Neue Sodenia-Therme für das Heilbad Bad Soden am Taunus. Inhaltsverzeichnis Überlegungen Fakten Zahlen Zusammenfassung. ENDFASSUNG März 2014

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1 ENDFASSUNG März 2014 Neue Sodenia-Therme für das Heilbad Bad Soden am Taunus Inhaltsverzeichnis Überlegungen Fakten Zahlen Zusammenfassung Rainer Kowald Königstein im Taunus Februar 2014 Im Auftrag der Wählergemeinschaft BSB

2 Inhaltsverzeichnis Fakten die für ein neues Thermal-Solebad sprechen 2 Heilbad Bad Soden am Taunus 3 Prädikat Heilbad 4 Schließung der ehemaligen Sodenia-Therme 5 Standorte für neue Sodenia-Therme 6 Im Kurpark am alten Badehaus 8 Visionen für eine neue Therme 9 Therme 9 Umkleiden, WC, Sanitäranlagen 10 Eingangsbereich 10 Sauna ja/nein? 10 Salzgrotte 10 Physiotherapie 10 Weiterer Standort jetziger Minigolfplatz 11 Öffnungszeiten/Eintrittspreise 12 Betriebswirtschaftliche Jahresplanung 13 Erläuterungen zur Jahresplanung 14 Herstellungskosten für eine neue Sodenia-Therme 15 JA zur neuen Sodenia-Therme 15

3 - 2 - Fakten die für ein neues Thermal-Solebad sprechen Gesundheitsstandort Heilbad Bad Soden: Main-Taunus-Kliniken, Medico-Palais, Fachärzte, Sodenia-Therme Zentrum für betriebliche Gesundheitsvorsorge Zusammenarbeit mit den ortsansässigen Unternehmen aus Industrie, Gewerbe, Krankenhaus und Hotellerie in Sachen betrieblicher Gesundheitsvorsorge Stärkung der Wirtschaftskraft Mindestens Besucher pro Jahr bringen ca. 2,4 Millionen Euro Kaufkraft in die Stadt Neue Arbeitsplätze Arbeitsplätze in der Therme und bei entsprechenden Besucherzahlen positive Auswirkungen in der Geschäftswelt Erhalt des Prädikates Heilbad Das Prädikat bleibt bestehen und wird sich in den verschiedenen Bereichen der Stadt, z.b. bei Immobilien und attraktiver Wohnstadt, positiv auswirken. Auch künftig zählt Bad Soden am Taunus zu den bedeutenden Heilbädern und Kurorten in Deutschland und erhält die Vorteile aus der Mitgliedschaft in den Verbänden.

4 - 3 - Heilbad Bad Soden am Taunus Bad Soden am Taunus hat eine lange Tradition in den Bereichen Gesundheit und Tourismus. Besonders in den Zeiten des Bergbaus in Deutschland kamen die Bergleute zur Regeneration nach Bad Soden und wurden erfolgreich behandelt. Nun hat sich das Kur- und Gesundheitswesen in den letzten Jahrzehnten erheblich verändert, auch Bad Soden bekam diese meist negativen Auswirkungen zu spüren und der Kurbetrieb ging deutlich zurück. Eigentlich ist festzustellen, dass heute nicht mehr viel davon übrig geblieben ist. Das sieht man deutlich, wenn die Internet-Seite aufgerufen wird, wo aktuell auf Gesundheit und Tourismus, nicht aber auf Kur hingewiesen wird. Als Gesundheitsstandort hat Bad Soden nach wie vor eine große Bedeutung, erwähnt seien an dieser Stelle die Main- Taunus-Kliniken, das Medico-Palais sowie die zahlreichen Quellen. Hinzu kommt ein sehr gutes Angebot an Ärzten der verschiedenen Fachbereiche. Im Stadtentwicklungskonzept 2030 (SEK 2030 vom Juni 2013) ist nachzulesen, dass heute eine Hauptausrichtung auf Messegäste, Kongresse und Tagungen besteht. Ergänzt wird dies noch durch die Unterbringung von Monteuren, die im Rhein- Main-Gebiet tätig sind. Auf Wellness wird ebenfalls hingewiesen: Ansatz Wellnessdestination wünschenswert (mit gewisser Exklusivität), gutes, finanzierbares Konzept notwendig, aber nicht absehbar Auf der anderen Seite fehlt vielen Bürgern und Gästen die Sodenia-Therme mit ihrer heilsamen Wirkung. Eine neue Therme (mit gewisser Exklusivität) würde den Gesundheitsstandort Bad Soden deutlich stärken und den traditionellen Kur-Charakter wieder hervorheben. Auf den folgenden Seiten wird der Idee Neue Sodenia- Therme näher getreten, ein attraktiver Standort vorgeschlagen und mit Zahlen untermauert. Es wird weiterhin auf positive Gründe für eine neue Therme hingewiesen.

5 -4- Prädikat Heilbad Die Überprüfung der Prädikate unterliegt in Hessen dem Hessischen Wirtschaftsministerium und wurde in das Regierungspräsidium Kassel delegiert. Überprüfungen finden in der Regel alle 10 Jahre statt und sind mit nicht unerheblichen Auflagen und Kosten verbunden. Nach wie vor führt Bad Soden das Prädikat Heilbad. Bei einer weiteren Überprüfung werden die Kriterien sicherlich nicht mehr erfüllt und eine Aberkennung wäre die Folge. Der Ortsnamen Bad Soden am Taunus würde davon nicht betroffen, da dieser erhalten bleibt. Als Prädikat käme für die Zukunft, auf Grund der vorhandenen Quellen, nur noch Heilquellen-Kurbetrieb in Frage. Alleine die Überlegung einer neuen Therme näher zu treten könnte dazu führen, dass die Überprüfung des aktuellen Prädikates für eine gewisse Zeit ausgesetzt wird.

6 - 5 - Weiterhin ist es aus wirtschaftlichen Überlegungen interessant, das Prädikat Heilbad zu erhalten. Immobilien haben in Bädern stets einen höheren Wert. Schließung der ehemaligen Sodenia-Therme Anfang 2000 wurde in die Technik der Sodenia-Therme nochmals investiert mit dem Hinweis, dass dann ein Betrieb bis 2006 möglich wäre. Dies hat sich anschließend bestätigt und ein koreanischer Unternehmer kam nach dieser Zeit und übernahm die Therme zum symbolischen Wert von 1. Es folgte eine Attraktivitätserhöhung im Bereich der Sauna und die Therme wurde weiterhin sehr gut angenommen. Aus hinlänglich bekannten Gründen wurde die Sodenia- Therme im Jahre 2008 geschlossen. Die noch nicht eingelösten Karten konnten entgegen kommender Weise im Kurbad Königstein mit einem geringen Aufpreis eingelöst werden. Dieses Entgegenkommen ersparte Bad Soden viele Unannehmlichkeiten, die zweifelsohne entstanden wären. Die Aktion hat auf der anderen Seite gezeigt, dass die Sodenia-Therme sich großer Beliebtheit erfreute. Über Eintrittskarten waren zum Zeitpunkt der Schließung noch im Umlauf. Der Standort der Therme war absolut optimal und verkehrstechnisch sehr gut angebunden. Im Falle einer Neuplanung Therme sollte im Umfeld der alten Sodenia-Therme ein Standort ausgewählt werden.

7 -6- Standorte für neue Sodenia-Therme Standorte für eine neue Therme in Bad Soden bieten sich an. So wäre z.b. das Areal neben dem Medico-Palais durchaus geeignet. Allerdings befindet sich das Gelände in Privatbesitz und es würden sicherlich erhebliche Grundstückskosten anfallen. Vorteil: Die unmittelbare Nähe zum Medico-Palais. Hier könnte eine direkte Verbindung entstehen, was beide Einrichtungen ergänzen würde. Weiterhin wäre dies direkt gegenüber dem alten Standort der Sodenia-Therme. Nachteil: Eine neue Therme sollte auf alle Fälle auch ein kleines, attraktives, Außenbecken vorhalten. Durch die Nähe zu den Wohnhäusern sind Proteste der dortigen Anwohner gegen ein solches Vorhaben nicht auszuschließen. In Königstein führte dies zu einer langjährigen Auseinandersetzung beim Bau des Außenbeckens, heute führt der Betrieb dort zu keinerlei Beschwerden mehr.

8 -7 Als weiterer Standort bietet sich das Areal Neuer Kurpark an. Vorteil: Das Gebiet ist ebenfalls als Kurgebiet ausgewiesen, befindet sich im Eigentum der Stadt und wäre in unmittelbarer Nähe des Bahnhofes. Parkmöglichkeiten sind ebenfalls vorhanden. Eine dorthin führende Straße lautet schon Thermalbadstraße! Allerdings ist der Weg von der Solequelle nach dort weiter. Nach heutigen Erkenntnissen ist dies kein Nachteil. Mit einer so genannten Glasleitung kann eine längere Strecke problemlos bewältigt werden. Nachteil: Auch hier befindet sich eine attraktive Wohnbebauung in unmittelbarer Nähe, die ebenfalls ein Hemmschuh in Sachen Bürgerprotest bei einer Umsetzung des Vorhabens sein könnte.

9 -8- Neue Therme im Kurpark am alten Badehaus Als einen geradezu perfekten Platz bietet sich ein Neubau im Kurpark, neben dem denkmalgeschützten Badehaus, an. Dieser Standort wäre auch in unmittelbarer Nähe der alten Sodenia-Therme und befände sich in einem attraktiven Kurgebiet. Kurze Wege zu ÖPNV-Anbindungen, zur Stadtmitte und zum Ramada-Hotel sind vorhanden. Obwohl das alte Badehaus denkmalgeschützt ist, würde ein Anbau mit entsprechendem Abstand, und einer Verbindung zum bestehenden Gebäude, sicher die Zustimmung der Denkmalbehörde finden. Bestes Beispiel in unmittelbarer Nähe ist in Königstein zu finden. Dort erhielt die denkmalgeschützte Villa Rothschild einen attraktiven Restaurant-Anbau. Unter Einbeziehung des alten Badehauses für die neue Sodenia-Therme müsste kein massiver Baukörper entstehen und die Baukosten könnten gemindert werden.

10 - 9 - Das Areal (Bild) bietet sich an und der bestehende Kurpark würde, höchstens mit einer überschaubaren Flächenminderung, in Anspruch genommen alter Baumbestand wäre ebenfalls kein Hinderungsgrund. Für den dort befindlichen Musikpavillon müsste allerdings ein anderer Standort gewählt werden. Visionen für eine neue Therme Die Besucher der Sodenia-Therme schätzten bis zur Schließung das solehaltige Wasser mit seiner Wärme und der heilenden Wirkung. Wenn man heute einem Neubau näher treten möchte, so sollte dies auf keinen Fall ein Freizeitbad mit zusätzlichen Angeboten, wie Rutsche etc. sein, sondern eine Therme mit angenehmer Atmosphäre und gewisser Exklusivität, die den Wellness-Gedanken in den Vordergrund stellt. Therme In Absprache mit der Denkmalbehörde z.b. ein Bade-Tempel (Arbeitstitel) mit attraktivem Innen- und Außenbecken. Die Wasserfläche im Innenbereich ca. 200 qm, im Außenbereich maximal 120 qm. Für beide Becken sorgen Massagedüsen, Nackenduschen und Sprudelbank für Abwechslung und Wohlbefinden beim Baden. LED-Unterwasserbeleuchtung gibt dem ganzen Ambiente noch einen weiteren Wohlfühleffekt. Die Wassertiefe der Becken sollte bei maximal 1,35 m liegen, damit ist eine ständige Aufsicht, z.b. am Außenbecken, nicht erforderlich. Das Außenbecken ist so zu gestalten, dass es über Nacht abgedeckt werden kann, was Energiekosten senkt. Umkleiden, WC, Sanitäranlagen Diese könnten im alten Badehaus (EG) untergebracht werden. Die Flächen dafür wären ausreichend und auch für Menschen mit Behinderung leicht zugänglich.

11 Eingangsbereich Dieser sollte ebenfalls im alten Badehaus liegen und könnte sehr attraktiv und zweckmäßig gestaltet werden. Der Zugang sollte nach Baugegebenheit, entweder vom Park aus oder über die Parkstraße, mittels Aufzug, in das EG des Gebäudes geplant werden. Insgesamt dürfte das EG des alten Badehauses kein unlösbares Problem in Sachen Brandschutz darstellen. Sauna ja/nein? Die Sauna in der alten Sodenia-Therme hatte ihre Liebhaber und eine neue Sauna (-Landschaft) könnte wesentlich zur Wirtschaftlichkeit der Einrichtung beitragen. Auch hier wäre zu prüfen, in wieweit man eine solche Anlage in das alte Badehaus integrieren könnte. Eine weitere Etage für eine solche Einrichtung zu nutzen käme der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens zu Gute. Innerhalb der Gesamtplanung für die neue Therme würde sich dann entscheiden, ob EG (Eingang und Umkleiden) mit dem I. OG (Sauna) getauscht werden müsste. Salzgrotte Diese immer beliebter werdenden Einrichtungen in vielen Heilbädern und Kurorten heute schon ein Umsatzbringer könnte für Bad Soden ein Thema sein. Die Unterbringung im alten Badehaus wäre sicherlich möglich. Wichtig dabei ist, dass diese Einrichtung von Gästen der Therme genauso genutzt werden kann wie von Passanten. Das medizinische Angebot würde sich damit erweitern. Physiotherapie In unmittelbarer Nähe befindet sich das Medico-Palais, wo derzeit ein entsprechendes Angebot vorgehalten wird. Man könnte eigentlich auf ein weiteres, physiotherapeutisches Angebot verzichten.

12 - 11 Im Stadtentwicklungskonzept Bad Soden (SEK 2030 vom Juni 2013) ist für das Medico-Palais eventuell eine andere Nutzung vorgesehen. Dies könnte dann ein Physiotherapie im alten Badehaus doch rechtfertigen und somit diesem Haus entsprechend seinem Namen eine respektable Bedeutung als Gesundheitseinrichtung geben. Die Räumlichkeiten dafür dürften zu finden sein. Die direkte Verbindung zur Therme würde für eine gute Auslastung sorgen. Bei einer Realisierung des Vorhabens ist zu bedenken, dass hier ein Angebot vorgehalten wird, was sich rechnen muss. Privatbehandlungen für Selbstzahler sollten im Vordergrund stehen, da die Kassenleistungen weiterhin deutlich zurückgehen und die daraus generierten Erlöse in keinem Vergleich zu den tatsächlichen Aufwendungen stehen. Weitere Alternative für einen Standort Jetziges Minigolf-Gelände Dieses Gelände mit seinen rund m² bietet sich ebenfalls als Standort an. Hier lassen sich auch die vorgenannten Einrichtungen umsetzen.

13 Für eine Beispielrechnung wurden die nachstehenden Öffnungszeiten und Eintrittspreise zu Grunde gelegt. ÖFFNUNGSZEITEN Täglich Alternativ sonntags Uhr Uhr Eine regelmäßige Öffnungszeit ist von großer Bedeutung und verhindert Irritationen bei den Gästen. EINTRITTSPREISE (Vorschlag) Therme Therme/Sauna Erwachsene 3 Stunden 10,00 16,00 5 Stunden 13,00 18,00 Feierabendtarif 7,00 13,00 Mo-Do ab Uhr 11-er-Karte 3 Stunden 100,00 160,00 11-er-Karte 5 Stunden 130,00 180,00 Kinder/Jugendliche 4 14 Jahre 3 Stunden 7,00 11,00 5 Stunden 9,00 13,00 11-er-Karte 3 Stunden 70,00 100,00 11-er-Karte 5 Stunden 90,00 130,00 Für eine solche Einrichtung ist ein Sozial-Tarif nicht zwingend erforderlich. Die Privatbetreiber von vergleichbaren Einrichtungen bieten diesen ebenfalls meistens nicht an. Wenn politisch ein Sozial-Tarif gefordert wird, so könnte der dem Preisvorschlag Kinder/Jugendliche entsprechen. Bei einem GmbH-Betrieb kann das Finanzamt verlangen, dass die Differenz zwischen Sozial-Tarif und Normal-Tarif zu versteuern ist (ist bereits vorgekommen). Sozialnachlässe sind Angelegenheit der Kommune, nicht einer GmbH.

14 Betriebswirtschaftliche Jahres-Planung Thermal-Sole-Bad, Sauna, Salzgrotte Diese Grob-Berechnung erfolgt auf Grund der vorgenannten Öffnungszeiten und Preise Erlöse Therme ,00 Therme und Sauna ,00 Salzgrotte ,00 Sonstige Erlöse ,00 Aufwendungen ,00 Personalkosten ,00 Aushilfen ,00 Strom ,00 Gas ,00 Wasser/Abwasser ,00 Instandhaltung ,00 Reinigungs- und Betriebsmittel ,00 Wartung/Service ,00 Versicherungen/Beiträge ,00 Pflege Außenanlage ,00 Büromaterial 3.000,00 Werbekosten ,00 Sonstiges , ,00 Wichtig! Ohne AfA und Kapitaldienst

15 -14 Erläuterungen zur Jahresplanung Nicht berücksichtigt wurden Physiotherapie und ein eventuelles Bistro. Bei beiden Einrichtungen wäre ggf. zu entscheiden, ob diese in eigener Regie oder als Pachtbetrieb geführt werden sollten. Bei den Erlösen wurde für die Therme ein Durchschnitts- Eintrittspreis von 9.00 bei Besuchern zu Grunde gelegt, der Bereich Therme und Sauna mit Besuchern und berechnet. Bei rund 350 Tagen Betriebszeit sind dies pro Tag 385 Besucher. Mit Besuchern im Jahr wurde eine Mindestbesucherzahl angenommen. Bei der zentralen Lage einer künftigen Therme in Bad Soden kann davon ausgegangen werden, dass sich die Besucherzahl pro Jahr noch deutlich erhöhen kann. Die Energie- und sonstigen Kosten entsprechen vergleichbaren Einrichtungen. Die Personalkosten (Haus-Tarif) beinhalten Badleitung, Fachangestellte für Bäderbetriebe, Sauna-Betreuung, Rezeption, Reinigung und Haustechnik. Aushilfen sind ebenfalls eingeplant und in einem solchen Betrieb unumgänglich mit kundenfreundlicher Öffnungszeit unerlässlich. Sonstige Erlöse kommen z.b. aus dem Bereich Badewäsche- Verleih, Verkauf von Badeutensilien etc. In Bereich der Einnahmen ist noch Luft nach oben. Nicht berücksichtigt wurden Afa und der Kapitaldienst, dafür müssen zunächst Baukosten ermittelt werden. Nachstehend mal ein Preis, mit dem man rechnen muss.

16 - 15 Herstellungskostenkosten für eine neue Sodenia-Therme Sollte einem solchen Vorhaben näher getreten werden, so ist zunächst der geplante Platz auszuwählen. Anschließend sollte ein Gespräch mit einem erfahrenen Bäder-Architekten geführt werden, um an Ca.-Herstellungskosten zu kommen. Aufgrund meiner Erfahrungen sollte mindestens mit einer Summe von sechzehn Millionen Euro gerechnet werden. JA zur neuen Sodenia-Therme Das Heilbad Bad Soden am Taunus hat sich in den letzten Jahren erheblich verändert. Bevorzugter Wohnort, attraktiver Gewerbestandort, Tagungs- und Kongressstadt stehen im Vordergrund. Dennoch ist der Gesundheitsstandort, mit seiner zentralen Lage im Rhein-Main- Wirtschaftsgebiet, ein nicht zu unterschätzender Wirtschaftszweig. Neben den vorgenannten Wirtschaftssäulen der Stadt Bad Soden könnte der Gesundheitsstandort eine weitere Säule sein, die für Gäste und Bürger von großem Vorteil wäre. Für die zahlreichen ortsansässigen Unternehmen wäre eine neue Sodenia-Therme in der betrieblichen Gesundheitsvorsorge und Fürsorge gegenüber den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern immens wichtig. Dieser, bisher noch nicht ausgeschöpfter Bereich, könnte zur Wirtschaftlichkeit der neuen Therme und letztendlich der Stadt wesentlich beitragen. Rainer Kowald Goethestraße Königstein im Taunus Ruf Fax