INHALT. die Probleme und Perspektiven des deutschen Mietwohnungsmarktes. März Executive Summary

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1 März 2013 realessenz Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG INHALT 02 und Bautätigkeit 06 Mieten, Inflation Blick nach vorne! Executive Summary Mieten, Inflation und Bautätigkeit die Probleme und Perspektiven des deutschen Mietwohnungsmarktes Die Wohnungsmieten in den deutschen Großstädten steigen seit 2008 deutlich an. Dieser Mietanstieg ist in den großen Agglomerationsräumen zwar signifikant, aber im 30-Jahresvergleich keineswegs außergewöhnlich hoch. Eine Begrenzung dieses Mietwachstums ist nur durch den verstärkten Neubau von Wohnungen möglich, nicht aber durch oft diskutierte Maßnahmen wie Mietobergrenzen. Diese erschweren vielmehr die Wohnungssuche noch, da die Nachfrage durch die künstlich niedrig gehaltenen Mieten steigt. Eine Entspannung der Lage in den Metropolen würde sich erst ergeben, wenn mehr als neue Wohnungen pro Jahr fertiggestellt würden.

2 02 Mieten, Inflation und Bautätigkeit Wohnimmobilien, besonderes in Deutschland, sind auch über fünf Jahre nach Ausbruch der globalen Finanzkrise und einer anhaltenden Staatsschuldenkrise in der Euro Zone der Liebling privater und institutioneller Investoren. Zwar hat sich die Staatsschuldenkrise in der Euro Zone in den letzten Monaten, nicht zuletzt in Folge der Aussage von EZB Präsident Mario Draghi aus dem Juli 2012 alles Erforderliche zu tun, den Euro zu erhalten, ein wenig beruhigt. Von einem Ende kann aber noch lange nicht gesprochen werden, da die grundlegenden Probleme der Euro Zone immer noch nicht gelöst sind. Die Suche nach Sicherheit und eine weit verbreitete Angst vor einer zukünftigen Inflation sind wichtige Treiber dieser Nachfrage nach Wohnimmobilien. Im Hauptfokus der Investoren stehen dabei die sieben großen Agglomerationsräume, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Gleichzeitig wird die Entwicklung der Preise und Mieten in diesen Städten in der politischen und öffentlichen Diskussion immer kritischer gesehen. Wie sind diese sieben Wohnungsmärkte, in denen mit rund 9,5 Millionen Menschen mehr als 10 Prozent der deutschen Bevölkerung wohnen, hinsichtlich ihrer Mietentwicklung und -perspektiven, auch im Vergleich zur Inflation, zu beurteilen? Da für Berlin, in Folge der Wiedervereinigung keine langfristigen Zeitreihen von vor 1990 vorliegen, erfolgt ein Teil der folgenden langfristigen Zyklusanalyse nur für die sechs westdeutschen Standorte. Abb. 1 Die drei Phasen der Mietentwicklung der Top 6 Standorte (West-)Deutschlands (Index 1980 = 100) Phase 1 Phase 2 Phase Quelle: PATRIZIA, Makler Bestand Top 6 Neubau Top 6 Inflation In den letzten 30 Jahren lassen sich sowohl bei den Neubaumieten als auch bei den Mieten für die Wiedervermietung im Bestand drei Entwicklungsphasen unterscheiden. Insbesondere in Phase zwei und drei lassen sich dabei signifikante Niveauunterschiede zwischen dem Neubau und der Wiedervermietung im Bestand feststellen. In der ersten Phase von Anfang der 1980er Jahre bis 1993 war in beiden Bereichen mehr oder weniger eine Verdopplung der Mieten festzustellen. Da in dieser Marktphase die Verbraucherpreise nur um rund 50 Prozent gestiegen waren, erfolgte bei den Wohnungsmieten eine deutliche Outperformance im Vergleich zur Inflation, obwohl in einzelnen Jahren die bereits recht hohen Mietsteigerungen durchaus hinter der Inflation zurückblieben.

3 03 In der zweiten Phase von 1993 bis 2006/2007 war eine Konsolidierung im Mietbereich der sechs westdeutschen Topstandorte festzustellen. Nach anfänglichen, deutlichen Mietrückgängen, kam es zu geringen Mietsteigerungen, so dass am Ende dieser Phase die Mieten im Wesentlichen auf dem gleichen Niveau lagen wie Mitte der 1990er Jahre. Da im gleichen Zeitraum die Verbraucherpreise um rund 20 Prozent gestiegen waren, erfolgte eine deutliche Underperformance der Mieten im Vergleich zur Inflation. In der aktuell dritten Phase ist seit 2008 sowohl bei den Neubaumieten, als auch bei der Wiedervermietung im Bestand wieder ein signifikanter Mietanstieg in den sechs Westdeutschen Topstandorten zu beobachten, welcher deutlich über der Inflationsrate liegt, jedoch hinter den Mietsteigerungen der 1980er Jahre zurückbleibt. Die aktuellen Mietsteigerungen der Phase drei mögen zwar für sich genommen insbesondere im Vergleich zur Inflation und zur Mietentwicklung in Phase 2 durchaus hoch sein, im Vergleich zur Phase eins sind diese Mietsteigerungen jedoch nicht als außergewöhnlich hoch zu bezeichnen. Die Langfristbetrachtung macht aber auch deutlich, dass durch die Mietentwicklung kein genereller Inflationsschutz gegeben ist, vielmehr spielen die Eigenschaften der jeweiligen Immobilie eine Rolle für die zukünftige Preissteigerung. Abb. 2 Mietentwicklung im Vergleich zur Inflation (Differenz in Basispunkten) 1500 BP Phase 1 Phase 2 Phase BP 500 BP 0 BP BP BP Quelle: PATRIZIA, Makler, IWF Bestand Top 6 Neubau Top 6 Eine interessante Beziehung zeigt sich, wenn man vor diesem Hintergrund der Mietentwicklung einen Vergleich der Fertigstellungen je Einwohner in den Top 6 Standorten und der Bevölkerungsentwicklung dieser Städte vornimmt. Dabei werden die wichtigsten Treiber der Mietentwicklung sehr schnell erkennbar und die Gründe weshalb es nicht davon auszugehen ist, dass sich in den kommenden Jahren schnell eine deutliche Entspannung ergeben wird. Beide Größen zeigen nämlich zueinander eine tendenziell antizyklische Entwicklung um den langfristigen Durchschnitt (Korrelation -0.75%). Anders ausgedrückt, immer dann, wenn ein überdurchschnittlich hohes Bevölkerungswachstum zu verzeichnen war, waren unterdurchschnittliche Fertigstellungszahlen zu beobachten. Über den gesamten Zeitraum hinweg ist zusätzlich bei der Bevölkerungsentwicklung ein positiver Trend festzustellen, während bei der Fertigstellungsintensität ein negativer Trend zu beobachten ist. In den letzten Jahren scheint der Druck auf dem Wohnungsmarkt noch dadurch verstärkt zu werden, dass keine Rückkehr zum langfristigen Durchschnitt mehr zu beobachten ist, d.h. die Bevölkerung steigt immer stärker an, während gleichzeitig die Fertigstellungsintensität bestenfalls stagniert. Bei letzterer dürfte die Verlängerung der Spekulationsfrist bei der Veräußerung vermieteter Immobilien nach dem und die Abschaffung der degressiven Gebäude- AFA zum 1. Januar 2006 sicherlich ihren Teil zu dieser Entwicklung beigetragen haben.

4 04 Abb. 3 Fertigstellungsintensität und Bevölkerungswachstum (Korrelation -0,75 Prozent) 6 1,5 % Fertigstellungen Je EW ,0 % 0,5 % 0,0 % -0,5 % -1,0 % ,5 % Fertigstellungen je EW Top 6 Bev. Wachstum Top 6 Quelle: PATRIZIA, Statistische Ämter Um sich diesen Punkt noch einmal deutlich zu machen, ist es hilfreich sich auf Basis einer stark vereinfachten modelltheoretischen Analyse die mittel- bis langfristigen Auswirkungen der aktuellen Situation am Mietwohnungsmarkt vor Augen zu führen. Durch das stetige Bevölkerungswachstum kommt es zu einer Rechtsverschiebung der (fallenden) Nachfragekurve auf dem Mietwohnungsmarkt. Gleichzeitig kommt es, durch die jährlichen Fertigstellungen zu einer Rechtsverschiebung der Angebotskurve, die allerdings relativ gesehen geringer ausfällt als bei der Nachfragekurve (Abb. 4a). Abb.4 Ein einfaches Wohnungsmarktmodell a) Grundmodell b) miet-bestandsentwicklung bei unterschiedlichen Fertigstellungsniveaus Miete Miete Miete niedriges Fertigstellungsniveau niedriges Fertigstellungsnive Zu beobachtende Mietund Bestandsentwicklung Zu beobachtende Mietund Bestandsentwicklung hohes Fertigstellungsniveau hohes Fertigstellungsni Wohnungsbestand Wohnungsbestand Wohnungsbestand Wohnungsbest Quelle: PATRIZIA

5 05 Dies bedeutet, das Angebotswachstum bleibt hinter dem Nachfragewachstum zurück und somit kann der zusätzliche Wohnungsbedarf nicht gedeckt werden. Die resultierenden Mietsteigerungen lassen sich daher nur vermeiden, wenn entweder deutlich mehr gebaut wird oder die Zuwanderung in die Agglomerationsräume sich nicht weiter fortsetzt. Da Letzteres vor dem Hintergrund der deutschen föderalen Struktur und der Verteilung der Arbeitsplätze und Unternehmen schwer realisierbar ist, bleibt nur eine starke Zunahme der Wohnungsfertigstellungen, um die Mietentwicklung zu dämpfen (Abb. 4b). Die aktuelle Diskussion zur Lösung des Problems steigender Mieten durch eine direkte oder indirekte (über die Mietsteigerung) Begrenzung der Miethöhe kann dagegen keine Lösung des Problems darstellen, sie ist nur ein kurzfristiges Kurieren am Symptom. Vielmehr entsteht dadurch ein neues Problem: Wie wird das immer knapper werdende Gut Wohnen auf die weiter steigenden Nachfrager aufgeteilt? Zusätzliche Nachfrage entsteht dabei nicht nur durch die Wanderungsbewegungen in die Städte, sondern auch dadurch, dass durch die gedämpften Mieten von Seiten der Mieter mehr Wohnraum nachgefragt wird. Denn eine Regulierung der Miethöhe im deutschen Wohnungsmarkt macht nur dann Sinn, wenn sie unterhalb des Marktniveaus liegt, ansonsten hätte sie keine Wirkung. Aufgrund der fallenden Nachfragekurve (Abb. 4a) bei einem (kurzfristig) fixen Wohnungsbestand verschärft sich damit der Nachfrageüberhang noch zusätzlich. Einen Vorteil von einer derartigen Regulierung haben die Haushalte, die eine Wohnung bekommen können bzw. bereits eine haben. Für die Wohnungssuchenden wird die Situation noch schwieriger. Es ist auch denkbar, dass ein Schwarzmarkt entsteht, auf dem Mietverträge gehandelt werden. Hierbei würde ein Großteil der Mietersparnis der Haushalte in Form einer Zutrittsgebühr von den Wohnungssuchenden gezahlt werden, um überhaupt in den Wohnungsmarkt eintreten zu dürfen. Am Ende kann ein großer Teil der Wohnungssuchenden, aus den unteren Einkommensbereichen, für den die Regulierung gedacht war, nicht von der Regulierung profitieren, weil sie die Markteintrittsgebühr nicht bezahlen können und somit keine Wohnung auf dem freien Markt bekommen. Gleichzeitig verringert die eingeführte Mietbegrenzung den wirtschaftlichen Anreiz neuen Mietwohnraum zu schaffen, womit die Angebotsausweitung weiter abnimmt. Bei den städtischen Wohnungsgesellschaften, die gegenwärtig einen Großteil des Wohnungsangebots im mittleren und unteren Mietpreissegment stellen und bei denen die Wohnungszuteilung an Hand von wohnungs- und sozialpolitischen Kriterien gesteuert werden kann, würde sich der aktuell bereits vorhandene Nachfrageüberhang somit noch vergrößern. Eine entsprechende Angebotsausweitung dürfte sich in diesem Segment jedoch für die Städte als nicht unproblematisch erweisen. Abb. 5 Prognose der Fertigstellungsintensität und des Bevölkerungswachstums der Top 7 6 Prognose 1,5 % Fertigstellungen Je EW ,0% 0,5 % 0,0 % -0,5 % ,0% Top 7 mit Whg. p.a. Top 7 mit Whg. p.a. Top 7 mit Whg. p.a. Bev. Wachstum Top 7 Quelle: PATRIZIA, Statistische Ämter

6 06 Es wäre allerdings falsch zu sagen, dass nicht auch von Seiten der Städte versucht wird, das Wohnungsangebot signifikant auszuweiten. Aktivitäten wie das Bündnis für Wohnungsbau in Hamburg, das Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten in Berlin oder das wohnungspolitische Handlungsprogramm Wohnen in München V sind Zeichen, dass die Angebotsausweitung ein zunehmend wichtiges Thema für die Städte ist. In Summe ergibt sich aus diesen stadtplanerischen und wohnungspolitischen Zielen für die Top 7 Standorte in Deutschland ein angestrebtes Fertigstellungsvolumen im Bereich von bis Wohnungen pro Jahr. Hier wird schon deutlich, dass die tatsächlichen Fertigstellungszahlen in den Städten, mit noch nicht einmal Wohnungen pro Jahr, seit Jahren weit unter den angestrebten Zielen liegen. Doch wie ambitioniert sind die mit diesen Ankündigungen verbundenen Fertigstellungsziele vor dem Hintergrund der Bevölkerungsprognosen? Stellt man die angestrebte Fertigstellungsintensität der Bevölkerungsprognose gegenüber, wird deutlich, dass die durchaus ambitionierten, politischen Ziele bei weitem nicht ausreichen werden, den aktuell bereits vorhandenen Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt kurz- oder mittelfristig zu reduzieren. Um eine signifikante Reduktion des Nachfrageüberhangs zu erreichen, d.h. die Fertigstellungsintensität steigt über den langfristigen Durchschnitt von rund drei Wohnungen je Einwohner, müssten pro Jahr gut Wohnungen in den Top 7 Standorten fertiggestellt werden. Gegenüber den letzten fünf Jahren würde dies fast eine Verdoppelung bedeuten. Blick nach vorne! Geht man von einem positiv, optimistischen Szenario hinsichtlich der Fertigstellungen aus, d.h. Fertigstellungen zwischen und Wohnungen pro Jahr, ist nicht mit einer Entspannung am Mietwohnungsmarkt in den wirtschaftsstarken Agglomerationsräumen Deutschlands zu rechnen. Der wesentliche Treiber der Mieten, welcher auch den Prognosen zu Grunde liegt, wird daher auch in Zukunft die Nachfrageseite sein. Hinsichtlich der eingangs erfolgten Untersuchung der Mietentwicklung im Vergleich zur Inflation, zeigen sich aber deutliche Unterschiede zwischen den Mieten im Bereich Neubau Erstbezug und bei der Wiedervermietung im Bestand. Nicht zuletzt wegen des bereits hohen Niveaus der Neubaumieten in den Top 7 Standorten ist in den kommenden zehn Jahren mit einer weitgehend parallelen Entwicklung im Vergleich mit der Inflation zu rechnen. Die Mietsteigerungen bewegen sich mit knapp 20 Prozent somit unter dem Niveau, das im Durchschnitt der letzten zehn Jahre zu beobachten war. Abb.6 Mietperspektiven Top 7 Standorte a) Index 2012 = 100 b) Differenz zwischen Mietsteigerung und Inflation (in BP) Bestand Neubau Inflation Bestand Neubau Inflation Bestand Neubau Quelle: PATRIZIA

7 07 Bei der Wiedervermietung im Bestand, ist nicht zuletzt wegen dem anhaltenden Wunsch vieler Haushalte nach einem Zurück in die Stadt und der sich fortsetzenden Zuwanderung mit einer Mietsteigerung deutlich oberhalb der Inflationsrate zu rechnen. Gleichzeitig wird die in den Top 7 Standorten erwartete Mietsteigerung, mit gut 25 Prozent in den kommenden zehn Jahren, bei der Wiedervermietung im Bestand im Bereich des Niveaus der letzten zehn Jahre liegen. Diese Analyse macht deutlich, dass der deutsche Wohnungsmarkt in den Agglomerationsräumen, selbst wenn die wohnungspolitischen und stadtplanerischen Ziele erreicht werden, mittelfristig weiterhin von einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt sein wird. Für die Akteure am Mietwohnungsmarkt bedeutet dies, dass auch in den kommenden Jahren mit zum Teil deutlich über der Inflationsrate liegenden Mietsteigerungen gerechnet werden kann, d.h. sie werden durch die zu erwartende Mietentwicklung zumindest für Inflationsraten in Bereich von 2 Prozent kompensiert. Sowohl bei den Neubau Erstbezugsmieten, als auch bei den Mieten für die Wiedervermietung im Bestand werden sich dabei aber deutlich unterschiedliche Entwicklungsmuster in den einzelnen Städten zeigen, wenn die Prognosen für die kommenden zehn Jahre mit der Mietentwicklung der vergangenen zehn Jahre verglichen werden. Investoren müssen sich hier im Rahmen ihrer Investmentstrategien flexibel gemäß ihrer Risikopräferenz an diese Entwicklungen anpassen. Bei einer alleinigen Fokussierung auf Neubau oder Bestand werden die Potentiale der deutschen Top Wohnstandorte nicht vollständig ausgeschöpft. Abb. 7 Mietprognose vs. historische Mietentwicklung im 10-Jahres-Vergleich auf Stadtebene (Differenz in Basispunkten p.a.) Köln Neubau 0-50 Berlin München Düsseldorf Frankfurt Stuttgart Hamburg Bestand Quelle: PATRIZIA Lesehilfe: Die x- und die y-achse stellen für jede Stadt den Durchschnittswert der vergangenen 10 Jahre dar. Für Berlin bedeutet dies, dass die Mietsteigerung bei der Wiedervermietung im Bestand in den kommenden 10 Jahren jährlich rund 50 Basispunkte und bei den Neubaumieten (Erstbezug) rund 15 Basispunkte über den Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre liegen wird.

8 08 Über das Unternehmen: Die PATRIZIA Immobilien AG ist seit nahezu 30 Jahren mit rund 600 Mitarbeitern in über zehn Ländern als Investor und Dienstleister auf dem Immobilienmarkt tätig. Das Spektrum der PATRIZIA umfasst dabei den Ankauf, die Verwaltung, die Wertsteigerung und den Verkauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Als anerkannter Geschäftspartner großer institutioneller Investoren agiert das Unternehmen national und international und deckt die gesamte Wertschöpfungskette rund um die Immobilie ab. Derzeit betreut das Unternehmen ein Immobilienvermögen von 7,5 Mrd. Euro, davon gut 80 Prozent im Auftrag für Dritte, größtenteils als Bestandshalter für Versicherungen, Altersvorsorgeeinrichtungen, Staatsfonds und Sparkassen. Über ihre beiden Kapitalanlagegesellschaften, die PATRIZIA GewerbeInvest KAG und die PATRIZIA WohnInvest KAG, legt das Unternehmen Immobilien-Spezialfonds nach dem Investmentgesetz auf und zählt hier inzwischen zu den Top-Adressen Deutschlands. Impressum Herausgeber: Verantwortlich für den Inhalt: PATRIZIA Immobilien AG PATRIZIA Bürohaus Fuggerstraße Augsburg T F immobilien@patrizia.ag Dr. Marcus Cieleback Diese Publikation dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keinen Prospekt dar. Die in diesem Bericht enthaltenen Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers/der Verfasser wieder und stellen nicht notwendigerweise die Meinung der PATRIZIA Immobilien AG oder mit ihr verbundener Unternehmen dar. Die in dieser Publikation zum Ausdruck gebrachten Meinungen können sich ohne vorherige Ankündigung ändern. Die von der PATRIZIA Immobilien AG erstellten Research Reports ( Analysen ) enthalten ausgewählte Informationen und erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Die Analysen stützen sich auf allgemein zugängliche Informationen und Daten ( die Information ), die als zuverlässig gelten. Die PATRIZIA Immobilien AG hat die Information jedoch nicht auf ihre Richtigkeit oder Vollständigkeit geprüft und übernimmt für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Information keine Haftung. Etwaige unvollständige oder unrichtige Informationen begründen keine Haftung der PATRIZIA Immobilien AG für Schäden gleich welcher Art, und die PATRIZIA Immobilien AG haftet nicht für indirekte und/oder direkte Schäden und/oder Folgeschäden. Insbesondere übernimmt die PATRIZIA Immobilien AG keine Haftung für in diesen Analysen enthaltene Aussagen, Planungen oder sonstige Einzelheiten bezüglich der untersuchten Unternehmen, deren verbundener Unternehmen, Strategien, konjunkturelle, Markt- und/oder Wettbewerbslage, gesetzlicher Rahmenbedingungen usw. Obwohl die Analysen mit aller Sorgfalt zusammengestellt werden, können Fehler oder Unvollständigkeiten nicht ausgeschlossen werden. Die PATRIZIA Immobilien AG, deren Anteilseigner und Angestellte übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Aussagen, Einschätzungen, Empfehlungen oder Schlüsse, die aus in den Analysen enthaltenen Informationen abgeleitet werden. Soweit eine Analyse im Rahmen einer bestehenden vertraglichen Beziehung, z.b. einer Finanzberatung oder einer ähnlichen Dienstleistung, ausgehändigt wird, ist die Haftung der PATRIZIA Immobilien AG auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz begrenzt. Sollten wesentliche Angaben unterlassen worden sein, haftet die PATRIZIA Immobilien AG für einfache Fahrlässigkeit. Der Höhe nach ist die Haftung der PATRIZIA Immobilien AG auf Ersatz von typischen und vorhersehbaren Schäden begrenzt. Die Analysen stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie, eines Immobilienportfolios oder eines Wertpapiers oder eines sonstigen Eingehens eines Investments dar. Die in Analysen enthaltenen Meinungen können ohne Ankündigung geändert werden. Alle Rechte vorbehalten. Die PATRIZIA Immobilien AG hat interne organisatorische und regulative Vorkehrungen getroffen, um möglichen Interessenkonflikten vorzubeugen und diese, sofern vorhanden, offen zu legen.