Gutachten-Nr GUTACHTEN. über den Verkehrswert (Marktwert) i.s.d. 194 Baugesetzbuch für die in einem

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1 BRAUN ImmoWert IMMOBILIENWERTGUTACHTEN Thomas Braun Mobil: +49 (0) Web: Gutachten-Nr GUTACHTEN über den Verkehrswert (Marktwert) i.s.d. 194 Baugesetzbuch für die in einem Mehrfamilienhaus gelegene Eigentumswohnung Nummer 10, II. OG in Leipzig, Albert-Einstein-Straße 40 Grundbuch von... Glenn - Wohnungsgrundbuch Grundbuchblattnummer Gemarkung von... Glenn Flurstück /17 und 434/18 Ausfertigung 1 Der Verkehrswert des Sondereigentums (Eigentumswohnung) wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,00 Dieses Gutachten besteht aus 73 Seiten incl. 8 Anlagen mit insgesamt 32 Seiten, sowie 30 Fotos. Das Gutachten wurde in zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

2 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 2 von 73 Exposé Das Gutachten wurde von Thomas Braun im Auftrag der xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx zum Zweck der Feststellung des Verkehrswerts am erstellt Grundstücksgröße: m² Bebauung: Mehrfamilien-Wohnhaus Baujahr: 1998 Ausstattung: Raumaufteilung: Raumstruktur: Nutzung: Vermietungssituation/Mietverträge: Örtliche Lage: Verkehrswert: Die Ausstattungsmerkmale ordnen sich überwiegend in die untere Ausstattung ein Die Wohnfläche des Gebäudes beträgt rd m², die Wohnfläche des zu bewertenden Sondereigentums beträgt rd. 77 m². Für das Baujahr zeittypische Grundrissgestaltung, die Raumstruktur des Sondereigentums 10 entspricht den heutigen Bedürfnissen. Wohnnutzung Das Grundstück wird zum Wertermittlungsstichtag als Wohnhaus genutzt. Das Sondereigentum 10 ist zum Stichtag nicht vermietet- Das Bewertungsobjekt liegt in der Stadt Leipzig im Ortsteil Paunsdorf. Die Entfernung zum Stadtzentrum Leipzig beträgt ca. 6 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar; Schulen und Ärzte, Sporthalle, Schwimmbad in der Stadt; öffentliche Verkehrsmittel: Haltestelle ca. 5 Gehminuten, Bahnhof Leipzig ca. 6 km, Flughafen Leipzig/Halle ca. 20 km; mittlere Wohnlage ,00 (zum Wertermittlungsstichtag)

3 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 3 von 73 Inhaltsverzeichnis Exposé Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand incl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweis zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude- und Außenanlagen Vorbemerkung zur Gebäudebeschreibung Gemeinschaftliches Eigentum Mehrfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Sondereigentum an der Wohnung Nr Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung Raumausstattungen und Ausbauzustand Besondere Bauteile, besondere Einrichtungen, Zustand des Sondereigentums Sondereigentum Pkw-Stellplatz Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung Sondereigentum an dem Kellerraum im KG Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen Beurteilung der Gesamtanlage... 17

4 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 4 von Außenanlagen Mieten Ermittlung des Verkehrswertes Grundstücksdaten, Bewertungsteilbereiche Überlegungen zur wirtschaftlichen Nutzung Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung für das Grundstück Albert-Einstein-Straße 40, Leipzig Bodenwertermittlung für das gemeinschaftliche Eigentum Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums Ertragswertermittlung für das Wohnhaus Das Ertragswertmodell der Wertermittlungsverordnung Erläuterung der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Wertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur, Informationsquellen Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Auszug Straßenkarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjektes Anlage 2: Auszug aus der Flurkarte (nicht maßstäblich) Anlage 3: Grundbuch Anlage 4: Baulastenverzeichnis Anlage 5: Denkmalschutz, Tiefbauamt Anlage 6: Grundrisse Anlage 7: Herleitungen zur Wertermittlung Anlage 8: Fotodokumentation... 64

5 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 7 von 73 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Stadt: Ortsteil und Einwohnerzahl: Überörtliche Anbindung/Entfernungen: Sachsen (ca Einwohner) Leipzig (ca Einwohner) Paunsdorf (ca Einwohner) Nächstgelegene größere Städte: Halle (ca. 35 km entfernt) Landeshauptstadt: Dresden (ca. 126 km entfernt) Autobahnzufahrt: A14, AS Leipzig-Ost (ca. 4 km entfernt), von dort Anschluss an den Autobahnring Leipzig: A9, A14, A38 Bahnhof: Hbf Leipzig (Fernbahnhof, ca. 6 km entfernt) Regional-Bahnhof; Leipzig-Paunsdorf (ca. 130 m entfernt) Flughafen: Leipzig/Halle (ca. 21 km entfernt) Kleinräumige Lage Innerörtliche Lage: Das Bewertungsobjekt liegt im Osten der Stadt Leipzig im Ortsteil Paunsdorf. Die Entfernung zum Stadtzentrum Leipzig beträgt ca. 6 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergarten, Kirche und Ärzte sind fußläufig im Stadtteil erreichbar; öffentliche Verkehrsmittel in geringer Entfernung, mittlere Wohnlage; gute Geschäftslage. Negative Umwelteinflüsse durch die Hauptverkehrsstraße sowie die in unmittelbarer Nähe gelegene Eisenbahnlinie.

6 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 13 von Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Fundamente: Kellerwände: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Treppen: Hauseingangsbereich: Dach, Dachkonstruktion: Dachform: Dacheindeckung: Massivbau Annahme: Beton Streifenfundamente Ziegelstein, Bruchstein Ziegelmauerwerk, zum Teil verputzt ohne zusätzliche Wärmedämmung, Sockel: Bruchstein und Ziegel Mauerwerk, Ziegelstein, Trockenbauwände Keller: Preußische Kappen EG und DG: Annahme: Holzbalken Kellertreppe: Ziegel Geschosstreppen: Granit, Stahltreppengeländer mit Holzhandlauf Eingangstür Massivholztüre mit Lichtaustritt, Mehrfachverrieglung Holzdach vornehmlich Satteldach mit vier Dachgauben und einem Walm Dachziegel Tonziegel, Annahme: Isolierung vorhanden, Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zink, zum Teil Kunststoff

7 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 16 von 73 Fensterbänke außen Ziegel, Halterung für Pflanzkästen vorhanden; keine Jalousien oder Rollläden Türen: Sanitäre Installation: Wohnungseingangstüre: Holz, massiv, Standard, keine Sicherungstüre Zimmertüren: massive Holztüren, einfache Schlösser und Beschläge; Zugang Wohnzimmer: Doppelflügeltüre, antik, massiv, Holz Holzzargen modernisierte Wasser- und Abwasserinstallation Bad: eingebaute Wanne, WC, Waschtisch, weiß Küchenausstattung: Grundrissgestaltung: keine Küche zweckmäßig, für das Baujahr zeittypisch Besondere Bauteile, besondere Einrichtungen, Zustand des Sondereigentums Bauschäden und Baumängel/Restleistungen Wirtschaftliche Wertminderungen: Allgemeine Beurteilung des Sondereigentums: Risse in der Wand und an der Deckenkante im Schlafzimmer ja (Beseitigung der Bauschäden) Der bauliche Zustand des Sondereigentums ist gut 3.4 Sondereigentum Pkw-Stellplatz Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung Lage des Sondereigentums im Gebäude: Das Sondereigentum Pkw-Stellplatz, befestigt liegt im Hofbereich (im Aufteilungsplan Nr. 10).

8 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 20 von Bodenwertermittlung für das Grundstück Bodenwertermittlung für das gemeinschaftliche Eigentum Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt für die Lage des Bewertungsgrundstücks Bereich Albert-Einstein- Straße in Leipzig - 55,00 /m² zum Stichtag Das Bewertungsgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der Nutzung = gemischte Baufläche beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = m² Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwertes auf den beitrags-/abgabenfreien Zustand Erläuterung tatsächlicher b/a-zustand des Bodenrichtwertes (frei) = 55,00 pro m² b/a-freier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 55,00 pro m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwertes Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag x 1,0 E01 III. Anpassung wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen Lage einfache Lage einfache Lage x 1,0 lageangepasster b/a-freier BRW am Wertermittlungsstichtag = 55,00 pro m² E02 Fläche m² x 1,0 E03 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land x 1,0 E03 Art der Nutzung gemischte Baufläche gemischte Baufläche x 1,0 E03 angepasster b/a-freier Bodenrichtwert = 55,00 pro m² beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Beiträge - 0,00 pro m² relativer b/a-freier Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis = 55,00 pro m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwertes relativer b/a-freier Bodenwert = 55,00 pro m² Fläche Vorderland m² 100 % E04 Fläche Hinter-/Gartenland m² 10 % E04 Verkehrsfläche 465 m² E04 b/a-freier Bodenwert = ,00 rd Der b/a-freie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00.

9 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 21 von 73 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E01 Aufgrund der Tendenz von stagnierenden bzw. fallenden Bodenrichtwerten erfolgt keine Stichtagsanpassung. E02 Auf diesen lang angepassten b/a-freien Bodenwert ist der Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens abzustellen (dieser Bodenwert dient als Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. die Kaufkraft der Nachfrager nach Grundstücken in dieser Lage). Die danach ggf. noch berücksichtigten Einflussfaktoren gehen in den Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge über die Höhe des vorläufigen Sachwerts den Marktanpassungsfaktor. E03 Das Bodenrichtwertgrundstück ist in diesem zu erstellen Gutachten identisch mit dem zu bewertenden Grundstück, so dass an dieser Stelle keine Anpassungen erforderlich sind. E04 Es entspricht der Bewertungsüblichkeit, Vorderlandteilflächen bis 40 m Tiefe mit 100 % anzusetzen und das selbständig nutzbare, derzeit nicht bebaute Hinterland = hausnahes Gartenland prozentual abzuwerten. Diese Vorgehensweise bestätigen Gutachterausschüsse mit ihrer Orientierung auf 10 % des Bodenrichtwertes für diese Flächen. Die Gesamtfläche des Grundstückes teilt sich in drei Bereiche auf. Zum einen die mit dem Gebäude bebaute Vorderlandgrundstücksfläche, deren Wert mit 100 % des Bodenrichtwertes in die Bewertung einfließt. Zum zweiten das hinter dem Gebäude gelegene und nur eingeschränkt werthaltige Hinter- bzw. Gartenland, das mit 10 % des Bodenrichtwertes in die Bewertung einfließt und zum Dritten die so gut wie unverkäufliche Verkehrsfläche die mit einem Erinnerungswert von 1 in die Bewertung einfließt Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums Der anteilige Bodenwert wird entsprechend dem zu bewertenden Wohnungseigentum zugehörigen 60,898/1.000 Miteigentumsanteil (ME) ermittelt. Dieser Miteigentumsanteil entspricht in etwa der anteiligen Wertigkeit des zu bewertenden Wohnungseigentums am Gesamtgrundstück, deshalb kann dieser Bodenwertanteil für die Ertrags- und Sachwertermittlung herangezogen werden. Ermittlung des anteiligen Bodenwerts Gesamtbodenwert ,00 Zu-/Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 angepasster Gesamtbodenwert ,00 Miteigentumsanteil x 60,898/1.000 Vorläufiger, anteiliger Bodenwert 7.210,32 Zu-/Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 = 7.210,32 Anteiliger Bodenwert rd ,00 Erläuterung

10 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 26 von Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden von mir nach örtlichem Aufmaß durchgeführt und sind nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags sind die aus dem Grundstück ortsüblich marktüblich erzielbaren Nettokaltmieten und/oder (Umsatz-)Pachten (nettokalt). Diese entsprechen der jährlichen Gesamtmiete bzw. Gesamt(umsatz)pacht ohne sämtliche auf den Mieter bzw. Pächter zusätzlich zur Grundmiete bzw. Grundpacht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und ohne Mehrwertsteuer. Die Nettokaltmiete wird auf der Grundlage von Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück bzw. der Mieteinheit vergleichbar genutzte Grundstücke bzw. Mieteinheiten aus der Mietpreissammlung des Sachverständigen und ggfs. aus aktuellen Mietpreissammlungen von Immobilienportalen und ggf. aus dem Mietspiegel der Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinden als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet oder als Erfahrungswert für vergleichbar genutzte Grundstücke bzw. Mieteinheiten aus [1], Kapitel 3.21 bestimmt. Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung, die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger bei Anwendung des Ertragswertverfahrens mit endlicher Nutzungsdauer (gem. 16, Abs. 3 WertV) bereits berücksichtigt. Dieser Wertermittlung werden zunächst die tatsächlichen Verwaltungskosten mit 262,22 p.a. zugrunde gelegt, wie sie von der Wohnungsverwaltung ermittelt wurden. Die Instandhaltungskosten wurden dem Grundstücksmarktbericht Leipzig mit 9 /m² für vergleichbare Objekte entnommen und aufgrund der mit dem Denkmalschutz einhergehenden zusätzlichen Aufwendungen um 10 % erhöht. Das Mietausfallwagnis wurde dem Grundstücksmarktbericht Leipzig mit 4 % des Rohertrages für vergleichbare Objekte entnommen und in Ansatz gebracht. Da bei der Anwendung des Verfahrens der Ewigen Rente, wie im vorliegenden Grundstück aufgrund des bestehenden Denkmalschutzes, kein Vervielfältiger zum Ansatz kommt, ist den Bewirtschaftungskosten die Abschreibung hinzuzurechnen. Dieser Abschreibungsbetrag ist der Betrag, der jährlich über den Zeitraum der Abschreibungsperiode (meistens als Restnutzungsdauer bezeichnet) verzinslich angelegt werden muss, um am Ende der Periode das abgeschriebene Gut (hier: den Gebäudeertragswert) neu erstellen zu können. Liegenschaftszinssatz Der objektspezifische Liegenschaftszinssatz wird auf der Grundlage des Grundstücksmarktberichtes Leipzig des Gutachterausschusses sowie eigener Ableitungen des Sachverständigen bestimmt und angesetzt.

11 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 32 von Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Mehrfamilienhaus Berechnungsbasis Brutto-Grundfläche (BGF) 2.065,00 m² Baupreisindex (BPI) April 2014 (2010 = 100) 108,90 Normalherstellkosten NHK im Basisjahr (2010) 704,95 / m² NHK am Wertermittlungsstichtag 767,69 / m² Herstellungswert Normgebäude ,36 Zu-/Abschläge - besondere Bauteile 5.200,00 besondere Einrichtungen - Gebäudeherstellungswert (inkl. BNK) ,36 Alterswertminderung Linear Gesamtnutzungsdauer (GND) 70 Jahre Restnutzungsdauer (RND) 54 Jahre prozentual 77,14 % Betrag ,23 Zeitwert (incl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) ,71 besondere Bauteile 4.011,43 besondere Einrichtungen 0,00 Gebäudewert (incl. BNK) ,13 Gebäudewerte insgesamt ,13 Wert der Außenanlagen incl. Nebengebäude ,00 Wert der Gebäude und Außenanlagen = ,13 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,13 Miteigentumanteil 60,898/1.000 vorläufiger Sachwert Sondereigentum = ,73 Sachwert(Marktanpassungs)faktor x 0,88 marktangepasster vorläufiger Sachwert Sondereigentum = ,01 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale - 961,00 Sachwert = ,01 rd ,00

12 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 34 von 73 Gesamtnutzungsdauer Die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls der Sachwertrichtlinie DW-RL entnommen. Restnutzungsdauer am Wertermittlungsstichtag Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus üblicher Gesamtnutzungsdauer abzüglich tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag angesetzt. Diese wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen wird eines oder werden mehrere der in [1], Kapitel beschriebenen Ermittlungsmodelle angewandt. Alterswertminderung Die Alterswertminderung des Gebäudes erfolgt linear. Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden und die erforderlichen (bzw. in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt unterstellten) Modernisierungen, werden nach den Erfahrungswerten auf der Grundlage für diesbezüglich notwendige Kosten bzw. der hierdurch eintretenden Wertminderungen quantifiziert. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend berücksichtigt. Dieser Wertermittlung werden die in [2], veröffentlichten durchschnittlichen Erfahrungswerte zugrundegelegt. (Vgl. Anlage 7) Sonstige Umstände, Baumängel Mehrfamilienhaus und Sondereigentum Wertbeeinflussung insgesamt Sanierung Fassade (Anteil Sondereigentum 60,989/1.000) 60,90 Sanierung Fensterrahmen (Anteil Sondereigentum 60,989/1.000) 30,45 Sanierung Treppenhaus (Anteil Sondereigentum 60,989/1.000) 60,90 Sanierung Keller (Anteil Sondereigentum 60,989/1.000) 608,98 Sanierung Risse im Innenbereich Sondereigentum 200,0 Summe rd. 961,00

13 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 36 von Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Der Abschnitt Wahl der Wertermittlungsverfahren dieses Verkehrswertgutachtens enthält die Begründung für die Wahl der in diesem Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogenen Wertermittlungsverfahren. Dort ist auch erläutert, dass sowohl das Vergleichswert-, als auch das Ertragswert- und auch das Sachwertverfahren auf für vergleichbare Grundstücke gezahlten Kaufpreisen (Vergleichspreisen) basieren und deshalb Vergleichswertverfahren, d.h. verfahrensmäßige Umsetzungen von Preisvergleichen sind. Alle Verfahren führen deshalb gleichermaßen in die Nähe des Verkehrswerts. Wie geeignet das jeweilige Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts ist, hängt dabei entscheidend von zwei Faktoren ab: a. von der Art des zu bewertenden Objektes (übliche Nutzung; vorrangig rendite- oder substanzwertorientierte Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr) und b. von der Verfügbarkeit und Zuverlässigkeit der zur Erreichung einer hohen Marktkonformität des Verfahrensergebnisses erforderlichen Daten Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Ertragswert orientieren. Die Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr orientiert sich deshalb vorrangig an den in die Ertragswertermittlung einfließenden Faktoren. Der Verkehrswert wird deshalb vorrangig aus dem ermittelten Ertragswert abgeleitet. Grundsätzlich sind bei jeder Immobilieninvestition auch die Aspekte des Sachwertwertverfahrens (Stützung des Ertragswertes) von Interesse. Der Sachwert liegt im vorliegenden Gutachten über dem Ertragswert und spiegelt die schwierige Lage auf dem Wohnungsmarkt in Leipzig wider.

14 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 37 von Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Der Ertragswert wurde mit rd der Sachwert wurde mit rd ermittelt Verkehrswert Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Ertragswert orientieren. Der Ertragswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Der zu Stützung ermittelte Sachwert beträgt rd ,00. Der Verkehrswert für das Sondereigentum Nr. in dem mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebaute Grundstück in Leipzig, Albert-Einstein-Straße 40 Grundbuch: Glenn Blatt-Nr.: 732 Gemarkung: Glenn Flurstücke: 434/17 und 434/18 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 in Worten: vierundsechzigtausend Euro geschätzt Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Leipzig, den Thomas Braun

15 Gutachten Eigentumswohnung in Leipzig Albert-Einstein-Str. 40 Seite 40 von 73 6 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Anlage 2: Anlage 3: Anlage 4: Anlage 5: Anlage 6: Anlage 7: Anlage 8: Auszug Straßenkarte mit Kennzeichnung der Lage des Bewertungsobjektes Auszug aus der Katasterkarte (nicht maßstäblich) Grundbuch Baulastenverzeichnis Denkmalschutz, Tiefbauamt Grundrisse Herleitungen zur Wertermittlung Fotodokumentation Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwendung (auch von Teilstücken und/oder Auszügen) durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Urhebers gestattet.