Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentumergemeinschaft

Transkript

1 Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentumergemeinschaft Von Markus Haas Duncker & Humblot Berlin

2 Inhaltsverzeichnis Einfiihrung 19 A. Entwicklung und Bedeutung des Wohnungseigentums 19 B. Rechtsnatur der Wohnungseigentumergemeinschaft 20 C. Relevanz von Verwalterhaftungsproblemen 21 D. Gang der Untersuchung 23 Kapitel 1 Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums 25 A. Defìnition des Begriffs der Verwaltung 25 B. Verwaltungsorgane der Gemeinschaft und deren Aufgaben 26 I. Versammlung der Wohnungseigentiimer 27 II. Verwalter 27 III. Verwaltungsbeirat 27 Kapitel 2 RechtsstelJung des Verwalters 28 A. Rechtsform des Verwalters 28 B. Bestellung einer Gesellschaft biirgerlichen Rechts 29 C. Qualifikation des Verwalters 32 D. Wohnungseigentiimer als Verwalter (Selbstorganschaft) 33 E. Begriindung der Verwalterstellung 33 I. Allgemeines 33 II. Hòchstdauer der Bestellung 34 IH. Unterscheidung zwischen Bestellungsakt und Vertragsschluss 34 IV. Bestellung durch Mehrheitsbeschluss Bestellungsbeschluss Bestellungserklà'rung Annahme der Bestellungserklarung 36 V. Ist zusàtzlich ein Verwaltervertrag erforderlich? Vertragstheorie Trennungstheorie im engeren Sinn Bewertung der Meinungen 39 VI. Beginn der Verwalterstellung - Ergebnis 42

3 10 Inhaltsverzeichnis F. Der Verwaltervertrag 43 I. Vertragsschluss 43 II. Rechtsnatur des Verwaltervertrages 44 III. Laufzeit des Verwaltervertrages 45 G. Beendigung der Verwalterstellung 45 I. Abberufung des Verwalters 46 II. Gerichtliche Abberufung 47 III. Beendigung durch den Verwalter (Amtsniederlegung) 47 IV. Weitere Beendigungsgriinde 48 Kapitel 3 Pflichten des Verwalters 49 A. Allgemeines 49 B. Die gesetzlichen Aufgaben aus dem WEG 50 I. Die zwingenden gesetzlichen Aufgaben nach 27 Abs. 1 und 2 WEG Aufgaben nach 27 Abs. 1 WEG Aufgaben nach 27 Abs. 2 WEG 55 II. Sonstige durch das WEG zugewiesene Aufgaben 56 C. Aufgaben aus Vereinbarungen der Wohnungseigentiimer 57 I. Meinungsstand in der Literatur 57 II. Stellungnahme Vor der Bestellung geschlossene Vereinbarungen Nach der Bestellung geschlossene Vereinbarungen 59 III. Beispiel fiir eine Erweiterung der Verwalterpflichten durch Vereinbarung 60 IV. Ergebnis 61 D. Aufgaben aus Mehrheitsbeschliissen der Wohnungseigentiimer 61 E. Aufgaben aus dem Verwaltervertrag 62 I. Nebenleistungspflichten des Verwalters 62 II. Nebenpflichten des Verwalters 63 F. Zusammenfassung 64 Kapitel 4 Haftungsvoraussetzungen 65 A. Rechtsgrundlagen der Haftung des Verwalters 65 I. Vertragliche Haftung des Verwalters 65 1.,,Einfacher" Schadenersatz ( 280 Abs. 1 S. 1 BGB) Schadenersatz statt der Leistung 68

4 Inhaltsverzeichnis 11 II. Vertragsahnliche Haftung des Verwalters: Vor- und nachvertragliche Haftung 69 III. Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhaltnis Allgemeines Anspruchsgrundlage der Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhaltnis Konkurrenzverhaltnis zur Haftung aus dem Verwaltervertrag Ergebnis 75 IV. Haftung aus Geschaftsfiihrung ohne Auftrag (GoA) 75 V. Deliktische Haftung des Verwalters ( 823 ff. BGB) Anspruch aus 823 BGB Verkehrssicherungspflichten Anspruch aus 836, 838 BGB Anspruch aus 831 BGB 80 B. Rechtswidrigkeit 81 C. Verschulden 82 I. Schuldformen des 276 BGB 83 II. SorgfaltsmaBstab der Fahrlassigkeit Objektiver SorgfaltsmaBstab Verkehrskreisbezogener SorgfaltsmaBstab Konkretisierung des SorgfaltsmaBstabs (,,erforderliche Sorgfalt") Zwischenergebnis 86 III. Verschulden des Verwalters Schuldgrad des Verwalterverschuldens SorgfaltsmaBstab des Verwalterverschuldens 87 a) Objektiver SorgfaltsmaBstab des Verwalterverschuldens 89 b) Berufsbezogener SorgfaltsmaBstab des Verwalters 89 e) Notwendigkeit einer Konkretisierung des SorgfaltsmaBstabs 89 d) Ubliche Sorgfalt eines durchschnittlichen, gewissenhaften und ordentlichen Verwalters 90 e) Verkehrskreise innerhalb der Berufsgruppe der Verwalter 92 aa) Amateurverwalter 93 bb) Verwalter mit speziellen Fachkenntnissen 94 cc),,berufsanfà'nger" 95 IV. Zusammenfassung 95 D. Haftung fiir Pflichtverletzungen Dritter 95 I. Grundsatz der Haftung fiir eigenes Verschulden 95 II. Ist eine Ùbertragung der Verwalterstellung auf einen Dritten zulassig? 96 III. Zwischenergebnis 98 IV. Haftung fiir Hilfspersonen Erfullung von Aufgaben durch Erfullungsgehilfen Haftung fiir (eigene) Erfullungsgehilfen 99

5 12 Inhaltsverzeichnis 3. Abgrenzung zwischen Erfullungsgehilfen des Verwalters und Vertragspartnern der Gemeinschaft 101 E. Kausalitat und Zurechnung 103 I. Kausalitat als Zurechnungsvoraussetzung 103 II. Kausalitat im Falle einer Unterlassung 103 III. Wertende Beschrankung des zu ersetzenden Schadens 104 IV. Beschrankung der Haftung mittels der Adàquanztheorie und der Lehre vom Schutzzweck der Norm 105 V. Zwischenergebnis 106 VI. Einzelfragen der Schadenszurechnung Willensentschliisse der Wohnungseigenttimer RechtmaBiges Alternativverhalten 108 VII. Ergebnis 110 F. Schaden 110 I. Differenzhypothese Ili II. Einzelfragen zum ersatzfàhigen Schaden Ili III. Mitwirkendes Verschulden der Wohnungseigenttimer ( 254 BGB) IV. Beispielsfalle zum mitwirkenden Verschulden der Wohnungseigentiimer 114 V. Art des Schadenersatzes 115 Kapitel 5 Ausschluss und Beschrankung der Haftung 117 A. Allgemeines 117 B. Haftungsbeschrànkung durch Gesetz 117 I. Haftungsmilderung bei Unentgeltlichkeit des Verwaltervertrages? 118 IL Ùbertragung der Grundsàtze der,,arbeitnehmerhaftung"? 119 III. Ergebnis 120 C. Haftungsbeschrànkung durch Rechtsgeschaft 120 I. Moglichkeiten, die Haftung des Verwalters zu beschranken 121 II. Einschrankbare Anspruchsgrundlagen 124 III. Allgemeine Geschaftsbedingungen oder Individualvereinbarung? Vorformulierte Vertragsbedingungen 127 a) Vorformulierte Vertragsbedingungen als Allgemeine Geschaftsbedingungen 127 b) Wirksame Einbeziehung Individualvereinbarungen 130 IV. Zusammenfassung 131 V. Wirksamkeit einer Begrenzung des Schuldgrades Unabdingbarkeit der Verwalterpflichten gemàb 27 Abs. 3 WEG Begrenzung in vorformulierten Vertragsbedingungen 133

6 Inhaltsverzeichnis 13 a) Herrschende Meinung 134 b) Gegenansicht 134 e) Stellungnahme " 135 aa) Klauselverbot des 309 Nr. 7b BGB 135 bb) Freizeichnungsverbot aus 307 BGB 136 (1) 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB 136 (2) 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB 138 (3) 307 Abs. 1 BGB 141 cc) Zusammenfassung der Ergebnisse der Inhaltskontrolle und Schlussfolgerungen Begrenzung durch Individualvereinbarung 147 a) Geringe Bedeutung von Individuai vereinbarungen 147 b) Grenzen der Haftungsbeschrànkung in Individualvereinbarungen 148 e) Ergebnis 150 VI. Wirksamkeit von Haftungsbegrenzungsklauseln BetragsmaBige Haftungsbegrenzung Begrenzung auf Ersatz des unmittelbaren Schadens Verkiirzung der Verjahrungsfrist 152 VII. Zusammenfassung 152 D. Entlastung des Verwalters 153 I. Rechtsnatur und Wirkung der Entlastung 154 II. Kenntnis und Zurechnung der Kenntnis 157 III. Anspruch des Verwalters auf Entlastung 157 IV. Entspricht ein Entlastungsbeschuss dem Grundsatz einer ordnungsgemà'ben Verwaltung? Meinungsstand und Vorlagebeschuss des BayObLG Grundsatzentscheidung des BGH vom 17. Juli Stellungnahme Ergebnis 163 V. Konsequenzen einer ordnungswidrigen Entlastung 164 VI. Zusammenfassung und Ergebnis 165 Kapitel 6 Verjahrung von Ersatzanspriichen 166 A. Verjahrung von Anspruchen aus 280 Abs. 1 BGB 166 B. Kenntnis der Wohnungseigentiimer 167 I. Ist die Kenntnis aller Wohnungseigentiimer erforderlich? 168 II. Wissenszurechnung 168 C. Verjahrung von Anspruchen aus unerlaubter Handlung 169 D. Vereinbarungen tiber Verjà'hrungserleichterungen 169 E. Zusammenfassung 172

7 14 Inhaltsverzeichnis Kapitel 7 Beweisfragen 173 A. Bedeutung von Beweisfragen ini Verwalterhaftungsprozess 173 B. Grundregel fiir die Verteilung der Beweislast 173 C. Objektiver Tatbestand der Verletzungshandlung 174 D. Rechtswidrigkeit und Verschulden 176 E. Schaden und Kausalitat 176 F. Mitverschulden und Verjahrung 177 G. Ergebnis 178 Kapitel 8 Zustandigkeit des Gerichts 179 A. Schadenersatzanspruche gegen den amtierenden Verwalter 179 B. Schadenersatzanspruche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter 180 C. Ergebnis 181 D. Rechtsmittel und Zustandigkeit des Beschwerdegerichts 182 Kapitel 9 Antragsbefugnis 183 A. Individueller Schadenersatzanspruch 183 B. Gemeinschaftlicher Schadenersatzanspruch 184 I. Ansicht der Rechtsprechung 185 II. Gegenansicht 186 III. Stellungnahme 186 C. Ergebnis 189 Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse 190 Literaturverzeichnis 193 Sachwortverzeichnis 210