Schadensersatz- und Entschadigungsanspruche des Investors gegen die Gemeinde bei Anderung der Bauleitplanung

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Falko Egger
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1 Maike Tjarda Muller Schadensersatz- und Entschadigungsanspruche des Investors gegen die Gemeinde bei Anderung der Bauleitplanung unter besonderer Berucksichtigung des Vorhaben- und ErschlieBungsplans nach 12BauGB (ehemals 7 BauGB-MaBnG) PETER LANG Europaischer Verlag der Wissenschaften

2 Inhaltsverzeichnis Einleitung 1 Erster Teit Der Vorhaben- und ErschlieBungsplan nach 12 BauGB (ehemals 7 BauGB-MaBnG) A. Einfiihrung 5 B. Anwendungsvoraussetzungen des Vorhaben- und ErschlieBungsplans 8 I. Uberblick 8 II. Fahigkeit des Vorhabentragers das Projekt durchzufuhren 8 1. Der Vorhabentrager 8 2. Finanzielle Fahigkeit des Vorhabentragers das Projekt durchzufuhren 9 C. Bestandteile des Vorhaben- und ErschlieGungsplans 10 I. Vorhaben- und ErschlieBungsplan 10 II. Der Durchfuhrungsvertrag Abgrenzung offentlich-rechtlicher zu privatrechtlichem Vertrag Einordnung des Durchfuhrungsvertrages in koordinationsrechtlichen oder subordinationsrechthchen Vertrag Form Inhalt 15 a) Mindestinhalt 15 b) Sonstiger Inhalt 15 c) Umfang der ErschlieBungspflicht 16 d) Umfang der Kostentragung 17 e) Absicherungsmoglichkeiten/Sicherung der Verpflichtung 17 aa) Absicherungsmoglichkeiten der Gemeinde 17 bb) Absicherungsmoglichkeiten des Vorhabentragers 18 f) Zeitpunkt des Vertragsabschlusses 19 IH.Vorhabenbezogener Bebauungsplan Formelle Voraussetzungen 21 a) Das Aufstellungsverfahren 21 aa) Abstimmung des Projektes zwischen dem Vorhabentrager und der Gemeinde 21 bb) Antrag des Vorhabentragers 22 cc) Entscheidung der Gemeinde uber den Antrag 23 b) Ausfertigung 24 c) Planerhaltung 24 XI

3 2. Materielle Voraussetzungen 24 a) Vereinbarkeit mit einer geordneten stadtebaulichen Entwicklung 24 b) Entwicklungsgebot aus dem Flachennutzungsplan 26 IV.Sonstiges: Bodenordnung, Enteignung Teilungsgenehmigung EriaD einer Veranderungssperre/Zuriickstellung der Baugenehmigung/ gesetzliches Vorkaufsrecht 28 D. Verhaltnis des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zum Durchfiihrungsvertrag und Verhaltnis des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sowie des Durchfuhrungsvertrages zur Baugenehmigung I. Verhaltnis des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zum Durchfiihrungsvertrag 28 II. Verhaltnis des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zur Baugenehmigung 29 IH.Verhaltnis des Durchfuhrungsvertrages zur Baugenehmigung 30 Zweiter Teil Anspriiche des Vorhabentragers bei Abstandnahme der Gemeinde vom Vorhaben- und ErschlieOungsplan A. Einfiihrung 31 B. Aufliebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans durch die Gemeinde wegen Nichteinhaltung der Frist durch den Vorhabentrager (Zweckverfehlung), 12 Abs. 6 S. 1 i. V. m. Abs. 1 S. 1 BauGB 32 I. Voraussetzungen 32 II. Schadensersatz- und Entschadigungsanspruche des Vorhabentragers Ersatzanspruche aus Entschadigungspflicht der Gemeinde Andere Ersatzanspruche des Vorhabentragers 33 C. Aufliebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans durch die Gemeinde bei Wechsel des Vorhabentragers. 12 Abs. 5 i. V. m. Abs. 6 BauGB 33 I. Voraussetzungen 33 II. Schadensersatz- und Entschadigungsanspriiche des Vorhabentragers 34 XII

4 D. Anderung, Erganzung Oder Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bzw. Aufhebung der Satzung iiber den Vorhaben- und Erschliefiungsplan wegen einer veranderten Planungskonzeption 35 I. Voraussetzungen 35 II. Anspruchsgrundlagen des Vorhabentragers gegen die Gemeinde bei Anderung der Bauleitplammg 35 III.Anspruch auf Erfullung aus dem Durchfiihrungsvertrag/Planbefolgungsanspruch Anspruch auf Erfullung aus dem Durchfiihrungsvertrag Planbefolgungsanspruch 38 IV.Schadensersatzanspriiche aus dem Durchfiihrungsvertrag Anspruch aus Vertragsstrafenvereinbarung - Aufwendungsersatz bei Ausiibung des vereinbarten Rucktrittsrechtes Anspriiche auf Ersatz von Konzeptions- und Planungskosten aus vertraglicher Risikoiibernahme Anspriiche aus Vertrag mittels ergsnzender Vertragsauslegung Anspruche wegen Leistungsstorung aus 62 VwVfG i. V. m. 320 ff. BGB oder gemab 62 VwVfG i. V. m. 631 ff. BGB Anspruch aus Wegfall der Geschaftsgrundlage Anspruche aus culpa in contrahendo/positiver Vertragsverletzung 46 a) Regelungslucke 47 b) Pflichtverletzung 47 c) Verschulden 48 d) Rechtsfolge Ersatzanspruch aus dem Vertrauensschutzprinzip Ersatzanspruch aus Treu und Glauben, 242 BGB analog 52 V. Anspruche aus Amtshaftung gemab 839 BGB i. V.m. Art. 34 GG Einfiihrung Verletzung einer Amtspflicht 53 a) Verletzung der Pflicht zu konsequentem und riicksichtsvollem Verhalten - nur zogerliche Durchfuhrung des Planaufstellungsverfahrens 54 b) Amtspflicht zur vollstandigen, richtigen und rechtzeitigen Informationserteilung 55 c) Amtspflichverletzung in Zusammenhang mit der Einleitung des Bebauungslanverfahrens 57 d) Amtspflichtverletzung der Gemeinde aus fehlerhafter Interessenabwagung 57 aa) Allgemeine Anforderungen an die Abwagung 58 bb) Der Abwagungsvorgang 60 (I) Erste Phase: Ermittlung der abwagungsrelevanten Belange 61 (II) Zweite Phase: Einstellung der Belange in die Abwagung 61 (III) Dritte Phase: Gewichtung der einzelnen in die Abwagung eingestellten Belange 61 (IV) Vierte Phase: Die Planungsentscheidung 62 cc) Beriicksichtigung der vertraglichen Bindung durch den Durchfiihrungsvertrag zwischen Vorhabentrager und der Gemeinde in der Abwagung 62 dd) Beachtlichkeit sowie Heilung von Abwagungsfehlern 65 XIII

5 ee) Moglichkeit der Teilnichtigkeit des Bebauungsplans 66 (I) Isolierbarkeit der Fehlerwirkung 66 (II) Teilbarkeit des Bebauungsplans Drittbezogenheit der Amtspflicht 69 a) Allgemeine Grundsatze 69 b) Problem des legislativen und normativen Unrechts - Stellungnahme 70 c) Subjektivierung des Abwagungsgebotes des 1 Abs. 6 BauGB Kausalitat Verschulden Mitverschulden des Vorhabentragers Rechtsfolge Verjahrung und Rechtsweg Ergebnis 81 Vl.Zusammenfassung 81 VII.Rechtsweg fur die Schadensersatzansprtiche 82 VIII.Anspruche aus Art. 14 GG Anspruch aus enteignendem Eingriff Anspruch aus enteignungsgleichem Eingriff 82 a) Rechtsgrundlage 85 b) Geschichtliche Entwicklung 85 c) Subsidiaritat des enteignungsgleichen Eingriffs 87 d) Haftung aus enteignungsgleichem Eingriff bei legislativem bzw. normativem Unrecht? 88 e) Vorliegen eines rechtswidrigen Eingriffs 89 0 Rechtsfolge 90 g) Mitwirkendes Verschulden 90 h) Anspruchsgegner 91 i) Anspruchskonkurrenzen und Verjahrung 92 k) Rechtsweg Aufopferungsanspruch 92 XIV IXAnspruch auf Entschadigung gemab 48 Abs. 3 VwVfG bzw. 49 Abs. 6 VwVfG Einfiihrung Aufhebung der Baugnehmigung Widerrufbarkeit einer Baugenehmigung aufgrund einer spater erlassenen Veranderungssperre durch die Gemeinde Ergebnis 97 X. Plangewahrleistungsanspriiche Einfiihrung Entschadigungsanspruch aus 39 BauGB direkt Entschadigungsanspruch aus 39 BauGB analog 99 a) Einfiihrung 99 b) Der Meinungsstand 99 c) Stellungnahme 102 d) Berechtigtes Vertrauen des Vorhabentragers? 1 5 e) Rechtsfolge 106

6 f) Ergebnis Anwendbarkeit des 39 BauGB auf einen auflassungsvormerkungsberechtigten Vorhabentrager? 107 a) Einfiihrung 107 b) Der Kreis der Entschadigungsberechtigten nach 39 BauGB 109 c) Die Einbeziehung des Auflassungsvormerkungsberechtigten in 39 BauGB - Meinungsstand 109 d) Stellungnahme 113 e) AusschluB des Entschadigungsanspruchs bei Rucktrittsmoglichkeit des Erwerbers? 117 f) Entschadigungsanspruch des dinglich gesicherten Optionsberechtigten/ Beweislast 119 g) Ergebnis Entschadigungsanspruch aus 42 BauGB 120 a) Der Rechtsbegriff der zulassigen Nutzung 121 b) Aufhebung oder Anderung der zulassigen Nutzung 121 c) Vorliegen einer nicht nur unwesentlichen Wertminderung 122 d) Kausalitat zwischen Nutzungsaufhebung und der wesentlichen Wertminderung 123 e) Rechtsfolge 123 aa) Entschadigung in den ersten sieben Jahren 124 bb) Entschadigung nach Ablauf von sieben Jahren 125 cc) VerfassungsmaBigkeit der Siebenjahresfrist gemab 42 Abs. 3 BauGB 126 f) Ergebnis 127 XI.Riickforderung der Planungskosten aus dem offentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch 127 Drifter Teil Aufwendungsersatz genial) 39 ff. BauGB bei berechtigtem Vertrauen auf den Bestand eines nichtigen vorhabenbezogenen Bebauungsplan/einer nichtigen Vorhaben- und ErschlieOungsplansatzung? A. Einfiihrung 129 B. Empirische Untersuchung iiber die Fehleranfalligkeit von Bebauungsplanen 129 C. Griinde fur fehlerhafte Bebauungspliine 131 D. Zur Nichtigkeit des Bebauungsplans bzw. der Vorhaben- und ErschlieOungsplansatzung fiihrende Fehler 131 E. Anwendbarkeit der Plangewahrleistungsanspriiche bei nichtigen BebniiuiigsplSnen/Vorliaben- und ErschlieBungsplansatzungen 133 I. Anwendbarkeit von 39 BauGB 133 XV

7 II. Analoge Anwendung von 39 BauGB auf nichtige Bebauungsplane - doppelt analoge Anwendung auf eine nichtige Vorhaben- und ErschlieBungsplansatzung/Meinungsstandund Stellungnahme 134 III.Entschadigungsanspruch aus 42 BauGB bei Begriindung der zulassigen Nutzung durch einen nichtigen (vorhabenbezogenen) Bebauungsplan/ eine nichtige Vorhaben- und ErschlieBungsplansatzung? 139 F. Ergebnis 139 Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse 141 Literaturverzeichnis 147 XVI

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Sachverzeichnis. Die Zahlen verweisen auf die Randnummern. Die Zahlen verweisen auf die Randnummern. Allgemeiner Aufopferungsanspruch 253 ff., 262 Anspruchsgegner 266 Anspruchsgrundlage 254, 256 Bedeutung 253 hoheitlicher Eingriff 257 f. Inhalt des Anspruchs 264