () 8,8 8,5 8,3 BIP NRW / Dtschld. * () -,1 1,9 2, Bürobeschäftigte (Tsd.) Bürobeschäftigte (),8,5 1,1 Absorption (Tm²) Absorption ( z. Best.) 1,,4,7 Bürobestand (Tm²) Zubau (Tm²) Zubau ( z. Bestand),5 1, 1,2 Leerstand (Tm²) Leerstand () 1,9 11,3 11,7 Spitzenmiete ( / m²) 25, 25,3 25,5 Ø Miete City ( / m²) 16,6 16,7 16,4 Ø Miete dez. Lage ( /m²) 9,3 9,3 9,3 Spitzenmietrendite () 5, 5, 5, Mietrendite dez. Lage () 7, 6,95 7, Leerstand Düsseldorf Ø dt. Städte 213 in Pkt. Anteil Pkt. Anteil Erstbezug,2 2,6 8 modern 3, 28 1,9 25 normal 7,4 68 4,5 61 unsaniert,3 3,5 6 1,9 1 1 Jahr BIP * lokal real Bürobeschäftigte Absorption Zubau Spitzenmiete Leerstand Spitzen- Mietrendite in in Tsd. m² Tsd. m² in / m² in in in Marktrisiko-Score 24,6-1, ,3 2,5-2,4 5,75-6,6 14,8 11,4 25-1,5, ,4 2-2,4 5,5 2, 14,9 9,4 26 2,1 1, ,8 2,5 2,5 5,25 7,4 14,2 11,5 27 6,8 1, ,3 22, 7,3 5, 12,7 12,4 14, 28 3,2 3, , 23,6 7,3 5,5-2,5 12, 11,5 29-6,6, ,4 22, -6,8 5,5-6,8 13,7 9,5 21 2,2 -, ,2 21,5-2,3 5,2 3,4 15,8 8, ,1 2, ,3 22, 2,3 5,15 3,3 14,7 7,6 212,7 1, ,4 23,5 6,8 5,5 8,9 14,9 4, ,1, ,9 25, 6,4 5, 7,4 14,2 5,1 214e 1,9, ,3 25,3 1,2 5, 1,2 14,7 6,1 215e 2, 1, ,7 25,5 1, 5, 1, 15,2 6,7 216e 1,8 1, , 25,3 -,9 5, -,9 15,5 8,8 217e 2, 1, ,1 26,1 3, 5,5 2, 15,7 1,9 * Historie: Lokal-BIP, Prognose: Deutschland Werte Miete impl. Marktwert Investment HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 14

15 Chancen/Risiken Die hohen Vermietungsrisiken waren zuletzt zwar marginal zurückgegangen, ziehen auf Sicht aber wieder an. Sie bleiben wegen des hohen strukturellen Flächenleerstands weit überdurchschnittlich. Die Entlastung aus dem niedrigen Zubau 213 fällt ab 214 weg. Der steigende Zubau wird nicht vollends von der absinkenden Flächennachfrage absorbiert, so dass der Leerstand bis Ende 215 um,9-punkte auf 12,1 steigt. Mittelfristig stabilisiert sich die Nachfrage zwar auf moderatem Niveau. Die Vakanz bleibt jedoch hoch, da der Zubau mangelnder Neubaufläche rege bleibt. Die Spitzenmieten in sehr guten Mikrolagen dürften vorerst noch zulegen, bis Ende 215 um rund 2. Aber danach bröckelt sie ab, wie die mittleren Mieten in den übrigen Lagen schon zuvor. Die Mietmarktrisiken bleiben daher überdurchschnittlich und nehmen noch leicht zu. Die Investmentrisiken sind dank des hohen Renditeabstands zehnjähriger Bundesanleihen zur Spitzenmietrendite von über 33 Basispunkten sehr gering. Der große Abstand ist der hohen allgemeinen Risikoaversion der Investoren geschuldet, weniger der für Immobilien. Gleichwohl werden mit der unter anderem enthaltenen hohen Risikoprämie künftige Investmentrisiken antizipiert. Mit vorerst weiterhin niedrigen Zinsen bleiben die Investmentrisiken bis 215 überschaubar. Erst wenn ab 216 die Zinsen merklich steigen und die Mietrenditen nur geringfügig anziehen, erhöhen sich die Investmentrisiken deutlich. Zeitweise leichte Werteinbußen sind nicht auszuschließen hohes Risiko niedriges Risiko e 217e Market Risk Score Miete Market Risk Score Investment Büroimmobilien-Investmentvolumen Investmentvolumen (Mio. ) Hj Investmentvolumen ( z. Vj.) 48,1 impliziter Spitzenwert (in je m²) Spitzenmietrendite ()213 5, Bis 213 senkt die starke Nachfrage den Leerstand Wachstum der Bürobeschäftigung verlangsamt sich 1. m² Angebot und Nachfrage Tsd. Bürobeschäftigung und Wirtschaftsleistung , 8, , 12, 11, 1 9, 8, 7, 6, 4, 2, -2, -4, -6, 8, 6, 4, 2, -2, -4, -6, -8, Zubau in m² Absorption in m² Leerstandsrate in Bürobeschäftigte (links) reales lokales BIP-Wachstum* (rechts) Spitzenmieten bleiben im mittelfristigen Aufwärtstrend / m² Mieten und Renditen 27, 26, 25, 24, 23, 22, 21, 2 19, 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 Spitzenmiete in / m² Mietrendite in 1-jähr. Staatsanleihe in Risikoprämie steigt zunächst noch, bevor sie sinkt Wertänderung und Renditedifferenz 15, 4 12, , 2 2,5 15-2,5 1-5, 5 - implizite Werte (links) Spread Mietrendite - Staatsanleihe (rechts) Teilmärkte im Überblick Miete in / m² 213 Leerstand Nachfrage Zubau Fläche Teilmarkt Spitze in Mittel in Tsd. m² in in Tsd. m² in des Bestands Tsd. m² in des Bestands Tsd. m² City 25, 6,4 14,4 1, , 1,2 12,2,8,5-5,8 -,4, City-Süd 12, 4,3 1 6,4 41 8,3 9,9 5,3 1,1-2,2-2,7 -,6 -,4 494 Bankenviertel 22,5 2,3 18,5 2,8 3 7,1 6,4-3, -,7 1,3,6 421 City-Ost 13, 4, 11,1,9 25 8,6 8,2-1, -,3,2 -,1 292 Kennedydm./Golzh. 2 16, 61 9,3 1,2 13,9 2,2 2,6 9,4 1,5 1,9 639 Medienhafen 2 15,5 7 14,8 15,3 2,5,5-2,9 -,1 469 Grafenberger Allee 12,5-6, 1,5-4, , 22,3 -,4 -,1-3,6-41,4-1,7 -,1 427 Nord 15, -3,2 12, 131 9,5 9,7 9,4,7 1,3 7,4,5 1, Ost 11, 8, ,8 16,5 13,2 6,7-1, 14,2 7,2 3,9 182 Süd 12, 9, 1, ,8 14,8 23, 6,1-3,2 27, 7,1 -,1 352 West / Linksrheinisch 12, 1 2, 81 12,5 13,4 21,8 3,4 -,4 17,8 2,7 -,5 632 Quellen: BulwienGesa, PMA, Statistisches Bundesamt, JLL, BNP Real Estate, CBRE, eigene Berechnungen HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 15

16 In Hessen wuchs die Wirtschaftsleistung 213 um,9 und damit im Bundesvergleich überdurchschnittlich. Für Frankfurt rechnet die IHK mit einem Zuwachs von,8. In der Konjunkturumfrage im Frühsommer 214 bewerteten die Unternehmen in der Stadt ihre Geschäftslage und ihren Ausblick sehr positiv. So sehen 46 der Befragten die Lage als gut an und fast jedes dritte Unternehmen ist für die Zukunft optimistisch. Personaleinstellungen planen 22 der Unternehmen, 11 einen Stellenabbau. Besonders bei Kreditinstituten und Versiche- Büromarkt im Überblick rungen sind die Einstellungsabsichten stark von 19 zu Jahresbeginn auf nun 29 gestiegen. Es suchen vor allem Auslandsbanken, aber auch die EZB, Spezialisten. Da aber die Mehrzahl der Befragten ihren Personalbestand jedoch konstant lässt, dürfte die Bürostellen 213/14 nur um maue,5 wachsen. Erst mittelfristig zieht das Wachstum wieder an. Die Flächennachfrage ging 213 stark zurück. Nur weil insgesamt keine Bürofläche zugebaut wurde, sank der Leerstand. Die höchsten Zunahmen in der Vakanz waren im Mertonviertel, im Bahnhofsviertel und der City-West zu verzeichnen. Auch eine umfängliche Umnutzung verhinderte im Mertonviertel nicht den Anstieg der Leerstandsrate auf gut 28. Die hier ohnehin schon sehr niedrige Miete stagnierte. In den beiden anderen Lagen sanken sie spürbar. Im Bankenviertel und im Westend ging die Vakanz hingegen zurück, so dass die Spitzenmiete erstmals seit Jahren kräftig anzog. Da der Flächenzubau 214/15 die Nachfrage übertreffen sollte, dürfte der Leerstand erneut anschwellen und die Spitzenmiete 214 leicht nachgeben. In einfachen und mittleren Lagen sollte die höhere Vakanz zu Mietpreiseinbußen führen. Ab 216 dürfte die wachsende Nachfrage und weniger Zubau den Leerstand senken und das Mietwachstum stimulieren. Bei stabilen Mietrenditen folgen nach marginalen Werteinbußen 214 danach leichte Zuwächse. Frankfurt / Main Deutschland e 215e BIP Deutschland (),7 1,9 2, Ø 1-jähr. Staatsanleihe 1,6 1,8 2, Inflation 1,2 1,1 1,5 Frankfurt am Main e 215e Einwohner (Tsd.) 693,5 698,9 73,8 Einwohner (),84,77,7 Arbeitslosenquote () 7,4 7,2 6,9 BIP Hessen / Dtschld. * (),9 1,9 2, Bürobeschäftigte (Tsd.) Bürobeschäftigte (),5,5,7 Absorption (Tm²) Absorption ( z. Best.),4,5,7 Bürobestand (Tm²) Zubau (Tm²) Zubau ( z. Bestand) -,1 1,7,7 Leerstand (Tm²) Leerstand () 13,2 14,2 14,1 Spitzenmiete ( / m²) 35, 34,7 35,4 Ø Miete City ( / m²) 19, 18,8 19, Ø Miete dez. Lage ( /m²) 9,4 9, 9,1 Spitzenmietrendite () 4,8 4,8 4,8 Mietrendite dez. Lage () 6,3 6,25 6,3 Leerstand Frankfurt Ø dt. Städte 213 in Pkt. Anteil Pkt. Anteil Erstbezug 1,4 11,6 8 modern 4,8 36 1,9 25 normal 6,8 52 4,5 61 unsaniert,2 2,5 6 13,2 1 1 Jahr BIP * lokal real Bürobeschäftigte Absorption Zubau Spitzenmiete Leerstand Spitzen- Mietrendite in in Tsd. m² Tsd. m² in / m² in in in Marktrisiko-Score 24,3-1, ,7 31, -8,8 5,7-16, 17,4 12, 25 -,2 -, ,5 31, 5,5 3,6 17,2 9,7 26 3,3, ,2 32, 3,2 4,75 19,5 16,4 14, 27 1,3 2, ,9 35, 9,4 4,75 9,4 15,1 15,9 28 2,2 3, ,7 35, 5,3-1,4 15, 12,7 29-6, 1, , 33, -5,7 5,4-15,7 9,6 21 1,5, ,5 33, 5,1 5,9 16,6 8, ,1, ,8 33, 4,95 3, 15, 7, , ,7 33, 4,9 1, 13,8 4,1 213,9, ,2 35, 6,1 4,8 8,3 13,5 4,8 214e 1,9, ,2 34,7 -,9 4,8 -,9 14, 5,7 215e 2,, ,1 35,4 1,9 4,8 1,9 14, 6,1 216e 1,8 1, ,6 36,4 2,9 4,8 2,9 13,7 8,3 217e 2, 1, ,4 37,1 2,1 4,85 1,1 13,6 1,4 * Historie: Lokal-BIP, Prognose: Deutschland Werte Miete impl. Marktwert Investment HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 16

17 Chancen/Risiken Die in den letzten Jahren etwas gesunkenen Vermietungsrisiken ziehen auf Sicht wieder etwas an und bleiben angesichts des hohen strukturellen Flächenleerstands prinzipiell hohe. Die zwischenzeitlich entlastende Wirkung des sehr geringen Zubaus dürfte bereits 214 wegfallen. Der steigende Zubau wird nicht vollends von der langsam anschwellenden Nachfrage absorbiert, so dass der Leerstand bis Ende 215 um,9-punkte auf 14,1 anzieht. Ab 216 sollte die Nachfrage überwiegen. Der Vakanzabbau bleibt indes begrenzt. Die Spitzenmieten dürften auch in sehr guten Lagen 214 leicht rückläufig sein bevor sie ab 215 wieder zulegen. Bis Ende 215 sollten sie um rund 1 anziehen. Die durchschnittlichen Mieten in guten bis einfachen Lagen dürften hingegen stagnieren bzw. um über 3 sinken. Das Mietmarktrisiko bleibt merklich überdurchschnittlich. Das Investmentrisiko war 213 dank des hohen Renditeabstands zehnjähriger Bundesanleihen zur Spitzenmietrendite von 31 Basispunkten gering. Der hohe Abstand ist dem Risiko aus der Krise in Europa geschuldet. Die darin auch enthaltene hohe Risikoprämie antizipiert künftige Investmentrisiken. Mit weiterhin niedrigen Zinsen bleiben die Investmentrisiken bis 215/16 überschaubar, da das langjährige Mittel im Renditeabstand von 15 Basispunkten nicht unterschritten wird. Erst wenn nach 216 die Zinsen merklich und die Mietrenditen nur geringfügig anziehen, erhöhen sich die Investmentrisiken deutlich. Jenseits der Spitzenlagen dürfte es leichte Werteinbußen geben hohes Risiko niedriges Risiko e 217e Market Risk Score Miete Market Risk Score Investment Büroimmobilien-Investmentvolumen Investmentvolumen (Mio. ) Hj Investmentvolumen ( z. Vj.) -12,7 impliziter Spitzenwert (in je m²) Spitzenmietrendite () 213 4,8 Hoher Zubau 214 und maue Nachfrage erhöhen Vakanz 1. m² Angebot und Nachfrage 5 19, 4 18, 17, 3 16, 2 15, 1 14, 13, -1 12, Wachstum der Bürobeschäftigten springt 216 stark an Tsd. Bürobeschäftigung und Wirtschaftsleistung 1 1 8, 6, 5, 4, 2,5 2, -2, -2,5-4, -5, -6, - -8, Zubau in m² Absorption in m² Leerstandsrate in Bürobeschäftigte (links) reales lokales BIP-Wachstum* (rechts) Spitzenmiete bröckelt bevor sie ab 216 wieder steigt / m² Mieten und Renditen 38, 6, 37, 5,5 36, 5, 4,5 35, 4, 34, 3,5 33, 3, 32, 2,5 31, 2, 3 1,5 Spitzenmiete in / m² Mietrendite in 1-jähr. Staatsanleihe in Leicht gesunkene Risikoprämie geht bald weiter zurück Wertänderung und Renditedifferenz Basispunkte 12, , 25 2,5 2-2,5 15-5, ,5 implizite Werte (links) Spread Mietrendite - Staatsanleihe (rechts) Teilmärkte im Überblick Miete in / m² 213 Leerstand Nachfrage Zubau Fläche Teilmarkt Spitze in Mittel in Tsd. m² in in Tsd. m² in des Bestands Tsd. m² in des Bestands Tsd. m² Innenstadt 32, 21, -3, ,4 14,9 19,5 1,3,3-3, -,2 -, Bankenviertel 35, 6,1 27, 3, , 1,3 2,1,2 2,5-16,9-1,3 -, Westend 34, 3, 22, -4,3 78 6,6 8,1 3,1,3 2,4-14,9-1, Bahnhofsviertel 16, -5,9 12,5-3, ,8 16, -29,9-3,6 -,8-17,9-2,2-1,7 846 City-West 16, -9,6 12,5-2, ,1 15,5-9, -1,5 594 Niederrad 15, -1,3 1, ,2 21,7-11,6-1,5-1, -19,6-2,5 85 Sachsenhausen / Süd 18, -2,7 13,5-2, ,4 18,6-7,3-1,5-4,3 -,9 491 Ostend 16, -3, 11,8 43 9,1 9,1 5,9 4,1 469 Flughafen 28,5 19, 2, ,6 12,8 16,3 4,3 15,9 22,3 5,9 15,9 357 Mertonviertel 11,5 9, 95 28,2 22,5-19, -5,6-3,4 339 Sonstige 12,8 2,4 9, , 12,6 58,6 2,4 4,5 22,6,9 -, Quellen: BulwienGesa, PMA, Statistisches Bundesamt, JLL, BNP Real Estate, CBRE, eigene Berechnungen HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 17

18 In Hamburg wuchs die Wirtschaftsleistung 213 um,8 und damit im Bundesvergleich leicht überdurchschnittlich. Den Konjunkturaufschwung 214 registrierte die IHK in ihrer Stimmungsumfrage. Danach bewerteten im zweiten Quartal knapp 36 der Unternehmen ihre Geschäftslage positiv, nur fast 11 als schlecht. Beim Ausblick sind sie zuletzt jedoch etwas skeptischer geworden. So war nur gut jeder fünfte Befragte optimistisch, knapp 16 pessimistisch. Personal einstellen will nur jedes fünfte Unternehmen, gut jedes Büromarkt im Überblick zehnte plant Entlassungen. Bei Banken und Versicherungen sind die Stellenabbaupläne mit einem Überhang von knapp 26 bzw. 14 hervorzuheben. Insgesamt wollen über zwei Drittel der Unternehmen ihren Personalbestand unverändert lassen. Daher dürfte die Zahl der Bürobeschäftigten 214 mit,8 ebenso moderat wie 213 wachsen. In 213 ging die Nettoflächennachfrage zwar etwas zurück, blieb im Städtevergleich aber überdurchschnittlich. Eine rückläufige Nachfrage war in der Alt-/Neustadt und in der Hafencity zu verzeichnen. In der Hafencity stieg der Leerstand um 2,7-Punkte auf 1,6. Trotzdem zog die Durchschnittsmiete dort merklich an. In der City-Nord war die Entwicklung gegenläufig. Die Vakanz sank und die Miete brach um 17 ein. Im Durchschnitt stiegen in der Stadt 213 die Mieten vor allem in einfachen (+5,6) und mittleren (+2,4) Lagen. Sie holten damit zu den Spitzenmieten auf, die in der City stagnierten. In den kommenden Jahren sollte das Mietsteigerungspotenzial in den zentralen Lagen wieder wachsen. So dürfte trotz der wieder anziehenden Bautätigkeit die wachsendende Flächennachfrage nicht ganz befriedigt werden und der Leerstand leicht rückläufig sein. Davon profitieren die Spitzenmieten, die mittelfristig um rund 2 p.a. zulegen dürften. Aber auch die Mieten in den mittleren und einfachen Lagen bleiben im Aufwärtstrend. Bei stabilen Mietrenditen legen die Marktwerte leicht zu. Hamburg Deutschland e 215e BIP Deutschland (),7 1,9 2, Ø 1-jähr. Staatsanleihe 1,6 1,8 2, Inflation 1,2 1,1 1,5 Hamburg e 215e Einwohner (Tsd.) Einwohner (),83,6,4 Arbeitslosenquote () 7,4 7,2 7, BIP Hamburg / Dtschld. * (),8 1,9 2, Bürobeschäftigte (Tsd.) Bürobeschäftigte (),8,8 1,1 Absorption (Tm²) Absorption ( z. Best.) 1,1,9 1, Bürobestand (Tm²) Zubau (Tm²) Zubau ( z. Bestand),8,8,9 Leerstand (Tm²) Leerstand () 6,7 6,6 6,4 Spitzenmiete ( / m²) 24, 24,4 24,9 Ø Miete City ( / m²) 17, 17,1 17,3 Ø Miete dez. Lage ( /m²) 9,5 9,7 9,9 Spitzenmietrendite () 4,7 4,7 4,65 Mietrendite dez. Lage () 6,7 6,65 6,7 Leerstand Hamburg Ø dt. Städte 213 in Pkt. Anteil Pkt. Anteil Erstbezug,6 8,6 8 modern 1,1 16 1,9 25 normal 4, 6 4,5 61 unsaniert 1, 16,5 6 6,7 1 1 Jahr BIP * lokal real Bürobeschäftigte Absorption Zubau Spitzenmiete Leerstand Spitzen- Mietrendite in in Tsd. m² Tsd. m² in / m² in in in Marktrisiko-Score 24 1,3 -, ,9 2 5,75-2,6 11,6 9,7 25,7, ,5 2,5 2,5 5,75 2,5 11,3 6,8 26 2,1 1, ,5 21, 2,4 5, 17,8 11,2 11,4 27 2,2 2, ,8 22,5 7,1 4,8 11,6 1,3 13,7 28 3,8 3, ,9 24, 6,7 5,15 -,6 9,3 11,5 29-3,8 2, ,2 23,3-2,9 5,3-5,7 1,8 8,7 21,7, ,9 22,5-3,4 5, 2,4 12,9 7,2 211,7 1, ,9 23,5 4,4 4,9 6,6 1,5 6, 212 1,7 1, , 24, 2,1 4,7 6,5 9,5 3,4 213,8, ,7 24, 4,7 9,1 3,4 214e 1,9, ,6 24,4 1,6 4,7 1,6 8,9 4,2 215e 2, 1, ,4 24,9 1,9 4,65 3, 8,7 4,9 216e 1,8 1, ,1 25,4 2,3 4,65 2,3 8,4 7,1 217e 2, 1, ,1 25,9 1,9 4,7,8 8,4 9,2 * Historie: Lokal-BIP, Prognose: Deutschland Werte Miete impl. Marktwert Investment HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 18

19 Chancen/Risiken Der Vermietungsmarkt entwickelt sich in den kommenden Jahren weiter positiv. Die Flächennachfrage bleibt im Vergleich zu anderen Großstädten leicht überdurchschnittlich und relativ stabil bevor sie mittelfristig etwas anwächst. Der zuletzt leicht rückläufige Zubau zieht zwar wieder an, reicht für die Nachfrage aber nicht aus. Der Leerstand sinkt bis Ende 215 um,3-punkte auf 6,4. Die Spitzenmieten in den sehr guten Lagen ziehen bis dahin um knapp 4 an. Die durchschnittlichen Mieten in den guten Lagen bleiben mit kaum 2 Zuwachs darunter. In den einfachen und mittleren Lagen rechnen wir mit Zuwächsen von über 4. Trotzdem bleiben die Mietmarktrisiken wegen es im Vergleich nur leicht unterdurchschnittlichen Leerstands noch mittlere. Im Mittelfristtrend nehmen die Vermietungsrisiken aber weiter ab. Die Investmentrisiken sind dank des hohen Renditeabstands zwischen zehnjährigen Bundesanleihen und der Spitzenmietrendite von über 3 Basispunkten noch sehr gering. Der hohe Abstand ist nicht zuletzt der Virulenz der Wachstumsschwäche in Europa geschuldet. Gleichwohl antizipieren die Investoren in der darin unter anderem enthaltenen hohen Risikoprämie künftige Investmentrisiken. Mit vorerst weiterhin niedrigen Zinsen bleiben die Investmentrisiken bis 215 überschaubar. Erst wenn ab 216 die Zinsen merklich steigen und die Mietrenditen nur geringfügig anziehen, erhöhen sich die Investmentrisiken deutlich. Werteinbußen sind deswegen aber nicht zu erwarten hohes Risiko niedriges Risiko e 217e Market Risk Score Miete Market Risk Score Investment Büroimmobilien-Investmentvolumen Investmentvolumen (Mio. ) Hj Investmentvolumen ( z. Vj.) -1,1 impliziter Spitzenwert (in je m²) Spitzenmietrendite () 213 4,7 Leerstandsabbau verlangsamt sich durch mehr Zubau 1. m² Angebot und Nachfrage Zubau in m² Absorption in m² Leerstandsrate in Spitzenmieten steigen auf Sicht wieder stärker / m² Mieten und Renditen 27, 26, 25, 24, 23, 22, 21, 2 Spitzenmiete in / m² Mietrendite in 1-jähr. Staatsanleihe in 11, 1 9, 8, 7, 6, 5, 4, 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 Wachstum der Bürobeschäftigung zieht 215/16 wieder an Tsd. 15, 12,5 1 5, 2,5-2,5-5, - -1 Bürobeschäftigung und Wirtschaftsleistung Bürobeschäftigte (links) reales lokales BIP-Wachstum (rechts) Risikoprämie beginnt zu sinken, Tempo nimmt bald zu 1 Wertänderung und Renditedifferenz 15, 12,5 5, 2,5-2,5-5, - implizite Werte (links) 6, 5, 4, 3, 2, 1, -1, -2, -3, -4, Basispunkte Spread Mietrendite - Staatsanleihe (rechts) Teilmärkte im Überblick Miete in / m² 213 Leerstand Nachfrage Zubau Fläche Teilmarkt Spitze in Mittel in Tsd. m² in in Tsd. m² in des Bestands Tsd. m² in des Bestands Tsd. m² Altstadt/ Neustadt 24, 1 -, ,4 5,2 - -,3 2,3, City-Süd 14,5 3,6 11,, ,7 12,1 4,9 2,8 2,8 5,9,4 1, Harvesteh./Eppendf. 2 2,6 15,6 4,7 2 2,6 2,1 1,7 1,4 1,4 15,2 2,,8 759 Altona 15,5 6,9 1,9 5,8 39 6,3 6,1 4,6,7,2 6, 1, 622 Am Flughafen 11,5 8,5 1,1 12,8 39 6,8 6,1,9,2,6 5,4,9 571 City-Nord 12,5 8,5-17,1 37 6,7 8,2 8, 1,5 -,8 544 HafenCity 24, 18,1 3,1 52 1,6 7,9-7,1-1,5 8,1 6,4 1,3 1,5 483 Hafenrand 22, 7,3 18,9 4,4 9 4,3 9,6 1,5 5,2 9,6 7,2 21 Harburg 12,5 5,9 9,5 8, 35 5,5 4,1 29,2 4,7,6 39,7 6,3 1,1 586 St. Pauli 21,5 2,4 15, 6,4 37 9,4 9,1 6,2 1,5 7,9 8,2 2, 7, 391 Wandsbek 12,5 1,2 1,5 26,5 16 2,9 4,3 1,1 1,8,9 2,1, Quellen: BulwienGesa, PMA, Statistisches Bundesamt, JLL, BNP Real Estate, CBRE, eigene Berechnungen HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 19

20 Die Wirtschaftsleistung in Niedersachsen stagnierte 213, und auch 212 wuchs sie mit,4 kaum. Obgleich sich die Stimmung der Unternehmen in Hannover seitdem verbessert hat war sie im Frühjahr 214 im Städtevergleich etwas verhaltener. So bewerteten nur 33 der befragten Unternehmen ihre Geschäftslage als positiv, 9 als schlecht. Nur etwas besser sahen es die Dienstleistungsunternehmen (37 bzw. 6). Beim Ausblick waren die Dienstleister indes skeptischer: Nur 29 der Dienstleistungsunternehmen erwarteten, dass sich Büromarkt im Überblick ihre Geschäftslage verbessert, 21 waren pessimistisch. Die Einstellungsabsichten blieben verhalten, einen Stellenaufbau planen 23 der Befragten, einen Abbau 12. Zwei Drittel planen keine Personalveränderungen. Die Zahl der Bürobeschäftigtenzahlen dürfte 214 und voraussichtlich auch noch 215 nur noch schwach wachsen. Die damit sinkende Flächennachfrage wird dann vom inzwischen anziehenden Zubau übertroffen. Der Leerstand zieht bis Ende 215 auf eine Rate von über 6 an. Der Zubau dürfte 214 u.a. mit den Projekten Osterstraße und Aegidientorplatz sowie 215/16 mit weiteren Bauten in der City und am City-Rand anschwellen. Das ohnehin nur moderate Wachstum der Spitzenmieten in sehr guter City-Lage wird mit der leicht anziehenden Vakanz auf Sicht immer mehr gedämpft. Die Durchschnittsmiete sollte hingegen 215/16 noch um kumuliert 4 zulegen können. In den Nebenlagen ist wiederum nur mit einer Mietpreisstagnation zu rechnen. Bei einer stabilen Mietrendite folgen bis 216 auf Sicht leichte Wertzuwächse. Hannover Deutschland e 215e BIP Deutschland (),7 1,9 2, Ø 1-jähr. Staatsanleihe 1,6 1,8 2, Inflation 1,2 1,1 1,5 Hannover e 215e Einwohner (Tsd.) Einwohner (),29,29,29 Arbeitslosenquote () 6,2 6, 5,8 BIP Niedersachsen/Dtschld. * () 1,9 2, Bürobeschäftigte (Tsd.) Bürobeschäftigte (),7,4,3 Absorption (Tm²) Absorption ( z. Best.),4,5,3 Bürobestand (Tm²) Zubau (Tm²) Zubau ( z. Bestand),2,8,4 Leerstand (Tm²) Leerstand () 5,8 6,1 6,2 Spitzenmiete ( / m²) 14,1 14,3 14,4 Ø Miete City ( / m²) 9,8 1,1 1,2 Ø Miete dez. Lage ( /m²) 7,2 7,2 7,2 Spitzenmietrendite () 5,8 5,8 5,8 Mietrendite dez. Lage () 7,7 7,65 7,7 Jahr BIP * lokal real Bürobeschäftigte Absorption Zubau Spitzenmiete Leerstand Spitzen- Mietrendite in in Tsd. m² Tsd. m² in / m² in in in Marktrisiko-Score 24 -,2-3, ,8 12,5-7,4 6, -1,5 8,1 1,4 25 4,9-1, ,1 12, -4, 6,3-8,6 8,3 7,8 26 4, -, ,3 12, 6,3 8,6 8,6 27,2, ,1 12, 6,1 3,3 7,2 1,2 28 2,6 1, ,7 12,5 4,2 6,3,9 6,7 8,9 29-3,7 1,3 16 5, 12,5 6,3 7,1 7,1 21 3,4 1, ,3 12,8 2,4 6,2 4,1 6, ,3 1, ,7 13,5 5,5 6,1 7,2 7,9 5,9 212,4 2, ,9 14, 3,7 5,8 9,1 8,2 4,5 213, ,8 14,1,7 5,8,7 8, 4,6 214e 1,9, ,1 14,3 1,1 5,8 1,1 8,3 5,3 215e 2,, ,2 14,4,9 5,8,9 8,5 5,6 216e 1,8 1, ,1 14,5,7 5,75 1,6 8,4 7, 217e 2, 1, ,8 14,6,4 5,85-1,3 8, 8,2 * Historie: Lokal-BIP, Prognose: Deutschland Werte Miete impl. Marktwert Investment HSH NORDBANK.DE MARKTKONFERENZ SOMMER 214 SEITE 2