Eine Eigentumswohnung kaufen Freitag, den 06. Januar 2012 um 13:20 Uhr - Aktualisiert Donnerstag, den 18. Oktober 2012 um 08:32 Uhr

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1 Es gibt durchaus gute Gründe, die für eine Eigentumswohnung sprechen. Zum einen kann es sich hierbei durchaus um eine rentable Kapitalanlage handeln und so beispielsweise eine Säule der Altersversorgung werden. Außerdem erwerben Sie Immobilien-Eigentum, ohne die vielfältigen Aufgaben eines Hauseigentümers übernehmen zu müssen. Doch wie alles im Leben hat die Medaille Eigentumswohnung auch eine Kehrseite. Da sind zunächst einmal die laufenden Kosten. Für die Nebenkosten der Eigentumswohnung müssen Sie ein sogenanntes Hausgeld entrichten. Dieses Hausgeld ist in der Regel höher, als die Nebenkosten einer vergleichbaren Mietwohnung. Das hängt damit zusammen, dass Sie neben der eigentlichen Wohnung auch zusätzliche Rechte erwerben, auf die wir noch zu sprechen kommen. Außerdem sind Sie nicht so frei in Ihren Entscheidungen wie ein Immobilien-Eigentümer. Es gibt genau definierte Rechte und Pflichten für die Wohnungseigentümer, die das Zusammenleben und die Harmonisierung unterschiedlicher Interessen ermöglichen sollen. Hieran sind Sie gebunden. Sie sehen, auch der Kauf einer Eigentumswohnung sollte sehr genau überlegt sein. Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, eine Wohnung zu kaufen, müssen Sie sich auch mit einigen grundlegenden Begriffen vertraut machen. Denn rein rechtlich betrachtet erwerben Sie eigentlich keine Wohnung, sondern den Anteil an einem Haus. Dieser Miteigentumsanteil bestimmt, dass Ihnen ein bestimmter Anteil der Immobilie und des Grundstücks gehört. Der Miteigentumsanteil wird meist in Tausendstel des Gesamtobjekts ausge-drückt. Sie erwerben also X Promille an der gesamten Immobilie. Es handelt sich hierbei aber um einen imaginären Anteil, also keine bestimmte Quadrat- oder Kubikmeterzahl. Erst mit dem Sondereigentum erwerben Sie die eigentliche Wohnung. Sie erwerben hierbei jedoch streng genommen nur die Rechte an den Oberflächen der Wohnung, den nicht tragenden Wänden und an Einbauten wie Küchenzeilen und Badzimmereinrichtungen. Das Sondereigentum darf nicht verwechselt werden mit dem Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum. Hierbei handelt es sich beispielsweise um das Recht, einen Stellplatz in der Gemeinschaftsgarage zu nutzen. Das Gemeinschaftseigentum stellt die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dar, deren Mitglied Sie durch den Erwerb der Eigentumswohnung werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet beispielsweise über die Bestellung eines 1 / 17

2 Verwalters, über die Haushaltsmittel, die zum Erhalt der Immobilie zur Verfügung gestellt werden, etwaige Renovierungsmaßnahmen usw. Immobilien sind und bleiben eine beliebte Kapitalanlage. Dabei denken viele auch darüber nach, eine Wohnung anzuschaffen, die sich über die Miete mehr oder weniger selbst finanzieren soll und im Alter ein zusätzliches Standbein für die Altersversorgung darstellen soll. Wer hier über eine Eigentumswohnung nachdenkt, sollte sehr genau überlegen, ob dies der richtige Schritt ist. Zwischen zwei Stühlen Dabei sollte man auch bedenken, dass man bei der Eigentumswohnung nicht nur Verpflichtungen gegenüber einem Mieter eingeht (Instandhaltung der Bewohnbarkeit). Man ist auch an die Vorgaben gebunden, die sich durch die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ergeben. Das kann soweit gehen, dass der Verwalter im Auftrag der Gemeinschaft Einfluss auf die Auswahl des Mieters nimmt. Insofern sind Sie also bei der Vermarktung Ihrer Wohnung eingeschränkt. Natürlich kann man Ihnen das Vermieten der Wohnung nicht grundsätzlich verbieten. Steht aber beispielsweise in der Teilungserklärung, dass die Wohnungen nur zu Wohnzwecken vermietet werden dürfen, ist eine Vermietung an einen Arzt oder Anwalt nicht mehr möglich, weil es sich dann um eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung handelt. Außerdem kann in der Teilungserklärung stehen, dass Sie die Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters vermieten dürfen. Dies ist rechtlich zulässig. Der Verwalter kann aber die Zustimmung nur verweigern, wenn er dafür handfeste Gründe hat. Die Teilungserklärung kann Ihre Möglichkeiten der Vermietung auch in anderer Hinsicht einschränken. Wollen Sie beispielsweise an eine Familie mit Hund vermieten, können Sie dies nicht, wenn in der Teilungserklärung festgelegt ist, dass die Hundehaltung im Haus nicht erlaubt ist. Sie sind bei einer Vermietung dafür verantwortlich, dass der Mietvertrag nicht im Widerspruch zur Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und den Wohnungseigentümerbeschlüssen steht. Kostenüberblick behalten Bei jedem Eigentum fallen Kosten an. Bei einem eigenen Haus bestimmen Sie jedoch 2 / 17

3 selbst, wann zum Beispiel anfallen Renovierungs- und Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden. Bei einer Eigentumswohnung sind Sie jedoch an die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden. Sie müssen sich an beschlossenen Maßnahmen beteiligen und eventuell sogar Kredite aufnehmen, um ihren Anteil bezahlen zu können. Außerdem ist darauf zu achten, dass beträchtliche, laufende Kosten anfallen. So wird zunächst ein sogenanntes Hausgeld fällig. Dieses Hausgeld wird für die Ausgaben benötigt, die nicht auf Ihr Sondereigentum (die Wohnung), sondern auf das Gemeineigentum (Keller, Gemeinschaftsräume, Speicher, Grundstück, usw.) entfallen. Hierzu gehören beispielsweise die allgemeinen Betriebskosten für Müllbeseitigung, Wasser, Hausstrom und allgemeine Gebäudeversicherungen, Kosten für Hausmeister und die Reinigung und Pflege der Gemeinschaftseinrichtungen wie Treppenhaus oder Gartenanlagen, die Kosten für den Verwalter, allgemeine Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten. Gerade der letzte Posten kann äußerst empfindlich zu Buche schlagen, wenn höhere Instandhaltungskosten zu erwarten sind. Nicht zuletzt durch die immer weiter verschärfte Energie-Einsparverordnung (EnEV) können kostspielige Arbeiten an der Außenfassade oder im Dach- und Kellerbereich fällig werden. Hierfür bildet die Eigentümergemeinschaft eine sogenannte Instandhaltungsrücklage, die über Teile des Hausgeldes finanziert wird. Reicht die Instandhaltungsrücklage jedoch zur Finanzierung der von der Eigentümerversammlung beschlossenen Maßnahmen nicht aus, können zusätzliche Sonderumlagen fällig werden. Um sich hier frühzeitig einen Überblick zu verschaffen, sollte man sich die jüngsten Wirtschaftspläne der Eigentümerversammlung zeigen lassen. In diesen Plänen werden die voraussichtlichen Einnahmen und die zu erwartenden Ausgaben jeweils für ein Jahr gegenübergestellt. Anhand der Pläne können Sie ersehen, welche Instandhaltungsmaßnahmen in den letzten Jahren durchgeführt wurden. Bei genauer Begutachtung der Immobilie werden Sie auch erkennen, welche Maßnahmen in den nächsten Jahren anfallen werden. Tipp: Verlassen Sie sich nicht auf ein besonders günstiges Hausgeld. Dies kann sich bei der nächsten Eigentümerversammlung die jährlich stattfindet schon ändern. Außerdem kann es bei teuren Renovierungsarbeiten auch zu empfindlich hohen Nachzahlungen kommen. An Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind Sie gebunden. Sie sind also verpflichtet, Ihren Kostenanteil zu tragen. Dies kann Ihre Wirtschaftlichkeitsberechnungen empfindlich stören. Schwierigkeiten können auch in anderer Weise auftreten. So kann es zum Streit mit dem Mieter kommen, der von Ihnen bauliche Veränderungen fordert, die Sie aber ohne die Zustimmung der 3 / 17

4 Eigentümergemeinschaft gar nicht durchführen können. Es gibt aber auch positive Aspekte einer vermieteten Eigentumswohnung. Je jünger der Erwerber ist, umso besser ist seine Situation. Dann besteht die Möglichkeit, die Finanzierung der Wohnung zum größten Teil über die Miete abzudecken. Dann ist die Wohnung im Ruhestand schuldenfrei und die Einnahmen können als Zusatzrente" vereinnahmt werden. Hinzu kommt, dass die Finanzierungskosten und Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden können. Steuersenkend werden auch Ausgaben anerkannt, die bei Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfallen. Hinzu kommen verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten gegenüber einer selbst genutzte Immobilie. Keinen steuerlichen Nutzen kann man aus den Rückzahlungsraten für ein Darlehen ziehen, da das Darlehen zur Schaffung eines neuen Wertes (in Form einer Eigentumswohnung) genutzt wird. Es kommt auch auf die Wohnung an Letztlich spielt auch die Wohnung selbst eine entscheidende Rolle. Eine herausragende Rolle spielt dabei natürlich wie bei jeder Immobilie die Lage. Sie hat einen entscheidenden Einfluss auf die Vermietbarkeit der Wohnung aber leider auch auf den Preis einer Wohnung. Sie sollten sich aber auch die Bewohner der anderen Eigentumswohnungen anschauen und prüfen, ob eine wirtschaftliche Vermietung in diesem Umfeld möglich ist. Wenn Sie beispielsweise als Mieter ein ruhiges, älteres Ehepaar suchen, dürften Sie in einem Haus, in dem viele Familien mit Kindern leben, einige Probleme bekommen. Fazit Eine Eigentumswohnung zu vermieten hat seine Tücken, weil man immer zwischen zwei Stühlen sitzt. Da ist der Mieter auf der einen und die Eigentümergemeinschaft auf der anderen Seite. Dennoch sollte man nicht grundsätzlich davon abraten, eine Eigentumswohnung als Mietobjekt zu kaufen. Als Grundsatz kann hier gelten: Je jünger der Käufer umso sinnvoller die Investition. Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, muss hierüber ein notariell beglaubigter Vertrag geschlossen werden. Bestandteile des Vertrages sind neben dem eigentlichen Kaufvertrag die folgenden Unterlagen: Die Teilungserklärung, aus der hervorgeht, welche Wohnung Ihnen in Zukunft als Sondereigentum zur Verfügung steht. Die Teilungserklärung wird im Grundbuch eingetragen. Aus Ihr geht hervor, wie das Haus aufgeteilt wird und welche Wohn- und Nutzungsrechte sich daraus ergeben. Die einzelnen Wohnungen mit ihren Nutzungsrechten werden nummeriert. Außerdem ergeben sich hier aus dem Berechnungsschlüssel die Miteigentumsanteile, die man 4 / 17

5 mit dem Erwerb einer Woh-nung übernimmt. Diese Anteile sind die Grundlage für die Aufteilung der laufenden Kosten der Gesamtimmobilie. Sie erhalten Ihr Sondereigentum (die eigentliche Wohnung) und eventuelle Sondernutzungsrechte (Parkplatz) entsprechend der Teilungserklärung. Gleichzeitig werden hier Ihre Verpflichtungen gegenüber der Wohngemeinschaft festgelegt. Hierzu gehören vor allem die Zahlung eines regelmäßigen Hausgeldes und die Einberufung der Eigentümerversammlung, die mindestens einmal im Jahr stattfinden muss. Befindet sich die Immobilie, in der Sie eine Eigentumswohnung erwerben, noch im Bau, kann es zu Änderungen an der Teilungserklärung kommen, die sich aber nicht wertmindernd für Sie auswirken dürfen. Es ist Aufgabe des Notars, darauf zu achten, dass es zu keinem Wertverlust für Sie kommt. Eine dem Grundbuchamt vorliegende Teilungserklärung kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. In vielen Fällen hat man hier so gut wie keine Chance. Außerdem gehört zum Kaufvertrag eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Voraussetzung für die Teilungserklärung und wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erstellt. Aus der Teilungserklärung geht hervor, welche eigenständigen Einheiten (in diesem Fall Eigentumswohnungen) sich in einer Immobilie befinden. Wohnungseigentum kann nämlich nur erworben werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt werden: Die Wohnung muss in sich abgeschlossen, also eine eigenständige Einheit bilden. Hierzu gehört, dass sie von anderen Wohnungen und Räumen durch feste Wände und Decken baulich vollkom-men abgeschlossen ist. Die Wohnung muss über einen eigenen verschließbaren Zugang verfügen, der unmittelbar ins Freie führt, in ein gemeinschaftliches Treppenhaus mündet oder über den man in einen Vorraum gelangt. Die Wohnung muss über einen Küchenbereich (also separate Küche oder mindestens eine Kochnische) verfügen. Es müssen sanitäre Einrichtungen vorhanden sein. Dass diese Voraussetzungen gegeben sind, ergibt sich aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Weiterhin gehört zum Kaufvertrag die Baubeschreibung. Sie ist insbesondere dann wichtig, wenn die Eigentumswohnung noch nicht fertiggestellt ist beziehungsweise sich in einer Renovierungsphase befindet. In dieser Urkunde wird festgehalten, welche Leistung der Verkäufer der Eigentumswohnung 5 / 17

6 gegenüber dem Käufer erbringen muss. Diese Baubeschreibung sollte immer sehr genau studiert werden. Denn hieraus ergibt sich letztlich, was Sie gekauft haben. Wollen Sie nach Fertigstellung der Wohnung Nachbesserungen verlangen, wird sich der Verkäufer auf die Baubeschreibung berufen. Zu den Baubeschreibungen gehören auch die entsprechenden Grundrisszeichnungen und Geschosspläne. Sie sollten auch darauf bestehen, dass Ihnen mit dem Kaufvertrag die Gemeinschaftsordnung vorgelegt wird. In der Gemeinschaftsordnung wird das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander festgelegt. Die Gemeinschaftsordnung kann nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer geändert werden. Sollten Sie diese also einmal akzeptiert haben, dürften sie an die hier getroffenen Bestimmungen für sehr lange Zeit gebunden sein. Sollte sich aus der Gemeinschaftsordnung beispielsweise ergeben, dass Sie die Wohnung nicht in dem Umfang nutzen können, wie Sie sich das vorgestellt haben, ist es besser, das Objekt nicht zu erwerben. Tipp: Aufgrund der Bedeutung der Gemeinschaftsordnung sollten Sie sich diese von einem Anwalt erläutern lassen. Das ist zwar mit Kosten verbunden aber immer noch besser, als ein Objekt zu er-werben, mit dem man später nur Probleme hat. Jeder Immobilienerwerb dazu gehört auch der Kauf einer Eigentumswohnung stellt eine Ent-scheidung dar, die Ihr Leben verändert. Darum sollten Sie sehr genau prüfen, worauf Sie sich einlassen. Machen Sie sich zunächst ein Bild der Immobilienverwaltung. Der Verwalter des Hauses wird später auch Ihr Vermögen teilweise verwalten müssen. Besuchen Sie ihn deshalb vor dem Erwerb der Immobilie und stellen Sie fest: Hat der Verwalter die ausreichende Erfahrung und Ausbildung, um Objekte dieser Größenordnung ordnungsgemäß zu betreuen? Wann und wie ist der Hausverwalter erreichbar. Kontrollieren Sie, ob er in den von ihm angege-ben Zeiten wirklich telefonisch erreichbar ist. Führt der Verwalter ein ordentliches Büro, in dem die Objektunterlagen jederzeit einsehbar sind. Sind die Unterlagen in einem ordnungsgemäßen aktuellen Zustand. Ist die Buchhaltung des Verwalters auf dem Laufenden? Wie geht man mit Zahlungsrückständen bei Wohngeldern um? Arbeitet der Verwalter mit einer Hausverwaltungssoftware oder setzt er selbst gebastelte Tabellenkalkulationen ein? Ist der Verwalter ausreichend für von ihm verursachte Fehler versichert? Auch der Verwalter ist ein Mensch, der mal etwas vergessen oder falsch erledigen kann. Dann sollte eine Versicherung vorhanden sein, die für die entstehenden Schäden aufkommt. 6 / 17

7 Lassen Sie sich vor der Vertragsunterzeichnung auf den Wirtschaftsplan der Immobilie vorlegen. Dabei handelt es sich um einen Plan, der jeweils für ein Jahr im Voraus vom Verwalter aufgestellt und der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Der Wirtschaftsplan umfasst auf der einen Seite die Einnahmen, die sich aus den zu zahlenden Wohngeldern ergeben und auf der anderen Seite die zu erwartenden Ausgaben. Achten Sie besonders auf folgende Punkte: Ist eine Instandhaltungsrücklage vorhanden und wenn ja, wie hoch ist diese? Die Instandhaltungsrücklage dient zur Finanzierung von notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen. Fehlt diese Rücklage, müssen diese Kosten aus den Hausgeldern finanziert werden. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist wichtig, um zu ermitteln, ob der Kaufpreis der Eigentumswohnung gerechtfertigt ist. Dabei gilt als Faustregel, dass die Folgekosten der Immobilie höher werden, je geringer die Instanhaltungsrücklage ist. Dies muss sich auf den Preis der Eigentumswohnung dann senkend auswirken. Prüfen Sie, ob die Rücklage auf einem separaten Konto getrennt vom eigentlichen Konto der Wohneigentümergemeinschaft (WEG) geführt wird. Nur so ist sichergestellt, dass die Gelder bei Bedarf auch wirklich zur Verfügung stehen. Klären Sie auch, ob Wohngeldrückstände bestehen. Lassen Sie sich die Gesamtsumme der Rück-stände nennen, die noch nicht per Sonderumlage auf die WEG umgelegt wurden. Hier müssen Sie damit rechnen, dass diese Kosten in den kommenden Jahren von Ihnen mitfinanziert werden müssen. Auch dies sollten Sie als preisminderndes Argument in Ihre Vertragsverhandlungen aufnehmen. Prüfen Sie außerdem, ob ausreichende Versicherungen für die Wohneigentumsanlage bestehen. Es sollten mindestens Wohngebäudeversicherungen gegen Feuer-, Wasser- und Sturmschäden usw. sowie eine Grundstückshaftpflichtversicherung bestehen. Außerdem sollten Sie die jüngsten Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen. Wenn Sie in der Anlage eine Wohnung erwerben, müssen Sie die in den Protokollen festgehaltenen beschlossenen Maßnahmen entsprechend Ihres Tausendstel-Anteils mitfinanzieren. Wollen Sie Ihr Objekt über eine Bank oder Bausparkasse finanzieren, benötigen Sie die folgenden Unterlagen: Grundbuchblatt, Teilungserklärung, Versicherungspolice, Wirtschaftsplan, Objektfotos, Grundriss und Lageplan. Je vollständiger Sie die Unterlagen zusammengestellt haben, desto besser können Sie Ihre Gespräche mit den Kreditgebern führen. Kauft man eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in einer Wohnanlage, 7 / 17

8 erwirbt man neben dem Sondereigentum (der eigentlichen Wohnung) auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Hierbei handelt es sich vereinfacht ausgedrückt um die Teile des Hauses oder der Anlage, die von allen Wohnungseigentümern innerhalb der Anlage genutzt werden. Hierzu gehören beispielsweise gemeinschaftlich genutzte Kellerräume, Kraftfahrzeugabstellplätze, Trockenböden auf dem Speicher aber auch Grundstückanteile in ideeller Form. Für dieses Gemeinschaftseigentum entstehen Unterhalts- und Erhaltungskosten. Was alles über das Hausgeld abgerechnet wird Mithilfe des Hausgeldes werden die Kosten des Gemeinschaftseigentums finanziert. Hierzu gehören beispielsweise die Kosten für die Müllentsorgung, gemeinschaftlich entstehende Wasser- und Stromkosten und Versicherungen des Gemeinschaftseigentums. Auch eventuell anfallende Hausmeisterkosten und Ausgaben für die Pflege von Treppenhaus und Garten gehören hierzu. Die Heizkosten werden ebenfalls über das Hausgeld abgerechnet. Nicht abgerechnet werden jedoch die Kosten einer Etagenheizung innerhalb einer Eigentumswohnung (beispielsweise eine Gas-Etagenheizung). Für das Gemeinschaftseigentum fallen auch Verwaltungskosten an, die über das Hausgeld abgerechnet werden. Hierzu gehören beispielsweise auch das Gehalt des Verwalters, allgemeine Verwaltungskosten (Büromaterial und Geräte usw.) oder die Kosten des Bankverkehrs. Höhe vom Komfort abhängig Die Höhe des Hausgeldes richtet sich nach den zu erwartenden beziehungsweise bekannten Kosten für das Gemeinschaftseigentum. Je komfortabler eine Wohnanlage gestaltet ist, umso höher ist das monatlich zu entrichtende Hausgeld. Sonderausstattungen wie ein Schwimmbad können hier zu einem extrem hohen Hausgeld führen. Aber auch andere Einrichtungen, wie beispielsweise ein Fahrstuhl, verursachen Wartungs- und Unterhaltskosten, die sich auf das Hausgeld auswirken. Instandhaltungskosten Die Instandhaltungskosten des Gemeinschaftseigentums dürfen nicht unterschätzt werden. Hierzu gehören solch dicke Brocken wie beispielsweise eine neue Eindeckung des Daches oder auch eine Isolierung der Außenfassade. Auch diese Kosten werden über das Hausgeld abgewickelt. Damit das Hausgeld in den Jahren, in denen solche Maßnahmen anfallen, nicht exorbitant angehoben werden müssen, wird hierfür eine sogenannte Instandhaltungsrücklage gebildet, die aus Mitteln der laufenden Hausgeldzahlungen gebildet wird. Der Wirtschaftsplan 8 / 17

9 Die Höhe des Hausgeldes ergibt sich aus einem Wirtschaftsplan, den der Verwalter erstellt und der von der Eigentümerversammlung beschlossen werden muss. In diesem Plan finden Sie folgende Angaben: Die voraussichtlichen Einnahmen aus dem Gemeinschaftseigentum. Die Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Beiträge für die Instandhaltungsrückstellungen. Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, die anfallenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum und die Bildung von Rücklagen zu übernehmen. Hat die Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan beschlossen, sind Sie als Miteigentümer verpflichtet, das sich hieraus ergebende Hausgeld zu bezahlen. Kommen Sie dieser Verpflichtung nicht nach, kann dies für Sie sehr schlimme Folgen haben, die darin gipfeln, dass die Eigentümerversammlung beschließt, Ihnen das Wohnrecht zu entziehen. Säumige Zahler Zahlt ein Mitglied der Eigentümerversammlung sein Hausgeld nicht, gerät die Liquidität der Wohnanlage in Gefahr. Hier ist der Verwalter in der Pflicht. Er muss dafür sorgen, dass die Hausgeldzahlung in jedem Fall rechtlich korrekt beschlossen wurde. Hierzu gehört Die fristgerechte schriftliche Einladung zur Eigentümerversammlung. Dieser Einladung muss eine Tagesordnung beigefügt werden. Die Vorlage des aktuellen Wirtschaftsplans, aus dem die einzelnen Hausgeldraten ersichtlich sind. Die Herbeiführung des Beschlusses eines Wirtschaftsplans, aus dem der Beginn, die Höhe und die Fälligkeit des Hausgeldes ersichtlich sind. Die Erstellung eines Protokolls über den Beschluss des Wirtschaftsplans mit Unterschriften des Verwaltungsbeirats, alternativ eines Miteigentümers. Der Entzug des Wohnrechts Im Extremfall kann die Eigentümerversammlung die Entziehung des Wohneigentums beschließen. Für den Beschluss ist eine absolute Mehrheit der Eigentümerversammlung notwendig. Die Mehrheit der anwesenden Mitglieder kann deshalb unter Umständen nicht ausreichend sein. Dabei wird nach dem Kopfprinzip abgestimmt. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer eine Stimme hat, ohne dass die Größe des Miteigentums eine Rolle spielt. Der Eigentümer, dessen Miteigentum entzogen werden soll, hat kein Stimmrecht. Um die Entziehung des Wohneigentums beschließen zu können, muss ein Zahlungstitel vorliegen, aus dem hervorgeht, welche Forderungen gestellt werden und wann die Beträge fällig waren. Es kann nur zu einer Entziehung des Wohnrechts kommen, wenn die offenstehenden Forderungen 3 % des Einheitswertes übersteigen (bitte nicht mit dem Verkehrswert verwechseln). Außerdem muss der Rückstand mindestens drei Monatszahlungen umfassen. 9 / 17

10 Wenn Sie planen, eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln, müssen Sie wissen, dass der Mieter der umzuwandelnden Wohnung ein Vorkaufsrecht auf die Wohnung und alle mit der Wohnung vermieteten Zusatzräume oder -flächen besitzt. Kein Vorkaufsrecht besteht für Mieter, die in eine Eigentumswohnung eingezogen sind. Nur wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietwohnung war, hat der Mieter bei der Umwandlung und dem Verkauf der Wohnung ein Vorkaufsrecht. Ist der Mieter in eine Wohnung eingezogen, die während der Mietphase umgewandelt wird, spielt es keine Rolle, ob Sie den Mieter vor Vertragsabschluss über die geplante Umwandlung informiert haben. Sein Vorkaufsrecht wird davon nicht berührt. Das Vorkaufsrecht entsteht mit der Überlassung der Wohnung an den Mieter. Sie können deshalb dieses Recht auch nicht durch den Abschluss eines neuen Mietvertrages (nach der Umwandlung) aushebeln. Das Vorkaufsrecht des Mieters bezieht sich nur auf die an ihn vermieteten Räume. Wenn Sie beispielsweise Ihre komplette Immobilie in Eigentumswohnungen umwandeln und an einen Investor verkaufen, kann der Mieter sein Vorkaufsrecht nur für seine Wohnung geltend machen. Beim Verkauf von mehreren Eigentumswohnungen in einem Block muss der Preis für die einzelne Wohnung, auf die der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt, in einem realistischen Verhältnis zum Gesamtpreis des Paketes stehen. Wenn Sie die Wohnung verkaufen Wollen Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, in der ein Mieter lebt, der ein Vorkaufsrecht hat, müssen Sie diesen Mieter nicht darüber unterrichten, dass Sie die Wohnung verkaufen wollen. Sein Recht kommt eigentlich erst zum Tragen, wenn Sie sich bereits mit einem anderen Käufer geeinigt und einen entsprechenden Kaufvertrag abgeschlossen haben. Erst wenn dieser Kaufvertrag vorliegt, kann der Mieter entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben will. Allerdings muss er dann den Vertrag so akzeptieren, wie er mit dem anderen Käufer vereinbart wurde. Er kann also nicht mehr mit Ihnen über günstigere Konditionen handeln. Den Interessenten an der Eigentumswohnung müssen Sie auf das bestehende Vorkaufsrecht hinweisen. Denn wenn der Mieter nach Abschluss und notarieller Beglaubigung des Kaufvertrages sein Vorkaufsrecht ausübt und Sie den Kaufinteressenten nicht informiert haben, 10 / 17

11 kann dieser unter Umständen Schadenersatz von Ihnen verlangen. Natürlich wird der Interessent den Hinweis auf das Vorkaufsrecht des Mieters nutzen, um den Preis der Wohnung zu drücken. Schließlich entstehen im Vorfeld Kosten, die futsch sind, wenn der Mieter sein Recht wahrnimmt. Außerdem wird er darauf verweisen, dass er auch Zeit investiert hat, die dann vertan sei. Sie haben aber immer noch ein gutes Argument in der Hinterhand: Je tiefer der Interessent den Preis drückt, umso größer wird die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter sein Vorverkaufsrecht auch ausüben wird. Interessent den Preis drückt, umso größer wird die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter sein Vorverkaufsrecht auch ausüben wird. Vertragspassagen, die den Mieter bei Ausübung seines Vorkaufsrechtes benachteiligen würden, sind nicht zulässig. Sie können also beispielsweise keinen höheren Verkaufspreis für den Fall der Ausübung des Vorverkaufsrechts vereinbaren. So wird das Vorkaufsrecht ausgeübt Ist der Vertrag mit dem Interessenten geschlossen und notariell beurkundet, müssen Sie ihn dem Mieter vorlegen. Dieser hat im Anschluss daran zwei Monate Zeit, um seine Entscheidung zu fällen. Ob er sein Vorkaufsrecht wahrnimmt oder nicht, muss er Ihnen mitteilen. Die Entscheidung, dass er sein Vorkaufsrecht ausübt, kann der Mieter auch mündlich abgeben. Formvorschriften bezüglich der Mitteilung gibt es nicht. Sie sollten die Ausübung des Vorkaufsrechts aber schon aus Beweisgründen schriftlich festhalten und vom Mieter unterschreiben lassen. Teilt Ihnen der Mieter seine Entscheidung schriftlich mit, ist das natürlich nicht notwendig. Meldet sich der Mieter innerhalb der zweimonatigen Frist nicht, gilt der bereits abgeschlossene Kaufvertrag mit dem Interessenten. Nach Ende der Frist kann der Mieter keine Vorkaufsrechte mehr geltend machen. Wird der Vertrag nachträglich geändert, ganz gleich wo und wie, muss dem Mieter der neue Vertrag vorgelegt werden und die Zweimonatsfrist beginnt von Neuem. Wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt Macht der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch, müssen Sie mit ihm einen neuen 11 / 17

12 Kaufvertrag schließen. Dabei handelt es sich dann um den gleichen Vertrag, wie der, der mit dem Interessenten bereits abgeschlossen wurde. Das Problem, das jetzt entsteht: Durch den Vertrag mit dem Mieter wird der Vertrag mit dem Interessenten nicht ungültig. Diesen können Sie aber im Normalfall nicht mehr erfüllen. Tipp: Besteht für die Wohnung ein Vorkaufsrecht, sollten Sie im Kaufvertrag eines Interessenten aufnehmen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch den Mieter zu einer Vertragsauflösung führt. Haben Sie keine Vertragsauflösung oder kein Rücktrittsrecht vom Vertrag vereinbart, müssen Sie mit Schadenersatzforderungen Ihres Interessenten rechnen. Wann das Vorkaufsrecht nicht zählt Das Vorkaufsrecht kommt nicht zum Zuge, wenn die Immobilie insgesamt verkauft wird. Sie müssen dabei nicht an eine Person verkaufen. Es können sich auch mehrere Käufer beispielsweise eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden. Dann kauft die Gesellschaft das Gebäude im Ganzen. Wenn die Gesellschafter danach vereinbaren, dass jeder eine Wohnung in der Immobilie erhält, spielt dies keine Rolle mehr. Entscheidend ist, dass von Ihnen keine einzelne Wohnung, sondern die gesamte Immobilie veräußert wurde. Kein Vorkaufsrecht hat der Mieter, wenn nicht an Dritte verkauft wird. Gehört ein Haus beispielsweise einer Erbengemeinschaft von drei Personen und verkauft ein Erbe seinen Anteil an einen anderen, entsteht kein Vorkaufsrecht für den Mieter. Kommt es zu einer Schenkung, kann der Mieter ebenfalls kein Vorkaufsrecht geltend machen. Schon, wenn die Wohnung nur teilweise verschenkt wird, hat der Mieter das Nachsehen. Wenn Sie beispielsweise einem Dritten Ihre Wohnung im Wert von für verkaufen und die restlichen schenken, kann der Mieter nicht auf seinem Vorkaufsrecht bestehen. Bei den Möglichkeiten, das Vorkaufsrecht des Mieters legal zu umgehen, handelt es sich um Rechtsgebiete, bei denen man sich von einem Fachanwalt beraten lassen sollte. Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, sollten Sie darauf achten, dass die Wohnung auch frei ist, also nicht mehr von einem Mieter bewohnt wird. Denn ist die Wohnung noch vermietet, kann die Kündigung zum Problemfall werden. 12 / 17

13 Hier kommt nämlich der 577a BGB ins Spiel. Er lautet: (1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. (2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen. Im Klartext bedeutet das: Wurde die Mietwohnung erst nach Einzug des Mieters umgewandelt, können Sie ihm erst nach Ablauf von drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Erbe die Wohnung übernommen hat und die Wohnung während der Mietzeit des Verstorbenen in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Die Sperrfrist von drei Jahren gilt aber nur, wenn die Umwandlung während der Mietzeit des in der Wohnung lebenden Mieters erfolgte. Ist der Mieter bereits in eine Eigentumswohnung eingezogen, kann er sich auf die Sperrfrist nicht mehr berufen. Außerdem gibt es die Frist nur einmal. Das bedeutet, dass Ihnen bereits abgelaufene Zeiten angerechnet werden. Nehmen wir an, dass die Mietwohnung umgewandelt und verkauft wurde. Dann beginnt die Dreijahresfrist mit der Eintragung des Verkaufs im Grundbuch. Nun verkauft der Inhaber die Eigentumswohnung nach zwei Jahren an Sie. Dann müssen Sie mit der Kündigung nur noch ein Jahr warten. Unter Umständen kann es aber noch schlimmer kommen. Denn die Landesregierungen haben die Möglichkeit, eine Rechtsverordnung für Kommunen oder Teile davon zu erlassen, mit der die Frist auf bis zu zehn Jahren ausgedehnt werden kann. Dies ist dann möglich, wenn die Versorgung in diesem Gebiet mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist ( 577a Abs. 2 BGB). Die Sperrfrist bedeutet nicht, dass Sie nach drei Jahren die Wohnung freihaben. Denn Sie können erst nach Ablauf der Sperrfrist kündigen. Dann laufen auch erst die gesetzlichen Kündigungsfristen. Im Extremfall kann es also sein, dass die Kündigung für Eigenbedarf erst nach zehn Jahren möglich ist und Sie dann noch neun Monate warten müssen, bis der Mieter wirklich auszieht. Diese Fristen gelten bei jeder Veräußerung. Also auch bei einer Schenkung oder Erbschaft. Sie 13 / 17

14 beginnen mit der Eintragung ins Grundbuch. Es ist also nicht entscheidend, wann der Kaufvertrag unterschrieben wurde oder laut Kaufvertrag die Rechte und Pflichten an Sie übertragen wurden. Wurde die Immobilie mit allen Eigentumswohnungen verkauft, kommt es zu den Fristen erst dann, wenn eine einzelne Wohnung veräußert wird. Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, müssen Sie ein besonderes Augenmerk auf die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung richten. Hier entnehmen Sie, was Sie letztendlich gekauft haben und welche Rechte und Pflichten Sie haben. In der Teilungserklärung wird festgehalten, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und was als Sondereigentum von den einzelnen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft exklusiv genutzt wird. Hierzu muss zur Eintragung in das Grundbuch ein Aufteilungsplan eingereicht werden. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, in der alle zu einem Sondereigentum gehörenden Gebäudeteile mit einer gleichlautenden Ziffer versehen werden. Hier muss sehr sorgfältig vorgegangen werden. Wird beispielsweise ein Abstellraum wegen fehlender Nummerierung keinem Sondereigentum zugeordnet, verbleibt dieser Raum im Gemeinschaftseigentum. Das hat zur Folge, dass der Käufer des Sondereigentums (der Eigentumswohnung) keine Ansprüche an diesem Raum geltend machen kann. Dabei spielt es keine Rolle, dass er diesen Raum laut Kaufvertrag mit erworben hat. Bestimmte Gebäudeteile können nicht zum Sondereigentum erklärt werden. So gibt es gesetzliche Bestimmungen, die festlegen, dass beispielsweise die Fenster eines Hauses immer Gemeinschaftseigentum bleiben müssen. Hier wird nur die Innenseite der Fenster dem Sondereigentum zugeordnet. Damit können Sie die Fenster von der Wohnungsseite her nach Ihren Wünschen streichen. Der Außenanstrich obliegt jedoch der Genehmigung und Festlegung der Eigentümergemeinschaft. Auch Grundstücke und Gemeinschaftseinrichtungen können nicht per Teilungserklärung zum Sondereigentum werden. Hier können aber einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte eingeräumt werden. So kann der Eigentümer das alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht an einem Stellplatz für einen PKW erhalten. Die Fläche darf dann zwar nur von ihm zum Abstellen von Fahrzeugen genutzt werden, die Fläche selbst bleibt aber im Gemeinschaftseigentum. Als Inhaber des Sondernutzungsrechts kann er also nicht den Stellplatz nach eigenem Gutdünken pflastern oder teeren lassen. Hierüber entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Tipp: Vergleichen Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung, ob alle im Kaufvertrag vereinbarten Räume auch wirklich dem Sondereigentum zugewiesen wurde. Prüfen Sie auch, ob sich alle im 14 / 17

15 Kaufvertrag vereinbarten Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung wiederfinden. Bei Differenzen gilt immer die Teilungserklärung. In der Teilungserklärung wird jedem Sondereigentum ein Miteigentumsanteil zugewiesen. Dieser wird meist in Tausendstel ausgedrückt. Die Miteigentumsanteile müssen zusammen dann wieder 1000 Tausendstel ergeben. Diese Zuweisung des Miteigentumsanteils entscheidet später auch über den Anteil der Kosten, die Sie tragen müssen. Deshalb sollten Sie vor einem Kauf genau prüfen, ob der Miteigentumsanteil mit der erworbenen Quadratmeterzahl Sondereigentum harmoniert. Denn: Zwingend vorgeschrieben ist das nicht. Welche Folgen ein zu hoher Miteigentumsanteil hat, zeigt das folgende Beispiel: Eine Immobilie verfügt über fünf Eigentumswohnungen zu je 100 Quadratmeter. Wenn alle Eigentümer über einen Miteigentumsanteil von 200/1000 verfügen, ist dies eine faire Verteilung, jeder müsste einen gleich hohen Anteil an den Kosten aufbringen. Werden jedoch vier Wohnungen mit 150/1000 angesetzt und eine Wohnung mit den restlichen 400/1000, müsste der Eigentümer dieser Wohnung einen überproportional hohen Anteil, beispielsweise an Wohngeld, entrichten nämlich mehr als das Doppelte. Da in den meisten Immobilien Eigentumswohnungen unterschiedlicher Größe zu finden sind, sollten Sie die Teilungserklärung vor dem Kauf genau daraufhin überprüfen, ob Ihr Miteigentumsanteil nicht zu hoch angesetzt ist. Im Zweifelsfall sollten Sie die Wohnung nicht kaufen. Denn eine Änderung der Teilungserklärung ist äußerst schwierig. Die Teilungserklärung wird vor dem Verkauf von Eigentumswohnungen für die gesamte Immobilie erstellt und im Grundbuch eingetragen. Sie kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Wenn auch nur ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft einer vorgesehenen Änderung nicht zustimmt, bleibt die Teilungserklärung wie sie ist. Die Teilungserklärung kann Ihnen der Veräußerer der Eigentumswohnung vorlegen. Sie können diese aber auch im Grundbauch einsehen. In der Gemeinschaftsordnung werden die gegenseitigen Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander festgelegt. Soweit hier keine Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen des Wohneigentumsgesetzes (WEG). Normalerweise stellt der teilende Eigentümer der Immobilie die Gemeinschaftsordnung auf. Stellen die Wohnungseigentümer eine Gemeinschaftsordnung auf, muss dies per Vertrag erfolgen, der von allen Miteigentümern akzeptiert werden muss. Nur ein einstimmiger Beschluss der Miteigentümer ermöglicht die Änderung der Gemeinschaftsordnung. Sie kann als Anlage zur Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragen werden. Dort wird Sie als Inhalt des 15 / 17

16 Sondereigentums geführt. Die Gemeinschaftsordnung ist nach ihrer Eintragung im Grundbuch für jeden Wohnungseigentümer bindend. Dabei spielt es keine Rolle, wann der Eigentümer Sondereigentum erworben hat und ob er beim Erwerb Kenntnis von der Gemeinschaftsordnung beziehungsweise deren Inhalt hatte. In der Gemeinschaftsordnung wird das Verhältnis der Miteigentümer untereinander geregelt. Mit wenigen Ausnahmen dürfen hier keine Regelungen aufgenommen werden, die das Verhältnis zu Dritten betreffen. Auch die Zuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum gehört nicht in die Gemeinschaftsordnung. Soweit die gesetzlichen Regelungen übernommen werden, können die einzelnen Paragraphen in der Gemeinschaftserklärung zitiert werden. Es reicht aber auch aus, wenn hierauf lediglich verwiesen wird. Die Gemeinschaftsordnung kann beispielsweise folgende Punkte umfassen: Bestimmung, was unter Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu verstehen ist Regelung der Vertretung bei mehreren Eigentümern eines Sondereigentums Regelung der Vertretung bei Abwesenheit des Eigentümers Haftung bei mehreren Eigentümern eines Sondereigentums Zweckbestimmung des jeweiligen Sondereigentums (Nutzung zu Wohnzwecken oder zur gewerblichen Nutzung) und Möglichkeiten der zeitweisen oder dauerhaften Umwandlung Nutzungsrecht des Sondereigentums Sondernutzungsrechte Nutzungsrecht des Gemeinschaftseigentums Anbringung von Hinweisschildern (z. B. bei gewerblicher Nutzung des Sondereigentums) Haltung von Haustieren Verkauf von Sondereigentum (beispielsweise, dass ein Teil des Verkaufserlöses in Höhe von noch rückständigen Zahlungen an die Miteigentümergemeinschaft an diese abgetreten wird) Vermietung von Sondereigentum (beispielsweise unverzügliche Unterrichtung an den Verwalter) Bauliche Veränderungen am Sondereigentum Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum Instandhaltungen und Instandsetzungen des Sondereigentums Instandhaltungen und Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums Bildung von Instandhaltungsrücklagen Erstellung einer Hausordnung für das Gemeinschaftseigentum Verteilung von Erlösen (Beispiel: Nutzungsgelder einer Sauna im Gemeinschaftseigentum) Träger der Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums Träger der Kosten und Lasten des Sondereigentums Festlegung von Nutzungsentgelten 16 / 17

17 Versicherungen Wirtschaftsplanaufstellung Jahresabrechnungen Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung Bestellung eines Verwalters Berufung eines Verwaltungsbeirats Die folgenden Regelungen dürfen in keiner Gemeinschaftsordnung auftauchen. Sie sind verboten: Bestimmungen, wonach unter bestimmten Voraussetzungen die Eigentümergemeinschaft aufgelöst werden kann -> siehe hierzu auch 11 Abs. 1 WEG Regelungen, die die Veräußerung von Sondereigentum einschränken -> einzige Ausnahme: Einschränkung aus wichtigem Grund Bestimmungen, nach denen unter bestimmten Bedingungen das Wohneigentum entzogen werden kann Regeln, die festlegen, dass der Verwalter für mehr als fünf Jahre bestimmt werden kann. Das heißt nicht, dass der Verwalter nicht nach fünf Jahren wiedergewählt werden darf. Bestimmungen, die die Abberufung des Verwalters auch ohne wichtigen Grund ermöglichen Regeln, die dem Verwalter gesetzlich übertragene Aufgaben wieder entziehen Der Verzicht auf einen Verwalter oder auf Abrechnungen Wie bereits ausgeführt, kann die Gemeinschaftsordnung nur durch eine Vereinbarung aller Miteigentümer geändert werden. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung reicht hierzu nicht aus. Damit die Gemeinschaftsordnung auch für Nachfolger gilt (z. B. beim Verkauf einer Eigentumswohnung für den neuen Eigentümer), sollte sie ins Grundbuch eingetragen werden. Vorgeschrieben ist die Eintragung ins Grundbuch jedoch nicht. In der Praxis lässt sich eine Änderung der Gemeinschaftsordnung nicht durchsetzen, da fast nie Einstimmigkeit erreicht werden kann. Es kann aber eine sog. Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung verankert werden, die es erlaubt, Änderungen auch per Mehrheitsbeschluss herbeizuführen. Auch diese Klausel wird gegenüber späteren Eigentümern nur wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen wird. Theoretisch kann eine Gemeinschaftsordnung auch in Teilen unwirksam werden. Ein Festhalten hieran wäre grob unbillig und würde damit gegen Treu und Glauben verstoßen. 17 / 17