UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» Emission 2013 de nouvelles parts

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1 Asset management Fonds de placement aubs Real estate investment funds de droit suisse UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» Emission 2013 de nouvelles parts Prospectus d émission et de cotation du 18 novembre 2013

2 Table de matières Table de matières Principales informations Restrictions de vente Offre de souscription Risques Données générales sur UBS Anfos Rapport Annuel 2012 / Annex A Prospectus avec contrat de fonds de placement intégré en mai Annex B 2

3 Principales informations Période de souscription Du 28 novembre au 6 décembre 2013, 12h00 Rapport de souscription 12 anciennes parts donnent le droit de souscrire 1 nouvelle part Prix de souscription CHF net par nouvelle part Le prix de souscription a été fixé conformément au contrat de fonds; il est basé sur la valeur d inventaire (après distribution) au 30 septembre 2013 et inclut l achat du revenu couru ainsi que la commission d émission prévue par le contrat de fonds. Libération 13 décembre 2013 Méthode d émission L émission se fera à la commission («best effort basis») dans le cadre d une offre de souscription publique en Suisse. Après l expiration du délai de souscription, les droits de souscription non exercés seront caducs et sans valeur. Le nombre de nouvelles parts émises sera fixé par la direction du fond après l expiration du délai de souscription en fonction des souscriptions reçues. Par conséquent, le nombre maximum de nouvelles parts mentionnées pourrait ne pas être atteint. Ainsi, le prix des droits de souscription négociés à la SIX Swiss Exchange est soumis aux fluctuations en fonction de l offre et de la demande. La stabilité du prix des droits de souscription ne peut être garantie. Clearing SIX SIS AG, Olten Monnaie de négoce CHF (francs suisse) Organisme de compensation / Banque de Dépot UBS SA Numéros de valeur / Parts: / CH / ANFO ISIN / Symboles Droits de souscription: / CH / ANFO1 Dans ce prospectus d émission et de cotation, le rapport annuel 2012 / 2013 pour UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» a été inclus en allemand car les informations ne sont actuellement disponibles qu en allemand. Uniquement le prospectus d émission et de cotation en allemand fait foi pour la cotation. 3

4 Restrictions de vente Lors de l émission et du rachat de parts du fonds à l étranger, les dispositions concernant les fonds de placement et celles d ordre fiscal en vigueur dans le pays concerné s appliquent. L émission des parts du fonds s adresse au publique uniquement en Suisse et dans la Principauté de Liechtenstein. En dehors de la Suisse et de la Principauté de Liechtenstein, la vente, le courtage ou le transfert des parts de fonds ainsi que la distribution de ce prospectus et d autres documents relatifs à l offre et la vente des parts de ce fonds peuvent être limités ou interdits. En particulier, les restrictions suivantes s appliquent: U.S.A., U.S. persons UBS investment funds have not been and will not be registered in the United States according to the United States Investment Company Act of Units of UBS investment funds have not been and will not be registered in the United States according to the United States Securities Act of Therefore units of UBS investment funds may not be offered, sold or distributed within the USA and its territories. Units of this fund may not be offered, sold or delivered to US citizens, individuals domiciled in the US and/or other natural persons or legal entities whose income and/or earnings are subject to US income tax, regardless of source, as well as persons who are considered to be US persons pursuant to regulation S of the US Securities Act of 1933 and/or the US Commodity Exchange Act, each in its most recent version. European Economic Area (EEA) No units of «UBS Anfos» investment fund have been offered or sold, or will be offered or sold, to the public in any Member State of the European Economic Area, except that it may offer units in any Member State. (a) (b) at any time to a legal entity which is a qualified investor as defined in the Prospectus Directive 1 ; or at any time to fewer than 100 or, if the Relevant Member State has implemented the relevant provision of the 2010 PD Amending Directive 2, 150 natural or legal persons (other than qualified investors as defined in the Prospectus Directive) as permitted under the Prospectus Directive, subject to obtaining the prior consent of the relevant bank or banks nominated by the company for any such offer; or (c) in any circumstances which do not require the publication by the Issuer of a prospectus pursuant to Article 3(2) of the Prospectus Directive. For the purposes of this provision, the expression offer in relation to any units in any Member State means the communication in any form and by any means of sufficient information on the terms of the offer and the units to be offered so as to enable an investor to decide to purchase or subscribe the units, as the same may be varied in that Member State by any measure implementing the Prospectus Directive in that Member State. Principauté de Liechtenstein Le fonds bénéficie d une autorisation de distribution pour la principauté de Liechtenstein. 1 Prospectus Directive means Directive 2003/71/EC as amended by Directive 2010/73/EC 2 Amending Directive means Directive 2010/73/EC 4

5 Allemagne Le fonds ne bénéficie pas d une autorisation de distribution en Allemagne et une autorisation de distribution n a pas été demandée auprès de la BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen). Ce prospectus ne constitue pas une offre ni un appel d offres à acquérir des parts de ce fonds en Allemagne. France Le fonds ne bénéficie pas d une autorisation de distribution en France et une autorisation de distribution n a pas été demandée auprès de la AMF (Autorité des marchés financiers). Ce prospectus ne constitue pas une offre ni un appel d offres à acquérir des parts de ce fonds en France. 5

6 Offre de souscription Base juridique La direction du fond UBS Fund Management (Switzerland) SA a décidé le 11 novembre 2013 de procéder à l émission de nouvelles parts UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» («UBS Anfos»). Emission contre droits de souscription Sur la base des parts de fond en circulation au 28 novembre 2013, les détenteurs des parts mentionnées ci-après se verront proposés au maximum nouvelles parts UBS Anfos durant la période comprise entre le 28 novembre et le 6 décembre 2013, 12h00 aux conditions suivantes: 1. Rapport de souscription 12 anciennes parts donnent le droit de souscrire 1 nouvelle part. L émission se fera à la commission («best effort basis») dans le cadre d une offre de souscription publique en Suisse. Après l expiration du délai de souscription, les droits de souscription non exercés seront caducs et sans valeur. Le nombre de nouvelles parts émises sera fixé par la direction du fond après l expiration du délai de souscription en fonction des souscriptions reçues. Par conséquent, le nombre maximum de nouvelles parts mentionnées pourrait ne pas être atteint. Ainsi, le prix des droits de souscription négociés à la SIX Swiss Exchange est soumis aux fluctuations en fonction de l offre et de la demande. La stabilité du prix des droits de souscription ne peut être garantie. 2. Prix de souscription CHF net par nouvelle part Le prix de souscription a été fixé conformément au contrat de fonds; il est basé sur la valeur d inventaire (après distribution) au 30 septembre 2013 et inclus l achat du revenu couru ainsi que la commission d émission prévue par le contrat de fonds. 3. Justificatif du droit de souscription Coupon no 19 détaché des anciennes parts UBS Anfos. 4. Exercice du droit de souscription Pour les investisseurs détenant les parts en dépôt ouvert auprès d une banque, les droits de souscription sont portés en compte par l entremise des banques dépositaires. L exercice du droit de souscription doit se faire selon les instructions de la banque dépositaire. Les investisseurs gardant leurs parts à domicile ou dans un coffre à la banque exerceront leurs droits de souscription en remettant le coupon no 19 détaché des parts UBS Anfos à une succursale d UBS SA en Suisse ou à leur banque en Suisse. 6

7 Les droits de souscription non exercés seront caducs et sans valeur dès le 6 décembre 2013, 12h00. La direction du fonds / UBS Fund Management (Switzerland) SA se réserve le droit, après l expiration du délai de souscription, de souscrire les droits non exercés et de placer les parts correspondantes sur le marché. 5. Négoce du droit de souscription Il y a un négoce officiel des droits de souscription à la SIX Swiss Exchange du 28 novembre au 4 décembre Jour ex droits Dès le 19 novembre 2013, les parts UBS Anfos sont négociées ex droit au bénéfice et à partir du 28 novembre 2013 ex droit de souscription à la SIX Swiss Exchange. 7. Libération La libération des nouvelles parts aura lieu le 13 décembre Matérialisation Les parts constitueront des titres intermédiés. Le porteur de parts du fonds n est pas autorisé à exiger la livraison d une part au porteur ou d un certificat. 9. Jouissance Les nouvelles parts portent jouissance rétroactivement à partir du 1 er octobre Distribution pour l exercice 2012 / 2013 La distribution pour l année 2013 de CHF 2.00 brut par part contre présentation du coupon no 18 est effectuée avec valeur le 22 novembre La distribution est soumise à l impôt anticipé de 35%. 11. Cotation La cotation de nouvelles parts a été demandée et approuvée pour le 13 décembre 2013 conformément avec le «standard pour les placements collectifs de capitaux» à la SIX Swiss Exchange. 12. Force Majeure La direction du fonds est autorisée, en raison d événements marquants de nature nationale ou internationale, monétaire, financière, économique, politique ou relative à la bourse ou autres incidents graves à tout moment avant le début du négoce de droit de souscription, prévu pour le 28 novembre 2013, de reporter l émission des nouvelles parts à une date ultérieure ou de ne pas l effectuer du tout. Une décision correspondante serait publiée par communiqué de presse. 7

8 Risques Risques liés à l investissement Le fonds UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» est soumis aux dispositions de protection des investisseurs de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) du 23 juin Lesdites dispositions peuvent éventuellement minimiser les risques cités mais ne peuvent en aucun cas les supprimer. Les investisseurs qui envisagent l achat de parts du fonds immobilier UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» dans le cadre de cette émission sont invités à prendre connaissance des facteurs de risque spécifiques ci-après (énumération non exhaustive). De tels risques peuvent, individuellement ou combinés, exercer un impact négatif sur la situation bénéficiaire du fonds immobilier et sur l évaluation de la fortune du fonds ainsi que sur le cours boursier. Ils peuvent en outre entraîner une réduction de la valeur des parts. Dépendance vis-à-vis de l évolution conjoncturelle UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» investit en priorité dans des immeubles d habitation situés dans la Suisse alémanique, d où sa dépendance vis-à-vis de l évolution conjoncturelle et aux conditions-cadres économiques. A titre d exemple, une évolution conjoncturelle défavorable peut entraîner une hausse des logements vacants. Par conditions-cadres économiques générales, on entend à titre d exemple un ralentissement économique généralisé, une variation des taux d inflation en Suisse ou de l attrait des facteurs de localisation des zones économiques centrales suisses en comparaison internationale. Une évolution conjoncturelle négative peut également peser sur l environnement boursier, ce qui peut se répercuter sur la SIX Swiss Exchange et donc sur les cours des parts. Transformations au sein du marché immobilier suisse Par le passé, le marché immobilier affichait des structures cycliques. A l avenir également, les fluctuations cycliques de l offre et de la demande peuvent survenir sur les marchés des locataires et des propriétaires. Ces fluctuations ne vont pas forcément de pair avec l évolution conjoncturelle générale. Toutefois, la demande d immeubles d habitation notamment est liée à l évolution de la conjoncture. Une offre excessive risque d entraîner une réduction des revenus locatifs et des prix de l immobilier tandis qu un tarissement de l offre se traduit par une hausse. De ce fait, aucune conclusion fiable ne peut être émise concernant les prévisions d évolution du marché suisse de l immobilier. De plus, on ne peux exclure des écarts sensibles de l immobilier en fonction de sa localisation et/ou de son affectation. Liquidités restreintes Le marché de l immobilier suisse se caractérise par une liquidité restreinte, en particulier pour les immeubles de plus grande taille, ce qui peut avoir des répercussions négatives sur les prix. Il existe un risque que l achat ou la vente à court terme de biens immobiliers assez importants soit, en fonction de la situation du marché, en partie impossible ou possible sous réserve de concessions tarifaires. Evolution des taux Les variations des taux du marché des capitaux (en particulier du taux hypothécaire) et de l inflation, voire des prévisions d inflation, peuvent exercer une influence majeure sur la valeur de l immobilier et l évolution des loyers locatifs ainsi que sur les coûts de financement. Evaluation de l immobilier Conformément à l art. 64 al.1 LPCC, à l art. 88 al. 2 LPCC, aux art. 92 et 93 OPCC ainsi qu aux directives SFA relatives aux fonds immobiliers ( les immeubles du fonds sont régulièrement évalués par des experts chargés des estimations indépendants accrédités par l autorité de surveillance sur la base d une méthode de la 8

9 valeur de rendement dynamique. A l achat ou à la vente de biens-fonds dans la fortune du fonds ainsi qu à la clôture de chaque exercice, la valeur vénale des biens-fonds inclus dans la fortune du fonds doit être vérifiée par les experts chargés de l estimation. La valeur vénale des immeubles correspond à un prix qui pourrait être appliqué dans le cadre de relations commerciales usuelles et sous réserve d un comportement d achat et de vente consciencieux. Au cas par cas, en particulier à l achat et à la vente des immeubles de fonds, d éventuelles opportunités dans l intérêt du fonds seront exploitées le mieux possible. Cela peut générer des écarts par rapport aux évaluations (concernant l évaluation de la fortune du fonds et des parts). Etablissement de bâtiments, projets de construction Conformément au contrat du fonds, la direction du fonds peut demander la construction de bâtiments pour le compte du fonds. Jusqu à l achèvement desdits bâtiments, les investissements peuvent nécessiter des moyens considérables sur une période prolongée et cela peut prendre un certain temps avant que les bâtiments génèrent un rendement. De plus, la construction de bâtiments peut impliquer tous les risques inhérents à la planification et à l exécution des travaux, en particulier pour les projets importants. Risques environnementaux A l achat d immeubles, la direction du fonds vérifie les risques environnementaux. Si des nuisances ou problèmes environnementaux sont constatés, soit les coûts prévisibles seront soit intégrés au calcul du prix d achat, soit une indemnisation sera convenue avec le vendeur, soit l achat de l immeuble sera décliné. Toutefois, l apparition ultérieure de sites contaminés, inconnus jusqu alors, ne peut globalement pas être exclue. Il peut en découler de considérables coûts d assainissement imprévus ainsi que des conséquences sur l évaluation de la fortune du fonds et des parts. Changements de lois et de directives D éventuels changements à l avenir de lois, de diverses prescriptions ou de la pratique des autorités, en particulier dans le domaine du droit fiscal, du droit du bail, du droit de l environnement, de la loi sur l aménagement du territoire et du droit de superficie, ou encore du droit de placement collectif des capitaux et des marchés des capitaux peuvent exercer un impact sur les prix de l immobilier, les coûts et revenus, et par conséquent sur l évaluation de la fortune du fonds et des parts. Formation des prix Bien que les parts d UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» soient cotées à la SIX Swiss Exchange, on ne peut garantir en permanence un marché suffisamment liquide pour les parts. Un volume de liquidités insuffisant peut avoir des retombées négatives sur la négociabilité et les cours des parts et entraîner un regain de volatilité des cours. On ne peut garantir que les parts seront négociées au prix d émission ou à la valeur d inventaire, voire au-dessus. La direction du fonds s engage à racheter les parts à la fin d un exercice sous réserve d un préavis de 12 mois aux conditions fixées dans le contrat du fonds (voir 5 ch. 4 du contrat du fonds). Evolution de la valeur du fonds immobilier La performance obtenue par le passé ne saurait préjuger de la performance future des parts de fonds. 9

10 Données générales sur UBS Anfos Utilisation des revenus nets Le portefeuille immobilier d UBS Anfos a progressé de plus de 22% ces trois dernières années, passant d environ mio de CHF (au 30 septembre 2010) à environ mio de CHF (au 30 septembre 2013). Au cours de ces derniers mois, UBS Anfos a lancé plusieurs projets de construction et a réalisé des acquisitions qui fourniront au portefeuille des immeubles attrayants afin d améliorer encore la qualité et la diversification du portefeuille. Par ces acquisitions et projets de construction bien situés dans les régions de Zurich, Berne et Bâle le volume du portefeuille augmentera par environ 285 mio de CHF. Avec ces transactions UBS Anfos confirme sa stratégie d investissement à succès comme fonds avec un portefeuille bien diversifié d immeubles d habitation en Suisse alémanique et une croissance forte dans des grandes villes et leur agglomération. Une part importante du produit de l émission bénéficiera aux projets présentés ci-dessous: Nouvelle construction d un immeuble d habitation et commercial ARK 143, Berne Volume d investissement d env. 120 mio de CHF Fin des travaux au 4e trimestre 2012 / 1er trimestre 2013 Assainissement et transformation d un immeuble d habitation et commercial Anfoshaus, Bâle Volume d investissement d env. 45 mio de CHF Fin des travaux au 3e trimestre

11 Nouvelle construction de remplacement d un immeuble d habitation Altwiesen, Zurich-Schwamendingen Volume d investissement d env. 120 mio de CHF Fin des travaux en deux étapes prévue pour 2014 et 2016 Le produit restant de l émission servira à l acquisition d immeubles supplémentaires, au financement d autres projets de construction et assainissements ainsi qu au remboursement de capitaux empruntés. Brève information sur UBS Anfos UBS Anfos investit en priorité dans des immeubles d habitation situés en Suisse alémanique, à des endroits présentant un grand intérêt sur le plan économique. UBS Anfos détient au 30 septembre 2013 des biens immobiliers pour une valeur vénale de CHF millions, dont 74% investis dans des immeubles d habitation. Ces biens immobiliers se trouvent pour la plupart situés dans les cantons de Zurich (34.9%), les deux Bâle (21%), Berne (14%), Argovie (11.3%) et de St-Gall (5.7%). Procédures judiciaires Pas de procédures judiciaires en cours. Modifications du capital durant les trois dernières années Sauf l émission de nouvelles parts en novembre 2011, aucune modification du capital a été effectuée. Evolution du cours Anfos (CHF) ' ' ' ' '000 75'000 50'000 25'000 Volume (parts) 40 0 Jan 09 Jun 09 Okt 09 Mrz 10 Aug 10 Jan 11 Jun 11 Okt 11 Mrz 12 Aug 12 Jan 13 Jun 13 Nov 13 Volume Anfos Source: Bloomberg 11

12 Evolution du cours en chiffres L évolution du cours des parts est la suivante (cours de clôture ajustés en CHF): UBS Anfos Plus haut Plus bas janvier 8 novembre 2013 Source: Bloomberg Distributions (en CHF) UBS Anfos Distribution Le paiement est prévu pour 22 novembre 2013 Les investisseurs domiciliés à l étranger peuvent demander le remboursement entier ou partiel de l impôt anticipé d actuellement 35% pour autant que les dispositions de la convention sur la double imposition conclue avec leur pays de résidence le prévoient. Clôture de l exercice / paiement de coupon 30 septembre / en novembre Fondation / Prospectus comportant le contrat de fonds 5 octobre 1956 / mai 2013 Société d audit Ernst & Young SA, Bâle Documents Les rapports annuels et semestriels des fonds de placement UBS peuvent être obtenus gratuitement auprès d UBS Fund Management (Switzerland) SA, case postale, CH-4002 Bâle, ou consultés sur le site Internet suivant: sous la rubrique «UBS Funds». Modifications importantes depuis le dernier Rapport Annuel Depuis le dernier bouclement au 30 septembre 2013, aucun changement matériel a eu lieu. 12

13 Responsabilité quant au contenu du Prospectus UBS Fund Management (Switzerland) SA assume toute responsabilité découlant du contenu du prospectus d émission et de cotation et déclare par la présente qu à sa connaissance les indications sont exactes, et qu aucun fait important n a été omis. UBS Fund Management (Switzerland) SA déclare que le rapport annuel de l année 2012/2013 (Annex A) fait partie intégrante de ce prospectus de cotation. Bâle, le 18 novembre 2013 UBS Fund Management (Switzerland) SA André Valente Directeur Dr. Riccardo Boscardin Responsable des fonds immobiliers 13

14 Annex A Rapport Annuel 2012 / 2013

15 Asset management UBS Funds Anlagefonds schweizerischen Rechts UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» Jahresbericht 2012/2013

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17 Inhaltsverzeichnis Organisation Die wichtigsten Zahlen per Jahresabschluss Mitteilungen an die Anleger Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung Bewertungsbericht Bericht des Portfoliomanagers Finanzrechnung Liegenschaftenverzeichnis Anlagefonds schweizerischen Rechts (Art Immobilienfonds) Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2013 Valoren-Nr.: Verkaufsrestriktionen Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz in den USA und/ oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Ertrag, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegt, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commoditiy Exchange Act in der jeweils aktuellen Fassung als US-Personen gelten weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden. 1

18 Organisation Fondsleitung UBS Fund Management (Switzerland) AG, Brunngässlein 12, 4002 Basel Depotbank UBS AG, Basel und Zürich Schätzungsexperten Verwaltungsrat KPMG AG, Real Estate, Zürich Dr. Andreas Schlatter, Präsident (seit 11. Juli 2013) Akkreditierte Schätzungsexperten Group Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich Stefan Pfister Thomas Rose, Präsident (bis 11. Juli 2013, Ulrich Prien danach Mitglied) Beat Ochsner Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich Reto Ketterer, Vizepräsident Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich Prüfgesellschaft André Valente, Delegierter Christian Eibel Ernst & Young AG, Basel Executive Director, UBS AG, Basel und Zürich Kurt Jud, (seit 11. Juli 2013) Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich Liegenschaftenverwaltungen Markus Lesmann Executive Director, UBS AG, Basel und Zürich Geschäftsleitung André Valente, Geschäftsführer und Delegierter des Verwaltungsrates Karsten Illy, Stellvertretender Geschäftsführer und Leiter Operations Securities Funds Dr. Riccardo Boscardin Leiter Real Estate Funds André Debrunner Leiter Fund Reporting & Information Management Eugène Del Cioppo Leiter Business Development & Client Relationship Management Tony Guggenbühler Leiter Quality Monitoring & Delegation Management Sérgio Mestre Leiter Finance & Controlling Beat Schmidlin Leiter Legal Services Thomas Zimmerli Leiter Compliance Livit AG, Zürich Wincasa AG, Winterthur Bilfinger Real Estate AG, Wallisellen Privera AG, Bern Arealis AG, Baden de Rham & Cie SA, Lausanne Immoveris Properties AG, Bern Zahlstellen UBS AG, Basel und Zürich und ihre Geschäftsstellen in der Schweiz Steuerlicher Vertreter in Deutschland Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Mergenthalerallee 3 5 D Eschborn Kontaktstelle in Liechtenstein Zahlstelle/Vertreter Liechtensteinische Landesbank Aktiengesellschaft, Städtle 44, FL-9490 Vaduz 2

19 Die wichtigsten Zahlen per Jahresabschluss Nettofondsvermögen (in Mio. CHF) 1 593, , ,5 Anzahl Anteile Inventarwert pro Anteil (in CHF) Ausschüttung pro Anteil (in CHF) Letzter Börsenkurs per Stichtag (in CHF) Grundstücke/Immobilien (in Mio. CHF) 2 060, , ,1 Gesamtfondsvermögen (in Mio. CHF) 2 100, , ,1 Fremdkapital (in Mio. CHF) 506,5 343,6 441,6 Mietzinseinnahmen (in Mio. CHF) 110,0 104,7 103,0 Ordentlicher Unterhalt (in Mio. CHF) 8,6 8,4 8,0 Nettoertrag (in Mio. CHF) 57,1 56,5 55,6 Performance 2-1,6% 7,6% 6,6% SXI Real Estate Funds TR (1-Jahres-Performance) -2,6% 4,9% 6,6% Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) - NAV 3 1,2% k.a. k.a. Wohnbauten 73,9% 74,5% 76,7% 13,2% 13,8% 13,3% Gemischte Bauten 10,7% 5,7% 7,8% Bauland/Angefangene Bauten 2,2% 6,0% 2,2% Kanton Zürich 34,9% 37,1% 37,7% 21,0% 22,4% 21,9% Kanton Bern 14,0% 9,0% 9,2% Kanton Aargau 11,3% 11,3% 9,3% Kanton St. Gallen 5,7% 6,1% 6,3% Übrige Kantone 13,1% 14,1% 15,6% Anlagerendite 6,2% 5,5% 4,9% Ausschüttungsrendite 3,2% 3,1% 3,2% Ausschüttungsquote (Payout-Ratio) 105,7% 96,3% 97,8% Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 5,8% 5,2% 4,6% Agio/Disagio 19,1% 27,4% 26,2% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 73,0% 74,0% 74,3% 18,2% 12,0% 18,2% Mietzinsausfall- (Ertragsausfall-)quote 5,4% 3,2% 3,5% Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) - GAV 3 0,89% 0,89% 0,89% 1 davon CHF 0.20 Kapitalgewinnausschüttung inkl. Verrechnungssteuer 2 Berechnung gemäss SFAMA (Swiss Funds & Asset Management Association) 3 Neu wird ab dem Geschäftsjahr 2012/2013 die Fondsbetriebsaufwandsquote auch auf der Basis des Nettofondsvermögens (NAV; Net Asset Value) berechnet. Die Berechnung der Fondsbetriebsaufwandquote erfolgte bis anhin ausschliesslich auf Basis des Gesamtfondsvermögens (GAV: Gross Asset Value). Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. Dieser Hinweis gilt für alle im Jahresbericht aufgeführten historischen Performancedaten. 3

20 Mitteilungen an die Anleger I. Entschädigung an die Fondsleitung gemäss Fondsvertrag maximal 0,25% p.q. effektiv erhobener Satz 0,225% p.q. berechnet auf dem durchschnittlichen Gesamtfondsvermögen. Die Fondsleitung hat aus dieser Entschädigung Vergütungen für den Vertrieb des Anlagefonds an Vertriebsträger und Vermögensverwalter ausgerichtet. II. Steuertransparenz in Deutschland Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung strebt der Immobilienfonds in Deutschland den steuerlichen Transparenzstatus im Sinne des Investmentsteuergesetzes (InvStG) an und veröffentlicht zu diesem Zweck die Besteuerungsgrundlagen im Sinne von 5 des InvStG im elektronischen Bundesanzeiger. Den Anlegern wird empfohlen, bezüglich der persönlichen Steuerfolgen den Steuerberater zu kontaktieren. Die Fondsleitung hat institutionellen Anlegern, welche Fondsanteile wirtschaftlich für Dritte halten, Rückvergütungen aus dieser Entschädigung gewährt. 4

21 Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) für das am 30. September 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 30. September 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und Art. 127 KAG sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen. Basel, 15. November 2013 Ernst & Young AG Christian Soguel Zugelassener Revisionsexperte Sandor Frei Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Prüfer) 5

22 Bewertungsbericht Auftrag Die Liegenschaften von Schweizer Immobilienfonds sind gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) jeweils per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Schätzungsexperten zu bewerten. Im Auftrag der Fondsleitung hat KPMG AG für die Zwecke der Rechnungslegung sämtliche von UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» (UBS «Anfos») gehaltenen Liegenschaften per 30. September 2013 bewertet. Das relevante Portfolio umfasst per Stichtag 146 Bestandesliegenschaften (inkl. Neuzukäufe). Weitere 3 Liegenschaften wurden unterjährig fertig gestellt. Eine weitere Liegenschaft befindet sich in der Projektierungs- oder Bauphase. Das Portfolio umfasst damit gesamthaft 150 Liegenschaften. Die für die Bewertungen relevanten Unterlagen wurden durch die Fondsleitung sowie die zuständigen Verwaltungsgesellschaften aufbereitet. Die Schätzungen basieren einerseits auf der Beurteilung und Analyse dieser Unterlagen, turnusgemässer Besichtigungen vor Ort sowie der Einschätzung der allgemeinen und spezifischen Marktsituation je Liegenschaft. Die bei der FINMA für UBS «Anfos» akkreditierten Schätzungsexperten von KPMG AG haben das gesamte Mandat in Abstimmung mit der Fondsleitung von der Definition der Bewertungsparameter und der Eingabe der Daten in die Bewertungssoftware über die eigentlichen Bewertungsarbeiten bis zum Controlling und zur Abgabe der Ergebnisse neutral und nur dem Auftrag der unabhängigen Bewertung verpflichtet durchgeführt. Bewertungsstandards KPMG AG bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des KAG und der KKV sowie den Richtlinien der SFAMA entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungsstandards. Der je Liegenschaft ausgewiesene Marktwert versteht sich als «fair value», d.h. dem unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlich erzielbaren Verkaufspreis ohne Berücksichtigung allfälliger Transaktionskosten. Bewertungsmethode Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) durchgeführt. Bei der DCF- Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken. Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte je Liegenschaft der vergangenen Jahre, die aktuelle Vermietungssituation sowie umfassende Marktinformationen zur Verfügung. Auf dieser Basis schätzt er die zu erwartenden künftigen Cashflows und legt den Diskontierungssatz fest. Die Bewertungen werden dabei im Sinne der Fortführung der heutigen Nutzung erstellt, d.h. dass allenfalls mögliche tiefgreifende Umnutzungen, Aufstockungen oder Verdichtungen nicht in die Beurteilung einfliessen. Unabhängigkeit und Vertraulichkeit Die akkreditierten Bewertungsexperten von KPMG AG bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dem Bewertungsmandat. Bewertungsergebnis Per 30. September 2013 wird der Marktwert für das Gesamtportfolio von UBS «Anfos» durch die Experten auf 2 060,3 Mio. CHF geschätzt. Damit erhöht sich der Marktwert des Portfolios gegenüber dem 30. September 2012 um 177,9 Mio. CHF (9,5%). Die geplanten Sanierungsarbeiten für die nächsten zehn Jahre wurden überprüft. In der Folge wurden sowohl die Terminierung als auch der Investitionsumfang bei einzelnen Liegenschaften neu eingeschätzt und wenn nötig angepasst. Die Liegenschaften im Bau werden «at cost» bewertet, soweit der tatsächliche Marktwert damit nicht übertroffen wird (Impairment). 6

23 Bewertungsbericht Die in den Bewertungen verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf einer laufenden Beobachtung des Immobilienmarktes und werden modellhaft hergeleitet und plausibilisiert. Der durchschnittliche Diskontierungssatz des Bestandesportfolios per 30. September 2013 wird mit 4,6% ausgewiesen, wobei die Spanne der einzelnen Liegenschaften von 4,2% bis 5,2% reicht. Die durchschnittliche Bruttorendite über das gesamte Portfolio liegt bei 6,0%. Zürich, den 30. September 2013 KPMG AG Ulrich Prien dipl. Arch. ETH/SIA, MRICS Beat Ochsner MScRE, MRICS 7

24 Bericht des Portfoliomanagers UBS «Anfos» konnte im Geschäftsjahr 2012/13 sein Wachstum weiter fortsetzen und den Wert seines Liegenschaftsportfolios durch die Fertigstellung von Neubauprojekten auf über 2 Mrd. CHF erhöhen. Der Fonds erzielte eine über dem Gesamtmarkt liegende Performance von 1,6% (SXI Real Estate Funds TR 2,6%). Die Ausschüttungsrendite lag bei 3,2% und führte zusammen mit der Zunahme des Nettoinventarwertes pro Anteil um 2,0% zu einer attraktiven Anlagerendite von 6,2%. Marktsituation Binnenkonjunktur als Wachstumsstütze Die andauernde Nachfrageschwäche in den wichtigsten Exportmärkten hat dazu geführt, dass das Wirtschaftswachstum im Jahr 2012 auf 1,0% zurückgegangen ist (2011 1,9%). Als wesentliche Stütze der gegenwärtigen Wirtschaftsentwicklung wirkt hingegen die robuste Binnenkonjunktur. Als Folge der stetigen Zuwanderung sowie der tiefen Zinsen sind Wachstumsimpulse insbesondere beim Privatkonsum und den Bauinvestitionen auszumachen. Für 2013 sind die aktuellen Konjunkturprognosen mit 1,9% durchwegs solide. Die Konsensusprognose für das Jahr 2014 liegt bei 2,1%, da auch der Aussenhandel aufgrund der konjunkturellen Aufhellung in den Hauptexportmärkten wieder mehr Wachstumsdynamik erwarten lässt. Die Inflation dürfte nur leicht und schrittweise anziehen. Nach deflationären Tendenzen im Jahr 2012 ( 0,7%) wird für 2013 ein Wert von -0,2% und für 2014 von 0,6% erwartet. Die Marke, welche die Schweizer Nationalbank mit Preisstabilität verbindet, liegt bei deutlich höheren 2%. Die Arbeitslosenquote betrug im letzten Jahr 2,9%. Bis 2014 wird ein Anstieg auf 3,2% erwartet. Besorgniserregend ist die Entwicklung auf dem Schweizer Arbeitsmarkt nicht. Bei ausgeglichener Konjunktur liegt die Arbeitslosenquote bei durchschnittlich 3,0%. Wohnungsproduktion hinkt Nachfrage hinterher Der Expansionskurs im Schweizer Wohnungsbau hält an. Die Zahl der sich im Bau befindlichen und neu bewilligten Wohnungen hat einen Höchststand erreicht. Im Jahresvergleich stieg die Zahl der sich im 1. Quartal 2013 im Bau befindlichen Wohnungen weiter um 3% auf Wohneinheiten. Die erteilten Baubewilligungen lassen auf eine erhöhte Angebotsausweitung in der Region Zürich und der Nordwestschweiz schliessen. Das Verhältnis der innerhalb des letzten Jahres bewilligten Wohneinheiten zum Bestand betrug in diesen Märkten 1,5% bzw. 1,4%. Die zu beobachtende Angebotsausweitung dürfte schweizweit hingegen kaum zu einem Überangebot führen. Hierfür sind die Nachfrageimpulse weiterhin zu stark. Die Netto- Zuwanderung betrug auch 2012 insgesamt rund Personen, was sich in anhaltend tiefen Leerwohnungsquoten von 0,94% (2012) und 0,96% (2013) niederschlug. Des Weiteren gilt zu beachten, dass auch die stetig sinkende Haushaltsgrösse zu einer Mehrnachfrage nach Wohnungen führt. Insbesondere in den Ballungszentren ist eine latente Übernachfrage mit entsprechenden Preissteigerungen auszumachen. Schweizweit hat sich das Wachstum der Angebotsmieten 2012 mit einem Plus von 3,1% fortgesetzt. Im ersten Halbjahr 2013 sind die Mieten erneut um 1,7% gestiegen. Unter der Annahme, dass die Zuwanderung nicht durch politische Massnahmen eingegrenzt wird, rechnen wir bis 2015 mit einem jährlichen Anstieg der Angebotsmieten um 1,5% Prozent (annualisiert). Anhaltende Wertzunahmen Wohnrenditeliegenschaften erfreuen sich einer anhaltend hohen Nachfrage. In der Stadt Zürich sind die Spitzenrenditen für Mehrfamilienhäuser im Vorjahresvergleich von 2,8% (2. Quartal 2012) auf 2,6% zurückgegangen (2. Quartal 2013). Der Nachfrageüberhang und der damit einhergehende Renditerückgang sind auch in den Agglomerationen zu beobachten, weshalb nachhaltige Investitionsmöglichkeiten weiterhin schwierig zu finden sind. Die aktuelle Entwicklung auf dem Transaktionsmarkt widerspiegelt sich auch in den hohen Wertsteigerungskomponenten hat im Wohnrenditesegment die Wertänderungsrendite von 3,2% zu einer Gesamtrendite von 7,7% geführt lag die Performance mit 7,1% und einer Wertänderungskomponente von 2,6% nur leicht tiefer. Die Zinsvolatilitäten, die kürzlich stattgefunden haben, dürften unseres Erachtens kaum ein unmittelbares Preiskorrekturrisiko bei Schweizer Direktanlageimmobilien darstellen. Der Anlageklasse kommen die nach wie vor hohen Risikoprämien zugute. Diese bilden einen willkommenen Puffer, da Anpassungen bei den Renditeerwartungen in der Regel erst beim deutlichen Unterschreiten des langjährigen Prämienmittelwerts erfolgen. Auch für 2013 und 2014 rechnen wir im Wohnsektor mit positiven, wenn auch tieferen Wertsteigerungsrenditen. Durch die anhaltenden Aufwertungen dürfte sich allerdings auch der Trend sinkender Einkommensrenditen fortsetzen lag die laufende Rendite von Wohnbestandesliegenschaften bei 4,4%. 8

25 Bericht des Portfoliomanagers Entwicklung des Fonds Inventarwertentwicklung pro Anteil in CHF Börsenkurs und Performance Der Börsenkurs von UBS «Anfos» ist im Verlauf des Geschäftsjahres 2012/2013 von CHF auf CHF gesunken. Unter Einbezug der Ausschüttung von 2.00 CHF resultiert für das abgelaufene Geschäftsjahr eine Performance von 1,6%. Trotz der leicht negativen Entwicklung liegt UBS «Anfos» über der Benchmark (SXI Real Estate Funds TR) mit 2,6%. Aufgrund der Entwicklung des Börsenkurses im Vergleich zum Nettoinventarwert ergibt sich per Geschäftsjahresende ein Agio von 19,1%. Performance Fonds und Benchmark Liegenschaftsportfolio UBS «Anfos» hat im vergangenen Geschäftsjahr die Summe der Verkehrswerte um 9,5% erhöht und konnte damit die 2 Milliarden-Grenze knacken. Per Februar 2013 wurde das Neubauprojekt «Weiherfeld III» in Rheinfelden zusammen mit UBS Direct Residential erfolgreich abgeschlossen. Der Anteil von UBS «Anfos» macht dabei rund zwei Drittel aus. Von den insgesamt drei Mehrfamilienhäusern mit 105 Wohnungen sind zwei Mehrfamilienhäuser mit 70 Wohnungen im Minergie -Standard und 70 Einstellhallenplätzen für UBS «Anfos» entstanden. Das Investitionsvolumen beträgt rund 29 Mio. CHF. Ausschüttung und Inventarwertentwicklung Der Inventarwert pro Anteil konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr um 2,0% von CHF auf CHF gesteigert werden. Dieses erfreuliche Wachstum resultiert aus dem Verkauf von Liegenschaften, der Zunahme der Verkehrswerte der Bestandesliegenschaften und wertvermehrenden Sanierungen. Der wesentliche Teil stammt aber aus der Fertigstellung angefangener Neubauten. Die Mietzinseinnahmen konnten gegenüber dem Vorjahr von rund 105 Mio. CHF auf rund 110 Mio. CHF gesteigert werden. Aufgrund des vorliegenden Resultates hat die Fondsleitung beschlossen, die Ausschüttung auf dem Vorjahresniveau von 2.00 CHF beizubehalten. Daraus ergibt sich eine Ausschüttungsrendite von 3,2% (basierend auf dem Börsenkurs von CHF per Geschäftsjahresende). Aus der Ausschüttung des letzten Jahres und der Entwicklung des Inventarwertes ergibt sich eine Anlagerendite von 6,2%. Neubauprojekt «Weiherfeld III» in Rheinfelden 9

26 Bericht des Portfoliomanagers Das bereits im letzten Jahresbericht vorgestellte Projekt «ARK 143» in Bern-Ausserholligen, einem Entwicklungsschwerpunkt der Stadt Bern, wurde im Geschäftsjahr erfolgreich fertiggestellt. Die Liegenschaft beinhaltet 151 Wohnungen, rund m 2 kommerzielle Fläche sowie 312 Parkplätze. Das Investitionsvolumen beträgt rund 118 Mio. CHF. Neubauprojekt «ARK 143» in Bern Investitionsschwerpunkte von UBS «Anfos» Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland / angefangene Bauten 10

27 Bericht des Portfoliomanagers Des Weiteren wurde planmässig per Mitte Geschäftsjahr die zweite Etappe des Wohnbauprojekts «Eichmatt» in Villmergen erfolgreich fertiggestellt und bezogen. Das Investitionsvolumen für die insgesamt 12 Mehrfamilienhäuser mit rund 110 Wohnungen im zertifizierten Minergie - Standard beträgt rund 46 Mio. CHF. Wertentwicklung des Immobilienportfolios in Mio. CHF Zudem wurden die Sanierungsarbeiten an der Wohnliegenschaft am Kappelenring 26A + 26B in Wohlen bei Bern per 3. Quartal 2013 abgeschlossen. Mit einem Investitionsvolumen von rund 4,3 Mio. CHF wurden die Küchen, Bäder, Fenster, Rollläden und Fassaden erneuert. Nebst den bereits erwähnten grösseren Sanierungen wurden diverse kleinere Projekte zur Instandhaltung und Erneuerung von Bestandesliegenschaften durchgeführt. Aktuelle Informationen zu UBS «Anfos» Informationen zu UBS «Anfos» sind im Internet unter jederzeit verfügbar. Zwei Mal jährlich erscheint der Newsletter «Immo-Update» mit Wissenswertem zu den Schweizer Immobilienfonds von UBS. Zudem informiert Sie unsere Publikation «Immo-Flash» über Neuigkeiten. Anmelden für diese zwei Newsletter können Sie sich unter oben stehendem Link. Wie geplant wurden im Sommer 2013 die umfassenden Sanierungsarbeiten am anfos/haus an der Aeschenvorstadt in Basel erfolgreich abgeschlossen. Nebst der Neugestaltung der Passage im Erdgeschoss wurden die Büroflächen erneuert. In den beiden obersten Stockwerken sind zudem 21 neue Wohnungen entstanden. Die Renovationsarbeiten erfolgten teilweise bei laufendem Betrieb. Das Investitionsvolumen beträgt rund 45 Mio. CHF. «anfos/haus» in Basel 11

28 Bericht des Portfoliomanagers Finanzbericht Entwicklung der Fremdfinanzierungsquote Grundsätze für die Bewertung sowie die Berechnung des Nettoinventarwertes Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Gemäss Art. 64 KAG, Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds ( werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere bei Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Die Liquidationssteuern werden auf 122,2 Mio. CHF geschätzt. Der Anstieg von 11,2 Mio. CHF gegenüber dem Vorjahr ist hauptsächlich auf die Zunahme der Verkehrswerte respektive auf das fortlaufende Wachstum des Immobilienfonds zurückzuführen. Erläuterungen zur Erfolgsrechnung Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im Geschäftsjahr 2012/2013 auf 110,0 Mio. CHF. Die Mietzinsausfallrate resultierend aus Leerständen und Mietzinsverlusten erhöhte sich im Berichtsjahr von 3,2% auf 5,4% der Sollmietzinseinnahmen. Entwicklung der Mietzinsausfallquote Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungstestat der Immobilienschätzer entnommen werden. Die nichtrealisierten Kapitalgewinne ergeben sich aus der Differenz der Veränderung von Buchwerten und Verkehrswerten des Fonds. Erläuterungen zur Vermögensrechnung Das Nettofondsvermögen per Geschäftsjahresabschluss beläuft sich auf 1 593,9 Mio. CHF und hat somit gegenüber dem Vorjahr um 2,0% zugenommen. Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei 375,0 Mio. CHF. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 18,2% und liegt somit klar unterhalb der Höchstlimite von 50,0% und auch deutlich unter der neuen gesetzlichen Limite von 33%. Es bestehen per Bilanzstichtag keine Mietverhältnisse, auf welche mehr als 5% der gesamten Mietzinseinnahmen entfallen. Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf 6,5 Mio. CHF, was einer durchschnittlichen Verzinsung von 2,2% entspricht. Zur Verminderung des Zinsänderungsrisikos aus Portfolio-Sicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen gestaffelt. 12

29 Bericht des Portfoliomanagers Verfall Hypotheken pro Rechnungsjahr in Mio. CHF Für die Sanierung der Bestandesliegenschaften wurden insgesamt 21,6 Mio. CHF aufgewendet. Höhere steuerbare Gewinne bei den Immobiliengesellschaften bewirkten eine Zunahme der Position «Steuern und Abgaben». Der Gesamterfolg beträgt 92,4 Mio. CHF. Nach Berücksichtigung einer Zuweisung an die Rückstellungen für künftige Reparaturen von 7,6 Mio. CHF und einer Entnahme von 6,6 Mio. CHF für den ausserordentlichen Unterhalt beläuft sich der Saldo des Rückstellungskontos auf 59,8 Mio. CHF oder 54,3% der Mietzinseinnahmen. Für die Position ordentlicher Unterhalt/ Reparaturen wurden 8,6 Mio. CHF oder 7,8% der Mietzinseinnahmen aufgewendet, der Liegenschaftsaufwand beläuft sich per Geschäftsjahresabschluss auf 3,6 Mio. CHF, was 3,2% der Mietzinseinnahmen entspricht. Der realisierte Kapitalgewinn von 9,0 Mio. CHF ist auf drei getätigte Liegenschaftsverkäufe zurückzuführen. Entwicklung der Mietzinseinnahmen in Mio. CHF 13

30 Finanzrechnung Vermögensrechnung Verkehrswerte CHF CHF Veränderung Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht (inkl. Treuhandanlagen bei Drittbanken) Grundstücke Angefangene Bauten Wohnbauten davon im Baurecht davon im Stockwerkeigentum Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Stockwerkeigentum Gemischte Bauten Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Verbindlichkeiten Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Erfolgsrechnung Ertrag CHF CHF Veränderung Erträge der Post- und Bankguthaben auf Sicht Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) Aktivierte Bauzinsen Sonstige Erträge Übrige Aktivzinsen Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Ertrag Aufwand Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Ordentlicher Unterhalt/Reparaturen Ausserordentlicher Unterhalt/Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Schätzungsaufwand und Aufwand der Prüfgesellschaft Rückstellungen für künftige Reparaturen Einlage Entnahme Vergütungen gemäss Fondsvertrag an die Fondsleitung die Depotbank Sonstige Aufwendungen Total Aufwand Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg