Jetzt geht es darum, eine eigenständige Firma zu schaffen

Größe: px
Ab Seite anzeigen:

Download "Jetzt geht es darum, eine eigenständige Firma zu schaffen"

Transkript

1 Ausgabe 3 Dezember 2012 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich Real Estate Newsletter Jetzt geht es darum, eine eigenständige Firma zu schaffen

2 Inhalt 3 Im Gespräch Jetzt geht es darum, eine eigen ständige Firma zu schaffen 7 Grundstückgewinnsteuer Abzug von Mäklerprovision bei der Grundstückgewinnsteuer Swiss Prime Site, Projekt Majowa, neuer Hauptsitz der Schweizerischen Post in Bern Wankdorf 10 Urteil des Schweizer Bundesgerichts Bundesgericht erteilt der Offshore-Finanzierung von Schweizer Immobilienkonzernen eine Absage 12 Hotelimmobilien Ein Klick mit Folgen 14 Immobilienstrategie Immobilien zur Stärkung des Eigenkapitals bei KMUs in der Schweiz 16 MWST-Praxis Bevorstehende Änderung bei Bauen für fremde bzw. eigene Rechnung 18 Publikationen 20 Veranstaltungen 2 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

3 Jetzt geht es darum, eine eigenständige Firma zu schaffen Im Gespräch von Daniel Zaugg und Rolf Bach Die Swiss Prime Site durchläuft einen starken Wandel. Die grösste Immobiliengesellschaft der Schweiz löst sich organisatorisch von der Credit Suisse, vor kurzem hat sie zudem den Immobiliendienstleister Wincasa übernommen. CEO Markus Graf erklärt im Interview, welche Chancen er in der Projektentwicklung sieht und weshalb die Swiss Prime Site eine eigenständige IT-Plattform und neues Spesenreglement benötigt. Auf den 1. Januar 2013 löst sich die Swiss Prime Site organisatorisch von der Credit Suisse. Was heisst das konkret für Sie und Ihr Team? Auf welche Etage? Markus Graf: Das Swiss Prime Site-Team der Filiale Zürich, das jetzt noch in den Räumlichkeiten der Credit Suisse arbeitet, zieht per Anfang Jahr in den Prime Tower auf dem Maag-Areal. Graf: Die 34., zufällig war dort oben noch ein halbes Geschoss frei (lacht). Im Ernst, der Umzug steht seit eineinhalb Jahren fest. Die Loslösung von der Credit Suisse ist von langer Hand vorbereitet worden. Die spektakuläre Aussicht vom höchsten Gebäude der Schweiz, das die Swiss Prime Site realisiert hat, ist sozusagen das Privileg des Entwicklers. Das Swiss Prime Site-Team der Filiale Zürich zieht um, der Hauptsitz der Swiss Prime Site bleibt in Olten. Was bedeutet das für das Unternehmen? Veränderungen bringt auch die Übernahme des Immobiliendienstleisters Wincasa von der Credit Suisse. Welche Vorteile versprechen Sie sich davon? Graf: Nicht nur. Es ist auch ein Beispiel dafür, dass wir nicht nur Pläne für Grundstücke auf dem Papier entwickeln, sondern diese auch umsetzen. Wer uns ab dem nächsten Jahr besucht, kann sich nun ein konkretes Bild von unserer Arbeit machen. Graf: Wir sind jetzt eine eigenständige Firma. Mit rund 1700 Mitarbeitenden zählen wir zu den 30 grössten börsenkotierten Unternehmen der Schweiz. Unsere Aktien sind neu im Swiss Leader Index vertreten. Auch die Wahrnehmung verändert sich. Die bisherige Struktur war schwierig zu verstehen, viele haben die Swiss Prime Site als eine Abteilung der Credit Suisse betrachtet. Selbst innerhalb der Credit Suisse haben viele nicht gewusst, dass wir Bauprojekte realisieren, Liegenschaften kaufen und verkaufen. Viele waren der Ansicht, wir würden mit Immobilienpapieren handeln. Graf: Mit Wincasa sind wir neu an 15 Standorten der Schweiz vertreten, in allen wichtigen Regionen. Damit sind wir viel näher am Markt. Dank den Spezialisten von Wincasa hören wir sozusagen das Gras wachsen. Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

4 Im Gespräch von Daniel Zaugg und Rolf Bach Das eröffnet der Swiss Prime Site neue strategische Chancen? Das heisst, die Swiss Prime Site wird künftig früher bei Projekten einsteigen? Das Maag-Areal, Ihr Vorzeigeprojekt, liegt Mitten in Zürich. Sehen Sie in der Schweiz genügend Standorte, die sich für einen Entwickler lohnen? Sehen Sie neue geografische Schwerpunkte für die Swiss Prime Site? Bisher war das Unternehmen stark auf Zürich und Genf fokussiert. Sie fürchten sich nicht vor einer Überhitzung? 2013 ist ein Neuanfang für die Swiss Prime Site. Wie verändert sich Ihre persönliche Rolle auf diesen Zeitpunkt hin? Sie sind heute 63jährig, bei der Credit Suisse hätten Sie bereits das Pensionsalter erreicht. Ohne die Loslösung von der Credit Suisse hätte sich Ihr Pensum wohl noch weiter reduziert, oder nicht? Graf: Wir können Projekte früher und schneller realisieren. Wir sehen auf dem Schweizer Immobilienmarkt ganz klar ein Potenzial, auch wenn das Umfeld derzeit etwas schwieriger geworden ist. Die Preise für Objekte sind relativ hoch. Wollte man früher 500 Millionen investieren, suchte man 30 oder 40 Objekte und wählte die besten aus. Das funktioniert heute nicht mehr. Das ist ein Grund, weshalb wir gezielt auf die Entwicklung von Grundstücken setzen. Dass wir dies können, haben wir auf dem Maag-Areal gezeigt. Graf: Wer das Potenzial eines Grundstücks realisieren will, muss heute früher dabei sein. Wartet man, bis einem ein Objekt angeboten wird, ist die Marge gering. Die Konkurrenz auf dem Markt ist gross, das treibt die Preise in die Höhe. Der Weg, um das Potenzial als Entwickler zu erschliessen, wird etwas länger, das Risiko etwas grösser. Aber man braucht nicht 20 Objekte gleichzeitig zu entwickeln. Graf: Wüest & Partner hat in einer eigenen Auswertung auf 300 Areale hingewiesen, die sich entwickeln lassen. Die Kunst besteht darin, daraus die zehn besten auszuwählen. Klar gibt es nicht stets Gebiete von der Qualität des Maag-Areals. Aber es gibt Objekte, an die heute noch niemand denkt. Graf: Es gibt einige interessante Regionen. Ein Beispiel ist die Zentralschweiz. In Luzern hat die Steuersenkung zu einer erhöhten Nachfrage von Firmen geführt, doch derzeit fehlt das entsprechende Immobilienangebot. Auch in Bern sehen wir eine grosse Nachfrage. Zwei Projekte, die wir dort realisieren, laufen sehr gut. Die Liegenschaft Murifeld haben wir bereits während des Umbaus zu 70 Prozent neu vermieten können. Graf: Der Immobilienmarkt befindet sich heute in einer anderen Situation als in den neunziger Jahren. Damals wurden Büros auf Vorrat gebaut. Heute beginnt man mit dem Bau in der Regel erst, wenn 50 Prozent der Flächen vermietet sind. Wird die Nachfrage genau abgeklärt, lassen sich die Risiken einer Marktübertreibung begrenzen. Graf: Mit der neuen Struktur kann ich mein Pensum von 200 auf 100 Prozent reduzieren (lacht). Über die letzten Jahre ist mein Arbeitsaufwand stark gestiegen, was auch mit der wachsenden Anzahl der Immobiliengefässe bei der Credit Suisse sowie der Grösse von Swiss Prime Site zusammenhängt. Diese Überbelastung kann ich jetzt abbauen und meine Kräfte ganz auf ein Unternehmen konzentrieren. Graf: Theoretisch wäre es möglich gewesen, dass ich vorzeitig aufhöre. Aber meine Batterien sind noch nicht leer. Ich habe noch viele Ideen, die ich realisieren möchte. Zudem steht nun die Entflechtung der Swiss Prime Site von der Credit Suisse an. Bei dieser Aufgabe ist meine Erfahrung von grossem Vorteil. 4 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

5 Welche konkreten Aufgaben stehen jetzt an? Sie sehen noch Verbesserungsmöglichkeiten? Können Sie Beispiele nennen? Graf: Wir müssen eine neue Firma schaffen, das reicht von der IT-Plattform bis zur Gestaltung der Visitenkarten. Zusammen mit der Wincasa arbeiten neu gegen 1700 Personen im Konzern, da gibt es einige Aufgaben, die vereinheitlicht werden müssen Personalführung, Controlling, Reporting. Auch neue Spesenreglemente müssen erstellt werden. Wir wollen einen Konzern, der sich mit einfachen Mitteln steuern lässt. Diese Aufgaben sind in den nächsten zwei, drei Jahre zu bewältigen. Parallel dazu werden wir weiter wachsen, auch mit unseren Tochtergesellschaften. Hier geht es darum, das Beste aus diesen Bereichen herausholen. Graf: Ja, jede Firma hat Verbesserungsmöglichkeiten. Es gehört zu den Kernaufgaben, die Optimierungsmöglichkeiten laufend zu durchforschen und umzusetzen. Auch die Strategien sollen regelmässig überprüft und bei Bedarf angepasst werden. Entwicklungspotenzial gibt es auch bei den Immobiliendienstleistungen. Hier können wir neben dem Property Management neue Schwerpunkte setzen. Graf: Bei der Wincasa können wir die Dienstleistungen ausbauen. Ein Thema ist Wohnen mit Services, also neue Angebote, um Wohnungsmietern den Alltag zu erleichtern. Eine besondere Rolle spielen hier in Zukunft die Angebote für ältere Menschen. Die Wincasa hat zusammen mit Ihren Kunden über die letzten Jahre bereits rund 3000 Wohnungen aufgebaut, in nächster Zeit kommen einige neue Einheiten hinzu. Der demografische Wandel führt hier zu einer grossen Nachfrage. Heime und Residenzen sind für viele ältere Menschen keine Option, da ergeben sich Chancen für neue Angebote. Markus Graf Der dipl. Architekt HTL stiess 1995 als Leiter der Immobilienfonds zur Credit Suisse. Von 1998 bis Ende November 2012 stand er dem Real Estate Asset Management der Grossbank vor war er an der Gründung der Swiss Prime Site beteiligt, die er seither zusätzlich führt. Mit einem Portfolio von 8,4 Mrd. Fr. ist die Swiss Prime Site die grösste Immobiliengesellschaft der Schweiz; die Anlagen umfassen vor allem Detailhandels- und Geschäftsimmobilien an bevorzugten Wirtschaftsstandorten der Schweiz. Noch bis Ende Jahr wird die Swiss Prime Site von einem Team des Credit-Suisse-Asset-Managements geführt, dem CEO Markus Graf angehörte. Auf Anfang 2013 werden diese Managementleistungen in die Swiss Prime Site integriert. Markus Graf lebt mit seiner Familie in der Nähe von Solothurn. Welche Ziele haben Sie sich für die Swiss Prime Site gesetzt. Gehört dazu auch die Expansion ins Ausland? Da und dort ist der Name Global Prime Site schon gefallen? Graf: In den nächsten zwei, drei Jahren möchte ich die Swiss Prime Site weiterentwickeln. Und dort, wo wir Potenzial sehen, sollen alle Möglichkeiten auf dem Schweizer Immobilienmarkt ausgeschöpft werden. Das verlangt auch, dass wir neue Geschäftsfelder erschliessen. Graf: Global Prime Site ist eine zweite Firma, die wir analog zur Swiss Prime Site aufbauen können, mit vergleichbaren Strukturen. Diese Firma würde sich ebenfalls auf Geschäftsimmobilien an ausgezeichneten Lagen konzentrieren. Wenn wir uns zur Gründung entschliessen, wird diese Firma aber komplett unabhängig von der Swiss Prime Site sein. Das bestehende Unternehmen ist weiterhin ausschliesslich in der Schweiz tätig, daran wird sich in Zukunft nichts ändern. Zu Global Prime Site : Ich bin überzeugt, dass sich im Ausland viele Möglichkeiten eröffnen. Ich war gerade einen Monat in Asien. Ob in Japan, Singapur, Neuseeland oder in Australien, da lässt sich noch sehr viel bewegen. Mit Global Prime Site kann den Anlegern ein Instrument in die Hand geben werden, um in Immobilien im Ausland zu investieren. Da besteht eine Nachfrage. Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

6 Im Gespräch von Daniel Zaugg und Rolf Bach Reizt es Sie, nochmals eine neue Firma aufzubauen? Graf: Die Abklärungen und Analysen sind im Gang. Mit Swiss Prime Site haben wir ein Rezept entwickelt, das funktioniert und das sich wiederholen lässt. Dieses Know-how können wir nutzen. Meine Rolle würde sich dann aber darauf beschränken, Erfahrungen einzubringen und die richtigen Leute auszuwählen, die das Unternehmen führen. Engagieren wir uns im Ausland, werde ich für diese Firma nicht mehr operativ tätig sein. Sonst beträgt mein Pensum wieder 200 Prozent, und das will ich nicht. Rolf Bach Senior Manager und Leiter des Bereichs Transaction Real Estate Zürich Daniel Zaugg MRICS Partner und Sector Leader Real Estate & Construction Schweiz Zürich 6 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

7 Abzug von Mäklerprovision bei der Grundstückgewinnsteuer Grundstückgewinnsteuer Den Kantonen wird bei der Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer ein grosser Ermessensspielraum zugestanden. Eine Folge davon stellt die teilweise starke Beschränkung der Abzugsfähigkeit von Mäklerprovisionen in verschiedenen Kantonen dar. Obwohl rechtlich fraglich, hat das Bundesgericht diese Praxis kürzlich gestützt. Wie der folgende Artikel aufzeigt, ist deshalb weiterhin im Einzelfall und für jeden Kanton unabhängig zu prüfen, in welchem Umfang Mäklerprovisionen bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden können. Aufgrund der unterschiedlichen Regelungen empfiehlt es sich, die konkrete Rechtslage bereits frühzeitig - am besten vor Abschluss des Mäklervertrages zu prüfen. System der Grundstückgewinnsteuer Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken sind grundsätzlich steuerbar. Während diese Gewinne bei juristischen Personen (und bei natürlichen Personen mit Grundstücken im Geschäftsvermögen) beim Bund und einem Grossteil der Kantone im Rahmen des Jahresergebnisses mit der Gewinn- resp. Einkommenssteuer erfasst werden (sog. dualistisches System), unterliegen sie in anderen Kantonen (analog der durch natürliche Personen im Privatvermögen erzielten Grundstückgewinne) der Grundstückgewinnsteuer (sog. monistisches System). Schweiz Dualistisch (17) Monistisch (9) Die Besteuerung von Grundstückgewinnen wird den Kantonen vom Bund vorgeschrieben; bei der konkreten Ausgestaltung wurde ihnen jedoch viel Spielraum gelassen. Dies führte dazu, dass sich die Regelungen der Kantone nicht nur im gewählten System (monistisch oder dualistisch), sondern etwa auch in der Bemessung des steuerbaren Grundstückgewinnes teilweise erheblich unterscheiden. Es erstaunt deshalb nicht, dass nahezu jeder Kanton die für Zwecke der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähigen Kosten beim Kauf und Verkauf von Liegenschaften anders umschreibt. Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

8 Grundstückgewinnsteuer Abzugsfähigkeit von Mäklerprovisionen Kantonale Besonderheiten Der grosse Gestaltungsspielraum der Kantone hat jedoch neben der Rechtszersplitterung durch unterschiedliche rechtliche Grundlagen noch zu einer weiteren unerfreulichen Entwicklung beigetragen: Viele Kantone beschränken die zulässigen Abzüge derart, dass nicht mehr sämtliche Gewinnungskosten vom Grundstückgewinn in Abzug gebracht werden können. Dies zeigt sich immer wieder bei denjenigen Mäklerprovisionen, welche je nach kantonaler Praxis teilweise nur im üblichen Umfang abzugsfähig sind. Welche Vermittlergebühren dabei aus steuerlicher Sicht als üblich gelten, variiert wiederum von Kanton zu Kanton (vgl. Übersicht über die Praxis der monistischen Kantone in der Tabelle rechts). Allen Kantonen ist gemein, dass lediglich effektiv entrichtete Provisionen abzugsfähig sind. Zudem gelten gewisse Einschränkungen bei Provisionen an nahestehende Personen. Wie aus der nebenstehenden Übersicht hervorgeht, gibt es erhebliche Differenzen zwischen den Kantonen, in welchem Umfang Mäklerprovisionen im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden können. So sehen beispielsweise die Kantone Schwyz und Zürich ab einer Verkaufssumme von CHF 10 Mio. lediglich noch ein Honorar von 1 % des Verkaufspreises als üblich an, während der Kanton Tessin bis zu 5 % des Verkaufserlöses zum Abzug zulässt. Die Kantone Basel-Stadt und Bern sehen schliesslich überhaupt keine Beschränkung vor, solange die Provisionen (untrennbar) mit der Veräusserung verbunden sind. Steuerliche Auswirkungen Während bei Veräusserungen aus dem Geschäftsvermögen die über dem üblichen Mass liegenden Kosten immerhin bei der Gewinnsteuer (respektive Einkommenssteuer) angerechnet werden können, haben natürliche Personen (im Privatvermögen) keine Möglichkeit, diese Aufwendungen steuerlich geltend zu machen. Dies führt zu einem äusserst stossenden Ergebnis, nicht zuletzt deshalb, da der Mäkler die Provision seinerseits vollumfänglich versteuern muss. Es ist jedoch auch zu beachten, dass der beschränkte Abzug für juristische Personen nicht in jedem Fall nachteilig sein muss: Sinkt aufgrund des Besitzdauerabzuges die Steuerquote bei der Grundstückgewinnsteuer unter diejenige bei den Gewinnsteuern, ist ein (teilweiser) Abzug der Mäklerprovisionen bei den Gewinnsteuern für den Steuerpflichtigen vorteilhafter. Kanton BE BL BS JU Abzugsfähige Mäklerprovisionen Provisionen und Auslagen für die Vermittlung, die mit dem Erwerb oder der Veräusserung untrennbar verbunden sind Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Mäklerprovisionen Die mit der Veräusserung verbundenen Kosten Les commissions et les frais de courtage usuels Übliche Provision gemäss kantonaler Praxis Keine Einschränkungen 3 % des Verkaufserlöses Keine Einschränkungen Abhängig vom Verkaufserlös; 2 % bis 3 % des Verkaufspreises NW Übliche Mäklerprovisionen 3 % des Verkaufserlöses (bei sehr tiefen Verkaufspreisen im Einzelfall auch mehr) SZ TI UR Kosten und Abgaben, die unmittelbar mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss von Provisionen an Drittpersonen, soweit diese üblich sind Le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore Kosten und Abgaben, die unmittelbar mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen an Dritte Abhängig vom Verkaufserlös; 1 % bis 3 % des Verkaufspreises Maximal 5 % vom Verkaufserlös 3 % des Verkaufserlöses ZH Übliche Mäklerprovisionen 1 % bis 2 %, bei nachgewiesener Schwerverkäuflichkeit bis zu 3 % 8 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

9 Zulässige Abzugsbeschränkungen? Die Zulässigkeit der kantonalen Beschränkungen ist unseres Erachtens generell fragwürdig, da damit der überschiessende Teil ohne Möglichkeit des Gegenbeweises als Gewinnverwendung abgetan wird. Dies erscheint vor allem bei Provisionszahlungen an unabhängige Dritte problematisch, da in solchen Fällen für den Verkäufer effektive (Gewinnungs-)Kosten anfallen, von einer Gewinnverwendung mithin nicht die Rede sein kann. In Extremfällen kann dies sogar dazu führen, dass ein Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer zu entrichten hat, obwohl ihm wirtschaftlich kein Gewinn (oder sogar ein Verlust) entstanden ist. Dies stellt einen klaren Verstoss gegen das Prinzip der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit dar. Diese Ansicht vertrat auch das Verwaltungsgericht des Kantons Zug, welches in einem bereits älteren Entscheid festhielt, dass die Nichtberücksichtigung von effektiv ausgerichteten Provisionen zu einer Besteuerung eines fiktiven Gewinnes führe, was mangels sachlicher Gründe gegen das Gebot der Rechtsgleichheit verstosse. Weiter hielt das Gericht unseres Erachtens zu Recht dafür, dass bei der Mäklerprovision stets eine Gewinnkomponente enthalten sei, so dass sich daraus nichts zugunsten des Fiskus ableiten lasse. Zudem habe der Verkäufer kein Interesse daran, mit einer hohen Mäklergebühr die Grundstückgewinnsteuern zu schmälern. Es sei deshalb nicht einzusehen, weshalb nicht die vollständigen Kosten abzugsberechtigt sein sollen. Demgegenüber hat das Bundesgericht in seiner neueren Rechtsprechung festgehalten, dass die Kantone bei entsprechender Grundlage im kantonalen Gesetz grundsätzlich frei wählen könnten, ob überhaupt Mäklerprovisionen zum Abzug berücksichtigt werden sollen. Eine höhere Vergütung des Mäklers stellt laut dem Gericht damit eine grundstückgewinnsteuerlich unbeachtliche Erlösverwendung dar. Fazit Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Kantone bei der Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer weiterhin über einen grossen Ermessensspielraum verfügen. Eine Folge davon stellt die teilweise starke Beschränkung der Abzugsfähigkeit von Mäklerprovisionen in verschiedenen Kantonen dar. Diese Praxis wurde vom Bundesgericht kürzlich gestützt. Entsprechend wird weiterhin nicht nur von Fall zu Fall sondern auch von Kanton zu Kanton zu beurteilen sein, in welchem Umfang Mäklerprovisionen bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden können. Um vor unliebsamen Überraschungen gefeit zu sein empfiehlt es sich deshalb, diese Frage möglichst frühzeitig zu klären, am besten bereits bei den Vertragsverhandlungen mit dem Mäkler. Hanspeter Saner Partner Real Estate Tax Services Bern Martin Kistler Senior Consultant Real Estate Tax Services Bern Während sich das Gericht dezidiert für die Möglichkeit ausgesprochen hat, die Abzugsfähigkeit von Mäklerprovisionen auf das übliche Mass zu beschränken, hat es sich mit Verweis auf das kantonale Ermessen bisher enthalten, einheitliche Kriterien festzulegen, wann eine Provision als üblich gelte. Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

10 Bundesgericht erteilt der Offshore-Finanzierung von Schweizer Immobilienkonzernen eine Absage Urteil des Schweizer Bundesgerichts Am 5. Oktober 2012 hat das Bundesgericht über die steuerliche Anerkennung von Offshore-Finanzierungsbetriebsstätten für rein schweizerische Immobilienkonzerne in einer öffentlichen Verhandlung beraten und diese abgelehnt. Das Bundesgericht stützt damit die Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung. Aufgrund der faktischen Nichtbesteuerung der Finanzerträge hat die Eidgenössische Steuerverwaltung die Finanzierung eines Schweizer Immobilienkonzerns mittels einer Offshore-Finanzierungsgesellschaft stets als steuerlich unzulässig betrachtet. Das schriftliche Urteil steht noch aus. Ausgangslage In der Vergangenheit haben einige, rein schweizerische Immobilienkonzerne ihre gruppeninterne Finanzierung über Finanzierungsgesellschaften in sogenannten Offshore-Ländern (z. B. Jersey, Bahamas, Bermudas, British Virgin Island etc.) abgewickelt. Dazu wurde üblicherweise in den Offshore-Ländern eine Tochtergesellschaft (Finanzierungsgesellschaft) gegründet, die vorwiegend mit Eigenkapital von der Schweizer Muttergesellschaft ausgestattet wurde. In diesem Modell versorgte die ausländische Finanzierungsgesellschaft ihrerseits die einzelnen Schweizer Gruppengesellschaften mittels Darlehen mit den notwendigen Mitteln. Die erwirtschafteten Zinserträge blieben aufgrund der anwendbaren ausländischen Steuergesetze meist unversteuert. Die Repatriierung der Offshore- Finanzerträge in die Schweiz erfolgte schliesslich in Form einer Dividende, was aufgrund der in den ausländischen Steuergesetzen nicht vorgesehener Quellenbesteuerung sowie des jeweils in der Schweiz zur Anwendung gelangenden Beteiligungsabzugs auf Stufe der Dividendenempfängerin regelmässig zu einer Quasi-Nichtbesteuerung der Finanzerträge führte. Die Eidgenössische Steuerverwaltung stellte sich bereits vor einigen Jahren auf den Standpunkt, dass die Finanzierung eines Konzerns, dessen Konzerngesellschaften alle in der Schweiz ansässig sind, über eine Offshore-Tochtergesellschaft eine unzulässige Steuerumgehung darstelle. Diese Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung führte dazu, dass die meisten Schweizer Immobilienkonzerne auf eine Offshore-Finanzierungsgesellschaft verzichteten, resp. diese aufgrund des ausgeübten Druckes wieder aufgaben. 10 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

11 Der im vorliegenden Fall involvierte Schweizer Immobilienkonzern hielt jedoch an der Offshore-Finanzierung fest. In der Folge hatte das Bundesgericht am 5. Oktober 2012 (Entscheid 2C_708/2011) in einer öffentlichen Verhandlung über deren steuerliche Anerkennung zu befinden. Das schriftliche Urteil und die damit eingehende Begründung liegen indes noch nicht vor. Vorliegender Fall Der vom Bundesgericht zu beurteilende Fall handelte von einem Schweizer Immobilienkonzern, dessen Obergesellschaft ausschliesslich Schweizer Tochtergesellschaften hält. Die Finanzierungstätigkeit der Gruppe wird durch eine Betriebsstätte der Schweizer Finanzierungsgesellschaft auf den Cayman Islands ausgeführt. Die Finanzierungsgesellschaft unterhält auf den Cayman Islands eigene Büroräumlichkeiten und 5 Angestellte mit je einem Pensum von rund 20 %. In der Schweiz verfügt die Finanzierungsgesellschaft über keine eigenen Angestellten. Ein Steuerruling der Finanzierungsgesellschaft mit dem Hauptsteuerdomizil wies die Gewinne aus der Finanzierungstätigkeit vollumfänglich der Betriebsstätte auf den Cayman Islands zu, womit diese unilateral von der Besteuerung in der Schweiz freigestellt wurden. Es erfolgte auch keine Besteuerung der Zinserträge auf den Cayman Islands. Schliesslich erklärte die Eidgenössische Steuerverwaltung, dass das Steuerruling für die direkte Bundessteuer nicht mehr anerkannt werde. Eine entsprechende Veranlagungsverfügung der kantonalen Steuerverwaltung wurde von der Finanzierungsgesellschaft angefochten. Das kantonale Verwaltungsgericht bejahte das Vorliegen einer Betriebsstätte, weshalb die Eidgenössische Steuerverwaltung Beschwerde an das Bundesgericht erhob. Bemerkungen und Auswirkungen auf die Praxis Im Ergebnis waren sich die Bundesrichter einig. Es könne nicht im Sinne des Gesetzgebers sein, dass eine ausschliesslich in der Schweiz tätige Unternehmensgruppe ihre konzerninterne Finanzierungstätigkeit mittels Auslagerung in eine Offshore-Betriebsstätte einer Besteuerung gänzlich entziehen kann. Bezüglich der Argumentationslinien teilte sich das Bundesgericht allerdings in zwei Lager, was der Grund für die öffentliche Verhandlung war. Die einen Richter waren der Auffassung, dass die Finanzierungstätigkeit auf den Cayman Islands die Betriebsstätten-Qualifikation nicht erfülle, weshalb der gesamte Gewinn der Finanzierungsgesellschaft in der Schweiz zu versteuern sei. Die anderen Richter bejahten sehr wohl das Vorliegen einer Betriebsstätte, sahen im gewählten Vorgehen allerdings eine Steuerumgehung. Im Ergebnis urteilte das Bundesgericht, dass vorliegend die Voraussetzungen für die Annahme einer Betriebsstätte nicht gegeben sind. Der Fall wurde vom Bundesgericht zudem noch einmal an das kantonale Verwaltungsgericht zurückgewiesen, damit dieses Sachverhaltsabklärungen bezüglich des Steuerrulings vornimmt. Die mündlichen Ausführungen an der öffentlichen Verhandlung lassen noch zahlreiche Fragen und Unklarheiten offen, vor allem in Bezug auf die Voraussetzungen an eine Betriebsstätte, die Steuerumgehung sowie die Bindungswirkung des Steuerrulings. Es bleibt zu hoffen, dass die einzelnen Punkte in der schriftlichen Urteilsbegründung noch präziser und detaillierter abgehandelt werden. Klar ist jedoch schon heute, dass mit dem höchstrichterlichen Entscheid die Implementierung von Offshore-Strukturen in solchen Verhältnissen in der Praxis immer schwieriger wird. In der mündlichen Verhandlung kam das Bundesgericht zum Schluss, dass eine Offshore-Finanzierung eines rein schweizerischen Immobilienkonzerns steuerlich nicht akzeptiert und damit die Betriebsstätte der Schweizer Finanzierungsgesellschaft auf den Cayman Islands nicht anerkannt werden kann. Entsprechend sind alle Erträge aus der Finanzierungstätigkeit in der Schweiz zu versteuern. Isabelle Seiler Senior Manager Real Estate Tax Services Bern Dr. Marlene Kobierski Senior Consultant Real Estate Tax Services Bern Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

12 Ein Klick mit Folgen Hotelimmobilien Der Betreiber einer Hotelimmobilie hat in erster Linie die Aufgabe, für eine hohe Auslastung der Zimmer zu sorgen. Immer öfter übernehmen jedoch Dritte diese Aufgabe, nämlich Onlinevertriebspartner. Das hat Folgen für den Eigentümer: Der simple Mausklick, mit der die Übernachtung gebucht wird, beeinflusst den Wert der Hotelimmobilie. Onlinebuchungen: Ein Viertel bis ein Drittel Mehr als jede vierte Hotelbuchung wird mittlerweile über Onlinekanäle generiert. Dabei dominieren vor allem Internetbuchungsplattformen, die auch Leistungen wie z. B. Preisvergleiche anbieten. Die Bedeutung von Onlinekanälen schwankt in Abhängigkeit des Hoteltyps, der Markenzugehörigkeit und des Standorts des Hotels. In Teilbereichen kommt bereits jede dritte Reservierung über eine Buchungsplattform zustande. Damit nehmen die Plattformen den Hotelbetreibern einen Teil ihrer Vertriebstätigkeit ab. Durchschnittlich wird eine Gebühr von 8 25 % der Online getätigten Umsätze für diese Dienstleistung fällig. Und eben diese Gebühr schmälert den Ertrag des Hotelbetreibers und somit unmittelbar den Wert des Unternehmens/Hotels. Hybridvertrag macht Gebühren durchlässig Im Falle von Hotels bei welchen Eigentum und Betrieb getrennt sind, werden immer häufiger so genannte hybride Betreiberverträge zwischen den Parteien geschlossen. Dabei handelt es sich um Nutzungsverträge, die das wirtschaftliche Risiko von Hotels zwischen Eigentümer und Betreiber aufteilt. Je nach Vertrag finden sich dort sowohl feste als auch variable Nutzungsentgeltkomponenten. So ist es durchaus möglich, dass der Eigentümer die Gebühren für Onlineportale unmittelbar zu spüren bekommt; nämlich immer dann, wenn sich die variable Pacht am Hotelergebnis bemisst. Aufgrund der meist höheren Vertriebskosten dürfte das Hotelergebnis niedriger ausfallen. Es sei denn, der Hotelbetreiber kann die höheren Kosten an anderer Stelle kompensieren. Betroffen ist möglicherweise nicht nur der laufende Ertrag des Eigentümers, sondern auch der Wert des Hotels. Denn der Wert einer Hotel immobilie resultiert im Regelfall aus den Erträgen. 12 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

13 In Bewertung steckt Wert Einfluss auf den Wert haben Buchungsplattformen auch auf andere Weise. Sie haben meist nicht nur eine Buchungsfunktion, sondern bieten dem Hotelgast auch die Möglichkeit, den Aufenthalt zu bewerten. Dabei werden nicht nur jene Leistungen beurteilt, die klassischerweise im Bereich des Hotelbetreibers liegen (wie beispielsweise Frühstück, Service, Freundlichkeit des Personals, freier Internetzugang usw.), sondern auch Punkte wie der Gebäudezustand (z. B. Erscheinungsbild der Immobilie, Instandhaltung oder Aussenanlagen). Betroffen sind somit Aspekte, die auf den Immobilieneigentümer zurückgehen. Denn er steuert (je nach vertraglicher Definition) den Teil der Instandhaltungs- oder Aufwertungs-Massnahmen, die nicht im Verantwortungsbereich des Pächters liegen. Somit gilt: Die Leistung des Eigentümers oder seines Vertreters (des Asset Managers) wird ebenfalls beurteilungs- und somit vermarktungsrelevant. Nicht nur hinsichtlich der Vermietung einzelner Zimmer, sondern auch hinsichtlich des Werts der Immobilie. Fazit Früher waren Hoteleigentümer und Betreiber im Wesentlichen zu zweit, lässt man einmal den Fremdkapitalgeber ausser Acht. Immer stärker drängen nun Onlinekanäle als dritte Akteure auf den Markt. Über Buchungsplattformen wird ein Viertel bis ein Drittel der Zimmerbuchungen getätigt. Je nach Fall hat dies Auswirkungen auf die laufenden Erträge des Eigentümers und somit auf den Wert der Immobilie. Die Entwicklungen am Hotelmarkt machen also vor dem Grundstückseigentum nicht halt. Im Gegenteil, sie fordern Engagement und Mitunternehmertum über die Eigentumsgrenzen hinweg. Rolf Bach Executive Director Leiter Bereich Transaction Real Estate Zürich Christoph Bürkel Director Ernst & Young Real Estate GmbH Eschborn Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

14 Immobilien zur Stärkung des Eigenkapitals bei KMUs in der Schweiz Immobilienstrategie Das Thema der Immobilienstrategie zur Optimierung des Unternehmenskapitals verzeichnet aktuell eine grosse Medienpräsenz. So verkündete die Credit Suisse Ende November den Verkauf einer weiteren Liegenschaft, des Bürogebäudes Uetlihofs in Zürich. Bereits anfangs September informierte die Arbonia Forster Gruppe über den Verkauf ihres Hauptsitzes in Arbon. Dies bedeutet aber nicht, dass die jeweiligen Standorte aufgeben werden, ganz im Gegenteil, denn beide mieten diese mit langlaufenden Mietverträgen zurück. Beide Unternehmen bezwecken nach eigenen Angaben mit dem Verkauf von Immobilien die Stärkung der finanziellen Position. Eine starke finanzielle Position ist für jedes Unternehmen eine lebensnotwendige Voraussetzung. Daneben besteht eine Reihe von weiteren Herausforderungen, mit welchen sich kleine und mittlere Unternehmen (KMU) jüngst konfrontiert sehen. Die Schuldenkrise in Europa und als Folge daraus die Frankenstärke, die Entwicklungen in den Schwellenländern, die Rohstoff- und Energiepreise sowie das regulatorische Umfeld (Basel III, Solvency II) tragen zu einer potentiell erschwerten Fremdfinanzierung bei. All diese Faktoren führen dazu, dass Unternehmen gezwungen werden, ihr Eigenkapital zu stärken. Gemäss der Sommerumfrage KMU-Barometer 2012 von Ernst & Young, einer Befragung von 700 KMUs in der Schweiz, rechnet zwar eine überwiegende Anzahl von Unternehmen (63 Prozent) in den kommenden 6 Monaten mit einer stabil bleibenden Binnenkonjunktur. Trotzdem gehen 77 Prozent der Befragten von einer Verschlimmerung der Schuldenkrise aus, beinahe die Hälfte (42 Prozent) rechnet sogar mit einem Auseinanderfallen der Europäischen Währungsunion. Um gegen die Auswirkungen einer Verschlechterung der Schuldenkrise gewappnet zu sein, setzen sich die Unternehmen zwangsläufig mit ihrer Fremdfinanzierungssituation auseinander. Bei vielen Unternehmen müssen in diese strategischen Betrachtungen auch die eigenen Immobilien miteinbezogen werden. Somit ist offensichtlich, dass die Immobilienstrategie integraler Bestandteil der Unternehmensstrategie bildet. Nicht zuletzt auch darum, da immobilienbezogene Entscheidungen üblicherweise von grosser finanzieller Tragweite sind. Verglichen mit anderen westlichen Ländern lässt sich auf Grund der hohen Immobilien-Eigentumsquote bei Schweizer Unternehmen (über 50 Prozent) mehr Handlungsoptionen feststellen. Bei Unternehmen in Deutschland liegt die Eigentumsquote unter 50 Prozent, in den USA sogar bei nur 30 Prozent. Die zukünftige Immobilienstrategie bildet die Grundlage für sämtliche immobilienrelevanten Entscheidungen. Zusammen mit der Bestandsanalyse und dem zukünftigen Flächenbedarf bildet sie die Grundlage bei der Triage der Bestandsliegenschaften in betriebsnotwendig und nicht betriebsnotwendig und daraus die Fest- 14 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

15 legung einer Halte- oder Exit-Strategie. Die Strategiefestlegung sollte dabei mit Fokus auf eine nachhaltige Wettbewerbsfähigkeit sowie einem möglichst hohen Wertbeitrag erfolgen. Die gewählte Strategie sollte die aktuellen Marktverhältnisse sowie Opportunitätskosten berücksichtigen, von emotionalen und politischen Argumenten jedoch nicht beeinflusst werden. Die aktuell grosse Nachfrage nach Sachwerten im Speziellen nach Immobilien hat zusammen mit den tiefen Fremdkapitalkosten zu sinkenden Renditeerwartungen bei Investoren geführt. Dadurch wiederum sind in den vergangenen Monaten die Immobilienpreise stark angestiegen. Die aktuell vorteilhaften Marktbedingungen sowie die unverändert grosse Attraktivität des Standortes Schweiz bilden ideale Voraussetzungen, um die Verwertung von nicht mehr betriebsnotwendigen Liegenschaften einer seriösen Prüfung zu unterziehen. Zur erfolgreichen Umsetzung eines Verkaufsentscheides bei betriebsnotwendigen Liegenschaften (Sale & Rent back) gilt die Beachtung einer Reihe von Faktoren. Bei den liegenschaftsbezogenen Aspekten gilt es die Standortqualität, den Zustand und daraus den Instandsetzungsbedarf, die Drittverwendbarkeit, allfällige Eigentumsbeschränkungen und Umweltrisiken in die Analyse mit einzubeziehen. Bei der Ausgestaltung des Mietvertrages gilt es die Beurteilung der festen Mietzeit, allfällige Verlängerungsoptionen, die Tragbarkeit des zukünftigen Mietzinses, dessen Indexierung sowie die klare Definition der Schnittstelle zwischen Eigentümer und Mieter zu beachten. Im Rahmen eines strukturierten Transaktionsprozesses sind unter anderem die Ansprache der geeigneten Investorengruppe sowie die Erkennung und Minimierung von Steuerrisiken von Bedeutung. Die Beurteilung dieser Aspekte sollte dabei aus Sicht des Verkäufers wie auch des Investors erfolgen, um frühzeitig Deal-Breakers zu erkennen. Selbstredend ist, dass die erfolgreiche Umsetzung ein grosses Know-how und eine breite Erfahrung des Prozessverantwortlichen voraussetzt. Die Verwendung der mit der Veräusserung freigesetzten Mittel ist vielfältig. Wie eingangs erwähnt, kann das Unternehmen seine finanzielle Position stärken, in dem es beispielsweise den Fremdkapitalanteil reduziert und sich so eine bessere Ausgangslage für eine günstigere Refinanzierung verschafft. Oder sie setzt Mittel frei für Investitionen im Kerngeschäft, zur Erschliessung neuer Märkte oder zur Einführung von neuen Produkten oder Dienstleistungen. Halte-Strategien Exit-Strategien Betriebsnotwendige Liegenschaften Verschieben Instandsetzungsinvestitionen Reduktion Instandhaltungsmassnahmen Nutzungsoptimierung Neuverhandlungen Mietverträge Verkauf und Rückmiete Auslagerung in Gruppenvehikel und Rückmiete Verkauf und Standortwechsel Vorzeitige Auflösung Mietverträge und Suche neuer Standort Nicht betriebsnotwendige Liegenschaften Vermietung an Dritte Umnutzung, Entwicklung Asset Deal/Share Deal Auslagerung in Vehikel und Verkauf Umnutzung, Restrukturierung, Entwicklung und Verkauf Asset-Share SWAPs Daniel Zaugg MRICS Partner und Sector Leader Real Estate & Construction Schweiz Zürich André Mathis MRICS Senior Manager Transaction Real Estate Zürich Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

16 Bevorstehende Änderung bei Bauen für fremde bzw. eigene Rechnung MWST-Praxis Die Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV), Hauptabteilung MWST, hinsichtlich der Abgrenzung Bauen für fremde Rechnung und Bauen für eigene Rechnung unter dem neuen Mehrwertsteuergesetz (MWSTG) bleibt umstritten. Nun zeichnet sich eine Änderung dieser Praxis ab. Gemäss der geltenden MWST-Praxis liegt ein Bauwerk für eigene Rechnung (von der MWST ausgenommene Grundstückslieferung) dann vor, wenn das Grundstück dem Bauunternehmer (GU, Investor) oder einem nahestehenden Dritten gehört und die nachstehenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: Der Käufer erwirbt ein fertig geplantes Objekt. Es ist ein Pauschalpreis für Boden und Gebäude vereinbart. Der Einfluss des Käufers ist beschränkt, Mehrkosten durch individuelle Änderungswünsche betragen max. 5 % pro Objekt (resp. 7 %, sofern Boden im Baurecht). Es liegt ein Kaufvertrag über Boden und Gebäude zwischen GU/Investor und Käufer vor. Der Übergang von Nutzen und Gefahr erfolgt erst nach Fertigstellung der Baute. Die Bezahlung erfolgt erst nach Fertigstellung der Baute. (Eine Anzahlung von max. 30 % ist unschädlich für die Qualifikation). Sind diese Voraussetzungen nicht kumulativ erfüllt, liegt keine von der Steuer ausgenommene Grundstückslieferung vor, sondern lediglich eine steuerbare werkvertragliche Lieferung, welche dem Normalsatz von derzeit 8 % unterliegt. In der Praxis hat sich insbesondere das Kriterium des beschränkten Einflusses des Käufers als problematisch erwiesen. Überschreiten Änderungswünsche die erwähnte prozentuale Grenze, verändert sich die mehrwertsteuerliche Qualifikation während des Bauvorganges und dementsprechend auch die mehrwertsteuerliche Behandlung des Geschäftes. 16 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

17 Das Parlament hat eine Motion zur Änderung der Abgrenzungskriterien Bauen für fremde Rechnung und Bauen für eigene Rechnung am 17. September 2012 abgelehnt. Allerdings hat die Departementsvorsteherin kürzlich einer Änderung der Praxis zugestimmt; mit dem Ziel, dass bei Vertragsschluss die MWST-Folgen klar definiert sind (Planungs- und Rechtssicherheit). Im veröffentlichten Entwurf ist vorgesehen, dass bei Baubeginn zwischen 1. Januar 2010 und 30. Juni 2013 wahlweise die oben dargelegten Regelungen angewendet werden dürfen. Bei Bauwerken, für welche der Baubeginn für das jeweilige Bauwerk in den Zeitraum ab 1. Juli 2013 fällt, gilt nur noch die neue Praxis. Entwurf MWST Praxis Info 05 Am 29. November 2012 hat die ESTV den 1. Entwurf hinsichtlich der geplanten Änderungen publiziert. Im Grundsatz soll wieder die Praxisregelung eingeführt werden, wie sie in der MWST Übergangsinfo 01 festgehalten wurde. Das bedeutet, dass der Baubeginn wieder von zentraler Bedeutung sein wird. Susanne Gantenbein Partner Indirect Tax Services Genf Wird eine Immobilie veräussert, auf der vom Veräusserer ein Neubau erstellt oder ein Umbau realisiert wird und findet der Abschluss des entsprechenden Kauf- oder Vorvertrages nach Artikel 216 Absatz 1 und 2 OR und/oder eines Werkvertrages nach Artikel 363 OR vor Baubeginn statt, liegt eine steuerbare werkvertragliche Lieferung vor. In allen anderen Fällen liegt eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung vor. Zu beachten gilt es, dass nie eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung vorliegen kann, wenn der Boden dem Käufer oder einem Dritten gehört. Mirjam Reuteler Consultant Indirect Tax Services Bern Der Baubeginn wird immer für ein ganzes Bauwerk (z. B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus) festgelegt, d. h. es gilt für jedes Bauwerk der gleiche Baubeginn. Der Baubeginn gilt nicht für eine (Gesamt-)Überbauung oder die Teiletappe einer Überbauung. Die steuerliche Qualifikation ist immer objektbezogen vorzunehmen. Wobei unter Objekten selbständige Teile von Bauwerken wie etwa die einzelnen Stockwerkeinheiten eines Mehrfamilienhauses zu verstehen sind. Wenn ein Objekt gleichzeitig ein Bauwerk ist (z. B. Einfamilienhaus), fallen die beiden Begriffe zusammen. Die mehrwertsteuerlichen Folgen können an folgendem Beispiel verdeutlicht werden: Ein steuerpflichtiger Bauunternehmer erstellt ein Mehrfamilienhaus mit 8 Eigentumswohnungen. Vor Beginn der Aushubarbeiten sind deren 6 verkauft. Es handelt sich folglich beim Verkauf dieser 6 Eigentumswohnungen um steuerbare werkvertragliche Lieferungen. Bei den verbleibenden 2 Einheiten liegen von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferungen vor. Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember

18 Publikationen Kotierte Schweizer Immobilienaktiengesellschaften Gegenüberstellung Aktienkurs und NAV/Aktie per Die im Jahr 2010 schon vorhandene Tendenz eines relativ hohen Preisniveaus für klassische Investitionsobjekte an guten Lagen setzte sich weiter fort. Eindrücklich zeigt sich dies auch an der Entwicklung der Diskontierungszins sätze bei den Immobilienbewertungen in den letzten Jahren. Neben der Analyse des Net Asset Values (NAV) sind in der Studie Angaben zum langjährigen Kursverlauf, Eigen finanzierungsgrad, zur Kapitalstruktur sowie zu bedeutenden Aktionären vorhanden. Die nächste Ausgabe erscheint im April Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über: Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2012 Starker Franken, niedrige Zinsen und stabile politische und soziale Verhältnisse machen die Schweiz 2012 als Immobilienstandort noch attraktiver als sie bereits 2011 von den Akteuren beurteilt wurde. Dabei sind Logistik- und Hotelimmobilien die gefragtesten Assetklassen für Investoren. Sowohl absolut als auch im europäischen Vergleich schätzen knapp 90 Prozent der befragten Akteure den Schweizer Markt als attraktiv ein. Dies sind Ergebnisse der zweiten Ausgabe des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt Schweiz von Ernst & Young Real Estate. Befragt wurden unter anderem Banken, Versicherungen, Immobilienfonds, Immobilien- AGs, Opportunity/Private Equity Funds, Private/Family Offices, Staatsfonds, sonstige internationale Fonds und Wohnbaugenossenschaften. Die nächste Ausgabe erscheint im Januar Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über: 18 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

19 Schweizer Immobiliengesellschaften Übersicht über die wesentlichen Steuerdaten Schweizer Immobiliengesellschaften verfolgen unterschiedliche Schwerpunkte in ihren Immobilienanlagen. Der Investmentfokus und die kantonal unterschiedlichen Steuersätze beeinflussen die Höhe der Steuerbelastung. Die Analyse der publizierten Geschäftsberichte der Jahre 2007 bis 2011 zeigt, dass rund die Hälfte der untersuchten Schweizer Immobiliengesellschaften eine effective tax rate von rund 20 bis 24 Prozent aufweisen. In der vorliegenden Analyse finden sich die Steuerkennzahlen der 24 wesentlichsten Schweizer Immobiliengesellschaften. Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über: Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2012 Zum fünften Mal in Folge hat die Ernst & Young Real Estate GmbH zusammen mit den führenden Versicherungsunternehmen das Trendbarometer erstellt. 25 Versicherungsunternehmen haben Auskunft über ihre Investitionsstrategie gegeben. Kerner gebnisse der Befragung sind, dass die Assekuranz die Immobilienquote weiterhin erhöhen möchte, aber nicht immer ein ausreichendes Objektangebot zur Verfügung steht. Alternative Immobilieninvestments wie Real Estate Debts boomen, Diversifizierung zwecks Risikostreuung wird wichtiger. Die Publikation ist in deutscher Sprache erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen werden über: Global market outlook Trends in real estate private equity Der vorliegende Bericht gibt einen Überblick über die aktuellen Trends bei immobilienbezogenen Anlageprodukten und -vehikeln. Den gesetzlichen Neuregelungen und den veränderten Reporting- Anforderungen kommt nach wie vor eine große Bedeutung zu. Die Publikation zeigt, wie der Real Estate Private Equity-Sektor mit den schwierigen Marktbedingungen umgeht. Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen werden über: Real Estate Newsletter, Trends, Ausgabe Ausgabe 51 3 Juni Dezember

20 Publikationen Real Estate Asset Management Studie 2012 Problemimmobilien rücken auch in Deutschland in den Fokus. Zunehmend werden darauf spezialisierte Asset Management Leistungen nachgefragt. Ernst & Young Real Estate hat zum 6. Mal in Folge seine Real Estate Asset Management-Studie veröffentlicht. 52 auf dem deutschen Markt vertretene Unternehmen wurden befragt. Management Studie kann bezogen werden über: (Schutzgebühr 80 Euro) Europäische Solvency II-Studie Solvency II, die umfassendste aufsichtsrechtliche Reform des europäischen Versicherungsmarkts in den letzten 30 Jahren, ist mitten in der Umsetzung. Dass die Reform direkte Auswirkungen auf die Geschäftsmodelle der Unternehmen hat, zeigt die im Sommer 2012 durchgeführte Solvency II-Studie von Ernst & Young. Sie belegt die Umsetzungsbereitschaft der Versicherungsunternehmen. Dennoch erwarten 43 Prozent der befragten Unternehmen, dass sie die Anforderungen erst 2014 oder später vollständig erfüllen werden. Die Publikation ist in deutscher Sprache verfügbar und kann im Internet bezogen werden unter: ErnstYoung%20-%20Europaeische%20Solvency%20II%20Studie% pdf Middle East Hotel Benchmark Survey Der Middle East Hotel Benchmark Survey liefert die wichtigsten Kennzahlen zum Hotelmarkt im Nahen Osten. Aufgeschlüsselt nach den bedeutendsten Ländern insbesondere Ägypten, Bahrain, Jordanien, Kuwait, Libanon, Oman, VAE und Katar zeigt der Bericht auf einen Blick die Veränderungen auf Basis von Prozent, der jeweiligen lokalen Währung sowie in US-Dollar. Der Bericht wird monatlich veröffentlicht. Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und kann in elektronischer Form bezogen werden über: 20 Real Estate Newsletter, Ausgabe 3 Dezember 2012

Mit Immobilien Steuern sparen?

Mit Immobilien Steuern sparen? Mit Immobilien Steuern sparen? Ein Referat zu ausgewählten Aspekten zum Thema Immobilien und Steuern für kleine und mittlere Unternehmen (KMU) anlässlich der 1. Oberwalliser Tischmesse vom 21. Januar 2010

Mehr

Wem gehört der DAX? Analyse der Aktionärsstruktur der DAX-Unternehmen 2014

Wem gehört der DAX? Analyse der Aktionärsstruktur der DAX-Unternehmen 2014 Analyse der Aktionärsstruktur der DAX-Unternehmen 204 Design der Studie Ihr Ansprechpartner Untersucht werden die Unternehmen im DAX (eingetragene Marke der Deutsche Börse AG). Dr. Martin Steinbach Ernst

Mehr

Neuerungen bei der selbständigen Erwerbstätigkeit aufgrund der Unternehmenssteuerreform II

Neuerungen bei der selbständigen Erwerbstätigkeit aufgrund der Unternehmenssteuerreform II 090 Eidgenössisches Finanzdepartement EFD Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Verrechnungssteuer, Stempelabgaben Direkte Bundessteuer Bern, 6. Dezember 2009 Kreisschreiben

Mehr

VERKAUF EINER BETEILIGUNG AN EINER KAPITALGESELL- SCHAFT ( SHARE DEAL )

VERKAUF EINER BETEILIGUNG AN EINER KAPITALGESELL- SCHAFT ( SHARE DEAL ) VERKAUF EINER BETEILIGUNG AN EINER KAPITALGESELL- SCHAFT ( SHARE DEAL ) STEUERFREIER KAPITALGEWINN? JA, ABER! (Serie Nachfolgeplanung Teil 6) Bei Nachfolgeplanungen wird vom Verkäufer bevorzugt ein Share

Mehr

Investorengruppen im Wohnungsbau Fakten und Trends

Investorengruppen im Wohnungsbau Fakten und Trends Investorengruppen im Wohnungsbau Fakten und Trends ETH Forum Wohnungsbau 2011 Zürich, 14. April 2011 Ulrich Braun, Immobilienstrategien und -beratung Ausgangslage: Wem gehören die Wohnungen in der Schweiz?

Mehr

KURZER ÜBERBLICK ÜBER DIE GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER

KURZER ÜBERBLICK ÜBER DIE GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER D Einzelne Steuern Grundstückgewinnsteuer KURZER ÜBERBLICK ÜBER DIE GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER ALLGEMEINES Grundstücke werden fast ausnahmslos mit Gewinn veräussert. Der Erlös aus dem Verkauf ist in der Regel

Mehr

PPP-Erfolgsfaktoren Finanzen und Modelle. SENE FORUM 2010 Adrian Lehmann, Portfoliomanager CS REF LivingPlus

PPP-Erfolgsfaktoren Finanzen und Modelle. SENE FORUM 2010 Adrian Lehmann, Portfoliomanager CS REF LivingPlus PPP-Erfolgsfaktoren Finanzen und Modelle SENE FORUM 2010 Adrian Lehmann, Portfoliomanager CS REF LivingPlus Quelle: Credit Suisse Credit Suisse Real Estate Asset Management Schweiz 24.6 Mrd. CHF verwaltete

Mehr

ABKOMMEN USA - SCHWEIZ

ABKOMMEN USA - SCHWEIZ ABKOMMEN USA - SCHWEIZ ABKOMMEN ZWISCHEN DER SCHWEIZERISCHEN EIDGENOSSENSCHAFT UND DEN VEREINIGTEN STAATEN VON AMERIKA ZUR VERMEIDUNG DER DOPPELBESTEUERUNG AUF DEM GEBIETE DER STEUERN VOM EINKOMMEN, ABGESCHLOSSEN

Mehr

Infrastrukturinvestments bei institutionellen Investoren

Infrastrukturinvestments bei institutionellen Investoren RESEARCH CENTER FOR FINANCIAL SERVICES Infrastrukturinvestments bei institutionellen Investoren - Analysebericht - München, im September 2013 Steinbeis Research Center for Financial Services Rossmarkt

Mehr

Mit Immobilien Werte schaffen

Mit Immobilien Werte schaffen Allreal kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers (Projekt entwicklung und Realisation). In beiden Geschäftsfeldern verfügt das Unternehmen über langjährige

Mehr

Real Estate Newsletter

Real Estate Newsletter Ausgabe Sommer 2015 Real Estate Newsletter Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich Giacomo Balzarini:»Wir investieren nicht wegen der Zinsdifferenz« »Wir investieren nicht wegen der Zinsdifferenz«Im

Mehr

Realisierung: Aufwertung von Liegenschaften

Realisierung: Aufwertung von Liegenschaften Praxisfestlegung Steuerverwaltung Graubünden StG 79; 2, 42 II a DBG 58 1. AUSGANGSLAGE UND PROBLEMSTELLUNG: FALL RAVUGN Im Entscheid i.s. Ravugn AG aus dem Jahre 1976 (P 216/75 st) hielt das Bundesgericht

Mehr

starker franken die schweiz profitiert von einem offenen kapitalmarkt

starker franken die schweiz profitiert von einem offenen kapitalmarkt starker franken die schweiz profitiert von einem offenen kapitalmarkt Informationsblatt 1: Negativzinsen und Kapitalverkehrskontrollen Das Wichtigste in Kürze: Über drei Viertel des täglich gehandelten

Mehr

Breite Diversifikation Liquidität und Transparenz

Breite Diversifikation Liquidität und Transparenz Immobilien Ausland Immobilien Ausland Mit Immobilien Ausland bietet Avadis einen Portfoliobaustein für Pensionskassen, der zunehmend an Bedeutung gewinnt. Nordamerika, Europa und Asien Pazifik sind drei

Mehr

Vor- & Nachteile einer Hotelfinanzierung. Immobilienfonds. Agenda: Credit Suisse Real Estate Asset Management

Vor- & Nachteile einer Hotelfinanzierung. Immobilienfonds. Agenda: Credit Suisse Real Estate Asset Management 1 Vor- & Nachteile einer Hotelfinanzierung via eines Immobilienfonds Referat anlässlich der Generalversammlung der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit 16. Juni 2011 Agenda: Credit Suisse Indirekte

Mehr

Dienstag, 20. Mai 2014 Eschborn. Asset Management Tagung

Dienstag, 20. Mai 2014 Eschborn. Asset Management Tagung Dienstag, 20. Mai 2014 Eschborn Asset Management Tagung Die Veranstaltung Asset-Management-Tagung 2014 EY lädt Sie ganz herzlich zu unserer diesjährigen Asset-Management-Tagung ein. Wertpapier- und Immobilien-Asset-Manager

Mehr

Unternehmenssteuerreform II Eine Reform auch für die Landwirtschaft

Unternehmenssteuerreform II Eine Reform auch für die Landwirtschaft Unternehmenssteuerreform II Eine Reform auch für die Landwirtschaft 1 Aufbau Wandel in der Landwirtschaft Auswirkungen der Unternehmenssteuerreform II (USTR II) Beispiele Gewinnbesteuerung Fazit 2 Die

Mehr

Asset Management und Steuern

Asset Management und Steuern Asset Management und Steuern Insurance Club vom 19. September 2002 Andreas Staubli, Tax Partner, PricewaterhouseCoopers AG Stampfenbachstrasse 73, 8035 Zürich Phone +41 1 630 44 72 Asset Management & Steuern

Mehr

Quellensteuereinbehalt bei Lizenzvergütungen aus dem Ausland

Quellensteuereinbehalt bei Lizenzvergütungen aus dem Ausland Quellensteuereinbehalt bei Lizenzvergütungen aus dem Ausland 1. Ausgangssituation 2. Quellensteuer - Was steckt dahinter? 3. Was folgt daraus für Staaten ohne Doppelbesteuerungsabkommen? 4. Was gilt im

Mehr

Real Estate Investment Trust (REIT)

Real Estate Investment Trust (REIT) 1 Real Estate Investment Trust (REIT) 6. Dezember 2007 Straightline Investment AG Rütistrasse 20 CH-9050 Appenzell Tel. +41 71 353 35 10 Fax +41 71 353 35 19 welcome@straightline.ch www.straightline.ch

Mehr

Aktuelle Entwicklungen im Unternehmenssteuerrecht. lic. iur. Martin Plüss, Rechtsanwalt, dipl. Steuerexperte

Aktuelle Entwicklungen im Unternehmenssteuerrecht. lic. iur. Martin Plüss, Rechtsanwalt, dipl. Steuerexperte Aktuelle Entwicklungen im Unternehmenssteuerrecht lic. iur. Martin Plüss, Rechtsanwalt, dipl. Steuerexperte Gliederung 1. Lohn oder Dividende 2. Unternehmensfinanzierung 2 Ausgangslage Wie kann sich der

Mehr

Indirekte Immobilieninvestments global

Indirekte Immobilieninvestments global Indirekte Immobilieninvestments global Strategie und Praxis, heute und morgen Management AG Zürich, 1. Juni 2012 1. AUSLEGEORDNUNG Übersicht über indirekte Immobilieninvestments Direkte Immobilien Immobilienfonds

Mehr

Merkblatt des kantonalen Steueramtes betreffend Begehren um amtliche Auskünfte und Vorbescheide (vom 13. Oktober 2008)

Merkblatt des kantonalen Steueramtes betreffend Begehren um amtliche Auskünfte und Vorbescheide (vom 13. Oktober 2008) Zürcher Steuerbuch Teil I Nr. 30/500 Amtliche Auskünfte und Vorbescheide Merkblatt KStA Merkblatt des kantonalen Steueramtes betreffend Begehren um amtliche Auskünfte und Vorbescheide (vom 13. Oktober

Mehr

UBS PERLES/PERLES Plus Investment mit reduziertem Risiko.

UBS PERLES/PERLES Plus Investment mit reduziertem Risiko. UBS PERLES/PERLES Plus Investment mit reduziertem Risiko. Performance PERLES ermöglichen Ihnen, einfach und effizient die Wertentwicklung eines Basiswertes nachzubilden. PERLES Plus bieten zudem eine bedingte

Mehr

Bilanz-Medienkonferenz 04. Februar 2009

Bilanz-Medienkonferenz 04. Februar 2009 Bilanz-Medienkonferenz 04. Februar 2009 Referat von Erich Hunziker Stellvertretender Leiter der Konzernleitung Finanzchef (es gilt das gesprochene Wort) Guten Morgen, meine sehr verehrten Damen und Herren

Mehr

Genesis Consulting Finance Investment Management. Unternehmensbroschüre

Genesis Consulting Finance Investment Management. Unternehmensbroschüre Finance Investment Management Unternehmensbroschüre Unternehmen Über uns Unser Fokus Genesis Consulting ist eine eine auf Immobilien-, Finanz- und Mittelstandsunternehmen spezialisierte Beratungs- und

Mehr

Die Suva Ihre Investorin und Partnerin für «Wohnen im Alter»

Die Suva Ihre Investorin und Partnerin für «Wohnen im Alter» Die Suva Ihre Investorin und Partnerin für «Wohnen im Alter» Die Suva ist die grösste Unfallversicherung der Schweiz. Als Investorin spielt sie auch im Immobilienmarkt eine bedeutende Rolle. Mit ihrem

Mehr

Kreisschreiben Nr. 39. Besteuerung von Aktionärsoptionen. 1. Einleitung. Direkte Bundessteuer Verrechnungssteuer Stempelabgaben

Kreisschreiben Nr. 39. Besteuerung von Aktionärsoptionen. 1. Einleitung. Direkte Bundessteuer Verrechnungssteuer Stempelabgaben Eidgenössisches Finanzdepartement EFD Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Verrechnungssteuer, Stempelabgaben Direkte Bundessteuer Verrechnungssteuer Stempelabgaben

Mehr

Indirekte Teilliquidation

Indirekte Teilliquidation Transponierung und Unsere Serie Was ist eigentlich... behandelt aktuelle und viel diskutierte Themen, die beim Nicht-Spezialisten eine gewisse Unsicherheit hinterlassen. Wir wollen das Thema jeweils einfach

Mehr

ANLAGEREGLEMENT. Version 3.6

ANLAGEREGLEMENT. Version 3.6 ANLAGEREGLEMENT Version 3.6 SE Swiss Estates AG Stockerstrasse 55 8002 Zürich Schweiz Telefon +41 (0) 848 00 60 00 Telefax +41 (0) 848 00 90 00 www.swiss-estates.ch info@swiss-estates.ch Dieses Anlagereglement

Mehr

Hürlimann-Areal Zürich (ZH) Ehemalige Brauerei Hürlimann

Hürlimann-Areal Zürich (ZH) Ehemalige Brauerei Hürlimann Beispiele erfolgreicher Umnutzungen von Industriebrachen 2 Bundesamt für Umwelt BAFU Abteilung Boden und Biotechnologie 3003 Bern Tel. 031 323 93 49 altlasten@bafu.admin.ch (ZH) Ehemalige Brauerei Hürlimann

Mehr

Swiss Asset Management Monitor 2013 Ausgewählte Resultate für die befragten Studienteilnehmer

Swiss Asset Management Monitor 2013 Ausgewählte Resultate für die befragten Studienteilnehmer Bewertung von Banken und Asset Managern aus der Sicht institutioneller Anleger Swiss Asset Management Monitor 2013 Ausgewählte Resultate für die befragten Studienteilnehmer Studienverantwortung: Studienbeschrieb

Mehr

ConTraX Real Estate. Investmentmarkt in Deutschland 2005 (gewerbliche Immobilien) Transaktionsvolumen Gesamt / Nutzungsart

ConTraX Real Estate. Investmentmarkt in Deutschland 2005 (gewerbliche Immobilien) Transaktionsvolumen Gesamt / Nutzungsart ConTraX Real Estate Investmentmarkt in Deutschland 2005 (gewerbliche ) Der Investmentmarkt im Bereich gewerbliche wurde im Jahr 2005 maßgeblich von ausländischen Investoren geprägt. Das wurde auch so erwartet.

Mehr

Asset Management Vortrag: nach dem Outsourcing folgt das Insourcing?!

Asset Management Vortrag: nach dem Outsourcing folgt das Insourcing?! Asset Management Vortrag: nach dem Outsourcing folgt das Insourcing?! Verfasser: Norbert Rolf MRICS - Leiter Property Companies STRABAG Property and Facility Services GmbH; Datum: [03.04.2014] Die Asset

Mehr

Unternehmenssteuerreform II. Urs Huser / Beat Ledermann. Einleitung. Einleitung. Partner UTA Treuhand AG Lenzburg. Urs Huser / Beat Ledermann

Unternehmenssteuerreform II. Urs Huser / Beat Ledermann. Einleitung. Einleitung. Partner UTA Treuhand AG Lenzburg. Urs Huser / Beat Ledermann Unternehmenssteuerreform II Urs Huser / Beat Ledermann Partner UTA Treuhand AG Lenzburg 1 Einleitung 2 Einleitung 3 1 Unternehmenssteuerreform II Übersicht Unternehmenssteuerreform II Seit 01.01.2009 geltende

Mehr

Architekten Generalplaner

Architekten Generalplaner GV Metrobasel, 4. Mai 2015 Burckhardt+Partner AG Architekten Generalplaner Burckhardt+Partner AG Architekten Generalplaner Basel Bern Genf Lausanne Zürich www.burckhardtpartner.ch Wer wir sind Architekten

Mehr

Die Wohneigentumsförderung in der beruflichen Vorsorge (WEF)

Die Wohneigentumsförderung in der beruflichen Vorsorge (WEF) Merkblatt (gültig ab 1.1.2007) Die Wohneigentumsförderung in der beruflichen Vorsorge (WEF) Dieses Papier fasst nur das Wichtigste aus den gesetzlichen Grundlagen zusammen. Ausschlaggebend im Einzelfall

Mehr

Änderungsanträge der vorberatenden Kommission vom 12.1.2015 und 23.2.2015

Änderungsanträge der vorberatenden Kommission vom 12.1.2015 und 23.2.2015 Zweiter Nachtrag zum Steuergesetz per 1. Januar 2016 22.14.07 Vorlage des Regierungsrats vom 9. Dezember Art. 16a Besteuerung nach dem Aufwand b. Bemessung und Berechnung 1 Die Steuer, die an die Stelle

Mehr

BESONDERES LEISTEN MEHRWERTE SCHAFFEN

BESONDERES LEISTEN MEHRWERTE SCHAFFEN BESONDERES LEISTEN MEHRWERTE SCHAFFEN Für Sie Besonderes zu leisten, ist unser vorrangiges Ziel, individuell nach Ihren Wünschen sowie Ihrem konkreten Bedarf. Diesem Anspruch stellen wir uns mit höchstem

Mehr

Direkte versus indirekte Investments in Immobilien: Für wen lohnen sich REITs? Prof. Dr. Ramon Sotelo Juniorprofessur Immobilienökonomie

Direkte versus indirekte Investments in Immobilien: Für wen lohnen sich REITs? Prof. Dr. Ramon Sotelo Juniorprofessur Immobilienökonomie Direkte versus indirekte Investments in Immobilien: Für wen lohnen sich REITs? Prof. Dr. Ramon Sotelo Juniorprofessur Immobilienökonomie Real Estate New Investments of Institutional Investors in Germany

Mehr

Gewerbe- und Industrieimmobilien: Eine unterschätzte Anlagekategorie?

Gewerbe- und Industrieimmobilien: Eine unterschätzte Anlagekategorie? Gewerbe- und Industrieimmobilien: Eine unterschätzte Anlagekategorie? Arno Kneubühler, Procimmo SA, Direktor und Partner Swiss Real Estate Funds Day 2015 Zürich, 2 Agenda Aktueller Immobilienmarkt: Ein

Mehr

Die Abgeltungsteuer NEUE STEUER NEUE CHANCEN

Die Abgeltungsteuer NEUE STEUER NEUE CHANCEN Die Abgeltungsteuer NEUE STEUER NEUE CHANCEN Passen Sie jetzt Ihre Steuer-Strategie an Die neue Abgeltungsteuer tritt am 1. Januar 2009 in Kraft. Damit Sie von den Neuerungen profitieren können, sollten

Mehr

Handout zu Fall 5 der Privatrechtlichen Übungen vom HS 2012

Handout zu Fall 5 der Privatrechtlichen Übungen vom HS 2012 Handout zu Fall 5 der Privatrechtlichen Übungen vom HS 2012 Hinweise zur ausserordentlichen Kündigung eines Mietvertrages gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR 1. Einleitung Gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR

Mehr

von Unternehmen, Betrieben, Teilbetrieben oder Anteilen an einer oder mehreren

von Unternehmen, Betrieben, Teilbetrieben oder Anteilen an einer oder mehreren Bericht des Vorstands der Rosenbauer International AG Leonding, FN 78543 f, über die Ermächtigung des Vorstandes eigene Aktien außerbörslich zu erwerben sowie erworbene eigene Aktien auf andere Weise als

Mehr

KURZER ÜBERBLICK ÜBER DIE VERMÖGENSSTEUER NATÜRLICHER PERSONEN

KURZER ÜBERBLICK ÜBER DIE VERMÖGENSSTEUER NATÜRLICHER PERSONEN D Einzelne Steuern Vermögenssteuer KURZER ÜBERBLICK ÜBER DIE VERMÖGENSSTEUER NATÜRLICHER PERSONEN ALLGEMEINES Alle Kantone und ihre Gemeinden erheben von natürlichen Personen neben der Einkommenssteuer

Mehr

Liechtensteinische Treuhandkammer

Liechtensteinische Treuhandkammer ische Treuhandkammer 7. Praxisschulung 8. April 2014 im SAL / Schaan Referent Max Gross Bezugsteuer auf Dienstleistungsimporten Hinweis Dieser Vortrag beschränkt sich aus zeitlichen Gründen auf den Bezug

Mehr

c) Werbefirma: Sucht Investoren und versucht positive Stimmung zu machen (Lobbyarbeit) -> verdient immer

c) Werbefirma: Sucht Investoren und versucht positive Stimmung zu machen (Lobbyarbeit) -> verdient immer Beteiligte Personen a) Beratungsfirma: Hat Vertrag mit fast allen -> verdient fast immer (Millionen)! b) Projektierer: Plant und baut im Auftrag -> verdient immer c) Werbefirma: Sucht Investoren und versucht

Mehr

ERSTE IMMOBILIENFONDS. Mag. Peter Karl (Geschäftsführung ERSTE Immobilien KAG)

ERSTE IMMOBILIENFONDS. Mag. Peter Karl (Geschäftsführung ERSTE Immobilien KAG) ERSTE IMMOBILIENFONDS Niedrige Zinsen, turbulente Kapitalmärkte gute Gründe um in Immobilien zu investieren Mag. Peter Karl (Geschäftsführung ERSTE Immobilien KAG) Vergleich Immobilienfonds Bewertung durch

Mehr

Die Entnahme aus dem Depot (außer Daten werden weitergegeben oder offengelegt) und der Wegzug sind ebenfalls Realisierungstatbestände.

Die Entnahme aus dem Depot (außer Daten werden weitergegeben oder offengelegt) und der Wegzug sind ebenfalls Realisierungstatbestände. Vermögenszuwachsbesteuerung (für natürliche Personen im Privatvermögen): 1. Welches Besteuerungsziel wird damit verfolgt? Ziel ist die Herstellung der Steuerneutralität von Kapitalveranlagungen durch Einbeziehung

Mehr

Steuerdialog mit der EU Auswirkungen und Lösungen. Regierungsrätin Dr. Eva Herzog

Steuerdialog mit der EU Auswirkungen und Lösungen. Regierungsrätin Dr. Eva Herzog Steuerdialog mit der EU Auswirkungen und Lösungen Regierungsrätin Dr. Eva Herzog Regio Plattform 22. August 2013 Kanton Basel-Stadt 1 Agenda 1. Innovation wird immer wichtiger 2. EU-Steuerdialog: Gefahr

Mehr

Gründe für ein EVU auf den Bau eines FttH-Netzes zu verzichten

Gründe für ein EVU auf den Bau eines FttH-Netzes zu verzichten Gründe für ein EVU auf den Bau eines FttH-Netzes zu verzichten René Holzer Betriebsleiter energie und wasser Gemeindewerke Stäfa Seestrasse 87 8712 Stäfa- ZH 13. asut Kolloquium 21.9.2012 Bern Kennzahlen

Mehr

Devoteam wächst im dritten Quartal 2014 um 3,6 Prozent

Devoteam wächst im dritten Quartal 2014 um 3,6 Prozent Pressemitteilung Devoteam wächst im dritten Quartal 2014 um 3,6 Prozent Nicht-strategische Geschäftsfelder in Polen und Schweden veräußert in Millionen Euro Q 3 2014 Q 3 2013 9m 2014 9m 2013 Frankreich

Mehr

Wir sind Livit Zürich

Wir sind Livit Zürich Wir sind Livit Zürich Mit viel Engagement, unserem Wissen, unserem Know-how und unserer Erfahrung setzen wir alles daran, das Potenzial Ihrer Liegenschaft wahrzunehmen und ihren Wert über die Zeit zu erhalten

Mehr

WREAS. Sascha Witt Real Estate Advisory Services

WREAS. Sascha Witt Real Estate Advisory Services WREAS Sascha Witt Real Estate Advisory Services Real Estate Services SWREAS Sascha Witt Real Estate Advisory Services wurde im Jahr 2012 gegründet und bietet im Bereich Real Estate ein breites Dienstleistungsspektrum

Mehr

Art. 64 SteG sowie Art. 37 und 38 SteV sind im Lichte dieses ESA-Entscheides anzuwenden.

Art. 64 SteG sowie Art. 37 und 38 SteV sind im Lichte dieses ESA-Entscheides anzuwenden. 1/8 S TEU ER V ER W A LTU N G FÜ R STEN TU M LIEC H TEN STEIN Merkblatt betreffend Privatvermögensstrukturen (PVS) Inhalt I. Voraussetzungen an Privatvermögensstrukturen 1. Keine wirtschaftliche Tätigkeit

Mehr

Immobilien im Kanton Thurgau: Ihr neuer Standort

Immobilien im Kanton Thurgau: Ihr neuer Standort Seite 1/10 Immobilien im Kanton Thurgau: Ihr neuer Standort Suchen Sie für Ihr Unternehmen die passende Immobilie im Kanton Thurgau? Unabhängig davon, was ihre Bedürfnisse sind, im Thurgau werden Sie fündig

Mehr

Aktuelle Steuerfragen berufliche Vorsorge. Max Ledergerber, Leiter Unterabteilung Veranlagung

Aktuelle Steuerfragen berufliche Vorsorge. Max Ledergerber, Leiter Unterabteilung Veranlagung Aktuelle Steuerfragen berufliche Vorsorge Max Ledergerber, Leiter Unterabteilung Veranlagung Themenübersicht Aufgaben der Steuerbehörden im Zusammenhang mit der beruflichen Vorsorge Umsetzung von Art.

Mehr

Von der Zukunft profitieren Rheintaler Immobilien

Von der Zukunft profitieren Rheintaler Immobilien Von der Zukunft profitieren Rheintaler Immobilien Reich wird, wer in Unternehmen investiert, die weniger kosten, als sie wert sind. Warren Buffet 2 Das richtige Investment macht den Unterschied Die RIVAG

Mehr

Beispiel: Nutzungsänderung eines Gebäudes mit werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen bzw. Grossrenovation

Beispiel: Nutzungsänderung eines Gebäudes mit werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen bzw. Grossrenovation Beispiel: Nutzungsänderung eines Gebäudes mit werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen bzw. Grossrenovation Die steuerpflichtige Maschinenfabrik Künzli AG in Musterhausen (Abrechnungsart: vereinbart

Mehr

Bilanzmedienkonferenz vom 12. April 2011 Präsentation des Gruppenabschlusses 2010 bzw. 2010/11 [Pro Forma-Erfolgsrechnung]

Bilanzmedienkonferenz vom 12. April 2011 Präsentation des Gruppenabschlusses 2010 bzw. 2010/11 [Pro Forma-Erfolgsrechnung] Präsentation des Gruppenabschlusses 2010 bzw. 2010/11 [Pro Forma-Erfolgsrechnung] 1 Entwicklung und Verteilung des Nettoerlöses der Loeb Gruppe 2010 bzw. 2010/11 [Pro Forma-Erfolgsrechnung] in Mio. CHF

Mehr

UBS Life Funds Fondsgebundene Lebensversicherung

UBS Life Funds Fondsgebundene Lebensversicherung UBS Life Funds Fondsgebundene Lebensversicherung UBS Life Funds höhere Rendite nach Steuern, kombiniert mit Risikoschutz Sie profitieren gleichzeitig von den Vorteilen einer Fondsanlage und einer Lebensversicherung

Mehr

asset management drlübkekelber Immobiliendienstleistungen für Eigentümer

asset management drlübkekelber Immobiliendienstleistungen für Eigentümer G E R M A N R E A L E S TAT E Immobiliendienstleistungen für Eigentümer Dr. Lübke & Kelber GmbH - German Real Estate Taunusstr. 6 - SKYPER Carré 60329 Frankfurt Telefon +49 (0)69 9999-1400 www.drluebkekelber.de

Mehr

Wohneigentumsförderung mit Vorsorgegeldern

Wohneigentumsförderung mit Vorsorgegeldern Wohneigentumsförderung mit Vorsorgegeldern Überblick Vorwort...2 1. Grafische Darstellung...3 2. Welche Voraussetzungen sind zu erfüllen?...3 3. Bezug oder Verpfändung...4 3.1 Bezug...4 3.2 Verpfändung...4

Mehr

C:\Users\m.heinz.HS08\Documents\HV 2015\HSAG\Bericht des Vst-TOP 8.docx

C:\Users\m.heinz.HS08\Documents\HV 2015\HSAG\Bericht des Vst-TOP 8.docx Bericht des Vorstands der Hutter & Schrantz AG Wien, FN 93661 m, über die Ermächtigung des Vorstandes eigene Aktien außerbörslich zu erwerben sowie erworbene eigene Aktien auf andere Weise als über die

Mehr

Kauf und Verkauf gebrauchter Photovoltaikanlagen

Kauf und Verkauf gebrauchter Photovoltaikanlagen Kauf und Verkauf gebrauchter Photovoltaikanlagen Die meisten Photovoltaikanlagen wurden seit dem Jahr 2004 installiert und sind damit noch vergleichsweise neu. Von daher ist vielen Betreibern der Gedanke

Mehr

Für fairen Wohnraum. Engagement für fairen Wohnraum Logis Suisse stellt sich vor

Für fairen Wohnraum. Engagement für fairen Wohnraum Logis Suisse stellt sich vor Für fairen Wohnraum. Engagement für fairen Wohnraum Logis Suisse stellt sich vor Bezahlbarer Wohnraum für alle. Unsere Vision Logis Suisse setzt sich seit über 40 Jahren für fairen Wohnraum ein. Das heisst,

Mehr

Jones Lang LaSalle: Nettogewinn von $ 84 Mio. in 2008, $ 2,44 je Aktie; Bereinigter Nettogewinn $ 127 Mio., $ 3,71 je Aktie

Jones Lang LaSalle: Nettogewinn von $ 84 Mio. in 2008, $ 2,44 je Aktie; Bereinigter Nettogewinn $ 127 Mio., $ 3,71 je Aktie Presseinformation Kontakt: Andreas Quint, CEO Jones Lang LaSalle Deutschland, Tel. +49 (0) 69 2003 1122 Lauralee Martin, Chief Operating and Financial Officer Jones Lang LaSalle Global, Tel. +1 312 228

Mehr

Das neue Schweizer Rechnungslegungsrecht. ein Leitfaden für die Praxis

Das neue Schweizer Rechnungslegungsrecht. ein Leitfaden für die Praxis Das neue Schweizer Rechnungslegungsrecht ein Leitfaden für die Praxis Artikel (OR) 958 2 Muster-Geschäftsbericht der Muster AG Zürich Geschäftsjahr 2013 Enthaltend: Muster-Jahresrechnung - Bilanz - Erfolgsrechnung

Mehr

Inhaltsverzeichnis. 1 Einleitung: Geldanlage Immobilien 13

Inhaltsverzeichnis. 1 Einleitung: Geldanlage Immobilien 13 Vorwort 11 1 Einleitung: Geldanlage Immobilien 13 2 Immobilien zur Selbstnutzung 17 2.1 Die Auswahl der Immobilie 18 2.1.1 Grundsätzliche Überlegungen 19 2.1.2 Kauf: Grundstück, Eigenheim oder Eigentumswohnung

Mehr

Zürich, den 3. Februar 2011

Zürich, den 3. Februar 2011 An die Aktionäre der ACRON HELVETIA II Immobilien AG ZÜRICH DÜSSELDORF DALLAS TULSA Zürich, den 3. Februar 2011 Entwicklung des Aktienkurses Sehr geehrte Aktionärin/Sehr geehrter Aktionär KPB/cs Aus gegebenem

Mehr

KAS BANK präsentiert repräsentative Umfrage: Kostentransparenz der betrieblichen Altersvorsorge für die Deutschen wichtiger als Rendite

KAS BANK präsentiert repräsentative Umfrage: Kostentransparenz der betrieblichen Altersvorsorge für die Deutschen wichtiger als Rendite KAS BANK präsentiert repräsentative Umfrage: Kostentransparenz der betrieblichen Altersvorsorge für die Deutschen wichtiger als Rendite Repräsentative Umfrage bei 1.026 Deutschen von KAS BANK und forsa

Mehr

1-Raum Büro mit Einbauküche im Neubau zu mieten!

1-Raum Büro mit Einbauküche im Neubau zu mieten! Email: Web: - 1-1-Raum Büro mit Einbauküche im Neubau zu mieten! Preise Kaltmiete Warmmiete Nebenkosten Mietpreis/m² Kaution 440 EUR 650 EUR 210 EUR 5 EUR 1.320 EUR Lage Postleitzahl 06112 Ort Halle/S.

Mehr

Veränderung des Firmenbestandes in der Stadt Zürich im Jahr 2002

Veränderung des Firmenbestandes in der Stadt Zürich im Jahr 2002 Fachstelle für Stadtentwicklung der Stadt Zürich Veränderung des Firmenbestandes in der Stadt Zürich im Jahr 2002 Das Wichtigste in Kürze Die Zahl der im Handelsregister eingetragenen Firmen in der Stadt

Mehr

Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge

Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge Version 01.01.2015 Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge Worum geht es? Zur Finanzierung von Wohneigentum zum eigenen Bedarf können Sie Ihre angesparten Vorsorgegelder vorbeziehen

Mehr

Asset Management. Alter Wein in neuen Schläuchen oder neue Standards für das Immobilienmanagement? Bernd Heuer Fach-Dialog Praxis

Asset Management. Alter Wein in neuen Schläuchen oder neue Standards für das Immobilienmanagement? Bernd Heuer Fach-Dialog Praxis Asset Management Alter Wein in neuen Schläuchen oder neue Standards für das Immobilienmanagement? Bernd Heuer Fach-Dialog Praxis Berlin, 22. Februar 2006 Thomas Wagner MRICS 1 Auch in 2006 bleibt es spannend

Mehr

Regulativ Wohneigentumsförderung

Regulativ Wohneigentumsförderung Regulativ Wohneigentumsförderung gültig ab 01.01.2004 - 2 - Inhaltsverzeichnis Art. 1 Was bezweckt die Wohneigentumsförderung? 3 Art. 2 Was gilt als Wohneigentum? 3 Art. 3 Was gilt als Eigenbedarf? 3 Art.

Mehr

Mit Spenden Steuern sparen

Mit Spenden Steuern sparen ZEWOinfo Tipps für Spenderinnen und Spender Mit Spenden Steuern sparen Spenden an Hilfswerke mit ZEWO-Gütesiegel können so - wohl bei der direkten Bun - des steuer, als auch bei den Kantons- und Gemeinde

Mehr

Steueroptimierte Markenverwertung. Am Beispiel des Nidwaldner Lizenzbox-Regimes

Steueroptimierte Markenverwertung. Am Beispiel des Nidwaldner Lizenzbox-Regimes Steueroptimierte Markenverwertung Am Beispiel des Nidwaldner Lizenzbox-Regimes 1. Strategische Steuerplanung - Grundlagen Durch die Verlagerung von Wertschöpfungskomponenten in ein tiefer besteuertes Umfeld

Mehr

Hypotheken der BSI FlexIBle und vorteilhafte lösungen, exklusiv Für unsere kunden

Hypotheken der BSI FlexIBle und vorteilhafte lösungen, exklusiv Für unsere kunden en der BSI Flexible und vorteilhafte Lösungen, exklusiv für unsere Kunden 3 BSI IHR ZUVERLÄSSIGER PARTNER Seit über einem Jahrhundert setzt sich BSI engagiert und leidenschaftlich dafür ein, ihren Kunden

Mehr

Praxisarbeit im Rahmen des Lehrgangs Management für gemeinnützige Wohnbauträger. Zürich, 11. März 2014

Praxisarbeit im Rahmen des Lehrgangs Management für gemeinnützige Wohnbauträger. Zürich, 11. März 2014 Praxisarbeit im Rahmen des Lehrgangs Management für gemeinnützige Wohnbauträger Zürich, 11. März 2014 Vorzeitiger Ausstieg aus der Hypothek ohne Margen-Penalty und mit indirekter Rückzahlung Verfasser:

Mehr

Marktliquidität von Aktien

Marktliquidität von Aktien Marktliquidität von Aktien Inauguraldissertation zur Erlangung der Würde eines Doctor rerum oeconomicarum der Wirtschafts- und Sozialwissenschaftlichen Fakultät der Universität Bern Lukas Roth Die Fakultät

Mehr

Anlagerichtlinien Vom Stiftungsrat genehmigt am 24. April 2015

Anlagerichtlinien Vom Stiftungsrat genehmigt am 24. April 2015 Avadis Anlagestiftung 2 Anlagerichtlinien Vom Stiftungsrat genehmigt am 24. April 2015 Inhalt 1 Allgemeine Grundsätze 3 2 Aktien 4 2.1 Aktien Welt hedged Indexiert 2 4 2.2 Aktien Welt Indexiert 2 4 3 Immobilien

Mehr

GAM. Unsere Dienstleistungen als Management Company

GAM. Unsere Dienstleistungen als Management Company GAM Unsere Dienstleistungen als Management Company Eine Zusammenarbeit mit GAM sichert Ihnen die folgenden Vorteile: Wir stellen Verwaltungsgesellschaftssubstanz und -Dienstleistungen in Luxemburg zur

Mehr

21. ordentliche Hauptversammlung am 3. Juli 2013

21. ordentliche Hauptversammlung am 3. Juli 2013 21. ordentliche Hauptversammlung am 3. Juli 2013 Bericht des Vorstandes der voestalpine AG Linz, FN 66209 t, über die Ermächtigung des Vorstandes eigene Aktien außerbörslich zu erwerben sowie erworbene

Mehr

Es gibt verschiedene Gründe, weshalb ein Steuerpflichtiger oder ein steuerpflichtiges Unternehmen eine Bescheinigung der Steuerbehörden benötigt.

Es gibt verschiedene Gründe, weshalb ein Steuerpflichtiger oder ein steuerpflichtiges Unternehmen eine Bescheinigung der Steuerbehörden benötigt. Bescheinigungen: Zuständigkeiten bei den Steuerbehörden Es gibt verschiedene Gründe, weshalb ein Steuerpflichtiger oder ein steuerpflichtiges Unternehmen eine Bescheinigung der Steuerbehörden benötigt.

Mehr

USR lll - Sicht des Kantons Zug und des Steuerorgans von Bund und Kantonen

USR lll - Sicht des Kantons Zug und des Steuerorgans von Bund und Kantonen USR lll - Sicht des Kantons Zug und des Steuerorgans von Bund und Kantonen EY Tax Law Event, 15. Mai 2014, Casino Zug Peter Hegglin, Finanzdirektor, Regierungsrat Finanzdirektion 15. Mai 2014 2 Inhalt

Mehr

VP Bank Gruppe Jahresergebnis 2013

VP Bank Gruppe Jahresergebnis 2013 VP Bank Gruppe 18. März 2014 VP Bank Gruppe Jahresergebnis 2013 SIX Swiss Exchange Begrüssung Fredy Vogt Präsident des Verwaltungsrates Programm 1Begrüssung Fredy Vogt, Präsident des Verwaltungsrates 2

Mehr

Besteuerung von Immobilieninvestments

Besteuerung von Immobilieninvestments Besteuerung von Immobilieninvestments Dr. Bernhard Arming DBA-Treuhand GmbH Mag. Michaela Egger Raiffeisenverband Salzburg Die Unkenntnis von Steuergesetzen befreit nicht von der Pflicht, Steuern zu zahlen.

Mehr

Für Erfolgreiche Immobilieninvestments

Für Erfolgreiche Immobilieninvestments Für Erfolgreiche Immobilieninvestments Für Erfolgreiche Immobilieninvestments Concordium konzentriert sich im Auftrag seiner Kunden darauf, eine maximale Wertsteigerung der verwalteten Immobilien und nachhaltige

Mehr

Fakten, Analysen, Positionen 39 Sparkassen sind in der Finanzmarktkrise noch wichtiger geworden

Fakten, Analysen, Positionen 39 Sparkassen sind in der Finanzmarktkrise noch wichtiger geworden S Finanzgruppe Deutscher Sparkassen- und Giroverband Fakten, Analysen, Positionen 39 Sparkassen sind in der Finanzmarktkrise noch wichtiger geworden Die Stabilität der Sparkassen angesichts der Finanzmarktkrise

Mehr

Steuerrekursgericht. Sitzung vom 28. Dezember 1994

Steuerrekursgericht. Sitzung vom 28. Dezember 1994 KANTON AARGAU Steuerrekursgericht K 4017 P 296 Sitzung vom 28. Dezember 1994 Mitwirkend: Präsident Müllhaupt, Rekursrichter Schirmer, Rekursrichter Baillod, Rekursrichter Vögeli, Rekursrichter Franck;

Mehr

Ausbildungs-, Weiterbildungs- und Umschulungskosten

Ausbildungs-, Weiterbildungs- und Umschulungskosten Richtlinie des Kantonalen Steueramtes Nidwalden vom 21.01.2010 Gültigkeit: Für alle offenen Veranlagungen ersetzt die Richtlinie Nr. 29 vom 24.03.2005 Ausbildungs-, Weiterbildungs- und Umschulungskosten

Mehr

RZB EUR Zinscap. ..Absicherung gegen steigende Zinsen.

RZB EUR Zinscap. ..Absicherung gegen steigende Zinsen. RZB EUR Zinscap..Absicherung gegen steigende Zinsen. Das Produkt ist geeignet für Kunden, die eine variable Finanzierung in EUR gewählt haben und sich gegen das Risiko steigender Zinsen absichern wollen.

Mehr

Inhalt. Die Börse was ist das eigentlich? 5. Die Akteure der Börse 29. Politik und Konjunktur: Was die Börse beeinflusst 45

Inhalt. Die Börse was ist das eigentlich? 5. Die Akteure der Börse 29. Politik und Konjunktur: Was die Börse beeinflusst 45 2 Inhalt Die Börse was ist das eigentlich? 5 J Welche Aufgabe hat die Börse? 6 J Ein wenig Geschichte 9 J Die wichtigstenbörsenplätze 15 J Die bedeutendsten Aktienindizes 19 Die Akteure der Börse 29 J

Mehr

Medienmitteilung BAK Taxation Index: Simulation Patentbox / Update 2015 Die Patentbox: Kein Patentrezept, aber wichtiger Baustein

Medienmitteilung BAK Taxation Index: Simulation Patentbox / Update 2015 Die Patentbox: Kein Patentrezept, aber wichtiger Baustein Medienmitteilung BAK Taxation Index: Simulation Patentbox / Update 2015 Die Patentbox: Kein Patentrezept, aber wichtiger Baustein Die im Rahmen der USR III geplante Schweizer Patentbox würde die Steuerbelastung

Mehr

Betreuungsmandat mit spezifischen Vollmachten

Betreuungsmandat mit spezifischen Vollmachten Betreuungsmandat mit spezifischen Vollmachten in den Bereichen Immobilien-und Versicherungsconsulting exklusive Buchhaltung/Steuern zwischen Herrn / Frau / Eheleute / Firma Adresse.......... Email Tel...

Mehr

Swiss Mergers and Acquisitions Fokus auf Verkauf, Fusion und Akquisition von kommerziellen Unternehmen in der Schweiz. Firmenvorstellung in Deutsch

Swiss Mergers and Acquisitions Fokus auf Verkauf, Fusion und Akquisition von kommerziellen Unternehmen in der Schweiz. Firmenvorstellung in Deutsch Swiss Mergers and Acquisitions Firmenvorstellung in Deutsch 1 Index zur Firmenvorstellung Page Was wir für Sie tun können 3 4 Unser Leistungen Business-Verkauf 5 Unser Leistungen Business-Kauf 6 7 Unser

Mehr