Marktbericht Zinshäuser

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1 HAMBURG 2013 Marktbericht Zinshäuser Beste Perspektiven mit Zinshäusern in Hamburg Grossmann & Berger macht. Märkte transparent.

2 MARKTBERICHT 2013 Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, Hamburg wird weiter wachsen, ebenso wie die derzeitige politische Unsicherheit. Die steigenden Einwohnerzahlen bei einem konstant zu niedrigen Neubaufertigstellungsvolumen sind besonders auf dem Mietwohnmarkt deutlich zu spüren. Die nach der Bundestagswahl geplanten Gesetze und Marktregulierungen könnten sich direkt auf die Bautätigkeit und das Investitionsverhalten auswirken. Denn der Wohnungsmarkt ist ein politischer Markt, und alle Tendenzen deuten darauf hin, dass die Politik noch stärker regulierend eingreifen wird. Dennoch haben die anhaltende Unsicherheit an den Finanzmärkten sowie die nachhaltig niedrigen Zinsen in den Jahren 2012 und 2013 zu einer unverändert hohen Nachfrage nach Zinshäusern geführt. Hamburg steht weiterhin ganz oben auf der Einkaufsliste der Investoren. Im letzten Jahr sind besonders in den bevorzugten n und in den mittleren und einfachen n die Mieten weiter gestiegen. In allen Stadtteilen konnten Preissteigerungen realisiert werden. Um Ihnen einen noch besseren Überblick geben zu können, haben wir unseren Zinshausmarktbericht für Sie in ein neues Layout gebracht und möchten Ihnen damit, wie schon in den Vorjahren, die neuesten Entwicklungen und Preisspannen aufzeigen. INHALT Marktbericht im Überblick Markt 2012/ Preisentwicklung... 6 übersicht... 8 Hamburg Zentral und Alster Hamburg West und Elbvororte Hamburg Nord Hamburg Alstertal und Walddörfer Hamburg Ost Hamburg Süd Ausblick Glossar Kontakt Grossmann & Berger ist seit mehr als 80 Jahren Ihr Immobilienberater in Hamburg und Norddeutschland. Mit der Fachabteilung Zinshaus bieten wir seit über 15 Jahren eine umfassende Begleitung von der Marktwerteinschätzung bis hin zum diskreten Verkauf für Privatinvestoren, institutionelle Anleger und Projektentwickler an und sind damit einer der führenden Anbieter Hamburgs in diesem Segment. Wir wünschen Ihnen eine informative und erkenntnisreiche Lektüre und stehen für weitere Auskünfte sowie für ein persönliches Gespräch gern zur Verfügung. Herzlichst Joern Olaf Ridder Bereichsleiter Wohn-Immobilien / Zinshaus Seite 2 Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Seite 3

3 MARKTBETRACHTUNG Verkäufe von Mehrfamilienhäusern Verteilung der Kauffälle 2012 Markt 2012/2013 Renditen fallen leicht / Bewegung durch geplante Steuerveränderungen Keine Kauffälle 1 bis 4 5 bis 9 10 bis und mehr Kauffälle Neuenfelde Francop Bergstedt Langenhorn Poppenbüttel Hummelsbüttel Sasel Volksdorf Wellingsbüttel Schnelsen Niendorf Ohlsdorf Fuhlsbüttel Bramfeld Groß Alsterdorf Rahlstedt Steilshoop Farmsen- Eidelstedt Borstel Lokstedt Winter- Berne Lurup Rissen Stellingen 1 hude 2 Tonndorf Iserbrook Osdorf Wandsbek Sülldorf 6 8 Bahrenfeld 7 Jenfeld Marienthal Blankenese Nienstedten Hamm Othmarschen Horn 22 Billstedt Rothenburgsort Finkenwerder Steinwerder Kleiner Waltershof Billbrook Grasbrook Veddel Lemsahl- Mellingstedt Wohldorf- Ohlstedt Duvenstedt Moorfleet Neugraben- Fischbek Altenwerder Hausbruch Moorburg Wilhelmsburg Heimfeld Harburg Neuland Eißendorf Wilstorf Marmstorf Tatenberg Neuallermöhe Billwerder Neuengamme Kirchwerder Allermöhe Reitbrook Lohbrügge Bergedorf Curslack Ochsenwerder Eppendorf Barmbek-Nord Eimsbüttel Hoheluft-West Hoheluft-Ost Harvestehude Uhlenhorst Barmbek-Süd Dulsberg Sternschanze Altona-Nord Rotherbaum St. Georg Hohenfelde Borgfelde Eilbek Ottensen Altona-Altstadt St. Pauli Neustadt Hamburg-Altstadt Hammerbrook HafenCity Cranz Langenbek Sinstorf Rönneburg Gut Moor Spadenland Groß Flottbek Altengamme Der Hamburger Markt für Zinshäuser wird unverändert durch eine hohe Nachfrage und steigende Verkaufspreise bestimmt. Angesichts der anhaltenden Krise der Wirtschaft und der Finanzsysteme im gesamten Euroraum erweist sich Hamburg nach wie vor als attraktiver Anlagestandort. Die Rahmenbedingungen in der Hansestadt sind für Anleger günstig. So sorgen beispielsweise das nachhaltige Bevölkerungswachstum und der Trend zu Ein- bis Zwei-Personen-Haushalten für eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und damit für steigende Mieten. Auch das vom Senat aufgelegte Wohnungsbauprogramm wird mittelfristig nichts an der Tatsache ändern, dass Wohnraum in Hamburg ein knappes Gut ist. Vor diesem Hintergrund ist das Interesse an Zinshäusern seitens der Investoren ungebrochen. Ähnlich wie im gewerblichen Investment-Segment leidet die Marktentwicklung in Hamburg jedoch unverändert unter dem vorherrschenden Mangel an zu veräußernden Objekten. Für Bewegung hingegen werden voraussichtlich einige Gesetzesvorhaben sorgen, die derzeit diskutiert werden. Die Themen Mietpreisdeckelung und sozialer Wohnungsbau sind im Vorfeld der Bundestagswahl im September zu den entscheidenden Wahlkampfthemen geworden. Sie könnten die vom Bund vorgegebenen Rahmenbedingungen für den Zinshausmarkt bereits Ende des Jahres oder Anfang 2014 verändern. Einen starken Einfluss auf die Entwicklung des Hamburger Zinshausmarktes könnte die Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist für vermietete Immobilien im Privatbesitz haben. Künftig könnten, unabhängig von Haltefristen, Gewinne bei Immobilienverkäufen besteuert werden. Die Umsetzung dieses Gesetzesvorhabens könnte in der nächsten Legislaturperiode zu verstärkten Verkäufen von Zinshäusern führen. Auch die Ergebnisse des Hamburger Gutachterausschusses für das Jahr 2012 bescheinigen dem Hamburger Zinshausmarkt steigende Preise. Sowohl die Objekt-Durchschnittspreise als auch die Kaufpreisfaktoren kletterten 2012 weiter nach oben. Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Objekt legte um knapp auf 2,16 Mio. zu und überschritt damit deutlich das Fünf-Jahres- Mittel ( ) in Höhe von 1,86 Mio.. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor für Zinshäuser in Hamburg erreichte mit dem 18,1-fachen in 2012 gegenüber dem 16,3-fachen in 2011 ein neues Hoch. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen erneut deutlich um 13 % auf /m² Wfl. Die stetige Zunahme von Ertragsfaktoren und Durchschnittspreisen zeigt, dass viele Investoren auch in der aktuellen Hochpreisphase auf das Anlageprodukt Zinshaus setzen. Da sie alternativen Anlageformen weiterhin misstrauen, bleibt die Nachfrage auch in diesem Jahr hoch. Hingegen nahmen das zweite Jahr in Folge die Anzahl der Kaufverträge und das gehandelte Volumen aufgrund des Produktmangels leicht ab. Während 2011 noch 421 Zinshäuser den Eigentümer wechselten, waren es 2012 nur 404. Gleichzeitig sank das Transaktionsvolumen 2012 auf 873 Mio. gegenüber 901 Mio. im Vorjahr. HAMBURG Zinshaus-Transaktionsvolumen und Durchschnittlicher Kaufpreis pro Objekt Geldumsatz in Mio. Ø Kaufpreis pro Objekt in Mio. Quelle: Gutachterausschuss Hamburg und eigene Darstellung Millionen Anzahl Kaufverträge 1,91 1,85 1,78 1,93 2,14 2,16 3,00 2,50 2,00 Millionen 600 1,39 1,15 1,28 1,29 1, ,00 0, ,00 Quelle: Gutachterausschuss Hamburg Seite 5

4 DATEN & FAKTEN Preisentwicklung von Zinshäusern Hamburg Die Kaufpreise für Zinshäuser in Hamburg steigen seit 2008 kontinuierlich. Während für ein Zinshaus in 2008 durchschnittlich /m² Wfl. gezahlt wurde, lag der Preis in 2012 bei /m² Wfl.. Die Ertragsfaktoren erhöhten sich im gleichen Zeitraum um 26,6 % und lagen 2012 im Mittel bei dem 18,1-fachen der Jahresnettokaltmiete. Im Vorjahresvergleich von 2012 auf 2011 betrugen die Steigerungsraten der Ertragsfaktoren in nahezu allen n über 10 %. Insbesondere in den guten und bevorzugten n um die Außenalster zogen in 2012 im Vergleich zum Vorjahr die Ertragsfaktoren kräftig an. Zinshäuser in mittleren n wie Barmbek oder Wandsbek verzeichneten mit 26 % vor allem einen signifikanten Preisanstieg. Das Angebot in den bevorzugten n wird knapper, so dass sich der Fokus der Anleger auf Immobilien mit mittlerer qualität verschiebt. Treiber der steigenden Kaufpreise sind u. a. auch die steigenden Wohnungsmieten. Die Angebotsmieten für Mietwohnungen erhöhten sich seit 2006 kontinuierlich bis auf 11,59 /m² Wfl. in 2013 (+ 35 %). ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in Hamburg Kaufpreise und Ertragsfaktoren Durchschnittliche Angebotsmieten Kaufpreis in /m² Wohnfläche; Mittelwert Hamburg gesamt Ertragsfaktor = Verhältnis Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete; Mittelwert Hamburg gesamt 15,4 16,0 16,3 18,1 12,00 11,50 11,00 10,50 10,00 Angebotsmiete in /m² Wohnfläche; Durchschnitt Hamburg gesamt 11,21 11,34 11,59 10,25 10,10 9, ,3 9,50 9,00 9,00 8,69 8,61 9,01 8, , ,50 7, Quelle: Gutachterausschuss Hamburg Quelle: Gymnasium Ohmoor Kaufpreise und Ertragsfaktoren nach qualität 2011/ Kaufpreis in /m² Wohnfläche; Mittelwert Hamburg; 2011 Kaufpreis in /m² Wohnfläche; Mittelwert Hamburg; 2012 Ertragsfaktor; Mittelwert Hamburg gesamt; 2011 Ertragsfaktor; Mittelwert Hamburg gesamt; ,5 23,4 20,7 17,3 18,1 18,1 16,0 16,2 16,3 13,6 14,3 11, Einfache Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte Alle n 28,0 26,0 24,0 22,0 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 Quelle: Gutachterausschuss Hamburg Seite 7

5 Hamburg Zentral und Alster Hamburg West und Elbvororte ZINSHAUSMARKT LAGEÜBERSICHT Der Hamburger Zinshausmarkt im Fokus Der Marktbericht betrachtet das gesamte Hamburger Stadtgebiet unterteilt in sechs Teilbereiche: Zentral und Alster, West und Elbvororte, Nord, Alstertal und Walddörfer, Ost und Süd. In den einzelnen Teilbereichen werden im Folgenden die Entwicklungen der Verkäufe in 2012 im Vergleich zum Vorjahr anhand der Statistik des Hamburger Gutachterausschusses aufgezeigt. Im Weiteren werden die für den Zinshausmarkt relevanten Stadtteile in den Teilbereichen einer qualität zugeordnet und die erzielten Kaufpreise sowie die Ertragsfaktoren für das Jahr 2013 sowie das Vorjahr dargestellt. Hamburg Nord Hamburg Alstertal und Walddörfer Nord Nord Alstertal und Walddörfer West und Elbvororte Zentral und Alster Hamburg Ost Hamburg Süd Süd Ost Seite 9

6 profil Zentral und Alster ZENTRAL UND ALSTER Die Stadtteile rund um die Außenalster zählen zu den begehrtesten und teuersten Wohnlagen Hamburgs. Das Stadtbild in diesem Bereich wird von Gründerzeit- und Jugendstilfassaden in Harvestehude und Eppendorf sowie von Rotklinkerbauten in Barmbek und Winterhude geprägt. Die am Wasser, das grüne Umfeld und die gute Erreichbarkeit dieser Stadtteile um die Außenalster machen diese zu den beliebtesten Wohnlagen der Hamburger. Investoren überzeugt zudem die hohe Wertbeständigkeit der Immobilien in diesen n. Die Anzahl der Transaktionen verringerte sich im Bereich Zentral und Alster von 2012 (146 Verkäufe) gegenüber dem Vojahr (153 Verkäufe) um 5 %. Der Anteil an den gesamten Transaktionen in Hamburg in 2012 betrug 36 %, welches dem Ergebnis des Vorjahres entspricht. Die höchste Anzahl an Transaktionen verzeichneten die Stadtteile Eimsbüttel und Barmbek-Süd mit jeweils 15 Verkäufen sowie Barmbek-Nord mit 14 Verkäufen. Die Nachfrage nach Zinshäusern im Bereich Zentral und Alster ist ungebrochen. Vor diesem Hintergrund erhöhten sich die maximal erzielbaren Kaufpreise in 2013 auf /m² Wfl. und die Ertragsfaktoren stiegen vom 25-fachen auf das 27-fache der Jahresmiete an. LaGequalität Ausgewählte Stadtteile Bevorzugte Gute Mittlere Eppendorf Alsterdorf Barmbek-Nord HafenCity Eilbek Barmbek-Süd Harvestehude Eimsbüttel Hamm Rotherbaum Uhlenhorst Winterhude Hohenfelde Hoheluft Neustadt St. Georg Eimsbüttel Hoheluft West Ost St. Pauli Shop Eppendorf Harvestehude Grindelallee Neustadt Uhlenhorst HH- Altstadt Alsterdorf Alsterkrugchaussee Winterhude Barmbeker Str. Rothenburgsort Stadtpark Eppendorf Shop Winterhude Rotherbaum Sternschanze Shop HafenCity HafenCity Barmbek- Süd Amsinckstr. Hammerbrook Hohenfelde St. Borg- Georg felde Barmbek- Nord Hamburger Straß e Eilbek Hamm Eiffestraße Dulsberg St. Pauli ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in Zentral und Alster Ertragsfaktoren und Kaufpreisspannen ( /m² Wfl.) nach qualität Bevorzugte Ertragsfaktoren: 20- bis 27-fach bis 25-fach Gute 17- bis 23-fach bis 22-fach Mittlere 15- bis 21-fach 15- bis 20-fach Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 11

7 profil West und Elbvororte WEST UND ELBVORORTE Der Bereich West und Elbvororte ist durch seine direkte Elbnähe eine der begehrtesten Wohnlagen Hamburgs. Die beliebtesten Stadtteile sind Blankenese, Groß Flottbek, Nienstedten und Othmarschen, die durch ihre Elblage und das grüne Umfeld überzeugen. Die Stadtteile Altona-Altstadt und Ottensen sind gesuchte Wohnstandorte von Singles und jungen Familien, die die Nähe zur Elbe, die Urbanität und die Altbauten dieser Stadtteile schätzen. Die Wohnqualität von Altona-Nord und Bahrenfeld ist aufgrund des höheren Verkehrsaufkommens vergleichsweise geringer. Die Anzahl der Transaktionen im Bereich West und Elbvororte sank in 2012 gegenüber dem Vorjahr um 9 % auf 58 Verkäufe. Dies ensprach einem Anteil von 14 % am gesamten Markt. Die meisten Verkäufe fanden in den Stadtteilen Altona-Altstadt mit zwölf Transaktionen statt, gefolgt von Ottensen mit elf und Bahrenfeld mit neun. Im beliebten Stadtteil Blankenese wurden acht Zinshäuser verkauft. Die Nachfrage nach Zinshäusern bleibt auch 2013 weiterhin stabil. Die Kaufpreise in den guten und mittleren n des Bereichs sind leicht gestiegen. Der maximal erzielbare Kaufpreis in bevorzugten n liegt 2013 stabil bei /m² Wfl. LaGequalität Ausgewählte Stadtteile Bevorzugte Gute Mittlere Blankenese Altona- Altstadt Iserbrook NSG Schnaakenmoor Groß Flottbek Altona-Nord Osdorf Nienstedten Bahrenfeld Rissen Othmarschen Ottensen Sülldorf Rissen Rissener Landstr. Sülldorf Sülldorfer Landstraße Blankeneser Landst. Blankenese Shop Blankenese Osdorf Nienstedten Rügenbarg Osdorfer Landstr. Groß Flottbek Bahrenfeld Volkspark Othmarschen Jenischpark 7 Elbchaussee Luruper Hauptstr. Osdorfer Weg Schnackenburgsallee Behringstr. Stresemannstr. Nord Iserbrook Ottensen Altona- Altona- Altstadt ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in West und Elbvororte Ertragsfaktoren und Kaufpreisspannen ( /m² Wfl.) nach qualität Bevorzugte Ertragsfaktoren: 18- bis 22-fach bis 22-fach Gute 17- bis 21-fach bis 21-fach Mittlere 15- bis 19-fach bis 18-fach Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 13

8 NORD Profil Nord Im Bereich Nord liegen Wohngebiete wie Fuhlsbüttel, Langenhorn, Niendorf und Schnelsen, die durch ihre gute ÖPNV- Anbindung, ihre Nähe zur Autobahn A7 und eine gute Versorgungsinfrastruktur überzeugen. Die Wohngebiete haben allerdings den Nachteil, dass sie in Teilen durch die Nähe des Flughafens Fuhlsbüttel Fluglärm ausgesetzt sind. Die Stadtteile Lokstedt und Groß Borstel entwickeln sich zunehmend zu begehrten Wohnlagen für junge Familien und profitieren durch ihre zentrale und ihr grünes Umfeld. Im Bereich Nord erhöhte sich 2012 die Anzahl der Transaktionen (47 Verkäufe) gegenüber dem Vorjahr (39 Verkäufe) um 21%. Der Anteil an den gesamten Transaktionen in Hamburg lag bei 12 % und hat gegenüber dem Vorjahr mit 9 % leicht zugenommen. Mit jeweils acht Transaktionen wurden in den Stadtteilen Stellingen und Lokstedt in 2012 die meisten Verkäufe im Bereich Nord abgewickelt. Die Nachfrage bleibt in Hamburg Nord ungebrochen hoch. Die Kaufpreise und Ertragsfaktoren sind 2013 gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen. Lediglich der maximal erzielbare Kaufpreis in guter liegt 2013 stabil bei /m² Wfl. LaGequalität Ausgewählte Stadtteile Gute Mittlere Mäßige Groß Borstel Fuhlsbüttel Eidelstedt Swebenweg Krohnstieg Langenhorn Zep pelinstraße Tangstedter Landstraße Lokstedt Langenhorn Lurup Niendorf Schnelsen 23 Holsteiner Chaussee Schleswiger Damm 7 Niendorf Garstedter Weg Schnelsen Shop Niendorf Niendorfer Gehege Eidelstedt Kollaustr. Langenhorner Chauss ee Fuhlsbüttel Pinneberger Chaussee Lurup Elbgaustraße Kieler Straße Groß Borstel Stellingen Lokstedt Stellingen ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in Nord Ertragsfaktoren und Kaufpreisspannen ( /m² Wfl.) nach qualität Gute Ertragsfaktoren: 17- bis 20-fach bis 19-fach Mittlere 15- bis 18-fach bis 17-fach Mäßige 13- bis 16-fach bis 15-fach Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 15

9 ALSTERTAL UND Profil Alstertal und Walddörfer WALDDÖRFER Charakteristisch für den Bereich Alstertal und Walddörfer ist das stadtnahe Wohnen in Verbindung mit Natur. Mit zahlreichen Wanderwegen, Naherholungsgebieten und einer guten Infrastruktur bietet diese Region ein hohes Maß an Lebensqualität. Vor allem Familien mit Kindern fühlen sich hier wohl. Auch die Versorgungsinfrastruktur ist vielseitig. Das exklusive Alstertal-Einkaufszentrum in Poppenbüttel lässt keine Wünsche offen. Dies sind Gründe, warum dieser Bereich zu den beliebtesten Wohnlagen Hamburgs mit der stabilsten Entwicklung zählt. Die Anzahl der Transaktionen im Bereich Alstertal und Walddörfer verringerte sich in 2012 (27 Verkäufe) gegenüber 2011 (32 Verkäufe) um 16 %. Die meisten Transaktionen fanden mit sieben Verkäufen im Stadtteil Bramfeld statt, gefolgt von den Stadtteilen Sasel und Ohlsdorf mit jeweils fünf Verkäufen. Insgesamt hatte der Bereich Alstertal und Walddörfer einen Anteil am gesamten Markt von rund 7 %. Die Nachfrage in diesem Bereich ist weiterhin konstant. Der maximal erzielbare Kaufpreis in guter liegt in 2013 stabil bei /m² Wfl. In den mittleren und mäßigen n sind die Preise 2013 leicht gestiegen. LaGequalität Ausgewählte Stadtteile NSG Duvenstedter Brook Gute Mittlere Mäßige Hummelsbüttel Bramfeld Steilshoop Poppenbüttel Sasel Volksdorf Wellingsbüttel Duvenstedt Farmsen-Berne Ohlsdorf Wohldorf- Ohlstedt diten fal NSG Raakmoor Ohlsdorf Poppenbüttel Hummelsbüttel Steilshoop Duvenstedt Lemsahl- Mellingstedt Shop Poppenbüttel Wellingsbüttel Wellingsbütteler Landstr. Bramfelder Chaussee Lehmsahler Landstr. Saseler- Bramfeld Sasel Farmsen- Berne Bergstedt NSG Raakmoor Wohldorf- Ohlstedt Bergstedter Chaussee Waldweg Berner Heerweg Volksdorf ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in Alstertal und Walddörfer Ertragsfaktoren und Kaufpreisspannen ( /m² Wfl.) nach qualität Gute Ertragsfaktoren: 15- bis 19-fach bis 19-fach Mittlere 13- bis 17-fach bis 16-fach Mäßige 12- bis 15-fach bis 14-fach Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 17

10 OST Profil Ost Der Bereich Ost präsentiert sich vielschichtig: Wohngebiete mit lockerer Bebauung und hohem Grünanteil finden sich in den Stadtteilen Marienthal, Rahlstedt und Bergedorf, Wohnlagen mit teilweise hoher Bebauungsdichte in Wandsbek, Horn und Billstedt. Die Bevölkerungsstruktur ist in der Region Ost sehr heterogen. Die Mieten sind vergleichsweise moderat. Die verkehrliche Anbindung der Stadtteile im nördlichen Abschnitt ist gut. Der Bereich Vier- und Marschlande, südlich der Autobahn A25, ist sehr ländlich geprägt und für den Zinshausmarkt kaum von Bedeutung. Im Bereich Ost haben sich die Transaktionen deutlich von 52 Verkäufen im Jahr 2011 auf 68 im Jahr 2012 erhöht. Dies entspricht einem Plus von 31 %. Die meisten Zinshäuser wurden in Rahlstedt (16) und in Billstedt (14) verkauft, gefolgt von Wandsbek und Bergedorf mit jeweils zwölf Transaktionen. Das Preisniveau ist 2013 insbesondere in den guten n gestiegen, da hier noch höhere Renditen als in den zentralen und westlichen n Hamburgs erreicht werden. Der maximal erzielbare Kaufpreis in guten n liegt 2013 bei /m² Wfl. und damit um 200 höher als im Vorjahr. LaGequalität Ausgewählte Stadtteile Gute Mittlere Mäßige Marienthal Bergedorf Billstedt Tonndorf Wandsbek Jenfeld Marienthal 24 Öjendorfer Horn Park Ahrensburger Str. Billstedt Schiffbeker Weg Meiendorfer Str. Rahlstedt Rahlstedt Wandsbek Horn Jenfeld Lohbrügge Spadenland Billbrook Bergedorfer Straße Billwerder Bil lde ich 1 Moorfleet Lohbrügge Tatenberg Billwerder Shop Bergedorf Allermöhe Bergedorf Neuallermöhe 25 Reitbrook Ochsenwerder Curslack Neuengamme Kirchwerder Heinrich- Stubbe-Weg Altengamme ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in Ost Ertragsfaktoren und Kaufpreisspannen ( /m² Wfl.) nach qualität Gute Ertragsfaktoren: 17- bis 21-fach bis 20-fach Mittlere 15- bis 19-fach bis 17-fach Mäßige 12- bis 16-fach bis 15-fach Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 19

11 SÜD Profil Süd Der Bereich Süd umfasst die Hamburger Stadtteile südlich der Elbe bis zur östlich angrenzenden Autobahn A1. Die begehrtesten Wohnlagen sind die Stadtteile Eißendorf, Heimfeld und Marmstorf, die durch ihren hohen Grünanteil sowie die gute Infrastruktur bei Familien beliebt sind. Zentrum des Bereichs Süd ist der Stadtteil Harburg mit der Lüneburger Straße und dem Phoenix Center als Einkaufsmittelpunkt. Der Stadtteil wird sich künftig durch geplante Wohnprojekte im Harburger Binnenhafen als Wohnstandort weiter entwickeln. Gleiches gilt für den Stadtteil Wilhelmsburg, der langfristig durch die Internationale Gartenund Bauausstellung als Wohnstandort an Bedeutung gewinnen wird. Die Transaktionen im Bereich Süd sind 2012 mit 58 Verkäufen um 28 % gesunken. Der Anteil des Bereiches Süd am Gesamtmarkt lag bei 14 %. Spitzenreiter bei den Transaktionen 2012 in Hamburg war der Stadtteil Harburg mit 20 Verkäufen. In den guten n sind 2013 im Vergleich zum Vorjahr die maximal erzielbaren Kaufpreise leicht auf /m² Wfl. gestiegen. Die Nachfrage bleibt aufgrund der guten Renditeaussichten stabil. LaGequalität Ausgewählte Stadtteile Gute Mittlere Mäßige Eißendorf Harburg Veddel Heimfeld Hausbruch Wilhelmsburg Marmstorf Neugraben- Fischbek Rönneburg Wilstorf Cranz Neuenfelder Hauptdeich Neuenfelde Neugraben- Fischbek Neßdeich Finkenwerder Hohenwischer Str. Francop Hausbruch Waltershof Altenwerder Moorburg Steinwerder Köhlbrandbrücke Wilhelmsburg Kleiner Grasbrook Wilhelmsburger Reichstr. 252 Veddel NSG 7 Heuckenlock 1 Heimfeld Harburg Neuland Shop Harburg Eißendorf Gut Moor Wilstorf Marmstorf Rönne- Langen- burg bek Sinstorf Walterhofer Str. Cuxhavener Straße Stader Straße Bremer Straße 1 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Mehrfamilienhäuser in Süd Ertragsfaktoren und Kaufpreisspannen ( /m² Wfl.) nach qualität Gute Ertragsfaktoren: 13- bis 16-fach bis 15-fach Mittlere 12- bis 15-fach bis 14-fach Mäßige 11- bis 14-fach bis 14-fach Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 21

12 AUSBLICK 2014 Hohe Nachfrage Die Preise steigen weiter! Die hohe Nachfrage im Zinshausmarkt wird auch künftig anhalten. Durch mögliche neue Steuergesetze, wie z.b. die Einführung einer Vermögenssteuer, der Wegfall der zehnjährigen Spekulationsfrist für Kapitalanlagen und auch Veränderungen im Mietrecht könnten sich die Einflussgrößen ab 2014 entscheidend ändern. Besonders im Mietrecht sind deutliche Veränderungen zu erwarten. So wurde in Hamburg bereits die niedrigere Kappungsgrenze für Bestandsmieten beschlossen. In der Diskussion ist aktuell zudem die Beschränkung der Miethöhe bei Wiedervermietungen. Steigende Einwohnerzahl. Hamburg bleibt ein Magnet für junge, berufstätige Menschen. Auch den immer größer werdenden Anteil der Senioren zieht es in die zentralen Stadtteile. Der Bedarf an seniorengerechten Wohnungen nimmt daher stark zu. Dies erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt noch weiter. Positive wirtschaftliche Entwicklung. Die Aussichten für die Hamburger Wirtschaft sind weiterhin positiv. Eintrübungen könnten sich lediglich in einzelnen Branchen wie dem Verlagswesen oder der Schifffahrtsbranche ergeben. Niedriges Zinsniveau. Das niedrige Zinsniveau wird auch in der näheren Zukunft Bestand haben. Solange die Fremdkapitalzinsen unter den möglichen Renditen der Anlageimmobilien liegen, wird die Nachfrage hoch bleiben. Mietenentwicklung. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum lässt sich auch trotz einer erhöhten Bauaktivität infolge des Senatsprogramms Vertrag für Hamburg in 2013 nicht beheben. In Zukunft können Bestandsmieten gemäß der neuen Kappungsgrenze nur noch um maximal 15% erhöht werden. Die soziale Erhaltungsverordnung soll auf weitere n schwerpunktmäßig im Bereich des Ring 2 ausgeweitet werden. Zögerliche Verkäufer / knappes Angebot. Verkäufer wollen ihren möglichen Verkaufserlös sicher und gewinnbringend investieren. Die anhaltende Niedrigzinsphase und die Stabilitätsprobleme des Euros halten jedoch viele Eigentümer unverändert von einem Verkauf ab. Zögerliche Eigentümer sollten aufgrund der aktuellen Diskussionen über Steuerveränderungen, wie z.b. die Einführung der Vermögenssteuer oder den Wegfall der zehnjährigen Spekulationsfrist, nicht zu lange mit dem Verkauf warten. Steigende Kaufpreise. Die bisher gestiegenen Mieten führten schon bei gleichbleibenden Faktoren zu steigenden Kaufpreisen. Auch zum Ende des Jahres 2013 werden die Preise weiter steigen, wenn auch etwas langsamer. In der jetzigen Hochpreisphase gibt es gute Gründe, sich von einem Zinshaus zu trennen. Häufig sind dies Erbfälle, das Alter der Eigentümer, anstehende aufwändige Renovierungen oder das Abschöpfen von noch teilweise steuerfreien Gewinnen. Die Entwicklung bleibt also weiter spannend. Seit über 15 Jahren zählt die Vermittlung von Zins-, Wohn- und Geschäftshäusern in Hamburg und Norddeutschland zu unserem Kerngeschäft. Aus unserem Objektangebot können wir Ihnen in zahlreichen n und Preisklassen passende Angebote offerieren. Wir beraten Sie gern kostenlos bei der Einschätzung Ihres Zinshauses und begleiten Sie im Verkaufsfall professionell und diskret bei der Vermarktung Ihrer Immobilie. Wir freuen uns auf Ihren Anruf! Ihr Zinshaus-Team von Grossmann & Berger Seite 23

13 IMMER IN IHRER NÄHE Glossar EIN STARKES Netzwerk Kompetenz vor Ort Zinshaus-Transaktionsvolumen: Geldumsatz aller Zinshaus-Verkäufe eines Jahres Zinshaus-Kaufpreise: Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche Ertragsfaktor: Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete Angebotsmieten: Für die Ermittlung der Angebotsmieten werden alle publizierten Wohnungsmietangebote im Zeitraum Januar bis März ausgewertet und der Durchschnittswert ermittelt. qualitäten: Der Gutachterausschuss Hamburg differenziert in Abhängigkeit von der Höhe des jeweiligen Bodenrichtwerts für Mehrfamilienhäuser die klassen schlechte, mäßige, mittlere, gute und bevorzugte. Diese Einteilung wurde grundsätzlich für die Berichterstattung über den Hamburger Gesamtmarkt übernommen. Für die Analyse der einzelnen Teilgebiete wurde eine Klassifizierung der Stadtteile in einfache, mäßige, mittlere, gute und bevorzugte unter Marktgesichtspunkten vorgenommen, basierend auf den langjährigen Erfahrungen als Immobilienspezialist für den Hamburger Markt. Dabei erfolgte die Abstufung der qualitäten in Bezug auf das jeweilige Teilgebiet. Wir kommen unseren Kunden gern entgegen: Mit zehn Standorten in Hamburg sowie je einem in Lüneburg, Berlin und auf Sylt. Unsere Experten sind immer ganz nah dran. 01 Hauptsitz Hamburg Bleichenbrücke Hamburg An Ihren Wünschen, am Geschehen im Stadtteil und an den Entwicklungen im Immobilienmarkt. 02 Shop Poppenbüttel Stormarnplatz Hamburg 03 Shop Niendorf Tibarg Hamburg Sylt Shop Sylt Bergenten-Weg Kampen (Sylt) 04 Shop Winterhude Mühlenkamp Hamburg 05 Shop Eppendorf Eppendorfer Baum Hamburg SERVICE FÜR Verkäufer, Bauträger und Käufer Zinshäuser eine sichere Anlage Was wir schätzen, behandeln wir besonders gut, damit es sich gut entwickelt. Wie sich Ihre Immobilie entwickelt, sehen Sie schwarz auf weiß am Verkaufspreis, an der Miete oder der Rendite. Deren Optimierung ist unsere Aufgabe. Nutzen Sie unser Know-how. Hamburg Shop Blankenese Blankeneser Bahnhofstr Hamburg 07 Shop Othmarschen Waitzstraße Hamburg Sie schätzen Ihre Immobilie? Wir auch. Unsere Leistungen für Käufer: Erarbeitung eines individuellen Suchprofils Umfassende Beratung zur Standort- und Objektwahl Gezielte Selektion von Objekten gemäß Ihres Suchprofils Erstellung von Markt- und Standortanalysen Begleitung bei Besichtigungen, Kaufverhandlungen und Beurkundung Unterstützung bei der Finanzierungsgestaltung; bei Bedarf in Kooperation mit der Haspa Betreuung nach Vertragsabschluss Unsere Leistungen für Verkäufer: Analyse Ihrer Immobilie und Ermittlung möglicher Potenziale Erstellung einer marktgerechten Bewertung Entwicklung einer effizienten Vermarktungsstrategie Erarbeitung von Nutzungsvorschlägen, Neubau- und Umbauplänen Diskrete Vermittlung durch Direktansprache vorgemerkter Interessenten Bonitätsprüfung potenzieller Käufer Begleitung bei Verhandlungen, Beurkundungen und Kaufvertragsabschluss Betreuung nach Vertragsabschluss Beratung hinsichtlich Wiederanlage Ihrer Erlöse Lüneburg Shop HafenCity Überseeboulevard Hamburg 10 Shop Harburg Lüneburger Straße Hamburg 09 Shop Bergedorf Sachsentor Hamburg 11 Shop Lüneburg Am Sande Lüneburg Seite 25

14 IDEALE BERATUNG EIN STARKES TEAM Kompetenz aus einer Hand Als vertrauensvoller Partner nehmen wir uns viel Zeit für Ihre Wünsche, beraten Sie in allen Kauf-, Verkaufs- und Nutzungsfragen zu Ihrem Zinshaus und entwickeln detaillierte Lösungskonzepte. Wir investieren unser gesamtes Können und Wissen, damit Sie in allen Fragen aus einer Hand betreut und jederzeit bestens beraten werden. Dafür setzen wir uns jeden Tag aufs Neue ein. Fordern Sie uns heraus! Kontakt Informationen Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Holger Michaelis, Andreas Rehberg, Christoph Ringleben, Lars Seidel Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg, Registergericht Hamburg, Nr. B Ihr Zinshausteam Leitung Wohnimmobilien / Zinshaus: Joern Olaf Ridder (Dipl.-Betriebswirt, Prokurist) DW Immobilienberater (v.l.n.r.): Markus Witt (Immobilienfachwirt, Gutachter für Grundstücksbewertung) DW - 60 Silvia Biecheler (Dipl.-Ing. Bauwesen) DW - 95 Karsten Weißer (Immobilienfachwirt) DW Georg Venghaus (Dipl.-Kaufmann) DW Fotograf : Gerhard Kubetschek LINK ZU Zinshaus STAND 09/ Seite 27

15 Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 D Hamburg Tel.: +49 (0)40 /