Jetzt geht es darum, eine eigenständige Firma zu schaffen

Transkript

1 Ausgabe 3 Dezember 2012 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich Real Estate Newsletter Jetzt geht es darum, eine eigenständige Firma zu schaffen

2 Inhalt 3 Im Gespräch Jetzt geht es darum, eine eigen ständige Firma zu schaffen 7 Grundstückgewinnsteuer Abzug von Mäklerprovision bei der Grundstückgewinnsteuer Swiss Prime Site, Projekt Majowa, neuer Hauptsitz der Schweizerischen Post in Bern Wankdorf 10 Urteil des Schweizer Bundesgerichts Bundesgericht erteilt der Offshore-Finanzierung von Schweizer Immobilienkonzernen eine Absage 12 Hotelimmobilien Ein Klick mit Folgen 14 Immobilienstrategie Immobilien zur Stärkung des Eigenkapitals bei KMUs in der Schweiz 16 MWST-Praxis Bevorstehende Änderung bei Bauen für fremde bzw. eigene Rechnung 18 Publikationen 20 Veranstaltungen 2 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

3 Jetzt geht es darum, eine eigenständige Firma zu schaffen Im Gespräch von Daniel Zaugg und Rolf Bach Die Swiss Prime Site durchläuft einen starken Wandel. Die grösste Immobiliengesellschaft der Schweiz löst sich organisatorisch von der Credit Suisse, vor kurzem hat sie zudem den Immobiliendienstleister Wincasa übernommen. CEO Markus Graf erklärt im Interview, welche Chancen er in der Projektentwicklung sieht und weshalb die Swiss Prime Site eine eigenständige IT-Plattform und neues Spesenreglement benötigt. Auf den 1. Januar 2013 löst sich die Swiss Prime Site organisatorisch von der Credit Suisse. Was heisst das konkret für Sie und Ihr Team? Auf welche Etage? Markus Graf: Das Swiss Prime Site-Team der Filiale Zürich, das jetzt noch in den Räumlichkeiten der Credit Suisse arbeitet, zieht per Anfang Jahr in den Prime Tower auf dem Maag-Areal. Graf: Die 34., zufällig war dort oben noch ein halbes Geschoss frei (lacht). Im Ernst, der Umzug steht seit eineinhalb Jahren fest. Die Loslösung von der Credit Suisse ist von langer Hand vorbereitet worden. Die spektakuläre Aussicht vom höchsten Gebäude der Schweiz, das die Swiss Prime Site realisiert hat, ist sozusagen das Privileg des Entwicklers. Das Swiss Prime Site-Team der Filiale Zürich zieht um, der Hauptsitz der Swiss Prime Site bleibt in Olten. Was bedeutet das für das Unternehmen? Veränderungen bringt auch die Übernahme des Immobiliendienstleisters Wincasa von der Credit Suisse. Welche Vorteile versprechen Sie sich davon? Graf: Nicht nur. Es ist auch ein Beispiel dafür, dass wir nicht nur Pläne für Grundstücke auf dem Papier entwickeln, sondern diese auch umsetzen. Wer uns ab dem nächsten Jahr besucht, kann sich nun ein konkretes Bild von unserer Arbeit machen. Graf: Wir sind jetzt eine eigenständige Firma. Mit rund 1700 Mitarbeitenden zählen wir zu den 30 grössten börsenkotierten Unternehmen der Schweiz. Unsere Aktien sind neu im Swiss Leader Index vertreten. Auch die Wahrnehmung verändert sich. Die bisherige Struktur war schwierig zu verstehen, viele haben die Swiss Prime Site als eine Abteilung der Credit Suisse betrachtet. Selbst innerhalb der Credit Suisse haben viele nicht gewusst, dass wir Bauprojekte realisieren, Liegenschaften kaufen und verkaufen. Viele waren der Ansicht, wir würden mit Immobilienpapieren handeln. Graf: Mit Wincasa sind wir neu an 15 Standorten der Schweiz vertreten, in allen wichtigen Regionen. Damit sind wir viel näher am Markt. Dank den Spezialisten von Wincasa hören wir sozusagen das Gras wachsen. Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

4 Im Gespräch von Daniel Zaugg und Rolf Bach Das eröffnet der Swiss Prime Site neue strategische Chancen? Das heisst, die Swiss Prime Site wird künftig früher bei Projekten einsteigen? Das Maag-Areal, Ihr Vorzeigeprojekt, liegt Mitten in Zürich. Sehen Sie in der Schweiz genügend Standorte, die sich für einen Entwickler lohnen? Sehen Sie neue geografische Schwerpunkte für die Swiss Prime Site? Bisher war das Unternehmen stark auf Zürich und Genf fokussiert. Sie fürchten sich nicht vor einer Überhitzung? 2013 ist ein Neuanfang für die Swiss Prime Site. Wie verändert sich Ihre persönliche Rolle auf diesen Zeitpunkt hin? Sie sind heute 63jährig, bei der Credit Suisse hätten Sie bereits das Pensionsalter erreicht. Ohne die Loslösung von der Credit Suisse hätte sich Ihr Pensum wohl noch weiter reduziert, oder nicht? Graf: Wir können Projekte früher und schneller realisieren. Wir sehen auf dem Schweizer Immobilienmarkt ganz klar ein Potenzial, auch wenn das Umfeld derzeit etwas schwieriger geworden ist. Die Preise für Objekte sind relativ hoch. Wollte man früher 500 Millionen investieren, suchte man 30 oder 40 Objekte und wählte die besten aus. Das funktioniert heute nicht mehr. Das ist ein Grund, weshalb wir gezielt auf die Entwicklung von Grundstücken setzen. Dass wir dies können, haben wir auf dem Maag-Areal gezeigt. Graf: Wer das Potenzial eines Grundstücks realisieren will, muss heute früher dabei sein. Wartet man, bis einem ein Objekt angeboten wird, ist die Marge gering. Die Konkurrenz auf dem Markt ist gross, das treibt die Preise in die Höhe. Der Weg, um das Potenzial als Entwickler zu erschliessen, wird etwas länger, das Risiko etwas grösser. Aber man braucht nicht 20 Objekte gleichzeitig zu entwickeln. Graf: Wüest & Partner hat in einer eigenen Auswertung auf 300 Areale hingewiesen, die sich entwickeln lassen. Die Kunst besteht darin, daraus die zehn besten auszuwählen. Klar gibt es nicht stets Gebiete von der Qualität des Maag-Areals. Aber es gibt Objekte, an die heute noch niemand denkt. Graf: Es gibt einige interessante Regionen. Ein Beispiel ist die Zentralschweiz. In Luzern hat die Steuersenkung zu einer erhöhten Nachfrage von Firmen geführt, doch derzeit fehlt das entsprechende Immobilienangebot. Auch in Bern sehen wir eine grosse Nachfrage. Zwei Projekte, die wir dort realisieren, laufen sehr gut. Die Liegenschaft Murifeld haben wir bereits während des Umbaus zu 70 Prozent neu vermieten können. Graf: Der Immobilienmarkt befindet sich heute in einer anderen Situation als in den neunziger Jahren. Damals wurden Büros auf Vorrat gebaut. Heute beginnt man mit dem Bau in der Regel erst, wenn 50 Prozent der Flächen vermietet sind. Wird die Nachfrage genau abgeklärt, lassen sich die Risiken einer Marktübertreibung begrenzen. Graf: Mit der neuen Struktur kann ich mein Pensum von 200 auf 100 Prozent reduzieren (lacht). Über die letzten Jahre ist mein Arbeitsaufwand stark gestiegen, was auch mit der wachsenden Anzahl der Immobiliengefässe bei der Credit Suisse sowie der Grösse von Swiss Prime Site zusammenhängt. Diese Überbelastung kann ich jetzt abbauen und meine Kräfte ganz auf ein Unternehmen konzentrieren. Graf: Theoretisch wäre es möglich gewesen, dass ich vorzeitig aufhöre. Aber meine Batterien sind noch nicht leer. Ich habe noch viele Ideen, die ich realisieren möchte. Zudem steht nun die Entflechtung der Swiss Prime Site von der Credit Suisse an. Bei dieser Aufgabe ist meine Erfahrung von grossem Vorteil. 4 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

5 Welche konkreten Aufgaben stehen jetzt an? Sie sehen noch Verbesserungsmöglichkeiten? Können Sie Beispiele nennen? Graf: Wir müssen eine neue Firma schaffen, das reicht von der IT-Plattform bis zur Gestaltung der Visitenkarten. Zusammen mit der Wincasa arbeiten neu gegen 1700 Personen im Konzern, da gibt es einige Aufgaben, die vereinheitlicht werden müssen Personalführung, Controlling, Reporting. Auch neue Spesenreglemente müssen erstellt werden. Wir wollen einen Konzern, der sich mit einfachen Mitteln steuern lässt. Diese Aufgaben sind in den nächsten zwei, drei Jahre zu bewältigen. Parallel dazu werden wir weiter wachsen, auch mit unseren Tochtergesellschaften. Hier geht es darum, das Beste aus diesen Bereichen herausholen. Graf: Ja, jede Firma hat Verbesserungsmöglichkeiten. Es gehört zu den Kernaufgaben, die Optimierungsmöglichkeiten laufend zu durchforschen und umzusetzen. Auch die Strategien sollen regelmässig überprüft und bei Bedarf angepasst werden. Entwicklungspotenzial gibt es auch bei den Immobiliendienstleistungen. Hier können wir neben dem Property Management neue Schwerpunkte setzen. Graf: Bei der Wincasa können wir die Dienstleistungen ausbauen. Ein Thema ist Wohnen mit Services, also neue Angebote, um Wohnungsmietern den Alltag zu erleichtern. Eine besondere Rolle spielen hier in Zukunft die Angebote für ältere Menschen. Die Wincasa hat zusammen mit Ihren Kunden über die letzten Jahre bereits rund 3000 Wohnungen aufgebaut, in nächster Zeit kommen einige neue Einheiten hinzu. Der demografische Wandel führt hier zu einer grossen Nachfrage. Heime und Residenzen sind für viele ältere Menschen keine Option, da ergeben sich Chancen für neue Angebote. Markus Graf Der dipl. Architekt HTL stiess 1995 als Leiter der Immobilienfonds zur Credit Suisse. Von 1998 bis Ende November 2012 stand er dem Real Estate Asset Management der Grossbank vor war er an der Gründung der Swiss Prime Site beteiligt, die er seither zusätzlich führt. Mit einem Portfolio von 8,4 Mrd. Fr. ist die Swiss Prime Site die grösste Immobiliengesellschaft der Schweiz; die Anlagen umfassen vor allem Detailhandels- und Geschäftsimmobilien an bevorzugten Wirtschaftsstandorten der Schweiz. Noch bis Ende Jahr wird die Swiss Prime Site von einem Team des Credit-Suisse-Asset-Managements geführt, dem CEO Markus Graf angehörte. Auf Anfang 2013 werden diese Managementleistungen in die Swiss Prime Site integriert. Markus Graf lebt mit seiner Familie in der Nähe von Solothurn. Welche Ziele haben Sie sich für die Swiss Prime Site gesetzt. Gehört dazu auch die Expansion ins Ausland? Da und dort ist der Name Global Prime Site schon gefallen? Graf: In den nächsten zwei, drei Jahren möchte ich die Swiss Prime Site weiterentwickeln. Und dort, wo wir Potenzial sehen, sollen alle Möglichkeiten auf dem Schweizer Immobilienmarkt ausgeschöpft werden. Das verlangt auch, dass wir neue Geschäftsfelder erschliessen. Graf: Global Prime Site ist eine zweite Firma, die wir analog zur Swiss Prime Site aufbauen können, mit vergleichbaren Strukturen. Diese Firma würde sich ebenfalls auf Geschäftsimmobilien an ausgezeichneten Lagen konzentrieren. Wenn wir uns zur Gründung entschliessen, wird diese Firma aber komplett unabhängig von der Swiss Prime Site sein. Das bestehende Unternehmen ist weiterhin ausschliesslich in der Schweiz tätig, daran wird sich in Zukunft nichts ändern. Zu Global Prime Site : Ich bin überzeugt, dass sich im Ausland viele Möglichkeiten eröffnen. Ich war gerade einen Monat in Asien. Ob in Japan, Singapur, Neuseeland oder in Australien, da lässt sich noch sehr viel bewegen. Mit Global Prime Site kann den Anlegern ein Instrument in die Hand geben werden, um in Immobilien im Ausland zu investieren. Da besteht eine Nachfrage. Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

6 Im Gespräch von Daniel Zaugg und Rolf Bach Reizt es Sie, nochmals eine neue Firma aufzubauen? Graf: Die Abklärungen und Analysen sind im Gang. Mit Swiss Prime Site haben wir ein Rezept entwickelt, das funktioniert und das sich wiederholen lässt. Dieses Know-how können wir nutzen. Meine Rolle würde sich dann aber darauf beschränken, Erfahrungen einzubringen und die richtigen Leute auszuwählen, die das Unternehmen führen. Engagieren wir uns im Ausland, werde ich für diese Firma nicht mehr operativ tätig sein. Sonst beträgt mein Pensum wieder 200 Prozent, und das will ich nicht. Rolf Bach Senior Manager und Leiter des Bereichs Transaction Real Estate Zürich Daniel Zaugg MRICS Partner und Sector Leader Real Estate & Construction Schweiz Zürich 6 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

7 Abzug von Mäklerprovision bei der Grundstückgewinnsteuer Grundstückgewinnsteuer Den Kantonen wird bei der Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer ein grosser Ermessensspielraum zugestanden. Eine Folge davon stellt die teilweise starke Beschränkung der Abzugsfähigkeit von Mäklerprovisionen in verschiedenen Kantonen dar. Obwohl rechtlich fraglich, hat das Bundesgericht diese Praxis kürzlich gestützt. Wie der folgende Artikel aufzeigt, ist deshalb weiterhin im Einzelfall und für jeden Kanton unabhängig zu prüfen, in welchem Umfang Mäklerprovisionen bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden können. Aufgrund der unterschiedlichen Regelungen empfiehlt es sich, die konkrete Rechtslage bereits frühzeitig - am besten vor Abschluss des Mäklervertrages zu prüfen. System der Grundstückgewinnsteuer Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken sind grundsätzlich steuerbar. Während diese Gewinne bei juristischen Personen (und bei natürlichen Personen mit Grundstücken im Geschäftsvermögen) beim Bund und einem Grossteil der Kantone im Rahmen des Jahresergebnisses mit der Gewinn- resp. Einkommenssteuer erfasst werden (sog. dualistisches System), unterliegen sie in anderen Kantonen (analog der durch natürliche Personen im Privatvermögen erzielten Grundstückgewinne) der Grundstückgewinnsteuer (sog. monistisches System). Schweiz Dualistisch (17) Monistisch (9) Die Besteuerung von Grundstückgewinnen wird den Kantonen vom Bund vorgeschrieben; bei der konkreten Ausgestaltung wurde ihnen jedoch viel Spielraum gelassen. Dies führte dazu, dass sich die Regelungen der Kantone nicht nur im gewählten System (monistisch oder dualistisch), sondern etwa auch in der Bemessung des steuerbaren Grundstückgewinnes teilweise erheblich unterscheiden. Es erstaunt deshalb nicht, dass nahezu jeder Kanton die für Zwecke der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähigen Kosten beim Kauf und Verkauf von Liegenschaften anders umschreibt. Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

8 Grundstückgewinnsteuer Abzugsfähigkeit von Mäklerprovisionen Kantonale Besonderheiten Der grosse Gestaltungsspielraum der Kantone hat jedoch neben der Rechtszersplitterung durch unterschiedliche rechtliche Grundlagen noch zu einer weiteren unerfreulichen Entwicklung beigetragen: Viele Kantone beschränken die zulässigen Abzüge derart, dass nicht mehr sämtliche Gewinnungskosten vom Grundstückgewinn in Abzug gebracht werden können. Dies zeigt sich immer wieder bei denjenigen Mäklerprovisionen, welche je nach kantonaler Praxis teilweise nur im üblichen Umfang abzugsfähig sind. Welche Vermittlergebühren dabei aus steuerlicher Sicht als üblich gelten, variiert wiederum von Kanton zu Kanton (vgl. Übersicht über die Praxis der monistischen Kantone in der Tabelle rechts). Allen Kantonen ist gemein, dass lediglich effektiv entrichtete Provisionen abzugsfähig sind. Zudem gelten gewisse Einschränkungen bei Provisionen an nahestehende Personen. Wie aus der nebenstehenden Übersicht hervorgeht, gibt es erhebliche Differenzen zwischen den Kantonen, in welchem Umfang Mäklerprovisionen im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden können. So sehen beispielsweise die Kantone Schwyz und Zürich ab einer Verkaufssumme von CHF 10 Mio. lediglich noch ein Honorar von 1 % des Verkaufspreises als üblich an, während der Kanton Tessin bis zu 5 % des Verkaufserlöses zum Abzug zulässt. Die Kantone Basel-Stadt und Bern sehen schliesslich überhaupt keine Beschränkung vor, solange die Provisionen (untrennbar) mit der Veräusserung verbunden sind. Steuerliche Auswirkungen Während bei Veräusserungen aus dem Geschäftsvermögen die über dem üblichen Mass liegenden Kosten immerhin bei der Gewinnsteuer (respektive Einkommenssteuer) angerechnet werden können, haben natürliche Personen (im Privatvermögen) keine Möglichkeit, diese Aufwendungen steuerlich geltend zu machen. Dies führt zu einem äusserst stossenden Ergebnis, nicht zuletzt deshalb, da der Mäkler die Provision seinerseits vollumfänglich versteuern muss. Es ist jedoch auch zu beachten, dass der beschränkte Abzug für juristische Personen nicht in jedem Fall nachteilig sein muss: Sinkt aufgrund des Besitzdauerabzuges die Steuerquote bei der Grundstückgewinnsteuer unter diejenige bei den Gewinnsteuern, ist ein (teilweiser) Abzug der Mäklerprovisionen bei den Gewinnsteuern für den Steuerpflichtigen vorteilhafter. Kanton BE BL BS JU Abzugsfähige Mäklerprovisionen Provisionen und Auslagen für die Vermittlung, die mit dem Erwerb oder der Veräusserung untrennbar verbunden sind Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Mäklerprovisionen Die mit der Veräusserung verbundenen Kosten Les commissions et les frais de courtage usuels Übliche Provision gemäss kantonaler Praxis Keine Einschränkungen 3 % des Verkaufserlöses Keine Einschränkungen Abhängig vom Verkaufserlös; 2 % bis 3 % des Verkaufspreises NW Übliche Mäklerprovisionen 3 % des Verkaufserlöses (bei sehr tiefen Verkaufspreisen im Einzelfall auch mehr) SZ TI UR Kosten und Abgaben, die unmittelbar mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss von Provisionen an Drittpersonen, soweit diese üblich sind Le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore Kosten und Abgaben, die unmittelbar mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen an Dritte Abhängig vom Verkaufserlös; 1 % bis 3 % des Verkaufspreises Maximal 5 % vom Verkaufserlös 3 % des Verkaufserlöses ZH Übliche Mäklerprovisionen 1 % bis 2 %, bei nachgewiesener Schwerverkäuflichkeit bis zu 3 % 8 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

9 Zulässige Abzugsbeschränkungen? Die Zulässigkeit der kantonalen Beschränkungen ist unseres Erachtens generell fragwürdig, da damit der überschiessende Teil ohne Möglichkeit des Gegenbeweises als Gewinnverwendung abgetan wird. Dies erscheint vor allem bei Provisionszahlungen an unabhängige Dritte problematisch, da in solchen Fällen für den Verkäufer effektive (Gewinnungs-)Kosten anfallen, von einer Gewinnverwendung mithin nicht die Rede sein kann. In Extremfällen kann dies sogar dazu führen, dass ein Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer zu entrichten hat, obwohl ihm wirtschaftlich kein Gewinn (oder sogar ein Verlust) entstanden ist. Dies stellt einen klaren Verstoss gegen das Prinzip der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit dar. Diese Ansicht vertrat auch das Verwaltungsgericht des Kantons Zug, welches in einem bereits älteren Entscheid festhielt, dass die Nichtberücksichtigung von effektiv ausgerichteten Provisionen zu einer Besteuerung eines fiktiven Gewinnes führe, was mangels sachlicher Gründe gegen das Gebot der Rechtsgleichheit verstosse. Weiter hielt das Gericht unseres Erachtens zu Recht dafür, dass bei der Mäklerprovision stets eine Gewinnkomponente enthalten sei, so dass sich daraus nichts zugunsten des Fiskus ableiten lasse. Zudem habe der Verkäufer kein Interesse daran, mit einer hohen Mäklergebühr die Grundstückgewinnsteuern zu schmälern. Es sei deshalb nicht einzusehen, weshalb nicht die vollständigen Kosten abzugsberechtigt sein sollen. Demgegenüber hat das Bundesgericht in seiner neueren Rechtsprechung festgehalten, dass die Kantone bei entsprechender Grundlage im kantonalen Gesetz grundsätzlich frei wählen könnten, ob überhaupt Mäklerprovisionen zum Abzug berücksichtigt werden sollen. Eine höhere Vergütung des Mäklers stellt laut dem Gericht damit eine grundstückgewinnsteuerlich unbeachtliche Erlösverwendung dar. Fazit Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Kantone bei der Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer weiterhin über einen grossen Ermessensspielraum verfügen. Eine Folge davon stellt die teilweise starke Beschränkung der Abzugsfähigkeit von Mäklerprovisionen in verschiedenen Kantonen dar. Diese Praxis wurde vom Bundesgericht kürzlich gestützt. Entsprechend wird weiterhin nicht nur von Fall zu Fall sondern auch von Kanton zu Kanton zu beurteilen sein, in welchem Umfang Mäklerprovisionen bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden können. Um vor unliebsamen Überraschungen gefeit zu sein empfiehlt es sich deshalb, diese Frage möglichst frühzeitig zu klären, am besten bereits bei den Vertragsverhandlungen mit dem Mäkler. Hanspeter Saner Partner Real Estate Tax Services Bern Martin Kistler Senior Consultant Real Estate Tax Services Bern Während sich das Gericht dezidiert für die Möglichkeit ausgesprochen hat, die Abzugsfähigkeit von Mäklerprovisionen auf das übliche Mass zu beschränken, hat es sich mit Verweis auf das kantonale Ermessen bisher enthalten, einheitliche Kriterien festzulegen, wann eine Provision als üblich gelte. Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

10 Bundesgericht erteilt der Offshore-Finanzierung von Schweizer Immobilienkonzernen eine Absage Urteil des Schweizer Bundesgerichts Am 5. Oktober 2012 hat das Bundesgericht über die steuerliche Anerkennung von Offshore-Finanzierungsbetriebsstätten für rein schweizerische Immobilienkonzerne in einer öffentlichen Verhandlung beraten und diese abgelehnt. Das Bundesgericht stützt damit die Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung. Aufgrund der faktischen Nichtbesteuerung der Finanzerträge hat die Eidgenössische Steuerverwaltung die Finanzierung eines Schweizer Immobilienkonzerns mittels einer Offshore-Finanzierungsgesellschaft stets als steuerlich unzulässig betrachtet. Das schriftliche Urteil steht noch aus. Ausgangslage In der Vergangenheit haben einige, rein schweizerische Immobilienkonzerne ihre gruppeninterne Finanzierung über Finanzierungsgesellschaften in sogenannten Offshore-Ländern (z. B. Jersey, Bahamas, Bermudas, British Virgin Island etc.) abgewickelt. Dazu wurde üblicherweise in den Offshore-Ländern eine Tochtergesellschaft (Finanzierungsgesellschaft) gegründet, die vorwiegend mit Eigenkapital von der Schweizer Muttergesellschaft ausgestattet wurde. In diesem Modell versorgte die ausländische Finanzierungsgesellschaft ihrerseits die einzelnen Schweizer Gruppengesellschaften mittels Darlehen mit den notwendigen Mitteln. Die erwirtschafteten Zinserträge blieben aufgrund der anwendbaren ausländischen Steuergesetze meist unversteuert. Die Repatriierung der Offshore- Finanzerträge in die Schweiz erfolgte schliesslich in Form einer Dividende, was aufgrund der in den ausländischen Steuergesetzen nicht vorgesehener Quellenbesteuerung sowie des jeweils in der Schweiz zur Anwendung gelangenden Beteiligungsabzugs auf Stufe der Dividendenempfängerin regelmässig zu einer Quasi-Nichtbesteuerung der Finanzerträge führte. Die Eidgenössische Steuerverwaltung stellte sich bereits vor einigen Jahren auf den Standpunkt, dass die Finanzierung eines Konzerns, dessen Konzerngesellschaften alle in der Schweiz ansässig sind, über eine Offshore-Tochtergesellschaft eine unzulässige Steuerumgehung darstelle. Diese Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung führte dazu, dass die meisten Schweizer Immobilienkonzerne auf eine Offshore-Finanzierungsgesellschaft verzichteten, resp. diese aufgrund des ausgeübten Druckes wieder aufgaben. 10 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

11 Der im vorliegenden Fall involvierte Schweizer Immobilienkonzern hielt jedoch an der Offshore-Finanzierung fest. In der Folge hatte das Bundesgericht am 5. Oktober 2012 (Entscheid 2C_708/2011) in einer öffentlichen Verhandlung über deren steuerliche Anerkennung zu befinden. Das schriftliche Urteil und die damit eingehende Begründung liegen indes noch nicht vor. Vorliegender Fall Der vom Bundesgericht zu beurteilende Fall handelte von einem Schweizer Immobilienkonzern, dessen Obergesellschaft ausschliesslich Schweizer Tochtergesellschaften hält. Die Finanzierungstätigkeit der Gruppe wird durch eine Betriebsstätte der Schweizer Finanzierungsgesellschaft auf den Cayman Islands ausgeführt. Die Finanzierungsgesellschaft unterhält auf den Cayman Islands eigene Büroräumlichkeiten und 5 Angestellte mit je einem Pensum von rund 20 %. In der Schweiz verfügt die Finanzierungsgesellschaft über keine eigenen Angestellten. Ein Steuerruling der Finanzierungsgesellschaft mit dem Hauptsteuerdomizil wies die Gewinne aus der Finanzierungstätigkeit vollumfänglich der Betriebsstätte auf den Cayman Islands zu, womit diese unilateral von der Besteuerung in der Schweiz freigestellt wurden. Es erfolgte auch keine Besteuerung der Zinserträge auf den Cayman Islands. Schliesslich erklärte die Eidgenössische Steuerverwaltung, dass das Steuerruling für die direkte Bundessteuer nicht mehr anerkannt werde. Eine entsprechende Veranlagungsverfügung der kantonalen Steuerverwaltung wurde von der Finanzierungsgesellschaft angefochten. Das kantonale Verwaltungsgericht bejahte das Vorliegen einer Betriebsstätte, weshalb die Eidgenössische Steuerverwaltung Beschwerde an das Bundesgericht erhob. Bemerkungen und Auswirkungen auf die Praxis Im Ergebnis waren sich die Bundesrichter einig. Es könne nicht im Sinne des Gesetzgebers sein, dass eine ausschliesslich in der Schweiz tätige Unternehmensgruppe ihre konzerninterne Finanzierungstätigkeit mittels Auslagerung in eine Offshore-Betriebsstätte einer Besteuerung gänzlich entziehen kann. Bezüglich der Argumentationslinien teilte sich das Bundesgericht allerdings in zwei Lager, was der Grund für die öffentliche Verhandlung war. Die einen Richter waren der Auffassung, dass die Finanzierungstätigkeit auf den Cayman Islands die Betriebsstätten-Qualifikation nicht erfülle, weshalb der gesamte Gewinn der Finanzierungsgesellschaft in der Schweiz zu versteuern sei. Die anderen Richter bejahten sehr wohl das Vorliegen einer Betriebsstätte, sahen im gewählten Vorgehen allerdings eine Steuerumgehung. Im Ergebnis urteilte das Bundesgericht, dass vorliegend die Voraussetzungen für die Annahme einer Betriebsstätte nicht gegeben sind. Der Fall wurde vom Bundesgericht zudem noch einmal an das kantonale Verwaltungsgericht zurückgewiesen, damit dieses Sachverhaltsabklärungen bezüglich des Steuerrulings vornimmt. Die mündlichen Ausführungen an der öffentlichen Verhandlung lassen noch zahlreiche Fragen und Unklarheiten offen, vor allem in Bezug auf die Voraussetzungen an eine Betriebsstätte, die Steuerumgehung sowie die Bindungswirkung des Steuerrulings. Es bleibt zu hoffen, dass die einzelnen Punkte in der schriftlichen Urteilsbegründung noch präziser und detaillierter abgehandelt werden. Klar ist jedoch schon heute, dass mit dem höchstrichterlichen Entscheid die Implementierung von Offshore-Strukturen in solchen Verhältnissen in der Praxis immer schwieriger wird. In der mündlichen Verhandlung kam das Bundesgericht zum Schluss, dass eine Offshore-Finanzierung eines rein schweizerischen Immobilienkonzerns steuerlich nicht akzeptiert und damit die Betriebsstätte der Schweizer Finanzierungsgesellschaft auf den Cayman Islands nicht anerkannt werden kann. Entsprechend sind alle Erträge aus der Finanzierungstätigkeit in der Schweiz zu versteuern. Isabelle Seiler Senior Manager Real Estate Tax Services Bern isabelle.seiler@ch.ey.com Dr. Marlene Kobierski Senior Consultant Real Estate Tax Services Bern marlene.kobierski@ch.ey.com Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

12 Ein Klick mit Folgen Hotelimmobilien Der Betreiber einer Hotelimmobilie hat in erster Linie die Aufgabe, für eine hohe Auslastung der Zimmer zu sorgen. Immer öfter übernehmen jedoch Dritte diese Aufgabe, nämlich Onlinevertriebspartner. Das hat Folgen für den Eigentümer: Der simple Mausklick, mit der die Übernachtung gebucht wird, beeinflusst den Wert der Hotelimmobilie. Onlinebuchungen: Ein Viertel bis ein Drittel Mehr als jede vierte Hotelbuchung wird mittlerweile über Onlinekanäle generiert. Dabei dominieren vor allem Internetbuchungsplattformen, die auch Leistungen wie z. B. Preisvergleiche anbieten. Die Bedeutung von Onlinekanälen schwankt in Abhängigkeit des Hoteltyps, der Markenzugehörigkeit und des Standorts des Hotels. In Teilbereichen kommt bereits jede dritte Reservierung über eine Buchungsplattform zustande. Damit nehmen die Plattformen den Hotelbetreibern einen Teil ihrer Vertriebstätigkeit ab. Durchschnittlich wird eine Gebühr von 8 25 % der Online getätigten Umsätze für diese Dienstleistung fällig. Und eben diese Gebühr schmälert den Ertrag des Hotelbetreibers und somit unmittelbar den Wert des Unternehmens/Hotels. Hybridvertrag macht Gebühren durchlässig Im Falle von Hotels bei welchen Eigentum und Betrieb getrennt sind, werden immer häufiger so genannte hybride Betreiberverträge zwischen den Parteien geschlossen. Dabei handelt es sich um Nutzungsverträge, die das wirtschaftliche Risiko von Hotels zwischen Eigentümer und Betreiber aufteilt. Je nach Vertrag finden sich dort sowohl feste als auch variable Nutzungsentgeltkomponenten. So ist es durchaus möglich, dass der Eigentümer die Gebühren für Onlineportale unmittelbar zu spüren bekommt; nämlich immer dann, wenn sich die variable Pacht am Hotelergebnis bemisst. Aufgrund der meist höheren Vertriebskosten dürfte das Hotelergebnis niedriger ausfallen. Es sei denn, der Hotelbetreiber kann die höheren Kosten an anderer Stelle kompensieren. Betroffen ist möglicherweise nicht nur der laufende Ertrag des Eigentümers, sondern auch der Wert des Hotels. Denn der Wert einer Hotel immobilie resultiert im Regelfall aus den Erträgen. 12 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

13 In Bewertung steckt Wert Einfluss auf den Wert haben Buchungsplattformen auch auf andere Weise. Sie haben meist nicht nur eine Buchungsfunktion, sondern bieten dem Hotelgast auch die Möglichkeit, den Aufenthalt zu bewerten. Dabei werden nicht nur jene Leistungen beurteilt, die klassischerweise im Bereich des Hotelbetreibers liegen (wie beispielsweise Frühstück, Service, Freundlichkeit des Personals, freier Internetzugang usw.), sondern auch Punkte wie der Gebäudezustand (z. B. Erscheinungsbild der Immobilie, Instandhaltung oder Aussenanlagen). Betroffen sind somit Aspekte, die auf den Immobilieneigentümer zurückgehen. Denn er steuert (je nach vertraglicher Definition) den Teil der Instandhaltungs- oder Aufwertungs-Massnahmen, die nicht im Verantwortungsbereich des Pächters liegen. Somit gilt: Die Leistung des Eigentümers oder seines Vertreters (des Asset Managers) wird ebenfalls beurteilungs- und somit vermarktungsrelevant. Nicht nur hinsichtlich der Vermietung einzelner Zimmer, sondern auch hinsichtlich des Werts der Immobilie. Fazit Früher waren Hoteleigentümer und Betreiber im Wesentlichen zu zweit, lässt man einmal den Fremdkapitalgeber ausser Acht. Immer stärker drängen nun Onlinekanäle als dritte Akteure auf den Markt. Über Buchungsplattformen wird ein Viertel bis ein Drittel der Zimmerbuchungen getätigt. Je nach Fall hat dies Auswirkungen auf die laufenden Erträge des Eigentümers und somit auf den Wert der Immobilie. Die Entwicklungen am Hotelmarkt machen also vor dem Grundstückseigentum nicht halt. Im Gegenteil, sie fordern Engagement und Mitunternehmertum über die Eigentumsgrenzen hinweg. Rolf Bach Executive Director Leiter Bereich Transaction Real Estate Zürich Christoph Bürkel Director Ernst & Young Real Estate GmbH Eschborn Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

14 Immobilien zur Stärkung des Eigenkapitals bei KMUs in der Schweiz Immobilienstrategie Das Thema der Immobilienstrategie zur Optimierung des Unternehmenskapitals verzeichnet aktuell eine grosse Medienpräsenz. So verkündete die Credit Suisse Ende November den Verkauf einer weiteren Liegenschaft, des Bürogebäudes Uetlihofs in Zürich. Bereits anfangs September informierte die Arbonia Forster Gruppe über den Verkauf ihres Hauptsitzes in Arbon. Dies bedeutet aber nicht, dass die jeweiligen Standorte aufgeben werden, ganz im Gegenteil, denn beide mieten diese mit langlaufenden Mietverträgen zurück. Beide Unternehmen bezwecken nach eigenen Angaben mit dem Verkauf von Immobilien die Stärkung der finanziellen Position. Eine starke finanzielle Position ist für jedes Unternehmen eine lebensnotwendige Voraussetzung. Daneben besteht eine Reihe von weiteren Herausforderungen, mit welchen sich kleine und mittlere Unternehmen (KMU) jüngst konfrontiert sehen. Die Schuldenkrise in Europa und als Folge daraus die Frankenstärke, die Entwicklungen in den Schwellenländern, die Rohstoff- und Energiepreise sowie das regulatorische Umfeld (Basel III, Solvency II) tragen zu einer potentiell erschwerten Fremdfinanzierung bei. All diese Faktoren führen dazu, dass Unternehmen gezwungen werden, ihr Eigenkapital zu stärken. Gemäss der Sommerumfrage KMU-Barometer 2012 von Ernst & Young, einer Befragung von 700 KMUs in der Schweiz, rechnet zwar eine überwiegende Anzahl von Unternehmen (63 Prozent) in den kommenden 6 Monaten mit einer stabil bleibenden Binnenkonjunktur. Trotzdem gehen 77 Prozent der Befragten von einer Verschlimmerung der Schuldenkrise aus, beinahe die Hälfte (42 Prozent) rechnet sogar mit einem Auseinanderfallen der Europäischen Währungsunion. Um gegen die Auswirkungen einer Verschlechterung der Schuldenkrise gewappnet zu sein, setzen sich die Unternehmen zwangsläufig mit ihrer Fremdfinanzierungssituation auseinander. Bei vielen Unternehmen müssen in diese strategischen Betrachtungen auch die eigenen Immobilien miteinbezogen werden. Somit ist offensichtlich, dass die Immobilienstrategie integraler Bestandteil der Unternehmensstrategie bildet. Nicht zuletzt auch darum, da immobilienbezogene Entscheidungen üblicherweise von grosser finanzieller Tragweite sind. Verglichen mit anderen westlichen Ländern lässt sich auf Grund der hohen Immobilien-Eigentumsquote bei Schweizer Unternehmen (über 50 Prozent) mehr Handlungsoptionen feststellen. Bei Unternehmen in Deutschland liegt die Eigentumsquote unter 50 Prozent, in den USA sogar bei nur 30 Prozent. Die zukünftige Immobilienstrategie bildet die Grundlage für sämtliche immobilienrelevanten Entscheidungen. Zusammen mit der Bestandsanalyse und dem zukünftigen Flächenbedarf bildet sie die Grundlage bei der Triage der Bestandsliegenschaften in betriebsnotwendig und nicht betriebsnotwendig und daraus die Fest- 14 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

15 legung einer Halte- oder Exit-Strategie. Die Strategiefestlegung sollte dabei mit Fokus auf eine nachhaltige Wettbewerbsfähigkeit sowie einem möglichst hohen Wertbeitrag erfolgen. Die gewählte Strategie sollte die aktuellen Marktverhältnisse sowie Opportunitätskosten berücksichtigen, von emotionalen und politischen Argumenten jedoch nicht beeinflusst werden. Die aktuell grosse Nachfrage nach Sachwerten im Speziellen nach Immobilien hat zusammen mit den tiefen Fremdkapitalkosten zu sinkenden Renditeerwartungen bei Investoren geführt. Dadurch wiederum sind in den vergangenen Monaten die Immobilienpreise stark angestiegen. Die aktuell vorteilhaften Marktbedingungen sowie die unverändert grosse Attraktivität des Standortes Schweiz bilden ideale Voraussetzungen, um die Verwertung von nicht mehr betriebsnotwendigen Liegenschaften einer seriösen Prüfung zu unterziehen. Zur erfolgreichen Umsetzung eines Verkaufsentscheides bei betriebsnotwendigen Liegenschaften (Sale & Rent back) gilt die Beachtung einer Reihe von Faktoren. Bei den liegenschaftsbezogenen Aspekten gilt es die Standortqualität, den Zustand und daraus den Instandsetzungsbedarf, die Drittverwendbarkeit, allfällige Eigentumsbeschränkungen und Umweltrisiken in die Analyse mit einzubeziehen. Bei der Ausgestaltung des Mietvertrages gilt es die Beurteilung der festen Mietzeit, allfällige Verlängerungsoptionen, die Tragbarkeit des zukünftigen Mietzinses, dessen Indexierung sowie die klare Definition der Schnittstelle zwischen Eigentümer und Mieter zu beachten. Im Rahmen eines strukturierten Transaktionsprozesses sind unter anderem die Ansprache der geeigneten Investorengruppe sowie die Erkennung und Minimierung von Steuerrisiken von Bedeutung. Die Beurteilung dieser Aspekte sollte dabei aus Sicht des Verkäufers wie auch des Investors erfolgen, um frühzeitig Deal-Breakers zu erkennen. Selbstredend ist, dass die erfolgreiche Umsetzung ein grosses Know-how und eine breite Erfahrung des Prozessverantwortlichen voraussetzt. Die Verwendung der mit der Veräusserung freigesetzten Mittel ist vielfältig. Wie eingangs erwähnt, kann das Unternehmen seine finanzielle Position stärken, in dem es beispielsweise den Fremdkapitalanteil reduziert und sich so eine bessere Ausgangslage für eine günstigere Refinanzierung verschafft. Oder sie setzt Mittel frei für Investitionen im Kerngeschäft, zur Erschliessung neuer Märkte oder zur Einführung von neuen Produkten oder Dienstleistungen. Halte-Strategien Exit-Strategien Betriebsnotwendige Liegenschaften Verschieben Instandsetzungsinvestitionen Reduktion Instandhaltungsmassnahmen Nutzungsoptimierung Neuverhandlungen Mietverträge Verkauf und Rückmiete Auslagerung in Gruppenvehikel und Rückmiete Verkauf und Standortwechsel Vorzeitige Auflösung Mietverträge und Suche neuer Standort Nicht betriebsnotwendige Liegenschaften Vermietung an Dritte Umnutzung, Entwicklung Asset Deal/Share Deal Auslagerung in Vehikel und Verkauf Umnutzung, Restrukturierung, Entwicklung und Verkauf Asset-Share SWAPs Daniel Zaugg MRICS Partner und Sector Leader Real Estate & Construction Schweiz Zürich André Mathis MRICS Senior Manager Transaction Real Estate Zürich Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

16 Bevorstehende Änderung bei Bauen für fremde bzw. eigene Rechnung MWST-Praxis Die Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV), Hauptabteilung MWST, hinsichtlich der Abgrenzung Bauen für fremde Rechnung und Bauen für eigene Rechnung unter dem neuen Mehrwertsteuergesetz (MWSTG) bleibt umstritten. Nun zeichnet sich eine Änderung dieser Praxis ab. Gemäss der geltenden MWST-Praxis liegt ein Bauwerk für eigene Rechnung (von der MWST ausgenommene Grundstückslieferung) dann vor, wenn das Grundstück dem Bauunternehmer (GU, Investor) oder einem nahestehenden Dritten gehört und die nachstehenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: Der Käufer erwirbt ein fertig geplantes Objekt. Es ist ein Pauschalpreis für Boden und Gebäude vereinbart. Der Einfluss des Käufers ist beschränkt, Mehrkosten durch individuelle Änderungswünsche betragen max. 5 % pro Objekt (resp. 7 %, sofern Boden im Baurecht). Es liegt ein Kaufvertrag über Boden und Gebäude zwischen GU/Investor und Käufer vor. Der Übergang von Nutzen und Gefahr erfolgt erst nach Fertigstellung der Baute. Die Bezahlung erfolgt erst nach Fertigstellung der Baute. (Eine Anzahlung von max. 30 % ist unschädlich für die Qualifikation). Sind diese Voraussetzungen nicht kumulativ erfüllt, liegt keine von der Steuer ausgenommene Grundstückslieferung vor, sondern lediglich eine steuerbare werkvertragliche Lieferung, welche dem Normalsatz von derzeit 8 % unterliegt. In der Praxis hat sich insbesondere das Kriterium des beschränkten Einflusses des Käufers als problematisch erwiesen. Überschreiten Änderungswünsche die erwähnte prozentuale Grenze, verändert sich die mehrwertsteuerliche Qualifikation während des Bauvorganges und dementsprechend auch die mehrwertsteuerliche Behandlung des Geschäftes. 16 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

17 Das Parlament hat eine Motion zur Änderung der Abgrenzungskriterien Bauen für fremde Rechnung und Bauen für eigene Rechnung am 17. September 2012 abgelehnt. Allerdings hat die Departementsvorsteherin kürzlich einer Änderung der Praxis zugestimmt; mit dem Ziel, dass bei Vertragsschluss die MWST-Folgen klar definiert sind (Planungs- und Rechtssicherheit). Im veröffentlichten Entwurf ist vorgesehen, dass bei Baubeginn zwischen 1. Januar 2010 und 30. Juni 2013 wahlweise die oben dargelegten Regelungen angewendet werden dürfen. Bei Bauwerken, für welche der Baubeginn für das jeweilige Bauwerk in den Zeitraum ab 1. Juli 2013 fällt, gilt nur noch die neue Praxis. Entwurf MWST Praxis Info 05 Am 29. November 2012 hat die ESTV den 1. Entwurf hinsichtlich der geplanten Änderungen publiziert. Im Grundsatz soll wieder die Praxisregelung eingeführt werden, wie sie in der MWST Übergangsinfo 01 festgehalten wurde. Das bedeutet, dass der Baubeginn wieder von zentraler Bedeutung sein wird. Susanne Gantenbein Partner Indirect Tax Services Genf Wird eine Immobilie veräussert, auf der vom Veräusserer ein Neubau erstellt oder ein Umbau realisiert wird und findet der Abschluss des entsprechenden Kauf- oder Vorvertrages nach Artikel 216 Absatz 1 und 2 OR und/oder eines Werkvertrages nach Artikel 363 OR vor Baubeginn statt, liegt eine steuerbare werkvertragliche Lieferung vor. In allen anderen Fällen liegt eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung vor. Zu beachten gilt es, dass nie eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung vorliegen kann, wenn der Boden dem Käufer oder einem Dritten gehört. Mirjam Reuteler Consultant Indirect Tax Services Bern mirjam.reuteler@ch.ey.com Der Baubeginn wird immer für ein ganzes Bauwerk (z. B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus) festgelegt, d. h. es gilt für jedes Bauwerk der gleiche Baubeginn. Der Baubeginn gilt nicht für eine (Gesamt-)Überbauung oder die Teiletappe einer Überbauung. Die steuerliche Qualifikation ist immer objektbezogen vorzunehmen. Wobei unter Objekten selbständige Teile von Bauwerken wie etwa die einzelnen Stockwerkeinheiten eines Mehrfamilienhauses zu verstehen sind. Wenn ein Objekt gleichzeitig ein Bauwerk ist (z. B. Einfamilienhaus), fallen die beiden Begriffe zusammen. Die mehrwertsteuerlichen Folgen können an folgendem Beispiel verdeutlicht werden: Ein steuerpflichtiger Bauunternehmer erstellt ein Mehrfamilienhaus mit 8 Eigentumswohnungen. Vor Beginn der Aushubarbeiten sind deren 6 verkauft. Es handelt sich folglich beim Verkauf dieser 6 Eigentumswohnungen um steuerbare werkvertragliche Lieferungen. Bei den verbleibenden 2 Einheiten liegen von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferungen vor. Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

18 Publikationen Kotierte Schweizer Immobilienaktiengesellschaften Gegenüberstellung Aktienkurs und NAV/Aktie per Die im Jahr 2010 schon vorhandene Tendenz eines relativ hohen Preisniveaus für klassische Investitionsobjekte an guten Lagen setzte sich weiter fort. Eindrücklich zeigt sich dies auch an der Entwicklung der Diskontierungszins sätze bei den Immobilienbewertungen in den letzten Jahren. Neben der Analyse des Net Asset Values (NAV) sind in der Studie Angaben zum langjährigen Kursverlauf, Eigen finanzierungsgrad, zur Kapitalstruktur sowie zu bedeutenden Aktionären vorhanden. Die nächste Ausgabe erscheint im April Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über: Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2012 Starker Franken, niedrige Zinsen und stabile politische und soziale Verhältnisse machen die Schweiz 2012 als Immobilienstandort noch attraktiver als sie bereits 2011 von den Akteuren beurteilt wurde. Dabei sind Logistik- und Hotelimmobilien die gefragtesten Assetklassen für Investoren. Sowohl absolut als auch im europäischen Vergleich schätzen knapp 90 Prozent der befragten Akteure den Schweizer Markt als attraktiv ein. Dies sind Ergebnisse der zweiten Ausgabe des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt Schweiz von Ernst & Young Real Estate. Befragt wurden unter anderem Banken, Versicherungen, Immobilienfonds, Immobilien- AGs, Opportunity/Private Equity Funds, Private/Family Offices, Staatsfonds, sonstige internationale Fonds und Wohnbaugenossenschaften. Die nächste Ausgabe erscheint im Januar Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über: 18 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

19 Schweizer Immobiliengesellschaften Übersicht über die wesentlichen Steuerdaten Schweizer Immobiliengesellschaften verfolgen unterschiedliche Schwerpunkte in ihren Immobilienanlagen. Der Investmentfokus und die kantonal unterschiedlichen Steuersätze beeinflussen die Höhe der Steuerbelastung. Die Analyse der publizierten Geschäftsberichte der Jahre 2007 bis 2011 zeigt, dass rund die Hälfte der untersuchten Schweizer Immobiliengesellschaften eine effective tax rate von rund 20 bis 24 Prozent aufweisen. In der vorliegenden Analyse finden sich die Steuerkennzahlen der 24 wesentlichsten Schweizer Immobiliengesellschaften. Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über: Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2012 Zum fünften Mal in Folge hat die Ernst & Young Real Estate GmbH zusammen mit den führenden Versicherungsunternehmen das Trendbarometer erstellt. 25 Versicherungsunternehmen haben Auskunft über ihre Investitionsstrategie gegeben. Kerner gebnisse der Befragung sind, dass die Assekuranz die Immobilienquote weiterhin erhöhen möchte, aber nicht immer ein ausreichendes Objektangebot zur Verfügung steht. Alternative Immobilieninvestments wie Real Estate Debts boomen, Diversifizierung zwecks Risikostreuung wird wichtiger. Die Publikation ist in deutscher Sprache erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen werden über: Global market outlook Trends in real estate private equity Der vorliegende Bericht gibt einen Überblick über die aktuellen Trends bei immobilienbezogenen Anlageprodukten und -vehikeln. Den gesetzlichen Neuregelungen und den veränderten Reporting- Anforderungen kommt nach wie vor eine große Bedeutung zu. Die Publikation zeigt, wie der Real Estate Private Equity-Sektor mit den schwierigen Marktbedingungen umgeht. Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen werden über: Real Estate Newsletter, Trends, Ausgabe Ausgabe 51 3 Juni Dezember

20 Publikationen Real Estate Asset Management Studie 2012 Problemimmobilien rücken auch in Deutschland in den Fokus. Zunehmend werden darauf spezialisierte Asset Management Leistungen nachgefragt. Ernst & Young Real Estate hat zum 6. Mal in Folge seine Real Estate Asset Management-Studie veröffentlicht. 52 auf dem deutschen Markt vertretene Unternehmen wurden befragt. Management Studie kann bezogen werden über: (Schutzgebühr 80 Euro) Europäische Solvency II-Studie Solvency II, die umfassendste aufsichtsrechtliche Reform des europäischen Versicherungsmarkts in den letzten 30 Jahren, ist mitten in der Umsetzung. Dass die Reform direkte Auswirkungen auf die Geschäftsmodelle der Unternehmen hat, zeigt die im Sommer 2012 durchgeführte Solvency II-Studie von Ernst & Young. Sie belegt die Umsetzungsbereitschaft der Versicherungsunternehmen. Dennoch erwarten 43 Prozent der befragten Unternehmen, dass sie die Anforderungen erst 2014 oder später vollständig erfüllen werden. Die Publikation ist in deutscher Sprache verfügbar und kann im Internet bezogen werden unter: ErnstYoung%20-%20Europaeische%20Solvency%20II%20Studie% pdf Middle East Hotel Benchmark Survey Der Middle East Hotel Benchmark Survey liefert die wichtigsten Kennzahlen zum Hotelmarkt im Nahen Osten. Aufgeschlüsselt nach den bedeutendsten Ländern insbesondere Ägypten, Bahrain, Jordanien, Kuwait, Libanon, Oman, VAE und Katar zeigt der Bericht auf einen Blick die Veränderungen auf Basis von Prozent, der jeweiligen lokalen Währung sowie in US-Dollar. Der Bericht wird monatlich veröffentlicht. Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen werden über: 20 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012