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1 Juli 2006 Die Fachzeitschrift für Haus-, Wohnungsund Grundeigentümer im Bergischen Land Eigentümer journal. Wuppertal Stadt vielfältiger Architektur Besuchen Sie uns im Internet! Foto: D. I. Wimmershoff 7

2 ANZEIGE Eigenheim fit halten Fitness-Bausparen der HUK-COBURG erleichtert das Modernisieren und Renovieren Jedes Haus kommt in die Jahre. Ein neuer Anstrich wird fällig, Bad oder Küche wollen modernisiert werden, oder steigende Energiepreise fordern, dass eine neue Heizungsanlage früher als gedacht installiert wird. Wer sein Haus in Form halten will, hat einiges zu tun. Hausbesitzern bietet die HUK-CO- BURG dazu eine passende Finanzierung: das Fitness-Bausparen. Über einen Zeitraum von rund 21 Jahren erhält man vier Mal oder Euro zum Reparieren, Modernisieren, An-, Um- oder Ausbauen. Insgesamt stehen damit oder Euro Bausparmittel zur Verfügung. Schon nach fünf Jahren kann der erste Teilbetrag abgerufen werden. Die weiteren Auszahlungen folgen ungefähr im Fünf-Jahresabstand. Ebenso überschaubar bleibt die Finanzierung: der Darlehenszins von nominal 2 % im Jahr (2,49 % effektiv) ist garantiert. Und der monatliche Beitrag beträgt nur 50 beziehungsweise 100 Euro. Während einer festgelegten Tilgungsphase verdoppelt er sich und sinkt danach wieder auf den Anfangsbetrag ab. Eigentümer, die den Wohnwert ihrer Immobilie planmäßig erhalten oder erhöhen wollen, finden hier ein günstiges Angebot. Informationen zum Fitness-Bausparen halten in Wuppertal zwei erfahrene Bürobetreiber von der HUK-COBURG bereit, Ilka Wichmann und M.Kühnel. Ilka Wichmann berät in der Sonnenborner Str. 160 (Telefon: 0202 / , M.Kühnel in der Große Flurstr. 72 (Telefon: 0202 / , Immobilien sind unsere Spezialität! Deshalb sollten Sie uns Ihr Haus anvertrauen, wenn Sie verkaufen wollen Ihre Wohnung anvertrauen, wenn Sie vermieten wollen. Haus und Grund Wuppertal und Umland e. V., Tel. 0202/ , Fax 0202/ Jetzt neu: Fitness-Bausparen! Mit 2 %* Darlehenszins pro Jahr supergünstig renovieren. * eff. Jahreszins 2,49 % Kundendienstbüro Mechthild Kühnel Tel Fax Große Flurstraße Wuppertal Öffnungszeiten: Mo. Fr Uhr Mo., Di., Do Uhr und nach Vereinbarung Kundendienstbüro Ilka Wichmann Tel Fax Sonnborner Straße Wuppertal Öffnungszeiten: Mo. Fr Uhr Mo., Mi., Do Uhr und nach Vereinbarung

3 Inhalt Ausgabe Juli 2006 Auf den Punkt gebracht... 1 Neues aus m Wuppertal Räumung einer Wohnung durch Gerichtsvollzieher nach neuer Rechtsprechung Bergische Expo `06:... 4 Von Fall zu Fall Ehegattenbürgschaft: Bürge darf nicht immer zur Kasse gebeten werden... 7 Nachbarrechtsgesetz in NRW... 9 Contracting ohne Vereinbarung?... 9 Verjährung der Ansprüche des Vermieters Verwaltung von Eigentumswohnungen nicht durch Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kündigung einer vermieteten Eigentumswohnung zwecks Verkaufs Mieter muß Mobilfunksendeanlage auf dem Dach dulden Bindung an Zustimmung zum Nachbarbauvorhaben Schaden am Gartenzaun und der Gartenbepflanzung Heckenpflege in der Wohnungseigentumsanlage Jeder Wohnungseigentümer haftet für Verwalterhonorar Erneuerung von Fenstern in einer Eigentumswohnung Baurechtliche Probleme zwischen Wohnungseigentümern Umstellung für ein Mietverhältnis auf Wärmecontracting Gut zu wissen EU-Autopreisvergleich: Alternative Kraftstoffe: Ein Unternehmen informiert Medienmitteilung Umbau und Renovieren Tankmanipulationen: EU-Recht macht's möglich Zum Zahnarzt über die Grenze? Versicherungsleistungen bei Sturmschäden Verbraucherzentralen warnen vor "Dachhaien" Handwerker- und Kundendienstrechnungen: Vom Mieter zum Eigentümer Regeln beim Abschluss eines Kaufvertrags Aus m Verein Pinnwand Impressum/ Beratungszeiten/Index Auf den Punkt gebracht Aus dem Vermieterleben Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Vereinsmitglieder, Die nachstehende Geschichte ist authentisch, wenn auch in Teilen fast unglaublich andererseits aber alltägliche Realität. Zu meinen beruflichen Tätigkeiten gehört die Betreuung einer Immobilie in Heckinghausen. In diesem Haus wohnen eine Reihe ausländischer Mitbürger. Überwiegend Mitmenschen deren Haupteinnahme Transferleistungen des Staates bzw. der Stadt sind. Das vor wenigen Jahren komplett renovierte Haus ist in weniger als drei Jahren so weit herunter gekommen, dass man von einem dramatischen Wertverlust ausgehen muss, der nicht nur durch die schwierige Marktlage bestimmt ist. Auch die Komplettrenovierung des Treppenhauses im Vorjahr hat diese Tendenz nicht aufgehalten. Im Treppenhaus finden sich wiederholt Kippen, gebrauchte Tempotaschentücher, vor den Türen bis zu 30 Paar Schuhe, wenn der ein oder andere Miete Besuch empfängt. Und wer ein Schrank übrig hat, stellt ihn auch vor die Tür. Wiederholte Abmahnungen bringen einige Tage Ruhe. Danach stehen die gleichen Gegenstände wieder im Treppenhaus. Beanstandet wird das von den meisten Mitbewohnern nicht, da sie ja selbst ihre Sachen nicht alle in der Wohnung behalten wollen. Im Keller ist von Zeit zu Zeit der Abtransport herrenlosen Sperrmülls zu veranlassen. Es scheint Mitmenschen zu geben, denen es normal erscheint, ihren Müll oder auch Sperrmüllteile wie Sessel, Matratzen, etc. in den Keller zu stellen. Irgendein Depp wird sich wohl schon darum kümmern. Damit das Klagen von Mitbewohnern ein Ende findet, ist der Depp in aller Regel der Vermieter. Wer die Kosten trägt, brauche ich Ihnen gewiss nicht zu schildern. Für die Müllbehälter hatten wir einen Verschlag geschaffen, hinter dem der Müll ordnungsgemäß eingefüllt werden kann. Da das Trennen von Müll auch nur etwas für die Dummen ist, werden die pfiffigen Mitbewohner doch nicht auf die Idee kommen, sich daran zu beteiligen. Sie pröpfen alles, was sie haben, in die Eimer, die nach dem zweiten Tag voll sind. Danach wird der Müll daneben abgestellt. Die Ratten binden sich die Lätzchen um. Die Folge: Nachbarn beschweren sich über die Anwesenheit der grauen Tiere, denen die saubere Wupper schon längst keine Nahrung mehr bietet, so dass sie auf die umliegenden Häuser ausweichen, wo das Nahrungsangebot besser ist. Abhilfe schafft da wenn auch nur vorübergehend der Kammerjäger. Wer das wohl bezahlt? Da man den armen Mitbewohnern das Mülltrennen nicht zumuten kann, hat auch das Ablegen von Restmüll in der gelben Tonne Folgen. Die nämlich, dass der Abtransport nicht mehr gewährleistet ist. Nach zweimaliger ignorierter Abmahnung wird die gelbe Tonne flugs entfernt, was dazu führt, dass zu wenig Behälter da sind und die Müllmenge um das Haus herum mit allen Folgen noch größer wird. Der Hauseigentümer bestellt dann mit erheblichen Mehrkosten ein zusätzliches Restmüllgefäß. Für den Müll und auch für die Treppenhausreinigung, die den armen Hausbewohnern nicht zuzumuten ist, ergibt sich dann noch die Frage, wer letztlich die hierbei entstehenden vermeidbaren - Kosten bezahlen soll. Natürlich bleiben die Kosten bei denjenigen hängen, die die Transferleistungen aufzubringen haben. Und da sind wir wieder beim Vermieter, der an der Aufbringung nicht unbeträchtlich beteiligt ist. Man könnte meinen, dass am gesellschaftlichen Leben und seinen Spielregeln etwas nicht stimmt. Oder darf man danach noch nicht einmal mehr fragen? Herzlichst Juli 2006 Eigentümerjournal. 1

4 Neues aus m Wuppertal Hinterhöfe und Fassaden beenden Dornröschenschlaf Graue, trostlose Hinterhöfe und alte, heruntergekommene Fassaden in Wuppertal dürfen jetzt darauf hoffen, wach geküsst zu werden. Die Rolle des erlösenden Prinzen übernimmt dabei die Stadt Wuppertal, die mit Mitteln des Landes NRW und mit städtischen Eigenmitteln im Rahmen der Förderprogramme Stadtumbau West und Soziale Stadt NRW die private Initiative von Hauseigentümern und Mietern fördert, die ihre Fassaden und ihr Wohnumfeld neu gestalten oder begrünen möchten. Förderwürdig sind Höfe und Fassaden in ausgewählten gründerzeitlichen Stadtquartieren in der Talachse - im Gebiet des Stadtteilprojektes Ostersbaum und in den Entwicklungsbereichen des Programms Stadtumbau West : Arrenberg, Elberfelder Nordstadt, Unterbarmen und Oberbarmen/Wichlinghausen- Süd. Mit der Auflage des Förderprogramms sollen Anreize geschaffen werden, Hinterhöfe zu entsiegeln, zu begrünen, herzurichten und zu gestalten. Außerdem sollen Außenwände und Dächer wieder neu erstrahlen. Durch die als Zuschuss gewährten Fördermittel in Höhe von max. 30 /m_ umgestalteter Fläche werden private Investitionen in mindestens gleicher Höhe angestoßen. Aufgrund der baulichen Dichte und des Mangels an öffentlichen Freiflächen in den ausgewählten Stadtteilen können private Freiflächen eine wichtige Ausgleichsfunktion übernehmen. Die Begrünung von Fassaden und Innenhöfen bietet nicht nur Lebensraum für Vögel und andere Kleintiere. Sie verbessert die Luftqualität im Stadtteil und kann Fassaden auch vor Graffitis schützen. In begrünten Höfen können die Bewohnerinnen und Bewohner der dicht bebauten Quartiere entspannen und lauschige Sommerabende genießen. Erneuerungsaktivitäten in diesen Bereichen mit dem Ziel der Schaffung von Gestaltungs- und zusätzlichen Nutzungsqualitäten sind in Hinblick auf die Wohnzufriedenheit der Bewohner von besonderer Bedeutung. In Verbindung mit anderen laufenden oder geplanten Maßnahmen zur Umgestaltung öffentlicher Räume im Rahmen des Stadterneuerungsprojektes Ostersbaum und des Programms Stadtumbau West besteht die Chance, das Stadtbild nachhaltig aufzuwerten und auch einen Impuls für die Verbesserung des Stadtteilimages zu geben. Weitere Informationen zum Förderprogramm und zum Verfahren der Antragsstellung erhalten Eigentümer und Mieter bei der Koordinierungsstelle Städtebauförderung, Herrn Schad, Tel , und Herrn Kritzler, Tel Vorsicht Falle! Warnung an unsere Anzeigenkunden! Unter dem Mantel des Eigentümer Journals schleichen sich unseriöse Mitbewerber ein, die vorgeben, für uns tätig zu sein! Die von Ihnen gewünschte Anzeige erscheint dann in einem Blättchen oder sie finden sich in Vertragsformularen wieder, in denen sie nicht werben wollten. Diese Rechnungen sollten Sie vermeiden! Für das Eigentümer Journal ist ausschließlich Herr Andreas Wimmers tätig! Wenn sie Zweifel haben, fragen Sie bitte in der Geschäftsstelle nach! Staudenstraße 11, Wuppertal (02 02) Eigentümerjournal. Juli 2006

5 Neues aus m Wuppertal Räumung einer Wohnung durch Gerichtsvollzieher nach neuer BGH Rechtsprechung. Es ging um die Räumung einer 2 Zimmerwohnung, Küche, Diele, Bad 43 qm in Wuppertal Wichlinghausen Anfang Juni Der Fall ist insofern etwas ungewöhnlich, als die Räumung trotz aktuell von der ARGE überwiesener Miete durchgeführt werden sollte. Rechtsgrund der Räumung war ein Vergleich aus dem Jahr 2005 vor Gericht, nach dem der Mieter rückständige Kaution und die Kosten des Rechtsstreits in Raten tragen sollte. Für den Fall der Rückständigkeit mit 2 Raten musste der Beklagte die Räumung der Wohnung akzeptieren, d.h. eine erneute Räumungsklage war entbehrlich. Erwartungsgemäß kam der Mieter schon nach 3 Monaten mit der Ratenzahlung in Verzug. Lediglich der Vollstreckungsvermerk für den Vergleich musste noch beim Gericht beantragt und zur Gerichtsvollzieherin geschickt werden. Sie wollte einen Kostenvorschuss von EURO 3000,--(!) für die Räumung haben. Als Reaktion daraufhin habe ich schriftlich mein Vermieterpfandrecht gegenüber dem Mieter an allen in der Wohnung befindlichen (un)pfändbaren Sachen auf Grund meiner Forderung von ca. EURO 700,-- geltend gemacht. Die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts habe ich der Gerichtsvollzieherin in einem 2. Schreiben mit dem Verweis auf die neue BGH Rechtsprechung mitgeteilt, verbunden mit der Bitte den Vorschuss zu senken. Nach 2 Wochen kam das Schreiben der GVZ. Sie senkte den Vorschuss von EURO 3000,-- auf EURO 300,--. Der Räumungstermin wurde auf 4 Wochen später terminiert. Da ich den Schlüssel zur Wohnung besaß, verzichtete ich auf den Schlüsseldienst, so dass der Vorschuss auf EURO 200,-- sank. Angesichts des angedrohten Räumungstermins der GVZ streckte der Mieter die Waffen und ich konnte mit ihm 3 Tage vor dem Räumungstermin eine Wohnungsübergabe durchführen. Die Wohnung ist zwar total verwohnt und ich muss die Entfernung des schrottreifen Mobiliars selber durchführen, aber ich habe EURO 3000,-- gespart. Bis auf die Kosten von EURO 50,-- für die Auslagen der GVZ hatte ich keine Kosten der Räumung zu tragen. Fazit: Die BGH Rechtsprechung war schon lange überfällig. Endlich hat der Vermieter ein scharfes Schwert in der Hand. Den Gerichtsvollziehern muss ich energisch widersprechen, wenn sie auf die Haftungsrisiken des Vermieters für die Sachen des Mieters hinweisen. Diese Ansicht wird der Praxis nicht gerecht, sondern dient nur der Bereicherung der Umzugsunternehmen. Ich habe in den letzten 5 Jahren ca. 10 Räumungen nach erfolgreicher Räumungsklage ohne Inanspruchnahme der GVZ durchgeführt. In allen Fällen haben die Mieter das wenige noch brauchbare Mobiliar mitgenommen und den Sperrmüll in der Wohnung zurückgelassen. Ein Haftungsrisiko besteht nicht. Sollten wider Erwarten wertvolle Sachen in der Wohnung zu finden sein, würde ich sie unter Zeugen fotografieren und eventuelle Schäden festhalten und wenn möglich zunächst in der Wohnung belassen. Ich habe mir vom Mieter in der aktuellen Räumungssache unterschreiben lassen, dass ich das Mobiliar auf meine Kosten entsorgen darf. Peter Paek, Wuppertal Ingenieurbüro für Bauwerksdiagnostik Nutzen Sie unser Know-How: Untersuchung von Feuchte-, Schimmel- und Schwammschäden Beratung und Erstellung von Gutachten Entwicklung von Sanierungskonzepten Überwachung und Koordinierung von Baumaßnahmen Oberwall Wuppertal Telefon: Internet: Juli 2006 Eigentümerjournal. 3

6 Neues aus m Wuppertal Geprüfte Qualität Fenster Alu Haustüren Kunststoff Innentüren Holz Markisen Garagentore Vordächer Hagena + Oberstebrink Breslauer Str Wuppertal Tel. 0202/ Fax 0202/ Mieterwechsel? Vermietung ohne Information ist riskant. Genaue Auskünfte über finanzielle Lage usw. erteilt: Solventa Wirtschaftsinformation GmbH & Co. KG Wuppertal Gerstenstraße 30 Tel / 09 Für Hausbesitzer Sonderpreis. Schlösser, Beschläge, Türschließer, Türöffner, Schließanlagen Bergische Expo `06: Das Bergische Städtedreieck präsentiert Die vierte der Regionalen in Nordrhein-Westfalen präsentiert die Ergebnisse ihrer Arbeit seit Mai 2006 der Öffentlichkeit. Die drei Städte Remscheid, Solingen und Wuppertal haben seit 2001 an der Umsetzung eines gemeinsamen Entwicklungsprogramms gearbeitet und haben aus den besonderen Qualitäten der Region zukunftsweisende Projekte abgeleitet. Titel dieser Präsentation bis Oktober diesen Jahres ist Bergische Expo`06. Regionale 2006 Die Landesregierung unterstützt seit Ende der 90er Jahre die Durchführung von Regionalen und fördert Projekte, die Teile eines schlüssigen Entwicklungsprogramms sind und damit helfen, eine Region zum einen zu profilieren und zum anderen fit zu machen für die Zukunft. Mit den jeweiligen Abschlusspräsentationen rückt bis zum Jahr 2010 jeweils eine Region in den Mittelpunkt der Aufmerksamkeit. Kulturlandschaft, Klima und Erfindergeist der Menschen hier haben zusammen ein äußerst erfolgreiches, dynamisches Kapitel Wirtschaftsgeschichte geschrieben, dessen Spuren überall in Stadtund Landschaftsbildern abzulesen sind und die letztlich auch wegweisend für die Richtung war, die die Regionale 2006 eingeschlagen hat: Touristisch ausgerichtete Projekte führen gezielt in die von Wäldern und Wasserläufen durchzogene Landschaft und an die - nicht nur historischen - Stätten der Industriekultur. Ein anderer Maßnahmenblock im Rahmen der Regionale bezieht sich eher auf Gegenwart und Zukunft der ortsansässigen Unternehmenskultur, die Projekte dienen der Kommunikation des Standortes und der Qualifizierung der Unternehmenslandschaft. Städtebauliche Projekte ergänzen das Bild von einer Region in Bewegung und wollen sichtbare Zeichen des Wandels vor der eigenen Haustür setzen. Um besonders qualitätvolle Lösungen für alle gestalterischen und baulichen Aufgaben zu finden, sind bei allen Projekten Wettbewerbe durchgeführt worden. In der Bergischen Expo `06 werden die Themen und Projekte der Regionale 2006 auf unterschiedlichste Weise erlebbar gemacht. Die Projekte Die Regionale 2006 hat im Vergleich zur ihren Vorgänger-Regionalen, die schwerpunktmäßig Projekte im naturräumlichen und kulturhistorischen Bereich umgesetzt haben, eine ganz eigene, aus den besonderen Gegebenheiten der Region abgeleitete Richtung eingeschlagen: Die Potenziale, die in der Unternehmenslandschaft der drei Städte stecken, galt es, in Zeiten knapper öffentlicher Ressourcen zu ermitteln, zu stärken und auf den Standort zurückzuführen. Folgende Bausteine gehören in diesen Ansatz: Unter der Dachmarke kompetenzhoch3 kooperieren die Wirtschaftsförderungen der drei Städte, unter anderem wenn es um Standortmarketing, um gemeinsame Messeauftritte oder gemeinsame Gewerbeflächen-Vermarktung und -besetzung geht. Lebendige Unternehmenskultur ist der Titel für ein Bündel von Maßnahmen, bei dem zum einen die Leistungen der Unternehmer, die direkt dem Standort zugute kommen - u.a. kulturelles, soziales Engagement, Netzwerkbildung, Fortbildung, Nachwuchsförderung und auch gute Architektur - gewürdigt werden und der Motivation für weitere ähnliche Projekte dienen. So unterstützen einige der Unternehmer 4 Eigentümerjournal. Juli 2006

7 Neues aus m Wuppertal mit SchulPool über von ihnen gesponserte Versuchsreihen für den Physikunterricht die Nachwuchsförderung. Die Evertz Gruppe in Solingen hat eine alte Werkshalle nach Plänen des Architektur Contor Müller/Schlüter aus Wuppertal für die Musikschule umgebaut. Mittlerweile konnte für 100 unternehmerische Projekte der Award Lebendige Unternehmenskultur verliehen werden. Um unternehmerische Innovationen in der Szene der kleinen und mittleren Unternehmen der Region zu unterstützen, wurde im Mai in Solingen das Forum Produktdesign eröffnet - ein Kompetenzund Transferzentrum mit universitärem An-Institut im ehemaligen umgebauten Hauptbahnhof, an dem der eher nicht-bauliche Themenbereich Unternehmenskultur ein bauliches Gesicht bekommen hat. Zur Bergischen Expo `06 wird ein zweiter Projektblock erlebbar: Industriegeschichte und Landschaft sind Gegenstand von touristischen Angeboten. Am deutlichsten wird das im Brückenpark Müngsten. Mitten im Bergischen Städtedreieck und mitten in der Landschaft überspannt Deutschlands höchste und über 100 Jahre alte Eisenbahnbrücke das Tal der Wupper. Ihre filigrane, faszinierende Stahlkonstruktion ist voller Symbolkraft für die einst prosperierende Industrieregion. Im Juni 2006 wurde hier ein stiller Kulturlandschaftspark eröffnet, der die frühere, den Fluss versperrende Parkplatzlandschaft ablöst und in einer gestalteten Auenlandschaft Wupper, Wald und Wiesen erleben lässt. Dieser Park am Fluss eignet sich als außergewöhnlicher, atmosphärisch aufgeladener Veranstaltungsort und kann in diesem Jahr im Rahmen von Brückenzaubern erlebt werden. Das Projekt ist darüber hinaus ein gutes Beispiel für eine hier entwickelte interkommunale kooperative Planungskultur, die sowohl den Brückenpark in kürzester Zeit als auch damit synergetisch verbundene Projekte vorangebracht hat. Künstlerisch gestaltete Wanderwege entspringen zum Teil hier. Entlang der Wupper führt ein Wanderweg, der von in Fels und Stein gehauene zu entdeckende Botschaften, Assoziationen, Anregungen der Künstlerin BILLIE begleitet wird. Die einheitliche Gestaltung der Wege hat die Landschaftsarchitektin Martina Hoff aus Essen geliefert. Ähnlich am Morsbach, einem schon vor mehr als 300 Jahren industrialisierten mit Kotten und Hämmern dicht besetzten Wasserlauf. In diese Landschaft werden provokante oder zu suchende Botschaften locken. Der Wanderweg am Eschbach wird sowohl temporär als auch dauerhaft mit den Arbeiten von hochkarätigen, international bekannten Künstlern besetzt. Die Wanderwege sind Teil des Projektes Erlebnis Industriekultur, das sich mit ausgeschilderten Routen den zahlreichen anschaulichen Spuren der Textil-, Werkzeug und Schneidwarenindustrie widmet. Mit ist eine schnelle Orientierung über die Vielfalt der Angebote gegeben, was ab Mai diesen Jahres auch an eigens dafür eingerichteten Infopunkten möglich ist. Ein bürgerschaftlich getragenes Projekt, das diesen touristischen Angeboten im wahrsten Sinne zuarbeitet, ist der Bergische Ring, ein Zusammenschluss aus schwerpunktmäßig verkehrshistorisch ausgerichteten Vereinen, die mit historischen Straßenbahnen, (Oberleitungs- )Bussen, der Schwebebahn und einem Schienenbus spannende Touren durch die Region anbietet. Die Städte selber qualifizieren durch eigene Projekte Teile ihrer Innenstädte: Remscheid plant rund um den alten Hauptbahnhof ein Stück neuer Innenstadt. Eine Bahntrasse wird zu einem erlebnisreichen Weg, der die Unternehmensgeschichte der Stadt aufarbeitet (Entwürfe: Kalhöfer-Korschildgen, Köln). Solingen hat mit der Sanierung der südlichen Innenstadt eine filigrane Stadtentwicklungsmaßnahme umgesetzt - hier führt die Korkenziehertrasse (Entwürfe: Planergruppe Oberhausen) als sich schlängelnder langer Park durch die Stadt. Und Wuppertal qualifiziert mit einzelnen Maßnahmen das Grün in der Talachse: Wupperstrände und -balkone Meisterbetrieb Juli 2006 Eigentümerjournal. 5

8 Neues aus m Wuppertal (Entwürfe Davids, Terfrüchte und Partner, Essen), neu gestaltete Parkanlagen auf den Anhöhen und die Erweiterung des Zoos (Rohde-Can Architekten und Rehwaldt Landschaftsarchitekten, Dresden) mit der Gestaltung der stillgelegten Samba -Bahntrasse gehören dazu. Die Bergische Expo `06 Nach den Auftaktveranstaltungen kann sich das Bergische Städtedreieck jetzt noch auf folgende Veranstaltungen freuen: Ein Brückenzauber am 20. August 2006 wird ein Konzerttag mit Chören und den Bergischen Symphonikern. Am Tag vorher findet mit 40 Gruppen aus den Stadtteilen die Revue der Talente unter der Brücke statt. Brückenzauber III bildet dann mit einer viertägigen poetischen Illumination des Landschaftsraums ein stilles eindrucksvolles Erlebnis ab 26. Oktober Starke Marken ist der Titel einer Ausstellung, die seit 20. Mai im Klingenmuseum und der historischen Gesenkschmiede Hendrichs in Solingen zu sehen ist und sich noch bis Februar 2007 den weltberühmten Projekten, die aus dem Bergischen in die Welt gegangen sind, widmet. Expedition_ ist der Titel einer Vielzahl von Veranstaltungen, insbesondere Reisen und Exkursionen, zum Thema Industriekultur, arro A. Schönenberg / R. La Bruna GbR Profiliner Qualität von Ihrem Meisterbetrieb Abwasser/Kanal Dichtheitsprüfung nach DIN EN 1610 Zertifiziert nach ATV-DVWK (02 02) Sanitär - Heizung - Kanal Badplanung 24 Stunden Notdienst Rohrreinigung Kanal-TV-Inspektion Hausverwaltung durch Haus und Grund preisgünstig und gut! - Ihre Rechtsberatung bleibt bei den Haus und Grund Ju risten und ist durch den Mitgliedsbeitrag bezahlt. - Die neu eingestellte Architektin steht ebenfalls im Rah men Ihrer Mitgliedschaft in beratender Funktion kostenfrei zur Verfügung. Den Rest der Arbeit müssen wir uns bezahlen lassen! Lassen Sie sich unverbindlich ein Angebot über die Verwaltung Ihres Hauses erstellen. Kanal- und Rohrsanierung Wir freuen uns auf Sie! Haus und Grund Dessauerstr Wuppertal Tel.: 0202 / Fax: 0202 / web: die bis Oktober angeboten werden. Ab dem 29. August wird für einige Tage die Unternehmenslandschaft im Mittelpunkt stehen, wenn in einem temporären Themenpark Die Technik, die dahinter steckt, die die Unternehmen des Städtedreiecks für den Weltmarkt produzieren erzählerisch, erlebnisreich oder künstlerisch und gerahmt von einem Kulturprogramm präsentiert wird. In Strömen und 1000wassertal werden als hochkarätige Kunstausstellungen an den Ufern von Eschbach und Wupper schließlich ab Juni bis Oktober die Flusslandschaft anders erleben lassen. ELEKTRO-ANLAGEN STRASSBURGER Installationen Industrieanlagen Reparaturen Warmwassergeräte Nachtspeicheranlagen Sprechanlagen Breitbandverkabelung Kundendienst Netzwerktechnik Gathe 47 Telefon: (02 02) Wuppertal Telefax: (02 02) GmbH 6 Eigentümerjournal. Juli 2006

9 Von Fall zu Fall Ehegattenbürgschaft: Bürge darf nicht immer zur Kasse gebeten werden Banken und Sparkassen vergeben häufig nur Kredite, wenn der Ehegatte oder Angehörige des Kreditnehmers den Darlehensvertrag mitunterschreibt oder hierfür die Bürgschaft übernimmt. Die Krux: Oft verfügen die Bürgen über kein oder nur ein geringes Einkommen. Kommt es zum finanziellen Ausfall des Kreditnehmers, verschuldet sich der Partner womöglich lebenslang. Allerdings müssen Bürgen nicht immer zahlen. Hier erfahren Sie, wann man der Bürgschaftsfalle entkommen kann. Den Bürgen soll man würgen Wer für die Darlehensschuld eines Angehörigen bürgt, verpflichtet sich gegenüber dessen Bank, für die Rückzahlung des Kredites geradezustehen. Diese Verpflichtung ist immer mit einem erheblichen Risiko verbunden und muss deshalb schriftlich vereinbart werden eine reicht dazu nicht aus. Tritt der Kredit-GAU tatsächlich ein und stellt der Kreditnehmer seine Ratenzahlungen ein, muss sich die Bank laut Gesetz zuerst an ihn halten. Da das oft langwierig und wenig erfolgversprechend ist, werden in der Praxis fast immer so genannte selbstschuldnerische Bürgschaften vereinbart. Das heißt: Sobald der Schuldner seine Raten nicht mehr zahlt, muss der Bürge für ihn in die Bresche springen. Die Bank ist dann gerade nicht verpflichtet, sich das Geld zuerst vom eigentlichen Schuldner zu holen. Wer bürgt, haftet immer in Höhe der vollen Darlehensschuld, falls nicht die Bürgschaft auf eine bestimmte Summe beschränkt wurde (so genannte Höchstbetragsbürgschaft). Häufig findet sich im Bürgschaftsformular die Klausel, dass der Bürge für alle bestehenden und künftigen auch bedingten und befristeten Ansprüche der Bank aus der Geschäftsbeziehung mit dem Schuldner haftet. Nach der Rechtsprechung ist eine solche Klausel unwirksam und die Haftung beschränkt sich dann auf die Darlehens- bzw. die vereinbarte Höchstsumme. Ruinöse Bürgschaften unter Ehegatten und Verwandten sind sittenwidrig Grundsätzlich muss der Bürge für die Folgen seiner Unterschrift einstehen, auch wenn er sich dadurch überschuldet. Das gilt aber nicht, wenn er durch seine Bürgschaftsverpflichtung krass überfordert ist und dem Kreditnehmer emotional nahe steht. Ist der Bürge bei Vertragsschluss voraussichtlich nicht einmal in der Lage - auch bei Pfändung seines Vermögens und Einkommens - die auf die Kreditschuld anfallenden Zinsen aufzubringen, ist die Bürgschaft unwirksam. Die Bank darf ihn dann nicht zur Kasse bitten. Zwischen Bürge und Kreditnehmer muss aber ein enges persönliches Verhältnis bestehen, etwa eine Ehe bzw. eheähnliche Partnerschaft oder eine enge verwandtschaftliche oder freundschaftliche Beziehung. Dann wird nach der Rechtsprechung des BGH vermutet, dass die ruinöse Bürgschaft allein aus emotionaler Verbundenheit mit dem Kreditnehmer übernommen wurde und die Bank dies in sittlich anstößiger Weise ausgenutzt hat (Urteile vom , Az: ZR 50/01 und 81/01). Nur wenn die Bank diesen Vorwurf widerlegt, muss der Bür- KLAUS PINKAU GMBH sanitär heizung klima Sanitär + Heizungsanlagen Badsanierung im Team a. Wunsch Gasleitungssanierung + Check Wannentausch Wanne in Wanne Seit Wuppertal Höchsten 9 Telefon Fax Mobil Juli 2006 Eigentümerjournal. 7

10 Von Fall zu Fall ge doch zahlen. Nicht berufen kann sie sich allerdings darauf, sie habe die finanzielle Lage des Garanten nicht gekannt. Denn dieser ist verpflichtet, seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse vorher offenzulegen. Kein Schutz für profitierende Bürgen Keinen Schutz genießen finanziell überforderte Bürgen, die selbst gewichtige wirtschaftliche Vorteile durch den Kredit hatten. Entscheidet der Bürge etwa zusammen mit dem Kreditnehmer über die Auszahlung und Verwendung des Darlehens oder soll mit dem Kredit ein luxuriöses Auto für beide Ehepartner finanziert werden, kann er sich nicht aus dem Würgegriff der Bank befreien. Herausreden kann sich der Bürge nur bei lediglich indirekten Vorteilen. Wohnt er z.b. im Haus des Kreditnehmers, das mit dem aufgenommenen Darlehen errichtet wurde, muss er für die Kreditschuld des anderen nicht einstehen. Wer für einen Geschäftskredit des Partners seine Hand ins Feuer legt, kann von der Bank ebenfalls nicht belangt werden, auch wenn aus dem Geschäft der Familienunterhalt bestritten wird. Vermögensverschiebung auf mittellosen Bürgen Ehegatten oder Lebenspartner können den Kopf auch dann nicht aus der Haftungsschlinge ziehen, wenn die Bank durch die Bürgschaft Vermögensverlagerungen zwischen den Partnern verhindern wollte und dieser Sicherungszweck - zumindest seit im Vertragsformular genannt ist. Ist der Kreditnehmer dann tatsächlich zahlungsunfähig und hat dem Bürgen beizeiten Vermögensbestandteile übertragen, muss dieser die Kreditlast abtragen - selbst wenn er knapp bei Kasse ist. Der Sicherungszweck ist allerdings kein Freibrief für die Bank. Ist bei einem unvermögenden Bürgen die Bürgschaft wirtschaftlich eigentlich sinnlos, muss die Bank seine Haftung von vornherein beschränken - sonst ist der Vertrag sittenwidrig und damit unwirksam. Das gilt auch für vor 1999 übernommene Bürgschaften. Wie eine solche Haftungsbeschränkung inhaltlich aussehen muss, ist gerichtlich nicht entschieden. Tipp: Wer eine Bürgschaftsklausel zur Haftungsbeschränkung überprüfen lassen will, sollte sich an die Verbraucherzentrale wenden. Dort können Sie sich auch bei allen weiteren Fragen rund um die Bürgschaft beraten lassen. ENTSORGUNG GMBH Entsorgungs- und Containerdienst Papier/Pappe Gewerbeabfälle Sonderabfälle Bauschutt Baustellenabfälle 0202 / Mettmanner Str Wuppertal Moderner Holzbau Holzhandel Aufstockungen Zimmerei Holzhausbau Anbauten Anbauten/Aufstockungen u. Gaubeneinbauten vom Holzbauspezialisten Planung Statik Ausführung inkl. Fremdgewerke (z.b. Dacheindeckung, Fenster usw.) Tel / Fax: 02962/ Besuchen Sie uns im Internet unter: MALERBETRIEB Wuppertal Telefon (0202) Wilkhausstraße 34 Telefax (0202) Ausführung sämtlicher Maler- und Anstricharbeiten RUSI Metallbau GmbH Schweißfachbetrieb nach DIN Schweißkonstruktionen Stahl-Anbaubalkone Treppen, Tore Geländer, Gitter Vordächer nach Maß Am Stahlwerk Hattingen Tel. ( ) Fax ( ) Eigentümerjournal. Juli 2006

11 Von Fall zu Fall Nachbarrechtsgesetz in NRW Kommentar. von: Detlef Stollenwerk. 2. Auflage 2006, kartoniert, 130 Seiten. Kommunal- und Schul- Verlag GmbH u. Co KG, Wiesbaden. ISBN Preis 14,40. -Eur Zwischen Grundstücksnachbarn ergeben sich leicht aus ganz verschiedenen Gründen Probleme, die dann möglichst ausgeräumt werden sollten. Dafür ist meistens das Nachbarrechtsgesetz einschlägig; es regelt in 53 Paragraphen die nachbarlichen Beziehungen, soweit sie nicht durch das BGB bestimmt werden. Dieses Buch geht auf die widerstreitenden Interessen ein und erläutert, was der eine Nachbar dem anderen zumuten kann und welche Nachteile unter Umständen hingenommen werden müssen. Das Werk ist nicht nur für Juristen geschrieben, sondern auch für Laien; allen Lesern wird Gelegenheit geboten, sich über die nicht immer einfache Rechtslage zu informieren. Die jetzt vorgelegte zweite Auflage trägt der Entwicklung in der Judikatur und Literatur Rechnung, was eine wesentliche Erleichterung darstellt. Sie enthält auch nicht nur die Kommentierung der Gesetzesbestimmungen des Nachbarrechtsgesetzes Nordrhein-Westfalen, sondern zusätzlich eine Einführung in das öffentliche und private Nachbarrecht, erläutert den schwierigen Begriff nachbarrechtliches Gemeinschaftsverhältnis und schließlich noch die obligatorische Streitschlichtung, die nicht außer acht gelassen werden darf. Rechtsanwalt Dr. Otto Contracting ohne Vereinbarung? Der Fall: Der Hauseigentümer übertrug den Betrieb der hauseigenen Zentralheizung auf einen Wärmelieferanten, den sogenannten Contractor. Der lieferte die Wärme zur Versorgung der Liegenschaft. Zugleich wurde der Contractor verpflichtet, die alte Heizanlage des Hauses auf neuesten technischen Stand zu bringen. Die Heizkosten wurden aber weiterhin vom Vermieter eingezogen. Einer der Mieter klagte gegen den Vermieter auf Rückzahlung eines Teils der Heizkosten. Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter recht: Wird nach Mietabschluss die Wärmeversorgung auf einen Dritten übertragen, kann der Vermieter die Kosten der Wärmelieferung nach 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung nur auf den Mieter umlegen, wenn dies vereinbart ist oder der Mieter zustimmt. Dies gilt auch dann, wenn der Wärmelieferant (Contractor) die alte Heizungsanlage erneuert. BGH, Urteil vom 22. Februar VIII ZR 362/04, z.zt. unveröffentlicht (Nichtamtlicher Leitsatz des Verfassers) Der Hintergrund: Bei Eigenbetrieb der Heizung muß der Mieter Kosten zahlen, bei Fremdbetrieb Entgelte. Betreibt nämlich der Vermieter die Heizanlage selbst, kann er nur die Kosten nach 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung auf den Mieter umlegen: Insbesondere für Brennstoffe, Betriebsstrom, Immissions- Messungen sowie die Kosten der Verbrauchserfassung. Bei gewerblicher Wärmelieferung, also Fremdbetrieb wird nach 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung Juli 2006 Eigentümerjournal. 9

12 Von Fall zu Fall Händeler Str Wuppertal, Fax wird neben den Kosten der technischen Hausanlagen namentlich das Entgelt des Wärmelieferers umgelegt. Dieses enthält vor allem kalkulatorische Kosten für Abschreibung, Instandhaltung, Gewinn des Wärmelieferanten usw. Die Entscheidung: Der BGH bezieht sich auf sein Urteil vom 6. April 2005 (VIII ZR 54/04, in: DWW 2005, Seite 229) und begründet seine einschränkende Sichtweise erneut damit, dass die Entgelte des Contractors Anteile für Instandhaltung, Gewinn usw. enthalten. Vorliegend war noch als Besonderheit die Heizanlage vom Contractor umfassend modernisiert worden. Doch lehnte der BGH eine Mieterhöhnung wegen baulicher Maßnahmen nach 559 BGB ab. Denn, so ist zu ergänzen, der Vermieter war nicht Bauherr, der Bauher nicht Vermieter. Anstelle dieser ausgeschlossenen Mieterhöhung war der Modernisierungsaufwand auch nicht als Bestandteil der Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Denn ansonsten würden kalkulatorische Kosten (Gewinne, Reparaturrücklagen usw.), die der Vermieter bei Eigenbetrieb der Heizung nicht umlegen könnte, entgegen dem Gesetz dennoch an den Mieter weitergegeben. Auch sei die Mieterhöhung durch die 11%-Grenze des 559 BGB nach oben gedeckelt; die Betriebskostenumlage nach 7 Abs. 4 Heizkostenverordnung enthalte aber keine solche Begrenzung. Zwar war noch im Wohnraummietvertrag vereinbart, der Mieter habe mit dem Unternehmen einen eigenen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen. Nur, hier war ja der Wärmelieferungsvertrag zwischen Vermieter und Wärmelieferant geschlossen worden. Der Mieter war garnicht Vertragspartner geworden. Die Mietvertragsklausel war demnach nicht einschlägig. Querverweis: Das Urteil bewegt sich auf dem BGH schon bislang vorgezeichneten Linie. Frühere Entscheidungen der Instanzgericht, die für ein Umstellen auf Wärmecontracting keine Vereinbarung bzw. Zustimmung des Mieters verlangten (etwa LG München II S 1168/99, in: ZMR 2000, Seite 177) sind nun gegenbsrtandslos. Ein Überwälzen des Modernisierungsaufwandes auf den Mieter im Wege der Betriebskostenumlage (so: Langefeld-Wirth, in: ZMR 1997, 161) entfällt nun ebenfalls. Praxistipp: Das Contracting ist für den Vermieter attraktiver, wenn nicht er, sondern der Mieter mit dem Contractor den Wärmelieferungsvertrag schließt. Dazu kann der Mieter schon im Mietvertrag verpflichtet werden. Die Vereinbarung muss aber unbedingt den Anforderungen des 307, vor allem dem Transparenzgebot und dem 308 Nr. 4 BGB genügen. Formulierungen wie Fernwärme indirekt reichen da nicht aus (so aber: LG Bochum, Urteil vom 18. Juni S 52/04, in: NZM 2004, Seite779). RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf Verjährung der Ansprüche des Vermieters Gemäß 548 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Hierzu gehören neben Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auch die Schadensersatzansprüche wegen der unterlassenen Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, was üblicherweise zum Ende der vereinbarten Mietzeit stattfindet. Wenn der Mieter das Mietobjekt aber vor der Beendigung des Mietvertrages zurückgibt, also vorzeitig beginnt damit die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters, wie sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom VIII ZR 123/02 ergibt. Zweck der gesetzlichen Regelung ist es, zeitnahe zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Dem stehen nicht schutzwürdige Interessen des Vermieters entgegen. Zwar kann eine Rückgabe des Mietobjekts mehr als sechs Monate vor Vertragsen- 10 Eigentümerjournal. Juli 2006

13 Von Fall zu Fall de dazu führen, daß Ersatzansprüche des Vermieters bei Vertragsende bereits verjährt sind, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt erst entstehen oder bis zu diesem Zeitpunkt nicht geltend gemacht werden können. In diesen seltenen Ausnahmefällen einer Rückgabe mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages kann der Vermieter seine berechtigten Interessen jedoch auf andere Weise wahren. Dr. O. Verwaltung von Eigentumswohnungen nicht durch Gesellschaft bürgerlichen Rechts Durch Änderung der Rechtsprechung hat die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eine Rechts- und Handlungsfähigkeit erhalten, was zu der Frage geführt hat, ob eine GbR als Wohnungseigentumsverwalter tätig werden kann. Welche Eigenschaften der Verwalter erfüllen muß, ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich bestimmt. Die notwendigen Eigenschaften ergeben sich jedoch aus dem Sinn und dem Zweck der Aufgaben des Verwalters. Dieser hat die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr sicherzustellen. Hierzu gehört es insbesondere, Zahlungen von Wohnungseigentümern und Dritten an die Gemeinschaft entgegenzunehmen, Willenserklärungen, die für oder gegen die Gemeinschaft wirken, abzugeben, bzw. zu empfangen und Leistungen der Gemeinschaft zu bewirken. Wohnungseigentümer und Dritte müssen hierbei darauf vertrauen können, daß an den Verwalter erbrachte Leistungen oder diesem gegenüber abgegebene Erklärungen gegen die Eigentümergemeinschaft wirken, und daß umgekehrt die von dem Verwalter für die Gemeinschaft abgegebenen Erklärungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft wirksam sind. Diese Voraussetzungen sind bei Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter ohne weiteres gegeben. Auch bei Bestellung einer juristischen Person, einer offenen Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft als Verwalter kann insoweit keine Unklarheit aufkommen. Wer für diese handeln kann, ist dem Handelsregister zu entnehmen. Die Eintragungen in das Handelsregister wirken gegen die jeweilige Gesellschaft. Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eine offene Handelsgesellschaft oder eine Kommanditgesellschaft kann daher zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft bestellt werden. Anders verhält es sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Für diese wird kein Register geführt. Das Vertrauen in die Gesellschaftereigenschaft und die im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Vertretungsregelungen wird von der Rechtsordnung nicht geschützt. Dies läßt sich nicht durch Einsichtnahme in den Gesellschaftsvertrag ausgleichen. Der Gesellschaftsvertrag gibt nur Auskunft über Gesellschafterbestand und Vertretungsbefugnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt. Sicherheit dahin, ob eine Zahlung an die Gesellschaft befreiend wirkt, und ob eine namens der Wuppertal Hardtstr. 108 Tel / Fax / Fu. Tel. 0171/ Telefon / Telefax / In der Graslake 20a Schwelm Juli 2006 Eigentümerjournal. 11

14 ANZEIGE Schluss mit Feuchtigkeit Kleiner Kasten, große Wirkung: Trockene Wände ohne Bauarbeiten Wer feuchte Wände in seinem Haus entdeckt, sollte möglichst schnell handeln: Sich ausbreitende Feuchtigkeit zerstört nicht nur Putz und Mauerwerk, sie kann durch die Entstehung von Schimmelpilzen auch Allergien und Atemwegserkrankungen auslösen. Ein kleines Hightech-Gerät hilft, Kellerräume wieder trocken zu legen. Das Problem eindringender Feuchtigkeit ist vielen Hausbesitzern bekannt, auch Neubauten sind davor nicht gefeit. Meist sind die unteren Gebäudeteile am stärksten betroffen, weil Bodennässe aus dem Erdreich aufsteigt und in das Mauerwerk eindringt. Aber auch Faktoren wie falsches Lüften oder mangelnde Abluftmöglichkeiten können sich ungünstig auf den Feuchtigkeitsgehalt der Mauern auswirken. Viele Verfahren Um teuere Folgeschäden sowie erhöhte Heiz- und Renovierungskosten oder sogar gesundheitliche Beeinträchtigungen zu vermeiden, werden vielfältige Techniken der Trockenlegung angeboten. Eine neue Methode ist das Elektro-Osmose-Verfahren, das beispielsweise als Hydropol-Mauerentfeuchtungsverfahren von der Firma BSS BauSanierungsSysteme aus Freilassing angeboten wird. Einfach und sicher Bei diesem Prinzip wird das einfache physikalische Gesetz genutzt, dass Wasser grundsätzlich vom Pluspol zum Minuspol wandert. Das natürliche elektrische Feld ist im Mauerwerk negativ, im Erdreich positiv. Beim Elektro-Osmoseverfahren wird dieses elektrische Feld durch das Anbringen einer Spannung umgekehrt. Das in das Mauerwerk eingedrungene Wasser wird in ein umgekehrte Fließrichtung gezwungen, also vom Mauerwerk zurück in die Erde, so BSS-Geschäftsführer Gerhard Gutzat. Zwei Phasen Zwei Anwendungsphasen können nach erfolgreicher Installation der Mauerentfeuchtungsanlage unterschieden werden: In der ersten Phase wird die aufsteigende Feuchtigkeit durch die elektrophysikalischen Kräfte in das umgebende Erdreich zurückgedrängt, wobei ein Teil des Wassers verdunstet. In der zweiten Phase wird das Eindringen von aufsteigender Feuchtigkeit in die Bausubstanz unterbunden und damit ein dauerhaft trockenes Mauerwerk gewährleistet. Im Unterschied zu anderen Methoden der Trockenlegung ist das elektro-osmotische Verfahren sehr schonend, weil keine mechanischen Eingriffe erforderlich sind. Laut BSS ist die Methode der Mauerentfeuchtung auch eine weitaus effektivere und kostengünstigere Alternative zu herkömmlichen Systemen und kann außerdem bei allen Baustoffen angewendet werden. Geld zurück Garantie Bewährt hat sich das Verfahren neben einer Vielzahl von Profanbauten auch bei einer Reihe bedeutender Kulturdenkmale in ganz Europa, beispielsweise Schloß Vogtsberg, Pflegschloß Schrobenhausen, oder die Kathedrale von Königgrätz und die Mindelburg Mindelheim. Die Firma BSS ist von der Trocknungsmethode so überzeugt, dass sie eine Geld-zurück-Garantie anbietet, sollte das Mauerwerk mit ihrer Hydropol-Methode nicht trocken werden. Weitere Infos unter 12 Eigentümerjournal. Juli 2006

15 Von Fall zu Fall Gesellschaft abgegebene Erklärung oder eine gegenüber der Gesellschaft abgegebene Erklärung gegen die Gesellschaft wirkt, besteht auf dieser Grundlage nicht. Auch darf bei Zustellungen über die Identität und Befugnis des Verwalters zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft kein Zweifel bestehen. Diese Auffassung hat der Bundesgerichtshof im Beschluß vom V ZB 132/05 vertreten. Dr. O. Kündigung einer vermieteten Eigentumswohnung zwecks Verkaufs Generell gilt, daß ein Mietverhältnis nur gekündigt werden kann, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. Bei dieser Ausgangslage hat sich das Oberlandesgericht Stuttgart im Urteil vom U 73/05 mit der Frage befaßt, ob der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung mit einem erheblichen Nachteil für den Eigentümer verbunden ist, so daß ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt. Für eine wirksame Kündigung ist aber Voraussetzung, daß die Durchführung der Verwertung von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängt. Eine bloße Erschwerung der Verwertung genügt nicht. Bei einem geplanten Wohnungsverkauf liegt dieses Tatbestandsmerkmal vor, wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung in vermietetem Zustand entweder überhaupt nicht oder nur wirtschaftlich unangemessen zu einem niedrigeren als dem angestrebten Kaufpreis verwerten könnte, so daß ein Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheint und der Kündigungsschutz des Mietverhältnisses damit zum faktischen Verkaufshindernis wird. In dem konkreten Fall hatte der Eigentümer nicht ausreichend Fenster + Türen Inh. Klaus Tessarek e. K. WERU-Fachbetrieb Fenster, Haustüren, Wintergärten, Garagentore + Vordächer dargelegt, daß ihm durch die Veräußerung im vermieteten Zustand ein Nachteil entsteht. Eigentümer der Eigentumswohnung war eine Erbengemeinschaft, die das Interesse hatte, sich aus pragmatischen Gründen auseinanderzusetzen und deshalb die ererbte Eigentumswohnung zu veräußern. Wird eine Eigentumswohnung aber im Wege des Erbgangs in vermietetem Zustand von den Erben erworben, so ist für die Bewertung der Frage, ob eine Kündigung zur Ermöglichung der Verwertung gerechtfertigt ist, weil ansonsten ein erheblicher Verwertungsverlust entsteht, auf den Wert der Wohnung in vermietetem Zustand abzustellen. Wird gekündigt, weil mit einer Woh- Auch Ihre Anzeige könnte hier stehen! Rufen Sie uns an unter Telefon / Wir beraten Sie gerne. Wärmedämm-Verbundsysteme mit Mineral- und Kunstharzputzen Fassadenanstrich mit spo Lotusan Simonshöfchen 4a Wuppertal Telefon Telefax ispo unser Partner für Fassadenschutz Juli 2006 Eigentümerjournal. 13

16 Von Fall zu Fall nung in vermietetem Zustand ein erheblich geringer Erlös zu erzielen ist als bei einer Veräußerung in unvermietetem Zustand, so ist der Nachteil anhand der Mietverhältnisse vom Vermieter konkret nachzuweisen. Dr. O. Mieter muß Mobilfunksendeanlage auf dem Dach dulden Ein Wohnungsmieter war aufgrund einer Erkrankung bettlägerig und auf einen Herzschrittmacher angewiesen. Er verlangte deshalb vom Vermieter, die Einrichtung und den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage auf dem Dach zu unterlassen. Maßgebend für die Frage, ob eine Wohnung eine vertragsgemäße Beschaffenheit aufweist, sind nun in erster Linie die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Jedoch hatten die Mietvertragsparteien keine in dieser Hinsicht maßgebliche Regelung getroffen. Fehlt aber eine vertragliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der gemieteten Wohnung wozu auch Einwirkungen durch Immis- GERD BERGER DACHDECKERMEISTER Unabhängiger Gutachter und anerkannter Sachverständiger für das Dachdeckerhandwerk Prüfung von Bauschäden Erstellung von Fertigstellungsbescheinigungen nach 641a BGB Ringkotten 16, Wuppertal, Telefon und Fax 02 02/ sionen gehören können ist der Vermieter nur verpflichtet, die einschlägigen technischen Normen einzuhalten. Bei den Gerichten gilt aber allgemein, daß eine Mietwohnung keinen Mangel aufweist, wenn eine in der Nähe gelegene Mobilfunksendeanlage die in der maßgeblichen 26. Bundesimmissionsschutzgesetzverordnung festgelegten Grenzwerte für elektromagnetische Felder nicht überschreitet. Ein anderer Beurteilungsmaßstab ist nicht deshalb anzulegen, weil die wissenschaftliche Diskussion über die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren noch nicht abgeschlossen ist. Die in der 26. Bundesimmissionsschutzgesetzverordnung festgelegten Grenzwerte beruhen eben auf den übereinstimmenden Empfehlungen internationaler und nationaler Sachverständigengremien, u. a. der Strahlenschutzkommission, die sich an nachweisbaren Gesundheitsgefahren orientieren. Weitergehende Schutzmaßnahmen sind abgelehnt worden, weil sie sich nicht auf verläßliche wissenschaftliche Erkenntnisse stützen können. Es liegen auch keine Forschungsergebnisse vor, wonach die festgelegten Grenzwerte unzureichend sind, weil sie nicht mehr dem heutigen Erkenntnisstand entsprechen würden. Hierfür bestehen auch keine Anhaltspunkte; insbesondere wird laufend eine Risikobewertung durch internationale und nationale Fachkommissionen vorgenommen. So hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom VIII ZR 74/05 die Auffassung vertreten, daß die Grenzwerte für die fragliche Mietwohnung auch hinsichtlich der Störfestigkeit des verwendeten Herzschrittmachers nicht überschritten wird. Ein Mangel der Mietwohnung konnte auch nicht damit begründet werden, daß der Mieter dem Restrisiko einer Gesundheitsgefährdung ausgesetzt wäre. Zwar kann nach der Verkehrsanschauung gegebenenfalls bereits die begründete Besorgnis einer Gesundheitsgefahr die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume zu Wohnzwecken beeinträchtigen. Daß die Gesundheit des Mieters durch den Betrieb der Mobilfunksendeanlage konkret gefährdet war, ließ sich jedoch nicht annehmen. Dr. O. 14 Eigentümerjournal. Juli 2006

17 Von Fall zu Fall Bindung an Zustimmung zum Nachbarbauvorhaben Die Landesbauordnungen sehen vor, daß ein Bauherr entweder verpflichtet ist oder die Möglichkeit hat, den Nachbarn über seine Bauabsichten durch Übersendung der Bauunterlagen zu informieren. Wenn die Nachbarn dann durch ihre Unterschrift die Zustimmung zu dem Bauvorhaben erteilen, kommt zum Ausdruck, daß die Nachbarn die Geltendmachung von entgegenstehenden Rechten verzichten. Manchmal bekommt ein Nachbar nach der Rücksendung der Bauunterlagen mit seiner Unterschrift aber Bedenken, was zu der Frage führt, ob er seine Erklärung rückgängig machen kann. Dafür fehlt es an eindeutigen gesetzlichen Regelungen. Nach dem Beschluß des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes vom BV ist aber von der zivilrechtlichen Regelung auszugehen. Danach wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht. Die Wirksamkeit tritt allerdings dann nicht ein, wenn dem anderen vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht. Der Zugang der Willenserklärung bei der Bauaufsichtsbehörde führt somit zur Wirksamkeit. Wirksamkeit bedeutet, daß die mit der Erklärung bewirkten Rechtsfolgen eintreten und daß der Erklärende seine Erklärung nicht mehr widerrufen kann. Die mit der Nachbarunterschrift bewirkte Rechtsfolge ist der Verzicht auf öffentliche Abwehrrechte gegen das konkrete Bauvorhaben. Sind also mit dem Zugang der vom Nachbarn vorbehaltlos unterzeichneten Bauvorlagen bei der Baugenehmigungsbehörde die dem Nachbarn zustehenden Abwehrrechte durch Verzicht untergegangen, können sie im konkreten Verfahren nicht wieder aufleben; ein späterer Widerruf ist nicht möglich. Dem kann nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, es würde weiter auf die Interessen der Nachbarn ankommen. Der Nachbar hat nämlich vor der Unterzeichnung der ihm vorgelegten Bauvorlagen die Möglichkeit, diese eingehend zu prüfen und ihre Auswirkungen auf sein Grundstück zu hinterfragen. Weiter ist von Bedeutung, daß Adressat der mit der Nachbarunterschrift fingierten Zustimmung allein die Baugenehmigungsbehörde ist. Grundstückseigentümer, die von einem Bauherrn über dessen Bauabsichten mit der Aufforderung zur Zustimmung informiert werden, sollten sich also über die Bedeutung ihrer Erklärung im Klaren sein. Dr. O. Schaden am Gartenzaun und der Gartenbepflanzung Nachdem durch einen Verkehrsunfall ein Gartenzaun und die Gartenbepflanzung beschädigt worden war, verlangte der Grundstückseigentümer Schadensersatz. Juli 2006 Eigentümerjournal. 15

18 Von Fall zu Fall arro A. Schönenberg / R. La Bruna GbR Profiliner Qualität von Ihrem Meisterbetrieb Abwasser/Kanal Dichtheitsprüfung nach DIN EN 1610 Zertifiziert nach ATV-DVWK (02 02) Dabei war streitig, ob er den Zaun in voller Länge von 28 m oder nur im Umfang der Schadenstelle erneuern lassen durfte. Dabei war davon auszugehen, daß der neue Maschendrahtzaun eine höhere Lebenserwartung hatte, als der ursprünglich montierte und bei Unfall beschädigte Zaun. Die Zaunanlage war aber als Gesamtanlage anzusehen. Die Lebensdauer richtet sich ganz entscheidend nach der Lebensdauer auch und besonders der Rohrpfosten, an denen der Maschendraht befestigt wird. Es stellte aber keinen Vermögensvorteil des Grundstückseigentümers dar, der den entstandenen Schaden mindern konnte, daß nach Ablauf der geschätzten Lebensdauer des Zauns der Maschendraht möglicherweise noch weitere 12 Jahre hätte verwendet werden können. Denn es ist nicht davon auszugehen, daß es sinnvoll und kostengünstig ist, die nach Ablauf der Lebensdauer des Zauns insgesamt Sanitär - Heizung - Kanal erneuerungsbedürftigen Zaunpfähle zu erneu- Badplanung 24 Stunden Notdienst ern, diese jedoch mit einem bei Rohrreinigung einer Lebensdauer von 50 Jahren Kanal-TV-Inspektion Kanal- und Rohrsanierung bereits 38 Jahre alten Maschendraht zu versehen. Denn für die Erneuerung der Zaunpfähle ist die Beseitigung bzw. die Loslösung des Maschendrahts von den Pfählen erforderlich. Weiter ging es um die Kosten der Ersatzbeschaffung für die beeinträchtigte Gartenbepflanzung. Auch insoweit konnte der Grundstückseigentümer den Schaden in vollem Umfang geltend machen und zwar nach den Preisen, die bei einem Ankauf der Pflanzen in einem qualifizierten Gärtnereibetrieb gefordert wurden. Es war kein Nachlaß vom Katalogpreis vorzunehmen. Derartige Nachlässe kommen nur beim Verkauf größerer Mengen an Gärtnereien in Betracht und werden ansonsten nicht gewährt. Der Eigentümer war befugt, die Wiederherstellung seines Gartens bei einem qualifizierten Betrieb in Auftrag zu geben. Er mußte sich keineswegs darauf verweisen lassen, daß diese Arbeiten durch weniger qualifizierte Unternehmen auch kostengünstiger abgeboten wurden. Der Eigentümer hatte einen Anspruch auf Wiederherstellung des Gartens in dem Zustand, den er vor dem Verkehrsunfall hatte. Zu diesem Zeitpunkt befanden sich dort Pflanzen, die im wesentlichen älter waren als die Ersatzbepflanzung kalkulierten Pflanzen und auch bereits höher waren. Da durch diese Wiederherstellung auch die Lebensdauer der Pflanzen verlängert und eine weitere Ersatzbeschaffung zeitlich hinausgezögert wurde, erschien es angemessen, dem Grundstückseigentümer zuzumuten, jüngere Pflanzen als Ersatz zu verwenden, und ihm auch einen Teil der Aufzucht dieser Pflanzen aufzuerlegen (Urteil des Landgerichts Kleve vom O 607/03 -). Dr. O. Heckenpflege in der Wohnungseigentumsanlage Wenn eine Hecke in einer Wohnungseigentumsanlage eine Höhe von etwa 160 cm und eine Breite von 1 m erreicht hat und über einen Rückschnitt nachgedacht wird, muß berücksichtigt werden, daß der Rückschnitt zwar nicht unbedingt zu einer Zerstörung der Hecke führt, daß jedoch eine langfristige Schädigung zum Tragen kommt. Auftretende Kahlstel- 16 Eigentümerjournal. Juli 2006

19 Von Fall zu Fall len können nämlich nicht kurzfristig durch Nachtrieb wieder geschlossen werden, so daß eine nachhaltige Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes der Hecke über einen längeren Zeitraum zu erwarten ist. Dies kann nicht als ordnungsmäßige Pflegemaßnahme betrachtet werden. Vor diesem Hintergrund stellt der Rückschnitt auch keine Maßnahme zur Herstellung eines optisch einheitlichen Bildes dar. Auch wenn durch den Rückschnitt ein besserer Überblick über das Grundstück Nach dem Beschluß des Oberlandesgerichts Köln vom Wx 14/05 kann der frühere Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage sein rückständiges Honorar grundsätzlich gegenüber jedem einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner in voller Höhe geltend machen. Der in Anspruch genommene einzelne Wohnungseigentümer ist dann darauf angewiesen, von den übrigen Wohnungseigentümern einen Ausgleich zu verlangen. Nach der Auffassung des Gerichts ermöglicht wird, wird bei einem solchen Überblick auch die in ihrem Erscheinungsbild erheblich beeinträchtigte Hecke ins Auge fallen. Unter diesen Umständen stellt der Rückschnitt eine gegenständliche Veränderung dar, die grundsätzlich Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer erfordert (Beschluß des Oberlandesgerichts München vom Wx 54/05 -). Dr. tt Jeder Wohnungseigentümer haftet für Verwalterhonorar verstößt die Inanspruchnahme eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Zahlung des rückständigen Verwalterhonorars regelmäßig nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben. Dem Verwalter kann auch nicht vorgehalten werden, er hätte seine Pflichten verletzt, weil er nicht rechtzeitig durch geeignete Maßnahmen für eine ausreichende Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft gesorgt hätte. Denn eine solche Schlechterfüllung der Pflichten des Verwalters hat nicht den Wegfall des Vergütungsanspruchs zur Folge, sondern kann allenfalls Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer begründen, mit denen sie gegebenenfalls gegenüber dem Vergütungsanspruchs des Verwalters aufrechnen können. Beweispflichtig für die Pflichtversäumnisse des Verwalters ist aber der auf Zahlung in Anspruch genommene Wohnungseigentümer. Ohnehin kann der einzelne Wohnungseigentümer dem Verwalter einen der Gemeinschaft zustehenden Anspruch nur entgegenhalten, wenn die Gemeinschaft die Inanspruchnahme des Verwalters beschließt und den Wohnungseigentümer ausdrücklich mit der Geltendmachung des Anspruchs ermächtigt. Dr. tt Erneuerung von Fenstern in einer Eigentumswohnung In einer Wohnungseigentümerversammlung war mehrheitlich beschlossen worden, daß die vorhandenen Kunststofffenster nur durch Holzfenster ersetzt werden durf- Juli 2006 Eigentümerjournal. 17

20 Von Fall zu Fall Langenberg: Keine Sprechstunde am Urlaubsbedingt findet am keine Sprechstunde in Langenberg statt. Nächster Termin für Langenberger Mitglieder ist der ten. Daran hielt sich ein Wohnungseigentümer nicht. Gegenüber dem geltend gemachten Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Eigenmächtigkeit rückgängig zu machen, konnte der Wohnungseigentümer nicht mit Erfolg vorbringen, die Baumaßnahme wäre für die übrigen Wohnungseigentümer nicht nachteilig. Denn daß die Gemeinschaft den Einbau von Kunststofffenstern als Nachteil angesehen hatte, hatten sie durch die bestandskräftige Beschlußfassung verbindlich dadurch definiert, daß sie sich nach Prüfung des Für und Wider im Rahmen ihres Auswahlermessens als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung für den Einbau von Holzfenstern entschieden hatte. Der mit dem Einbau von Kunststofffenstern gegen den bestandskräftigen Eigentümerbeschluß verstoßende Wohnungseigentümer konnte sich weder darauf berufen, daß der Beschluß selbst noch das auf denselben gründende Beseitigungsverlangen mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht im Einklang stand (Beschluß des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom I 3 Wx 314/04 -). Dr. tt Die Schönste im ganzen Land... und nicht nur im Bergischen. Erleben Sie hochkarätige Konzerte, traumhafte Tagungen und fulminante Feste in einem der schönsten historischen Veranstaltungshäuser Europas mit seinen sieben prachtvollen Sälen und 1001 Möglichkeit sie zu genießen. Historische Stadthalle Wuppertal Johannisberg Wuppertal Tel Fax Eigentümerjournal. Juli 2006 Gartengestaltung Zaunbau Gartenpflege H.-C. Eckhardt GmbH + Co KG Garten- und Landschaftsbau Woltersberg Wuppertal Tel Fax

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