Bauordnungs- und Bauplanungsrecht. Wintersemester 2014/2015 RA Prof. Dr. Ewer

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1 Bauordnungs- und Bauplanungsrecht Wintersemester 2014/2015 RA Prof. Dr. Ewer

2 Aufgabe der Bauleitplanung: 1 Abs. 1 BauGB Vorbereitung und Leitung der baulichen und sonstigen Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuches Erforderlichkeit der Bauleitplanung: 1 Abs. 3 BauGB Erforderlichkeit richtet sich nach der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung (sog. Entwicklungs- und Ordnungsfunktion der Bauleitplanung)

3 Funktion des F-Plans Einbindung von Planungen, die sich nur auf Teile des Gemeindegebiets oder auf einzelne Fragen der Bodennutzung beziehen, in einen konzeptionellen Gesamtzusammenhang und dadurch Vorbereitung der künftigen Bodennutzung für das gesamt Gemeindegebiet 5 Abs. 1 Satz 1 BauGB ( Programmierungsfunktion ) 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB: Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. (Entwicklungsgebot)

4 Inhalt des F-Plans ( 5 Abs. 2 BauGB) Darstellung der verschiedenen Arten der Bodennutzung, beispielsweise die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen), nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) sowie nach dem allgemeinen Maß der baulichen Nutzung. die Flächen für den überörtlichen Verkehr und für die örtlichen Hauptverkehrszüge die Grünflächen

5 Art der Darstellung im F-Plan 1 Abs. 1 BauNVO (allgemeine Art der baulichen Nutzung): Darstellung von Bauflächen als Wohnbauflächen (W) Gewerbliche Bauflächen (G) 1 Abs. 2 BauNVO (besondere Art der baulichen Nutzung): Darstellung von Baugebieten als Reine Wohngebiete (WR) Gewerbegebiete (GE) Industriegebiete (GI)

6 Rechtsnatur und Rechtswirkung des F- Plans hoheitliche Willensäußerung eigener Art, ohne Rechtsnormqualität soll konkrete Planungen, nämlich solche mit Außenverbindlichkeit, vorbereitend und rahmensetzend binden Planungsbindende Wirkung über den eigenen Verwaltungsbereich der Gemeinde hinaus Neben Bindung der Gemeinde in Bezug auf die verbindliche Bauleitplanung auch Bindung anderer Planungsträger, insbes. Träger von Fachplanungen

7 Der Bebauungsplan Verbindlicher Bauleitplan Legt bodenordnend die Grundstücksnutzung fest Äußere Form: Karte des Plangebiets Festsetzungen und Kennzeichnungen nach der PlanzV U.U. Planergänzungsbestimmungen in Textform Inhalt: Festsetzungen nach der BauNVO betreffend das Plangebiet Kennzeichnungen als Wiedergabe des vorgefundenen Zustands Bestimmtheitsgebot

8 Die Rechtsnatur des B-Plans 10 Abs. 1 BauGB: Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung abstrakt-generelle Regelung, deren Rechtskontrolle durch das Normenkontrollverfahren nach 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO ermöglicht wird Über die Bestandskraft, die Fehlerfolgen oder die Rechtswirkung sagt die Einordnung als Satzung nichts aus. Der B-Plan stellt eine Vollzugsnorm dar. Der B-Plan ist nicht auf sofortige Befolgung angelegt Prozessnorm / verbindliches Aktionsprogramm

9 Aufstellungsverfahren Zuständigkeit der Gemeinde Aufstellungsbeschluss Umweltprüfung und Umweltbericht Frühzeit. Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden Formelle Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden Ermittlung und Bewertung der (sonstigen) Belange Satzungsbeschluss mit Begründung und zusammenfassender Erklärung Ggf. Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde Bekanntgabe

10 Die Einbeziehung Privater im Zusammenhang mit der Bauleitplanung Kein Anspruch auf Erlass eine B-Plans aus Gesetz oder Vertrag Einschaltung eines Dritten nach 4b BauGB Der städtebauliche Vertrag nach 11 BauGB Der Durchführungsvertrag nach 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB Der Erschließungsvertrag nach 124 BauGB Die Ablösungsvereinbarung

11 Aufgabe der Bauleitplanung: 1 Abs. 1 BauGB Vorbereitung und Leitung der baulichen und sonstigen Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuches Erforderlichkeit der Bauleitplanung: 1 Abs. 3 BauGB Erforderlichkeit richtet sich nach der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung (sog. Entwicklungs- und Ordnungsfunktion der Bauleitplanung)

12 Voraussetzung der Zulässigkeit einer sog. Negativplanung Erforderlichkeit ( 1 Abs. 3 BauGB) nach dem planerischen Konzept der Gemeinde Auch eine auf die Verhinderung einer (aus Sicht der Gemeinde drohenden) Fehlentwicklung gerichtete Planung kann zulässig sein

13 Anpassung an die Ziele der Raumordnung Raumordnung als überörtliche und überfachliche Gestaltung des Raumes Voraussetzungen: Vorliegen von Zielen der Raumordnung, i.s.v. 2 Abs. 1 Nr. 2 ROG Rechtmäßigkeit bzw. Wirksamkeit der Ziele Hinreichende Konkretisierung der Ziele Keine Zielabweichung i.s.v. 6 Abs. 2 ROG möglich Umfassende Beachtenspflicht hinsichtlich künftiger und erfolgter Planungen

14 Abwägung Gebot der gerechten Abwägung Ermittlung der abwägungserheblichen öffentlichen und privaten Belange Öffentliche Belange i.s.v. 1 Abs. 6 BauGB Umweltschützende Belange i.s.v. 1 Abs. 6 Nr. 7 und 1a BauGB Private Belange Bewertung der Belange Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander

15 Abwägungsfehlerlehre Abwägungsausfall: es findet keine Abwägung statt Abwägungsdefizit: es werden nicht alle Belange eingestellt, die nach Lage der Dinge, insbesondere nach den örtlichen Gegebenheiten, für die Entscheidungsfindung bedeutsam sind. Abwägungsüberschuss: es werden Belange eingestellt, die objektiv nicht realisierbare Projekte betreffen oder auf die Verwirklichung ungeeigneter Maßnahmen gerichtet sind. Abwägungsfehleinschätzung: die Bedeutung der betroffenen öffentlichen oder privaten Belange wird verkannt. Abwägungsdisproportionalität: der Ausgleich der betroffenen Belange wird in einer Weise vorgenommen, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.

16 Fehlerfolgen I Verfahrens- und Formfehler 214 Abs. 1 BauGB Systematik: sog. Beachtlichkeitsklausel Anwendungsbereich umfasst allein Vorschriften aus dem BauGB Externe Unbeachtlichkeit Verletzung unbenannter Verfahrens- und Formfehler generell unbeachtlich Interne Unbeachtlichkeit Verletzung der in 214 Abs. 1 S. 1 Nr. 1-3 BauGB benannten Verfahrens- und Formfehler unbeachtlich, wenn nicht Voraussetzungen des jeweiligen zweiten Halbsatzes erfüllt absolute Beachtlichkeit besonders gravierende Verfahrens- und Formfehler aus 214 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BauGB stets beachtlich Folge bei Beachtlichkeit: Nichtigkeit des Bauleitplans

17 Fehlerfolgen II 214 Abs. 2 BauGB materielle Fehler Systematik: sog. Unbeachtlichkeitsklausel Betrifft Mängel im Verhältnis des Bebauungs- zum Flächennutzungsplan 214 Abs. 2a BauGB ergänzende Vorschriften für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren ( 13 a BauGB) erlassen wurden 214 Abs. 3 BauGB Abwägungsmängel

18 Planerhaltung 214 BauGB Fehlebehebung bei Durchführung ergänzenden Verfahrens 215 Abs. 1 BauGB Präklusion bei verfristeter Geltendmachung von Verletzungen beachtlicher Fehler Frist 1 Jahr Hinweispflicht für Gemeinden nach 215 Abs. 2 BauGB

19 Die Sicherung der Bauleitplanung Die Veränderungssperre als wichtigstes Sicherungsmittel

20 Voraussetzungen für den Erlass Vorliegen eines wirksamen Aufstellungsbeschlusses eines Bebauungsplans (vorbereitende Bauleitpläne sind nicht sicherungsfähig!) Vorliegen eines Sicherungsbedürfnisses Mindestkonkretisierung der planerischen Absichten der Gemeinde Bedürfnis für den Erlass Beachte: Keine Geltung des Abwägungsgebots aus 1 Abs. 7 BauGB Kein Erfordernis eines räumlichen Mindestgeltungsbereichs Kein Erfordernis einer Beschränkung des Planungsanlasses auf örtliche Gesichtspunkte Kein Erfordernis einer zeitlichen Nähe zum Aufstellungsbeschluss

21 Der mögliche Inhalt der Veränderungssperre ( 14 Abs. 1 BauGB) Vorhaben i.s.d. 29 BauGB dürfen nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden Nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtige erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken oder baulichen Anlagen dürfen nicht vorgenommen werden

22 Das Verfahren und die Rechtsform der Veränderungssperre Beschluss der Veränderungssperre als Satzung gem. 16 Abs. 1 BauGB Erfordernis einer Ausfertigung Ortsübliche Bekanntmachung (bei Ersatzverkündung bedarf es einer Ergänzung um die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses)

23 Die Rechtsfolgen des Erlasses Materielle Rechtswidrigkeit entgegenstehender Vorhaben Unberührtheit zuvor zugelassener Vorhaben sowie von Vorhaben von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, von Unterhaltungs-arbeiten und einer Fortsetzung der zuvor ausgeübten Nutzung gem. 14 Abs. 3 BauGB

24 Ausnahme von der Veränderungssperre gem. 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB Tatbestandliche Voraussetzungen: Nichtentgegenstehen überwiegender öffentlicher Belange Abwägung der sich entgegenstehenden Belange (beachte: Ausnahme darf mit Nebenbestimmungen verbunden werden) Rechtsfolgenentscheidung: Pflichtgemäßes Ermessen, keine Anwendbarkeit der zu 35 Abs. 2 BauGB entwickelten Grundsätze Verfahren: Entscheidung über den Antrag auf Erteilung einer Ausnahme nach 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB

25 Entschädigungsfragen ( 18 BauGB) Anspruch ist kein enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch i.s.d. Art. 14 Abs. 3 S. 2 GG, sondern Ausgleichsanspruch, da die durch Veränderungssperre herbeigeführte temporäre Nutzungsbeschränkung bloße Inhalts- und Schrankenbestimmung ist Keine Anwendbarkeit des 18 BauGB bei rechtswidriger (faktischer) Veränderungssperre Entschädigungsanspruch nach den Grundsätzen des enteignungsgleichen Eingriffs

26 Rechtsschutz Normenkontrollverfahren nach 47 VwGO Inzidentkontrolle

27 Die Sicherung der Bauleitplanung Die Veränderungssperre als wichtigstes Sicherungsmittel Die Zurückstellung von Bauvorhaben gem. 15 BauGB

28 Tatbestandliche Voraussetzungen der Zurückstellung: Materielle Voraussetzungen: Vorliegen der Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre bzw. einer entsprechenden Beschlussfassung Bestehen einer konkreten Gefährdung der Durchführbarkeit der Planung aufgrund eines Vorhabens i.s.d. 29 Abs. 1 BauGB Formelle Voraussetzungen: Vorliegen eines ordnungsgemäßen Antrags der Gemeinde Nichtbestehen einer sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht nach 144 BauGB Rechtswirkung der Zurückstellung: Begründung eines formellen Sachbescheidungshindernisses

29 Rechtsschutz des Bauherrn: Widerspruch (aufschiebende Wirkung gem. 80 Abs. 1 VwGO) Verpflichtungsklage gem. 42 VwGO Rechtsschutz der Gemeinde: Bei Suspendierung der Rechtswirkung gem. 80 Abs. 1 VwGO: Antrag auf Anordnung der sofortigen Vollziehung gem. 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO Entsprechender Antrag beim Verwaltungsgericht gem. 80 a Abs. 3 i.v.m. Abs. 1 Nr. 1 VwGO Bei Nichtentsprechen eines Zurückstellungsantrags: Widerspruch Verpflichtungsklage / Anfechtungsklage gem. 42 VwGO Rechtsschutz des Nachbarn: Nachbar kann sich bei der Anfechtung einer Baugenehmigung nicht darauf berufen, dass ein von der Gemeinde gestellter Zurückstellungsantrag nicht beachtet worden sei

30 Die Sicherung der Bauleitplanung Die Veränderungssperre als wichtigstes Sicherungsmittel Die Zurückstellung von Bauvorhaben gem. 15 BauGB Das allgemeine und das besondere Vorkaufsrecht

31 Das allgemeine Vorkaufsrecht ( 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB) Funktion des Vorkaufsrechts: Verhinderung des Erwerbs von Grundstücken im vorgenannten Gebiet durch Personen, die sie nicht für die planerisch vorgesehenen Zwecke nutzen wollen oder können Spätere Enteignungen sollen überflüssig gemacht werden Gemeinden sollen in die Lage versetzt werden, das für die Durchführung ihrer Aufgaben erforderliche Land zu erwerben

32 Gegenstand des Vorkaufsrechts: Das gesetzliche Vorkaufsrecht bezieht sich auf Grundstücke. Für den Begriff des Grundstücks i.s.d. 24 ff. BauGB ist der bürgerlich-rechtliche Grundstücksbegriff maßgeblich. Das Vorkaufsrecht kann auch in Bezug auf bloße Teile von Buchgrundstücken ausgeübt werden 24 Abs. 2 BauGB: kein Vorkaufsrecht der Gemeinde beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbrechten Vorkaufsrecht gilt nicht für Tausch oder Schenkung (jedoch soll es genügen, wenn als Gegenleistung statt Geld ein Sachwert, wie z.b. Aktien vereinbart ist) Abwendung des Vorkaufsrechts: 27 BauGB

33 Rechtsfolgen der Ausübung des Vorkaufsrechts Zustandekommen eines neuen, inhaltsgleichen Kaufvertrags gem. 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.v.m. 464 Abs. 2 BGB (erst nachdem die Vorkaufsrechts-ausübungserklärung bestandskräftig geworden ist) Zur Höhe des Kaufpreises beim limitierten Vorkaufsrecht siehe 28 Abs. 3 BauGB Anfechtung des Vorkaufsrechtsausübungsbescheides Suspendierung der Rechtswirkung gem. 80 Abs. 1 VwGO

34 Das besondere Vorkaufsrecht ( 25 Abs. 1 Satz 1 BauGB) Begründung des besonderen Vorkaufsrechts durch gemeindliche Satzung Vorkaufsrechtsatzung nach 25 Abs. 1 Nr.1 BauGB: Rechtsverbindlicher B-Plan muss spätestens zum Zeitpunkt des Inkrafttretens vorliegen Vorkaufsrecht richtet sich nur auf unbebaute Grundstücke (nur geringfügige oder nicht auf Dauer angelegte Bebauung steht dem Vorkaufsrecht nicht entgegen, entsprechendes gilt, wenn nach 179 BauGB die Beseitigung der baulichen Anlage verlangt werden kann)

35 Vorkaufsrechtsatzung nach 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB: Für den Erlass ist es ausreichend, wenn die Gemeinde in dem Gebiet irgendwelche städtebaulichen Maßnahmen in Betracht zieht Begriff der städtebaulichen Maßnahmen bezieht sich auf den Gesamtbereich der einer Gemeinde zur städtebaulichen Ordnung und Entwicklung des Gemeindegebiets obliegenden Aufgaben

36 Ausschluss des Vorkaufsrechts ( 26 BauGB) Keine analoge Anwendung des 26 Nr.4 BauGB auf unbebaute Grundstücke, die in Übereinstimmung mit den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde genutzt werden Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter ( 27 a BauGB) 27 a Abs. 2 Satz 1 BauGB: Kaufvertrag kommt unmittelbar zwischen Begünstigten und Verkäufer zustande (ohne Zwischenerwerb der Gemeinde) 27 a Abs. 2 Satz 2 BauGB: Gemeinde haftet für die Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag neben dem Begünstigten als Gesamtschuldnerin

37 Rechtsschutz Widerspruch Anfechtungsklage nach 42 VwGO Klagebefugnis auch des Käufers, da er geltend machen kann, in seinem Eigentumsverschaffungsanspruch verletzt zu sein Eigentumsverschaffungsanspruch kann im Wege einer einstweiligen Verfügung gesichert werden, solange Bescheid nicht bestandskräftig geworden ist Käufer kann Eintragung eines Verfügungsverbots in das Grundbuch verlangen, solange die Wirksamkeit des Kaufvertrags zwischen Verkäufer und Gemeinde noch nicht gegeben ist

38 Rechtsschutz gegen B-Pläne Normenkontrollverfahren 47 Abs. 1 VwGO Zulässigkeit: Eröffnung des Verwaltungsrechtswegs - 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO Statthafte Verfahrensart - 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO i.v.m. 10 BauGB (BEACHTE: F- Plan als Verwaltungsinternum (-)) Antragsbefugnis - 47 Abs. 2 S. 1 VwGO, evtl. Ausschluss nach 47 Abs. 2a VwGO Rechtsschutzbedürfnis i.d.r. mit bestehender Antragsbefugnis gegeben Antragsgegner - 47 Abs. 2 S. 2 VwGO Zuständigkeit des OVG - 47 Abs. 1 VwGO Abdrängung an die Landesverfassungsgerichtsbarkeit - 47 Abs. VwGO? Beteiligungs- und Prozessfähigkeit - 47 Abs. 2 S. 1 & 2 VwGO lex specialis zu 61 f. VwGO Prozessführungsbefugnis - 67 Abs. 4 S. 1 & 3, Abs. 2 S. 1 sog. Anwaltszwang Form und Frist - 47 Abs. 2 S. 1, 81 f. VwGO

39 Rechtsschutz gegen B-Pläne Normenkontrollverfahren 47 Abs. 1 VwGO Begründetheit Teil 1: Rechtsgrundlage und Passivlegitimation - Art. 28 Abs. 2 S. 1 GG i.v.m. 1 Abs. 3, 2 Abs. 1 und 10 BauGB Formelle Rechtsmäßigkeit: Zuständigkeit - Art. 28 Abs. 2 S. 1 GG i.v.m. 1 Abs. 3, 2 Abs. 1 und 10 BauGB Verfahren, insbesondere 2 BauGB (ortübliche Bekanntmachung), 2a Bau GB (Begründungspflicht inkl. Umweltbericht), 3 ff. BauGB (Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden), 10 BauGB (ordnungsgemäßer Satzungsbeschluss) Form - 9 f. BauGB

40 Rechtsschutz gegen B-Pläne Normenkontrollverfahren 47 Abs. 1 VwGO Begründetheit Teil 2: Materielle Rechtmäßigkeit, insbesondere: Erfordernis eines F-Plans - 8 Abs. 2 S. 1 BauGB, oder Ausnahme nach 8 Abs. 2 S. 2, 8 Abs. 5, 13a Abs. 2 Nr. 2, 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB Planerforderlichkeit - 1 Abs. 3 BauGB Beachtung des Bestimmtheitsgebots Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung - 1 Abs. 4 BauGB Beachtung der Vorgaben der BauNVO - 9 BauGB i.v.m. der BauNVO Fehlerfreie Ausübung des Planungsermessens / Abwägungsfehler (Abwägungsausfall, -defizit, - fehlentscheidung, -disproportionalität)