Handelsimmobilien. Report Nr.209. Cities & Center & Developments

Transkript

1 Warenhaus-Standorte Handelsimmobilien Die gute Mikrolage eröffnet alle Chancen Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin Handelsimmobilien Report Über die Krise der Warenhäuser in Deutschland ist seit Mitte des vergangenen Jahrzehnts viel berichtet worden. Mit der Liquidation von Hertie 2009 und der seit Jahren schwelenden Krise bei Karstadt sind viele Warenhausstandorte vom Markt verschwunden. Aber auch der in der Gewinnzone operierende Kaufhof hat unwirtschaftliche Standorte zugemacht. Da die weit über 100 Jahre alten Flaggschiffe große Flächen in den besten Innenstadt-Lagen belegen, ist die Zukunftsfähigkeit dieses Vertriebsweges für die Städte von elementarer Bedeutung. Zudem macht das die Immobilien auch für Investoren so interessant. Mit den Zukunftsoptionen der Karstadt- und Kaufhof-Standorte hat sich deshalb auch die Studie Quo vadis Warenhaus befasst, die der Immobiliendienstleister Savills mit dem Beratungsunternehmen Stadt + Handel aus Dortmund vorgelegt hat. Konkret wurden die 161 Standorte beider Unternehmen analysiert und in einem Scoring-Verfahren bewertet. Dabei wählten die Partner die Vogelperspektive auf die deutsche Warenhauslandschaft, aus der die Standort- und Objektequalität Oberpollinger. Top-Lage in München: Foto: Signa betrachtet werden kann, nicht aber die betriebswirtschaftlichen Prozesse in den Häusern, die für deren Zukunft allerdings auch bedeutsam sind. Im Scoring-Modell wurden die Makrolage anhand der durchschnittlichen Angebotsmiete ( ), der Spitzenmiete in der 1A-Lage (2015) und die Bevölkerungsprognose von 2015 bis 2030 beurteilt. Beim Indikator Mikrolage wurden die Bodenrichtwertkennziffer 2014/15, die Mietkennziffer 2014/15 und die Mietentwicklung berücksichtigt. In den Indikator Objektqualität flossen die Grundfläche, die Verkaufsfläche und die bauliche Güte mit ein. Grundsätzlich kommt die Studie dabei zu dem Ergebnis, dass die äußeren Rahmenbedingungen für die meisten Warenhäuser äußerst positiv sind. Wie der Weg des Warenhauses in den nächsten Jahren aussehen wird, haben die Forscher in ihrem Ausblick in 5 Thesen zusammengefasst: Unter der Headline Der Anker rostet konstatieren sie, dass die ursprüngliche Funktion als Magnet und Hauptanlaufpunkt für neue Sortimente und innovative Warenpräsentation heute nur noch Platzhirschhäuser erfüllen können und nur Premiumhäuser den letzten Schrei anbieten. Denn hier siedeln sich auch Marken an, die ansonsten eher einen Bogen um die normalen Warenhäuser machen. Das gilt vor allem für hochpreisige Marken. Laut Studie übernehmen heute in vielen Top-Einkaufslagen andere Konzepte die Magnetfunktion und die Warenhausnutzung wird eingeschränkt. Es geht sogar so weit, dass Seite 8 IPH und IC Immobilien gründen Joint Venture Die IPH Handelsimmobilien GmbH und die IC Immobilien Gruppe gründen ein Joint Venture, in dem nach den Worten von IPH Geschäftsführer Joachim Stumpf (Bild) die Kompetenzen beider Unternehmen gebündelt werden. So wird nach den Worten von Marc Balkenhol, COO der IC Immobilien Gruppe das Einzelhandels-Know-how mit Immobilien- und Managementexpertise vereint. Konkret spezialisiert sich die neue IPH Centermanagement GmbH bundesweit auf das Management von Shopping- Centern und komplexen Fachmarktzentren und bietet neben dem Center- Management ein ganzheitliches Property- Management. Geschäftsführer der neuen Gesellschaft wird Peter Glöckner, bislang Leiter Center-Management der IPH Handelsimmobilien GmbH. Wir wollen mit dem Besten aus unseren beiden Welten die Werte unserer Auftraggeber steigern, begründet Stumpf den Schritt. Wie Glöckner betont, arbeitet das Joint- Venture nur für Dritte, da es keine Immobilien im Eigentum hält. Laut EHI Shopping Report 2015 ist das Joint Venture größter unabhängiger Manager für Shopping-Center.

2 die früheren Magneten heute selbst auf Frequenzbringer angewiesen sind. Ein Ausdruck für diese Entwicklung ist, dass sich ehemalige Solitär-Warenhäuser inzwischen Shopping-Centern angeschlossen haben. Beispiele dafür sind der Anschluss von Karstadt an das Center Limbecker Platz in Essen und das Forum Duisburg. Mit Blick auf diesen Bedeutungsverlust hatte Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien den Warenhäusern bereits bei früherer Gelegenheit empfohlen, etwa im Modebereich viel stärker auf die angesagten Marken zu setzen und damit auch gezielt um Kunden zu werben. In ihrer 2. These sagen die Forscher von Savills sowie Stadt + Handel voraus, dass das Warenhaussterben zunächst weiter geht. Zwar habe das Scoring gezeigt, dass die meisten Warenhäuser noch gute Rahmenbedingungen haben, doch gebe es auch zahlreiche Objekte, deren Verkaufsfläche für die Umsetzung eines klassischen Warenhauskonzepts zu klein oder deren Mikrostandort im Zusammenspiel mit der verloren gegangenen Magnetfunktion des Warenhauses nicht mehr geeignet ist. Mit den Standorten jenseits der Großstädte setzt sich These 3 Warenhäuser in Mittelstädten - (K)Ein Wiederspruch?! auseinander, da die Vertriebsform in den Städten mit weniger als Einwohnern mit vergleichsweise ungünstigen Rahmenbedingungen zurecht kommen müssten. So zeigte das Scoring, dass keines der 15 Warenhäuser in Städten mit weniger als Einwohnern einen besseren Gesamt-Score als 5 von 10 erreichbaren Punkten erzielte. Seite 9 Frankfurt/Oder: Die Ferox Immobiliengruppe aus Wuppertal hat das Südring-Center in Frankfurt/Oder erworben und will das Stadtteilzentrum mit Mall-Charakter wiederbeleben. Ferox hat das Center mit qm Mietfläche im Sommer 2015 vom Insolvenzverwalter erworben. Ferox- Geschäftsführer Kevin Egenolf sieht die Chance, durch ein nachhaltigen Flächennutzungskonzept und einen angepassten Mietermix den Standort wieder aufwerten zu können. Die Revitalisierung soll Anfang 2017 abgeschlossen sein. Der frühere Eigentümer musste im Sommer 2014 Insolvenz anmelden. IPH Mit Handel Immobilienwerte steigern. Revitalisierung Vermietung & Verkauf Center Management Handelsimmobilien, die funktionieren vom Genehmigungsverfahren bis zum Miet vertrag, vom Nutzungskonzept bis zur Nebenkostenabrechnung, von der Reinigung bis zur Rendite; vom Kiosk bis zur Shopping Mall. Von Deutschlands Immobilien spezialist unter den Handelsexperten. München Hamburg Köln Leipzig Wissen schafft Werte.

3 Ein anschauliches Beispiel für dieses Problem lieferte die Hertie GmbH, die sich aus den ehemaligen Karstadt-Häusern in Mittelstädten zusammensetzte. Abgesehen davon, dass der Käufer Dawnay,Day 2005 mehr an den Immobilien interessiert war und wenig Warenhausexpertise mitbrachte, waren auch die Voraussetzungen für den erfolgreichen Betrieb nicht günstig. Nicht ohne Grund waren diese kleinen Häuser im Zuge der Sanierung von Karstadt ausgegliedert und verkauft worden. Denn seit den 1980er-Jahren, als sich die Konkurrenz der Fachmärkte und der Shopping-Center immer stärker bemerkbar machte, stellte sich für die Warenhaus-Betreiber die Frage, wie das richtige Sortiment für die Mittelstädte aussieht? Laut Studie ist es durchaus vorstellbar, dass es in den Städten dieser Größenordnung eines Tages kein einziges Warenhaus mehr gibt, wenn es den Betreibern nicht gelingt, das Sortiment stärker als bisher an der lokalen Nachfrage auszurichten - z. B. als Nahversorger. Dabei sehen die Forscher gerade in diesen Städten gute Chancen, eine Platzhirschfunktion zu übernehmen, da die Konkur- Top-Kaufhof-Haus in Köln. Foto: Kaufhof renz geringer ist als in den Großstädten: Warenhaus und Mittelstadt müssen sich nicht gegenseitig ausschließen. In These 4 kommen die Forscher zu dem Ergebnis, dass die Mikrolage kein Problem ist. So zeigen die Scoring-Ergebnisse, dass sich das Gros der Warenhäuser in sehr guten Einkaufslagen befinden. Das gilt selbst für viele der Schlusslichter. Laut Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills, lässt sich das nur von wenigen anderen Betriebstypen des Einzelhandels sagen. Tatsächlich sind die meisten schlechten Standorte in den vergangenen 20 Jahren geschlossen worden. Die Mikrolage ist demnach ein Pfund, mit dem die Warenhäuser wuchern können und sie könnte auch die Ausgangslage ihrer Renaissance sein. Denn auch dort, wo dem erfolgreichen Betrieb eines Warnhauses Hemmnisse entgegenstehen, erweitert die gute Mikrolage das Spektrum bei der Repositionierung oder der Umnutzung der Immobilie. Last not least kommt die Studie in These 5 zu dem Schluss, dass kein Warenhaus auch keine Lösung ist - ungeachtet der Online-Konkurrenz und hausgemachter Probleme. Dabei rücken die Forscher das ursprüngliche Alles unter einem Dach -Konzept in den Vordergrund, aber nicht mit dem Ziel, wieder das gesamte Sortiment zu bieten, dafür sind die Häuser zu klein. Vielmehr geht es darum, in einer Welt, in der sich die Märkte immer weiter ausdifferenzieren, die Lücke zu füllen, die genau für ein solches Konzept wieder entsteht: so eine Art Amazon der realen Welt. Konkret geht es aus Sicht der Forscher darum, das Alles-unter-einem-Dach-Prinzip in die Moderne zu übertragen z. B. durch Integration eines Click & Collect-Angebots und die Zusammenführung von Online- und Offline. Stichworte sind: guter Service, große Auswahl, kurze Wege. Laut Silke Wittig, Projektleiterin bei Stadt + Handel, stellen die guten Lagen in Verbindung mit der großen Verkaufsfläche eine ideale Kombination dar, um modernes Erlebnis-Shopping zu inszenieren. Seite 10 Personalien Neue Center-Managerin für den Neuen Markt Alexandra Metzger (46) hat zum November 2015 als Center Managerin der IPH Handelsimmobilien GmbH die Leitung des NeuerMarkt in Neumarkt i.d. Opf. übernommen. Alexandra Metzger war bisher als Center Managerin der Müller Galerie in Reutlingen für die Müller Ltd. & Co. KG zuständig und arbeitet seit 1999 im Bereich Center-Management. Sie löst den bisherigen Center-Manager Thomas Tahl ab, der die Voreröffnung und die Eröffnung des NeuerMarkt im September 2015 betreute. Frankfurt/M: M7 Real Estate hat von einem privaten Eigentümer für den Fonds M7 European Real Estate Investment Partners I 8 deutsche Einzelhandelsimmobilien gekauft. Der Kaufpreis von 46 Mio. Euro entspricht einer Anfangsrendite von 8,7%. Das Portfolio umfasst qm Mietfläche, die sich auf 4 Supermärkte in Alfeld, Bad Gandersheim, Exertal und Hildesheim, 3 Fachmarktzentren in Braunschweig, Gelsenkirchen und Lehrte sowie ein Einkaufszentrum in Hannover verteilen. Hauptmieter sind u.a. Hornbach, Edeka, Dänisches Bettenlager, Fitness First und Lidl. M7 Real Estate übernimmt das Asset Management.

4 WERTARBEIT MIT HANDELSFLÄCHEN Als Asset und Investment Manager mit einem verwalteten Vermögen von über 2,4 Mrd. Euro an über 150 Standorten. Seit 1982 mit einer übergreifenden Expertise aus Immobilien- und Vermögensmanagement. Für Anleger, Investoren, Banken, Immobilien verkäufer und Mieter. Hahn Gruppe Buddestraße Bergisch Gladbach Tel:

5 In der Gruppe der Spitzenreiter mit den besten Scoring-Werten finden sich 46 Warenhäusern, der größte Teil in den Großstädten. Darunter sind Oberpollinger in München, das KaDeWe in Berlin und Kaufhof in der Hohe Straße. Aus dieser Gruppe entfallen 24 Filialen auf Kaufhof und 22 auf Karstadt. Von den 62 Warenhäusern im Mittelfeld entfallen 33 auf Kaufhof und 29 auf Karstadt. Die Gruppe der Warenhäuser, die das Schlusslicht bilden, umfasst insgesamt 53, überwiegend in kleineren Städten. Die Häuser Euskirchen und Wismar stehen am Ende. In dieser Gruppe gehören 29 zum Kaufhof und 24 zu Karstadt. Ob Warenhausstandorte in ihrer Existenz tatsächlich gefährdet sind und welche Nutzungsalternativen für die Häuser in Frage kommen, lässt sich nur unter Berücksichtigung der spezifischen Wettbewerbsbedingungen beurteilen, kommentiert Ralf Beckmann, Geschäftsführer bei Stadt + Handel, das Ergebnis. Ulmart Russland: Alles aus einer Hand Online-Technologien in einer Offline-Struktur rv DÜSSELDORF: Auf die Frage, welche Rolle Ulmart auf dem russischen Markt spielen will, hat Sergey Fedorinov, CEO des führenden ecommerce-unternehmens des Landes, Ulmart, eine bestechende Antwort: Warum sollen wir nicht der Amazon oder der Alibaba Russlands werden? Das im Jahr 2008 gegründete Unternehmen erzielt nach seinen Worten aktuell einen Umsatz von etwa 1 Mrd. $ und hat sich für die nächsten Jahre das Ziel gesetzt, im europäischen Teil der russischen Föderation 80% des Marktes abzudecken. Dabei ist die erforderliche Infrastruktur aus Internet und Handys nach Fedorinovs Worten in Russland bereits weit verbreitet. Gestartet war das Unternehmen als Betreiber eines kleinen Internet-Stores für Computer-Equipment und PC-Komponenten. Daraus ist eine landesweit arbeitende, multifunktionale kommerzielle Internet- Logistik-Modell auf der Expo. Foto: Ulmart Plattform geworden. Das Angebot aus etwa Produkten deckt mehr oder weniger den gesamten Bedarf der Kunden. Ziel ist es, das Angebot 2015 auf etwa Artikel zu verbreitern. Und Ulmart setzt - im Gegensatz zu anderen Internet-Anbietern - darauf, den gesamten Warenfluss selbst zu managen. Dabei steht weniger die Zustellung nach Hause, als vielmehr die Auslieferung der Ware in Abholstationen (Pick-up-Points) im Vordergrund. Fundament des Ulmart-Geschäftsmodells ist das eigene Logistik-System. So werden besonders gefragte Artikel über Fulfillment Center in gut erreichbaren, stadtnahen Lagen verteilt, von denen es heute bereits 32 gibt. Weniger häufig bestellte Artikel werden in Fulfillment-Centern in Randlagen angeliefert. Davon gibt es bislang 3. Des weiteren gehören 450 Abholstationen in großen Stadt-Distrikten und in kleinen Städten zum Ulmart-System sowie eine Flotte aus 300 verschieden großen Transportern für die Zustellung. Die Zahl der registrierten Nutzer ist im 1. Quartal gegenüber dem 4. Quartal um 4,5% auf Personen gewachsen. Seite 12 ECE verkauft Hermes Logistikzentrum Das Multi-Family Office Tilad mit Sitz in Dubai, hat für eine Tochter von der ECE das im Bau befindliche Logistikzentrum für Hermes in Löhne (Kreis Herford) erworben. Die Fertigstellung ist im Frühjahr 2016 geplant. Bis zur Fertigstellung bleibt E- CE Bauherr und Eigentümer des Projekts. Das hochwertige Neubauprojekt wird 3 miteinander verbundene Gebäude mit einer Hallenfläche von rd qm sowie ca qm Büround Sozialflächen bieten. Das Hauptlager, das sogenannte Warenverteilzentrum, wird aus 8 Hallenabschnitten bestehen und über einen Verbindungsbau mit der Cross-Dock-Anlage (HUB), die aus 2 weiteren Hallenabschnitten besteht, verbunden sein. Eine Nachhaltigkeitszertifizierung nach DGNB Silber ist angestrebt. Hamburg: Ein international tätiger Schmuckkonzern hat 100 qm Ladenfläche am Neuen Wall 7 in Hamburg gemietet. Die Eröffnung ist für 2017 geplant. Vermieter der Fläche ist ein privater Eigentümer. Engel & Völkers Commercial Hamburg vermittelte.