Regelung von Erschließungsfragen im Bauträgervertrag

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1 Regelung von Erschließungsfragen im Bauträgervertrag 12. Weimarer Baurechtstage 21./

2 Inhalt A B C D Begriffsbestimmung Vertragspflichten des Bauträgers Haftung des Bauträgers Vertragsgestaltung

3 A. Begriffsbestimmung I. Erschließung im engeren Sinn Keine abschließende gesetzliche Definition 30 BauGB umfasst nur den Anschluss des II. Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz Erschließung im weiteren Sinne Anschluss des Erwerbsobjekts an die Erschließungsleitungen im öffentlichen Straßenraum (Strom- sowie Telekommunikationsnetz, Frischwasserversorgung, Kanalisation, Gas- oder Fernwärmeleitungen) Kosten naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen? keine Erschließungskosten sind sog. Hausanschlusskosten bauvorhabenbezogene Ersterschließungskosten

4 A. Begriffsbestimmung III. Kostenschuldner im Außenverhältnis öffentliche Last entstanden mit endgültiger Herstellung der Erschließungsanlage öffentlich-rechtlich ist derjenige Kostenschuldner von Erschließungskosten, der zum Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheids Eigentümer ist Teil- und Wohnungseigentümer sind i.d.r. Teilschuldner

5 A. Begriffsbestimmung IV. Kostenschuldner im Innenverhältnis 436 BGB für den Grundstückskaufvertrag Übertragbarkeit auf den Bauträgervertrag? 436 BGB, Öffentliche Lasten von Grundstücken (1) Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld. (2) Der Verkäufer eines Grundstücks haftet nicht für die Freiheit des Grundstücks von anderen öffentlichen Abgaben und von anderen öffentlichen Lasten, die zur Eintragung in das Grundbuch nicht geeignet sind.

6 B. Vertragspflichten des Bauträgers I. Üblicher Leistungsumfang i.d.r. schlüsselfertiges Erwerbsobjekt zum Festpreis Bauträgervertrag aus Sicht des berechtigten Erwartungshorizonts des Erwerbers auszulegen Erschließungs- und Hausanschlussmaßnahmen sind Voraussetzung dafür, um das Erwerbsobjekt beziehen und bestimmungsgemäß nutzen zu können irrelevant, ob die Erschließungsmaßnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits bekannt waren oder nicht oder wann sie begonnen wurden und wann der Kostenbescheid letztlich zugestellt wird auch Erschließungsmaßnahmen, die nicht unmittelbar mit dem Vertragsobjekt etwas zu tun haben? Problem: Vermögensverfall des Bauträger und Gefahr für den Erwerber, zweimal zu zahlen zum einen zunächst den vollen Erwerbspreis an den Bauträger zum anderen später die hierin eigentlich enthaltenen Erschließungskosten an die Gemeinde materiell-rechtlich ungesicherte Vorleistung des Erwerbers einfache Insolvenzforderung

7 B. Vertragspflichten des Bauträgers II. Abweichende Vereinbarung Tragung der Erschließungskosten sollte ausdrücklich geregelt werden Begriff der Erschließungskosten einschließlich der Kosten naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen muss definiert werden Abweichung von der typischen Erwartungshaltung des Erwerbers muss transparent vereinbart werden Inhaltskontrolle?

8 C. Haftung des Bauträgers I. Mängelhaftung 1. Erschließungsbeiträge im weiteren Sinne kein Sachmangel im Sinne von 633 BGB o Gründe: fehlende Bezahlung der Erschließungskosten haftet der Sache nicht unmittelbar an o Folge: es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist des 195 BGB und das allgemeine Leistungsstörungsrecht Rückgriffs-, also Freistellungs- und Erstattungsanspruch gegen den Bauträger in Höhe der geleisteten Zahlung Erstattungsanspruch besteht auch, wenn der Beitragsbescheid anfechtbar sein sollte, weil der Erwerber von den finanziellen Risiken befreit werden soll

9 C. Haftung des Bauträgers 2. Private Erschließung Sicherung der Erschließungsanlagen problematisch, wenn Erschließungsanlagen teilweise über fremden Grund laufen ausreichende Absicherung erforderlich bei gemeinsamen Zuwegungs- und Versorgungsflächen entsteht kraft Gesetzes eine Miteigentümergemeinschaft o o verdinglicht die Aufhebung der Gemeinschaft ausschließen? Ausschluss ist nicht insolvenzfest

10 C. Haftung des Bauträgers II. Exkurs: Haftung für vom Erwerber objektiv zu Unrecht verauslagte Erschließungskosten III. Weiterer Exkurs: Wem stehen Rückerstattungskosten von Erschließungskosten zu? Vorauszahlungen des Bauträgers kommen nach 133 Abs. 3 Satz 2 BauGB dem Erwerber zugute, wenn er zum Zeitpunkt der Endabrechnung bereits Eigentümer des Erwerbsobjekts ist 133 Abs. 3 Satz 2 BauGB bietet für automatische Rückzahlung an den Bauträger keine eindeutige gesetzliche Grundlage Absicherungsbedürfnis des Erwerbers, weil nach sechs Jahren ohne Abrechnung einer Vorauszahlung der Vorauszahlungsbetrag vom Bauträger zurückverlangt werden kann

11 D. Vertragsgestaltung I. Ausgangspunkt: Doppelte Belehrungspflicht des Notars nach BGH, Urteil vom III ZR 136/07, DNotZ 2009, 280 Rn. 10 gilt insofern wie bei allen ungesicherten Vorleistungen einer Partei o o Notar muss die Vertragsparteien über das Problem aufklären Notar muss Lösungswege aufzeigen, wie dieses Risiko vermieden werden kann

12 II. D. Vertragsgestaltung Sicherungsmöglichkeiten 1. Ausdrückliche Übernahme der Erschließungskosten durch den Erwerber Reduktion des Erwerbspreises und Übernahme der Erschließungskosten durch den Erwerber Auskünfte über künftig anfallende Beträge erfolgen zumeist unverbindlich Höhe der noch zu zahlenden Erschließungskosten oft unklar möglich ist dann nur eine grobe Schätzung erforderlich ist jedenfalls eine transparente und nicht überraschende Abrede im Bauträgervertrag

13 D. Vertragsgestaltung 2. Leistungsverweigerungsrecht nach höchstrichterlicher Rechtsprechung sollen die Bestimmungen der MaBV den Bauträger nicht daran hindern, die volle erste Rate auch dann zu verlangen, wenn die Erschließungskosten noch nicht endabgerechnet und damit offen sind ist der Beitragsbescheid noch nicht ergangen, sind öffentlich-rechtlich die Erschließungskosten noch nicht fällig noch kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Erwerbspreis vereinbartes Leistungsverweigerungsrecht wäre zwar möglich, aber wenig praxistauglich

14 D. Vertragsgestaltung 3. Sonstige Sicherungsmöglichkeiten des Erwerbers Hinterlegung eines Erwerbspreisrestes auf einem Anderkonto ist problematisch, da die Höhe der Erschließungskosten ungeklärt ist Stellung einer Bürgschaft oder anderweitigen Sicherheit durch den Bauträger ist rechtlich problematisch, weil dann wohl eine achte Rate vereinbart sein könnte Sicherheitseinbehalt führt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung dazu, dass in Höhe der Sicherheit die Fälligkeit der Vergütung hinausgeschoben wird

15 D. Vertragsgestaltung Einbehalt für die in 632a Abs. 3 BGB vorgesehene Sicherheit kollidiert nicht mit 3 Abs. 2 MaBV Sicherheit unterfällt nicht den Vorgaben von 7 MaBV Grund: eine Bürgschaft nach 7 Abs. 1 MaBV sichert den Freistellungs- und Erstattungsanspruch nämlich nicht ab Fertigstellungsrate erst nach Zahlung aller Erschließungskosten? materiell-rechtlich nicht zulässige Vorauszahlung, weil die Erschließungskosten der ersten Raten von 3 Abs. 2 MaBV zuzuordnen sind?

16 D. Vertragsgestaltung 4. Ergebnis mangels praxistauglicher Absicherungsmöglichkeiten Übernahme durch den Erwerber und Reduktion des Erwerbspreises überlegenswert