Interpretationshilfen zur EU-Bankenverordnung (CRR) Behandlung grundpfandrechtlich besicherter Kredite

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3 Interpretationshilfen zur EU-Bankenverordnung (CRR) Behandlung grundpfandrechtlich besicherter Kredite

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5 Vorwort Vorwort Der Rat der Wirtschafts- und Finanzminister der EU (ECOFIN) und das Europäische Parlament haben im Juni 2013 die EU-Bankenverordnung (Capital Requirements Regulation, CRR) verabschiedet. Die neuen Regelungen sind von den Instituten ab dem 1. Januar 2014 unmittelbar anzuwenden. Um den Instituten die Orientierung in dem neuen Regelwerk zu erleichtern, haben wir die Interpretationshilfen zur Behandlung grundpfandrechtlich besicherter Kredite aktualisiert und dabei auf die CRR abgestellt. Die Regelungen zur Behandlung grundpfandrechtlich besicherter Kredite sind zwar im Wesentlichen gleich geblieben, es finden sich jedoch einige wichtige Veränderungen: So wurde insbesondere der sog. Hard-Test, mit dem die Verluste aus dem gewerblichen Realkreditgeschäft ermittelt werden müssen, auf Wohnungsbaukredite ausgeweitet. Darüber hinaus sind die entsprechenden Daten nun zweimal im Jahr zu melden. Problematisch ist, dass die deutschen Auslegungen zur EU-Bankenrichtlinie (CRD) und zur Solvabilitätsverordnung (SolvV) zum 1. Januar 2014 grundsätzlich ihre Gültigkeit verlieren. Nach einem Beschluss des Ausschusses der Aufseher der Europäischen Bankaufsichtsbehörde EBA müssen sämtliche Auslegungsentscheidungen der EBA vorgelegt werden. Jedoch soll nach Aussagen der deutschen Aufsicht die bis zum Jahresende 2013 geltende Verwaltungspraxis bis auf weiteres auch für die Anwendung der CRR maßgeblich sein, soweit dieser der Wortlaut oder Regelungskontext der CRR, damit verbundener technischer Standards oder von der BaFin übernommener Auslegungen der EBA nicht entgegenstehen. Vor diesem Hintergrund müssen die Institute selbst entscheiden, welche Auslegungen weiter angewendet werden können. Im Zweifelsfall sollte die Aufsicht konsultiert oder eine Auslegungsanfrage an die EBA gestellt werden. Wir haben die entsprechenden Auslegungen durch die Verwendung der Vergangenheitsform kenntlich gemacht. Dr. Stephan Rabe Dr. Tobias Winkler 3

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7 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Vorwort 3 1 Allgemeine Anmerkungen Zulassungsvoraussetzungen Mindestanforderungen Rechtssicherheit zeitnahe Verwertungen Dokumentation Versicherung Bewertungsregeln Ermittlung des Immobilienwertes Überwachung des Immobilienwertes Überprüfung des Immobilienwertes 16 2 Standardansatz Wohnungsbaukredite Gewerbliche Realkredite Gemischte Nutzung Erhöhung der Risikogewichte 19 3 Auf internen Ratings basierender Ansatz Allgemeine Anmerkungen IRB-Basisansatz für Forderungen an Unternehmen Normale Behandlung Anwendung eines alternativen Risikogewichts Behandlung als Spezialfinanzierungen Mengengeschäftsforderungen 24 5

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9 1 Allgemeine Anmerkungen Damit ein grundpfandrechtlich besicherter Kredit im Standardansatz oder im auf Internen Ratings basierenden Ansatz (IRBA) besonders behandelt werden kann, müssen bestimmte Zulassungsvoraussetzungen, Mindestanforderungen sowie Bewertungsregelungen erfüllt sein. 1.1 Zulassungsvoraussetzungen Die Zulassungsvoraussetzungen (Art. 125 Abs. 2 lit. a und b CRR (Wohnungsbauimmobilien im Standardansatz); Art. 126 Abs. 2 lit. a und b CRR (gewerbliche Immobilienfinanzierung im Standardansatz) bzw. Art. 199 Abs. 2 CRR (IRB-Basisansatz)) sollen vor allem sicherstellen, dass kein wesentlicher Zusammenhang zwischen der Bonität des Schuldners und der Leistungsfähigkeit (und somit der Wertentwicklung) der zugrundeliegenden Immobilie besteht. So darf 1. der Wert der Immobilie nicht wesentlich von der Bonität des Kreditnehmers abhängen; umgekehrt darf 2. die Bonität des Kreditnehmers nicht wesentlich von der Leistungsfähigkeit der zugrundeliegenden Immobilie oder des Projekts abhängen, sondern vielmehr von der Fähigkeit des Kreditnehmers zur Rückzahlung der Schulden aus anderen Quellen. Bei der ersten Zulassungsvoraussetzung muss sich die Abhängigkeit des Immobilienwertes von der Bonität des Schuldners aus Besonderheiten der finanzierten Immobilie ergeben. Entsprechend dürfen solche Fälle ausgeklammert werden, bei denen dieser Zusammenhang auf rein makroökonomische Faktoren zurückzuführen ist. Da sich bei unfertigen Gewerbegebäuden die Fertigstellung eines Baus im Falle finanzieller Schwierigkeiten des Sicherungsgebers verzögern und somit den Wert der Gewerbeimmobilie erheblich beeinträchtigt werden kann, war bislang nach Ansicht der deutschen Aufsicht bei diesen Finanzierungen regelmäßig anzunehmen, dass die erste Zulassungsvoraussetzung nicht erfüllt ist. Auch im Falle nicht vielseitig nutzbarer Gewerbeim- 7

10 mobilien können finanzielle Schwierigkeiten des Sicherungsgebers den Wert der Gewerbeimmobilie erheblich mindern. Typische Beispiele sind nach Ansicht der Aufsicht selbst genutzte Industriegrundstücke, deren Werte erheblich von den Erträgen abhängen, die ein Sicherungsgeber durch die besondere Nutzung der Gewerbeimmobilie (z. B. für Fabrikgebäude) erzielt. Bislang durften die Institute wegen ihrer untergeordneten Bedeutung und der Beschränkung der privilegierten Behandlung auf Kreditteile bis 60 % des Beleihungswertes nach Ansicht des Fachgremiums Sicherungstechniken auf den individuellen Nachweis, dass die erste Zulassungsvoraussetzung erfüllt ist, verzichten. Die zweite Zulassungsvoraussetzung kann im Standardansatz und im IRB- Basisansatz für Wohnungsbaukredite und gewerbliche Immobilienfinanzierungen, die durch in einem EWR-Mitgliedstaat belegene Immobilien besichert sind, von der dortigen Aufsichtsbehörde ausgesetzt werden. Hierzu muss die jeweilige Aufsichtsbehörde zum einen nachweisen, dass es in dem Mitgliedstaat einen gut entwickelten, seit langem etablierten Immobilienmarkt gibt. Zum anderen dürfen die Verlustraten aus dem Realkreditgeschäft bestimmte Obergrenzen nicht überschreiten: Bei Wohnimmobilien dürfen die Verluste aus Krediten oder Kreditteilen, die 80 % des Marktwertes (Art. 4 Abs. 76 CRR) oder des Beleihungswertes (Art. 4 Abs. 74 CRR) der Immobilie nicht überschreiten, nicht größer als 0,3 % aller durch inländische Wohnimmobilien besicherten Kredite sein (Standardansatz (Art. 125 Abs. 3 CRR); IRB-Basisansatz (Art. 199 Abs. 3 CRR)). Für gewerbliche Immobilienfinanzierungen dürfen die Verluste aus Krediten oder Kreditteilen, die über 50 % des Marktwertes oder 60 % des Beleihungswertes nicht hinausgehen, nicht größer als 0,3 % aller durch inländische Gewerbeimmobilien besicherten Kredite sein (Standardansatz (Art. 126 Abs. 3 CRR); IRB- Basisansatz (Art. 199 Abs. 4 CRR). Bei beiden Kreditarten dürfen die Gesamtverluste nicht höher als 0,5 % aller durch Immobilien besicherten Kredite sein. 8

11 Die Einhaltung dieser quantitativen Voraussetzungen wird von der Aufsicht im Rahmen des sog. Hard-Tests überprüft. Hierzu müssen die Institute ihren Aufsichtsbehörden halbjährlich (Art. 101 Abs. 1 CRR) im Rahmen der bankaufsichtlichen Meldungen (COREP) sowohl auf Einzelinstituts- als auch auf konsolidierter Ebene (Art. 12 des Technischen Durchführungsstandards zu aufsichtlichen Meldungen nach der CRR 1 (im Folgenden: ITS)) bestimmte Angaben zuleiten. Meldestichtage sind der 30. Juni und der 31. Dezember des Jahres (Art. 2 Abs. 1 lit. c. ITS). Die Meldungen sind bei der Aufsicht bis zum 11. August bzw. bis zum 11. Februar einzureichen (Art. 3 Abs. 2 lit. c ITS). Darüber hinaus sollen auch Zweigniederlassungen in anderen Mitgliedstaaten der Aufsichtsbehörde des Gastlandes entsprechende Angaben übermitteln (Art. 101 Abs. 2 Satz 2 CRR). Es ist zunächst eine Meldung abzugeben, die sämtliche grundpfandrechtlich besicherte Kredite umfasst. Darüber hinaus sind für jedes EWR-Land, in dem das Institut oder die Gruppe grundpfandrechtlich besicherte Kredite ausreicht, separate Meldebögen einzureichen (Art. 101 Abs. 2 Satz 3 CRR). Nicht zuletzt ist eine aggregierte Meldung der Verluste in Ländern außerhalb des EWR abzugeben (Anhang VII Nr. 10 ITS). Die Daten müssen von sämtlichen Instituten gemeldet werden, die Immobiliensicherheiten bei der Berechnung ihrer Eigenkapitalanforderungen für das Kreditrisiko (Teil 3, Titel II CRR) berücksichtigen (Anhang VII Nr. 3 ITS). Damit müssen sich auch Institute, die Immobilen im Rahmen des IRBA für Privatkundenforderungen oder im Rahmen des fortgeschrittenen IRBA für Unternehmensforderungen bei der Schätzung der LGD bankaufsichtlich berücksichtigen, am Hard-Test beteiligen, obwohl sie nicht direkt von den Erleichterungen, die mit diesem verbunden sind, profitieren. KSA-Institute, die sowohl ihre Wohnungsbaukredite als auch ihre gewerblichen Realkredite mit dem Risikogewicht für unbesicherte Kredite anrechnen, sind von der Pflicht zur Einreichung der entsprechenden Daten entbunden. Gleiches gilt für IRBA-Institute, die entsprechende Positionen im Rahmen des übergangsweisen oder dauerhaften Partial Use auf die

12 selbe Weise nach dem KSA anrechnen. Ausgenommen sind ferner IRBA- Institute, die Grundpfandrechte nicht bei der Bestimmung der LGD berücksichtigen. Institute, die Daten im Rahmen des Hard-Tests melden müssen, müssen dies jedoch nur für diejenigen Risikopositionen tun, für die sie Grundpfandrechte im Rahmen der Eigenkapitalunterlegung für Kreditrisiken als eigenkapitalmindernd anrechnen (Anhang VII Nr. 11 ITS). Für die beiden Kreditarten sind zunächst diejenigen Verluste zu melden, die auf Kredite oder Kreditteile entfallen, die 80 % des Marktwertes oder Beleihungswertes der Wohnimmobilie bzw. 50 % des Marktwertes oder 60 % des Beleihungswertes der Gewerbeimmobilie nicht überschreiten (Art. 101 Abs. 1 lit. a und d CRR). Diese sind in Spalte 010 des Meldebogens auszuweisen. Der auf diesen Teil eines Kredites entfallende Verlust ergibt sich, indem vom Gesamtverlust des Kredites die Differenz aus Kredithöhe (Inanspruchnahme) und 80 % des Marktwertes oder 80 % des Beleihungswertes bzw. 50 % des Marktwertes oder 60 % des Beleihungswertes abgezogen wird. Dabei ist auf den Wertansatz zum Zeitpunkt des Ausfalls abzustellen (Anhang VI Nr. 14 ITS). In der Spalte 030 sind die gesamten Verluste auszuweisen, die auf durch Immobilien besicherte Kredite entfallen. Hierzu muss von den jeweiligen Gesamtverlusten die Differenz aus Kredithöhe (Inanspruchnahme) und dem Markt- bzw. Beleihungswert der Immobilie abgezogen werden. 2 Darüber hinaus sind für beide Verlustkategorien in den Spalten 20 bzw. 40 gesondert diejenigen Verluste auszuweisen, die auf Kredite entfielen, die 2 In den Erläuterungen zu den Spalten 10 und 30 im Anhang VII des ITS wird für beide Meldungen auf den Art. 124 Abs. 1 CRR verwiesen. Dort sind jedoch nur diejenigen Forderungen definiert, die fully durch Immobilien besichert sind. Daher müsste in den Erläuterungen zur Spalte 10 für Wohnungsbaukredite korrekterweise auf Art. 125 Abs. 2 CRR verwiesen werden. Für gewerbliche Realkredite müsste entsprechend auf Art. 126 Abs. 2 CRR verwiesen werden. Dort wird geregelt, unter welchen Voraussetzungen die beiden Kreditarten als fully and completely durch Immobilien besichert angesehen werden können. Erschwerend kommt hinzu, dass in der deutschen Fassung der CRR keine Unterscheidung zwischen solchen Forderungen getroffen wird, die fully secured und solchen die fully and completely secured sind. Hier wird durchgehend von vollständig besicherten Risikopositionen gesprochen. 10

13 durch Immobilien besichert sind, die mit dem Beleihungswert bewertet wurden. Dabei ist der ökonomische Verlustbegriff aus Art. 5 Abs. 2 CRR anzuwenden. Dieser umfasst den wirtschaftlichen Verlust einschließlich wesentlicher Diskontierungseffekte sowie wesentlicher direkter und indirekter Kosten der Beitreibung. Bei der Ermittlung des ökonomischen Verlustes soll von dem in Anspruch genommenen Betrag zum Zeitpunkt der Meldung ausgegangen werden. Diesem sind direkte (z. B. Zinszahlungen und Entgelte sowie Abwicklungskosten, die sich aus der Verwertung der Sicherheiten ergeben) und indirekte (z. B. sonstige Kosten der Abwicklungseinheit) Kosten der Beitreibung zuzuschlagen. Diesen Kostenkomponenten können Erlöse aus der Sicherheitenverwertung sowie ggf. Rückzahlungen des Kreditnehmers entgegengestellt werden. Rückzahlungen aus anderen Quellen (z. B. Bankgarantien oder Lebensversicherungen) dürfen nicht berücksichtigt werden (Anhang VII Nr. 5 ITS). Für Kredite, bei denen die Abwicklung abgeschlossen ist, sind die tatsächlichen Verluste anzugeben. Bei Krediten, für die die Abwicklung noch nicht abgeschlossen ist, müssen die Verluste geschätzt werden (Anhang VII Nr. 13 lit. a ITS). Bei der Schätzung der Verwertungserlöse sind zwischen dem Ausfall und dem Meldestichtag vorgenommene Neubewertungen zu berücksichtigen (Anhang VII Nr. 14 ITS). Sämtliche geschätzten Komponenten sind auf den Meldezeitpunkt abzuzinsen (Anhang VII Nr. 6 ITS). Entsprechend dürfen eventuell auftretende noch nicht berücksichtigte Verluste oder Rückflüsse bei Krediten, die in vorangegangenen Berichtszeiträumen ausgefallen sind, nicht nachträglich berücksichtigt werden (Anhang VII Nr. 13 lit. c ITS). Es sind zunächst die Verluste aus den einzelnen Risikopositionen zu ermitteln. Diese müssen in einem zweiten Schritt aufaddiert werden (Anhang VII Nr. 12 ITS). Gewinne, die bei der Verwertung bestimmter Risikopositionen entstanden sind, dürfen nicht zur Minderung von Verlusten bei anderen Risikopositionen genutzt werden (Anhang VII Nr. 4 ITS). Verluste müssen für Risikoposition ausgewiesen werden, die im Halbjahr vor dem Meldestichtag ausgefallen sind (Anhang VII Nr. 13 lit. a ITS). Dabei ist nicht ganz klar, welcher Ausfallbegriff angewendet werden soll. Für den IRBA ist der Ausfall in Art. 178 CRR definiert. Auf diese Definition wird in Art. 127 Abs. 1 CRR auch für den Standardansatz Bezug genommen. Es 11

14 liegt entsprechend nahe, auf diese Definition abzustellen. Hierzu passt auch, dass ausgefallene Kredite, die innerhalb der Berichtsperiode so restrukturiert wurden, dass die Kriterien für einen Ausfall nicht mehr erfüllt sind, nicht in die Erfassung der Verluste einbezogen werden müssen (Anhang VII Nr. 13 lit. b ITS). Problematisch erscheint jedoch, dass nach Anhang VII Nr. 12 ITS Verluste gemeldet werden sollen, sobald eine Wertberichtigung gebildet wurde. Nach Art. 178 Abs. 3 lit. b CRR ist ein Ausfall jedoch nur dann anzunehmen, wenn ein Institut eine wesentliche Wertberichtigung vorgenommen hat, weil sich die Bonität des Schuldners deutlich verschlechtert hat. Die Verluste sind von derjenigen Bank zu melden, welche die Position zum Meldestichtag gehalten hat (Anhang VII Nr. 12 ITS). Entsprechend müssen Verluste, die ggf. bei der Bank entstanden sind, welche die Forderung übertragen hat, nicht berücksichtigt werden. Darüber hinaus müssen die Institute den Forderungswert der vollständig durch Wohn- oder Gewerbeimmobilien besicherten Forderungen melden (Art. 101 Abs. 1 lit. c und f CRR). Als vollständig besichert gilt eine Forderung bis zu dem als Sicherheit hinterlegten Betrag des Marktwertes bzw. des Beleihungswertes der Immobilie (Art. 124 Abs. 1 Satz 2 CRR). Entsprechend ist der vollständig besicherte Teil das Minimum aus: 1. dem vom Schuldner in Anspruch genommenen Betrag; 2. der Höhe des Grundpfandrechtes; 3. dem Beleihungswert der Immobilie oder 4. dem Marktwert der Immobilie. Obwohl dies nicht explizit ausgeführt wird, ist davon auszugehen, dass dieser Wert für den Bestand an grundpfandrechtlich besicherten Krediten zum Meldestichtag anzugeben ist. 1.2 Mindestanforderungen Bei den Mindestanforderungen (Art. 208 Abs. 2 CRR) handelt es sich um grundlegende Anforderungen an das Management von Immobiliensicherheiten. 12

15 1.2.1 Rechtssicherheit Das Grundpfandrecht muss zum Zeitpunkt des Kreditvertragsschlusses in sämtlichen relevanten Rechtsordnungen rechtlich durchsetzbar sein (Art. 208 Abs. 2 lit. a CRR); dies ist zu dokumentieren. Nach Ansicht der EBA kann die Überprüfung der Durchsetzbarkeit sowohl bankintern als auch durch einen externen Dritten vorgenommen werden. Voraussetzung ist jedoch, dass das Gutachten unabhängig, schriftlich und mit einer Begründung versehen ist. Darüber hinaus reicht nach Ansicht der EBA bei vergleichbaren Absicherungsverträgen ein Rechtsgutachten aus. 3 Die Überprüfung der rechtlichen Durchsetzbarkeit muss bei erstmaliger Verwendung vorgenommen werden. Soweit nötig, ist diese Überprüfung zu wiederholen, um die jederzeitige Durchsetzbarkeit sicherzustellen. Dies gilt insbesondere bei nachträglichen Vertragsanpassungen infolge von Gesetzesänderungen bzw. Änderungen in der Rechtsprechung. Entsprechend waren die Banken verpflichtet, bankinterne Prozesse zur Sicherstellung der jederzeitigen rechtlichen Durchsetzbarkeit vorzuhalten. Diese mussten zumindest eine kontinuierliche Beobachtung der Entwicklung der rechtlichen Rahmenbedingungen sowie eine Identifizierung der von einer Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen betroffenen Verträge sicherstellen. Alle rechtlichen Anforderungen zum Nachweis des Pfandes müssen erfüllt sein (Art. 208 Abs. 2 lit. b CRR) zeitnahe Verwertungen Darüber hinaus müssen die Sicherheitenvereinbarung und das zugrunde liegende rechtliche Verfahren so ausgestaltet sein, dass sie es der Bank erlauben, den Sicherheitenwert innerhalb eines angemessenen Zeitraums zu erlösen (Art. 208 Abs. 2 lit. c CRR). 3 EBA (2013): Auslegungsentscheidung 2013_23 13

16 Die Möglichkeit zur zeitnahen Verwertung der Sicherheiten war nach Ansicht der deutschen Aufsicht bislang gegeben, wenn (a) eine gefestigte Rechtsposition besteht und der Anspruch des Kreditgebers auf Verwertung der Sicherheiten nicht mehr einseitig durch den Sicherungsgeber entzogen werden kann, (b) bei der Durchsetzung der Rechtsposition keine Abhängigkeit von dem aktiven Mitwirken des Sicherungsgebers besteht sowie (c) keine vertraglichen Nebenabreden existieren, die einen Zugriff auf die Sicherheiten verhindern oder verzögern. Die Verwertung konnte durch einen von der Bank beauftragten Dritten oder einen Insolvenzverwalter erfolgen, sofern alle übrigen Anforderungen an die rechtliche Durchsetzbarkeit und die Verwertung gestellten Mindestanforderungen erfüllt sind Dokumentation Die Kreditvergabegrundsätze bei Hereinnahme von Immobiliensicherheiten müssen dokumentiert werden. Dies gilt insbesondere für die Arten der von der Bank als Sicherheit akzeptierten gewerblichen Immobilien und Wohnimmobilien (Art. 208 Abs. 4 CRR) Versicherung Die Bank muss über ein Verfahren verfügen, mit der sie sicherstellen kann, dass die Immobilie, die als Sicherheit dient, angemessen gegen Schäden versichert ist (Art. 208 Abs. 5 CRR). Nach Ansicht des Fachgremiums Sicherungstechniken hatte das Kreditinstitut dabei sicherzustellen, dass ein angemessener Versicherungsschutz gegen Standardrisiken, wie z. B. Feuer-, Sturm- und Leitungswasserrisiken, gewährleistet ist. 1.3 Bewertungsregeln Die Bewertungsregeln (Art. 229 Abs. 1 CRR; Art. 208 Abs. 3 CRR) enthalten allgemeine Anforderungen an die Ermittlung, Überwachung und Überprüfung des Immobilienwertes. 14

17 1.3.1 Ermittlung des Immobilienwertes Grundsätzlich soll die Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen höchstens zum Marktwert bewertet werden. Der Immobilienwert muss transparent und klar dokumentiert werden. In Mitgliedstaaten, in denen strenge gesetzliche Anforderungen an die Bestimmung des Beleihungswertes gelten, darf auch der Beleihungswert herangezogen werden. Vorrangige Forderungen auf die Immobilie müssen vom Immobilienwert abgesetzt werden (Art. 229 Abs. 1 CRR) Überwachung des Immobilienwertes Darüber hinaus wird von der Bank erwartet, dass sie den Wert der Sicherheiten häufig überwacht. Dabei sollen Immobilien, mit denen gewerbliche Realkredite besichert werden, mindestens einmal jährlich überwacht werden. Bei Wohnimmobilien ist eine Überwachung alle drei Jahre ausreichend. Sind die Märkte starken Schwankungen ausgesetzt, ist die Überwachungsfrequenz zu erhöhen (Art. 208 Abs. 3 Satz 1 lit. a CRR). Nach Ansicht der deutschen Aufsicht war bislang von solchen starken Wertschwankungen lediglich im Falle technischer, ökonomischer oder ökologischer Katastrophen auszugehen. Zur Überwachung der Sicherheitenwerte dürfen auch statistische Bewertungsverfahren herangezogen werden (Art. 208 Abs. 3 Satz 2 CRR). Dabei konnte nach Ansicht der deutschen Aufsicht grundsätzlich sowohl bei gewerblichen als auch bei Wohnungsbauimmobilien auf das Marktwertschwankungskonzept des ZKA zurückgegriffen werden. Die Banken waren damit jedoch nach Ansicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) nicht von der Pflicht zu einer regelmäßigen Überwachung der Marktwerte des institutseigenen Portfolios beliehener Immobilien entbunden. Darüber hinaus mussten die Banken sicherstellen, dass das Marktwertschwankungskonzept mit Blick auf die Struktur des eigenen Immobilienportfolios geeignet ist, Marktwertschwankungen in angemessener Weise zu beobachten. 15

18 1.3.3 Überprüfung des Immobilienwertes Die Überwachung der Immobilienwerte dient dem Ziel, diejenigen Objekte zu bestimmen, bei denen die Bewertung der Immobilie von einem vom Kreditentscheidungsprozess unabhängigen Sachverständigen überprüft werden muss. Eine solche Überprüfung ist immer dann erforderlich, wenn Hinweise darauf vorliegen, dass der Wert der Sicherheit im Vergleich zu den allgemeinen Marktpreisen für vergleichbare Immobilien wesentlich gesunken ist (Art. 208 Abs. 3 lit. b CRR). Nach Ansicht des Fachgremiums Sicherungstechniken war eine Überprüfung bei gewerblichen Realkrediten dann geboten, wenn die beobachteten Vergleichs-Marktwerte innerhalb eines Zeitraums von bis zu drei Jahren um mindestens 10 % gefallen sind. Bei Wohnungsbaukrediten hatte sich das Fachgremium auf eine weniger anspruchsvolle Regelung verständigt. Danach sollte ein wesentliches Absinken der Immobilienwerte immer dann vorliegen, wenn die Marktwerte innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 % absinken. Der Wertansatz von Immobilien war dabei zu dem Zeitpunkt zu überprüfen, zu dem ein Absinken der Marktwerte um 20 % erstmalig beobachtet wurde. Die Banken durften demnach bei einem Absinken der Immobilienwerte um mehr als 20 % nicht abwarten, ob sich der Immobilienmarkt innerhalb eines 3- Jahres-Zeitraums wieder erholt. Bei Krediten, die 3 Mio. EUR oder 5 % des haftenden Eigenkapitals der Bank übersteigen, muss die Bewertung der Immobilie unabhängig von der Entwicklung der Marktpreise mindestens alle drei Jahre überprüft werden (Art. 208 Abs. 2 lit. b Satz 2 CRR). Nach Ansicht der deutschen Aufsicht mussten sowohl die Bemessungsgrundlage des Kredites als auch der Objektwert diese Schwellen überschreiten. Hierbei war auf sämtliche an einen Kreditnehmer vergebene Kredite abzustellen, die durch das besichernde Objekt oder durch zusammenhängende Objekte abgesichert sind. Bemessungsgrundlage für den Kredit war bei Instituten, die den Standardansatz anwenden, derjenige Kreditteil, der nach den Regelungen des KSA als vollständig durch Grundpfandrechte besichert (Art. 125 f. CRR) gilt. Bei Instituten, die den IRB-Basisansatz anwenden, ergab sich die Bemessungsgrundlage indem der Wert der Sicherheit durch 140 % geteilt wird. Bezugsgröße für die Ermittlung des Objektwertes war der Beleihungswert. War kein Beleihungswert vorhanden, so konnte der Marktwert herangezogen werden. Da die Bemessungsgrundlage jedoch stets geringer ist als der Objektwert, konnte auf die eigenständige Überprüfung des Objektwertes verzichtet werden. 16

19 Bei der Überprüfung der Bewertung von Immobilen musste nach Ansicht des Fachgremiums Sicherungstechniken eine sach- und fachkundige Person bei der es sich nicht um einen mit der Kreditbearbeitung befassten Mitarbeiter der darlehensgewährenden Bank handeln durfte zumindest überprüfen, ob die ursprüngliche Einschätzung der Rahmenbedingungen und die übrigen Annahmen über den betreffenden Markt weiterhin Gültigkeit haben und dies in nachvollziehbarer Weise dokumentiert. Stellte sich dabei heraus, dass die seinerzeitigen Annahmen und Ergebnisse inzwischen nicht mehr zutreffen, war eine Neubewertung vorzunehmen. Bei Wohnimmobilien war es dabei möglich, alternativ zur Erstellung eines Wertgutachtens einen pauschalen Abschlag in Höhe der Verringerung der beobachteten Marktwerte vorzunehmen. 2 Standardansatz 2.1 Wohnungsbaukredite Das Risikogewicht für Wohnungsbaukredite beträgt 35 %. Es kann auf Forderungen angewendet werden, die 80 % des Markt- oder Beleihungswertes der Wohnimmobilie nicht überschreitet. Ein Realkreditsplitting ist weiterhin möglich. Kreditteile, die 80 % des Markt- oder Beleihungswertes übersteigen, müssen zunächst bis zur Höhe des Markt- oder Beleihungswertes mit einem Risikogewicht von 100 % angerechnet werden. Die darüber hinausgehenden Teile können gemäß der entsprechenden Forderungsklasse angerechnet werden. Bei Wohnungsbaukrediten kann der überschießende Kreditteil demnach als Retailkredit mit einem Risikogewicht von 75 % angerechnet werden, wenn die Voraussetzungen in Art. 123 CRR erfüllt sind. Es können ferner nur solche Kredite mit 35 % risikogewichtet werden, bei denen die Immobilie derzeit oder künftig vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet wird. Durch das Abstellen auf den Eigentümer können auch solche Kredite mit 35 % angerechnet werden, die durch eine Wohnimmobilie besichert sind, die von einem Dritten als Sicherheit gestellt wurden. Darüber hinaus können nach Art. 125 Abs. 1 lit. a CRR auch solche Kredite berücksichtigt werden, bei denen im Falle einer privaten Beteiligungsgesellschaft die Immobilie vom begünstigten Eigentümer 17

20 gegenwärtig oder künftig selbst genutzt oder vermietet wird. Das Erfordernis der Eigennutzung schloss nach Ansicht der deutschen Aufsicht Bauträger von der Anwendung des Risikogewichts von 35 % aus. Wie ausgeführt, müssen Wohnungsbaukredite darüber hinaus die in Kapitel 1 beschriebenen Zulassungsvoraussetzungen, Mindestanforderungen und Bewertungsregeln erfüllen. Für überfällige Wohnungsbaukredite muss ein Risikogewicht von 100 % angesetzt werden (Art. 127 Abs. 3 CRR). 2.2 Gewerbliche Realkredite Forderungen, die vollständig durch Grundpfandrechte auf gewerbliche Immobilien besichert sind, können mit einem Risikogewicht von 50 % angerechnet werden (Art. 126 Abs. 1 CRR). Auch bei gewerblichen Hypothekarkrediten darf weiterhin ein Realkreditsplitting vorgenommen werden. Forderungen können mit einem Risikogewicht von 50 % angerechnet werden, wenn deren Forderungswert 50 % des Marktwertes oder 60 % des Beleihungswertes nicht übersteigt (Art. 126 Abs. 2 CRR). Wie Wohnungsbaukredite, müssen auch gewerbliche Realkredite die in Kapitel 1 erläuterten Zulassungsvoraussetzungen, Mindestanforderungen und Bewertungsregeln erfüllen. Für überfällige gewerbliche Realkredite beträgt das Risikogewicht 100 % (Art. 127 Abs. 4 CRR). 2.3 Gemischte Nutzung Bei Krediten, die durch Immobilien besichert sind, welche sowohl wohnwirtschaftlich als auch gewerblich genutzt werden, sollte der Kredit nach Ansicht des Arbeitskreises Umsetzung Basel II im Standardansatz vollständig derjenigen Kategorie zugeordnet werden, welche die überwiegende Nutzung der Immobilie darstellt. Maßstab für die Zuordnung sollte hierbei die Fläche sein. 18

21 2.4 Erhöhung der Risikogewichte Die nationalen Aufsichtsbehörden müssen mindestens einmal im Jahr prüfen, ob die Risikogewichte von 35 bzw. 50 % für grundpfandrechtlich besicherte Kredite weiterhin angemessen sind. Hierfür sollen sie insbesondere auf die Ergebnisse des Hard-Tests zurückgreifen. Auf der Grundlage von Erwägungen in Bezug auf die Finanzmarktstabilität können die nationalen Aufsichtsbehörden die Risikogewichte für Kredite, die durch im Inland belegene Immobilien besichert sind, auf bis zu 150 % erhöhen. Sie dürfen darüber hinaus auch die Zulassungsvoraussetzungen und Mindestanforderungen für diese Kredite verschärfen, sowie die privilegierungsfähigen Beleihungsausläufe reduzieren. Behörden, die ihren Instituten strengere Anforderungen auferlegen möchten, müssen die EBA konsultieren ; die EBA veröffentlicht dann die Risikogewichte oder die verschärften Anforderungen. Einzelheiten sollen von der EBA im Rahmen eines technischen Regulierungsstandards festgelegt werden (Art. 124 Abs. 2 ff. CRR). 3 Auf internen Ratings basierender Ansatz 3.1 Allgemeine Anmerkungen Grundpfandrechtliche Besicherungen können im Rahmen des internen Ratingansatzes (IRBA) entweder für Forderungen an Unternehmen (Banken und Staaten) oder für Mengengeschäftsforderungen berücksichtigt werden. Bei der Behandlung von Forderungen an Unternehmen wird zwischen Banken, welche die Verlustquote bei Ausfall (LGD) selbst schätzen dürfen (fortgeschrittene IRBA-Institute), und Banken, die aufsichtliche LGD verwenden müssen (IRB-Basisansatz-Institute), unterschieden. Im fortgeschrittenen IRBA für Forderungen an Unternehmen wirft die bankaufsichtliche Behandlung grundpfandrechtlich besicherter Kredite keine besonderen Probleme auf. Stimmen die internen Anforderungen an das Sicherheitenmanagement, die Rechtssicherheit und das Risikomanagement im Allgemeinen mit den Mindestanforderungen für die Berücksichtigung von Grundpfandrechten (Gliederungspunkt 1.2) sowie den Anforderungen an die Überwachung des Immobilienwertes (Gliederungspunkt 1.3.2) überein, können die Immobiliensicherheiten bei der eigenen 19

22 Schätzung von LGD berücksichtigt werden (Art. 181 Abs. 1 lit. f CRR). Daher wird an dieser Stelle zunächst lediglich auf den IRB-Basisansatz eingegangen. Hieran schließt sich eine Darstellung der Behandlung von grundpfandrechtlich besicherten Krediten im IRBA-Ansatz für Mengengeschäfts-forderungen an. 3.2 IRB-Basisansatz für Forderungen an Unternehmen Normale Behandlung Während im Standardansatz Wohnungsbau- und gewerbliche Realkredite eine eigene Forderungsklasse darstellen, für die ein spezielles Risikogewicht gilt, werden im IRB-Basisansatz Immobilien als Sicherheiten für Kredite an Unternehmen anerkannt. Anerkennungsfähig sind dabei sämtliche Gewerbeimmobilien sowie Wohnimmobilien, die vom Eigentümer selbst oder im Falle von persönlichen Investitionsunternehmen vom Nutznießer gegenwärtig oder künftig selbst genutzt oder zu Wohnzwecken vermietet werden. Die Immobilien müssen jedoch die unter Gliederungspunkt 2 genannten Zulassungsvoraussetzungen, Mindestanforderungen und Bewertungsregeln erfüllen (Art. 199 Abs. 1 lit. a CRR; Art. 208 CRR; 229 Abs. 1 CRR). Die Besicherungswirkung von Grundpfandrechten soll im IRB-Basisansatz über eine aufsichtlich vorgegebene Verlustquote bei Ausfall (LGD) für grundpfandrechtlich besicherte Teile eines Kredits berücksichtigt werden. Dabei soll die aufsichtlich vorgegebene LGD für grundpfandrechtlich besicherte Kredite bzw. Kreditteile grundsätzlich 35 % betragen. Ist die besicherte Forderung nachrangig, beträgt die zu verwendende LGD 65 % (Art. 230 Abs. 2 Tabelle 5). Zur Berechnung des grundpfandrechtlich besicherten Teils eines Kredits ist wie folgt vorzugehen: Zunächst ist zu überprüfen, ob das Verhältnis aus dem Wert der Sicherheit (C) und dem Forderungswert (E) die erforderliche Mindestabdeckung von 30 % erreicht. Dabei ist für außerbilanzielle Positionen ein Umrechnungsfaktor von 100 % anzusetzen. Wird die erforderliche Mindestabdeckung nicht erreicht, ist die LGD für einen unbesicherten Kredit anzuwenden. 20

23 Im nächsten Schritt ist zu prüfen, ob das Verhältnis aus Sicherheitenwert (C) und dem Forderungswert (E) den für grundpfandrechtliche Besicherungen anzusetzenden erforderlichen Überdeckungsgrad von 140 % übersteigt. Ist dies der Fall, kann das Institut den gesamten Kredit mit einer LGD von 35 % bzw. 65 % anrechnen. Andernfalls muss der Wert der Sicherheit mit (C) mit 1/140 % 0,71 multipliziert werden. Bis zu dieser Höhe kann der Kredit mit einer LGD von 35 % bzw. 65 % angerechnet werden. Grundpfandrechte, welche die unter Gliederungspunkt 1 genannten Zulassungsvoraussetzungen, Mindestanforderungen und Bewertungsregeln nicht erfüllen, können als sonstige IRBA-Sachsicherheiten berücksichtigt werden, wenn sie die Kriterien in Art. 199 Abs. 1 lit. c CRR erfüllen Anwendung eines alternativen Risikogewichts Alternativ zu der oben beschriebenen normalen Anrechnung von Immobiliensicherheiten können die Banken im IRB-Basisansatz für vollständig durch im Inland belegene Wohnungsbau- oder gewerbliche Immobilien besicherte Kredite ein Risikogewicht von 50 % anwenden (Art. 230 Abs. 3 CRR). Hierzu müssen die Sicherheiten die Anforderungen an sonstige Sachsicherheiten in Art. 199 Abs. 6 CRR erfüllen. Das 50 %-Gewicht war nach Ansicht des Fachgremiums Sicherungstechniken als Obergrenze auf Einzelkreditebene zu verstehen; d. h. bei Krediten, welche bei einer normalen Anrechnung ein Risikogewicht von unter 50 % erhalten würden, kann das geringere Risikogewicht verwendet werden Behandlung als Spezialfinanzierungen Im Rahmen des IRB-Basisansatzes ist für grundpfandrechtlich besicherte Kredite neben der normalen Behandlung als Forderungen an Unternehmen ggf. eine besondere Behandlung als sog. Spezialfinanzierung notwendig. Spezialfinanzierungen zeichnen sich dadurch aus, dass das Risiko des Ausfalls des Schuldners und die Höhe des Verlustes im Falle eines Ausfalls stark vom wirtschaftlichen Erfolg des finanzierten Objektes ab- 21

24 hängen. Entsprechend müssen drei Anforderungen erfüllt sein, damit eine Finanzierung als Spezialfinanzierung angesehen wird (Art. 147 Abs. 8 CRR). Zunächst muss es sich bei dem Kreditnehmer um ein Unternehmen handeln, dessen besonderer Zweck die Finanzierung oder der Betrieb eines Objekts ist. Nach den Vorgaben des EBA-Vorgängers CEBS konnten jedoch auch Unternehmen einbezogen werden, die mehrere Objekte betreiben (CEBS (2006), Tz. 180). 4 Entscheidend ist, dass die Rückzahlung des Kredites vorrangig durch das von dem finanzierten oder betriebenen Objekt erzielte Einkommen und weniger durch das eigenständige Leistungsvermögen eines auf breiter Basis agierenden kommerziellen Unternehmens gewährleistet ist (Art. 147 Abs. 8 lit. c CRR). Insofern konzentriert sich die wirtschaftliche Tätigkeit des kreditnehmenden Unternehmens auf ein bzw. eine (geringe) Anzahl von Investitionen. Bei solchen Finanzierungen wird dem Kredit gebenden Institut aufgrund der Vertragsgestaltung in erheblichem Maße die Kontrolle über das finanzierte oder betriebene Objekt und die von diesem erzeugten Zahlungsströme eingeräumt. Spezialfinanzierungen sollen grundsätzlich wie andere Forderungen an Unternehmen behandelt werden. Ist eine Bank jedoch nicht in der Lage, die Mindestanforderungen für die Bestimmung der Ausfallwahrscheinlichkeiten zu erfüllen, so muss sie das einfache Risikogewicht für Spezialfinanzierungen anwenden (Art. 153 Abs. 5 CRR). Hierzu muss sie die Spezialfinanzierungen einer von fünf Kategorien zuordnen. Bei der Zuordnung müssen folgende Faktoren berücksichtigt werden: Finanzielle Stärke, politische und rechtliche Rahmenbedingungen, Charakteristika des Geschäfts und des Objekts, Stärke des Kostenträgers und des die Objektrealisierung betreibenden Unternehmens unter Berücksichtigung etwaiger zur Erfüllung der Verpflichtungen verfügbarer Nettozahlungsströme aus für das Objekt relevanten Partnerschaften des Unternehmens mit der öffentlichen Hand sowie die Gesamtheit der Absicherungsmaßnahmen. 4 Guidelines on the implementation, validation and assessment of Advanced Measurement (AMA) and Internal Ratings Based (IRB) Approaches. 22

25 Bis Ende 2014 soll die EBA der EU-Kommission den Entwurf eines technischen Regulierungsstandards vorlegen, in dem die Zuordnung zu den Kategorien von Spezialfinanzierungen anhand der oben genannten Kriterien geregelt werden soll. Der Ausschuss der Europäischen Aufsichtsbehörden (CEBS (2006), Tz. 184) hatte in diesem Zusammenhang vorgeschlagen, die Zuordnung anhand der Kriterien in Anhang 4 der Baseler Rahmenvereinbarung vorzunehmen. Die deutsche Aufsicht hatte seinerzeit erkennen lassen, dass sie die Anwendung dieser Kriterien akzeptieren (wenn nicht sogar verlangen) wird. Insofern erschien es bislang am einfachsten, wenn für Spezialfinanzierungen auch intern sowohl die vier vorgegebenen Risikogewichtsklassen als auch die in der Baseler Rahmenvereinbarung vorgeschriebenen Kriterien zur Zuordnung von Spezialfinanzierungen verwendet werden. In diesem Fall können den internen Ratingklassen direkt die entsprechenden Risikogewichte zugeordnet werden. Die Baseler Rahmenvereinbarung macht für die Zuordnung von Forderungen zu aufsichtlichen Risikogewichtsklassen sehr detaillierte Vorgaben. Sie unterscheidet zunächst zwischen fünf Unterklassen von Spezialfinanzierungen. Für Immobilienfinanzierungen dürfte in diesem Zusammenhang lediglich die Unterklasse einkommensgenerierende gewerbliche Immobilien von Bedeutung sein. Finanzierungen von einkommensgenerierenden gewerblichen Immobilien dienen der Finanzierung von Immobilien (z. B. für Vermietungszwecke erstellte Bürogebäude, Ladenlokale, Mehrfamilienhäuser, Industrie und Lagerflächen sowie Hotels). Bei diesen Finanzierungen hängt die Rückzahlung des Kredites primär von den aus dem Objekt erzielten Einnahmen ab. Die Hauptquelle stellen dabei Miet- und Leasingzahlungen oder der Verkauf des Objektes dar. Kreditnehmer kann muss aber nicht eine Zweckgesellschaft, eine Bauträgeroder Vermietungsgesellschaft oder eine Unternehmung sein, die auch aus anderen Quellen als dem Immobilienbesitz Einnahmen erzielt. Da bei der Zuordnung von einkommensgenerierenden gewerblichen Immobilien zu aufsichtlichen Risikogewichten das Grundpfandrecht mit berücksichtigt wird, können diese im einfachen Risikogewichtsansatz nicht mehr zusätzlich anrechnungsmindernd berücksichtigt werden. 23

26 3.2.4 Mengengeschäftsforderungen Bei Forderungen des Mengengeschäfts hängt die Höhe der Eigenkapitalanforderungen von den selbst geschätzten Ausfallwahrscheinlichkeiten (PD), Verlustquoten bei Ausfall (LGD) und Konversionsfaktoren (CCF) ab. Die grundpfandrechtliche Besicherung spiegelt sich dabei insbesondere in der LGD wieder. Damit grundpfandrechtliche Sicherheiten bei der Schätzung der LGD berücksichtigt werden dürfen, müssen die internen Anforderungen für das Sicherheitenmanagement, die Rechtssicherheit und das Risikomanagement im Allgemeinen mit den Mindestanforderungen für die Berücksichtigung von Grundpfandrechten (Gliederungspunkt 1.2) sowie den Anforderungen an die Überwachung des Immobilienwertes (Gliederungspunkt 1.3.2) übereinstimmen (Art. 181 Abs. 1 lit. f CRR). Für Wohnungsbaukredite ohne Staatsgarantie gilt jedoch eine Mindest-LGD von 10 %. Für Privatkundenforderungen, die durch gewerbliche Immobilien besichert sind, beträgt die LGD mindestens 15 % (Art. 164 Abs. 4 CRR). Zu den IRBA-Forderungen des Mengengeschäfts zählen zum einen Forderungen an natürliche Personen oder Gemeinschaften natürlicher Personen (Art. 147 Abs. 5 lit. a i) CRR). Es können jedoch auch Kredite an kleine oder mittlere Unternehmen der Forderungsklasse Mengengeschäft zugeordnet werden, wenn der Betrag, den das Unternehmen dem Institut oder der Instituts- bzw. Finanzholdinggruppe schulden, 1 Mio. EUR nicht überschreitet. Bei der Ermittlung der Gesamtverschuldung müssen Forderungen, die durch Grundpfandrechte auf Wohnimmobilien besichert sind, nicht berücksichtigt werden (Art. 147 Abs. 5 lit. a ii) CRR). Darüber hinaus müssen Forderungen, die der Forderungsklasse Mengengeschäft zugeordnet werden, den so genannten Usetest erfüllen. Dies bedeutet zum einen, dass die Forderungen im Rahmen des internen Risiko-managements im Zeitablauf konsistent und in ähnlicher Weise wie vergleichbare Forderungen behandelt werden müssen (Art. 147 Abs. 5 lit. b CRR). Zum anderen ist zu beachten, dass Forderungen des Mengengeschäfts nicht so individuell gesteuert werden dürfen wie Forderungen an Unternehmen (Art. 147 Abs. 5 lit. c CRR). Forderungen des Mengengeschäfts müssen nicht zuletzt Teil einer erheblichen Anzahl ähnlich gesteuerter Risikopositionen sein (Art. 147 Abs. 5 lit. d CRR). 24

27 Innerhalb der Forderungsklasse Mengengeschäft sind grundpfandrechtlich besicherte Forderungen der Unterklasse grundpfandrechtlich besicherte Forderungen des Mengengeschäfts zuzuordnen. Als grundpfandrechtlich besichert galten nach Ansicht des Arbeitskreises Umsetzung Basel II sämtliche Forderungen der IRBA-Forderungsklasse Mengengeschäft, denen das Institut für die Zwecke seiner internen Risikomessung ein Grundpfandrecht zuordnet. Die Höhe oder Werthaltigkeit des Grundpfandrechts spielten dabei keine Rolle. Um Arbitrage zu vermeiden, durften für Forderungen des Mengengeschäfts, denen das Institut kein Grundpfandrecht zuordnet, etwaige Erlöse aus der Verwertung dieser Rechte nicht bei der Schätzung der LGD berücksichtigt werden. 25

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