Aktuelle Rechtsprechung zum Mietund Wohnungseigentumsrecht

Transkript

1 Aktuelle Rechtsprechung zum Mietund Wohnungseigentumsrecht MinoLunch für die Wohnungswirtschaft MDCC Arena, Heinz Krügel Platz 1, Magdeburg am Referent: Dr. Olaf Riecke Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese

2 Themen Rechtsprechung zu: Vertragsschluss mit Versorgern; unwirksame Preisanpassungsklauseln in Verträgen der Energieversorger und ihre Auswirkungen für Vermieter /Verwalter Betriebskosten Schönheitsreparaturen Mieterhöhung Kündigung Mietrechtsänderungsgesetz 2013 u.a.m. 2

3 Fragen Wenn der Abschluss eines Liefervertrages (Kaufvertrag) durch Realofferte des Versorgers angeboten und vom Kunden durch konkludentes Handeln angenommen wird: Wer wird dann Vertragspartner? Der Eigentümer, der Mieter, Pächter oder Nießbraucher? 3

4 Antwort 1 Diese Realofferte wird von demjenigen konkludent angenommen, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt. Empfänger der Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrags ist typischerweise derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt. BGH, Urteil vom , VIII ZR 316/13 4

5 Antwort 2 Im Falle einer Vermietung oder Verpachtung (zb einer Gaststätte) steht diese tatsächliche Verfügungsgewalt entsprechend der aus dem Miet oder Pachtvertrag folgenden rechtlichen Befugnis dem Mieter oder Pächter zu. Hierbei kommt es ähnlich wie bei unternehmensbezogenen Geschäften nicht darauf an, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der tatsächlichen Verfügungsgewalt bekannt ist. BGH, Urteil vom , VIII ZR 316/13 5

6 Antwort 3 Diese auf den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss weisenden Grundsätze gelten nur dann nicht, wenn gegenläufige Anhaltspunkte vorhanden sind, die im Einzelfall unübersehbar in eine andere Richtung weisen, oder wenn der Abnehmer der Versorgungsleistung bereits anderweitig feststeht, weil das Versorgungsunternehmen oder der Abnehmer zuvor mit einem Dritten eine Liefervereinbarung geschlossen haben. BGH, Urteil vom , VIII ZR 316/13 6

7 Unwirksame Preisgleitklauseln Fragen: Muss der Vermieter die Preisgleitklauseln in den Kaufverträgen mit seinen Energielieferanten prüfen? Wenn Ja: Muss er ggf. Kürzungen vornehmen? Verstößt er ggf. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot? 7

8 Antwort 1 Beim Einwand, dass die Preisgleitklausel im Fernwärmevertrag unwirksam sei, verkennen die Mieter, dass sogar ein Oberlandesgericht (OLG Hamburg, Beschluss vom , 13 U 211/09, ZMR 2011, 122) zu Preisgleitklauseln in jüngster Vergangenheit eine im Ergebnis unhaltbare Auffassung vertrat. Das OLG Hamburg bejahte die Möglichkeit einer ergänzenden Vertragsauslegung und korrigierte seine Ansicht erst mit Urteil vom (ZMR 2013, 279). AG Hamburg Blankenese, Urteil vom , 531 C 304/12, ZMR 2014, 128 (= LG Hamburg, 307 S 146/13) 8

9 Antwort 2 Ebenso wenig war die Vermieterin verpflichtet, möglicherweise unter Vorbehalt geleistete Zahlungen deutlich vor Ablauf der Verjährungsfrist gegenüber dem Fernwärmeunternehmen in anteiliger Höhe selbst wieder einzuklagen. Die Mieter wären dann frei jeden Prozessrisikos und könnten in Ruhe abwarten, ob und in welcher Höhe die Vermieterin entsprechende Forderungen bei Gericht realisiert. Die Vermieterin wäre allenfalls verpflichtet, vermeintliche Rückzahlungsansprüche pro rata an die Mieter abzutreten. Dann hätten die Mieter das Risiko im Prozess mit dem Fernwärmeversorger zu tragen. AG Hamburg Blankenese, Urteil vom , 531 C 304/12, ZMR 2014, 128 (= LG Hamburg, 307 S 146/13) 9

10 Antwort 3 1. Aus dem vom Wohnungsvermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter grundsätzlich unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters jedenfalls dann nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen soweit rechtlich möglich wieder zurück verlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist. Unterlässt der Vermieter dies, kann er Betriebskosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen. AG Pinneberg, Urteil vom , 83 C 207/12, WuM 2013,

11 Antwort 4 2. Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem er den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat, wenn der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter nahe liegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist. AG Pinneberg, Urteil vom , 83 C 207/12, WuM 2013,

12 Antwort 5 Erhebt der Kunde gegen Preiserhöhungen des Energieversorgers bereits innerhalb von drei Jahren nach der ersten Jahresabrechnung Widerspruch, fehlt es schon an der Voraussetzung einer ergänzenden Vertragsauslegung, dass der Kunde den Preiserhöhungen über einen längeren Zeitraum nicht widersprochen hat. BGH, Urteil vom , VIII ZR 80/13, ZMR 2014, 191 mit Anm. Markert 12

13 Antwort 6 (Hinz, ZMR 2014, 551) Die Pflichten des Vermieters bei der Prüfung von Preisanpassungsklauseln ergeben sich aus dem betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot. Hinsichtlich des Umfangs der Pflichten ist zwischen dem Großvermieter, dessen Betrieb regelmäßig eine professionelle Verwaltung erfordert, und dem Kleinvermieter zu differenzieren. Der Großvermieter ist gehalten, die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Preisklauseln in Versorgungsverträgen zur Kenntnis zu nehmen und umzusetzen. Der Kleinvermieter braucht dies nur, wenn er namentlich durch seinen Mieter auf die Thematik hingewiesen worden ist. 13

14 Antwort 6a (Hinz, ZMR 2014, 551) Ist die Rechtslage höchstrichterlich geklärt, darf der Vermieter im Hinblick auf das Wirtschaftlichkeitsgebot die von seinem Versorger geforderten unberechtigten Preiserhöhungen nicht entrichten. Anderenfalls macht er sich gegenüber seinem Mieter, der die Kosten letztlich zu tragen hat, schadensersatzpflichtig. Der aus 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB resultierende Ersatzanspruch geht auf Freistellung von unberechtigten Erhöhungsbeträgen und Rückerstattung von Überzahlungen. Für den Mieter gilt die ausschlussbewehrte Einwendungsfrist des 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB. Bei der Frage des Vertretenmüssens einer Fristüberschreitung ist zu seinen Gunsten ein großzügiger Maßstab anzulegen. Die mangelnde Kenntnis der einschlägigen Judikatur sollte ihm ebenso wie dem Kleinvermieter nicht zum Nachteil gereichen. 14

15 Antwort 6b (Hinz, ZMR 2014, 551) Ist die Rechtslage abschließend geklärt, hat der Vermieter sofern der Mieter Rückerstattung von Überzahlungen fordert seine Ansprüche gegenüber dem Versorger geltend zu machen und notfalls auch prozessual durchzusetzen. Dies folgt jedoch nicht aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot, sondern aus allgemeinen mietvertraglichen Nebenpflichten gem. 241 Abs. 2 BGB. Eine bloße Abtretung der gegen den Versorger gerichteten Rückzahlungsansprüche an den Mieter erscheint unzureichend. 15

16 Antwort 6c (Hinz, ZMR 2014, 551) Anders verhält es sich bei ungeklärter Rechtslage; hier braucht der Vermieter kein Prozessrisiko im wirtschaftlichen Interesse seines Mieters einzugehen. Hat der Versorger Überzahlungen von sich aus an den Vermieter zurückerstattet, hat dieser sie ohne besondere Aufforderung an seine Mieter auszukehren. Die Verteilung hat nach denselben Grundsätzen zu erfolgen, wie die seinerzeitige Abrechnung. Bei Heizkosten gilt auch insoweit das Leistungsprinzip, wobei die Abrechnung in vereinfachter Form nach der Quote der Kostenbelastung des Mieters in den maßgeblichen Abrechnungsperioden erfolgen kann. Eine vollständige Wiederholung der Abrechnungen ist nicht erforderlich. 16

17 Eine ganz andere Frage Darf der Vermieter oder sein Verwalter den Personalausweis des Mieters bzw. Mietinteressenten mit oder ohne dessen Einwilligung einscannen? 17

18 Antwort (1) 1. Soweit die Erhebung und Verwendung personenbezogener Daten aus dem Personalausweis oder mithilfe des Personalausweises betroffen ist, enthalten die Vorschriften des dritten Abschnitts des Personalausweisgesetzes eine abschließende, 28 BDSG verdrängende Regelung. 2. Das Scannen und Speichern von Personalausweisen durch nicht öffentliche Stellen z. B. Vermieter, Makler, Verwalter, sonstige Dienstleister ist nach den datenschutzrechtlichen Bestimmungen des Personalausweisgesetzes unzulässig. VG Hannover, Urteil vom , 10 A 5342/11, ZMR 2014,

19 Antwort (2) Dieses Ergebnis wird durch die Entstehungsgeschichte zu 14 PAuswG bestätigt (BT Drs. 16/10498 S. 40): Weitere Verfahren z.b. über die optoelektronische Erfassung ( scannen ) von Ausweisdaten oder den maschinenlesbaren Bereich sollen ausdrücklich ausgeschlossen werden. Auch 20 PAuswG erfasst alle Formen des automatischen Abrufs, insbesondere Scannen, Fotokopieren und Ablichten der Daten. VG Hannover, Urteil vom , 10 A 5342/11, ZMR 2014,

20 20 PAuswG lautet: Verwendung durch öffentliche und nichtöffentliche Stellen (1) Der Inhaber kann den Ausweis bei öffentlichen und nichtöffentlichen Stellen als Identitätsnachweis und Legitimationspapier verwenden. (2) Außer zum elektronischen Identitätsnachweis darf der Ausweis durch öffentliche und nichtöffentliche Stellen weder zum automatisierten Abruf personenbezogener Daten noch zur automatisierten Speicherung personenbezogener Daten verwendet werden. 20

21 Fragenkatalog zur aktuellen Rspr. Schönheitsreparaturen I Darf der Mieter die Wohnung gestrichen mit ausgefallenen Farben an den Wänden zurückgeben? 21

22 Antwort Der Mieter ist gemäß 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. BGH, Urteil vom , VIII ZR 416/12, MDR

23 Fragen Schönheitsreparaturen II Ist es gefahrlos möglich eine Quoten(abgeltungs )klausel im Mietvertrag zu vereinbaren? Kann eine solche Klausel falls unwirksam die wirksame Grundklausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen infizieren? 23

24 Antwort 1 Bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung (und Geltung einer Quotenklausel) wäre ggf. entgegen dem Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff. = ZMR 1988, 455) auch bereits die Grund Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als den Mieter unangemessen benachteiligend anzusehen. Denn auch durch eine solche Klausel würde der Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet, die nicht er, sondern der Vor Mieter verursacht hat. BGH, Hinweis Beschluss vom , VIII ZR 352/12, ZMR 2014,

25 Antwort 2 Es ist jedoch fraglich, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei "normaler" Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt. BGH, B. vom , VIII ZR 352/12, ZMR 2014,

26 Fragen Schönheitsreparaturen III Ist die Klausel bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in einem bezugsfertigen Zustand zurückzugeben bei Gewerbemiete wirksam oder falls nicht gar schädlich für die Grundklausel zu Schönheitsreparaturen? 26

27 Antwort Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich (!) genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt. BGH, Urteil vom , XII ZR 108/13, ZMR 2014,

28 Fragen Schönheitsreparaturen IV Hat der Mieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel bei Untätigkeit des Vermieters einen Vorschussanspruch gegen den Vermieter? Muss der Vermieter auf den Geschmack des Mieters Rücksicht nehmen? 28

29 Antwort 1 Sind die Schönheitsreparaturen Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters im Rahmen von 535 Abs. 1 BGB geblieben, weil sie nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, und ist der Vermieter mit den fälligen Arbeiten in Verzug geraten, steht dem Mieter gemäß 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Anspruch auf Vorschusszahlung für die Durchführung der fälligen Schönheits reparaturen zu. LG Berlin, Urteil vom , 65 S 190/12, GE 2013,

30 Antwort 2 Der zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtete Vermieter verstößt gegen das Rücksichtnahmegebot aus 241 Abs. 2 BGB, wenn er darauf beharrt, den Anstrich der Wohnung in hellblau auszuführen. Der Vermieter ist vielmehr gehalten, einen neutralen bzw. gedeckten Farbton zu wählen, damit die Farbwahl der Wände nicht von vornherein zu einer Unverträglichkeit mit den denkbaren Farben von Einrichtungsgegenständen führt. AG (Berlin) Mitte, Urteil vom , 121 C 135/13, GE 2013,

31 Mieterhöhung Hausverwaltung als Erklärender Zugang des Schreibens Mietspiegel der Nachbargemeinde Konkludente Zustimmung 31

32 Frage Muss die Hausverwaltung ausdrücklich ihre Vertretung für den Vermieter im Mieterhöhungsverlangen offenlegen? 32

33 Antwort Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen ( 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es dann nicht. BGH, Urteil vom , VIII ZR 231/13, ZMR 2014,

34 Fragen Welche Wirkung hat ein nicht abgeholtes Einschreiben / Rückschein mit einem Mieterhöhungsverlangen? Hat eine spätere Zustellung qua Schriftsatz Rückwirkung? 34

35 Antworten Ein nicht abgeholtes Einschreiben / Rückschein mit einem Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter nicht zugegangen. Wird deshalb die Überlegungsfrist des 558b Abs.2 BGB nicht in Lauf gesetzt, ist eine Klage auf Zustimmung unzulässig. Wird das Erhöhungsverlangen im Schriftsatz nachgeholt, muss es an den Mieter gerichtet und die Überlegungsfrist bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung abgelaufen sein. Sonst bleibt die Klage unzulässig. AG München, Urteil vom , 423 C 16401/13, ZMR 2014,

36 Fragen Können generell Zahlungen der geforderten erhöhten Miete so verstanden werden, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird? Wenn JA: wie viele Zahlungen sind erforderlich? Kommt es auf die Zahlungsart an? Was gilt bei Mietermehrheit? 36

37 konkludente Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen (1) Schon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete, jedenfalls jedoch die mehrmalige Zahlung kann aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden werden, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird. Auch bei Zustimmung zu einem formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen kommt es zu einer einvernehmlichen Änderung der Miethöhe. AG München, Urteil , 452 C 11426/13 (= LG München I, 14 S 20794/13), ZMR 2014, 460 vgl. dagegen 12 Abs.6 Nr.2 MHRG zweimalige Entrichtung des erhöhten Mietzinses oder zweimalige Duldung des Einzugs 37

38 konkludente Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen (2) Die Überweisung kann allein als Zustimmung beider Beklagten verstanden werden, nämlich der Mieterin zu 1) in eigenem Namen und gleichzeitig für den Mieter zu 2) in fremden Namen. An der konkludenten Zustimmung muss sich jedenfalls auch derjenige Mieter festhalten lassen, der die erhöhte Miete nicht selbst gezahlt hat. AG München, Urteil , 452 C 11426/13 (= LG München I, 14 S 20794/13), ZMR 2014,

39 Frage Darf der Vermieter in einer Gemeinde ohne Mietenspiegel, auf die Werte des MSP aus einer Nachbargemeinde zurück greifen? 39

40 Antwort Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Die fehlende Vergleichbarkeit einer kleineren Gemeinde mit der Großstadt (hier: Nürnberg) kann nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden. BGH, Urteil vom , VIII ZR 413/12, ZMR 2014, 268 mit Anm. Fleindl 40

41 41

42 Betriebskosten Frage: Bedeutet die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter etwa bei Abrechnungsfehler einen Rechtsverlust? 42

43 Antwort Auch bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht. Die Ausschlussfrist des 556 Abs. 3 Satz 3 BGB findet bei der Gewerberaummiete keine Anwendung BGH, Urteil vom , XII ZR 62/12, ZMR 2014,

44 Frage Kann bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden, dass nur! der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf? 560 Abs.4 BGB lautet für Wohnraum: Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. 44

45 Antwort Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass nur! der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. September 2012, XII ZR 112/10, NJW 2013, 41). BGH, Urteil vom , XII ZR 65/13, ZMR 2014,

46 Kündigung Frage. Was bedeutet es für das Kündigungsrecht, wenn die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags unwirksam ist, weil die nach 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind? 46

47 Antwort Wenn kein Zeitmietvertrag zustande kommt, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht. BGH, Urteil vom , VIII ZR 235/12, ZMR 2014,

48 Frage Kann die unverlangte Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung seitens des Mieters die Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen? 48

49 Antwort Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Wenn dem Vermieter bereits vor Jahren bekannt geworden sein soll, dass die vom Mieter vorgelegte Bescheinigung des Vorvermieters gefälscht war, so kann die drei Jahre später ausgesprochene Kündigung möglicherweise nicht mehr innerhalb einer angemessenen Frist erfolgt sein ( 242, 314 Abs. 3 BGB). BGH, Urteil vom , VIII ZR 107/13, NZM 2014,

50 Kündigung wegen starken Rauchens Der Vermieter eines Mehrparteienhauses muss es nicht dulden, wenn Zigarettenrauch im Treppenhaus zu einer unzumutbaren und unerträglichen Geruchsbelästigung führt. Trotz Abmahnungen hatte der Mieter seine Wohnung nur unzureichend gelüftet, so dass der Zigarettenrauch in das Treppenhaus ziehen konnte und dort sowie im gesamten Haus zu einer unzumutbaren und gesundheitsgefährdenden Geruchsbelästigung führte. AG Düsseldorf, Urteil vom , 24 C 1355/13 ZMR 2014, 372 = LG Düsseldorf, Urteil vom , 21 S 240/13 50

51 Rechtlose Mitmieter des Kampfrauchers Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus haben i.d.r. gegen andere Mieter keinen Anspruch darauf, das Rauchen auf dem benachbarten Balkon zu fest bestimmten Tageszeiten zu unterlassen. LG Potsdam, Urteil vom , 1 S 31/13, WuM 2014,

52 Mischmietverhältnis Frage: Wie ist die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnräume und einem gewerblichen Mietverhältnis vorzunehmen? Welches Recht gilt bei gemischten Verträgen? 52

53 Mischmietverhältnis 1. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt. Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. > BGH, Urteil vom , VIII ZR 376/13 53

54 Mischmietverhältnis 2. neu Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu 3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen. BGH, Urteil vom , VIII ZR 376/13 54

55 Aktuelle Rechtsprechung zum WEG Ein Fragenkatalog zu praxisrelevanter Rechtsprechung insbesondere des V. Zivilsenats beim BGH 55

56 Fragen Darf der Verwalter mit Handwerksunternehmen, Versicherungen etc. offen oder verdeckt aus Sicht der Eigentümer Provisionen für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vereinbaren? Wenn NEIN: Darf ein Eigentümer ungestraft die Frage stellen, ob denn Provisionen geflossen seien und nach Verneinung durch den Verwalter fortfahren: und wenn ich eine eidesstattliche Versicherung von Handwerkern habe? 56

57 Antwort Auch wenn ein Wohnungseigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung nicht direkt behauptet, dass er beweisen könne, die Verwaltung habe von Handwerksunternehmen, die im Rahmen der Sanierungsarbeiten für die Gemeinschaft tätig waren, Provisionen erhalten und behalten, sondern nur die Frage stellte, ob denn Provisionen geflossen seien mit dem Zusatz und wenn ich eine eidesstattliche Versicherung von Handwerkern habe?, so stellt dies eine zu unterlassende kreditschädigende Tatsachenbehauptung dar. LG Hamburg, Urteil vom , 307 O 376/13 (n. rkr.) 57

58 Frage Wie ist vorzugehen, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einzelne Untergemeinschaften über die Verteilung bestimmter Kosten zu entscheiden haben, ohne dass vorgesehen ist, dass die Untergemeinschaften eigenständige Jahresabrechnungen erstellen? 58

59 Antwort Es empfiehlt sich folgendes dreistufige Vorgehen: 1. Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung und Zuweisung bestimmter Kosten zu den Untergemeinschaften durch die Gesamtgemeinschaft entsprechend den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung 2. Verteilung der zugewiesenen Kosten durch die jeweiligen Untergemeinschaften 3. Genehmigung der Einzeljahresabrechnungen durch die Gesamtgemeinschaft unter Übernahme der durch die Untergemeinschaften vorgegebenen Kostenverteilung für die den Untergemeinschaften zugewiesenen Kosten LG München I, Urteil vom , 1 S 3223/12 59

60 Fragen Kann ein Verwalter als Vertreter der verklagten übrigen Wohnungseigentümer durch die Erklärung, die übrigen Wohnungseigentümer verzichten auf die Rechte aus dem angegriffenen Beschluss, eine Hauptsacheerledigung im Anfechtungsprozess herbeiführen? Oder: Entfällt das Rechtschutzinteresse? 60

61 Antwort Die Erklärung der verklagten übrigen Wohnungseigentümer, man verzichte auf die Rechte aus dem angegriffenen Beschluss, führt nicht zur Hauptsacheerledigung im Anfechtungsprozess und auch nicht zum Wegfall des Rechtsschutzinteresses. Dies ist nur ein Einigungsangebot an den Anfechtungskläger, das dieser nicht annehmen muss. LG Hamburg, Urteil vom , 318 S 19/14 61

62 Frage: Zählt die zb wegen eines Störalarms eines Rauchwarnmelders von der Feuerwehr geöffnete und beschädigte Wohnungseingangstür zum Gemeinschaftseigentum (dann zahlen idr alle) oder zum Sondereigentum? 62

63 Urspr. falsche Antwort aus NRW 1. Die Wohnungsabschlusstür, bei der es sich nicht um einen Teil des Gebäudes handelt, der für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich ist und auch nicht um eine Anlage oder Einrichtung, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient, kann durch Teilungserklärung wirksam dem Sondereigentum des betreffenden Wohnungseigentümers zugeordnet werden. 2. Ein Mehrheitsbeschluss über die Erneuerung der durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesenen Wohnungsabschlusstüren fällt nicht in die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft und ist daher nichtig. OLG Düsseldorf B. v , 3 Wx 293/01, ZMR 2002,

64 Antwort des BGH Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Dies gelte selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet. BGH, Urteil vom , V ZR 212/12, ZMR 2014, 223 f. 64

65 Frage Können die Wohnungseigentümer wirksam beschließen, dass die Kosten der turnusmäßigen Beprobung nach der TrinkwVO (nur) von den vermietenden Eigentümern zu tragen sind? Nicht ausdrücklich geregelt ist, was gelten soll, wenn nur ein Sondereigentümer vermietet, alle anderen aber nicht gewerbliche Selbstnutzer sind. Nach 3 Nr.10 TrinkwVO ist dann für die gesamte Anlage von "gewerblicher Tätigkeit" auszugehen (wie hier Böck/Pause ZWE 2013, 348 l. Sp.; a.a. nur Hübner ZfIR 2013, 90 r.sp. oben unter II.1.). 65

66 3 Nr.10 TrinkwVO 3 Im Sinne dieser Verordnung ; 10. ist gewerbliche Tätigkeit die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung im Rahmen einer Vermietung oder einer sonstigen selbstständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit;

67 Antwort Es ist systemwidrig nur die vermietenden Wohnungseigentümer mit den bei Umsetzung der TrinkwasserVO entstehenden Kosten zu belasten. Der TOP TrinkwasserVO Legionellenprüfung ist außerdem in der Einladung nicht ausreichend, wenn eine dauerhafte Änderung des Verteilerschlüssels oder eine Durchbrechung desselben beschlossen werden soll. AG Heilbad Heiligenstadt, Urteil vom , 3 C 331/13, ZMR 2014,

68 Frage Der Verwalter möchte/soll den Hauswartvertrag kündigen, bevor er sich am für 2 Jahre automatisch verlängert. Kündigungsfrist 3 Monate zum Lauern hier Gefahren? 68

69 174 BGB Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte. 69

70 Antwort 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar. BGH, Urteil vom , III ZR 443/13, ZMR 2014,

71 Anschluss Frage Wie soll eine derartige Vollmacht aussehen? a) laut BGH? b) nach richtiger Ansicht? 71

72 Antwort 1 Nur wenn die Vertretungsmacht nicht auf der Erteilung einer Vollmacht durch den Vertretenen, sondern auf gesetzlicher Grundlage beruht, scheidet eine Zurückweisung nach 174 Satz 1 BGB regelmäßig aus. Beim WEG Verwalter folgt aus 27 Abs.3 S. 1 Nr.7 WEG ivm einem Beschluss erst die Vertretungsmacht. Ob einem Verwalter nach 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG eine über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende Vertretungsmacht eingeräumt ist, ist aber weder in einem Register vermerkt noch sonst für den Geschäftsverkehr überprüfbar. 72

73 Antwort 2 Für eine Anwendung des 174 BGB spricht auch, dass der Gesetzgeber in 27 Abs. 6 WEG bestimmt hat, dass der Verwalter von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts und Ermächtigungsurkunde verlangen kann, aus der der Umfang der Vertretungsmacht ersichtlich ist (BGH ZMR 2014, 566). Nach richtiger Ansicht reicht eine nach 26 Abs.3 WEG notariell beglaubigte Niederschrift des Ermächtigungs bzw. Bevollmächtigungs Beschlusses aus. Die vom BGH geforderte Vollmacht nach 27 Abs.6 WEG bringt keine zusätzliche Sicherheit für den Rechtsverkehr. 73

74 Frage Ist das Rauchen in einer WE Anlage uneingeschränkt zulässig? 74

75 Antwort Das Rauchen ist Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 2 GG. Dennoch ist anerkannt, dass das Rauchen nicht uneingeschränkt zulässig ist, wie sich zum Beispiel bereits aus dem Gesetz zum Schutz vor den Gefahren des Passivrauchens (HessNRSG) ergibt. Daher erfordert gerade auch das Zusammenleben im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Einzelfallabwägung zwischen den verschiedenen Interessen und Belangen. LG Frankfurt, Hinweisbeschluss vom , 2 09 S 71/13, ZMR 2014,

76 Frage Welche Folgen hinsichtlich der Organstellung und des Verwaltervertrags hat die Verschmelzung einer zur WEG Verwalterin bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person? Liefert ein solcher Vorgang einen wichtigen Grund zur Kündigung? 673 BGB lautet: Der Auftrag erlischt im Zweifel durch den Tod des Beauftragten. Erlischt der Auftrag, so hat der Erbe des Beauftragten den Tod dem Auftraggeber unverzüglich anzuzeigen und, wenn mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist, die Besorgung des übertragenen Geschäfts fortzusetzen, bis der Auftraggeber anderweit Fürsorge treffen kann; der Auftrag gilt insoweit als fortbestehend. 76

77 Antwort 1 1. Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird. BGH, Urteil vom , V ZR 164/13, ZMR 2014,

78 Antwort 2 2. Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen. BGH, Urteil vom , V ZR 164/13, ZMR 2014,

79 Antwort 3 Anderes gilt für die Abspaltung : Die im Weg der Umwandlung vorgenommene Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG Verwaltung") bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten Verwalters. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch nicht verwalterlos. Ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung erforderlich, bedarf es weiterhin der Zustimmung des bestellten bisherigen Verwalters. OLG München, Beschluss vom , 34 Wx 469/13, ZMR 2014,

80 Frage Welches ist der notwendige (Mindest )Inhalt einer Gesamtjahresabrechnung? Müssen Hausgeldzahlungen aufgeschlüsselt werden? 80

81 Antwort Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich. BGH, Urteil vom , V ZR 271/12, ZMR 2014,

82 Frage Kann der Erbe eines Wohnungseigentümers sich auf eine Beschränkung der Erbenhaftung auf den übernommenen Nachlass berufen? 1990 BGB Dürftigkeitseinrede des Erben so kann der Erbe die Befriedigung eines Nachlassgläubigers insoweit verweigern, als der Nachlass nicht ausreicht. Der Erbe ist in diesem Falle verpflichtet, den Nachlass zum Zwecke der Befriedigung des Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung herauszugeben BGB Folgen der Dürftigkeitseinrede Macht der Erbe von dem ihm nach 1990 zustehenden Recht Gebrauch, so finden auf seine Verantwortlichkeit und den Ersatz seiner Aufwendungen die Vorschriften der 1978, 1979 Anwendung. 82

83 Antwort 1. Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Wohngeldschulden sind (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann. 2. Hiervon ist in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen. BGH, Urteil vom , V ZR 81/12, ZMR 2014,

84 Frage Begründet 10 Abs.1 Nr. 2 ZVG ein dingliches Recht des Verbandes? Wie wird die Wohngeldforderung in der Insolvenz behandelt? 10 Abs.1 ZVG: Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge: Nr.2 bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 WEG geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;.. 84

85 Antwort Das in 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft. 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungsverfahren als auch in Verbindung mit 49 InsO (Absonderungsrecht) im Insolvenzverfahren. BGH, Urteil vom , V ZR 209/12, ZMR 2014, 80 85

86 Begründung Rn. 12: Für die bis zum 30. Juni 2007 in 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG geregelten Litlohnansprüche soll die dingliche Wirkung zwar anerkannt gewesen sein (Stöber, ZVG, 18. Aufl., Rn. 4.6), ohne dass dies aber soweit ersichtlich praktische Bedeutung erlangt hätte. Jedenfalls hat der Gesetzgeber diese Regelung aufgehoben und lediglich die freigewordenen Rangstelle genutzt, um Hausgeldforderungen eigenständig zu regeln (vgl. BT Drucks. 16/887, S. 44; Jennißen/Kemm, NZM 2012, 630, 634); es ist auch kein inhaltlicher Bezug zu Litlohnansprüchen erkennbar. Schließlich lässt sich der dingliche Charakter auch nicht 45 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 ZVG entnehmen (so aber Schneider, ZMR 2009, 165, 166). 86

87 Anmerkung Der BGH hat schlecht recherchiert. Bereits das OLG Königsberg JW 1930, 419 hat den dinglichen Charakter der früheren (Litlohn )Ansprüche aus 10 Abs.1 Nr.2 ZVG bejaht. Einzelheiten im übrigen bei Schneider ZMR 2014, 185 ff. 87

88 Frage Haften Wohnungseigentümer für kommunale Abgabenschulden nach MEA oder gar als Gesamtschuldner? Wenn letzteres bejaht wird: Welche Pflichten haben Verband und Verwalter? 426 BGB (1) Die Gesamtschuldner sind im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Kann von einem Gesamtschuldner der auf ihn entfallende Beitrag nicht erlangt werden, so ist der Ausfall von den übrigen zur Ausgleichung verpflichteten Schuldnern zu tragen. (2) Soweit ein Gesamtschuldner den Gläubiger befriedigt und von den übrigen Schuldnern Ausgleichung verlangen kann, geht die Forderung des Gläubigers gegen die übrigen Schuldner auf ihn über. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden. 88

89 Antwort 1. Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG dar. 2. Im Innenverhältnis ist der Verband verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu. BGH, Urteil vom , V ZR 100/13, ZMR 2014,

90 Frage Wie lange darf der Verwalter von einer Einzugsermächtigung Gebrauch machen, wenn ihm ein Wohnungseigentümer vom Verkauf berichtet oder er über die Zustimmung nach 12 WEG hiervon Kenntnis hat? 90

91 Antwort Den Verwalter trifft bei erteilter Einzugsermächtigung für die laufenden Hausgelder keine Verpflichtung, diese Einzugsermächtigung nicht mehr auszuführen, wenn ihm vom Verkäufer angezeigt wird, dass die Eigentumswohnung verkauft worden ist. Er ist nicht zur Überwachung der jeweiligen Stadien des Eigentumsübergangs verpflichtet. AG Bonn, Urteil vom , 27 C 43/13, ZMR 2014,

92 Frage Ist der Vertrag über die Gestattung der Errichtung einer Mobilfunkanlage durch einen Dritten wie eine bauliche Veränderung eines Wohnungseigentümers zu behandeln? 92

93 Antwort Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer ( 22 Abs. 1 i.v.m. 14 Nr.1 WEG). BGH, Urteil vom , V ZR 48/13, ZMR 2014, 464 Dass dies jedenfalls für die erstmalige Anbringung von Sendeanlagen auf dem bislang nicht mit solchen Anlagen versehenen Dach des Aufzugshauses gilt, liegt auf der Hand.. 93

94 Frage Unterliegt ein Wohnungseigentümer einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen den Verband führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind? 25 (5) WEG: Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach 18 rechtskräftig verurteilt ist. 94

95 Antwort Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von 25 Abs.5, 2. Alternative WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind. BGH, Urteil vom , V ZR 85/13, ZMR 2014, 559 Anm: Nur so kann der Zweck des in 25 Abs.5 WEG geregelten Stimmverbots umfassend umgesetzt werden. Es soll verhindert werden, dass der Prozessgegner auf das Ob und Wie einer gegen ihn gerichteten Prozessführung Einfluss nehmen kann. 95

96 Frage Im Beschluss über den Anbau eines Außenlifts für einen gehbehinderten Nutzer wird eine Kostentragungsregelung für die Instandsetzung und Instandhaltung des Außenlifts zulasten des Bauwilligen mit dessen Einverständnis geregelt. Geht das? 96

97 Antwort Der Anbau eines Außenlifts für einen gehbehinderten Nutzer stellt eine (einfache) bauliche Veränderung dar. Auf eine Modernisierungsmaßnahme besteht kein Individualanspruch. Eine beschlossene Kostentragungsregelung für die Instandsetzung und Instandhaltung des Außenlifts zulasten des Bauwilligen ist auch bei dessen Einverständnis nichtig; insoweit bedarf es da Dauerregelung einer Vereinbarung (vgl. BGH ZMR 2010, 775). LG München I, Urteil vom , 1 S 13821/13 97

98 Anmerkung Die Begründung ist wenig überzeugend. Der Bauwillige müsste nur allein für diese Maßnahme stimmen, dann hätte er schon kraft Gesetzes alle Kosten zu tragen (vgl. 16 Abs.6 WEG). So bleibt aber immer noch die Vertragslösung, der qua Beschluss zugestimmt werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom , V ZR 48/13, ZMR 2014, 464 zum Vertrag mit einem Dritten über die Errichtung eine Mobilfunksendeanlage). 98

99 Frage Welche Folgen hat der Verjährungseintritt hinsichtlich eines Rückbauanspruchs wegen einer rechtswidrigen Baumaßnahme eines Wohnungseigentümers? Bleibt die Baumaßnahme rechtswidrig? 99

100 Antwort Ist ein Rückbauanspruch gegen den Handlungsstörer verjährt, kann der Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kosten aller Eigentümer verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung an der Rechtswidrigkeit der Baumaßnahme nichts geändert hat. LG Hamburg, Urteil vom , 318 S 20/12, ZMR 2013,

101 Fragen Die Gemeinschaft genehmigt während des Prozesses gegen wen? über die Beseitigung der Maßnahme die umstrittene bauliche Veränderung. Der Beschluss wird angefochten. Wie ist (vom Gericht) vorzugehen? 101

102 Antwort 1 Haben einige Bauherrn und spätere Wohnungseigentümer eine bauliche Maßnahme veranlasst (hier: Vordach Konstruktion mit Seitenwand), sind sie für den Beseitigungsanspruch anderer Wohnungseigentümer passivlegitimiert. LG Hamburg, Urteil vom , 318 S 180/11, ZMR 2012,

103 Antwort 2 Hier hatte die Gemeinschaft versucht, die Maßnahme durch Genehmigungsbeschluss zu halten. Nach notwendiger Verfahrensaussetzung (vgl. Drabek ZMR 2014, 20 Fn.2; falsch LG Stuttgart vom , 2 S 36/12, ZMR 2013, 564) und Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses konnte (erst) über die (ältere) Beseitigungsklage entschieden werden. 103

104 Fragen Begründet eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene Terrassenüberdachung einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer? Kann er allein/individuell auf Beseitigung und/oder Schadensersatz klagen? 104

105 Antwort 1 1. Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen. BGH, Urteil vom , V ZR 25/13, ZMR 2014,

106 Antwort 2 2. Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, müssen im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend gemacht werden; es besteht anders als bei Ansprüchen gemäß 1004 BGB eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß 823 Abs. 1 i.v.m. 249 Abs.1 BGB. BGH, Urteil vom , V ZR 25/13, ZMR 2014,

107 Frage Gibt es bauliche Veränderungen im Sinne des 22 Abs.1 WEG, die ohne bauliche Tätigkeit zu bejahen sind? 107

108 Antwort 1 Auch ohne bauliche Tätigkeit im engeren Sinne und ohne Eingriff in die Bausubstanz kann eine bauliche Veränderung im Sinne von 22 WEG angenommen werden. Dies gilt etwa für die bloße Änderung der Farbgebung des Hauses oder von sichtbaren Gebäudeteilen (vgl. OLG Hamburg, ZMR 2005, 394 m.w.n.). LG Hamburg, Urteil vom , 318 S 81/12, ZMR 2013,

109 Antwort 2 1. Die Änderung der Farbgebung des Hauses, auch durch im Sinne von 14 Ziff. 1 WEG beeinträchtigte Eigentümer, kann nur in Gestalt einer förmlichen Beschlussfassung gestattet werden. str. 2. Eine Terrassenüberdachung ist beeinträchtigend, wenn dadurch die Instandhaltung und Instandsetzung des in diesem Bereich befindlichen Gemeinschaftseigentums, die jeweils der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt (vgl. 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG), erschwert wird. LG Hamburg, Urteil vom , 318 S 55/12, ZMR 2013,

110 Anmerkung Das Verfahren war beim BGH zum Az: V ZR 25/13, ZMR 2014, 554 ff. ABER: Der BGH ließ die Frage offen. Ablehnend äußerte sich zum LS 1 schon J. H. Schmidt ZWE 2013, 399 ff. Der Gesetzgeber wollte m. E. das alte "Zustimmungsverfahren" nicht abschaffen. 110

111 Fragen Wie wird der Inhalt eines Zweitbeschlusses ermittelt? Soll ein inhaltsähnlicher oder inhaltsgleicher Zweitbeschluss den Erstbeschluss in jedem Fall aufheben oder nur verstärken? 111

112 Antwort Es ist durch objektiv normative Auslegung zu ermitteln, ob ein Zweitbeschluss den Erstbeschluss in jedem Fall aufheben will oder nur verstärken soll. Wird der Zweitbeschluss zwingend vor Entscheidung über den Erstbeschluss (vgl. Drabek ZMR 2014, 20) rechtskräftig insgesamt (auch soweit durch ihn der Erstbeschluss aufgehoben wurde) für ungültig erklärt, so entfällt er ex tunc. Er kann den Erstbeschluss nicht mehr tangieren. LG Hamburg, Urteil vom , 318 S 19/14 112

113 Fragen Muss der Abrechnungsentwurf des Verwalters dem Wohnungseigentümer zugehen oder zur Einsicht vor der Versammlung angeboten werden? Kann wirksam die generelle Fortgeltung eines Wirtschaftsplans beschlossen werden? 113

114 Antwort Schon allein die Verweigerung der Einsicht in die Belege rechtfertigt die Ungültigerklärung des Beschlusses über die (richtige!) Jahresabrechnung. Ein Beschluss über die generelle Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplans ist bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. LG Itzehoe, Urteil vom , 11 S 93/12, ZMR 2014,

115 Frage Welche Bedeutung haben DIN und allgemein anerkannte Regeln der Technik bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen? 115

116 Antwort Den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung ( 21 Abs. 3 WEG) genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da DIN Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich DINgerecht auszuführen. BGH, Urteil vom , V ZR 182/12, ZMR 2014,

117 Frage Wenn das nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche Quorum nicht erreicht wird und dennoch ein positiver Beschluss verkündet wurde: Ist dieser Beschluss nichtig? 117

118 Antwort Wenn bei der Beschlussfassung gemäß 16 Abs. 4 Satz 2 WEG die erforderliche Stimmenzahl nicht erreicht wird, ist ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss nur anfechtbar (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., 16 Rn. 66). BT Drucks. 16/887, Bl. 25: "Wird bei der Beschlussfassung die erforderliche Stimmenzahl nicht erreicht, so ist ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss wirksam, aber anfechtbar. Er erlangt unter den Voraussetzungen des 23 Abs. 4 Satz 2 WEG Bestandskraft". LG München I, Urteil vom , 1 S 1817/13, ZMR 2014,

119 Frage Wann und gegen wen kommt ein Baustopp im Wege der einstweiligen Verfügung in Betracht? 119

120 Antwort 1. Für einen Baustopp im Wege einstweiliger Verfügung ist die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) nicht passivlegitimiert. 2. Der Verwalter ist verpflichtet auch angefochtene Beschlüsse durchzuführen. 3. Nur wenn die Umsetzung eines angefochtenen Beschlusses zu irreparablen Schäden führt, kann ein Verfügungsgrund bejaht werden. LG München I, Beschluss vom , 1 T 25152/13, ZMR 2014,

121 Frage Hat die Gemeinschaft weiterhin Beschlusskompetenz, wenn die Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums wirksam qua Vereinbarung dem einzelnen Sondereigentümer überbürdet wurden? 121

122 Antwort 1 Ist die Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums wirksam qua Vereinbarung dem einzelnen Sondereigentümer überbürdet worden, so fehlt der Gemeinschaft insoweit die Beschlusskompetenz. Dem Verwalter werden hierdurch keine unentziehbaren Rechte entzogen; lediglich Pflichten und Befugnisse der Eigentümer werden abbedungen. Nur eine hinreichend bestimmte abweichende Regelung zur Instandsetzungslast ist wirksam. LG München I, Urteil vom , 1 S 1911/13, ZMR 2014,

123 Antwort 2 Wird qua Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht der zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster auf den Sondereigentümer übertragen, so verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit (Beschlusskompetenz). LG Hamburg, Urteil vom , 318 S 133/13, ZMR 2014, 661 ff.; sehr str. 123

124 Anmerkung Mit einer umfassenden Kostenvereinbarung wird nach BGH (Urteil vom , V ZR 174/11, ZMR 2012, 641, Juris Rn. 9) nicht nur die Kostenlast geregelt, sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums (str.). Das OLG Schleswig (ZMR 2006, 963) entschied sogar: Es würde nämlich sonst die Beschlusskompetenz für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum im Bereich der Balkone weiterhin sämtlichen Wohnungseigentümern zustehen. Diese könnten kostspielige Sanierungsarbeiten an den konstruktiven Teilen beschließen, welche sodann die Balkoninhaber allein zu tragen hätten. Das wäre einem gedeihlichen Zusammenleben der Wohnungseigentümer wenig zuträglich. 124

125 Weitere Anmerkung Nach Vogel, ZMR 2010, 653, 654, hat im Zweifel die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit und damit die Beschlusskompetenz. Nach LG Berlin, Urt. v , 55 S 73/12, ZMR 2013, 918 = ZWE 2014, 222 ist es eine Frage der Auslegung ob eine konkurrierende oder verdrängende Kompetenzverlagerung vorliegt. Dies dürfte richtig sein. 125

126 Frage Wer schuldet den Austausch der Fenster und Türen bei folgender Regelung in der TE/GO? Die 7 verpflichten den einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden; der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster ist allerdings davon ausgenommen. 126