Zusammenfassung des Referats über die Energieeinsparverordnung Profi-Treff in Heiligenberg am 22. Oktober 2009

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1 Zusammenfassung des Referats über die Energieeinsparverordnung Profi-Treff in Heiligenberg am 22. Oktober 2009 Literatur: EnEV Novelle 2009 und neue Heizkostenverordnung vom Haufe Verlag; ISBN: Die rechtlichen Auswirkungen der EnEV 2009 Die wichtigsten Änderungen für Gebäudeeigentümer Nachrüstungsverpflichtung Die EnEV 2009 enthält eine Vielzahl von Verpflichtungen zu Änderungen am Gebäudebestand. Diese befinden sich im dritten Abschnitt der EnEV, 9 ff. EnEV. Hier sind die so genannten Nachrüstungsverpflichtungen für bestehende Gebäude festgelegt. Dabei gilt es zwischen den unbedingten (manchmal auch zwingend genannten) und den bedingten Nachrüstungsverpflichtungen zu unterscheiden. Unbedingte Nachrüstungsverpflichtungen Die unbedingten Nachrüstungsverpflichtungen nach 10 EnEV sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen und daher für Gebäudeeigentümer, Wohnungseigentümer und Verwalter zwingend. Der Alleineigentümer einer Immobilie hat den Nachrüstungsverpflichtungen selbstständig nachzukommen. Die unbedingten Nachrüstungsverpflichtungen bestehen unabhängig davon, ob energetische Maßnahmen am Gebäude durchgeführt werden, etwa Sanierungen. Auch ohne die Durchführungen von Maßnahmen am Gebäude sind die Nachrüstungsverpflichtungen zu erfüllen. Resümee Es gibt entsprechend der EnEV Verpflichtungen das Anwesen zu modernisieren, auch ohne dass es verkauft oder etwas verändert wird. Außerbetriebnahme von älteren Heizkesseln Bereits in den Energieeinsparverordnungen 2004/2007 wurde für Gebäudeeigentümer die Verpflichtung statuiert, Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und die vor dem 01. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind außer Betrieb zu nehmen. Diese Verpflichtung gilt nach der EnEV 2009 weiterhin fort. Bisher durften Heizungen, die bereits vor dem 01. Oktober 1978 eingebaut wurden und nach dem 01. November 1996 durch nachträgliche Maßnahmen so ertüchtigt wurden, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, bis zum 31. Dezember 2008 außer Betrieb genommen werden. Nachdem diese Übergangsfrist abgelaufen ist, wurde 10 I 2 und 3 der EnEV 2007 gestrichen. Ausgenommen von der unbedingten Nachrüstungsverpflichtung sind Heizungen, die mit so genannten Niedertemperatur-Heizkesseln oder Brennwertkesseln ausgestattet sind, 10 I S. 2 EnEV Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 01. Februar 2002 selbst bewohnt hat, müssen Heizkessel die vor dem 01. Oktober 1978 eingebaut worden sind, erst dann außer Betrieb genommen werden, wenn ein Eigentümerwechsel nach dem 01. Februar 2002 stattgefunden hat. Die Pflichten sind in diesem Falle vom neuen Eigentümer zu erfüllen. Bei den eigengenutzten Immobilien hat der neue Eigentümer den Heizkessel zwei Jahre nach dem ersten Eigentumsübergang außer Betrieb zu nehmen, 10 V 2 EnEV. Ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen Bereits nach den Vorschriften der EnEV von 2004 sowie der EnEV 2007 mussten Eigentümer von Gebäuden ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich in nicht beheizten Räumen befinden, bis zum 31. Dezember 2006 mit Wärmedämmungen versehen. Diese Verpflichtung besteht nach der EnEV 2009 fort. Nach 10 II EnEV sind Eigentümer von Bestandsgebäuden verpflichtet, heizungstechnische Anlagen, bisher ungedämmte Wärmeverteilungsund Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich in nicht beheizten Räumen befinden, zu dämmen. Es gilt 10 VI der EnEV, d. h. die Verpflichtung entfällt, wenn die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eingetretenen Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können. Seite 1

2 Dämmung der obersten Geschossdecken Bereits nach der EnEV 2007 bestand eine Verpflichtung zur Dämmung der so genannten ungedämmten, nicht begehbaren aber zugänglichen obersten Geschossdecken. Auch hierbei handelte es sich um eine zwingende Nachrüstungsverpflichtung mit dem Ziel, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt/(m² x K) nicht überschreitet. Diese Verpflichtung wurde in zweierlei Hinsicht verschärft. 10 Abs. 3 der EnEV 2009 sieht nun vor, dass Eigentümer von Wohngebäuden bisher ungedämmte, nicht begehbare aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so zu dämmen haben, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,24 Watt/(m² x k) anstatt wie bisher 0,30 Watt/(m² x K) nicht überschreitet. Gleiches gilt für Nichtwohngebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate auf Innentemperaturen von mindestens 19 C beheizt werden. Neu ist weiterhin, dass die Eigentümer alternativ anstelle der obersten Geschossdecke das darüber liegende, bisher ungedämmte Dach entsprechend dämmen können. In diesem Falle gilt die Nachrüstungsverpflichtung nach 10 Abs. 3 zur Dämmung der obersten Geschossdecken ebenfalls als erfüllt. Eine weitere Verschärfung der Dämmpflicht sieht 10 IV der EnEV 2009 vor. Ab dem 01. Januar 2012 müssen nicht nur die nicht begehbaren obersten Geschossdecken gedämmt werden, sondern auch begehbare, bisher ungedämmte oberste Geschossdecken. Nachdem 10 IV der EnEV auf die entsprechende Anwendung des 10 III EnEV verweist, kann der Gebäudeeigentümer auch im Falle begehbarer, bisher ungedämmter oberster Geschossdecken beheizter Räume das darüber liegende Dach entsprechend dämmen. Generelle Ausnahmen Die hier geschilderten unbedingten Nachrüstungsverpflichtungen sind gemäß 10 VI EnEV mit Ausnahme der Nachrüstung von Heizkesseln nicht anzuwenden, soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht in einer angemessenen Frist erwirtschaftet werden können. Diese Reglung ist neu (Wirtschaftlichkeitsgebot). Wirtschaftlichkeitsgebot Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot der EnEV 2009 sollen sich die Anforderungen der EnEV im Rahmen einer wirtschaftlichen Vertretbarkeit und Zumutbarkeit bewegen. Bei bestehenden Gebäuden ist die noch zu erwartende Nutzungsdauer zu berücksichtigen, 5 I S. 3 EnEG. Danach müssen die in der EnEV aufgestellten Anforderungen nach dem Stand der Technik erfüllbar und für Gebäude gleicher Art und Nutzung wirtschaftlich vertretbar sein. Anforderungen gelten danach als wirtschaftlich vertretbar, wenn generell die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die eintretenden Energieeinsparungen erwirtschaftet werden können. Welche Fristen hierfür als angemessen beurteilt werden, bleibt abzuwarten. Man wird beispielsweise auf die bisher ergangene Rechtsprechung vor allem zu den Sanierungsbeschlüssen in Wohnungseigentümergemeinschaften zurückgreifen können. Danach kann eine Maßnahme, bei der die Amortisation des Zusatzaufwandes frühestens nach mehr als 20 Jahren eintritt, nicht als wirtschaftlich erachtet werden. Nach dieser Entscheidung kann der maximale Zeitraum, bei dem noch von einer wirtschaftlich sinnvollen Amortisation der Mehraufwendungen gesprochen werden kann, bei etwa zehn Jahren liegen. Hinsichtlich der Frage der Amortisation könnte man aber auch auf die Ermächtigungsnorm, das EnEG und somit auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes abstellen. Die Nutzungsdauer eines Gebäudes kann dabei nach der tatsächlichen Nutzungsdauer oder aber nach der Abschreibungsdauer in 7 IV EStG zu bemessen sein. Danach beträgt die Nutzungsdauer für Gebäude die ab 01. Januar 1925 fertig gestellt worden sind 50 Jahre, für Gebäude die vor dem 01. Januar 1925 fertig gestellt wurden 40 Jahre. Im Verordnungsverfahren eingeholte Gutachten Insgesamt sollen die durch die EnEV-Novelle 2009 neu eingeführten verschärften Anforderungen wirtschaftlich vertretbar und zumutbar für die Eigentümer sein. Die Regierung hat dazu Gutachten eingeholt, die nach der Begründung zur EnEV 2009 bestätigt haben, dass die Anforderungen der wirtschaftlichen Vertretbarkeit nicht nur eingehalten sind, sondern sogar noch eine stärkere Anhebung der Anforderungen rechtfertigen würden. Dies einerseits sowie die Frage, innerhalb welcher Fristen die Aufwendungen durch die eintretenden Energieeinsparungen amortisiert werden müssen, wird zu Streitpotential führen. Man wird auch bei der Frage der Amortisation die von der Bundesregierung eingeholten, generellen Sachverständigengutachten nicht außer Acht lassen können. Seite 2

3 Befreiung von den unbedingten (zwingenden) Anforderung Entsprechend 25 EnEV 2009 kann von den Anforderungen der EnEV befreit werden, soweit die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. Eine unbillige Härte liegt vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Energieeinsparungen nicht erwirtschaftet werden können. Das trifft z. B. auf leer stehende Gebäude oder Abrissgebäude zu. Neu eingeführt wurde 25 II EnEV Danach kann eine unbillige Härte auch dann vorliegen, wenn ein Eigentümer zum gleichen Zeitpunkt oder in nahem zeitlichem Zusammenhang mehrere Pflichten nach der EnEV 2009 oder nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften aus Gründen der Energieeinsparung zu erfüllen hat und ihm dies nicht zuzumuten ist. 25 II EnEV regelt damit die Fälle der Kumulation von verschiedenen Verpflichtungen zur Durchführung energetischer Maßnahmen an Gebäuden. So ist im Rahmen einer Gesamtschau zu ermitteln, ob diese insgesamt objektiv wirtschaftlich zumutbar sind. Daneben ist die Frage der subjektiven Zumutbarkeit zu prüfen. Außerbetriebnahme von elektrischen Speicherheizsystemen Eine vollständige Neuregelung enthält 10 a der EnEV Die bisherigen Einsparverordnungen 2004/2007 statuierten bisher keine Verpflichtung zur Außerbetriebnahme von elektrischen Speicherheizsystemen. In Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten müssen elektrische Speicherheizsysteme die vor dem 01. Januar 1990 eingebaut oder aufgestellt worden sind bis spätestens zum 31. Dezember 2019 außer Betrieb zu nehmen (z. B. Nachtstrom- oder Nachtspeicherheizungen). Sofern elektrischen Speicherheizsysteme nach 31. Dezember 1989 in wesentlichen Bauteilen erneuert wurden, dürfen sie nach Ablauf von 30 Jahren nach der Erneuerung nicht mehr betrieben werden 10 Abs. II EneV. Sofern mehrere dieser Heizgeräte in einem Gebäude betrieben werden, ist auf das Alter des zweitältesten Heizaggregats abzustellen. Eine Ausnahme gilt für elektrische Speicherheizsysteme kleinerer Dimensionierung, nämlich wenn nicht mehr als 20 Watt Heizleistung pro m²-nutzfläche einer Wohnungs-, Betriebs- oder sonstigen Nutzungseinheit betroffen sind. Auch hier sind weitere Ausnahmen statuiert. Die Außerbetriebnahme entfällt, wenn die Investitionen nicht innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden der Einsparungen erwirtschaftet werden können, wenn der Bauantrag nach dem 31. Dezember 1994 gestellt worden ist, wenn die Anforderungen nach der Wärmeschutzverordnung von 1995 eingehalten worden sind oder wenn das Heizsystem durch spätere Änderungen auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1995 gebracht wurden. Bedingte Nachrüstungsverpflichtungen, 9 EnEV Bereits in der EnEV 2007 waren die so genannten bedingten Nachrüstungsverpflichtungen geregelt. Diese können entstehen, wenn Änderungen am Gebäude vorgenommen werden, gleichgültig ob es sich um notwendige Instandhaltungen (Reparaturen) oder freiwillige Modernisierungen bzw. bauliche Veränderungen handelt. Werden demnach Änderungen, Erweiterungen von Gebäuden vorgenommen oder werden diese ausgebaut, so sieht 9 der EnEV 2009 weiterhin die Verpflichtung vor, dass die in der Anlage 3 der EnEV vorgeschriebenen Energiewerte, vor allem der Jahresprimärenergiebedarf des Gebäudes und bestimmte Wärmedurchgangskoeffizienten um nicht mehr als 40 % überschritten werden dürfen. Relevante Bauteile Gemäß Anlage 3 zur EnEV sind diese bedingten Anforderungen dann zu erfüllen, wenn Änderungen an den in der Anlage 3 zur EnEV benannten Außenbauteilen vorgenommen werden, nämlich an 1. Außenwänden 2. Fenstern 3. Türen 4. Dachflächenfenstern 5. neuerdings auch an Glasdächern 6. Außentüren 7. Decken, Dächern und Dachschrägen 8. Flachdächern 9. Wänden und Decken, die an unbeheizte Räume, Erdreich oder nach unten an Außenluft grenzen oder an Vorhangfassaden. Seite 3

4 Verschärfung des Anforderungsniveaus Neu ist in diesem Zusammenhang, dass die bedingten Anforderungen nach 9 EnEV 2009 in Verbindung mit Anlage 3 verschärft wurden. So lag das Anforderungsniveau nach der EnEV 2007 beispielweise für Außenwände bei 0,45 Watt/(m² x K) bzw. 0,35 Watt/(m² x K). Nunmehr wurden die Höchstwerte in der EnEV 2009 für Außenwände auf 0,24 Watt/(m² x K) angehoben. Für Fenster, Fenstertüren oder Dachflächenfenster lag der zulässige maximale Wärmedurchgangskoeffizient nach der EnEV 2007 bisher bei 1,7 Watt/(m² x K). Im Rahmen der Novellierung durch die EnEV 2009 wurden diese Werte auf 1,3 Watt/(m² x K) für Fenster und Fenstertüren angehoben, für Dachfensterflächen auf 1,4 Watt/(m² x K). Für Decken, Dächer und Dachschrägen lag der Wert bisher bei 0,3 Watt/(m² x K). Er wurde mit der EnEV 2009 angehoben auf 0,24 Watt/(m² x K). Resümee Insgesamt verfolgt die EnEV 2009 die Zielsetzung der energetischen Verbesserung von Neubauten und des Gebäudebestands. Das bisherige Anforderungsniveau wurde insoweit um etwa 30 % angehoben. Bereits jetzt sind weitere Verschärfungen mit der geplanten EnEV 2012 vorgesehen. Verschärfung der Bagatellgrenze Im Rahmen dieser Zielvorgaben wurde auch die so genannte Bagatellgrenze geändert. Nach der EnEV 2007 waren die bedingten Nachrüstungsverpflichtungen des 9 der EnEV nicht bei kleineren baulichen Veränderungen von weniger als 20 % der betroffenen Bauteilflächen zu erfüllen. Wurden bisher Änderungen an Gebäudeteilen von mehr als 20 % vorgenommen, so waren die bedingten Nachrüstungsverpflichtungen zu erfüllen. Mit der Neufassung der EnEV 2009 wurde diese Grenze auf 10 % herabgesetzt, 9 III EnEV. Werden nun Maßnahmen vorgenommen, die mehr als 10 % der gesamten jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes betreffen, so sind die bedingten Nachrüstungsverpflichtungen nach 9 EnEV zu erfüllen, 9 III EnEV Beispiel: Die Gebäudefassade ist derart schadhaft, dass sie vollständig saniert werden muss. Es handelt sich dabei um eine Maßnahem der Instandsetzung. Nachdem die gesamte Fassade betroffen ist, sind auch mehr als 10 % der Bauteilflächen im Sinne des 9 EnEV betroffen. Deshalb müssen die bedingten Anforderungen nach EnEV 2009 erfüllt werden. Die in der EnEV bestimmten Energiewerte und Wärmedurchgangskoeffizienten sind einzuhalten, im Beispielfall regelmäßig durch Anbringung einer Wärmedämmung. Energetische Inspektion von Klimaanlagen, 12 EnEV Auch die in der EnEV 2007 enthaltene Verpflichtung zur energetischen Inspektion von Klimaanlagen besteht weiterhin fort. Danach ist für in Gebäude eingebaute Klimaanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 12 KW vom Betreiber eine regelmäßige Inspektion durchzuführen. Betreiber im Sinne dieser Vorschrift sind die Gebäudeeigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften. In Ausnahmefällen wird jedoch auch der Mieter ein entsprechender Betreiber der Klimaanlagen sein, etwa dann, wenn er sie selbst zur Kühlung seiner Mieteinheit eingebaut hat und nutzt. Der Betreiber der Klimaanlage muss die Inspektion in Abhängigkeit vom Alter der Anlage nach den in 12 III EnEV 2009 genannten Fristen von einem Fachmann überwachen d. h. warten lassen. Auch hier ist das vorrangige Ziel der Regelung die Einsparung von Energie. Alter der Klimaanlage Inspektionspflicht bis spätestens älter als 20 Jahre 01. Oktober 2009 zwischen 12 und 20 Jahre alt 01. Oktober 2011 zwischen 4 und 12 Jahre alt 01. Oktober 2013 alle übrigen, neueren Anlagen erstmals im 10. Jahr nach der Inbetriebnahme Neue Bescheinigungs- und Vorlagepflicht Die inspizierende, fachkundige Person hat dem Betreiber die Ergebnisse der Inspektion unter Angabe des Namens, Anschrift und Berufsbezeichnung zu bescheinigen, 12 II EnEV Neu ist weiterhin, dass der Betreiber die Bescheinigung über die Durchführung der Inspektion der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen hat, 12 VI EnEV Seite 4

5 Ordnungswidrigkeiten, 27 EnEV 2009 Eine weitere Änderung ergibt sich aus 27 EnEV. Zwar waren auch in der EnEV 2007 bisher bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeiten-Tatbestände vorgesehen. Gemäß 27 I der EnEV 2007 galt die Bußgeldbewehrung für unterlassene Inspektionen sowie für vorschriftswidrige Einbauten von Heizkesseln, unterlassene aber gebotene Ausstattungen von Zentralheizungen und für deren gebotene Begrenzung der Wärmeabgabe. 27 II EnEV 2007 sah ferner für die Fälle, dass ein Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich gemacht wird, die Möglichkeit der Verhängung von Bußgeldern vor. Die bisherigen Bußgeldtatbestände wurden nun durch die EnEV 2009 erheblich erweitert. Nach Ansicht des Verordnungsgebers war dies erforderlich, damit die Vorschriften der EnEV künftig in der Praxis besser beachtet werden. Die neuen Bußgeldbewehrungen in 27 I 1 und 2 EnEV beziehen sich auf Verstöße gegen die in der EnEV 2009 vorgesehenen Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz bei der Errichtung von neuen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden. Neu eingeführt wurde der Bußgeldtatbestand weiterhin für Verstöße gegen die so genannten bedingten Anforderungen nach 9 EnEV. Beibehalten wurden die ursprünglichen Ordnungswidrigkeiten-Tatbestände des 27 I 1 bis 5 EnEV 2007 zu den Inspektionen sowie den gebotenen Nachrüstungen von Heizkesseln, Zentralheizungen und Wärmeverteilungs- bzw. Warmwasserleitungen. Diese finden sich nun in Folge redaktioneller Änderungen in 27 I Nr. 4 bis 8 EnEV Beibehalten wurden auch die bisherigen Ordnungswidrigkeiten-Tatbestände für den Fall, dass ein Energieausweis überhaupt nicht bzw. fehlerhaft zugänglich gemacht wird. Neu eingeführt wurden im Zusammenhang mit dem Energieausweis jedoch zusätzlich Bußgeldtatbestände. Gemäß 27 II 2 und 3 EnEV werden nun auch weitere Rechtsverstöße erfasst. Danach handelt ordnungswidrig, wer als Gebäudeeigentümer nicht dafür Sorge trägt, dass die im Rahmen der Erstellung des Energieausweises bereitgestellten Daten richtig sind. Ordnungswidrig handelt schließlich auch, wer gegen 21 I S. 1 EnEV einen Energieausweis ohne Modernisierungsempfehlungen ausstellt. Bußgeldrahmen Verstöße gegen die Vorschriften der EnEV 2009 können mit Bußgeldern bis zu ,00 EUR geahndet werden. Für Verstöße im Zusammenhang mit den Energieausweisen ist ein Bußgeld bis zu ,00 EUR vorgesehen. Zuwiderhandlungen gegen die Anzeige- und Nachweispflichten können mit bis zu 5.000,00 EUR geahndet werden. Vorsatz Leichtfertigkeit Nach der bisherigen Fassung des 27 EnEV 2007 war für die Erfüllung des Ordnungswidrigkeiten- Tatbestandes Vorsatz und Fahrlässigkeit ausreichend. Die Fahrlässigkeit war hierbei nicht eingeschränkt, sodass grundsätzlich bereits leichte Verstöße genügen, um den Ordnungswidrigkeiten- Tatbestand zu erfüllen. Nunmehr wurde 27 dahingehend geändert, dass neben vorsätzlichem Handeln nur noch die so genannte Leichtfertigkeit ausreicht. Nach der herrschenden Meinung entspricht die Leichfertigkeit der groben Fahrlässigkeit. Dies bedeutet, dass eine ungewöhnlich hohe Sorgfaltspflichtverletzung vorliegen muss. Der Täter muss besonders leichtsinnig gehandelt haben. Die einfache, d. h. leichte Fahrlässigkeit ist nicht mehr ausreichend. Änderungen beim Energieausweis Mit der EnEV 2009 blieben die Vorschriften zum Energieausweis dem Kernstück der EnEV 2007 weitgehend unverändert. Änderungen hat der bisherige 17 (Grundsätze des Energieausweises) vor allem im 17 V EnEV 2009 erhalten. Dort wurde nun explizit die Pflicht aufgenommen, dass der Eigentümer eines Gebäudes dafür Sorge tragen muss, dass die von ihm im Rahmen der zwei Alternativen Bedarfsausweis, 18 EnEV bzw. Verbrauchsausweis, 19 EnEV für den Aussteller bereit zu stellenden Daten richtig sind. Weiterhin, dass der Aussteller die vom Eigentümer bereit gestellten Daten nicht zu Grunde legen darf, soweit begründeter Anlass zu Zweifeln an deren Richtigkeit besteht. Neu eingeführt wurde weiterhin, dass der Aussteller des Energieausweises, soweit er die Daten selbst ermittelt hat, ebenfalls dafür Sorge tragen muss, dass diese richtig sind, 17 Abs. 5 EnEV. Seite 5

6 Die Neuregelungen korrespondieren im Übrigen mit den Neuregelungen zum Ordnungswidrigkeitenverfahren nach 27 II 2 EnEV. Bei einem Verstoß gegen die vorgenannten Pflichten droht Bußgeld. Dadurch soll nach der Begründung zur EnEV 2009 verhindert werden, dass vorsätzlich oder leichtfertig falsche Daten bei der Erstellung von Energieausweisen verwendet werden. Kein Energieausweis bei Durchführung des Bauteilsverfahrens Keine Änderung aber eine Klarstellung hat die EnEV in 16 I EnEV erfahren. Werden Sanierungen an bestehenden Gebäuden vorgenommen, so ist ein Energieausweis nur dann erforderlich, wenn der Nachweis nach 9 II S. 2 EnEV im Rahmen des so genannten Referenzgebäudeverfahrens durchgeführt wird. Wird das Bauteilverfahren durchgeführt, so ist die Erstellung eines Energieausweises nach wie vor nicht erforderlich. Baudenkmäler Bereits im Rahmen der EnEV 2007 bestand der Bundesrat darauf, dass Baudenkmäler von der Pflicht des 16 II (Zugänglichmachen von Energieausweisen im Falle der Vermietung oder des Verkaufs) ausgenommen werden. Zur Begründung führte der Bundesrat bereits im Rahmen der EnEV 2007 an, dass eine Verpflichtung zur Herstellung des Energieausweises den Modernisierungsdruck auf Baudenkmäler erhöhen würde. Es drohe die Gefahr, dass das Erscheinungsbild oder und/oder die Substanz von Baudenkmälern durch ungeeignete und unsachgemäße Wärmedämmmaßnahmen gefährdet würden. Nach Ansicht des Bundesrates sind Baudenkmaleigentümer ohnehin erheblich belastet, sodass eine weitere Verpflichtung hier durch die Erstellung und Zugänglichmachung des Energieausweises nicht angezeigt sei. Ungeachtet dessen fürchtete der Bundesrat einen erheblichen unverhältnismäßig hohen Verwaltungsaufwand im Rahmen Ausnahmegenehmigungen. Die Eigentümer von Baudenkmälern sind, wie bisher, ausgenommen von der Verpflichtung der Zugänglichmachung eines Energieausweises nach 16 II EnEV. Welche Energieausweisarten gibt es? Die EnEV 2009 ließ die Vorschriften zum Kernstück der EnEV 2007 den Energieausweis weitestgehend unverändert. Zu unterscheiden ist zwischen dem verbrauchsorientierten und dem bedarfsorientierten Energieausweis. Bedarfsausweis Der Bedarfsausweis erfordert wesentlich aufwendigere Berechnungen, als der Verbrauchsausweis. Außerdem ist der bedarfsorientierte Energieausweis deutlich teurer, als der Verbrauchsausweis. Je nach Gebäudeart und Erforderlichkeit einer Begutachtung vor Ort fallen hier Kosten von regelmäßig 500,00 bis 700,00 EUR an. Verbrauchsausweis Als Alternative kommt auch nach der EnEV 2009 die Erstellung des kostengünstigeren Verbrauchsausweis in Betracht. Hier kann der Gebäudeeigentümer nach wie vor zwischen Bedarfsund Verbrauchsausweis wählen mit Ausnahme der sogenannten alten Gebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 01. November 1977 gestellt wurde. Für diese Gebäude existierte bisher ein so genanntes beschränktes Wahlrecht. Bis zum 30. September 2008 konnte ein Gebäudeeigentümer bei diesen Gebäuden zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Seit dem 01. Oktober 2008 ist für diese Gebäude zwingend ein Bedarfsausweis vorzulegen. Für alle anderen Bestandswohngebäude, insbesondere die Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten, gleichgültig aus welchem Baujahr, kann nach wie vor zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis gewählt werden. Für Neubauten muss bereits nach der EnEV 2001 zwingend ein Bedarfsausweis erstellt werden. Im Rahmen der Änderung zur EnEV 2009 wurde nun eine Neuregelung in 19 III S. 1 eingeführt. Nunmehr wird gefordert, dass im Rahmen des Verbrauchsausweises die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten zu Grunde legen sind, der die jüngste vorliegende Abrechnungsperiode einschließen muss. Gültigkeit der Energieausweise Unverändert blieb auch die Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Neu eingeführt wurde 17 VI S. 2 EnEV. Danach verlieren Energieausweise ihre Gültigkeit, wenn nach 16 I EnEV 2009 ein neuer Energieausweis erforderlich wird. Dies ist dann der Fall, wenn umfassende Änderungen am Gebäudebestand im Sinne des 16 I 1 i. V. m. der Anlage 3 Nr. 1 bis Nr. 6 zur EnEV 2009 vorgenommen werden und dabei für das gesamte Gebäude Berechnungen des Jahresprimärenergiebedarfs nach 9 II EnEV 2009 durchgeführt werden. Seite 6

7 Weiterhin muss ein neuer Energieausweis erstellt werden, wenn die Nutzfläche der beheizten oder gekühlten Räume eines Gebäudes um mehr als die Hälfte erweitert wird und ebenfalls Berechnungen des Jahresprimärenergiebedarf für das gesamte Gebäude durchgeführt werden. Weiterhin sehen nun die Muster die Energieausweise für Wohngebäude gemäß Anlage 6 zu 16 EnEV 2009 zwei neue Rubriken vor, nämlich zu den im Gebäude eingesetzten erneuerbaren Energien sowie zur Lüftung. Außerdem wird dem Umstand Rechnung getragen, dass das Baujahr der Anlagentechnik im Einzelfall unterschiedlich sein kann. Deshalb ist im Muster zum Energieausweis EnEV 2009 auch eine bisher nicht vorhandene Möglichkeit der Mehrfachnennungen zum Baujahr der Anlagentechnik vorgesehen. Seite 7

8 Auswirkungen der EnEV 2009 im Bereich des Mietrechts Ziel der Energieeinsparverordnung ist u. a. die Verbesserung der energetischen Qualität von Gebäuden, insbesondere auch im Gebäudebestand. Bereits nach Inkrafttreten der EnEV 2007 war festzustellen, dass in vermehrten Ausmaß Gebäudesanierungen und Modernisierungen vorgenommen werden. Dies liegt an dem tatsächlich bestehenden Sanierungsbedarf einer Vielzahl von älteren Gebäuden, an den umfangreichen Förderprogrammen beispielsweise durch die KFW und auch daran, dass im Falle vermieteter Gebäude und Wohnungen gemäß der 554, 559 ff. BGB für den Vermieter nicht unbeträchtliche Möglichkeiten bestehen, die Kosten der Maßnahmen auf den Mieter umzulegen. Die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen 554 BGB gibt dem Vermieter die Möglichkeit, Modernisierungen durchzuführen, wenn damit eine Verbesserung der Mietsache, die Einsparung von Energie oder Wasser oder die Schaffung neuen Wohnraum verbunden ist. Diese muss der Mieter nach 554 Abs. 2, Satz 1 BGB dulden. Unter der weiteren Voraussetzung, dass die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, kann der Vermieter die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen ( 559 Abs. 1 BGB). Modernisierungen zur Energieeinsparung können z. B. sein: - Wärmedämmung einer Fassade (Wärmedämmverbundsystem) mit der Folge nachhaltiger Einsparung von Heizenergie, - Einbau von Isolierglasfenstern mit erheblich besserer Wärmedämmung, - Umstellung einer Ölheizung auf Gasheizung mit moderner Niederbrennwerttechnik und daraus resultierender Energieeinsparung. Die vorgenannten Maßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie führen, sind Maßnahmen, die gemäß 20 I EnEV als Modernisierungsempfehlungen in den Energieausweis aufzunehmen sind. Es handelt sich um Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes ( 20 I EnEV). Mängel der Mietsache Maßgeblich ist, was die Vertragsparteien bei Mietbeginn vereinbart haben. Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit, d. h. die Ist-Beschaffenheit, von der nach dem Mietvertrag vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht. Zum Beispiel Eigenheiten einer Altbauwohnung: Wird eine nicht sanierte Altbauwohnung vermietet, so muss der Mieter mit kleineren, bei Altbauten üblichen Rissen an den Wänden rechnen, ebenso damit, dass es bei den vorhandenen Altbaukastenfenstern zu Zugluft kommen kann. Ohne weitere vertragliche Vereinbarungen schuldet der Vermieter grundsätzlich nur die technischen Standards, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gelten. Eine Nachrüstungsverpflichtung des Vermieters besteht nicht, d. h. der Vermieter hat die Wohnung nicht in einen Zustand zu versetzen, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages entspricht (BGH-Urteil vom 06. Oktober 2004, Az. VIII ZR 355/03). Allerdings muss auch bei Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau ein Mindeststandard vorliegen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH-Urteil vom 26. Juli 2004, Az. VIII ZR 281/03). Hierbei sind Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Eine Angleichung an die aktuell gültigen Standards oder DIN-Normen schuldet der Vermieter zwar nicht. Nimmt der Vermieter allerdings bauliche Veränderungen vor, so kann der Mieter verlangen, dass die technischen Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen eingehalten werden, so beispielsweise Lärmschutzmaßnahmen. Gesundheitsschützende Richtlinien Etwas anderes gilt aber dann, wenn sich im Laufe der Zeit gesundheitsschützende Richtlinien geändert haben. Zum Beispiel Nachtspeicherofen setzt Asbest frei: Nachtspeicheröfen, die Asbest freisetzen stellen eine Gesundheitsgefahr dar, sie sind deshalb, auch wenn sie den vertraglichen Zustand bei Anmietung der Mietsache entsprechen, mangelhaft und daher durch eine andere Beheizungsart auf Kosten des Vermieters zu ersetzen. Verstöße gegen die EnEV 2009 als Mangel? Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter auf Anpassung der Mietsache an die technischen Standards. Es ist ausreichend, dass der übliche Mindeststandard eingehalten wird. Seite 8

9 Prägender Mindeststandard In der Literatur wird dennoch diskutiert, dass die in der EnEV vorgeschriebenen Werte den Wohnstandard bzw. einen energetischen Mindeststandard prägen würden und dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache hierdurch gesetzlich geprägt sei. Zugegeben ist, dass die öffentlich-rechtlichen Vorgaben der EnEV als Maßstab für die Vorstellungen der Parteien bei Mietvertragsabschluss zwar herangezogen werden können. Das Vorliegen eines Mangels mit den hieraus resultierenden Mieterrechten, insbesondere Mietminderung, Anpassung an die technischen Standards ist jedoch zu verneinen. Ein Mangel liegt grundsätzlich nur vor, wenn gleichzeitig eine Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt, 536 I BGB. Dies ist aber im Rahmen der Unterschreitung energetischer Standards nicht grundsätzlich gegeben. Bauliche Maßnahmen am Gebäude Duldungspflicht des Mieters Liegt nach vorstehenden Erwägungen ein Mangel der Mietsache vor, so hat der Mieter die vom Vermieter beabsichtigten Maßnahmen zu dulden. Die Duldungspflicht des Mieters für reine Erhaltungsmaßnahmen ergibt sich aus 554 I BGB. Danach hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Beispiel: Die Außenfassade ist feucht, der Putz bröckelt ab, die Außenfassade ist zu erneuern. Es handelt sich dabei um eine Maßnahme zur Erhaltung der Mietsache. Der Vermieter hat keine Möglichkeit zur Umlage, da es sich im vorliegenden Beispielfall um eine reine Erhaltungsmaßnahme handelt. Die Arbeiten an der Außenfassade werden erforderlich, weil diese schadhaft ist. Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache können weder ganz noch teilweise auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter kommt mit den Instandsetzungsarbeiten lediglich seiner Verpflichtung zur Erhaltung der Mietsache nach. Im Beispielfall hat der Vermieter gleichzeitig die bedingten Anforderungen nach 9 EnEV zu erfüllen. Dadurch wird die ursprüngliche bauliche Maßnahme jedoch nicht zur Modernisierungsmaßnahme, sondern bleibt eine Erhaltungsmaßnahme. Eine Aufspaltung der Erhaltungsmaßnahme in einen zur Mieterhöhung führenden Teil und einen nicht umlegbaren Kostenteil ist daher nicht gerechtfertigt. Freiwillige Maßnahmen des Vermieters zur Energieeinsparung Nimmt der Vermieter freiwillig Änderungen an Außenbauteilen seines Gebäudes, insbesondere an den Außenwänden, Fenstern und Dächern vor, so ist er nach 9 EnEV zur Durchführung von weiteren energiesparenden Maßnahmen verpflichtet. Es handelt sich um die bedingten Anforderungen nach 9 EnEV. Sie sind zu erfüllen, wenn wesentliche Änderungen an den Gebäudeteilen vorgenommen werden. Diese Maßnahmen hat der Mieter zu dulden. Seite 9

10 Wohnungseigentümergemeinschaft Pflichten des Verwalters Die EnEV 2009 enthält weiterhin die Verpflichtung aus der EnEV 2007 und verschärft diese sowie die energetischen Anforderungen an Gebäude. Für den Verwalter einer WEG sind daher die im Folgenden aufgeführten Paragrafen im Zusammenhang mit seinen wesentlichen Pflichten relevant. 9 EnEV 2009 Änderung, Erweiterung und Ausbau von Gebäuden 10 EnEV 2009 Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden (zwingende Nachrüstverpflichtungen) 12 EnEV 2009 energetische Inspektion von Klimaanlagen 16 EnEV 2009 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Ein ausdrückliches Ziel des Verordnungsgebers ist es, Immobilieneigentümer zur Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen zu bewegen. Deshalb sollte der Verwalter den Eigentümern frühzeitig aufzeigen, welche energetischen Maßnahmen am Gebäude in Betracht kommen, was zwingend auszutauschen ist bzw. war ( 10 EnEV) und falls noch nicht geschehen welche Arten des Energieausweises für das konkrete Gebäude in Betracht kommt. Um den Verpflichtungen des Wohnungseigentümers in Hinblick auf die EnEV 2009 nachzukommen, muss der Verwalter die Wohnungseigentümer über die Verpflichtungen der EnEV 2009 informieren und entsprechende Entscheidungen der Eigentümer im Wege der Beschlussfassung herbeiführen. Im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung müssen die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen wie z. B. die unbedingten Nachrüstverpflichtungen durch die Wohnungseigentümer zwingend erfüllt werden. Unter anderem erfolgt dies durch eine Begehung und Hinzuziehung von Fachleuten. Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen Im Rahmen der EnEV 2009 sind auch die reinen Modernisierungsmaßnahmen von Relevanz. Nach der Einführung des 22 II WEG können nun Modernisierungen aber auch ohne konkreten Reparaturbedarf wie im Bereich des Mietrechts nach 559 I BGB beschlossen werden. Nachdem reine Modernisierungen nach bisherigem Recht, d. h. bis zur WEG-Novelle 2007 grundsätzlich als bauliche Veränderung zu qualifizieren waren, hatte die WEG dazu bisher keine Beschlusskompetenz. Doppelt qualifizierte Mehrheit Diese steht ihr nun aber nach 22 II S. 1 WEG im Rahmen einer doppelt qualifizierten Mehrheit zu. Das heißt wenn mindestens 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer gemäß 25 Abs. 2 WEG, also nach Köpfen (nicht nach der Anzahl der Miteigentumsanteile oder Wohnungen) und gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmen, können Modernisierungsmaßnahmen beschlossen werden. Bauliche Maßnahmen und die EnEV 2009 Demgegenüber sind die Maßnahmen der Instandsetzung, modernisierenden Instandsetzung sowie Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der hier zu beurteilenden EnEV 2009 von erheblicher Relevanz. Wird eine von den drei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt, so müssen die Anforderungen der EnEV 2009 erfüllt werden. Es muss also regelmäßig ein besserer energetischer Standard hergestellt werden. Seite 10

11 Energieausweis Ziel der EnEV 2007 Was ist ein Energieausweis? Zur Umsetzung der EU-Richtlinien über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden hat die Bundesregierung in der Aktualisierung der EnEV 2007 den Energieausweis eingeführt. Für Neubauten gibt es ihn schon seit Neu ist die Erweiterung auf ältere Gebäude und dass Kauf- oder Mietinteressenten ihn auf Verlangen einsehen dürfen. Das politische Ziel ist dabei die Verbesserung der Transparenz auf dem Immobilienmarkt, Käufern und künftigen Mietern die Möglichkeit zu geben, sich schnell und einprägsam einen Überblick über die energetische Qualität einer Immobilie zu verschaffen und so in ihre Entscheidung auch diese Aspekte eines Gebäudes mit einzubeziehen. So wird der Energieausweis bei der Wertermittlung von Immobilien oder bei der Vermietung künftig ein weiterer, wichtiger Beurteilungsbaustein werden. Welche Fristen sind zu beachten? Neubau Für Neubauten ist der bedarfsorientierte Energieausweis bereits Pflicht und musste bei Neuvermietung oder Verkauf ab 01. Oktober 2007 zugänglich gemacht werden. Frist ab 01. Oktober Bestehende ältere Gebäude Energieausweise für Wohngebäude, die bis 1965 fertig gestellt worden sind, mussten bei der Neuvermietung oder Verkauf ab 01. Juli 2008 zugänglich gemacht werden ( 29 Abs. 1 EnEV). Datum: 01. Juli 2008 für Wohngebäude, die bis 1965 fertig gestellt worden sind. Für alle anderen, später errichteten Wohngebäude musste ein Energieausweis im Fall der Vermietung und des Verkaufs ab dem 01. Januar 2009 zugänglich gemacht werden ( 29 Abs. 1 EnEV). Datum: 01. Januar Nichtwohngebäude Für Nichtwohngebäude ist im Fall eines Verkaufs oder einer Neuvermietung ab dem 01. Juli 2009 ein Energieausweis zugänglich zu machen ( 29 Abs. 1 EnEV). Frist ab 01. Juli Öffentliche Gebäude In Gebäuden mit Publikumsverkehr und mehr als m² Nutzfläche, in denen Behören oder sonstige Einrichtungen Dienstleistungen erbringen, muss ab 01. Juli 2007 ein Energieausweis gut sichtbar ausgehängt werden ( 16 III EnEV). Frist 01. Juli Welche Arten von Energieausweisen gibt es? Die neue Energieeinsparverordnung 2007 unterscheidet zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis Er stellt den Energiebedarf des Gebäudes dar, d. h. anhand der baulichen Gegebenheiten wird berechnet, wie viel Energie zum Heizen und zur Aufbereitung von Warmwasser für das Gebäude benötigt wird. Dies geschieht anhand der konkret verwendeten Bauteile. Im Rahmen der Berechnung, die nach den 3 und 4 EnEV vorzunehmen ist, wird die energetische Qualität der Außenwände, des Daches, der Decken, Fenster, der Heizung sowie der Anlage zur Erwärmung des Warmwassers berücksichtigt. Verbrauchsausweis (19 EnEV) Im Rahmen des Verbrauchsausweises wird der konkrete Energieverbrauch für Heizung und zentrale Warmwasserversorgung ermittelt und in kwh pro Jahr und m²-gebäudenutzfläche angegeben. Dieser Wert wird aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre ermittelt. In der Regel geschieht dies dadurch, dass der Gebäudeeigentümer für das Gebäude angefallenen Verbrauchsdaten aus Abrechnungen von Heizkosten nach der Heizkostenverordnung für das gesamte Gebäude vorliegt. Seite 11

12 Wer benötigt einen Energieausweis? Einen Energieausweis müssen Sie nur ausstellen, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen bzw. neu vermieten wollen. Als Selbstnutzer einer Immobilie benötigen Sie keinen Energieausweis. Anders sieht es für Vermieter oder Verkäufer von Immobilien aus. Jeder Kauf- oder Mietinteressent hat ab dem 01. Oktober 2008 das Recht auf Vorlage eines gültigen Energieausweises durch den Verkäufer bzw. Vermieter. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben keinen Anspruch auf Vorlage eines Energieausweises. Wer stellt einen Energieausweis aus? Architekten, Fachingenieure, Handwerksmeister, zertifizierte Energieberater. Welchen Energieausweis für welches Gebäude? Der Energieausweis muss im Fall des Verkaufs oder der Vermietung eines Gebäudes oder einer Wohnung grundsätzlich für sämtliche Einheiten, unabhängig ob es sich um reine Wohngebäude, Gewerbeeinheiten oder gemischt genutzte Immobilien handelt, zugänglich gemacht werden ( 16 II EnEV). Energieausweise werden nicht für einzelne Wohnungen sondern nur für komplette Gebäude ausgestellt. Achtung: für die Übergangszeit zwischen dem Inkrafttreten der EnEV 2007 und dem 01. Oktober 2008 besteht für alle Gebäude Wahlfreiheit zwischen dem verbrauchsorientierten und dem bedarfsorientierten Energieausweis. Wie lange ist der Energieausweis gültig? Der Energieausweis ist gemäß 17 VI EnEV auf eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren beschränkt. Deshalb muss der Vermieter nach Ablauf der Gültigkeitsdauer bei einer Neuvermietung einen neuen Energieausweis erstellen lassen. Modernisierungsempfehlungen Wenn am Gebäude kostengünstige Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz möglich sind, hat der Aussteller des Energieausweises den Eigentümer darauf hinzuweisen, in dem er dies kurz in den Modernisierungsempfehlungen zusammenfasst und sie dem Energieausweis beifügt. Was müssen Mieter und Vermieter beachten? 16 II der EnEV enthält die ausdrückliche Pflicht des Vermieters im Fall einer Vermietung oder Verpachtung einen Energieausweis zugänglich zu machen. Der Vermieter ist nur verpflichtet, den Energieausweis zugänglich zu machen, d. h. die Möglichkeit der Einsichtnahme zu verschaffen. Ein Anspruch des Mieters auf Aushändigung einer Fotokopie des Energieausweises besteht daher nicht. Bußgeldtatbestand 27 II EnEV sieht für die Fälle, dass ein Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich gemacht wird, die Möglichkeit der Verhängung von Bußgeld vor. Wenn der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig handelt kann die Bußgeldbehörde ein Ordnungswidrigkeitenverfahren einleiten. Nach 8 EnEV ist ein Bußgeldrahmen von 5.000,00 bis ,00 EUR vorgegeben. Für Ordnungswidrigkeiten im Zusammenhang mit der Vorlage des Energieausweises ist eine Geldbuße bis zu ,00 EUR vorgesehen. Die Energieeinsparverordnung schafft damit einen Ordnungswidrigkeitentatenbestand für Verstöße gegen die neue Verpflichtung des Zugänglichmachens von Energieausweisen bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing nach 16 II EnEV. Auswirkungen auf den Mietvertrag Die Vorlage des Energieausweises ist keine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Mietvertrages. Dies gilt gleichermaßen für den Fall, dass der Vermieter den Energieausweis nicht vorlegen will oder nicht vorlegen kann, etwa weil ein solcher noch nicht erstellt worden ist. Der Vermieter ist lediglich zur Vorlage des Energieausweises verpflichtet. Da der Energieausweis nicht Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Mietvertrages ist, wird er ohne weitere Handlungen oder Erklärungen des Mieters grundsätzlich auch nicht Vertragsbestandteil. Seite 12

13 Resümee Der Energieausweis sollte nicht zur Anlage des Mietvertrages gemacht werden, so entstehen keine Gewährleistungsansprüche des Mieters wie z. B. Mietminderung, Schadensersatz usw. Aktuelle Ergänzung: Da die ENEV eine zwingende öffentlich-rechtliche Vorschrift darstellt, wird in der Literatur davon ausgegangen, dass der Energieausweis grundsätzlich auszustellen ist und spätestens auf Verlangen vorgelegt werden muss. Wir erhielten viele Rückfragen und Rückmeldungen aus der Praxis. In vielen Kaufverträgen wurde der Energieausweis bisher ausgeschlossen. Dies veranlasste uns letztendlich beim Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung nachzuhaken, ob es möglich sei die öffentlich-rechtlichen Vorschriften bezüglich der ENEV privatrechtlich auszuhebeln. Hier erhielten wir folgende Antwort: Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass ein Bundesministerium nicht zur Rechtsberatung im Einzelfall befugt ist, und ich deshalb um Verständnis bitte, dass ich zu Ihrem Anliegen keine verbindliche Aussage treffen kann. Nach dem Grundgesetz sind die Länder für den Vollzug der Energieeinsparverordnung (EnEV) zuständig. Allgemein kann ich Ihnen jedoch Folgendes mitteilen: Dem Käufer ist es gestattet, auf sein gesetzliches Vorlagerecht zum Energieausweis zu verzichten. Wenn der Notar diesen Sachverhalt in die Urkunde aufnimmt, verstößt er nicht gegen seine Pflichten, sondern vermeidet mit einem entsprechenden Hinweis in der Vertragsurkunde spätere Streitigkeiten. Beratungspflichten des Notars werden in einem solchen Fall schon deshalb nicht verletzt, weil der Verzicht nur möglich ist, wenn die Beteiligten bereits informiert sind oder der Notar sie unterrichtet hat. Eine Ordnungswidrigkeit des Verkäufers kann erst nach einem Vorlageverlangen entstehen. Eine Beteiligung des Notars an einer Ordnungswidrigkeit scheidet daher aus, wenn ein Vorlageverlangen nicht vorliegt, der Käufer vielmehr auf die Vorlage des Energieausweises verzichtet. Mit freundlichen Grüßen Im Auftrag Gerda Renatus Das heißt, Käufer und Verkäufer können laut dem Bundesministerium privatrechtlich auf den Energieausweis verzichten. Seite 13