Schweizer Immobilienmarktentwicklung im

Transkript

1 Bachelor Thesis Frühlingssemester 2013 Schweizer Immobilienmarktentwicklung im historischen Kontext - Eine internationale Analyse Biljana Vukojevic Beatrix Wullschleger, M.A. HSG in Economics, dipl. Finanzanalytikerin und Vermögensverwalterin Olten, 6. August 2013

2 Betreuende Dozentin: Beatrix Wullschleger, M.A. HSG in Economics, dipl. Finanzanalytikerin und Vermögensverwalterin Wissenschaftliche Mitarbeiterin Peter Merian-Strasse 86 CH 4002 Basel Mail: Tel.: Verfasserin: Biljana Vukojevic Oltenstrasse Oensingen Mail: Tel.: Ort und Datum der Fertigstellung: Olten, 6. August 2013

3 Ehrenwörtliche Erklärung Ich versichere, dass Ich die vorliegende Arbeit selbstständig und ohne Benutzung anderer als der im Literaturverzeichnis angegebenen Quellen und Hilfsmittel angefertigt habe. Die wörtlich oder inhaltlich den im Literaturverzeichnis aufgeführten Quellen und Hilfsmitteln entnommenen Stellen sind in der Arbeit als Zitat bzw. Paraphrase kenntlich gemacht. Diese Bachelor Thesis ist noch nicht veröffentlicht worden. Sie ist somit weder anderen Interessierten zugänglich gemacht noch einer anderen Prüfungsbehörde vorgelegt worden. Biljana Vukojevic Unterschrift der Verfasserin Ort und Datum

4 Abstract Immobilienmärkte stellen als Schlüsselmärkte wichtige Pfeiler einer Finanzwirtschaft dar. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass die Fehlentwicklung von Immobilienmärkten schwere Auswirkungen auf nationale sowie internationale Wirtschaftsentwicklungen haben kann. Die vorliegende Bachelor Thesis beschäftigt sich im ersten Teil mit der genauen Analyse der Immobilienkrisen in der Schweiz und in Japan in den 1990er Jahren sowie in den USA, die im Jahr 2007 zu verzeichnen war. Dabei werden die Entstehungsgründe und die Folgen der Immobilienkrisen näher betrachtet und die Krisen untereinander verglichen. Im zweiten Teil wird der aktuelle schweizerische Immobilienmarkt analysiert, um anschliessend durch den Vergleich mit den historischen Immobilienkrisen eine Einschätzung dazu abgeben zu können, ob in der Schweiz gegenwärtig eine Immobilienpreisblase entsteht. Die Immobilienkrisen in der Schweiz, Japan und den USA hatten ähnliche, zum Teil sogar identische Entstehungsgründe. Eine expansive Geldpolitik, eine wenig regulierte Kreditvergabepolitik und individuell landesspezifische Faktoren haben jeweils zu einer Immobilienpreisblase mit schwerwiegenden Folgen geführt. So brachen sowohl in Japan als auch den USA neben den Immobilienmärkten zusätzlich die Aktienbörsen ein, während dies in der Schweiz nicht der Fall war. Die Staatsverschuldungen nahmen teilweise extreme Werte an. Insgesamt sind bis heute Folgen der Krisen zu bemerken zeigt der schweizerische Immobilienmarkt eine expansive Geldpolitik, rekordtiefe Leitzinsen und das höchste inländische Kreditvolumen der schweizerischen Geschichte. Ausserdem kann ein stetiges Wachstum sowohl der Preise als auch der Nachfrage nach Immobilien verzeichnet werden. Diese Entwicklung kann durch einige fundamentale Faktoren begründet werden. Dazu können unter anderem der gestiegene Anteil der ausländischen Wohnbevölkerung, der schweizerische Lebensstandard sowie die veränderte Bevölkerungsstruktur gerechnet werden. In der Schweiz wird, trotz aussagekräftiger Indikatoren, gegenwärtig keine Immobilienblase vermutet, da diese Indikatoren durch die fundamentalen Faktoren grösstenteils entkräftet werden können. Das Augenmerk sollte künftig vor allem auf den überhitzten regionalen Gebieten in Zürich, Genf und Lausanne gelegt werden, da regionale Entwicklungen zum Teil erheblich von den gesamtstaatlichen abweichen können.

5 Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung Immobilienpreisblasen Definition Entstehungsursachen Ablaufschema Beispiele für Immobilienkrisen Immobilienkrise in der Schweiz Ursachen Folgen Immobilienkrise in Japan Ursachen Folgen Immobilienkrise in den USA Ursachen Folgen Vergleich der Immobilienkrisen in der Schweiz, Japan und den USA Analyse des Schweizer Immobilienmarktes Fazit Quellenverzeichnis Abbildungs- und Tabellenverzeichnis... 69

6 1. Einleitung Kein anderes Wirtschaftsgut prägt unsere Umwelt so sehr, wie Immobilien. Wir leben, arbeiten und verbringen unsere Freizeit zu einem grossen Teil in ihnen. Immobilien bieten uns Schutz und Geborgenheit und spielen somit eine zentrale Rolle in unserem Leben. Letztlich haben sie auch für Unternehmen eine gewichtige Funktion. Durch die Bereitstellung von Arbeit und Kapital bzw. von Grund und Boden repräsentieren Immobilien einen wesentlichen Produktionsfaktor (vgl. Rombach 2011, S.84). Ausserdem stellen Immobilienmärkte als Schlüsselmärkte wichtige Pfeiler einer Finanzwirtschaft dar. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass die Fehlentwicklung von Immobilienmärkten schwere Auswirkungen auf nationale sowie internationale Wirtschaftsentwicklungen haben kann (vgl. Meier 2009, S. 42). Die Immobilienmärkte wurden in der Vergangenheit in der wirtschaftswissenschaftlichen Forschung stiefmütterlich behandelt. Der Grund hierfür liegt unter anderem in der schlechten Datenverfügbarkeit und der allgemeinen Unterschätzung der Bedeutung des Immobilienmarktes für die Volkswirtschaft (Rombach 2011, S. 85). In der Folge extremer Preisanstiege auf vielen Immobilienmärkten und im Anschluss an Immobilienkrisen, die schwerwiegenden Folgen hatten, begannen Anleger, Zentralbanken, die Bevölkerung und die wirtschaftswissenschaftliche Forschung sich verstärkt mit dem Phänomen der Preisblase auf Immobilienmärkten auseinanderzusetzen (vgl. Rombach 2011, S.87). Im historischen Rückblick finden sich zahlreiche Beispiele für Finanzmarktkrisen. In Tabelle 1 sind einige Länder aufgelistet, in denen eine Finanzkrise auftrat. Dabei kann ein gemeinsames Merkmal festgestellt werden: sie sind alle durch Fehlbewertungen auf Immobilienmärkten entstanden. Dies illustriert die Tatsache, dass Finanzmarktkrisen mit Bezug zum Immobilienmarkt ein globales Phänomen darstellen (vgl. Hilbers u.a. 2001, S.10). 1

7 Tab. 1: Internationale Immobilienkrisen (vgl. Hilbers u.a. 2001, S. 10) Land Dauer der Finanzkrise Spanien Mexico Holland Kanada Irland Finnland Japan Schweden Mexico Thailand Malaysia USA 2007 Ziel der Arbeit Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist der Vergleich der historischen Immobilienkrisen in der Schweiz, in Japan und in den USA mit der aktuellen Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarktes. Durch ein genaues Beleuchten der historischen Krisen soll aufgezeigt werden, wie es in der Vergangenheit zu Immobilienkrisen gekommen ist, wie diese verlaufen sind und welche Folgen sie mit sich gebracht haben. Ergänzend dazu soll herausgefunden werden, wie sich der Immobilienmarkt in der Schweiz im Jahr 2013 gestaltet und ob sich die Schweiz aktuell in einer Immobilienpreisblase befindet. Abgrenzung Um eine exakte Einschätzung darüber abgeben zu können, ob sich die Schweiz momentan in einer Immobilienpreisblase befindet, müsste die Schweiz in viele regionale Teilgebiete aufgeteilt werden, da jede Region individuelle Eigenschaften aufweist. Um den Rahmen dieser Arbeit jedoch nicht zu sprengen, wurde die Schweiz im Allgemeinen betrachtet. Es ist also anzunehmen, dass die Antwort auf einige Fragen bei einer differenzierten Betrachtung der einzelnen Teilgebiete der Schweiz anders ausfallen würde, als das hier der Fall ist. 2

8 Diese Arbeit bezieht sich nur auf Immobilienpreisblasen. Die Verwendung des Begriffs Preisblase ist dementsprechend immer mit dem Bezug auf Immobilien angenommen. Die verhaltensorientierte Sichtweise kann wie später noch genauer erläutert werden soll - nicht zur empirischen Überprüfung eines Blasenkonzeptes verwendet werden, weil es äusserst schwierig ist, rationales und irrationales Verhalten zu trennen und in konkrete Zahlen zu fassen. Die Analyse dieses Faktors unterliegt aus diesem Grund der subjektiven Auslegung eines jeden Betrachters (vgl. Rombach 2011, S. 9ff.). Für diese Arbeit wird deshalb die verhaltensorientierte Sichtweise lediglich gestreift werden, sofern diesbezügliche Faktoren mit konkreten Fakten belegt werden können. Die fundamentale Sichtweise wird für die Definition des Begriffes Preisblase und für die Analyse der aktuellen Immobilienmarktsituation in der Schweiz herangezogen, wobei vorausgesetzt wird, dass bisher keine zyklischen Schwankungen und keine Strukturbrüche eingetreten sind und auch in Zukunft nicht eintreten werden. Die fundamentalen Faktoren wurden in Anlehnung an den UBS Swiss Real Estate Bubble Index ausgewählt. Die UBS fasst sechs Subindizes in eine Kennzahl zusammen, die sogenannte UBS Swiss Real Estate Bubble Index, welche eine Schätzung abgibt, ab welchem Punkt eine spekulative Blase droht. Subindizes der UBS: - Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen - Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, - Verhältnis von Hauspreisen zur Inflation - Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, - Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP) - Anteil der gestellten Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Liegenschaften zu Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden 3

9 Gliederung Im ersten Teil der Arbeit wird der Begriff Immobilienpreisblase definiert. Die Charakteristiken, die Entstehungsursachen sowie das typische Verlaufsschema werden näher erläutert, damit eine einheitliche Auffassung einer Immobilienpreisblase sichergestellt werden kann. Im dritten Kapitel werden die schweizerische, die japanische und die amerikanische Immobilienkrise genau untersucht. Dabei liegt der Fokus vor allem auf den Ursachen, die zur jeweiligen Krise geführt haben und den Folgen, die die Krise mit sich brachte. Ergänzend werden einige Massnahmen dargestellt, die zum Eindämmen der Krise durchgeführt worden sind. Letztendlich werden die Immobilienkrisen auf deren Gemeinsamkeiten und Unterschiede geprüft. Das vierte Kapitel befasst sich mit der aktuellen Situation auf dem Schweizer Immobilienmarkt im Jahr Dabei werden relevante Kennzahlen erläutert und analysiert. Im letzten Kapitel erfolgt das Fazit, welches den Vergleich mit der aktuellen Immobilienmarktentwicklung in der Schweiz mit den historischen Immobilienkrisen enthält. Anschliessend wird die Frage, ob sich die Schweiz derzeit in einer Immobilienpreisblase befindet auf der Basis der in den vorherigen Teilen erstellten Analyse und gestützt durch diverse fundamentale Faktoren beantwortet. 4

10 2. Immobilienpreisblasen 2.1 Definition The term bubble is widely used but rarely clearly defined. (Case K. und Shiller R. 2003, S.299, zit. in: Rombach 2011, S.9) Der Terminus Preisblase ist seit dem Anfang dieses Jahrhunderts eine feste Komponente des alltäglichen Sprachgebrauchs geworden. Er beschreibt das Phänomen starker Preisanstiege, auf die ein Preisverfall folgt. Auf eine wissenschaftlich fundierte Definition des Begriffes kann jedoch bislang nicht zurückgegriffen werden (vgl. Rombach 2011, S. 9 ff.). Dabei kommt bei der Auseinandersetzung mit dem Phänomen Preisblase gerade der Definition eine zentrale Rolle zu: So hängen speziell bei empirischen Untersuchungen die gewonnenen Ergebnisse in erster Linie von der der Analyse zu Grunde liegenden Art der Definition ab. Der zentrale Ausgangspunkt einer Auseinandersetzung mit dem Phänomen Preisblase ist folglich die Festlegung einer geeigneten Definition (Rombach 2011, S.9). Der Grund für die fehlende, allgemein akzeptierte Definition, liegt unter anderem im Komplexitätsgrad und der Interdisziplinarität von Preisblasen (vgl. Rombach 2011, S. 21). Bubbles lie at the interception between finance, economics, and psychology. Recent explanations of largescale asset price movements have leaned toward placing psychology first in the list (Garber 2000, S.4) Häufig wird der bekannte Boom-Bust-Zyklus zur Erklärung von Preisblasen herangezogen. Dabei handelt es sich um die charttechnische Sichtweise (vgl. Rombach 2011, S. 26). Bei diesem Zyklus tritt ein Preisanstieg (Boom) ein, dem ein abrupter und starker Preisabstieg (Bust) folgt. Demzufolge gleicht eine Preisblase einem seifenblasenartigen Gebilde, welches sich so lange aufbläht, bis es platzt (vgl. Quantum Fokus, S. 3). 5

11 Abb. 1: Darstellung des Boom-Bust-Zyklus (APSnet o.j.) Die nachstehende Abbildung illustriert die Wertentwicklung des NASDAQ Composite, wobei das Boom-Bust-Muster während des New-Economy-Booms in den Jahren gut zu erkennen ist (vgl. Rombach 2011, S. 31). Abb. 2: Wertentwicklung der NASDAQ Composite (FedPrimeRate.com 2013) Bei der verhaltensorientierten Sichtweise von Preisblasen steht der Anleger mit seinem ganzen Denken und Handeln im Mittelpunkt der Betrachtungen. Hier wird irrationales Verhalten der Akteure als Grundlage für Preisblasen vorausgesetzt. Irrationalität liegt vor, wenn die Anleger nicht so agieren, wie es ein rationales Individuum tun würde, d.h. irrationale Akteure bewerten die Vermögensgüter nicht nach den fundamental zugrundeliegenden Daten. Irrationales Denken und Handeln wird zum einen durch ein hohes Mass an Spekulationen gefördert und zum anderen durch übersteigerte Erwartungen. Beim Spekulieren involvieren die Anleger ihre individuellen Erwartungen in die Bewertung eines Vermögensgutes. Falls ein Kursanstieg beobachtet werden 6

12 kann, gehen die Individuen auch in Zukunft von einem positiven Trend aus. Durch diese Tatsachen erhöht sich die Nachfrage und der Marktpreis weicht in der Folge von seinem ursprünglichen Wert ab eine spekulative Blase wird gebildet (vgl. Rombach 2011, S. 34 ff). If the reason the price is high today is only because investors believe that the selling price will be high tomorrow when fundamental factors do not seem to justify such a price then a bubble exists (Stiglitz, 1990, S.13, zit. in: Hatt 2011, S. 16). Stignitz hat damit die Grundlage der fundamentalen Sichtweise vorgelegt. Der korrekte Wert eines Vermögensgutes lässt sich also durch fundamentale Faktoren bestimmen. Unter Fundamentalfaktoren wird das Folgende verstanden: a collection of variables that we believe should drive asset prices (Garber 2000, S.4, zit. in: Rombach 2011, S. 41). Wenn demzufolge der reale Wert vom Fundamentalwert längerfristig und in erheblichem Masse abweicht, liegt eine Preisblase vor (vgl. Rombach 2011, S. 41). Der fundamentale Wert ergibt sich einzig und allein aus der Gesamtheit der werttreibenden Faktoren des betrachteten Vermögensgutes und kann daher als objektiver Wert betrachtet werden. (Rombach 2011, S. 42) Die fundamentale Sichtweise kann grafisch folgendermassen dargestellt werden: Preis Marktpreis (M) Blase (M F) Fundamentalwert (F) Zeit Abb. 3: Grafische Darstellung der fundamentalen Sichtweise (Rombach 2011) 7

13 2.2 Entstehungsursachen In der wirtschaftswissenschaftlichen Forschung besteht weitestgehend Uneinigkeit über die Entstehungsgründe einer Immobilienblase. Grundsätzlich werden Immobilienpreisblasen auf makroökonomische, institutionelle und verhaltensbasierte Ursachen zurückgeführt (vgl. Rombach 2011, S. 87 f.). Einer der makroökonomischen Faktoren ist die monetäre Expansion. Bereits 1756 hatte der Franzose Richard Cantillon erkannt, dass eine exzessive Ausweitung der Geldmenge zu einem Anstieg der Vermögenspreise führen kann. Ein positiver monetärer Impuls, beispielsweise die Senkung der Leitzinsen, beeinflusst den relativen Anteil der Geldmenge in einer Volkswirtschaft im Verhältnis zur Menge der übrigen Vermögensgüter. Das führt zu einer Veränderung des Grenzproduktes von Geld und anderen Vermögensgütern. Die Bevölkerung versucht in der Regel anschliessend, das Ungleichgewicht auszubalancieren, wodurch sich die Preise für die Vermögensgüter ändern. Einen weiteren makroökonomischen Faktor stellt die Ausweitung der Kreditvergabe durch private Geschäftsbanken dar. Diese Ausweitung senkt die Kreditzinsen, wodurch wirtschaftliche Aktivitäten stimuliert werden. Als Folge steigen die Immobilienpreise, weil die Erwartungen an die zukünftigen Mietzinseinnahmen steigen und der Diskontierungssatz niedrig ist. Dementsprechend steigt auch die Nachfrage nach Immobilien. Den letzten monetären Faktor stellt ein externer Schock dar. Ein externer Schock kann eine Missernte, der Ausbruch eines Krieges oder eine neue Technologie sein. Im Zuge eines positiven Schocks kommt es in der Regel zu einem wirtschaftlichen Aufschwung, weil die Individuen bereit sind, mehr Geld für ein Vermögensgut zu bezahlen. Dies liegt vor allem daran, dass sie erwarten, künftig eine bessere Einkommenssituation zu haben, da die allgemeine wirtschaftliche Lage gut ist (vgl. Rombach 2011, S. 87 ff.). Zu den institutionellen Faktoren gehört unter anderem die Liberalisierung der Finanzmärkte. Die Liberalisierung eines nationalen Finanzmarktes erhöht durch den Markteintritt ausländischer Unternehmen den Wettbewerbsdruck auf die inländischen Banken. Dadurch sinken die Finanzierungskosten und den inländischen Banken fällt es leichter, sich Kapital zu besorgen. Auch das Aufweichen der Hypothekenkreditvergabestandards kann als institutioneller Faktor wirken und so zur Entstehung von Preisblasen beitragen. Dies ist leicht nachzuvollziehen: Je einfacher die Menschen einen Hypothekarkredit erhalten, desto grösser wird die Nachfrage nach Immobilien. 8

14 Weitere institutionelle Faktoren sind zudem die Verbriefung von Hypothekarkrediten und mangelhafte gesetzliche Regelungen (vgl. Rombach 2011, S. 98 ff.). Die verhaltensbasierten Erklärungsansätze sehen die Entstehung einer Immobilienblase im Wesentlichen in den Marktakteuren selbst begründet, wobei psychologische und kulturelle Einflüsse berücksichtigt werden. So beschreibt der Faktor des positiven Feedback, dass Menschen Immobilien kaufen, wenn deren Preis steigt während Immobilien verkauft werden, sobald diese an Wert verlieren. Letztlich werden auch die Unwissenheit bzw. die beschränkten kognitiven Fähigkeiten der Marktteilnehmenden als verhaltensbasierte Faktoren herangezogen, da gezeigt werden konnte, dass die Marktakteure nicht vollkommen rational handeln. Bei der Bewertung von Immobilien machen sie Fehler, da die Kapazitäten der Informationsaufnahme und verarbeitung kognitiven Beschränkungen unterliegen (vgl. Rombach 2011, S. 117 ff.). Mit dieser Auflistung sind die wichtigsten theoretisch angenommenen Entstehungsgründe für Immobilienblasen erläutert. 9

15 2.3 Ablaufschema Im Folgenden stellt sich die Frage, wie der Verlauf von Immobilienkrisen sich darstellt. Dazu hat Charles Poor Kindleberger ein siebenstufiges Ablaufschema postuliert, welches nach seiner Auffassung die Grundlage für die meisten Finanzkrisen bildet: 1. Der externe Schock Einer Finanzkrise geht ein exogener auf die Volkswirtschaft wirkender Schock voraus, welcher politischen, technologischen, landwirtschaftlichen oder sonstigen Wesens sein kann. Eine Missernte oder der Anfang eines Krieges sind Beispiele eines möglichen Schocks. Falls dieser Schock über längere Zeit andauert und tief in das System eingreift, kann durch diesen ein Veränderungsprozess im Wirtschaftssystem ins Rollen gebracht werden (vgl. Rombach 2011, S. 16 ff.). 2. Die Boom-Phase Der exogene Schock verändert bestimmte Sektoren einer Volkswirtschaft und eröffnet Menschen dadurch die Möglichkeit, aus der Veränderung des wirtschaftlichen Umfeldes Erträge zu erzielen. Die Menschen und die Unternehmen beginnen, in die neuen und verbesserten Gegebenheiten zu investieren und verwerfen diejenigen Sektoren, die eine negative Zukunftsaussicht bieten. In dem Fall, dass die Investitionen die Desinvestitionen übersteigen, entstehen im Endeffekt zusätzliche Arbeitsplätze, das Wirtschaftswachstum wird vorangetrieben und Konjunkturaufschwung kann sich entfalten. 3. Die Ausdehnung der Kredittätigkeit Damit die zusätzlichen Investitionen finanziert werden können, steigt die Nachfrage nach Krediten. Da die Banken ebenfalls vom konjunkturellen Aufschwung profitieren wollen, dehnen sie die Kriterien ihrer Kreditvergabe freiwillig aus. 4. Die Spekulation wird zur Euphorie Vom konjunkturellen Aufschwung werden Anleger ermutigt, verstärkt zu spekulieren, sodass Güter und Wertpapiere vermehrt nachgefragt werden. Im Laufe der Zeit entsteht ein Mangel an verfügbarer Produktionskapazität, die eine Steigerung der Preise zur Folge hat. Nun bestehen wieder neue Möglichkeiten für Investitionen, was zu höheren Einkommen und Preissteigerungen der Güter und Wertpapiere führt. Dieser Kreislauf wird auch euphoria genannt. 10

16 5. Die Bildung irrationaler Preisblasen Durch die allgemeine Euphorie verlieren die Akteure die Wirklichkeit mehr und mehr aus dem Blick. Sie glauben fest daran, dass die zukünftigen Gewinne in den Himmel wachsen werden. Durch diese Erwartungen ermutigt investieren immer mehr Marktakteure in der Hoffnung, zukünftige Gewinne zu erzielen (vgl. Rombach 2011, S. 17 ff.). 6. Das Umkippen der Erwartungen Das Wachstum der Preise kippt zu dem Zeitpunkt rasant, zu dem einige Marktakteure beschliessen, ihre Gewinne zu realisieren und aus dem Markt auszutreten. Die Zentralbanken beginnen, die Zinsen anzuheben, um eine mögliche Inflation durch die rasanten Preisanstiege zu verhindern. 7. Die Panikverkäufe und die Kurseinbrüche Realisieren die Marktakteure, dass die Gewinnerwartungen nicht erfüllt werden können, brechen sie in Panik aus und beginnen, ihre Positionen zu verkaufen. Die Güter und Wertpapiere verlieren daher innerhalb von kürzester Zeit an Wert (vgl. Rombach 2011, S. 18 ff.). 11

17 3. Beispiele für Immobilienkrisen 3.1 Immobilienkrise in der Schweiz Ursachen Das wirtschaftliche Umfeld in der Schweiz hatte sich zu Beginn der 1990er Jahre merklich verschlechtert. Verantwortlich dafür war unter anderem der Preisverfall auf dem Immobilienmarkt. Obwohl es in früheren Phasen immer wieder zu Preisschwankungen gekommen war, kann das Ausmass des Wertverfalls in den 1990er Jahren als einzigartig angesehen werden (vgl. Meier 2009, S. 2). Daher werden nachfolgend die Ursachen und die Folgen der Immobilienkrise in der Schweiz während der 1990er Jahren erläutert. Die Wurzeln der Immobilienkrise liegen zum einen in der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und zum anderen in der expansiven Politik der schweizerischen Nationalbank (SNB) (vgl. Meier 2009, S. 2). Durch das Zusammenbrechen des Fixkurssystems von Bretton Woods entschied die schweizerische Nationalbank (SNB) im Januar 1973, flexiblere Wechselkurse einzuführen. Gut zwei Jahre später änderte die SNB ihre Strategie und orientierte sich fortan an Geldmengenzielen. Dementsprechend wurden von jährliche Zielwerte für die Geldmenge M1 bestimmt. Gleichzeitig waren viele Industrieländer durch die weltweite Rezession von 1975 gezwungen, eine stark expansive Geldpolitik zu betreiben. Eine massive Aufwertung des Schweizer Frankens war die Folge. Die SNB musste auf diese Fehlsituation reagieren. Also wurde beschlossen, von den Geldmengenzielen Abstand zu nehmen. Zu diesem Zweck wurde ein explizites Ziel für den Wechselkurs des Franken zur deutschen Mark bekannt gegeben. Die SNB intervenierte solange am Devisenmarkt, bis sich die Währungsturbulenzen beruhigten. Durch die Wechselkurspolitik hatte die SNB einen grossen Geldüberhang geschaffen, den es wieder abzuschaffen galt. Folglich veröffentlichte sie 1980 ein Geldmengenziel mit Bezug auf die Notenbankgeldmenge, um die überflüssige Liquidität abzuschöpfen. Dies hatte jedoch nur mässigen Erfolg. Zwar wurde die Notenbankgeldmenge verringert; dies jedoch derart stark, dass das vorgegebene Ziel sogar unterschritten wurde. Ausserdem hatte die SNB keine Chance zu verhindern, dass die Inflationsrate bis 1981 auf 7,5% anstieg. Erst in den folgenden fünf Jahren konnte die SNB ihre Politik im Einklang mit ihren Geldmengenzielen lockern, da sich die Inflationsrate dem Ziel der Preisstabilität annäherte (vgl. Hotz-Hart u.a. 2006, S. 564). 12

18 Auf den Börsencrash, der sich im Oktober 1987 ereignete, reagierte die SNB mit einer grosszügigen Versorgung mit Liquidität. Das Ziel dieser Ausschüttung war es, eine wiederholt drohende Aufwertung des Frankens zu verhindern und eine Konjunkturverlangsamung abzuwenden. Fast zeitgleich wurde das elektronische Interbankenzahlungssystem SIC eingeführt (vgl. Hotz-Hart u.a. 2006, S. 564). Die Geschäftsbanken konnten dank des SIC ihre Liquiditätsbedürfnisse für den Zahlungsverkehr nun drastisch reduzieren. Anfang des Jahres 1988 traten zusätzlich revidierte Liquiditätsvorschriften in Kraft. Diese brachten zwei Vorteile mit sich: die extreme Zinsvolatilität an den Monatsenden fand ein Ende und den Banken wurde ermöglicht, ihre Giroguthaben bei der Notenbank zu verringern (vgl. Meier 2009, S. 2 f.). Die Neuerungen in der Schweiz führten zu einem Rückgang der Nachfrage der Banken nach Notenbankgeldern. Dadurch wiederum musste die SNB einen überhöhten Geldbestand verzeichnen, welcher zu einem rasanten Inflationsanstieg anführte (vgl. Hotz-Hart u.a. 2006, S. 564). Abb. 4: Entwicklung der Geldmengen M1, M2 und M3 (Schweizerische Nationalbank 2007) Die SNB straffte zwar ihre geldpolitischen Zügel bereits ab 1989, dennoch erreichte die Teuerungsrate Mitte 1991 ihren Höhepunkt mit epochalen 6.6%. Begleitet wurde dieses Szenario durch eine überhitze Konjunktur, eine Immobilienblase und steigende Importpreise (vgl. Hotz-Hart u.a. 2006, S. 564). Die SNB legte für die Jahre einen mittelfristigen Wachstumspfad für die Notengeldmenge fest. Im Hinblick auf die Höhe der Inflationsrate führte die SNB eine restriktive 13

19 Geldpolitik, wodurch der angestrebte Wachstumspfad deutlich unterschritten wurde. Nach einer Stabilisierungsrezession konnte die Preisstabilität Anfang 1994 wieder hergestellt werden. Die SNB geriet vermehrt in die Kritik der Öffentlichkeit nicht zuletzt aufgrund der straffen geldpolitischen Gangart. Für die Jahre wurde eine Anpassung des Geldmengenziels kundgegeben, welche mit einer geldpolitischen Lockerung verbunden war. Dadurch konnte sich 1996 die Schweizer Wirtschaft aus der Stagnation befreien. Das Wirtschaftswachstum blieb allerdings vorerst auf einem moderaten Level (vgl. Hotz-Hart u.a. 2006, S. 564). Die Schweizer Banken erlitten in der ersten Hälfte der 1990er Jahre die schwierigste Periode nach Erfreulicherweise konnten die Probleme, die zu dieser Lagegeführt hatten, langsam abgebaut werden. Durch diverse Kartellabsprachen unter dem Vorsitz der Schweizerischen Bankiervereinigung konnten die Banken den Wettbewerb am Binnenmarkt einschränken. Nach einem Entscheid der Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements (zum Teil auch freiwillig und/oder notgedrungen durch die Kartellkommission) lösten sie diese Ende der 1980er Jahre auf. Dadurch gerieten ertragsschwächere Banken in Schwierigkeiten, da sich diese im Schutze dieser Absprache gerade noch finanzieren konnten. (vgl. Hotz-Hart u.a. 2006, S. 564). In der zweiten Hälfte der 1980er Jahre wurden die Preise auf dem Immobilienmarkt exzessiv in die Höhe getrieben. Bedingt wurde der Preisanstieg durch die konjunkturelle Überhitzung und tiefe Zinsen. Die Preise der Wohnflächen wurden zwischen verdoppelt (vgl. Hotz-Hart u.a. 2006, S. 564). 14

20 Abb. 5: Entwicklung der Angebotspreise von Wohn- und Geschäftsflächen (Wüest und Partner o.j.) Der entstandene Überschuss der Geldmenge auf dem schweizerischen Markt liess den Preis von Immobilien in die Höhe schiessen und die Inflationsrate 1990 auf über 5% anwachsen (vgl. Meier 2009, S. 4). Abb. 6: Verbraucherpreisindex der Schweiz (global-rates 2011) Die SNB setzte sich als wichtigstes Ziel, durch die Geldmengenvorgaben, die Inflation möglichst im Rahmen zu halten. Da die Inflation jedoch ausser Kontrolle geriet, war die SNB gezwungen, das 15

21 Geldangebot ein weiteres Mal zu verringern. Aus diesem Grund hob sie den Leitzins von 3.5% (1988) im Jahr 1990 auf 7% an. Die Ursache und zugleich die Folge des ausgelösten Booms war eine starke Expansion der Bankkredite. Zum einen wurde den Schuldnern erlaubt, einen höheren Kredit aufzunehmen, da die Preise derart höher waren. Zum anderen wurde ein stetiges Wachstum von Nachfrage und Preisen von Immobilien verzeichnet (vgl. Meier 2009, S. 8ff.) erreichte das Kreditvolumen zweistellige Jahreszahlen erfolgte durch das Einschwenken der SNB auf eine restriktive Geldpolitik ein Preisrückgang, wobei das Wachstum der Bankkredite nur noch minimal war. Die Boomphase der 1980er Jahre brachte auch eine Krise im Bausektor mit sich, da die Bautätigkeiten überdurchschnittlich stark auf Schwankungen des Wirtschaftswachstums reagieren. Die Bauquote (der Anteil der Bauinvestitionen am BIP) nahm während dieser Zeit folglich deutlich zu, während wie bereits beschrieben die Immobilienpreise ein enormes Niveau angenommen hatten (vgl. Meyer 1998, S. 2 ff.). Zinserhöhungen wirken sich aus den folgenden drei Gründen negativ auf die Immobilienpreise aus: 1. Die Bauunternehmen und Immobilienfirmen haben ihr Wachstum überwiegend fremdfinanziert. Damit haben die höheren Zinsen, bedingt durch den Leverage-Effekt, einen negativen Einfluss auf die Ertragslage. 2. Werden die erwarteten Mieteinnahmen mit einem risikoadjustierten Kapitalmarktsatz abdiskontiert, beinhaltet das Resultat den theoretischen Preis einer Immobilie bzw. deren Ertragswert. Eine Erhöhung der Zinsen hat somit eine tendenzielle Preissenkung und eine Wertverminderung der hinterlegten Sicherheit zur Folge. 3. Durch die Verteuerung der Kapitalkosten geht die Nachfrage nach Grundstücken und Neubauten zurück. Durch die markante Korrektur der vorangegangenen Ausschreitung entstand eine tiefe und lang andauernde Bau- und Immobilienkrise (vgl. Meier 2009, S. 4 ff.). Zur Entstehung der Immobilienblase hat die SNB mit der Niedrigzinspolitik deutlich beigetragen. Jedoch wurde zu dieser Zeit europaweit eine Niedrigzinspolitik von den jeweiligen Zentralbanken 16

22 betrieben. Daher sollten auch landesspezifische Faktoren erforscht werden, die die Entwicklung in der Schweiz, die sich von anderen europäischen Ländern unterschied, erklären: Einer der wichtigsten Fakten war die Kreditvergabepolitik der Banken. Die Liberalisierung der Finanzmärkte, der dadurch verschärfte Wettbewerb im Bankensektor und die lockere Geldpolitik waren die führenden Ursachen für die starke Kreditexpansion in den 1980er Jahren. Zeitgleich mit der Auflösung der Kartellabsprachen begannen Geschäftsbanken damit, ihre Marktstellungen im Retail-Banking markant zu erweitern. Wo früher nur Regionalbanken präsent waren, eröffneten die Geschäftsbanken nun einige Filialen. Im Kanton Wallis beispielsweise hat sich die Anzahl der Filialen von Grossbanken im Jahr 1990 fast verdoppelt (siehe Abb. 7). Dagegen ging die Anzahl der Filialen von Regionalbanken sichtbar zurück. Die Regionalbanken versuchten, die Hypothekarkredite auszubauen, da der Wettbewerb verschärft und die Immobilienpreise in die Höhe getrieben wurden (vgl. Meier 2009, S. 4 ff.). Abb. 7: Entwicklung der Geschäftsstellen im Kanton Wallis, (Credit Suisse 2011) Ende 1995 summierten sich die Investitionen in direkte und indirekte Hypothekargeschäfte zu 440 Milliarden CHF. Diese Summe macht 72% des gesamten inländischen Ausleihungsvolumens aus, welches sich auf 608 Milliarden CHF belief. Die Banken hatten den notwendigen Bedarf an Eigenkapital gesenkt. Dadurch konnte der Prozess der Kreditvergabe optimiert und vereinfacht werden. Durch diese Optimierung nahm zudem die Zahl der kreditunwürdigen Kreditnehmenden ab, was ein äusserst positives Zeichen darstellte. Fortan waren die Ziele des Kreditgeschäftes zum einen der Gewinn von Marktanteilen und zum anderen das Wachstum der Bilanzsumme. Diese Ziele führten jedoch dazu, dass die Banken ein überhöhtes Risiko einzugehen bereit waren, um die Ziele zu erreichen und möglichst sogar zu übertreffen. 17

23 Dass monetäre Aspekte zu der Krise geführt haben, wurde bereits festgestellt. Allerdings müssen auch reale Faktoren berücksichtigt werden. Unter realen Faktoren werden die demographische Entwicklung und die Entwicklung der Einkommen verstanden. Für die Baunachfrage sind dies ebenfalls zwei wichtige Bestimmungsgrössen. Die stark wachsende Wirtschaft erforderte zusätzliche Arbeitskräfte. Infolgedessen konnte eine Zuwanderung von ausländischen Arbeitskräften und deren Familien beobachtet werden (vgl. Meier 2009, S. 4 ff.). Abb. 8: Anteil der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung (Schweizerische Eidgenossenschaft 2012) Die Zuwanderung wiederum erhöhte die Nachfrage nach Wohnraum. Mit der steigenden Beschäftigung wuchsen die Haushaltseinkommen, welche die Konsumnachfrage anreizten. Der Bedarf an Wohnraum pro Kopf zeigte ebenfalls eine Zunahme. Die Nachfrage nach gewerblichindustriellen Flächen wurde durch die Schaffung neuer Arbeitsplätze erhöht. Die Preisexplosion am Immobilienmarkt wurde also durch den ausgeprägten Nachfrageüberhang ausgelöst. Zwischen lag die Mietteuerung deutlich über der allgemeinen Konsumteuerung. Dies hängt mit der sektorspezifischen Eigenschaft des Immobilienbereiches zusammen, dass Neubauten kurzfristig unelastische Angebote darstellen. Somit kann sich das Angebot nur mit starker Verzögerung auf die Nachfrage verhalten. Das liegt daran, dass bei Neubauten stets lange Planungs-, Bewilligungs- und Bauphasen berücksichtigt werden müssen (vgl. Meyer 1998, S. 5 ff.). Der Bund erliess im Oktober 1989 drei dringliche Bundesbeschlüsse zum Bodenrecht, um den spekulativen Preissteigungen entgegenzuwirken. Es handelte sich dabei um die Sperrfrist für den Verkauf nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke, die Pfandbelastungsgrenze für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke und die Anlagevorschriften, die maximale Immobilienquote für Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie von Versicherungen. Die Bundesbeschlüsse wurden jedoch am 1. Januar 1995 wieder ausser Kraft gesetzt. Sie können zwar nicht zu den 18

24 Hauptgründen der Entstehung der Immobilienblase gerechnet werden, doch sie haben den Prozess sicherlich beschleunigt (vgl. Meier 2009, S. 7f.). Zwischenfazit der Ursachen Die Entstehung der spekulativen Immobilienblase in der Schweiz hatte wurde aus zahlreichen Quellen bestärkt. Zu diesen gehören unter anderem die Niedrigzinspolitik der SNB, die lockere Kreditvergabe der Banken, der starke Einwandererzuwachs sowie steigende Löhne der Bevölkerung. Zum Preisverfall auf dem Immobilienmarkt und somit zur Entstehung der Immobilienkrise führten schlussendlich der drastische Anstieg der Zinsen, der durch die SNB kontrolliert wurde und die Bundesbeschlüsse zum Bodenrecht im Jahr Die Schweiz musste nach dem Platzen der Immobilienblase grosse Wertverluste verkraften. Innerhalb kürzester Zeit verloren Immobilien einen grossen Teil ihres Wertes. Diese Verluste wirkten sich insbesondere auf die Finanz- und Bauindustrie sowie auf die gesamte restliche Wirtschaft aus. Am Anfang der 1990er Jahre begann eine fortwährende wirtschaftliche Abkühlung, die sich in eine Rezession verwandelte (vgl. Meier 2009, S. 7f.). Abb. 9: Das Bruttoinlandprodukt der Schweiz, (Welt makroökonomischen Forschung o.j.) 19

25 3.1.2 Folgen Zunächst hatte der Bankenbereich unter dem Abfallen der Immobilienpreise gelitten. Der Immobilienboom war zugleich Ursache und Folge einer starken Kreditexpansion der Banken. Die höheren Preise gestatteten es den Kreditnehmenden weitere Kredite aufzunehmen. Die zusätzlichen Kredite förderten die Nachfrage nach Immobilien und folglich deren Preisanstieg. Dieser Prozess ist auch in der entgegengesetzten Richtung wirksam und durchführbar (vgl. Meier 2009, S. 7f.). Abb. 10: Nominale Wachstumsrate des inländischen Kreditvolumens (vgl. Meier 2009, S. 9) Die Banken hatten eine grosse Anzahl an Immobilien als Sicherheit für die Hypothekarkredite akzeptiert. Daher war das Portefeuille riesig bei gleichzeitig gesunkenen Immobilienpreisen. Viele Menschen hatten sich aufgrund der günstigen Lage Kredite genommen. Die Banken gerieten jedoch immer mehr in Schwierigkeiten, da sich die schlechten Kredite immer weiter anhäuften. Die Eidgenössische Bankenkommission (EBK) schätzte, dass die Banken zwischen 1991 und 1996 etwa 8.5% des gesamten Kreditvolumens abschreiben mussten. In den Jahren haben im schweizerischen Bankensektor die Reingewinne leicht degeneriert. Zeitgleich nahm der Anteil an Verlusten, Abschreibungen und Rückstellungen (VAR) bedeutend zu, Abbildung 11 zeigt den Zuwachs grafisch auf (vgl. Meier 2009, S. 7f.). Die grösseren Banken konnten die entstandenen Verluste durch Gewinne aus internationalen Geschäften wieder ausgleichen oder zumindest eindämmen. Die kleineren Banken sowie die Regionalbanken waren zum grössten Teil vom inländischen Kreditgeschäft abhängig und mussten 20

26 grosse Mühen für ihre Fortbestehung investieren. Daher musste die Bankenbranche einer Strukturbereinigung unterzogen werden (vgl. Meier 2009, S. 9 f.). Abb. 11: Verluste, Abschreibungen und Rückstellungen (VAR) und Reingewinne der CH-Banken (Meier 2009) Die Spar- und Leihkasse Thun war von den Umständen derart in Mitleidenschaft gezogen worden, dass eine Schliessung aufgrund der immensen Überschuldung im Oktober 1991 unabdingbar wurde. Die mittelgrosse Bank hatte eine Bilanzsumme von ca. einer Milliarden CHF. Bei der Belehnung von Immobilien hat sie das Risiko nicht richtig eingeschätzt. Die Folge dieser Fehlkalkulation war fatal: die Reserven waren für die hohen Wertberichtigungen nicht ausreichend, sodass der Bank die Betriebsbewilligung durch die Bankenaufsicht entzogen wurde. Auch in den darauf folgenden Monaten mussten verschiedene Regionalbanken um ihr Bestehen kämpfen. Diese Tatsache führte zu zahlreichen Umstrukturierungen und Fusionen sowohl durch Grossbanken als auch durch Kantonalbanken. Die Gefährdung war für diejenigen Banken am grössten, die durch den Immobilienboom rasant an Grösse gewachsen waren. Dies traf auch für die Spar- und Leihkasse Thun zu. Die zu schnell gewachsenen Banken hatten ihre Kreditnehmenden ohne vorsichtige Prüfung ausgewählt. Zusätzlich hatten sie ihre Kredite durch teure Festgelder refinanziert, anstatt dies mit vergleichsweise günstigen Spargeldern zu stützen. Als Folge dieser Fehler verschwanden in den Jahren 1991 bis 1996 von rund 180 Regionalbanken mehr als die Hälfte. Die vielen Filialen, die in den 1980er Jahren geschaffenen worden waren, mussten also in den 1990er Jahren wieder geschlossen werden (vgl. Meier 2009, S. 10 ff.). Zu den Grossbanken gehörten zu diesem Zeitpunkt ca Filialen, von denen 250 geschlossen wurden. Zum Teil können diese Übernahmen mit den Übernahmen der Regionalbanken begründet werden. 21

27 Die Immobilienkrise entwickelte sich mit der Zeit zu einer Bankenkrise. Der Grund dafür war, dass die Banken, bedingt durch die ungenügende Liquidität und die hohen Abschreibungen, ihre Politik der Kreditvergabe restriktiver gestalten mussten. Die Bankenkrise weitete sich letzten Endes auf die gesamte Wirtschaft aus. Auch die Baubranche blieb von der Immobilienkrise nicht unbeschadet. Sie hatte in den 1980er Jahren einen Anteil von 16% am BIP, was international gesehen überdurchschnittlich war. Die gesunkene Immobiliennachfrage und das damit verbunden rückläufige Bauvolumen führte zusammen mit der restriktiven Kreditvergabepolitik der Banken dazu, dass die Baubranche in den 1990er Jahren Überkapazitäten gegenübergestellt werden musste. Folglich wurden die Überkapazitäten gekürzt, was wiederum einen negativen Effekt auf die Arbeitslosenzahl hatte: die Anzahl an Arbeitslosen betrug in den 1990er Jahren beinahe 5%. Jeder zehnte Arbeitslose war vor seiner Entlassung im Bausektor beschäftigt gewesen. Auch die Umstrukturierungen und Entlassungen im Bankenbereich liessen die Arbeitslosenzahl deutlich wachsen (vgl. Meier 2009, S.11). Abb. 12: Arbeitslosenquote der Schweiz, (die Volkswirtschaft 2010, S. 2) Da die Baubranche mit anderen Branchen verflechtet ist, zeigte sich eine Multiplikatorwirkung: Die dort fehlenden Aufträge und Investitionen führten zu fehlenden Aufträgen im Gartenbau, in der Möbelindustrie, der Textilindustrie und für viele andere. Durch die sinkende Beschäftigung in den verarbeitenden Gewerben und der Dienstleistungsbranche wurde zusätzliche Gewerbefläche freigesetzt. Die Nachfrage nach kommerziellen Liegenschaften kam praktisch zum Erliegen. 22

28 Die Folgen der Krise spiegelten sich im BIP der 1990er Jahre wieder. Doch auch im Rahmen des privaten Konsums musste den Folgen Rechnung getragen werden: die Verbraucher werden stets umso mehr konsumieren und weniger sparen, je höher das Vermögen ist, über das sie verfügen und je höher sie das eigene Vermögen einschätzen. Die Wertveränderungen der Immobilien hatten laut empirischen Betrachtungen einen wesentlich stärkeren Einfluss auf die Konsumentenausgaben als beispielsweise eine Wertveränderung der gehaltenen Aktien. Viele Haushalte mussten, bedingt durch den Immobilienwertverlust und den ausstehenden Finanzierungsschulden, ein negatives Reinvermögen verzeichnen. Daraus ergab sich ein grosser negativer Vermögenseffekt. Eine weitere Folge war eine Minderung der Kreditwürdigkeit der Haushalte. Die Kreditverbindlichkeiten der Haushalte hatten mit den gestiegenen Immobilien- Preisen in den 1980er Jahren zugenommen, wodurch sich auch die Relation der Kreditverbindlichkeiten zum verfügbaren Einkommen erhöht hat. Die Banken verschärften die Situation, als sie die Hypothekarzinsen heraufsetzten. Durch diese Anhebung mussten die Haushalte höhere Raten für die Zinszahlungen aufwenden. Dadurch blieb vom verfügbaren Einkommen weniger übrig und die Menschen konnten weniger konsumieren. Die Konsumausgaben sanken 1993 im Vergleich zum Vorjahr um 0.6%. Es ergab sich neben dem negativen Vermögenseffekt zusätzlich ein negativer Einkommenseffekt, durch den die gesamtwirtschaftliche Nachfrage abgeschwächt wurde. Auch dieser Fakt zog weitere Folgen mit sich: die Investitionstätigkeit der Unternehmen stagnierte. Durch die fehlende Liquidität konnten die Unternehmen ihren Aktivitäten nicht mehr nachgehen. Die Anzahl der Firmenkonkurse, welche im Jahr 1987 noch betrug, erhöhte sich um 200% und betrug im Jahr So wurde die gesamte Realwirtschaft von der Immobilienkrise beeinflusst (vgl. Meier 2009, S. 12 f.) Abb. 13: Entwicklung des Interbankenzinssatzes, Libor in CHF und des Hypothekarzinssatzes (Meier 2009) 23

29 Von Seiten der schweizerischen Regierung wurden einige Schritte in die Wege geleitet, um die von den negativen realwirtschaftlichen Folgen angeschlagene Wirtschaft zu stabilisieren. So erarbeitete die SNB zusammen mit der EKB einen dreistufigen Plan, mit dem die Bankenkrise bewältigt werden sollte. Solange die Banken den aktuellen marktabhängigen, die Eigenmittel betreffenden Vorschriften konform handelten, erhielten sie eine Liquiditätsgarantie der SNB. Diese Bestimmung konnte in der Finanzbranche nicht zur determinierten Stabilisierung führen, verhinderte jedoch weitere Konkurse im Bankensektor wurde das Bankengesetz zum Schutz der Einleger bei einer Sanierung oder Liquidation beschlossen. Dementsprechend steht jedem Einleger ein Konkursprivileg für die ersten CHF zu. Das Ziel dieser Entscheidung war der Schutz von Kleingläubigern und das Wiedererlangen des Kundenvertrauens in die Regionalbanken (vgl. Meier 2009, S. 13 f.). Die gesamtschweizerische Wirtschaft war von der Krise betroffen. Das Parlament war also dazu aufgerufen, zu handeln, und verabschiedete zu diesem Zweck 1993 ein Programm zur Konjunkturbehebung, das mit einer Summe von 300 Millionen CHF dotiert wurde. Zwei Drittel dieses Paketes wurden für den Investitionsbonus verwendet. Damit sollten öffentliche Bautätigkeiten unterstützt werden. Das letzte Drittel des Rettungspakets und über 7 Milliarden CHF Eventualbürgschaften wurden für die Wohnungsbauförderung eingesetzt. Der Bund strebte durch diese Massnahme eine Erholung der gesamten Wirtschaft an, da die Baubranche wie oben gezeigt einen starken Multiplikatoreffekt ausübt. Zwischenfazit der Folgen Die Immobilienkrise brachte verhängnisvolle Folgen für die gesamtschweizerische Wirtschaft mit sich. Primär musste der Banken- und Bausektor die Folgen der sinkenden Immobilienwerte verarbeiten. Durch die restriktive Politik der Kreditvergabe, die Umstrukturierungen und Überkapazitäten, die robusten Entlassungen und die wirksamen Konsequenzen des negativen Vermögens- und Einkommenseffektes musste auch die übrige Realwirtschaft die Folgen der Immobilienkrise mittragen. Die negative Entwickelung des Schweizer BIP in den Jahren und die gehäuften Firmenkonkurse zeigen, dass die Gesamtwirtschaft schwer belastet war. Erst im Jahr 1998 konnten erste Anzeichen einer Erholung der Immobilienpreise festgestellt werden. 24

30 In der Schweiz folgte ein Informationstechnologienboom, welcher für die schweizerische Wirtschaft einen regelrechten Wirtschaftsschub bedeutete. Jedoch war auch dieser Boom wieder die Basis für einen erneuten Einbruch, die sogenannte Dotcom-Blase (vgl. Meier 2009, S. 13 ff.). 25

31 3.2 Immobilienkrise in Japan Ursachen Japan galt als die führende Wirtschaftsmacht der Welt in den 1980er Jahren, als Motor der weltwirtschaftlichen Konjunktur. Diesen Titel verdankt das Land seiner Dynamik und Innovationsfähigkeit. Die Geldpolitik der Bank of Japan und einzelne wirtschaftspolitische Entscheidungen waren für den wirtschaftlichen Aufschwung, speziell in den 1980er Jahren, ausschlaggebend: Im Jahr 1985 wurde im Rahmen des Plaza-Abkommens ausgemacht, dass der US-Dollar konzentriert abgewertet werden sollte. Das Abkommen wurde zwischen europäischen Industrieländern und den USA vereinbart (vgl. Meier 2009, S. 15). Abb. 14: Entwicklung US-Dollar / Yen (Aster Hobby USA o.j.) Auf Abb. 12 ist zu erkennen, dass der Yen gegenüber dem US-Dollar aufgewertet wurde, womit ausländische Investitionen in Japan attraktiver wurden. Die exportabhängige Wirtschaft von Japan wurde jedoch durch den starken Yen entkräftet, wodurch die Absatzmengen rückläufig wurden. Die Bank of Japan wollte das Konsumverhalten der Verbraucher stimulieren, indem sie den Exportsektor mit der Politik des billigen Geldes unterstützte. Also senkte sie die Leitzinsen. Der Diskontsatz fiel von 5% im Jahre 1985 um die Hälfte auf 2.5% im Jahre Der Zins blieb bis 1989 beständig, während die Zinsen in anderen Ländern schon vorher angehoben wurden. In den USA wurden die Zinsen Ende 1987 bzw erhöht (vgl. Meier 2009, S. 15 f.). 26

32 Abb. 15: Zinsentwicklung in Japan und den USA (Weigelt 2011) Die diversen Einlagen in die Wirtschaft von Japan und die obendrein lockere Geldpolitik liessen den japanischen Aktienmarkt in die Höhe schiessen hielt Japan die weltweit grösste Aktienbörse mit einer Kapitalisierung von beinahe Milliarden USD. Der Leitindex Nikkei-225 verdoppelte sich innerhalb von einem Jahresquartal. So erreichte der Yen im Dezember 1989 einen neuen Höchststand bei Yen (vgl. Meier 2009, S. 16). Abb. 16: Nikkei 225 Index Performance seit 1949 (Wegner 2011) 27

33 Wirtschaftspolitische Entscheidungen der Regierung zur Liberalisierung und Deregulierung der Finanzbranche hatten sowohl einen positiven Einfluss auf die Entwicklung der japanischen Börse als auch auf den Anstieg ausländischer Investitionen. Die Reform des Foreign Exchange and Trade Control Act 1980 war ein wichtiger Schachzug zur Deregulierung des grenzüberschreitenden Kapitalverkehrs. Bis dahin waren Kapitaltransaktionen mit dem Ausland gesetzlich verboten. Nun waren die Geldüberweisungen gestattet, sofern sie nicht aufgrund bestimmter Eigenschaften der betreffenden Transaktion ausdrücklich verboten wurden. Ein weiter Schritt im Rahmen der Öffnungsintention war der Aufbau des Tokyoter Offshore- Marktes. Dieser Markt funktionierte ohne Zinsen für Transaktionen, Mindestreserven und Einlagenversicherungen wurde zusätzlich, aufgrund der zunehmenden Relevanz des Gensaki-Handels, ein Markt für Commercial Papers eingeführt. Die japanische Regierung hatte mit all diesen Massnahmen zahlreiche Unternehmen dazu angestiftet, ihr Investitions- und Finanzierungsverhalten zu ändern. Dabei hörten vor allem grössere Unternehmen auf, sich über Banken zu finanzieren. Vielmehr griffen sie nun auf diverse Formen der Eigenfinanzierung und auf ausländische Kapitalmärkte zurück. Die Kredite von Banken hatten als Finanzierungsform somit an Relevanz und Nützlichkeit verloren (vgl. Meier 2009, S. 17 f.). Der Etat vieler Unternehmen konnte nun bedeutend rentabler als zuvor am Finanzmarkt angelegt werden. Dadurch erhielten sie höhere Erträge als durch Investitionen in den jeweiligen Kerngeschäften. Daher versuchten viele Gesellschaften aus den angeschlagenen Branchen, wie z.b. der Schwerindustrie, ihre abnehmenden Gewinne aus dem eigenen Geschäft durch Gewinne an der Börse auszugleichen. Die einheimischen Banken mussten infolgedessen mit völlig veränderten Rahmenbedingungen arbeiten. Der nationale und internationale Wettbewerb hatte einen Preiskampf zur Folge, welcher wiederum einen negativen Einfluss auf die Zinsmargen hatte. Viele Banken mussten, bedingt durch sinkende Erträge, den Anteil an risikoreichen Positionen in ihren Kreditportfolios ausweiten. Auf diese Weise wurden privaten Haushalten, dem Immobiliensektor sowie Klein- und Mittelbetrieben verstärkt Kredite vergeben. Die Unternehmen setzten meist die jeweiligen Immobilienbesitze als Kreditsicherheit ein. Durch die grosse Nachfrage nach Immobilien verdoppelten sich in der Periode zwischen 1985 und 1990 die Immobilienpreise. Nicht nur die Preise für Wohnimmobilien, sondern auch diejenigen für kommerzielle Liegenschaften stiegen in den 1980er Jahren deutlich an (siehe Abb. 17). Während dieser Zeit waren sämtliche Grundstückswerte Japans vier Mal so viel wert wie die gesamten Grundstückswerte der USA. So entstand in Japan die grösste Immobilienblase in der Geschichte des Landes. Unterdessen konnte die Industrie ihre Kapazitäten durch die lockere Geldpolitik und die neuen 28