Umgang mit Mietmängeln

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1 Rechtsanwalt Robert Becker Bundesallee Berlin Umgang mit Mietmängeln im Vortrag soll um folgende Situation gehen: der Mieter meldet einen Mangel, was ist zu tun? nicht nur als Mieter ist es wichtig, seine Rechte zu kennen, sondern vor allem als Vermieter sollte man die Rechte des Mieters kennen; nur dann kann man auf Forderungen des Mieters entsprechend reagieren; das Handeln des Vermieter orientiert sich an dem, was der Mieter in der Situation verlangen kann I) Sachverhaltsklärung am Anfang steht die Klärung des Sachverhaltes, d.h. die Mängelanzeige des Mieters muß/sollte überprüft werden, in folgender Hinsicht: a) liegt der behauptete Mangel vor b) was ist die Ursache c) betrifft der Mangel die Mietsache (oder vielleicht einen Einbau des Mieters?) manchmal kommt es hier schon zu dem Problem, daß der Mieter die Besichtigung (durch Sie oder den beauftragten Handwerker) des Mangels blockt, d.h. es kommt irgendwie nicht zu einer Terminsvereinbarung; siehe hierzu unten zum Thema Mangelbeseitigung (gleiche Fallkonstellation) 1

2 II) Mangelbeseitigung wenn man dann festgestellt hat, daß tatsächlich ein Mangel vorliegt, geht es an die Mangelbeseitigung es dürfte nicht unbekannt sein, daß vom Grundsatz her der Vermieter zur Beseitigung der Mängel verpflichtet ist, 535 I 2 BGB, soweit es die Mietsache betrifft (s.o. zur Sachverhaltsaufklärung) es schwierig bis unmöglich, diese Verpflichtung im Mietvertrag formularmäßig auf den Mieter abzuwälzen, das gilt vor allem für Wohnraummietverhältnisse, aber womöglich auch für Gewerberaummietverhältnisse auch eine sog. Kleinreparaturklausel führt in der Regel nur dazu, daß der Mieter die Kosten zu tragen hat, aber der Vermieter die Arbeiten ausführen (lassen) muß; bei anderer Formulierung ist die Klausel unwirksam nur wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat, müssen Sie nicht den Mangel beseitigen; ist weder der Mieter noch der Vermieter schuld (z.b. Wohnungseinbruch), ist der Vermieter in der Verpflichtung für das Mängelbeseitigungsrecht gibt es keine Geringfügigkeitsgrenze wie beim Minderungsrecht 1) durch den Vermieter wie beschrieben, ist der Normalfall, daß der Vermieter den Mangel beseitigen muß bei der Vorgehensweise (Organisation der Mangelbeseitigung) sollte man sich eins immer vergegenwärtigen: der Mieter ist zu keiner Mithilfe verpflichtet, seine einzige Verpflichtung besteht darin, die Mängelbeseitigungsarbeiten zu dulden (= die Tür aufmachen, und auch das nicht zu jeder Tageszeit und ohne rechtzeitige Ankündigung) 2

3 d.h.: auch wenn es höchst sinnvoll und effektiv ist, daß der Mieter mit dem Handwerker selbst einen Termin ausmacht (wer auch immer wen anrufen soll) und es in den meisten Fällen so zu einem für alle Seiten befriedigenden Ergebnis kommt, ist der Mieter zu dieser Organisationsarbeit nicht verpflichtet; er kann sich zurücklehnen und sagen: Vermieter, mach mal wenn man es dennoch zunächst mit dieser effektiven Methode versuchen, muß man sich darüber bewußt sein, daß - wenn es schief läuft es schwierig wird, dem Mieter wegen der langen Dauer der Mängelbeseitigung sein Mietminderungsrecht streitig zu machen wenn die effektive Methode zu keinem Erfolg (Mängelbeseitigung) geführt hat oder man von vornherein weiß, daß das mit dem Mieter nicht so durchzuführen ist, hilft nur die gesetzliche Methode das bedeutet, daß dem Mieter in einem Schreiben (wegen der Beweisbarkeit, geht theoretisch auch mündlich) die Arbeiten genau angekündigt werden; das Schreiben sollte folgenden Inhalt haben: die berühmten drei Ausführungstermine - zwei Varianten a) der Mieter erhält drei Termine zur Wahl und er soll sich einen der drei Termine aussuchen/bestätigen die Variante ist im gewissen Sinne anerkannt, aber aus meiner Sicht gibt es Probleme, den Annahmeverzug des Mieters zu begründen, wenn sich der Mieter nicht meldet b) dem Mieter wird die Mängelbeseitigung für einen bestimmten Tag angekündigt, mit der Möglichkeit, sich zu melden, wenn er an dem Tag nicht kann; für 3

4 diesen Fall werden ihm im Schreiben bereits zwei Ersatztermine benannt die Methode hat den Vorteil, daß der Mieter sich melden muß, wenn er nicht kann; ansonsten steht an dem angekündigten Termin der Handwerker vor der Tür - bei der Terminsauswahl möglichst unterschiedliche Wochentage und Zeiten benennen, also z.b. nicht immer Mittwoch um 9.00 Uhr wer kommt was wird gemacht, wo muß der Handwerker ran (Mieter schuldet keine Mithilfe!) wie lange wird es dauern die Aufforderung, an diesem Tage (an einem der Tage) die Durchführung der Arbeiten zu dulden das Schreiben muß dem Mieter nachweisbar zugehen und es muß ihm rechtzeitig zugehen; hierfür gibt es keine allgemeingültige Frist, sondern es hängt von Art des Mangels (Dringlichkeit) und Umfang der vorzunehmenden Arbeiten ab; im Allgemeinen müßten zwei Wochen reichen, bei besonders dringlichen Arbeiten geht auch kürzer wenn der Mieter die Mängelbeseitigungsarbeiten trotz ordnungsgemäßer Ankündigung nicht duldet und der Handwerker vergeblich vor der Wohnungstür steht, befindet er sich im Annahmeverzug, was vor allem bedeutet, daß er für diese Zeit sein Minderungsrecht verliert 2) durch den Mieter wenn der Mieter den Mangel selbst beseitigt, obwohl der Vermieter dazu verpflichtet gewesen wäre, stellt sich die Frage, ob er vom Vermieter die dafür aufgewendeten Kosten 4

5 ersetzt verlangen kann; dies regelt 536a II BGB, hiernach ist Voraussetzung: entweder der Vermieter befindet sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug, dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Mieter dem Vermieter erfolglos eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt hat oder der Vermieter die Mängelbeseitigung abgelehnt hat (wohlgemerkt: Prämisse ist, daß ein Mangel tatsächlich vorhanden ist) oder die umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig hierunter fallen die sogenannten Notmaßnahmen, also die Mängelbeseitigung, die notwendig ist, um z.b. weiteren Schaden abzuwenden und der Vermieter nicht erreicht werden kann III) Mietminderung das Gesetz sagt (verkürzt gesprochen): hat die Mietsache einen Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit eingeschränkt ist, von der Entrichtung der Miete anteilig oder in Gänze befreit das Minderungsrecht als solches kennt eigentlich jeder, aber ein weit verbreiteter Rechtsirrtum ist, daß der Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen muß: das ist falsch, im Gesetz ist diese Voraussetzung nicht zu finden aber: nach 536 c BGB hat der Mieter einen Mangel zu melden; macht er dies nicht, verliert er für die Zeit, die der Vermieter deswegen an der Mängelbeseitigung gehindert war, sein Minderungsrecht 5

6 dies läuft im Ergebnis darauf hinaus, daß der Mieter in der Regel erst ab Mängelanzeige mindern kann Berechnung der Mietminderung: lange Zeit war umstritten, ob die Mietminderung nur von der Nettokaltmiete oder auch von den als Vorschuß oder als Pauschale gezahlten Betriebs- und Heizkosten berechnet wird; seit ein paar Jahren gibt es aber nun eine Entscheidung des BGH, daß die Mietminderung von der Bruttowarmmiete berechnet wird, also einschließlich der Vorschüsse und Pauschalen das kann man für richtig oder falsch halten, in der Gerichtspraxis hat sich diese Berechnungspraxis aber nun durchgesetzt zur Frage, zu wieviel Prozent ein Mangel zur Mietminderung berechtigt, gibt es unzählige Rechtsprechung, Mietminderungstabellen und ähnliches, was ich hier nicht weiter vertieft werden soll, da dies stark einzelfallabhängig ist und ein eigener Vortrag wäre nur soviel: es geht darum, herauszufinden, um wieviel Prozent die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt war den Prozentsatz, den man herausfindet, muß man dann auf die Mängelzeit (ab Meldung) taggenau ausrechnen oft stellt sich die Frage, ob der Mieter rückwirkend die Miete mindern dürfe, sprich: der Mieter meldet einen Mangel, zahlt die Miete weiter und nach der Beseitigung (die vielleicht mehrere Monate gedauert hat) teilt er mit, daß er die Miete rückwirkend um 10% mindert, rechnet den Betrag aus und zieht ihn von der nächsten Mietzahlung ab rechtlich gesehen macht also der Mieter einen Rückforderungsanspruch geltend: er sagt, daß er in der 6

7 Vergangenheit zuviel gezahlt hat, und rechnet diesen Rückforderungsanspruch mit der zukünftigen Miete auf unproblematisch ist das für den Monat, in dem der Mangel entstanden ist, soweit der Mangel nach Zahlung der Miete entstanden ist (der Mieter zahlt in der Regel die Miete monatlich im voraus) unproblematisch ist das ferner möglich, wenn der Mieter die Minderung sich vorbehält und insofern die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlt anders ist dies, wenn der Mieter trotz Mangelkenntnis vorbehaltslos weiterzahlt: es gibt einen allgemeinen Rechtsgrundsatz, daß derjenige, der in Kenntnis dessen, daß der nicht zu zahlen braucht, zahlt, dies nicht zurückverlangen kann aber: dies setzt voraus, daß der vorbehaltslos zahlende Mieter nicht nur den Mangel kennt, sondern auch weiß, daß er mindern dürfte (sogenannte Sachund Rechtskenntnis); dies ist eine Tatsache, die eigentlich der Vermieter beweisen muß, d.h. der Vermieter müßte dem Mieter eine entsprechende Sachund Rechtskenntnis beweisen o dies mag bei Mietern, die einen schon seit Jahren wegen jeden Mangels die Miete mindern, unproblematisch möglich sein o wie ist es bei Mietern, die bisher nie gemindert haben und die einfach sagen, wir kannten unsere Rechte nicht bis wir zufällig davon erfahren haben? an dieser Stelle kann eine Entscheidung des BGH hilfreich sein (GE 2003, 1145, 1146), der in einem Nebensatz gesagt hat, daß im Regelfall davon auszugehen ist, daß der Mieter sein Recht kennt: diese Vermutung führt aus meiner Sicht 7

8 zu einer Beweislastumkehr, d.h. der Mieter muß beweisen, daß er seine Rechte nicht kannte Ausschluß des Minderungsrechts ( 536b BGB): das Minderungsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluß kennt; dann kann er nicht mindern ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann er nicht mindern, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat nimmt der Mieter in Kenntnis des Mangels die Mietsache an, kann er nicht mindern, wenn er sich diese nicht vorbehält merke: es wird auf zwei Zeitpunkte (Vertragsabschluß und Übergabe) abgestellt, bzgl. zweiter Zeitpunkt kann zum Nachweis ein Übergabeprotokoll hilfreich sein merke: ausgeschlossen wird das Minderungsrecht, nicht das Recht auf Beseitigung des Mangels IV) Zurückbehaltungsrecht neben dem Minderungsrecht steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu, d.h. er kann einen bestimmten Betrag der Miete zurückbehalten, solange der Anspruch auf Mängelbeseitigung besteht d.h. wird der Mangel beseitigt, entfällt der Anspruch auf Mängelbeseitigung (wird erfüllt) und damit entfällt das Zurückbehaltungsrecht; Folge: der Mieter muß den zurückbehaltenen Betrag nachzahlen aber auch die wirksame Kündigung des Mietverhältnisses läßt den Anspruch auf Mängelbeseitigung wegfallen (für die Zeit nach Wirksamwerden der Kündigung) 8

9 Höhe des Zurückbehaltungsrechtes: die Gerichte gehen vom 3-5fachen des Minderungsbetrages (Monat für Monat) aus, wobei nicht klar ist, wann in welcher Höhe hieraus ergibt sich, daß schon bei einem Mangel, der zu einer Minderung von 17% berechtigt, der Mieter u.u. zunächst gar nichts zahlen braucht (5 mal 17% sind 85%) es gibt keine Grenze nach oben, jedenfalls keine Entscheidung darüber, d.h. selbst wenn der zurückbehaltene Betrag längst die Mängelbeseitigungskosten übersteigt, darf weiter zurückbehalten werden das Zurückbehaltungsrecht kann nachträglich ausgeübt werden, d.h. wenn der Mieter zunächst wortlos nichts oder weniger wegen eines Mangels zahlt, kann er später sich darauf berufen, daß er zum Teil mindert und den Rest zurückbehält; der Mieter kann aber nicht die Miete zurückfordern mit dem Argument, er hätte wegen eines Zurückbehaltungsrechts nicht zu zahlen brauchen der Mieter kann auch nicht für Zeiträume die Miete zurückbehalten, in denen kein Mangel vorlag, wenn der Mangel zu einem späteren Zeitpunkt erst eingetreten ist es gibt kein Zurückbehaltungsrecht für Mängel, deren Beseitigung unmöglich ist (Beispiel Wohnungsgröße) V) sonstige Rechte neben der Verpflichtung zur Beseitigung des Mangels, dem Minderungsrecht und dem Zurückbehaltungsrecht können noch folgende Rechte bedeutend werden bestand der Mangel schon anfänglich (zu Beginn des Mietverhältnisses), entsteht dieser später aufgrund eines Verschulden des Vermieters oder gerät der Vermieter mit Mängelbeseitigung in Verzug (also nach Fristsetzung durch den Mieter) können Schadensersatzansprüche entstehen 9

10 statt des oben erwähnten Selbstbeseitigungsrechtes kann der Mieter auch zunächst einen Vorschußanspruch geltend machen (die erforderlichen Mängelbeseitigungskosten), um die Selbstbeseitigung finanzieren zu können der Vermieter darf/muß weiterhin den Mangel selbst beseitigen, der Mieter darf dies nicht blockieren der Mieter muß über den Vorschuß (ähnlich wie der Vermieter über die Betriebskosten) nach angemessener Zeit abrechnen der Mieter könnte u.u. bei vergeblicher Fristsetzung das Mietverhältnis (fristlos) kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist; das mag einem ggf. ganz recht sein, aber dies könnte weitere Schadensersatzansprüche nach sich ziehen, insbesondere Maklerkosten, Umzugskosten, höhere Miete des Mieters in der neuen Wohnung 10