GEWERBEFLÄCHENMONITORING Entwicklung des gewerblichen Flächenangebots und der Flächennachfrage WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG

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1 Standortinformationen Ausgabe 2/2013 GEWERBEFLÄCHENMONITORING 2013 Entwicklung des gewerblichen Flächenangebots und der Flächennachfrage WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG

2 2 INHALTSVERZEICHNIS 1. ZUSAMMENFASSUNG Seite 4 2. GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE Seite Gewerbeflächenumsatz Seite Vorbemerkungen Seite Entwicklung der Flächenumsätze und Verkaufsfälle Seite Flächenumsatz nach Grundstücksgrößenklassen Seite Flächenumsatz nach regionalen Teilzonen Seite Flächenumsatz nach Verkehrsanbindung Seite Flächenumsatz und Entwicklung der Grundstückspreise Seite Flächenumsatz nach Herkunft der Unternehmen und nach Nutzergruppen Seite Grundstücksanfragen Seite Verteilung der Anfragen auf Grundstücksgrößenklassen Seite Anfragen nach Nutzergruppen Seite Anfragen nach Anforderungen an den Standort Seite Herkunft der Anfragen Seite GEWERBEFLÄCHENANGEBOT Seite Methodische Vorbemerkungen Seite Flächenvermarktbarkeit und Einbeziehung wiedernutzbarer Gewerbebrachen Seite Gewerbeflächenangebot und Autobahnanbindung Seite Gewerbeflächenangebot und ÖPNV-Anbindung Seite Gewerbeflächenangebot und Nutzungsmöglichkeiten nach BauNVO Seite Gewerbeflächenangebot und Preissegmente Seite POTENZIELL WIEDERNUTZBARE GEWERBEBRACHEN Seite Vorbemerkungen Seite Gewerbebrachen in der Region Hannover im Überblick Seite Strukturmerkmale der Gewerbebrachen im Vergleich zum Gewerbeflächenangebot Seite VORSCHAUFLÄCHEN: PLANUNGSABSICHTEN FÜR FLÄCHENNEUAUSWEISUNGEN Seite FAZIT Seite IMPRESSUM Seite 35

3 3 Das Gewerbeflächenmonitoring 2013 stellt die Fortschreibung des Regionalen Gewerbeflächenkonzeptes der Region Hannover aus dem Jahr 2004 dar, das eine umfassende Bestandsaufnahme und Bewertung der Entwicklung der Gewerbeflächenumsätze seit 1992 und des Gewerbeflächenangebots bildete. Dabei wurden auch in früheren Dekaden bereits belegte Gewerbegebiete hinsichtlich ihrer Entwicklungsdynamik und ihrer Nutzerstruktur untersucht und typisiert. Diese Bestandsaufnahme wird seit 2005 durch jährliche Monitoringberichte aktualisiert. Kontakt: Region Hannover Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung Rainer Meyer Haus der Wirtschaftsförderung Vahrenwalder Str Hannover rainer.meyer@region-hannover.de

4 4 ZUSAMMENFASSUNG Kurz & bündig Im Jahr 2012 lag der Gesamtflächenumsatz verkaufter bau reifer Gewerbegrundstücke bei 62,2 ha und damit auf Vorjahresniveau (62,8 ha). Er liegt leicht unter dem langjährigen Durchschnittsumsatz (64,1 ha p. a.) seit Kommunen mit den meisten Verkaufsfällen 2012 waren die Landeshauptstadt Hannover, Wunstorf, Burgwedel und Garbsen. Mit etwa 16,2 ha (26 % des Gesamtumsatzes) lag die Landeshauptstadt Hannover an der Spitze. Es folgten Langenhagen (8,3 ha), Barsinghausen (8,1 ha), Isernhagen (7,7 ha) und Lehrte (6,5 ha). Bei den Nutzergruppen nahm die Logistik mit 56 % des Flächenumsatzes (vier Kauffälle) eine Spitzenposition ein. Der Schwerpunkt des Flächenumsatzes lag 2012 hinsichtlich der Größenklassen bei kleineren Flächen von bis qm (etwa zwei Drittel des Umsatzes), allerdings mit leicht rückläufiger Tendenz (2011 ca. 72 %). Der Anteil großer Flächen mit mehr als qm legte dagegen erneut leicht zu (von 18 % auf 20,5 %). Der Umsatz von Gewerbeflächen mit sehr guter überregionaler Verkehrsanbindung (maximal 2 km zur Autobahn, keine Ortsdurchfahrt) stieg 2012 noch einmal deutlich auf 58 %. Damit lag er erstmals seit 2009 wieder über dem Durchschnitt der Berichtsperiode seit 1992 (ca. 40 %). Ausschlaggebend waren hier vor allem einige Verkäufe großer Flächen, die überwiegend an Logistiker gingen. Der Durchschnittspreis aller verkauften Grundstücke ist 2012 mit 75,69 /qm gegenüber dem Vorjahr (78,32 /qm) wieder leicht gefallen. Dies ist maßgeblich auf den Verkauf weniger großer Flächen zurückzuführen. Damit unterschreitet der Preis in den besten Lagen erstmals wieder den langjährigen Durchschnitt von 79,01 /qm. Herkunft der Käufer: Über 90 % kommen aus der Kommune oder der übrigen Region. Davon stammen vier von fünf Grundstückskäufern aus der jeweiligen Standortkommune (Neugründungen, Erweiterungen im gleichen Gewerbegebiet oder Verlagerungen innerhalb der Kommune). Überregionale Ansiedlungen spielten mit 7,5 % keine große Rolle. Die Logistik spielte mit 28 % aller Flächenanfragen nach wie vor eine herausgehobene Rolle. Auf Position 2 folgten unternehmensnahe Dienstleister mit 15 %. Als wichtigstes Standortkriterium wurde bei Anfragen mit 35 % eine allgemein gute Verkehrslage genannt, eine explizit gute Autobahnanbindung mit 16 % am zweithäufigsten (Vorjahr 25 % und Platz 1). Das Gewerbeflächenangebot 2013 ohne Gewerbebrachen erhöht sich gegenüber dem Vorjahr um gut 100 ha auf 920,4 ha. Bezogen auf die Flächenvermarktungsreife gliedert es sich in sofort vermarktbare B-Plan-Flächen (erschlossen, kommunales Eigentum) von 124,2 ha später vermarktbare B-Plan-Flächen (nicht erschlossen und/ oder privates Eigentum) von 368,3 ha F-Plan-Flächen (ohne B-Plan) von 427,9 ha

5 ZUSAMMENFASSUNG 5 391,7 ha bzw. 42,6 % des Flächenangebots in F- und B-Plänen (im Vorjahr 45 %) umfasst sehr verkehrsgünstig gelegene Flächen (2 km zur Autobahn, keine Ortsdurchfahrt). Davon sind allerdings nur 49,0 ha als sofort vermarktbare Flächen mit Bebauungsplan einzustufen, im Vorjahr waren es noch ca. 69 ha. Der Anteil sofort vermarktbarer B-Plan-Flächen mit sehr guter Verkehrsanbindung ist damit von 8,5 % des Gewerbeflächenangebots insgesamt auf nur noch 5 % gesunken. Diese Flächenpotenziale sind aber für Logistikansiedlungen nur bedingt geeignet, weil sie keine größeren zusammenhängenden Areale bilden oder nicht über uneingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten wie bspw. eine GI-Festsetzung verfügen. Zusätzlich wurden erstmals systematisch potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen (nach mit den Kommunen abgestimmter Definition) erfasst. Sie umfassen 36 Objekte mit 190,7 ha und liegen zu 70 % in der Landeshauptstadt Hannover. Im Gegensatz zum allgemeinen Gewerbeflächenangebot sind sie weniger gut an die Autobahn, aber etwas besser an den ÖPNV angebunden und verfügen häufiger über eine vorhandene Erschließung. Die für Gewerbebrachen typischen Hemmnisse wie Altlasten oder Altbebauung stehen einer Nachnutzung jedoch entgegen und müssen im Einzelfall näher untersucht werden. Um vor allem dem Mangel an Logistik geeigneten Flächen zu begegnen, hat die Region Hannover mit den Kommunen das Logistikflächenkonzept 2020 abgestimmt. Ziel des Konzeptes ist es, dass komplementär zum Gewerbeflächenangebot der Kommunen für ihre Eigenentwicklung größere Flächenausweisungen dort entstehen, wo sie einerseits raumordnerisch verträglich und andererseits vom Markt akzeptiert werden. Für den Logistikschwerpunktstandort Barsinghausen/ Wunstorf liegt inzwischen eine Machbarkeitsstudie vor. Für den Teilbereich Wunstorf/Erweiterung Gewerbepark Süd (ca. 90 ha) wurde bereits eine Wirtschaftlichkeitsuntersuchung für die Entwicklung eines Trimodal-Logistikstandortes mit Anbindung an Straße, Schiene, Wasserstraße erstellt, um neue Flächenangebote für große Logistikansiedlungen zu schaffen. Ebenfalls Teil dieses Logistikschwerpunkt standortes ist die Vorschaufläche Barsinghausen/Groß Munzel Holtensen (35 ha), für die das F-Plan-Verfahren eingeleitet werden soll. In Laatzen/Rethen-Ost im Süden der Region wurde bereits das B-Plan-Verfahren für weitere 30 ha Logistikflächen eingeleitet. Zurzeit sind in den Kommunen Planungen für die Vorschauflächen (beabsichtigte Neuausweisung von Gewerbeflächen) von ca. 622 ha (2012: 708 ha) in der Diskussion. Der Anteil der besonders autobahnnahen Flächen (< 5 km, ohne Ortsdurchfahrt) hat mit 24 % gegenüber 34 % in 2012 weiter abgenommen. Von den Vorschauflächen können nur 22 ha bzw. 3,5 % nach Einschätzung der Kommunen kurzfristig planerisch realisiert werden (2012: 59 ha bzw. 8 %).

6 6 GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE Die Nachfrageseite umfasst den tatsächlichen Flächenumsatz im Jahr 2012 auf Grundlage dokumentierter Flächenverkäufe (Kapitel 2.1). Darüber hinaus werden ergänzend auch Flächenanfragen ausgewertet (Kapitel 2.2), die in den meisten Fällen nicht zu Flächenverkäufen führten, um Hinweise auf möglicherweise nicht zu bedienende Flächenqualitäten zu bekommen. 2.1 Gewerbeflächenumsatz Vorbemerkungen Zum Gewerbeflächenumsatz kann auf zwei Datenquellen zurückgegriffen werden: Das Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung, Regionaldirektion Hannover, Katasteramt (im Folgenden: Katasteramt Hannover) liefert anonymisierte Daten über baureife Gewerbeflächen (siehe Auswertungen zu bis 2.1.6). Es handelt sich in der Regel um unbebaute Grundstücke 1, die nach BauNVO als gewerbliche Bauflächen im Flächennutzungsplan (F-Plan) ausgewiesen sind. Um die Anonymität sicherzustellen, sind die einzelnen Kauffälle lediglich nach Kommunen und Gewerbegebieten bzw. Ortsteilen mit vorhandenem Gewerbebestand aufgeschlüsselt. 2 Angaben zur Flächengröße und zum Kaufpreis liegen für alle Kauffälle vor, jedoch über die Art der Nutzung nur sehr pauschalierte Angaben (z. B. Gewerbe, Industrie, Handel, Parkplatz). Ergänzend wird jährlich eine Abfrage zu Flächenverkäufen bei den Kommunen (über die kommunalen Ansprechpartner für Wirtschaftsförderung) durchgeführt, um zusätzliche Informationen zu erhalten, die die anonymisierten Daten des Katasteramts nicht liefern. Dies betrifft neben konkreten Angaben zur Lage (auch Einzellagen) vor allem Angaben zur Branche bzw. Nutzergruppe und Herkunft der Käufer (siehe Auswertungen zu 2.1.7). Die von den Kommunen gemeldeten Verkäufe enthalten zum Teil auch Grundstücke in Misch- (MI) oder Sondergebieten (SO für großflächigen Einzelhandel). Von daher ist eine Deckungsgleichheit beider Datenquellen nicht gegeben. Weiterhin besitzen einige Kommunen keine vollständige Übersicht über alle veräußerten Gewerbegrundstücke, insbesondere wenn sie von privater Seite veräußert wurden. Im langjährigen Schnitt decken die Angaben der Kommunen etwa 85 % des tatsächlichen Flächenumsatzes auf Basis der Daten des Katasteramts ab. Daher sind repräsentative Aussagen zu Nutzergruppen und Herkunft aus den Daten der Kommunen möglich Entwicklung der Flächenumsätze und Verkaufsfälle Die Daten des Katasteramtes Hannover weisen für das Jahr 2012 einen Gesamtumsatz von 62,2 ha auf. Er lag damit auf dem Niveau des Vorjahres (62,8 ha) und leicht unterhalb des langjährigen Durchschnittsumsatzes (1992 bis 2012) von 64,1 ha p. a. Die Anzahl der Verkaufsfälle blieb mit 73 in etwa gleich (78). 3 Abbildung 1 zeigt, dass trotz der großen Schwankungen über den Gesamtzeitraum ein Trend zur Abnahme der Fallzahlen erkennbar ist. Insgesamt hat die Durchschnittsgröße pro Flächenverkauf in den letzten Jahren deutlich zugenommen. 4 Von den sieben größten Verkäufen (größer/gleich 2 ha Grundstücksgröße) befanden sich sechs in Lagen mit sehr guter Autobahnanbindung (kleiner/gleich 2 km, ohne Ortsdurchfahrt), nämlich in Isernhagen, Lehrte (je 2 Fälle), Langenhagen/ Godshorn und Barsinghausen/Bantorf. 1 Sogenannte Abbruchobjekte, die bereits vorher baulich genutzt waren, betreffen ca. 2 % der Fälle über die gesamte Berichtsperiode. 2 Kauffälle gewerblicher Grundstücke außerhalb ausgewiesener Gewerbegebiete sind lediglich der jeweiligen Kommune zugeordnet. 3 Für das Jahr 2011 wurden noch 5 Kauffälle mit 4,3 ha nachgemeldet, die in der Fortschreibung 2012 noch nicht dokumentiert waren. 4 In den Jahren 1992 bis 2003 lag die Durchschnittsgröße je Flächenverkauf bei 0,48 ha, im Zeitraum 2004 bis 2012 bei 0,74 ha.

7 GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE 7 Abb. 1 Verkäufe baureifer Gewerbegrundstücke 1992 bis 2012 Gesamtfläche der Verkäufe Verkaufsfälle Fläche in ha Tabelle 1: Gewerbeflächenumsatz in den Kommunen seit 1992 Kommunen Summe Fläche 1992 bis 2012 (in ha) Fläche p. a bis 2012 (in ha) davon 2012 (in ha) Verkaufsfälle 1992 bis davon 2012 Anzahl der Verkaufsfälle Barsinghausen 100,2 4,8 8, Burgdorf 26,8 1,3 2, Burgwedel 19,6 0,9 1, Garbsen 72,5 3,5 131 Gehrden 20,2 1,0 0, ,4 11,1 16, Hemmingen 22,2 1,1 0, Isernhagen 56,6 2,7 7, Laatzen 37,4 1,8 0, Langenhagen 156,5 7,5 8, Lehrte 170,2 8,1 6, Neustadt 65,5 3,1 0, Pattensen 30,1 1,4 1, Ronnenberg 16,9 0,8 48 Seelze 26,0 1,2 0, Sehnde 65,4 3,1 96 Springe 38,9 1,9 0, Uetze 43,0 2,0 3, Wedemark 67,3 3,2 2, Wennigsen 12,4 0,6 49 Wunstorf 82,5 3,9 0, Summe 1363,7 64,9 62,

8 8 GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE Tabelle 1 gibt einen Überblick des Flächenumsatzes und der Anzahl der Verkaufsfälle, jeweils aufgeschlüsselt nach Kommunen. Beim Umsatz über den Gesamtzeitraum seit 1992 nahmen die Landeshauptstadt Hannover (233,4 ha), Lehrte (170,2 ha), Langenhagen (156,5 ha) und Barsinghausen (100,2 ha) eine Spitzenpositionen ein. Jeweils deutlich über dem langjährigen Durchschnitt lag der Flächenumsatz 2012 in Barsinghausen, Burgdorf, Isernhagen, Hannover und Uetze. Auch beim Flächenumsatz für das Jahr 2012 stand die Landeshauptstadt Hannover mit 16,2 ha bzw. 26 % an der Spitze (vgl. auch Karte in Abbildung 2). Es folgten Langenhagen (8,3 ha), Barsinghausen (8,1 ha), Isernhagen (7,7 ha) und Lehrte (6,5 ha). Die meisten Verkaufsfälle im langjährigen Vergleich seit 1992 entfielen auf Hannover mit 369 die meisten Fälle, gefolgt von Neustadt (174), Lehrte (166), Wunstorf (165) und Isernhagen (159). In Bezug auf die Flächenverkäufe im Jahr 2012 nahm die Landeshauptstadt Hannover erneut mit Abstand die Spitzenstellung (15 Fälle) ein, gefolgt von Barsinghausen und Isernhagen (jeweils 7) sowie Wunstorf (6). Neustadt a. Rbge. 0,5 ha Wedemark 2,7 ha Burgwedel 1,2 ha Wunstorf 0,9 ha Garbsen Langenhagen 8,3 ha Isernhagen 7,7 ha Burgdorf 2,4 ha Uetze 3,5 ha Seelze 0,5 ha Hannover 16,2 ha Lehrte 6,5 ha Barsinghausen 8,1 ha Gehrden 0,2 ha Ronnen- 0,8 ha berg Hemmingen Laatzen 0,3 ha Sehnde Wennigsen Pattensen 1,8 ha Abb. 2 Springe 0,5 ha Gewerbeflächenumsatz in den Kommunen 2012 > 10 ha > 5 ha bis 10 ha > 1 ha bis 5 ha > 0,5 ha bis 1 ha bis 0,5 ha kein Umsatz

9 GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE Flächenumsatz nach Grundstücksgrößenklassen Abbildung 3 stellt die Verteilung der Kauffälle nach Größenklassen der Grundstücke für das Jahr 2012 im Vergleich zum Gesamtzeitraum 1992 bis 2012 dar. Auffällig ist, dass etwa zwei Drittel (67 %) des Flächenumsatzes 2012 auf kleine bis mittlere Flächen bis qm entfielen machte dieses Größensegment noch 72 % des Flächenumsatzes aus, 2010 noch über 80 %. Im Jahr 2012 hat sich der Anteil großer Flächen ab qm (20,5 %) nochmals leicht erhöht, im Vorjahr lag er bei 18 % (langjähriger Mittelwert 12,5 %). Diese Ergebnisse decken sich mit dem seit 2003 zu verzeichnenden Trend nach insgesamt größeren Durchschnittsgrößen pro Verkaufsfall (vgl. Abschnitt 2.1.2). Abb. 3 Größenklassen des Gewerbeflächenumsatzes Durchschnitt seit Angaben in % < qm qm qm qm qm > qm Flächenumsatz nach regionalen Teilzonen Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die regionalen Teilzonen (Landeshauptstadt Hannover, direktes Umland, äußere Region) 5 ist zu erkennen (Abbildung 4), dass aufgrund großer Einzelvorhaben der Anteil der Landeshauptstadt Hannover am Gesamtumsatz 2012 mit 26 % (langjähriger Durchschnitt 17 %) deutlich gestiegen ist. Die Flächenumsätze im direkten Umland und der äußeren Region sind entsprechend gesunken. 6 Abb. 4 Flächenumsatz baureifer Gewerbegrundstücke nach regionalen Teilzonen Durchschnitt seit Angaben in % direktes Umland äußere Region 5 LHH = Landeshauptstadt Hannover (Kernzone). Dem direkten Umland (angrenzend an die Landeshauptstadt Hannover) werden die Kommunen Garbsen, Gehrden, Hemmingen, Isernhagen, Laatzen (mit Ausnahme der Ortschaft Gleidingen), Langenhagen, Ronnenberg und Seelze sowie die Ortschaften Ahlten (Lehrte) und Höver (Sehnde) zugerechnet. Zur äußeren Region zählen die Kommunen Barsinghausen, Burgdorf, Burgwedel, Lehrte (mit Ausnahme der Ortschaft Ahlten), Neustadt, Pattensen, Sehnde (mit Ausnahme der Ortschaft Höver), Springe, Uetze, Wedemark, Wennigsen und Wunstorf sowie die Ortschaft Gleidingen (Laatzen). 6 Der Flächenumsatz in der äußeren Region erreichte mit 46 % den höchsten Anteil, aber auch dieser Wert liegt unter dem langjährigen Mittel (49 %). Anzumerken ist, dass die Verteilung des Flächenumsatzes über die regionalen Teilzonen über die Jahre insgesamt sehr starken Schwankungen unterworfen ist.

10 10 GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE Flächenumsatz nach Verkehrsanbindung Der Flächenumsatz in Abhängigkeit von der Qualität der über regionalen Verkehrsanbindung (Autobahnentfernung) unterlag in der Gesamtperiode starken jährlichen Schwankungen. Abbildung 5 zeigt folgende Ergebnisse: Der Umsatz von Flächen mit sehr guter Autobahn anbindung (maximal 2 km zur nächsten Anschlussstelle, ohne Ortsdurchfahrt) hatte zwischen 2003 und 2007 zunächst stark zugenommen (bis auf 70 % des Gesamtumsatzes). Hierfür waren zum Großteil Flächenverkäufe in Gebieten mit hoher Attraktivität für die Logistikbranche in der äußeren Region verantwortlich. In den letzten Jahren ist der Umsatz dieser Flächen aufgrund von Flächenknappheit deutlich zurückgegangen wurde mit 58 % des Umsatzes aufgrund von sechs größeren Grundstücksverkäufen (> 2 ha) in Barsinghausen/Bantorf, Isernhagen/Kirchhorst, Langenhagen/Godshorn, Lehrte und der Landeshauptstadt Hannover/Expo Ost erstmals seit 2009 wieder ein Wert oberhalb des langjährigen Mittels (40 %) erreicht. Flächen mit guter Anbindung an die Autobahn (bis 5 km) wurden im Jahr 2012 mit 19,5 % weitaus weniger verkauft als im Vorjahr (54 %) bzw. im langjährigen Mittel (31 %). Stark vertreten in dieser Gruppe waren wie im Vorjahr die Standorte Wunstorf/Eichriede und Landeshauptstadt Hannover/ Brinker Hafen, aber auch Isernhagen und Hemmingen. Der Anteil mit befriedigender Autobahnanbindung (5 bis 10 km) lag bei ca. 9 % und damit im Durchschnitt der Berichtsperiode. Es handelte sich hier um Flächenverkäufe in Barsinghausen, Burgdorf und der Landeshauptstadt Hannover. 7 Etwas gefallen im Vergleich zum Vorjahr ist der Anteil von Flächen in ungünstiger Verkehrslage (> 10 km) von 17 % auf 13 %. Aus dieser Gruppe sind vor allem mehrere Verkäufe in Springe, Uetze und der Wedemark zu nennen. Darüber hinaus wurde die ÖPNV-Erreichbarkeit der veräußerten Flächen analysiert. Sie war jedoch als Standortkrite rium anders als die Nähe zur Autobahn nicht für alle gewerblichen Nutzer gleichermaßen bedeutend, wenngleich die Relevanz in den letzten Jahren deutlich zugenommen hat besaßen immerhin 25 % der verkauften Flächen eine gute ÖPNV-Anbindung (maximal 500 m bis zur S-Bahn- oder Stadtbahnhaltestelle), doppelt so hoch wie im Durchschnitt der Berichtsperiode (12 %). Im Vorjahr waren es nur gut 4 %. Der Anteil der Verkäufe mit befriedigender Erreichbarkeit (500 bis m) hat dagegen auf 15 % deutlich abgenommen (2011: 22,5 %, langjähriges Mittel: 25 %). 59 % der verkauften Grundstücke waren vergleichsweise ungünstig mit dem ÖPNV erreichbar (> m), im Vorjahr war dies noch bei 67 % des Flächenumsatzes der Fall (langjähriges Mittel: 62 %). Abb. 5 Zeitlicher Verlauf des Flächenumsatzes nach Qualität der überregionalen Verkehrsanbindung sehr gut gut befriedigend unbefriedigend Umsatz Ø 1992 bis Die Verkäufe lassen sich nicht näher nach ihrer Lage (Stadt-/Ortsteil) lokalisieren.

11 GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE Flächenumsatz und Entwicklung der Grundstückspreise Die Durchschnittspreise für Flächenverkäufe sind abhängig von der verkehrlichen Anbindungsqualität. In sehr verkehrsgünstigen Lagen wirken sich wenige große Grundstücksverkaufsfälle besonders stark auf den Durchschnittswert aus. Flächen mit befriedigender Anbindung besonders in der Landeshauptstadt Hannover stark vertreten besitzen je nach Nutzungseignung (Büro, Einzelhandel, Industriegebiet, Logistik) ein sehr differenziertes Preisgefüge lag der Durchschnittspreis der Flächenumsätze (siehe Abbildung 6) mit 75,69 /qm im Vergleich zum Vorjahr über alle Lagequalitäten etwas unter dem Niveau des Vorjahres (78,32 /qm), aber oberhalb des Schnitts der Berichtsperiode (68,06 /qm). Das Preissegment von Flächen bester Verkehrsanbindung lag 2012 bei 74,71 /qm und damit leicht unterhalb des Schnitts für den Gesamtzeitraum (79,01 /qm). 8 Abb. 6 Entwicklung der durchschnittlichen Gewerbeflächenpreise nach Qualität der überregionalen Verkehrsanbindung sehr gut gut befriedigend unbefriedigend Durchschnittspreise Kaufpreis in /qm Die Entwicklung der Durchschnittspreise des Umsatzes, differen ziert nach regionalen Teilzonen, zeigt im Zeitvergleich (Abbildung 7), dass die Preise gegenüber 2011 in der Landeshauptstadt Hannover stark gefallen sind von 183,11 auf 145,25 /qm. Dabei ist zu beachten, dass das Flächenangebot in der Landeshauptstadt Hannover stärker preislich differenziert war als im direkten Umland. Die äußere Region verzeichnete nur einen leichten Rückgang von 46,96 auf 42,86 /qm, das direkte Umland dagegen einen signifikanten Preisanstieg von 76,37 auf 88,18 /qm. Abb. 7 Entwicklung der durchschnittlichen Gewerbeflächenpreise nach regionalen Teilzonen LHH direktes Umland äußere Region Durchschnitt aller Teilzonen Kaufpreis in /qm Ursächlich sind vergleichsweise günstige Grundstücksverkäufe (jeweils < 50 /qm) in Barsinghausen (Bantorf und Groß Munzel), Lehrte-Ost und der Landeshauptstadt Hannover/Expo Ost (vgl. auch Abschnitt 2.1.5).

12 12 GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE Beim Vergleich des Flächenumsatzes nach Preisgruppen für die Jahre 2011 und 2012 wird erkennbar (vgl. Abbildung 8), dass sich der Schwerpunkt der Verkäufe von den Preisgruppen 20 bis 40 /qm und 40 bis 60 /qm (insgesamt 53 %) im Jahr 2011 auf 40 bis 60 /qm und 60 bis 85 /qm im Jahr 2012 verschoben hat (insgesamt 63 %). Abb Flächenumsatz nach Preisgruppen 2011 und 2012 im Vergleich Angaben in % bis 20 über 20 bis 40 über 40 bis 60 über 60 bis 85 über 85 bis 120 über Flächenumsatz nach Herkunft der Unternehmen und nach Nutzergruppen Wie in den Vorjahren wurden die Kommunen zum Gewerbeflächenumsatz befragt, da Angaben zur Herkunft der Käufer und Art der Nutzung aus den Daten des Katasteramtes Hannover nicht zu gewinnen sind. Für den Zeitraum 1995 bis 2012 liegen von den Kommunen 954 verwertbare Kauffälle vor, darunter 41 für das Jahr Aufgrund der geringen Fallzahlen ist eine Aufschlüsselung der Fälle nach Kommunen für das Jahr 2012 wenig repräsentativ. Über mehrere Jahre hinweg lassen sich jedoch zielführende Schlussfolgerungen ableiten. Eine systematische Dokumentation der Verkaufsfälle nach Kommunen ist insofern eine wichtige Informationsquelle für qualitative Analysen. Die Auswertung der Kauffälle nach Herkunft der Betriebe (Grundstückskäufer) 10 zeigt (Abbildung 9), dass im Jahr 2012 etwa 80 % der Käufer aus derselben Kommune kamen (Neuansiedlungen, Erweiterungen im jeweiligen Gewerbegebiet oder Verlagerungen innerhalb der Kommune). Der Wert liegt signifikant über dem langjährigen Mittel (ca. 64 %) und etwas über dem Niveau des Vorjahres (75 %). Verlagerungen aus der Landeshauptstadt Hannover in das direkte Umland (5 %) lagen deutlich unter dem Wert der Gesamtperiode (16 %). Verlagerungen zwischen Kommunen des Umlandes fielen mit 7,5 % etwas geringer aus als in der Gesamtperiode (12 %). Überregionale Ansiedlungen (übriges Niedersachsen, übriges Deutschland, Ausland) spielten eine untergeordnete Rolle, dies galt sowohl 2012 (7,5 %) als auch im gesamten Betrachtungszeitraum (8 %). Abb Flächenverkäufe nach Herkunft der Unternehmen Mittelwert seit Angaben in % 10 0 Neugründung Erweiterung auf Nachbarfläche (gleiche Kommune) Verlagerungen innerhalb der Kommune Verlagerungen aus der LHH in das Umland Verlagerungen zwischen Kommunen des Umlandes Ansiedlungen aus Niedersachen (ohne Region Hannover) Ansiedlungen aus dem Bundesgebiet (ohne Niedersachsen) Ansiedlungen aus dem Ausland 9 Dies entspricht vom Volumen etwa 68 % der vom Katasteramt gemeldeten Fälle für den Zeitraum 1995 bis Allerdings sind die Daten der Kommunen und des Katasteramts aufgrund der unterschiedlichen Erfassungsmethodik nicht direkt vergleichbar (vgl. Abschnitt ). Weiterhin reichen in einigen Kommunen die Datenreihen nicht bis zum Jahr 1995 zurück (im Einzelfall sind erst ab 2000 Daten verfügbar). 10 Dabei ist allerdings zu beachten, dass von überregionalen Projektentwicklern erworbene Grundstücke später in der Regel zu einem großen Teil von regionalen Mietern genutzt werden.

13 GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE 13 Bei den Fallzahlen der Grundstücksverkäufe nach Nutzungen bilden Verarbeitendes Handwerk/Werkstätten mit 7 Ansiedlungen die größte Gruppe, gefolgt von Baugewerbe/-handwerk und KfZ-Werkstätten/Tankstellen mit jeweils 4 Fällen. Beim Flächenvolumen liegt die Logistik mit einem Anteil von 56 % bezogen auf die Angaben der Kommunen wie im Vorjahr klar auf Platz 1 aller Nutzergruppen 11, an zweiter und dritter Stelle folgen Forschung und Entwicklung mit ca. 7 % und nicht-zentrenrelevanter großflächiger Facheinzelhandel mit etwa 6 %. 2.2 Grundstücksanfragen Weitere qualitative Aussagen zur Gewerbeflächennachfrage bietet die Auswertung der Anfragen, im Hinblick auf Herkunft, gewünschte Grundstücksgröße und Anforderungen an den Standort. Hierzu liegen für 2012 insgesamt 175 verwert bare Fälle vor. 12 Grundsätzlich ist zu beachten, dass nur ein geringer Anteil der Flächenanfragen auch zu Grundstücksverkäufen führt. Bis zum Jahresende 2012 wurden von 106 Fällen, zu denen Angaben zum aktuellen Status vorlagen, 46 wieder zurückgezogen, überwiegend weil nach näherer Prüfung die Flächenangebote nicht den Vorstellungen der Interessenten entsprachen. Bei weiteren 47 der Fälle war die Bearbei tung noch nicht abgeschlossen, in 7 Fällen wurden konkrete Ansiedlungsverhandlungen geführt, 6 Fälle mündeten bis Jahresende tatsächlich in Flächenverkäufe Verteilung der Anfragen auf Grundstücksgrößenklassen Während 2011 der Schwerpunkt der Nachfrage mit rund 40 % aller Anfragen noch im Segment großer bis sehr großer Flächen ab qm lag (Abbildung 10), hatte dieses Segment 2012 einen deutlichen Rückgang zu verzeichnen (ca. 30 %). Der Rückgang war in der Gruppe von 50 bis qm am größten (von 13 % auf 4 %). Auch sehr kleine Flächen < qm wurden mit 2 % weniger häufig nachgefragt (Vorjahr 12 %). Einen starken Zuwachs von 38 % auf 58 % verbuchten Grundstücke zwischen und qm, darunter am stärksten in der Gruppe von bis qm (von 19 % auf 29 %). Abb Anfragen nach Größe der Grundstücke 2011 und 2012 im Vergleich Angaben in % <= qm qm qm qm qm qm qm qm qm qm qm qm qm >= qm handelte es sich um lediglich vier Flächenverkäufe in Isernhagen/Kirchhorst, Lehrte/Mielestr., Lehrte/GVZ und Landeshauptstadt Hannover/Am Messegelände. 12 Ausgewertet wurden alle Anfragen, die vom Unternehmensservice der Region Hannover erfasst wurden sowie ausgewählte Anfragen, die von den Kommunen an die Region gemeldet wurden, soweit es sich um quantifizierbare Anfragen nach freien Grundstücksflächen handelte. Nicht ausgewertet wurden Gesuche nach Bestandsimmobilien bzw. Hallenflächen, weil es sich hier in der Regel um Mietgesuche handelt. 13 Diese Flächenverkäufe sind im Abschnitt berücksichtigt.

14 14 GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE Anfragen nach Nutzergruppen Eine Aufschlüsselung der Flächennachfragen nach Nutzergruppen (Abbildung 11) zeigt, dass Logistiker, für deren Betriebe Flächen ab qm typisch sind, mit ca. 28 % der Fälle (2011: 33 %) weiterhin die größte Nachfragegruppe stellten. 14 An zweiter Position folgten die unternehmensnahen Dienstleister (15 %), die je nach Spezifikation (eher büroähnlich wie Unternehmensberater oder IT-Dienstleister bzw. eher gewerblich orientiert wie Messebau oder Gebäudereinigung) sehr unterschiedliche Grundstücksgrößen suchten. Der Schwerpunkt der Anfragen lag hier zwischen und qm. Auf Rang 3 mit 13 % folgte das Handwerk, das eher Grundstücke bis qm benötigt. Industrie und Verarbeitendes Gewerbe lagen an vierter Stelle mit ca. 11 %. Die Spanne der nachgefragten Grundstücke reichte hier überwiegend von bis qm. Freizeit- und Gesundheitsdienstleister (6 %) fragten Flächen zwischen und qm nach, Großhandelsbetriebe (ca. 5 %) Grundstücke von bis qm. Abb. 11 1,2 % 1,2 % Flächenanfragen 2012 nach Nutzergruppen 3,6 % 3,6 % 1,2 % Logistik, Speditionen, 4,8 % Fuhrunternehmen Unternehmensnahe Dienstleister Verarbeitendes Handwerk, Werkstätten Industrie, Verarbeitendes Gewerbe Freizeit- und Gesundheits- Dienstleistungen Hotels, Gastronomie, Vergnügungsstätten Baugewerbe, Baustoffhandel, -lager Großhandel (allgemein) Fachmarkt/Einzelhandel Autohäuser, -handel, -vermietung Lebensmitteleinzelhandel, Einzelhandel allgemein Gartenbaubetriebe Fläche für Solaranlagen 5,4 % 6,0 % 6,0 % 10,8 % 13,2 % 28,1 % 15,0 % 14 Bei 24 von insgesamt 47 Logistikanfragen ist der aktuelle Status bekannt. Danach haben sich 6 Anfragen inzwischen erledigt, darunter 4 Fälle deshalb, weil kein geeignetes Grundstück vorhanden war.

15 GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE Anfragen nach Anforderungen an den Standort Bei den Anforderungen an das gesuchte Grundstück 15 lag das Kriterium gute Verkehrsanbindung (allgemein) mit 35 % der Nennungen an der Spitze (Abbildung 12). Explizite Nennungen mit guter Autobahnanbindung rangierten mit ca. 19 % an zweiter Stelle. 16 Auf den folgenden Rängen wurden die Kriterien Höhe des Grundstückspreises mit 9 %, zentrale Lage, gute ÖPNV-Anbindung mit 7 % und Lage in der bisherigen Standortkommune mit 6 % genannt. 17 Alle übrigen Kriterien darunter auch GI-Qualität des Grundstücks mit 2 % (im Vorjahr mit 13 % noch an vierter Stelle) spielten nur eine geringe Bedeutung. Abb. 12 Flächenanfragen nach Standortanforderungen (N=175, Mehrfachnennung) Angaben in % gute Verkehrslage (allgemein) gute Autobahnanbindung Höhe des Grundstückspreises zentrale Lage, gute ÖPNV-Anbindung Lage im Gewerbegebiet Fläche in der bisherigen Standortkommune Lage in der nördlichen Region GI-Qualität bzw. Lkw-Nachtverkehr Gleisanbindung Wohnen für Betriebsinhaber Sonstige Herkunft der Anfragen Bei Auswertung der Anfragen nach ihrer Herkunft zeigt sich (Abbildung 13), dass der Anteil überregionaler Anfragen von 36 % auf 29 % leicht zurückgegangen ist. Drei Viertel der Anfragen kamen aus der Region (Vorjahr 70 %). 18 Innerhalb dieser Gruppe hat der Anteil der Anfragen aus Umlandkommunen mit dem Ziel anderer Umlandkommunen stark zugenommen (von 36 % auf 50 %). Leicht abgenommen haben Anfragen aus der jeweils gleichen Kommune (von 19 % auf 15 %), ebenso wie Anfragen in Umlandkommunen, die aus der Landeshauptstadt Hannover kamen (von 9 % auf 6 %). Abb. 13 Flächenfragen nach Herkunft 2011 und 2012 im Vergleich Angaben in % Neugründung gleiche Kommune Umlandkommune Niedersachsen Bundesgebiet Ausland 15 Die Standortanfragen wurden vom Unternehmensservice der Region Hannover bzw. von den Kommunen individuell dokumentiert (ohne Vorgabe von Kategorien) und im Zuge dieser Auswertung zu sinngleichen Kriteriengruppen zusammengefasst. 16 Gute Verkehrsanbindung (allgemein) umfasst Fälle, in denen eine gute Verkehrsanbindung, aber nicht explizit die Nähe zur Autobahn genannt wurde. Es ist jedoch zu vermuten, dass hier häufig eine gute Autobahnanbindung impliziert wurde. 17 Lage in der bisherigen Standortkommune beschreibt keine spezielle Lageanforderung, sondern ist als mindestens GE (Gewerbegebiet) zu verstehen. Dieser Standortanspruch wird von fast allen Flächenangeboten in der Region Hannover erfüllt. 18 Intraregionale Anfragen umfassen Neugründungen, gleiche Kommune (Anfragen aus der eigenen Kommune), LHH (Anfragen in Umlandkommunen, die aus der Landeshauptstadt Hannover stammen) und Umlandkommune (Anfragen bei einer Umlandkommune, die eine andere Umlandkommune als Ziel nannten). Anfragen bei der LHH, die die LHH selbst als Ziel nannten, wurden der Kategorie gleiche Kommune zugeordnet.

16 16 GEWERBEFLÄCHENANGEBOT 3.1 Methodische Vorbemerkungen Das Gewerbeflächenangebot bezieht sich auf gewerblich nutzbare Flächen 19, die rechtswirksam in Flächennut zungsplänen (F-Plan) oder Bebauungsplänen (B-Plan) darge stellt sind. Für ein Baurecht wird ein rechtswirksamer B-Plan (der im Regelfall aus dem F-Plan entwickelt wird) sowie eine vorhandene Erschließung benötigt. Bei bereits konkret feststehendem Nutzungsinteresse erfolgen häufig F-Planänderung und B-Plan-Aufstellung im Parallelverfahren. Andererseits werden in einigen Fällen zwar B-Plan-Aufstellungsbeschlüsse gefasst, das Verfahren dann aber teilweise über Jahre nicht weiterverfolgt, etwa weil ein ursprünglicher Nutzungsinteressent sein Vorhaben zurückgestellt hat. Daher sagt die Tatsache allein, ob für eine Fläche bereits ein B-Plan-Verfahren angelaufen oder diese nur im F-Plan dargestellt ist, nur bedingt etwas über die zeitliche Verfügbarkeit aus. 20 Das Flächenangebot (Umfang, Planungsstand und Baurecht in F- oder B-Plan, Eigentumsverhältnisse, Grundstückspreise und ggf. Zielgruppen für die Vermarktung) wird jährlich bei den Kommunen (über die Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner für Wirtschaftsförderung) abgefragt. Folgende methodische Änderungen wurden beim vorliegenden Gewerbeflächenmonitoring 2013 vorgenommen, wodurch die Ergebnisse mit den Daten der Vorjahre nur bedingt vergleichbar sind: In den zurückliegenden Jahren (2005 bis 2012) beschränkte sich die Erfassung der Flächenpotenziale im Wesentlichen auf eine Abfrage bei den Kommunen auf Grundlage der Vorjahresangaben. Beim vorliegenden Monitoring konnten Ergebnisse einer Hallenflächen-Vollerhebung 21 in den wichtigsten Gewerbe gebieten der Region Hannover einbezogen werden, bei der ungenutzte gewerbliche Flächenpotenziale durch Begehung und anhand von Luftbildern erhoben wurden. Diese Ergebnisse wurden mit den Wirtschaftsförderern der jeweiligen Kommune abgestimmt. Dabei konnte eine Reihe von zusätzlichen, nicht sofort verfügbaren Flächen ermittelt werden, die bisher nicht im Fokus der Kommune standen. In der Regel handelt es sich hierbei um private Grundstücke. Erstmals wurden darüber hinaus potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen nach einer einheitlichen und mit den Kommunen abgestimmten Definition in die Flächenpotenzialerhebung einbezogen. Das Flächenpotenzial wiedernutzbarer Gewerbe brachen wird in Abschnitt 4 ausführlich behandelt, einschließ lich der methodischen Abgrenzung. 3.2 Flächenvermarktbarkeit und Einbeziehung wiedernutzbarer Gewerbebrachen Das Gewerbeflächenangebot in F- und B-Plänen beträgt insge samt 920,4 ha. Zusätzlich entfallen 190,7 ha auf potenziell wie dernutzbare Gewerbeflächen (zusammen 1.111,1 ha). Nur ein Teil dieses Flächenangebots steht jedoch tatsächlich zur Verfügung. Maßgeblich für die Vermarktungsreife bzw. Verfügbarkeit der Flächen sind die Rechtskraft des B-Plans, eine vorhandene Erschließung und die Zugriffsmöglichkeit der Kommune über kommunales Eigentum. 22 Die Verfügbarkeit des Flächenangebots wird in drei Gruppen klassifiziert 23, die potenziell wiedernutzbaren Gewerbebrachen werden als vierte Gruppe gesondert ausgewiesen (Abbildung 14 sowie Tabelle 2): 19 Gewerbliche (G) und gemischte Bauflächen (M) im Flächennutzungsplan (F-Plan) sowie Gewerbegebiet (GE), eingeschränktes Gewerbegebiet (GE-e) Industriegebiet (GI), eingeschränktes Industriegebiet (GI-e), Mischgebiet (MI), Kerngebiet (MK) oder Sondergebiet (SO, und zwar verschiedene Zweckbindungen wie großflächiger Einzelhandel, Hotel/Sport/Freizeit, Wissenschaft/Forschung, Medizinische Hochschule oder Flughafenerweiterung) im F-Plan oder Bebauungsplan (B-Plan) nach BauNVO. 20 Die Einstufung der Verfügbarkeit wurde gegenüber den Vorjahren verändert und vorrangig daran geknüpft, ob ein rechtskräftiger B-Plan vorliegt oder nicht. Näheres siehe Abschnitt BulwienGesa/Baasner Stadtplaner (2013) im Auftrag der Region Hannover. 22 Dies kann auch durch eine kommunale Grundstücksgesellschaft oder einen Projektentwickler erfolgen, sofern die Kommune den Vermarktungszugriff vereinbart hat (z. B. HRG Grundstücksgesellschaft). 23 Nur die Kategorie B-Plan, sofort vermarktbar ist gegenüber den Vorjahren unverändert geblieben. Für die übrigen Kategorien wurde eine nachträgliche Berechnung vorgenommen. Vorjahresvergleiche sind für die Gruppe B-Plan, sofort vermarktbar möglich, für die anderen Gruppierungen jedoch nur eingeschränkt aussagefähig.

17 GEWERBEFLÄCHENANGEBOT 17 B-Plan, sofort vermarktbar: Flächen mit rechtskräftigem B-Plan, vorhandener Erschließung und öffentliches Eigentum sind insgesamt nur 124,2 ha von allen Gewerbeflächen als sofort vermarktungsreif einzustufen, im Vorjahr waren es noch 170,5 ha. Der Anteil dieser Flächen hat sich auf 11,1 % reduziert (2012: 18,4 %). B-Plan, später vermarktbar: Flächen mit rechtskräftigem B-Plan, die noch nicht erschlossen und/oder nicht in öffentlichem Eigentum sind. Diese Angebotskategorie umfasst 368,3 ha (Vorjahr 218,0 ha), der Anteil liegt mit 33,4 % deutlich höher als im Vorjahr (2012: 23,5 %). 24 F-Plan-Fläche (ohne B-Plan): Flächen, für die eine F-Plan-Festsetzung, aber noch kein rechtskräftiger B-Plan besteht und im Regelfall keine Erschließung vorhanden ist. Hier dokumentiert die Kommune zwar ihre grundsätzliche Planungsabsicht im Rahmen der vorbereitenden Bauleitplanung. Ob und wann diese Flächen aber tatsächlich durch verbindliche Bauleitplanung Baurecht erhalten (rechtskräftiger B-Plan, Erschließung), ist völlig offen. 25 Die Mehrzahl dieser Flächen befindet sich in Privateigentum. Der Anteil der F-Plan- Flächen ist mit 427,9 ha gegenüber dem Vorjahr (426,7 ha) fast unverändert geblieben. Der Anteil am Gesamtflächenpotenzial hat sich mit 38,3 % jedoch leicht reduziert (Vorjahr: 46 %). Potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen: Aufgrund der erheb lichen Nutzungsrestriktionen 26 besitzen diese Flächen die geringste Vermarktungsreife. 190,7 ha sind als wiedernutzbare Gewerbebrache einzustufen, das entspricht einem Anteil von etwa 17 % am Gesamtflächenpotenzial. 27 Abb. 14 Gewerbeflächenangebot nach Vermarktungsreife B-Plan, sofort vermarktbar B-Plan, später vermarktbar F-Plan Gewerbebrachen 17,2 % 11,2 % 33,4 % 38,3 % 24 Im Rahmen der Hallenflächenerhebung durch BulwienGesa/Baasner Stadtplaner wurden gerade in dieser Kategorie zahlreiche private B-Plan-Flächen und Baulücken identifiziert, die bisher von den Kommunen nicht gemeldet wurden. 25 Viele F-Plan-Flächen werden zum Teil seit Jahrzehnten unverändert im Bestand geführt und wurden bisher (offenbar mangels Nachfrage) nicht in B-Pläne überführt. 26 Diese Restriktionen ergeben sich vor allem aus nicht mehr nutzbarer Altbebauung, Altlasten und/oder nicht mehr adäquater Bauleitplanung (vgl. Definition und Kriterien für die Einstufung als wiedernutzbare Gewerbebrache in Abschnitt 4). 27 Im Vorjahr wurden Gewerbebrachen nach Angaben der Kommunen 103 ha nicht nach einer einheitlichen Definition erfasst, so dass der rechnerische Anteilswert für 2012 (11 %) wenig aussagekräftig ist.

18 18 GEWERBEFLÄCHENANGEBOT Nachfolgende Tabelle 2 zeigt die Verteilung des Gewerbeflächenangebots in den jeweiligen Kommunen Im Einzelnen ist folgendes festzustellen: Flächenreserven mit rechtskräftigem B-Plan von über 30 ha liegen in der Landeshauptstadt Hannover (114,6 ha), Springe (57,9 ha), Uetze (51,1 ha) und Lehrte (34,5 ha). Gesamtes Flächenangebot in F- und B-Planflächen von über 50 ha befinden sich in Lehrte (169,5 ha), der Landeshauptstadt Hannover (114,6 ha), Garbsen (78,1 ha), Uetze (76,5 ha), Springe (63,4 ha) und Sehnde (52,5 ha). Größere Flächenpotenziale sofort vermarktbarer B-Planflächen befinden sich in der Landeshauptstadt Hannover (57,6 ha), Barsinghausen (9,6 ha), Langenhagen (9,2 ha), Isernhagen (8,6 ha) und Springe (7,2 ha). Tabelle 2: Gewerbeflächenpotenziale der Kommunen nach Vermarktungsreife 2013 Kommunen B-Plan-Flächen sofort vermarktbar B-Plan-Flächen später vermarktbar F-Plan-Flächen (ohne B-Plan) Summe Flächenangebot in F- oder B-Plänen potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen Barsinghausen 9,6 39,8 49,4 2,3 Burgdorf 6,0 15,7 4,5 26,2 - Burgwedel 4,8 1,2 12,0 18,0 - Garbsen - 28,9 49,2 78,1 - Gehrden 6,1 6,3 12,4-57,6 57,0-114,6 134,0 Hemmingen 0,2-0,2 - Isernhagen 8,6 2,9-11,5 - Laatzen 0,6 8,7 40,5 49,8 1,6 Langenhagen 9,2 18,0 4,7 31,9 - Lehrte 1,3 33,2 135,0 169,5 - Neustadt - 11,1 26,6 37,7 - Pattensen 2,9-23,5 26,4 - Ronnenberg 0,2 13,4-13,6 2,8 Seelze 6,2 9,2 15,0 30,4 2,2 Sehnde 0,4 44,4 7,7 52,5 - Springe 7,2 50,7 5,5 63,4 4,0 Uetze - 51,1 25,4 76,5 22,0 Wedemark 2,5 10,0 7,5 20,0 1,4 Wennigsen - 2,7 15,3 18,0 8,2 Wunstorf 0,8 10,1 9,4 20,3 12,2 Summe 124,2 368,3 427,9 920,4 190,7

19 GEWERBEFLÄCHENANGEBOT 19 Einen Vergleich des Flächenangebots 2012 und 2013 in den Kommunen der Region Hannover zeigt die nachfolgende Abbildung 15. Da 2013 erstmals potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen nach einheitlicher Definition in das Monitoring einbezogen wurden, ist eine Vergleichbarkeit wenn auch eingeschränkt nur für das Gewerbeflächenangebot in F- und B-Plänen (ohne Brachen) möglich. Die Zunahme des Angebotes gegenüber dem Vorjahr (815,2 ha) um etwa 100 ha 28 ist im Wesentlichen auf die Einbeziehung zusätzlicher Daten aus der erwähnten Hallenflächen-Vollerhebung 29 zurückzuführen. Lehrte: Es wurden zusätzliche F-Plan-Potenziale u. a. in Aligse/Nord (22,8 ha), Ahlten/Südost (9,2 ha) und Lehrte-Ost/ Benzstr. (11,2 ha) gemeldet. Neustadt: Auch hier ist der Zuwachs vor allem durch zusätzliche Flächenpotenziale im F-Plan von insgesamt 26,6 ha aus den Ortsteilen Eilvese, Heltstorf, Otternhagen und Moordorf sowie der Erweiterung des Gewerbegebietes Ost in der Kern stadt begründet. Daneben wurden auch private Gewerbe flächen in rechtskräftigen B-Plänen gemeldet. In folgenden Kommunen haben sich signifikante Veränderungen des Gewerbeflächenangebots im Vergleich von 2012 und 2013 ergeben: Uetze: Der Anstieg des Flächenangebots ist fast ausschließlich durch die Einbeziehung der Gewerbebrache Kaliwerk Hänigsen (22 ha) begründet. Barsinghausen: Die Fläche der Zuckerfabrik in Groß Munzel wurde in großen Teilen vermarktet (Freiflächen-Fotovoltaik- Anlage, Stahlverwerter) und erklärt so das reduzierte Flächen potenzial. Wunstorf: Hier wurden zum einen potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen von über 12 ha neu gemeldet, zum anderen auch Flächenpotenziale aus dem F-Plan, etwa in Wunstorf-Süd am Mittellandkanal (7 ha). Burgwedel: Die Reduzierung des Angebots resultiert aus angepassten F-Plan-Reserven in Großburgwedel/westlich A 7 (12 ha statt 16,5 ha) sowie Flächenvermarktungen in verschiedenen Gebieten. Langenhagen: Der Flächenrückgang von über 20 ha erklärt sich vor allem durch Anpassungen flughafeneigener Flächen, darunter die Ansiedlung der Fa. TNT im Flughafenerweiterungsgebiet West (ca. 4 ha). 30 Landeshauptstadt Hannover: Der Anstieg des gesamten Flächenpotenzials in der Landeshauptstadt Hannover ist allein auf die systematische Einbeziehung der potenziell wiedernutzbaren Gewerbebrachen (134 ha) zurückzuführen 31. Gewerbeflächen in F- und B-Plänen sind gegenüber dem Vorjahr von 138,7 ha auf 114,6 ha deutlich gefallen. 28 Auch das Gewerbeflächenangebot in F- und B-Plänen ohne Brachen für die Jahre 2012 und 2013 ist nur eingeschränkt vergleichbar, weil schon 2012 zum Teil Gewerbebrachen allerdings nicht systematisch und nach einer abgestimmten Definition erfasst wurden; 2012 waren insgesamt ca. 103 ha Brachen erfasst, davon ca. 90 ha in der Landeshauptstadt Hannover. Das bereinigte allgemeine Gewerbeflächenangebot (ohne Brachen) betrug 2012 somit 815,2 ha. 29 Vgl. Abschnitt Die Anpassung betreffen im Wesentlichen den Airport Business Park Ost sowie im Airport Business Park Nord und die ehemalige Boelcke-Kaserne. Letztere wurde bisher als Gewerbebrache eingestuft. Da sie weitgehend vermietet ist, entspricht das Objekt nicht der Definition für wiedernutzbare Gewerbebrache. 31 Im Jahr 2012 waren nur die größeren Gewerbebrachen wie Deurag-Nerag und Hauptgüterbahnhof erfasst.

20 20 GEWERBEFLÄCHENANGEBOT 226,4 248,6 37,7 169,5 21,4 11,3 2,2 30,2 1,4 Neustadt a. Rbge. Wedemark 69,7 78,1 18,0 126,3 98,5 54,0 75,9 Burgwedel 26,4 26,2 31,9 14,8 11,5 Uetze Wunstorf 32,5 Langenhagen 8,5 Isernhagen Burgdorf Garbsen 12,2 32,6 22,0 24,7 Seelze Hannover Lehrte 66,0 51,7 2,2 49,5 51,4 44,2 52,5 16,4 Barsing- 14,7 12,4 7,1 hausen 2,8 Sehnde Gehrden Ronnen- 0,2 0,2 berg Hemmingen 1,6 2,3 17,4 26,2 Pattensen Laatzen 8,2 26,4 Abb. 15 Wennigsen 67,4 4,6 Gewerbeflächenangebot in 54,9 den Kommunen 2012* und Springe 2013 (in ha) 2012* ,0 33,9 32,5 * Auch das Flächenpotenzial 2012 enthält teilweise potenziell wiederbenutzbare Gewerbebrachen, die nicht systematisch erhoben wurden (in der LHH ca ha). 12,2 darunter potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen Die potenziell wiedernutzbaren Gewerbebrachen sind unabhängig von Erschließungssituation, Eigentumsverhältnissen und Planungsstatus als besonders schwer vermarktbar einzustufen. Sie bleiben daher in den Unterabschnitten bis außer Betracht und werden stattdessen in Abschnitt 4 gesondert behandelt.

21 GEWERBEFLÄCHENANGEBOT Gewerbeflächenangebot und Autobahnanbindung Wichtigstes Kriterium für die Qualität der überörtlichen Verkehrsanbindung des Flächenangebots ist die Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle. Tabelle 3: Gewerbeflächenangebot nach Qualität der Autobahnanbindung und Vermarktungsreife in ha Qualität der Autobahnanbindung B-Plan, sofort vermarktbar B-Plan, später vermarktbar F-Plan- Flächen (ohne B-Plan) Summe Gewerbeflächenangebot 2013 (in %) zum Vergleich: 2012 (in %) sehr gut 49,0 111,6 231,1 391,7 42,6 45,0 gut 54,9 117,6 50,8 223,3 24,3 28,7 befriedigend 6,8 46,3 63,4 116,5 12,7 12,6 unbefriedigend 13,5 92,8 82,6 188,9 20,5 13,7 Summe 124,2 368,3 427,9 920,4 100,0 100,0 Vorstehende Tabelle 3 zeigt die Verteilung des Gewerbeflächen - angebots nach Qualität der Autobahnanbindung. 32 Etwa 392 ha bzw. 43 % des Flächenangebots in F- und B-Plänen besitzen 2013 eine sehr gute Anbindung, sehr gut bis gut angebunden sind 615 ha bzw. etwa drei Viertel der Flächen waren nur 267 ha sehr gut erreichbar bzw. 601 ha sehr gut bis gut an die Autobahn angebunden. Im Vergleich zu 2012 haben sich nur geringfügige Verschiebungen bei der Qualität der überörtlichen Anbindung ergeben; der Anteil der unbefriedigend angebunden Flächen (> 10 km) ist von ca. 14 % auf 20,5 % gestiegen. Von den insgesamt etwa 392 ha sehr gut an Autobahnen angebundenen B- und F-Plan-Flächen sind lediglich 49 ha bzw. gut 5 % des Flächenangebots als sofort vermarktungsreif einzustufen. Im Vorjahr waren dies noch 69,4 ha bzw. 8,5 % des Flächenangebots. 33 Den größten Rückgang verzeichnete hier vor allem die Landeshauptstadt Hannover mit -14,5 ha im Saldo. Aktuelle Flächenpotenziale befinden sich noch in der Landeshauptstadt Hannover (insge samt 26,7 ha in Anderten, Lahe, Schwarze Heide), Bar singhausen/bantorf (7,4 ha), Isernhagen/Kirchhorst (7,3 ha insgesamt im Erdbeerfeld und Trennemoor), Langenhagen (insgesamt 8,3 ha in Godshorn/Europaallee, Rehkamp und Schulenburg-Süd) sowie Lehrte/Ahlten (1,3 ha). Für größere Logistikansiedlungen sind jedoch nur Flächen interessant, die über Zuschnitte von mindestens 5 ha am Stück sowie GI-Qualität verfügen, um 24-Stunden-Verkehre für LKW betreiben zu können. Dies ist an keinem der genannten Standorte der Fall. Weitere ca. 112 ha sehr gut an Autobahnen angebundene B-Plan-Flächen sind aufgrund fehlender Erschließung und/ oder privater Eigentumsverhältnisse als später vermarktungsreif einzustufen. Es handelt sich beispielsweise um Flächen in Sehnde/Höver-Nord (ca. 37 ha), Hannover/Lahe (13,5 ha), Garbsen-West/westlich Gutenbergstr. (13 ha). Weitere aktivierbare Flächenreserven von etwa 230 ha mit sehr guter Autobahnanbindung sind in F-Plänen dargestellt (ohne B-Plan). Zu nennen sind hier Lehrte/ Immensen-Tönjeskamp (90,5 ha), Laatzen/Rethen-Ost (40 ha), Lehrte/Aligse (22,8 ha), Garbsen-West/östlich Gutenbergstr. (16 ha) und Groß-Burgwedel/Erweiterung westlich A 7 (12 ha). 32 Sehr gut = maximal 2 km zur Autobahnanschlussstelle, keine Ortsdurchfahrt; gut = maximal 5 km bzw. < 2 km mit Ortsdurchfahrt; befriedigend = > 5 bis 10 km; unbefriedigend = > 10 km 33 Dies ist allerdings im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass einige Flächen aufgrund der fehlenden inneren Erschließung in die Gruppe B-Plan, später vermarktbar eingestuft wurden, die im Vorjahr aus Sicht der Kommune noch als sofort vermarktungsreif bewertet wurden.

22 22 GEWERBEFLÄCHENANGEBOT Gewerbeflächenangebot und ÖPNV-Anbindung Die Qualität der ÖPNV-Anbindung des Flächenangebots gewinnt zunehmende Bedeutung als Standortfaktor, gemessen anhand der Entfernung des Flächenangebots zum nächstgelegenen Haltepunkt der Stadtbahn bzw. S-Bahn (SPNV)(Tabelle 4). 34 Weitere ca. 90 ha mit guter ÖPNV-Erreichbarkeit sind später vermarktbare B-Plan-Flächen (ohne Erschließung und/oder in privatem Eigentum). Zu nennen sind hier Hannover/Lahe (13,5 ha) oder Uetze/Dollbergen (10 ha). 126 ha oder 14 % des Gewerbeflächenangebots weist eine gute ÖPNV-Anbindung auf. Der Großteil von etwa 79 % (2012: 76,5 %) ist jedoch nur unzureichend an den ÖPNV angebunden (7 % befriedigende Erreichbarkeit, 2012: 9 %). Längerfristige Flächenpotenziale in F-Plänen (ohne B-Plan) von ca. 15 ha mit guter ÖPNV-Erreichbarkeit verteilen sich auf verschiedene Einzelstandorte, beispielsweise in Wennigsen/Klostergrund (ca. 5 ha). Von den 126 ha, die gut an den ÖPNV angebundenen sind, sind nur 20,7 ha als sofort vermarktbare B-Plan-Flächen einzustufen; das sind etwas mehr als 2 % des Flächenangebots. Es handelt sich überwiegend um Standorte in der LH Hannover (17 ha), bspw. Brinker Hafen/Business Park Nord (8,4 ha) waren es noch 50,5 ha oder gut 6 %. Tabelle 4: Gewerbeflächenangebot nach Qualität der ÖPNV-Anbindung und Vermarktungsreife in ha Qualität der S-Bahn-/ Stadtbahnanbindung B-Plan, sofort vermarktbar B-Plan, später vermarktbar F-Plan- Flächen (ohne B-Plan) Summe Gewerbeflächenangebot 2013 (in %) zum Vergleich: 2012 (in %) gut 20,7 89,6 15,4 125,7 13,7 14,4 befriedigend 38,9 26,3 0 65,2 7,1 9,1 unbefriedigend 64,6 252,4 412,5 729,5 79,3 76,5 Summe 124,2 368,3 427,9 920,4 100,0 100,0 34 Gut = maximal 500 m Entfernung zur S-Bahnhaltestelle; befriedigend = 500 bis m; unbefriedigend = > m