Nationale Nachhaltigkeitsstrategie Gebäude optimieren. Kosten senken. Klima schützen.

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1 Pilotprojekt Contracting für Bundesliegenschaften Nationale Nachhaltigkeitsstrategie Gebäude optimieren. Kosten senken. Klima schützen. 01

2 IMPRESSUM Herausgeber: Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) Chausseestr. 128a Berlin Tel.: Fax: im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) Redaktion: Dipl.-Ing. Frank Rotter, dena Dipl.-Ing. Andreas Jessel, dena Satz und Layout: Titelbild: Johnson Controls Fotos: Johnson Controls: S.3, S.4, S.8, S.10 Siemens Buildings Technologies / Landis & Staefa GmbH: S.13 Vattenfall Europe Contracting GmbH: S.14 Bestellung: (kostenfrei) per Post: dena c/o mailbox, Postfach , Berlin per Fax: per bestellung@zukunft-haus.info 02

3 1 Einführung In vielen Liegenschaften ist der Energieverbrauch unnötig hoch. Dadurch entstehen hohe Kosten und CO 2 -Emissionen. Gleichzeitig wird wenig in die Instandsetzung und Modernisierung baulicher und technischer Anlagen investiert. Die Folge: Das bestehende Energiesparpotenzial wird nicht ausgeschöpft. Eine Lösung des Problems kann Contracting sein. Contracting stellt eine Variante öffentlich-privater Partnerschaften (PPP Public Private Partnership) dar und ist eine vertraglich vereinbarte Dienstleistung zwischen dem Gebäudeeigentümer und einem spezialisierten Energiedienstleistungsunternehmen (Contractor). Dieses plant, finanziert und realisiert in einem oder mehreren Gebäuden Maßnahmen zur Energieeinsparung bzw. zur Optimierung der Energieversorgung und übernimmt die Betriebsführung, Instandhaltung und laufende Optimierung der installierten Anlagen über den Vertragszeitraum (7-15 Jahre). Die Refinanzierung der Aufwendungen erfolgt durch eine Beteiligung an den eingesparten Energiekosten (Energiespar-Contracting) oder durch ein Entgelt für die gelieferten Medien wie Wärme, Kälte oder Strom (Energieliefer-Contracting). Durch Contracting wird der Gebäudeeigentümer sowohl von der organisatorischen Umsetzung der Energiesparmaßnahmen als auch von der finanziellen Belastung der erforderlichen Investitionen entlastet. Von entscheidender Bedeutung ist hierbei, dass die Energiekosten oder eine bestimmte Reduzierung der Energiekosten für einen längeren Vertragszeitraum garantiert werden und somit das Investitions- und Betriebsrisiko vollständig ausgelagert wird. Contracting als umfassender Optimierungsprozess Controlling + Optimierung Identifikation Planung Energiesparmaßnahmen Instandhaltung Betriebsführung Finanzierung Umsetzung 03

4 2 Pilotprojekt Contracting für Bundesliegenschaften Selbstverpflichtung der Bundesregierung Die Bundesregierung hat im Oktober 2000 mit dem Nationalen Klimaschutzprogramm beschlossen, beispielgebend für Unternehmen, Gebietskörperschaften und Bürger, die CO 2 - Emissionen ihrer eigenen Liegenschaften um 25 % bis 2005 und um 30 % bis 2010 gegenüber 1990 zu reduzieren. Die Ressorts werden hierzu in eigener Verantwortung Minderungsprogramme erstellen und durchführen. Mit der Selbstverpflichtung will die Bundesregierung ihrer Vorbildfunktion im Rahmen des nationalen Klimaschutzprogramms gerecht werden und dazu beitragen, die Zielsetzungen des Kyoto-Protokolls zu erfüllen. Allerdings kann der Bund aufgrund der angespannten Haushaltslage immer seltener selbst in die Sanierung und Modernisierung seiner Liegenschaften investieren. Die Umsetzung der Selbstverpflichtung wird somit erschwert. Pilotprojekt Energieeffizienz- Contracting Am 17. April 2002 hat die Bundesregierung die nationale Strategie für eine Nachhaltige Entwicklung beschlossen. Darin wird das Projekt Energieeffizienz-Contracting in den Liegenschaften des Bundes vorgeschlagen. Das Projekt verfolgt das Ziel, möglichst viele geeignete Bundesliegenschaften durch Contracting-Projekte energetisch zu optimieren und hierdurch Kosten zu senken und zur Erfüllung der Selbstverpflichtung der Bundesregierung beizutragen. Projektkoordination durch die dena Die fachliche Durchführung und Steuerung des Projekts erfolgt gemäß Kabinettsbeschluss durch die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena). Tätigkeitsschwerpunkte sind derzeit: Klärung der haushaltsrechtlichen Handhabung von Contracting, Klärung von vergabeund vertragsrechtlichen Fragestellungen und Bereitstellung von Musterverträgen und Muster-Ausschreibungstexten, Entwicklung eines Konzepts zur Einbeziehung von Wärmeschutzmaßnahmen in Contracting-Projekte, Auswahl von geeigneten Liegenschaften für Contracting- Projekte, Vorbereitung und Begleitung von Ausschreibungen. 04

5 Projektbeteiligte Rechtsanwaltskanzlei berät hinsichtlich Vergabeund Vertragsrecht beauftragt berät dena (Projektsteuerung) informiert und berät Ingenieurbüros schlägt Liegenschaften vor informiert und berät Ministerien unterstützen bei Erstellung von Ausschreibungsunterlagen Bauverwaltungen fachliche Unterstützung bei der Ausschreibung Hausverwaltende Dienststellen entscheiden über Projektteilnahme Vorbereitung und Durchführung von Ausschreibungen beauftragen führen Contracting- Projekt durch Contractoren 05

6 3 Contracting-Modelle Auf dem Markt für Energiedienstleistungen können vier Grundformen von Contracting unterschieden werden: Energiespar-Contracting, auch Performance-Contracting oder (Energie-) Einspar-Contracting genannt. Energieliefer-Contracting, auch Anlagen-Contracting oder Nutzenergie-Lieferung genannt. Finanzierungs-Contracting, auch Third-Party-Financing (TPF) oder Anlagenbau-Leasing genannt. Technisches Anlagenmanagement, auch Betriebsführungs- Contracting oder Technisches Gebäudemanagement genannt. Diese Klassifikation findet ihren Niederschlag auch in der neuen DIN-Norm zu Contracting (DIN 8930 Teil 5). Daneben existieren aber noch eine Fülle von Mischformen. Nachfolgend werden die beiden wichtigsten Contracting-Modelle, das Energieliefer- und das Energiespar-Contracting näher erläutert sowie die Erweiterung des Energiespar-Contractings um bauliche Maßnahmen an der Gebäudehülle (Wärmeschutzmaßnahmen). Energieliefer-Contracting Beim Energieliefer-Contracting übernimmt der Contractor alle Aufgaben zur Wärme- und ggf. Stromversorgung einer Liegenschaft. Hierzu finanziert, plant, errichtet und betreibt er die Erzeugungsanlagen und verkauft Wärme bzw. Strom an den Gebäudenutzer. Durch die Marktvorteile des Contractors und sein Eigeninteresse an einem effizienten Anlagenbetrieb kann im Vergleich zur Eigenregie im Regelfall eine günstigere Wärmeversorgung realisiert werden. Energieliefer-Contracting eignet sich insbesondere für Gebäude mit akutem Sanierungsbedarf der Heizzentrale. Besondere Bedeutung kommt der vertraglichen Gestaltung der Energiepreise zu. Energieliefer-Contracting Heizenergieversorger Stromversorger Lieferung von Medien (Wärme, ggf. Strom) Strom Heizöl Erdgas Fernwärme Hausverwaltende Dienststelle Contractor Entgelt für gelieferte Medien Erneuerung / Sanierung von Erzeugungsanlagen - Planung - Finanzierung - Errichtung - Betriebsführung - Instandhaltung 06

7 Energiespar- Contracting Bei diesem Contracting-Verfahren garantiert der Contractor eine bestimmte Einsparung der Energiekosten. Die erforderlichen Investitionen (z. B. Optimierung der Steuerungs- und Regelungstechnik, Einsatz drehzahlgeregelter Pumpen und Ventilatoren) müssen sich vollständig aus den Energiekosteneinsparungen amortisieren. Die Vergütung hängt somit direkt vom Einsparerfolg ab. Für die neu installierten Anlagen übernimmt der Contractor über die Vertragslaufzeit die Instandhaltung und trägt somit das volle unternehmerische Risiko für die Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen und die Behebung von Störfällen. Energiespar-Contracting mit Wärmeschutzmaßnahmen Die Weiterentwicklung des Energiespar-Contracting um bauliche Maßnahmen, insbesondere z. B. die Integration von Wärmeschutzmaßnahmen an der Fassade, ist in der Regel mit erheblich größeren Investitionen verbunden als das klassische Energiespar-Contracting. Da eine vollständige Amortisation der Investitionskosten bei Einbeziehung von baulichen Maßnahmen an der Gebäudehülle während der Vertragslaufzeit bei diesem Modell nicht zu erreichen ist, müssen besondere Finanzierungsmodelle angewendet werden. Neben der Grundvergütung, die der Contractor anteilig am garantierten Einsparbetrag erhält, leistet der Auftraggeber einen zusätzlichen Finanzierungsbeitrag über ein Ratenzahlungs- oder Baukostenzuschussmodell. Energiespar- Contracting Heizenergieversorger Stromversorger Garantierte Energiekosteneinsparung und Investitionen Strom Heizöl Erdgas Fernwärme Contractor Hausverwaltende Dienststelle Realisierung von Energiesparmaßnahmen - Planung - Finanzierung - Errichtung - Betriebsführung - Instandhaltung Beteiligung an eingesparten Energiekosten 07

8 4 Ausschreibung und Vergabe Um eine rechtssichere Ausschreibung und Vergabe von Contracting in Bundesliegenschaften zu ermöglichen, hat die dena Muster- Ausschreibungstexte und Musterverträge entwickelt. Damit soll der Aufwand zur Vorbereitung und Durchführung von Ausschreibungen reduziert und bundesweit einheitlich eine hohe fachliche Qualität der Ausschreibungsunterlagen erreicht werden. Ausschreibungsinstrumente wurden für die drei unterschiedlichen Contracting-Modelle unter Berücksichtigung der jeweiligen vergaberechtlichen Rahmenbedingungen erarbeitet. Beispielhaft ist in der Abbildung auf Seite 9 der Verfahrensablauf von Energiespar-Contracting gezeigt. Die Vorgehensweise ist im Einzelnen im Bundesleitfaden Energiespar-Contracting beschrieben. Der Leitfaden enthält auch sämtliche benötigte Ausschreibungsinstrumente. Hinweise zur Bestellung des Leitfadens erhalten sie im Serviceteil auf Seite 15. Vergaberechtliche Handhabung verschiedener Contracting-Modelle Contracting-Modell Verdingungsordnung Vergabeart (EU-weit) Energiespar-Contracting VOB oder VOL Verhandlungsverfahren mit öffentl. Teilnahmewettbewerb Energieliefer-Contracting VOL Offenes Verfahren Energiespar-Contracting mit baulichem Wärmeschutz VOB Nicht-offenes Verfahren (ggf. Verhandlunsverfahren) mit öffentl. Teilnahmewettbewerb 08

9 Verfahrensablauf Energiespar-Contracting Bauverwaltung Auswahl Liegenschaften Bauverwaltung Erstellung Ausschreibungsunterlagen Bauverwalter/Nutzer Definition der Projektziele Bauverwaltung Öffentlicher Teilnahmewettbewerb Beliebig viele Bieter Bauverwaltung Ausschreibung Europaweit im Verhandlungsverfahren gemäß V0B/A, 3-10 geeignete Bieter Bieter Angebotserstellung/Grobanalyse Bauverwaltung Wertung der Angebote Bauverwalter/Nutzer Angebotsverhandlungen Bauverwaltung Wirtschaftlichkeitsvergleich Contracting wirtschaftlich günstiger als Eigenregie? Ja Nein Nutzer/Contractor Abschluss Erfolgsgarantie-Vertrag Aufhebung der Ausschreibung Contractor Feinanalyse Nein Eigenbesorgung Contractor Contractor Vorbereitungsphase (Maßnahmenrealisierung) Hauptleistungsphase (Garantiehaftung) Bestätigung der Grobanalyse durch Feinanalyse? Ja Ja Vergütung Feinanalyse Optionale Entscheidung durch Auftraggeber Nein Projektabbruch 09

10 5 Zuständigkeiten für die Ausschreibung Im Rahmen der Ausschreibung ist die hausverwaltende Dienststelle als Liegenschaftseigentümer grundsätzlich die ausschreibende Dienststelle und wird im Falle einer Vergabe auch Vertragspartner des Contractors. Die fachliche Durchführung der Ausschreibung obliegt jedoch der Bauverwaltung, die die hausverwaltende Dienststelle in allen Fragen der Ausschreibung fachlich berät und begleitet. Im Einzelnen nimmt die Bauverwaltung folgende Aufgaben wahr: Erstellung der Ausschreibungsunterlagen, Inhaltliche Abstimmung der Ausschreibungsunterlagen mit der hausverwaltenden Dienststelle, Vorbereitung der Vergabebekanntmachung, Auswahl geeigneter Bieter auf der Grundlage des Teilnahmewettbewerbs Beantwortung fachlicher Fragen der Bieter während der Angebotserstellung, Leitung der Angebotsverhandlungen, Angebotsbewertung und Wirtschaftlichkeitsvergleich mit der Eigenbesorgung, Erarbeitung eines Vergabevorschlages, Vorbereitung der Vertragsunterlagen. Zusätzlich wird die dena die Bauverwaltungen in allen Phasen der Ausschreibung fachlich beraten und unterstützen. Damit kann eine einheitlich hohe Qualität des Ausschreibungsmanagements sichergestellt werden, was eine entscheidende Voraussetzung für eine erfolgreiche Umsetzung von Contracting- Projekten in Bundesliegenschaften ist. 10

11 6 Haushaltsrechtliche Handhabung Die Anwendung von Contracting in Bundesliegenschaften ist haushaltsrechtlich grundsätzlich zulässig, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt werden: Durchführung eines Anbieterwettbewerbes im Rahmen eines öffentlichen Ausschreibungsverfahrens sowie Durchführung eines Wirtschaftlichkeitsvergleiches von Contracting mit der Eigenbesorgung. Im Hinblick auf die haushaltsrechtliche Handhabung sind Zahlungen an den Contractor im Bundeshaushalt zu veranschlagen sowie Verpflichtungsermächtigungen für längerfristige vertragliche Verpflichtungen erforderlich. Das Bundesministerium der Finanzen hat unter Einbindung der dena hierzu detaillierte Festlegungen getroffen, die bereits in das Haushaltsführungsgrundschreiben 2003 eingeflossen sind. Nachfolgend werden die Festlegungen kurz zusammengefasst: Energieliefer-Contracting Beim Energieliefer-Contracting besteht für die Wärme- bzw. Stromlieferung kein separater Vertrag mehr zwischen der Bundeseinrichtung und einem Energieversorgungsunternehmen. Der Contractor tritt an die Stelle des bisherigen Energielieferanten und übernimmt die Zuständigkeit für die Energieversorgung. Hier steht die Energielieferung und damit die konsumtive Ausgabe eindeutig im Vordergrund. Die Zahlungen an den Contractor werden deshalb im Titel veranschlagt. Eine Verpflichtungsermächtigung ist nicht erforderlich. Energiespar-Contracting Beim Energiespar-Contracting erfolgt die Energieversorgung nach wie vor durch einen separaten Vertrag zwischen der Bundeseinrichtung und einem entsprechenden Energieversorgungsunternehmen. Da die Verträge zwischen dem Auftraggeber und dem Contractor eine Laufzeit von 10 Jahren und mehr haben und hier die Energieeinsparung, nicht die -lieferung im Vordergrund steht, ist wie z. B. bei Miet- und Pachtverträgen eine Wertgrenze notwendig, ab der eine Verpflichtungsermächtigung erforderlich ist. Diese Wertgrenze liegt bei Euro/a. Die Zahlungen an den Contractor werden bei einem Titel der Gruppe 823 Erwerb privat vorfinanzierter unbeweglicher Sachen veranschlagt, wenn der investive Anteil mehr als 50% beträgt und die Zahlungen an den Contractor Euro/a übersteigen. Liegt der investive Anteil unter 50%, werden die Zahlungen im Titel veranschlagt. Energiespar-Contracting mit baulicher Sanierung Bei Energiespar-Contracting- Modellen, die zusätzlich bauliche Maßnahmen (insb. Wärmeschutzmaßnahmen an der Gebäudehülle) vorsehen, kommt nur eine investive Veranschlagung bei einem Titel der Gruppe 823 Erwerb privat vorfinanzierter unbeweglicher Sachen in Betracht. Verpflichtungsermächtigungen sind auf jeden Fall erforderlich. 11

12 7 Projektauswahl und Projektvorbereitung Datenerhebung Zur Auswahl geeigneter Bundesliegenschaften für Contracting- Projekte wurden in einem ersten Schritt in Zusammenarbeit mit dem Bundesministerium der Finanzen (BMF), dem Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW), dem Bundesministerium der Verteidigung (BMVg) und dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit (BMU) vorliegende Daten und Untersuchungen zum Energieverbrauch in Bundesliegenschaften ausgewertet. Auf der Grundlage dieser Auswertung wurde eine Datenbank aufgebaut, in der ca. 400 größere zivile Bundesliegenschaften sowie ca. 100 militärische Liegenschaften erfasst sind. Für ca. 200 Liegenschaften wurden mit Hilfe eines einheitlichen Erhebungsbogens zusätzliche Liegenschaftsdaten erhoben. Auswahl von Liegenschaften Auf der Grundlage der Erhebungsbögen wählt die dena Liegenschaften für Contracting-Projekte aus. Für die als geeignet eingestuften Liegenschaften werden unter Berücksichtigung der Höhe der Energiekosten sowie des Standorts ein Vorschlag zur Bildung von sinnvollen Einzelprojekten bzw. Poolprojekten entwickelt. Bei Poolprojekten erfolgt die gemeinsame Ausschreibung mehrerer Liegenschaften. Durch die Zusammenlegung unterschiedlicher Liegenschaften, die sich im Hinblick auf Alter, Größe und Nutzung unterscheiden, kann durch eine Mischkalkulation die Umsetzung hochrentabler Energiesparmaßnahmen mit weniger wirtschaftlichen Maßnahmen kombiniert werden. Zusätzlich kann der spezifische Aufwand für die Projektvorbereitung und das Ausschreibungsmanagement reduziert werden. Für die Auswahl von Liegenschaften für Contracting werden folgende Kriterien herangezogen: Eigentums- und Nutzungsverhältnisse, Struktursicherheit (Veräußerung, Gebäudenutzung), Höhe der Energiekosten, Verbrauchs- und Kostenentwicklung, Durchgeführte und geplante Sanierungs- bzw. Energiesparmaßnahmen, Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf für die technische Gebäudeausrüstung, Möglichkeit zur Poolbildung. Energiespar-Contracting für einzelne Liegenschaften ist ab jährlichen Energiekosten über Euro sinnvoll. Bei einer Zusammenfassung mehrerer Liegenschaften zu einem Pool sollten die Energiekosten aller Liegenschaften mehr als Euro/a betragen. Beim Energieliefer-Contracting ist der Sanierungs- bzw. Modernisierungsbedarf im Bereich der Wärmeerzeugungsanlagen das entscheidende Auswahlkriterium. Informationsgespräche mit Liegenschaftsnutzern Für die vorausgewählten Liegenschaften werden mit den Liegenschaftsnutzern und der Bauverwaltung Informationsgespräche geführt. Die Informationsgespräche dienen insbesondere der Erörterung der Rahmenbedingungen, die im Hinblick auf eine Eignung von Liegenschaften zu beachten sind. Die Gespräche sollen die Liegenschaftsnutzer in die Lage versetzen, eine grundsätzliche Entscheidung für oder gegen eine Projektteilnahme zu treffen. Die Gespräche werden auch dazu genutzt, bestehende Vorbehalte gegen Contracting auszuräumen. 12

13 Ausschreibung von Contracting- Projekten Bei einer positiven Entscheidung der Liegenschaftsnutzer zur Teilnahme am Pilotprojekt werden die vorausgewählten Liegenschaften detailliert untersucht, um sämtliche für die Ausschreibung erforderlichen technisch-wirtschaftlichen Daten zu erheben. Dazu gehören die Dokumentation des Ist-Zustands der technischen Gebäudeausrüstung und der Gebäudenutzung, des Energieverbrauchs und der Energiekosten sowie beim Energiespar-Contracting die Berechnung der Energiekosten-Baseline. Parallel dazu erfolgt die Festlegung der Ausschreibungsziele sowie funktionaler Anforderungen. Nach Erstellung der Ausschreibungsunterlagen wird das Vergabeverfahren eingeleitet. Die Liegenschaftsuntersuchungen ausgewählter Liegenschaften als Grundlage für die Erstellung der Ausschreibungsunterlagen haben im August 2003 begonnen. Erste Ausschreibungen für Einzel- und Poolprojekte in Bundesliegenschaften werden im Frühjahr 2004 beginnen. 13

14 8 Ausblick Mit der Umsetzung des Pilotprojekts Contracting in Bundesliegenschaften will die Bundesregierung auch beispielhaft Lösungswege für andere Gebietskörperschaften aufzeigen. Kommunen und Landkreise verfügen einerseits über einen sehr viel größeren Liegenschaftsbestand als der Bund, andererseits ist die Haushaltslage hier besonders angespannt. Die dena will die Erfahrungen aus der Entwicklung von Contracting- Projekten in Bundesliegenschaften deshalb auch zu einer beschleunigten Markterschließung von Contracting in Liegenschaften der Kommunen und Landkreise nutzen. Geplant ist die Schaffung von Beratungs- und Informationsangeboten, um vorhandene informatorische und motivatorische Hemmnisse bei Entscheidungsträgern in Politik und Verwaltung zu überwinden. Die weiterführenden und ständig aktualisierten Informationsangebote der dena zum Thema Contracting stehen den Kommunen und Landkreisen im Internet-Portal auch jetzt schon zur Verfügung. 14

15 9 Service Aktuelle Informationen zum Pilotprojekt unter: Weitere Links: Ansprechpartner: Dipl.-Ing. Frank Rotter Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) Chausseestraße 128a, Berlin Tel.: Fax: BDir Peter Rathert Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen Krausenstraße 17-20, Berlin Tel.: Fax: Arbeitshilfen zum Pilotprojekt: Leitfaden Energiespar-Contracting Gebäude optimieren. Kosten senken. Klima schützen. Arbeitshilfen für die Vorbereitung und Durchführung von Energiespar-Contracting in Liegenschaften des Bundes, umfassend überarbeitet durch die Deutsche Energie-Agentur GmbH, Neuauflage Oktober 2003 Bestellung: (kostenfrei) per Post: dena c/o mailbox, Postfach , Berlin per Fax : per bestellung@zukunft-haus.info 15

16 16 Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) Chausseestr. 128a Berlin Tel.: Fax: