Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial Jetzt investieren lohnt sich

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1 Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial Jetzt investieren lohnt sich Swisscanto Asset Management AG Dirk Steiner, Product Manager Zürich, Januar 2015 Nur für qualifizierte Anleger

2 Jetzt investieren lohnt sich Der Fonds ist im aktuellen Marktumfeld günstig bewertet Die Qualität des Portfolios ist hoch Das bedeutet: Attraktives Renditepotenzial 2

3 Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Schweizer Immobilien sind gut Faktor Prognose Beurteilung BIP Wachstum 1.9% für % für 2016 Bevölkerungswachstum und Beschäftigung Löhne und Einkommen Zinsen Anhaltende Zuwanderung Arbeitslosenquote bleibt bei rund 3% Weiterhin leicht steigende Reallöhne und verfügbare Haushaltseinkommen Inflation unter 0.5% Keine Zinserhöhung in Sicht 3 Quelle: KOF, BFS

4 Anspruchsvolles Umfeld für Kommerzimmobilien Weiterhin strukturelles Überangebot bei Büroflächen Angebotsmieten Büro und Verkauf in Genf und Zürich besonders unter Druck Bautätigkeit bei den Geschäftsliegenschaften wird mittelfristig abflachen Im Jahr 2015 muss mit weiteren Mietpreiskorrekturen gerechnet werden. 4 Quelle: Wüest & Partner

5 Fokus auf die Ertragskomponente bei kommerziellen Immobilien Total Return = Wertänderungsrendite + Cash-flow Rendite Keine spürbaren Aufwertungen bei kommerziellen Objekten Korrekturen im Einzelfall möglich, aber keine flächendeckenden Abwertungen Beitrag aus der Wertsteigerungskomponente somit nahe Null Rendite wird primär durch die Ertragskomponente bestimmt Diese bildet das eigentliche Kernelement der Anlageklasse Erfolgsfaktoren Aktives Vermietungsmanagement Effiziente Liegenschaftsbewirtschaftung Diszipliniertes Kostenmanagement 5

6 Bewertungen durch konservative Praxis gut abgesichert Durchschnittliche Diskontierungssätze vs. 10J Zins 6% 5% 4.93% 4.80% 4.72% 4.55% 4.46% 4.36% 4% 3% 2% 1% 2.50% 2.16% 1.23% 0.96% 1.64% 0.51% 0% Immobilienfonds CHF 10Y Swap Quelle: Bloomberg, Jahresberichte Fonds 6

7 Hoher Renditepuffer von Immobilienanlagen Quelle: Credit Suisse Letzter Datenpunkt

8 Durchschnittliche Agios erscheinen angesichts tiefer Zinsen fair 8 Quelle: Bloomberg, Fonds Jahresberichte

9 Kommerzimmobilienfonds mit besonders tiefer Bewertung Quelle: Credit Suisse Letzter Datenpunkt:

10 Günstig im Vergleich zu seinen direkten Peers Agio/Disagio 10 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial UBS (CH) Property Fd-Swiss Commercial 'Swissreal' Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Schroder Immoplus Swisscanto Vergleichsfonds mit ähnlichen Eigenschaften Schwerpunkt Kommerz ganze Schweiz Quelle: Bloomberg, Swisscanto Letzter Datenpunkt:

12 Gut diversifiziertes Portfolio Grösstes Objekt nach Bauprojekt Zofingen < 20% Geographische Allokation Nutzungsarten 24.0% 19.0% 5.0% 2.0% 9.0% 30.0% 10.0% 5.0% 22.0% 16.0% 25.0% Zürich Innerschweiz Südschweiz 5.0% Ostschweiz Nordwestschweiz Genfersee 28.0% Gewerbe Büro Verkauf Lager Parking Wohnen Diverse Stand:

13 Hohe Portfolioqualität von unabhängigen Schätzungsexperten bestätigt Objektrating Lagerating Sanierung Basel Durchschnittliches Lagerating 3.9 Durchschnittliches Objektrating 3.9 Durch die Sanierung in Basel wird das Objektrating der Liegenschaft massiv verbessert Quelle: Wüest und Partner, Bestandes-/ Akquisitionsschätzung Stand

14 Attraktive Mieter und Fälligkeitsstruktur Wachstum soll Diversifikation noch weiter verbessern Fälligkeitsstruktur der Mietverhältnisse Grösste Mieter (Top 10) 0% 5% 10% 15% 20% 25% Mieter % ME unbefristet >=2024 Stadler Altenrhein AG 22% The Zurich International School 7% Die Schweizerische Post 6% Siemens Schweiz AG 6% Continental Suisse SA 4% Fly (Suisse) SA 3% Aldi Suisse SA 3% Solothurnisches Zentrum Oberwald 2% Airex Composite Structures 2% Müller Handels AG Schweiz 2% Summe Top 10 57% Stand:

15 Portfolio mit 14 attraktiven Liegenschaften VW: Verkehrswert. AK: Voraussichtliche Anlagekosten. VW, AK und Sollmiete in Mio. CHF Ort Bezeichnung Nutzung Kanton Erwerb VW / AK Soll-Miete Status Altenrhein Park Altenrhein Industrial SG operativ Baden Lindenplatz Ost Office AG operativ Basel Aeschenvorstadt Office / Retail BS operativ, Sanierung 2015/16 Bussigny Rte de Renes Office VD operativ Etoy La Belle Fontaine Retail VD operativ Gravesano Via Danas Retail TI operativ Hünenberg Bösch Office ZG operativ Hüntwangen Rheinshopping Retail ZH operativ Neuendorf Industriestrasse Logistics / Trade SO operativ Pfungen Wanisstrasse Logistics ZH operativ Renens Maison Blanche Office VD operativ Zofingen Siegfried-Areal Büro AG Fertigstellung 2015 / 2017 Zuchwil Martinshofplatz Mixed use SO operativ Zürich Hohlstrasse Office ZH operativ Summe Verkehrswert / Anlagekosten Bruttorendite 6.1% Nettorendite der fertigen Bauten 4.9% Keine innerstädtischen, von Standortverlagerung betroffenen Büroliegenschaften Kaum Mieterschaft aus dem Finanzsektor (Banken, Versicherungen) Zukunftsträchtige Industrie- / Gewerbemieter Stand: Budget

16 Beispiel Altenrhein, Industriepark Altenrhein Lage Baujahr Verkehrswert Nutzung Soll-Mietzinseinnahmen Dreiländereck, Flughafen Ab 1926 in Etappen CHF Mio. Industrie, Gewerbe, Büro CHF 6.4 Mio. Leerstand 0% Bruttorendite auf Verkehrswert 7.7% Mietfläche Instandsetzungsbedarf Hauptmieter ca. 58'000m2 Permanente Arealentwicklung Stadler Altenrhein (Bahntechnologie) ca. 83% Ertragsanteil Vertrag bis 2029 (mit vorzeitiger Kündigungsmöglichkeit 2019/24) AIREX (Kunststoffkonstruktionen) Ca. 10% Ertragsanteil Vertrag bis

17 Beispiel Neuendorf, Industriestrasse (Lager/Logistik) Kauf Mitte 2013 Baujahr 1989 Vollvermietung Hauptmieter Continental (Vertrag bis 2023, ca. 60% Ertragsanteil), H&M, Migros Marktwert CHF 20.0 Mio. Bruttorendite 8.3% (Baurecht) 17

18 Beispiel Zofingen, Siegfried-Areal (Büro) Bauprojekt mit zwei Etappen Fertigstellung 2015 / 2017 Vermietung der ersten Etappe an Hauptmieter Siegfried AG (ca. 90% Ertragsanteil, Mietvertrag über 16 Jahre) -> Neuer Hauptsitz Starkes Interesse von Zulieferern und Dienstleistern von Siegfried an der 2. Etappe Realisierung der 2. Etappe abhängig vom Vermietungsstand (mind. 60%) Swisscanto geht von der Realisierung der zweiten Etappe aus GAK des Gesamtprojektes ca. CHF 63 Mio. Bruttorendite auf Gesamtprojekt ca. 5.3% 18

19 Die hohen Qualitätsanforderungen bei Akquisitionen hat höchste Priorität und geht dem schnellen Wachstum vor Der Akquisitionsmarkt ist stark umkämpft Das Transaktionsteam wird mit sehr vielen Dossiers versorgt, viele Objekte sind jedoch von mittelmässiger oder sogar schlechter Qualität bezüglich Lage Bauqualität Fälligkeitsstruktur der Mietverträge (bspw. One Tenant Situationen) Bessere Akquisitionsmöglichkeiten bei Spezialsituationen (bspw. Sanierungen) 19

21 Positiver Ausblick nach Aufbauphase Qualitativ gute Liegenschaften Hohe Nettorendite der fertigen Bauten Attraktive Portfolioallokation Attraktiver Mietermix Geringe Allokation zum Finanzsektor Keine grossräumigen innerstädtischen Büroliegenschaften mit Globalmietern Portfolioaufbau langsamer als geplant Verwässerung durch hohen Cash-Bestand Daher lange kein positiver Leverage-Beitrag Beschränkte Liquidität der Anteile Situation voll operative Objekte Liquidität abgebaut 16.6% Leverage (vor Emission) Erfolgreich abgeschlossene Kapitalerhöhung über CHF 61 Mio. ermöglicht weiteres Wachstum Mittelfristiges Ziel Öffnung für Publikumsanleger Kotierung 21

22 Mittelfristiges Ziel ist eine Ausschüttung von CHF 3.50 pro Anteil Ausschüttung in CHF / Anteil Zielbereich (mittelfristig) 2013 Steigerung der Ausschüttung gegenüber Vorjahr um +43% Funds from Operations 2013: CHF 3.17 pro Anteil, Ausschüttungsquote 95% (Vorjahr 101%) Ausschüttungsrendite von 3%, Ausschüttung steuerfrei (direkt gehaltene Liegenschaften) 22

23 Investitionspipeline von CHF 60 Mio. Weitere Akquisitionen werden angestrebt Mio. CHF Bis investiert Restinvestition Zofingen Basel Altenrhein Total Bauprojekt in Zofingen mit Hauptmieter Siegfried ("Siegfried Areal") Zwei Bauetappen (Fertigstellung 2015 bzw. voraussichtlich 2017) 2. Bauetappe wird bei einem sichergestellten Vermietungsstand von 60% realisiert Investitionsvolumen rund CHF 63 Mio. (davon rund CHF 36 Mio ) Bruttorendite auf Gesamtprojekt ca. 5.3% Sanierung Basel, Aeschenvorstadt Laufende Areal-Entwicklung in Altenrhein 23

24 Vielversprechender Blick in die Zukunft Verbesserung der Diversifikation Umsetzung der bestehenden Investitionspipeline Prüfung von Akquisitionen mit hohen Qualitätsanforderungen Optimierung der Ertragskomponente Aktives Vermietungsmanagement Effiziente Liegenschaftsbewirtschaftung Diszipliniertes Kostenmanagement Mittelfristiges Ziel: Kotierung und Öffnung für Publikumsanleger Kotierung würde mehr Liquidität im Fondsanteilshandel bedeuten Bestehende Anleger würden von der Chance eines Agio-Aufbaus profitieren 24

26 Anhang 26

27 Team Swisscanto Immobilien Immobilienanlagen Stephan Lüthi Assistenz Finanzen und Controlling Projekt Management Kauf / Verkauf Portfolio Management Asset Management Daniel Kehl 5 Mitarbeiter Robert Haller 6 Mitarbeiter André Nussbaumer 5 Mitarbeiter Roland Süsstrunk 1 Mitarbeiter Roger Bucher 8 Mitarbeiter Anlagegruppe Immobilien, Swisscanto Anlagestiftung Portfolio Manager: Roland Süsstrunk Produkt Manager: Dirk Steiner SWC REF IFCA Portfolio Manager: Christoph Neuhaus Produkt Manager: Dirk Steiner SWC REF SWISS COMMERCIAL Portfolio Manager: Christoph Neuhaus Produkt Manager: Dirk Steiner 27

28 Produkt mit klarer Positionierung Junges Produkt (2010) Nur für qualifizierte Anleger Ausserbörslicher Handel Investition in kommerzielle und gemischt genutzte Liegenschaften in der Schweiz Direkt investierendes Produkt (keine IGs) Rendite Opportunistic Value Added (VA) Core Plus Core einkommensorientiert Risiko (Wertschwankungen) wachstumsorientiert 28

29 Kennzahlen aus dem Jahresbericht Inventarwert pro Anteil CHF Anlagerendite 2.96% 3.14% 1.85% Nettorendite der fertigen Bauten 4.88% 4.89% 6.10% Ausschüttung je Anteil (steuerfrei) CHF Ausschüttungsrendite 3.06% 1.95% 1.91% Ausschüttungsquote 94.66% % 97.06% Fremdfinanzierungsquote 16.56% 0.00% 0.00% TER (bezogen auf Gesamtvermögen) 0.93% 0.92% 0.79% Mietzinsausfallquote 7.65% 7.96% 4.92% Liegenschaften zu Verkehrswerten Mio. CHF Nettofondsvermögen Mio. CHF Quelle: Lipper

30 Wertentwicklung von Kommerzimmobilienfonds 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial SXI Real Estate Funds TR Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss UBS (CH) Property Fd-Swiss Commercial 'Swissreal' Schroder ImmoPLUS Performance (Total Return) in % 3M 6M 1J 3J per in CHF SXI Real Estate Funds TR Swisscanto Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial Vergleichsfonds Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss mit ähnlichen Eigenschaften: UBS (CH) Property Fd-Swiss Commercial 'Swissreal' Schwerpunkt Kommerz Schroder ImmoPLUS ganze Schweiz Die vergangene Wertentwicklung ist kein Indikator und keine Garantie für den Erfolg in der Zukunft. Die Wertentwicklung wurde ohne Berücksichtigung der bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile erhobenen Kommissionen und Kosten berechnet. Quelle: Lipper 30

31 Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial Jetzt investieren lohnt sich

32 Wichtige Hinweise Der Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial ist ein Schweizer Immobilienfonds für qualifizierte Anleger. Diese Angaben dienen ausschliesslich Werbezwecken und stellen keine Anlageberatung oder Offerte dar. Alleinverbindliche Grundlage für den Erwerb von Swisscanto Fonds sind die jeweiligen veröffentlichen Dokumente (Fondsverträge, Vertragsbedingungen, Prospekte und/oder wesentliche Anlegerinformationen, sowie Geschäftsberichte). Diese können unter sowie in Papierform bei der Swisscanto Asset Management AG, Nordring 4, Postfach 730, 3000 Bern 25, kostenlos bezogen werden. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen wurden von Swisscanto mit grösster Sorgfalt zusammengestellt. Die Informationen und Meinungen stammen aus zuverlässigen Quellen. Trotz professionellen Vorgehens kann Swisscanto die Richtigkeit, Vollständigkeit sowie die Aktualität der Angaben nicht garantieren. Swisscanto lehnt jede Haftung für Investitionen, die sich auf dieses Dokument stützen, ab. Die darin enthaltenen Informationen sind nur insoweit ein Angebot, als sie ausdrücklich als solches gekennzeichnet sind. Mit der Anlage sind Risiken, insbesondere diejenigen von Wert- und Ertragsschwankungen, verbunden. Die Risiken sind im Verkaufsprospekt und in den wesentlichen Anlegerinformationen beschrieben. Die Nennung einzelner Wertpapiere stellt keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf dieser Wertpapiere dar. Diese Werbemitteilung wurde nicht unter Einhaltung der Vorschriften zur Sicherstellung der Unabhängigkeit von Finanzanalysen erstellt und unterliegt auch nicht dem Verbot des Handels im Anschluss an die Verbreitung von Finanzanalysen. 32