Neu entdeckte Liebe Wie Institutionelle ihre Immobilien-Quoten hochschrauben

Transkript

1 Neu entdeckte Liebe Wie Institutionelle ihre Immobilien-Quoten hochschrauben Deutschlands institutionelle Investoren schrauben die Immobilien-Quoten ihrer Portfolios nach oben. Dieser Trend dürfte auch noch anhalten, trotz bereits gestiegener Kauf-Multiplikatoren. Allerdings dürften künftig mehr Risikobereitschaft und Kreativität gefordert sein. In der jüngeren Vergangenheit haben institutionelle Anleger ihre Portfolios deutlich zugunsten von Immobilien umgeschichtet. Das hat dem deutschen Immobilienmarkt einen starken Boom beschert und die Preise vielerorts auf bedenkliche Höhen getrieben. Neben den traditionellen Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen treten auch vermehrt Family Offices und ausländische Anleger als Käufer oder Verkäufer auf. Der größte Anteil der Immobilien-Investments floss bislang in direkte Anlagen. Dagegen spielen Immobilienaktien für institutionelle Anleger hierzulande noch keine nennenswerte Rolle. Laut Studie der Beratungsgesellschaft Kommalpha, die auf Aussagen von über 100 institutionellen Marktteilnehmern in Deutschland beruht, zählen Direktanlagen und Spezialfonds zu den beliebtesten Anlageformen für Immobilien-Investments (siehe Grafik). Der Zuspruch an Immobilien-Investments lässt sich auch in der offiziellen Kapitalmarktstatistik der Bundesbank ablesen, nach der in Deutschland rund 41 Milliarden Euro in Immobilien-Spezialfonds investiert sind. Allein im vergangenen Jahr investierten institutionelle Anleger knapp 6,5 Milliarden Euro in Immobilien mittels Spezialfonds.

2

3 Weitere Nettozuflüsse über Publikumsfonds in Höhe von 3,5 Milliarden Euro ergeben ein Gesamtergebnis von rund 10 Milliarden Euro an Zuflüssen in Immobilienfonds für Ende 2013 wurden laut Kommalpha insgesamt 127 Milliarden Euro in Immobilien mittels Publikums- oder Spezialfonds gehalten. Setzt man dieses Volumen in Relation zum Gesamtvermögen der Spezialfonds von Milliarden Euro, relativiert sich die Zahl ein wenig. Die Asset-Klasse der Immobilien-Spezialfonds ist relativ klein war das erste seit fünf Jahren, in dem die krisengeschüttelten westlichen Finanzmärkte weitgehend spannungsfrei blieben. Die Beruhigung an den Märkten ist darauf zurückzuführen, dass die wesentlichen Krisenherde des Euroraums dank der ultralockeren Geld- und Zinspolitik der Zentralbanken eingedämmt wurden. Dennoch waren die Jahre durch Unsicherheiten geprägt. In diesem Umfeld waren Immobilien eine stabile Größe in den Portfolios der institutionellen Investoren. Als Folge stiegen Immobilien-Investments in der Gunst der Anleger in den vergangenen beiden Jahren beträchtlich. Nahezu alle Investoren haben Geld in Immobilien investiert. Folgerichtig ist das belegt eine Studie der Commerz Real und der Steinbeis Hochschule Berlin der Immobilienanteil in den vergangenen Jahren leicht gestiegen. Bis 2015 soll er von derzeit 7 auf 9 Prozent steigen (siehe Grafik).

4 Des Deutschen Home Bias Dabei ist die Allokation der einzelnen Investorengruppen unterschiedlich, wobei vor allem der hohe Immobilienanteil bei den kirchlichen Einrichtungen und Stiftungen auffällt. Es überrascht zunächst, dass die Allokation der Versicherungen gegenüber 2010 sogar leicht auf 6,2 Prozent gesunken ist. Dieser Rückgang könnte mit dem Solvabilitäts-Vorschriften für die Eigenmittelausstattung von Versicherungsunternehmen, der EU-Richtlinie Solvency II, zusammenhängen. Die Diskussion darüber, wie Immobilien-Investments künftig im Regime von Solvency II behandelt werden, ist noch nicht beendet. Man kann aber davon ausgehen, dass die Immobilien-Investments der Versicherungen zurückgehen werden und zwar in dem Ausmaß, in dem die Risiken mit Eigenmitteln hinterlegt werden müssen. Je stärker das Risiko überzeichnet wird, desto mehr werden sich Versicherer bei Immobilien

5 zurückhalten. Allerdings ergibt sich zwischen den Recherchen von Steinbeis, die auf Umfragen basieren, und den Angaben des Versicherungsverbands GDV, die volumengewichtet sind, eine große Differenz. Im Juni 2013 lag die durchschnittliche Immobilienquote bei den Versicherungen bei 3,4 Prozent, was einem Wert der Immobilien von rund 40 Milliarden Euro entspricht. Die Investments werden in der Regel zu zwei Dritteln direkt und einem Drittel über Spezialfonds gehalten. Den höchsten Immobilienanteil am Portfolio haben Kirchen, Stiftungen und Versorgungswerke, wobei Letztere Immobilienquoten bis zu 20 Prozent aufweisen. Das liegt daran, dass sich diese im Vergleich zu Versicherungen lange Durationen leisten können. Auch Pensionskassen haben den Immobilienanteil in ihren Portfolios seit 2010 von durchschnittlich 7,6 auf inzwischen 7,7 Prozent hochgefahren und planen in den kommenden Jahren eine weitere Erhöhung auf durchschnittlich 8,6 Prozent. Dabei werde der Anteil von Wohnimmobilien in den Immobilienportfolios im gleichen Zeitraum von 16 auf 21 Prozent steigen. Auch europaweit scheint die Immobiliengewichtung hochgefahren zu werden. Nach einer Umfrage des europäischen Fondsverbands Inrev unter institutionellen Investoren und Fondsmanagern wollen die Befragten ihre durchschnittliche Immobilienquote im Portfolio bis 2015 von aktuell 9,5 auf 10,3 Prozent erhöhen. Das entspräche einer Investitionssumme von 35 Milliarden Euro. Neben den hiesigen Immobilienkäufern haben aber auch ausländische Anleger Deutschlands Immobilienaufschwung mitgetragen wenngleich deren Rolle etwas überschätzt wird. Studien von Maklerhäusern zufolge betrug der Anteil der ausländischen Adressen an den Investitionen in deutsche Gewerbeimmobilien im Jahr 2013 lediglich 31 Prozent, was 30,5 Milliarden Euro entspricht. Ein Jahr zuvor waren es 42 Prozent. Gemäß einer Statistik vom Datenanbieter Thomas Daily waren an den größten 20 Immobilien-Transaktionen im Jahr 2013 nur drei ausländische Investoren beteiligt. Wenn man die Transaktionen von Wohnportfolios in Höhe von 13,7 Milliarden Euro hinzuzählt, dürfte deren Anteil noch weitaus geringer ausfallen. Diese Angaben korrespondieren mit dem Trendbarometer 2014 der Beratungsgesellschaft EY. Demzufolge werden im laufenden Jahr vor allem Versicherungen, Pensionsfonds, Family Offices, vermögende Privatinvestoren sowie Private-Equity-Fonds zu den aktivsten Käufergruppen gehören. Wenn das für das laufende Jahr erwartete Transaktionsvolumen von 42 bis 47 Milliarden Euro erreicht werden soll, müssten die Ausländer stärker als Käufergruppe auftreten, was eher unwahrscheinlich ist wenn nicht doch Investoren aus China als neue Käufergruppe auftauchen.

6 Aufgrund der guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten und des stabilen politischen Umfelds gilt der deutsche Immobilienmarkt unter Investoren als sicherer Anlagehafen in Europa. Er bietet vor allem im Bürosegment gute Möglichkeiten, Risiken zu streuen, und eine Vielzahl attraktiver Metropolen. Laut dem Trendbarometer von EY wird Deutschland auch im Jahr 2014 als attraktiver oder sehr attraktiver Standort für Immobilien-Investments gesehen. Auch im europäischen Vergleich wird Deutschland nach wie vor als attraktiv eingeschätzt. Zwar gebe es in Einzelfällen Übertreibungen, auf breiter Front sei aber noch keine Blasenbildung zu erkennen. Demzufolge halten Investoren auch die hohen Kauf-Multiplikatoren in vielen deutschen Märkten für gerechtfertigt. Dennoch drängt sich die Frage auf, ob künftig allein die niedrigen Finanzierungskosten und das stabile Marktumfeld ausreichen werden, um vermehrt ausländische Anleger anzulocken. Allmählich ist der deutsche gegenüber den wieder entdeckten südeuropäischen Ländern relativ hoch bewertet. Laut dem Datendienstleister IPD wiesen deutsche Büroimmobilien im Jahr 2013 lediglich einen Gesamtertrag von 3,6 Prozent aus, während Wohnimmobilen 8,3 Prozent abwarfen. Zudem bleibt abzuwarten, wie lange die Rally auf den bevorzugten europäischen Immobilienmärkten anhalten wird. Diese könnte insbesondere dann auslaufen, wenn die steigenden Nettoanfangsrenditen und ein deutlich schwächeres Mietwachstum die Ertragsperspektiven eintrüben. Das Zusammenschmelzen der Gesamterträge soll in den Jahren 2016 und 2017 eintreten, heißt es in einer Studie der Dekabank. In der Zwischenzeit dürften die Renditen wegen des niedrigen Zinsniveaus in den sicheren Häfen Deutschland, Großbritannien, hier vor allem London, oder Skandinavien niedrig bleiben und im Zeitablauf weiter sinken. Laut Robert Stolfo, Geschäftsführer bei Invesco Real Estate, sind mit Core-Anlagen in Deutschland auf risikoadjustierter Basis immerhin noch 4 bis 5 Prozent zu verdienen. Das erklärt, warum viele Anleger deutsche Immobilien bevorzugen, zumal in Top-Standorten wie Paris auch nicht mehr zu verdienen ist. Verschmähte Immobilienaktien Da Core-Immobilien inzwischen zu teuer und vor allem Mangelware sind, werden sich europäische Investoren zunehmend alternativen Anlagestrategien zuwenden müssen, was nichts anderes bedeutet, als mehr Risiken in Kauf zu nehmen. Dass die Risikobereitschaft bereits gestiegen ist, bestätigt auch Stolfo. Das ließe sich unter anderem daran festmachen, dass in Transaktionen früher eingestiegen und die Finanzierung kreativer werde. Allerdings ist im Gegensatz zur letzten Boomphase zwischen 2004

7 und 2008, in der Investoren opportunistisch und unter hohem Einsatz von Fremdkapital auf den europäischen Immobilienmärkten einkauften, der Fremdkapitalanteil heute bedeutend niedriger. Die Anleger sind wesentlich vorsichtiger. Wenngleich es wünschenswert wäre, dass Immobilienaktien sowie Immobilienaktienfonds von Investoren stärker genutzt würden, dienen diese Investmentvehikel lediglich als Beimischung zu bestehenden Immobilien-Investments. Neben der Tatsache, dass Immobilienaktien Portfolios stabilisieren und diversifizieren können, gelten Immobilienaktien als defensivere Anlageklasse verglichen mit dem Aktiengesamtmarkt. In der Regel schwanken sie weniger stark, und der Anteil laufender Erträge an der Gesamtrendite ist bei ihnen höher. Zudem lassen sich mit Immobilienaktien Marktzyklen besser spielen als mit vergleichbaren indirekten Investments. Gleichwohl konnten Anleger mit börsennotierten Immobilienaktien in den zurückliegenden Jahren nicht immer mit der Asset-Klasse Aktien Deutschland mithalten. Laut einer Studie der Landesbank Hessen-Thüringen vom Februar 2014 schnitten europäische Immobilienaktien in den zurückliegenden acht Jahren nur dreimal besser ab als deutsche Aktien (siehe Chart).

8 Auch deutsche Immobilienaktien können durchaus mit anderen Immobilienanlagen mithalten. Einer Analyse des Bankhauses Ellwanger & Geiger zufolge liegen sie mit einer Rendite von 4,7 Prozent im Langfristvergleich zum Beispiel vor den offenen Immobilienfonds mit 4,6 Prozent und dem Deutschen Immobilien Index Dix für Direktimmobilien mit 4,5 Prozent. Hinzu kommt, dass inzwischen sechs Immobilien-Aktiengesellschaften einen Streubesitz von jeweils mehr als einer Milliarde Euro aufweisen. Damit ist Deutschland inzwischen das drittgrößte Land im Branchenindex FTSE Epra/Nareit Developed Europe. >>Vergrößern

9 Quelle: IMMOBILIENSCOUT OBJEKTDATENBANK (GESPEICHERTE GESUCHE I-III 2013)

10 Powered by TCPDF ( Der Autor Karl-Heinz Goedeckemeyer ist unabhängiger Finanzanalyst (CREA) und Wirtschaftsjournalist in Frankfurt am Main. Im Rahmen seiner Tätigkeit als Finanzanalyst hat er sich in verschiedenen Positionen umfassende Kenntnisse im Private Banking, Investmentbanking sowie in der Immobilienbranche erworben. Dieser Artikel erschien am unter folgendem Link: