Die Kunst, Immobilien zu Werten zu machen

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2 Die Kunst, Immobilien zu Werten zu machen

3 CoreReal Asset Management Inhalt Die Immobilie ist, was wir daraus machen 06 Real Estate als Vermögenswert nutzen 08 Charaktersache Flexibilität ist alles 12 Der Blick aufs Ganze bringt die Wertschöpfung 14 Aus Cost Center wird Profit Center 16 Ihr Bauherrenvertreter 18 Mit der Garantie zum Mehrwert 22 Ins Herz der Immobilie die CoreReal Tools 24 Gebündelte Immobilienerfahrung 28

4 Die Immobilie ist, was wir daraus machen Warum heissen Immobilien Immobilien? Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, das haben wir uns auch schon oft gefragt. Für uns ist nichts mobiler als die Immobilie. Ein Wert mit großem Potenzial. Dies zeigen wir Ihnen gern. Gute Lektüre! Ihr Ihr Richard Rüdt Geschäftsführer CoreReal Michael Schwaiger Geschäftsführer CoreReal

5 Real Estate als Vermögenswert nutzen Für die einen sind Immobilien Risiken, für die anderen Chancen. Für die einen machen Immobilien Arbeit, für die anderen Sinn. Die einen verbinden mit Immobilien Verwaltung, die anderen Wertschöpfung. Gibt es eine Wahrheit zwischen diesen Extremen? Ja, es gibt sie und sie hat drei Aspekte: DIE Immobilie gibt es nicht. Was es gibt, sind konkrete Immobilien- Objekte, die einen Wert haben: einen messbaren und einen möglichen. Das Potenzial beider Werte zu heben, darauf kommt s an. Nur wer die Risiken einer Immobilie exakt kennt, kann die Chancen nutzen. Alles für möglich halten hilft, alles sorgfältig planen auch. Eine Immobilie im Asset lebt in jeder Lebensphase: wenn sie fürs Asset geplant wird, wenn sie zum Asset gehört, wenn sie auf Exitkurs ist. Entscheidend ist, dass Sie in jeder Phase auf Wertschöpfung setzen. Der mehrfache Hebel, der Blick aufs Ganze zählt. Wie sieht dieser Blick aufs Ganze aus?

6 Hat eine Immobilie einen Wert an sich? 11 Städtebaulicher Charakter, architektonisches Konzept, Ästhetik Das Schöne an der Immobilie ist: sie ist Teil der Welt. Und oft ein besonders prägender. Doch das Interessante an der Immobilie ist ihr Wert. Und hier gilt: Je nüchterner es zugeht, desto besser. Denn wer einem Asset gerecht werden will, muss es als solches behandeln. Ihre Immobilie bindet Kapital. Und sie kann Kapital vermehren. Ihre Immobilie hat einen Wert. Den kann sie steigern. Ihre Immobilie gehört zu Ihrem Asset. Und sie IST ein Asset. Es mag manche geben, die Immobilien auf hohem Niveau verwalten. Wir von CoreReal haben als Asset Manager einen anderen Anspruch: Wir managen das in die Immobilie investierte Vermögen. Zeitnah, nachhaltig und wertsteigernd. Dies ist, wenn Sie so wollen, unser Beitrag zur Wertediskussion. Kapital Asset Management Immobilien

7 Charaktersache Flexibilität ist alles Märkte werden immer planvolles und gleichzeitig situatives Handeln erfordern. Im Vorteil ist, wer zukünftige Entwicklungen antizipiert und angepasst darauf reagieren kann. Je flexibler eine Immobilie in der Nutzungsart ist, desto fungibler ist sie. Wie schnell sich eine Immobilie auf neue Situationen einstellen kann, bestimmt ihren Wert entscheidend mit. Und noch eins honoriert der Immobilienmarkt: eine hohe, präzise Reaktionsgeschwindigkeit des Eigentümers. So ist Mobilität bei der Immobilie alles.

8 15 Der Blick aufs Ganze bringt die Wertschöpfung Immobilien sind erhebliche Vermögenswerte. Asset Management, so wie wir es verstehen, soll daher das in die Anlageklasse Real Estate investierte Kapital sichern und maximieren und dabei alle Wertsteigerungs-Potenziale ausnutzen. Dafür erfassen wir den gesamten Immobilienzyklus in seiner Wertentwicklung und erarbeiten die für Sie passende Anlagestrategie. Die richtige Investmentstrategie sichert im Wesentlichen den langfristigen Erfolg eines Immobilienportfolios. Die Fragen sind: Wo sind die Wertschöpfungs-Potenziale? Welches sind die spezifischen Risiken? Wie lässt sich daraus eine optimale Investmentstrategie ableiten? Wir verknüpfen Investment, Bestandsoptimierung und Verkauf zu einer ganzheitlichen, langfristig abgestimmten Strategie. So schaffen wir Transparenz über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie. Langfristig heißt für uns, dass einmal getätigte Immobilien-Akquisitionen jederzeit wieder am Markt platziert werden können. Jedes fertiggestellte und vermietete Objekt hat eine wertorientierte Historie, die in die Vermögensstrategie des Endinvestors eingebracht werden sollte. Daher gehen wir auf die Projektentwicklung mit all ihren Facetten im Asset Management als eigenen Part ein. Investment (Akquisition) Projektentwicklung Corereal Asset Management Bestandsoptimierung Investment (Exit) Ganzheitliches Asset Management DER Wertschöpfungsansatz von CoreReal.

9 Aus Cost Center wird Profit Center 17 Investment (Akquisition) Als Asset Manager verfolgen wir nicht den kurzfristigen Erfolg eines Abschlusses, sondern überprüfen jedes Investment auf nachhaltige Wiederverwertbarkeit bezogen auf die Etappen Optimierung, Bewirtschaftung, Vermietung und Exit. Wir sind für alle Szenarien vorbereitet: Direkter Ankauf Bestandsobjekt Projektentwicklung Wir definieren die Projektentwicklung in die Phasen: Baurecht schaffen (Grundstücksentwicklung) und Vorhaben realisieren (Bauträgermaßnahme). Indirekter Ankauf Fonds (offen, geschlossen) Bestandsoptimierung Unsere Leistungen umfassen: Eigentümervertretung Vermietung Prolongation (Mieterpflege) Auswahl und Steuerung von Maklern Kostenreduzierung Auswahl und Steuerung von Property- und Facility-Manager Intelligente Investitionsstrategie Aufzeigen kapitalmarktrelevanter Kenndaten Businessplan (nachhaltige Cashflowanalyse) Rendite-Risiko-Modell Redevelopment Identifikation von Wertsteigerungspotenzialen Baulandreserven (Grundstücksentwicklung) Baureserven (Aufstockung, Umbau/Nutzung) Portfolio-Optimierung, Investmentstrategie Aggregierte Portfolioübersicht Optimierung der Erträge Immobilien-Controlling Dabei agieren wir als Vorhabenträger bzw. Bauherrenvertreter und koordinieren, welche Maßnahmen zu welchem Zeitpunkt mit welcher Dosierung umzusetzen sind. Wir unterstützen Sie bei: Kooperation, Joint Venture, Co-Investment Strukturierung Ankaufsprozess Identifikation von Investments Markt- und Standortanalysen Finanzierung, Liquiditätsvorschau Due Diligence Grundstücksdevelopment Schaffung von Bau- und Planungsrecht Bauträgermaßnahme Realisierung, Verkauf an Endinvestor Investment (Exit) Unsere Exitstrategie ist ein laufender Prozess im Dialog mit unseren Mandanten; wir berücksichtigen dabei Veränderungen der Wirtschaftslage, des Kapital- und Immobilienmarktes. Verkäufe sollten möglichst dann entschieden werden, wenn sich eine maximale Wertschöpfung erzielen lässt. Exitstrategien aufzeigen Verkauf (Sales, Platzierung) Einzelverkauf, Paketverkauf Planung des Verkaufsprozesses Zielgruppenidentifikation Bieter-, Angebotsverfahren Auswahl und Steuerung von Dritten Datenaufbereitung Verkaufsverhandlungen Abschluss After Sales

10 Ihr Bauherrenvertreter Als wäre es unsere eigene Immobilie. Bei klassischen Bauträgermaßnahmen handelt es sich in der Regel um Objekte mit gesichertem Bau- und Planungsrecht. Planungsrechtliche Optimierungen werden auf dem Weg des Bestandsbaurechts entweder als Baureserve (z.b. Aufstockung) oder nach Identifikation weiterer Baulandreserven baulich realisiert. Dabei können Sie als alleiniger Bauherr fungieren oder im Rahmen einer Kooperation bzw. eines Joint Ventures mit einem Bauträger Werte generieren und dabei eigene Risiken minimieren. Als Bauherrenvertreter übernehmen wir gerne diese Aufgabe für Sie und realisieren Ihr Vorhaben nach Ihren Vorgaben und Qualitätserwartungen. Ob bei Einzelvergaben oder Generalunternehmer/Generalübernehmer- Maßnahmen, wir achten auf die Einhaltung der Projektbudgets, Termine und Ausführungsqualität und sichern damit den Anspruch auf Nachhaltigkeit einer Immobilie sowohl in technischen Belangen, wie auch aus Sicht der langfristigen Verwertung.

11 Für alle, denen am Wert der Immobilie liegt 21 Sagen wir es ganz einfach: Unseren Mandanten ist gemeinsam, dass ihnen am Wert und an der Wertschöpfung der Immobilie liegt. Eigentümer Entscheidet Wenn Sie als Investor sei es als institutioneller Investor, als Bank, Family Office oder vermögende Privatperson unsere Expertise nutzen und Potenziale heben wollen, integrieren wir für Sie ein professionelles Asset Management. Unsere Asset Management-Dienstleistung erbringen wir dabei entweder bezogen auf den gesamten Lebenszyklus der Immobilie oder bezogen auf die Herausforderungen einer bestimmten Lebensphase. Natürlich klären wir zuvor die Historie der Immobilie und Ihre exakte Erwartungshaltung in die Anlageklasse Real Estate: Welchen Stellenwert nimmt das Immobilienvermögen im Gesamtportfolio ein? Wenn diese Eckpfeiler stehen, planen wir die individuelle Strategie für Ihr Immobilienvermögen. Gemeinde/ Behörden entwickelt vertritt Corereal Asset Management steuert & koordiniert Dienstleister Immobilien und Kapitalmarkt Uns liegt an einer langfristigen Beziehung mit unseren Mandanten, Ziel ist eine kontinuierliche Aufwertung des Portfolios. Natürlich sind wir auch in der Lage, als Feuerwehr bei akuten Real Estate-Aufgaben einzusteigen zum Beispiel, indem wir ein Sanierungskonzept für Sie umsetzen oder Sie im Dialog mit einer kritischen Öffentlichkeit unterstützen. analysiert

12 Mit der Garantie zum Mehrwert 23 Immobilien- und Kapitalmarktkompetenz in einer Hand. Bei der Analyse des Status quo gehen wir in diesen Schritten vor: Bestandsaufnahme des in die Anlageklasse Real Estate investierten Vermögens, neutral und unvoreingenommen Historische Aufarbeitung der Wertentwicklung Definition der Erwartungshaltung bezüglich der Anlagestrategie Prüfung bisheriger Ergebnisse: Renditen, Ziele und Instrumente, SOLL-IST Vergleich Darauf aufbauend geben wir Ihnen unsere Handlungsempfehlung für die Zukunft: eine Anlagestrategie, die Ihren Investorentyp kritisch mit der aktuellen Portfoliostruktur abgleicht. Wir bieten Ihnen dabei ein Höchstmaß an Transparenz, Datenqualität und objektbezogener Vernetzung. Dabei setzen wir auf die eigens fürs ganzheitliche Asset Management entwickelten CoreReal Tools. Wirksame und hochflexible Instrumente. Zu unserer Asset Management-Leistung gehört auch: die Installation eines laufenden Risikomanagements das Aufzeigen möglicher Einsparungspotenziale die Optimierung interner Prozesse und der effiziente Einsatz eigener Kapazitäten durch Ressourcen-Bündelung. Durch unsere strukturierte Vorgehensweise erhöhen Sie nachhaltig Ihre Effizienz in drei Bereichen: optimierte Prozesse reduzierte Kosten dauerhaft höhere Renditen Aus Ihrem bisherigen Cost Center Immobilienverwaltung machen wir das Profit Center Immobilien-Wertschöpfung. Unsere Erfahrung zeigt: Ein professionelles Management im Real Estate Bereich trägt wesentlich zur Optimierung der Organisation und Sicherung der Vermögenswerte bei. Natürlich in enger Zusammenarbeit mit der Unternehmensführung.

13 Ins Herz der Immobilie die CoreReal Tools Tools, die untereinander kommunizieren. Wir haben für jeden Baustein des CoreReal Asset Managements eigene Tools entwickelt, die so miteinander verknüpft sind, dass sie untereinander kommunizieren. Ableiten lässt sich so die gesamte Wertschöpfung einer Immobilie: Historie Heute Forecast Zu jeder Phase ermitteln wir die Werte und geben daraus belastbare Prognosen ab. Zu den unterschiedlichen Zyklen bilden wir die Sichtweise von Grundstücksentwickler, Bauträger und Endinvestor ab. Zu unserer Grundausstattung gehören Wirtschaftlichkeitsberechnungen (Grundstücksentwicklung, Bauträgerkalkulation und Businessplan mit Cashflow-Ermittlung), Betriebsergebnisse (z.b. Hotel), Reportings und Terminpläne. Alle wichtigen Ergebnisse fassen wir in Executive Summaries für Sie zusammen. Diese Vorgehensweise schafft sofortige Transparenz und gibt Ihnen jederzeit die Möglichkeit, in Szenarien zu denken.

14 Asset Management aus einem Guss Corereal Asset Management GmbH ist ein leistungsstarkes Immobilienunternehmen mit Schwerpunkt im Asset Management und der Projektentwicklung. Unsere Kunden sind überwiegend institutionelle Investoren, Banken, Family Offices und vermögende Privatpersonen. Nur wer die Immobilie sehr gut kennt, alle Wertschöpfungsphasen heben kann, gleichzeitig kontrolliertes Risikomanagement transparent gestaltet, Investoren akquiriert und die Instrumente des Kapitalmarktes beherrscht, kann Mandanten durch strukturiertes Asset Management für Immobilien beraten. Jemand wie die COREREAL. Wir haben eine sehr klare Vorstellung vom Leistungsbild Asset Management. Ob Sie in gewerbliche oder wohnwirtschaftliche Immobilien investieren wollen, mit NPLs zu tun haben, ihr Anlageportfolio optimieren oder professionelle Projektentwicklungen initiieren möchten nutzen Sie die breit aufgestellte Erfahrung unserer beiden Geschäftsführer und des COREREAL-Teams.

15 gebündelte Immobilien- Erfahrung Die CoreReal Geschäftsführung. Richard Rüdt und Michael Schwaiger kennen durch ihren beruflichen Werdegang alle wesentlichen Aspekte der Immobilie. Diese Expertise bringen sie in CoreReal mit ein. Richard Rüdt (links) war nach dem Betriebswirtschafts- Studium fünf Jahre beim Baukonzern Ed. Züblin AG, als Bauherrenvertreter für Projektentwicklungen Wohnen und Gewerbe, danach zehn Jahre als Niederlassungsleiter in München bei CorpusSireo, verantwortlich für Asset Management, Grundstücksentwicklungen und Investment, ehe er für zwei Jahre die Leitung der Niederlassung Süd bei Allianz Real Estate übernahm. Michael Schwaiger (rechts) gründete 1994 das Haustechnik (HSK)-Unternehmen Schwaiger SIS GmbH. Er baute das Unternehmen konsequent aus und erweiterte das Leistungsbild im Property- und Facilitymanagement. Seit 1999 ist er auch als Bauträger und Grundstücksentwickler tätig, strukturiert die realisierten Objekte und überträgt sie ins eigene Portfolio gründeten beide zusammen die CoreReal Asset Management GmbH.

16 CoreReal Asset Management GmbH Schatzbogen München Deutschland Tel. +49 (0) Fax +49 (0)

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