Erweiterung von TU- Verträgen zu Funktionsbauverträgen -

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1 Erweiterung von TU- Verträgen zu Funktionsbauverträgen - ein visionäres Hirngespinst oder Mandate mit hohen Wertschöpfungschancen? Zukunft im Hoch- und Industriebau Dr. Markus Stokar, Basel TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 1

2 Inhalt 1. Was ist ein Funktionsbauvertrag? 2. Was ist ein TU-Vertrag? 3. Erweiterung des TU-Vertrags zum Funktionsbauvertrag 4. Zusammenfassung TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 2

3 Was ist ein Funktionsbauvertrag? Zusammenfassung von Neubau oder Erneuerung und der anschliessenden baulichen Erhaltung in einem Vertrag. Idee aus dem Strassenbau (in Deutschland gibt es einige Pilotprojekte) Basis ist die definierte Funktionalität Option: Finanzierung (PPP-Modell) TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 3

4 Beispiel eines Funktionsbauvertrags im Autobahnbau Teil A Teil B Baustelleneinrichtung Verkehrssicherung Erdarbeiten Entwässerungsarbeiten Frostschutzschichten Bauwerkssanierung Markierungsarbeiten Gebundener Oberbau Teil C Funktionserhaltung des Oberbaus TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 4

5 Aufgabenteilung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 5

6 Genaue Spezifikation der funktionalen Anforderungen TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 6

7 Schnelle und präzise Messung der Vertragswerte - TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 7

8 Inhalt 1. Was ist ein Funktionsbauvertrag? 2. Was ist ein TU-Vertrag? 1. Vor- Nachteile von GU/TU-Verträgen 2. Welche Projekte eignen sich für TU-Modelle? - Erfolgsfaktoren 3. Beispiele von erfolgreichen TU-Projekten 3. Erweiterung des TU-Vertrags zum Funktionsbauvertrag 4. Zusammenfassung TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 8

9 Was ist ein TU-Vertrag? Unterschied GU / TU GU: Erstellt das Bauwerk gesamtverantwortlich auf der Basis der bauseits erstellten Ausführungspläne TU: erbringt zusätzlich zur Bauleistung wesentliche Planungsleistungen TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 9

10 Vorteile von GU/TU- Modellen TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 10

11 Vorteile von GU/TU- Modellen Der GU/TU: übernimmt das Schnittstellenrisiko garantiert den Endtermin mit einer Pönale erstellt das Werk zu einem Pauschal- oder Globalpreis kann ohne öffentliche Submissionen ausschreiben TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 11

12 Nachteile von GU/TU-Verträgen längere Planungs- und Submissionszeit (keine rollende Planung möglich) Nachträge sind tendenziell teurer Qualitätssicherung durch die Planer schwieriger, da kein direkter Zugriff auf die Unternehmer möglich Claim Management gewisser GU s kann mühsam sein TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 12

13 Wie wird der GU zum TU? Eigenpromotion Günstige Unternehmervariante Vermeidung der Schnittstelle zwischen Planer und GU Planung wird dem Wettbewerb unterstellt TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 13

14 Planung dem Wettbewerb unterstellen TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 14

15 Wettbewerbstiefe TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 15

16 TU-Wettbewerb und -Vertrag TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 16

17 geeignet für TU3-Modell Projekt > 10 Mio klare Projektziele und Nutzeranforderungen Kostendruck, klare Renditevorgaben keine unkalkulierbaren Risiken (Geologie, Bewilligungslage, Altlasten etc.) TU-Wettbewerb mit Optimierungspotential und klarer Bewertung der Wunschziele grosse technische Anforderungen (ARA, Gepäckanlage, automatisiertes Lager) TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 17

18 ungeeignet für TU3-Modell Projekt < 5 Mio Gebäude mit künstlerischem Schwerpunkt (z.b. Museum, KKL, Luxusvilla) grosser Zeitdruck (rollende Planung notwendig) variable Ziele, unklare Ausgangslage (moving target) Know How nur beim Auftraggeber (z.b. spezielle chemische Produktionsanlage, Sanierung eines Spitalkomplexes) TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 18

19 Erfolgsfaktoren für TU-3 Vollständige Dokumentation des Ist-Zustandes sorgfältige Zielformulierung sorgfältige Formulierung der Bewertungskriterien Transparenz der Wirtschaftlichkeitsrechnung klare Randbedingungen faire Wettbewerbsentschädigung (bei 40 Mio ca. 2-5 der Bausumme pro Teilnehmer) TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 19

20 Beispiele von TU-3 Projekten UBS: Sanierung Paradeplatz 6, Zürich TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 20

21 Beispiele von TU-3 Projekten UBS: Sanierung Flurhof Zürich-Altstetten TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 21

22 Beispiele von TU-3 Projekten UBS: Sanierung Flurhof Zürich-Altstetten TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 22

23 Beispiele von TU-3 Projekten UBS: Sanierung Flurhof Zürich-Altstetten Weitere Angebote aus dem TU-Wettbewerb TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 23

24 Beispiele von TU-3 Projekten UBS: Sanierung Flurhof Zürich-Altstetten Weitere Angebote aus dem TU-Wettbewerb TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 24

25 Beispiele von TU-3 Projekten UBS: Sanierung Grünenhof Zürich TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 25

26 Beispiele von TU-3 Projekten UBS: Sanierung Grünenhof Zürich Stücheli Architekten TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 26

27 Beispiele von TU-3 Projekten UBS: Sanierung Grünenhof Zürich 2. Martin Spühler 3. Romero & Schäfle TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 27

28 Beispiele von TU-3 Projekten Flughafen Zürich: Neues Gepäcksystem TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 28

29 Beispiele von TU-3 Projekten ARA Bern: Neue Biologie TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 29

30 Inhalt 1. Was ist ein Funktionsbauvertrag? 2. Was ist ein TU-Vertrag? 3. Erweiterung des TU-Vertrags zum Funktionsbauvertrag 1. Eignet sich der Hochbau für den Funktionsbauvertrag? 2. Alternativen zum Funktionsbauvertrag 4. Zusammenfassung TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 30

31 Ziel des Funktionsbauvertrags Übertragung der Verantwortung für die langfristige Funktionstüchtigkeit des Werks und für die Instandhaltungskosten auf den Ersteller des Werks. Berücksichtigung in der Planung und Ausführung Optimierung im Betrieb Versicherungsleistung für den Bauherrn Dadurch soll eine Win-Win-Situation geschaffen werden. TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 31

32 Win-Win-Situation Eine Win-Win-Situation entsteht, wenn der TU die Kosten für den Funktionserhalt in der Planung und Ausführung nachhaltig beeinflussen kann durch: 1. Berücksichtigung der Instandhaltung in die Planung 2. Wahl von dauerhafteren Bauverfahren 3. Bessere Qualitätssicherung während der Ausführung 4. Optimierung des Instandhaltungsaufwands im Laufe der Zeit TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 32

33 Voraussetzungen für Funktionsbauvertrag 1. Instandhaltungsaufwand beeinflussbar 2. Funktionalität messbar (mind. Kosten für Stillstand) 3. Instandhaltungsaufwand berechenbar (Erfahrung liegt vor) 4. Kalkulierbares Risiko (Versicherungsprämie) 5. Betriebliche Einflüsse messbar (Betriebsdauer, Verschmutzung etc.) 6. externe Einflüsse messbar (Unwetter, Kriechströme etc.) 7. Restwert bestimmbar (falls Lebensdauer > Vertragsdauer) TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 33

34 Vertragsklippen beim Funktionsbauvertrag Pönale bei ungenügender Vertragserfüllung, muss sich am Schaden und am Verschulden orientieren. Umgang mit dem technischen Fortschritt Umgang mit sich ändernden Randbedingungen Sicherheiten für Bauherr und Auftragnehmer Regelung der vorzeitigen Vertragsauflösung TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 34

35 Vergleich Hoch- / Tiefbau Im Hochbau sind mehr verschiedene Planer, Spezialisten und Unternehmer beteiligt. Der GU/TU im Hochbau managed und koordiniert, führt aber selber nicht aus. Der Funktionserhalt ist im Hochbau sehr gewerkspezifisch und wird vom Facility Manager geleitet. Für den TU macht eine Konkurrenz zum FM wenig Sinn. TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 35

36 Welche Gewerke eignen sich? Flachdach Fassade Storen IH-Aufwand bei Planung beeinflussbar Funktionalität messbar Instandhaltungsaufwand berechenbar ja ja ja ja ja Messung der Sauberkeit? Reinigung ja, Reparaturen? ja Reinigung ja, Reparaturen? Risiko kalkulierbar ja ja? betriebliche Einflüsse messbar externe Einflüsse messbar Restwert bestimmbar ja (Begehung?) ja ja ja? Einflüsse aus der Nachbarschaft? Zustand nur bedingt messbar lokale Windspitzen? ja TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 36

37 Welche Gewerke eignen sich? Böden Lüftung Heizung/ Kälte IH-Aufwand bei Planung beeinflussbar Funktionalität messbar Instandhaltungsaufwand berechenbar ja ja je nach System Messung der Sauberkeit? schwierig ja ja (regelmässige Arbeiten) ja ja Risiko kalkulierbar schwierig? ja betriebliche Einflüsse messbar externe Einflüsse messbar kaum messbar ja keine kaum vorhanden Staub, Schmutz? ja (Wetter) Restwert bestimmbar ja? ja TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 37

38 Fazit Es eignen sich nicht alle Gewerke gleichermassen für einen Funktionsbauvertrag. Die generelle Erweiterung des TU-Vertrags zum Funktionsbauvertrag ist möglich, führt aber kaum zur gesuchten Win-Win-Situation. TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 38

39 Alternativen zum Funktionsbauvertrag 1. Funktions(garantie)vertrag 2. Instandhaltungsvertrag 3. Contracting 4. Betriebskostengarantie TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 39

40 1. Funktions(garantie)vertrag Vom TU werden für einzelne Gewerke optionale Instandhaltungsangebote mit Funktionsgarantie verlangt. Der Bauherr schliesst den Funktionsvertrag direkt mit dem Unternehmer ab. Ist der Optionspreis vergaberelevant, wird der TU die Instandhaltung in der Planung berücksichtigen. Der Instandhalter kann seine Leistung optimieren (nur so viel wie es die Funktion verlangt) TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 40

41 2. Instandhaltungsvertrag Vom TU werden für einzelne Gewerke optionale Instandhaltungsangebote ohne Funktionsgarantie verlangt (Funktion nicht messbar). Ist die Funktion nicht messbar, müssen die Instandhaltungstätigkeiten vereinbart werden. Ist der Optionspreis vergaberelevant, wird der TU die Instandhaltung in der Planung berücksichtigen. Der Instandhalter kann seine Leistung nicht optimieren, höchstens Vertragsanpassung möglich. TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 41

42 3. Contracting Besondere Form des Funktionsbauvertrags (bekannt aus der Energieerzeugung). Der Unternehmer plant, baut, betreibt, wartet und finanziert die Anlagen. Anlagen bleiben im Besitz des Unternehmers. Der Bauherr bezahlt die bezogene Energie. Der Contractor profitiert von der Optimierung, während der Instandhalter primär auf einen störungsfreien Betrieb achtet. TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 42

43 4. Betriebskostengarantie In speziellen Fällen kann vom TU eine Betriebskostengarantie verlangt werden (z.b. ARA) Die Einflussfaktoren müssen messbar und deren Auswirkungen bekannt sein. Die Berücksichtigung der Betriebskosten beeinflusst die Planung positiv. TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 43

44 Bsp. Neue Biologie ARA Bern Losinger [Mio] Marazzi [Mio] Investitionskosten Landverbrauch Energiekosten 15 Jahre Lenkungsabgabe15 Jahre Chemikalienverbrauch Schlammentsorgung 15 Jahre Personalkosten 15 Jahre Instandhaltung 15 Jahre Versicherung 15 Jahre Barwert TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 44

45 Übersicht TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 45 Vertragsart TU-Wettbewerb TU-Vertrag Funktionsbauvertrag Funktionsvertrag Instandhaltungsvertrag Contracting Vorprojekt Projekt Ausführungsplanung Ausführung Instandhaltung Funktionsgarantie Finanzierung Betrieb

46 Inhalt 1. Was ist ein Funktionsbauvertrag? 2. Was ist ein TU-Vertrag? 3. Erweiterung des TU-Vertrags zum Funktionsbauvertrag 4. Zusammenfassung TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 46

47 Zusammenfassung Der Funktionsbauvertrag wird im Hochbau im Gegensatz zum Strassenbau eher ein visionäres Hirngespinst bleiben. Die Idee der Funktionsgarantie lässt sich aber für einzelne Gewerke in den TU-Wettbewerb einbauen (Alternativverträge). Richtig gemacht führt dies zu einer Win-Win- Situation mit neuen Wertschöpfungschancen für Bauherr und Unternehmer. TFB Veranstaltung /52 Erweiterung von TU-Verträgen zu Funktionsbauverträgen - Zukunft im Hoch- und Industriebau Seite 47

48 Vielen Dank fürs Zuhören!