Bröchli: Neubau Wohnhaus, Umbau Schopf und Anbau Garage; Baukredit

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1 G r o s s e r G e m e i n d e r a t Grosser Gemeinderat, Vorlage Nr Bröchli: Neubau Wohnhaus, Umbau Schopf und Anbau Garage; Baukredit Bericht und Antrag der Geschäftsprüfungskommission vom 18. März 2013 Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren Im Namen der Geschäftsprüfungskommission (GPK) des Grossen Gemeinderats der Stadt Zug erstatte ich Ihnen gemäss den 13 und 20 GSO folgenden Bericht: 1. Ausgangslage Ich verweise auf den Bericht und Antrag des Stadtrats Nr vom 19. Februar Diese Vorlage basiert weitgehend aus dem ersten Bericht und Antrag Nr vom 19. Juni Im Weiteren verweise ich auf die entsprechenden Berichte der Bau- und Planungskommission BPK Nr vom 5. März 2013 und den nicht öffentlichen Bericht der Stadtbildkommission der Sitzung vom 6. September 2012 (Kommissionsbericht Nr. 8/2012). 2. Ablauf der Kommissionsarbeit Die GPK behandelte die Vorlage an ihrer ordentlichen Sitzung vom 18. März 2013 in vollständiger Siebner-Besetzung und in Anwesenheit von Stadtrat Dr. Karl Kobelt, Vorsteher Finanzdepartement, Stadtrat André Wicki, Vorsteher Baudepartement, Dr. Nicole Nussberger, Departementssekretärin Baudepartement, Paul Knüsel, Leiter Hochbau, Beat Aeberhard, Stadtarchitekt, Karl Linggi, Stadtingenieur, Theddy Christen, Leiter Immobilien und Andreas Rupp, Finanzsekretär. Auf die Vorlage, welche als 6. Traktandum behandelt werden konnte, wurde eingetreten. 3. Erläuterungen der Vorlage Bereits am 31. August 2010 hat der Stadtrat noch in der alten Legislatur im Grundsatz einen Neubau im Bröchli beschlossen. Am 19. Juni 2012 ist die erste Vorlage Nr vom Stadtrat erstmals verabschiedet worden. Anschliessend behandelte die BPK diesen Bericht und Antrag. Diese ständige Kommission wünschte dann vor allem bezüglich Volumen und Proportionen eine formelle Beurteilung durch die Stadtbildkommission. Die Neubeurteilung erfolgte anfangs September 2012 mit Bericht und Empfehlung zur Überarbeitung zuhanden des Stadtrats. GGR-Vorlage Nr

2 Das überarbeitete Projekt wurde nach der Stadtbildkommission auch von der BPK positiv gewürdigt. Das Amt für Raumplanung und die Denkmalpflege wurden ebenfalls in das Verfahren miteinbezogen. Für die Wohnung im ausgebauten Stöckli kann ein marktgerechter Zins erreicht werden. Die Kosten für das neue Wohnhaus belaufen sich auf CHF Mio., die Sanierungskosten für den Schopf mit Einbau des Stöcklis CHF Die Kosten für den Anbau der Garage betragen CHF , was ein Totalbetrag von CHF Mio. ergibt. Das Bröchli wurde von der Stadt Zug im Jahre 1981 zu einem Preis von CHF Mio. erworben. Dabei handelte es sich um zwei Parzellen, nämlich GS 3839 mit (damals m 2 und) aktuell m 2, sowie GS 3841 mit (damals m 2 ), aktuell m 2. Damals war der Landpreis mit CHF /m 2 eingesetzt. Das Strassenland war mit CHF 60.00/m 2 eingerechnet. Aktuell ist die Liegenschaft im Finanzvermögen bilanziert. Der Verkehrswert und der Bilanzierungswert von CHF wurde 2008 durch den Schweizerischern Bauernverband ermittelt. Der Gebäudeversicherungswert beträgt für das Wohnhaus, die Scheune, das Wäschehaus und den Wagenschopf total CHF Mio. Der aktuelle Pächter hat seit 2005 einen Vertrag mit der Stadt. Er hat damals die Pacht von seinem Vater übernommen. Die erste Pacht läuft gemäss Landwirtschaftsamt auf 9 Jahre (3 und 6 Jahre). Der gültige Pachtvertrag läuft Ende 2013 ab. Da die Pacht nicht gekündigt wurde, läuft sie jetzt 6 Jahre weiter (bis 2019). Der vom Landwirtschaftsamt festgelegte Pachtzins beträgt CHF Die Stadt Zug rechnet aufgrund der getätigten Rückfrage beim Landwirtschaftsamt mit geringfügigen Erhöhungen wegen des Umsatzes vom Hofladen. Im Übrigen hat der heutige Pächter fünf zusätzliche Pachtgrundstücke über insgesamt ha gepachtet. Diese Verträge laufen jeweils 6 Jahre. Ein Grundstück über 1.79 ha betrifft Bauland, wofür die Pacht jeweils ein Jahr läuft. Ohne dieses zusätzlich gepachtete Land Dritter könnte der Hof Bröchli gar nicht betrieben werden. Beim städtischen Land handelt es sich um eine langfristige strategische Landreserve unserer Stadt. Das Objekt Bröchli ist im Finanzvermögen bilanziert. Finanzvermögen wird gemäss Finanzhaushaltgesetz nicht abgeschrieben, sondern neu bewertet. Innert 10 Jahren müssen alle Objekte der Stadt bewertet sein. Gemäss HRM2 wird alles über die Ertragsrechnung abgerechnet. Beim aktuellen Finanzhaushaltgesetz erfolgt dies über das Eigenkapital. Möglicherweise nimmt der Kanton zukünftig beim Finanzhaushaltgesetz noch Anpassungen vor. Der städtische Vorsteher des Baudepartements hält weiter fest, dass die BPK die Gebäudlichkeiten besichtigt hat und sich dabei vom extrem schlechten Zustand des Hauses überzeugen konnte. Es ist nicht klar, ob der heutige Pächter dort ein Leben lang bleibt, oder ob er später einmal seinen Betrieb aufgibt. Von daher musste unbedingt auch der marktwirtschaftliche Aspekt in den Neubau einbezogen werden. Dazu gehört neu das Stöckli, welches später als Wohnung für CHF /Monat zu einem marktgerechten Preis vermietet werden könnte. Das Wohnhaus ist so ausgerichtet, dass eine erneute Vermietung möglich wäre, auch wenn im Bröchli kein Bauernbetrieb mehr besteht. GGR-Vorlage Nr Seite 2 von 5

3 Die in Auftrag gegebene Machbarkeitsstudie bestätigte, dass ein Abbruch und Neubau gegenüber einer Sanierung die wesentlich vorteilhaftere Variante darstellt. Diese Studie lag der GPK nicht vor, bzw. wurde nicht eingesehen. Die Berechnung einer Sanierung erfolgte gemäss SIA 416 zu einem m 3 -Preis von CHF Die Sanierung des Schopfs wurde mit einem m 3 -Preis von CHF und die Garage mit einem solchen von CHF gerechnet. Der Zürcher Wohnbauindex sieht für Wohnungen CHF /m 3 vor. Der Index liegt somit 50% tiefer. Die Gebäudeversicherungen rechnen nach wie vor mit SIA 116. Beim Wohnhaus geht die Stadt von CHF /m 3 aus, der Zürcher Wohnbauindex von CHF /m 3. Heruntergebrochen auf die Geschossfläche beträgt der SIA 416 CHF und der Zürcher Baukostenindex CHF /m 3. Diese Werte sind immer auf das Wohnhaus bezogen. Wenn der Schopf so erhalten und saniert werden kann, wird er dem Stöckli zugesprochen. Bei einem Abbruch geht dieses Volumen verloren, d.h. dass man das Stöckli als Altenteil nicht mehr zugesprochen erhält. Daraus entsteht ein wirtschaftlicher Gewinn, kann doch die Wohnung zu einem marktgerechten Zins auch vermietet werden. Kostenmässig beträgt dieser gesamte Teil CHF (m 3 -Preis gemäss SIA 416 CHF ). Der hohe m 3 -Preis begründet sich damit, dass das Gebäude nicht einfach abgebrochen und neu aufgebaut werden kann. Die gerechneten Kosten basieren auf Erfahrungszahlen des Architekten. Der geplante Garagenanbau ist beim bestehenden Wagenschopf angegliedert. Aus Platzgründen könnte dieser beim Wohnhaus gar nicht integriert werden. Der Garagenanbau ist mit CHF veranschlagt. Noch zur Zeitplanung: Nach der heutigen Behandlung des Projektes durch die GPK wird der GGR voraussichtlich am 14. Mai 2013 darüber befinden. Dann kann das Bewilligungsverfahren Mai/Juni gestartet werden. Die Realisierung ist von Oktober 2013 bis Oktober 2014 geplant. Während der Bauzeit wird ein Provisorium in der Nähe des Bröchli erstellt. 4. Beratung In der Beratung zeigt sich bald, dass die Meinungen der einzelnen Mitglieder bei dieser Vorlage doch stark auseinander gehen Zustimmende Argumente Für eine Zustimmung zum Projekt sprechen gemäss einer knappen Mehrheit folgende Argumente: Der Vorlage ist deshalb zuzustimmen, weil das Projekt Bröchli nicht nur aus (kurzfristiger) finanzieller Sicht beurteilt werden darf. Man muss auch die inneren Werte als Ensemble mit schönem Baumbestand sehen. Es geht eben für einmal um ideelle Werte, um unsere Identität, weshalb nicht nur immer von klaren Kostenberechnungen und Renditen ausgegangen werden sollte. Das Bröchli hat eine lange Geschichte und gehört zum Süden dieser Stadt. Mit der Überarbeitung hat das Projekt nun eindeutig gewonnen das Warten hat sich gelohnt. Es liegt am schönsten Spazierweg der Stadt Zug und verfügt über einen reichhaltigen Tierbestand; auch das wird in der Öffentlichkeit geschätzt haben die Stadtzuger Ja gesagt zur damaligen Grünflächeninitiative, wofür die Stadt den Betrag von CHF Mio. ausgeben musste. Dafür wurde auch nie Zins verlangt. GGR-Vorlage Nr Seite 3 von 5

4 Das Pächterpaar wurde zudem jahrelang immer wieder vertröstet und wäre nun auch froh, sich endlich richtig einrichten zu können. Einem Kleinbauern ist es heute einfach nicht mehr möglich, ein solches Projekt im Betrag von CHF 2 Mio. selber zu realisieren. Es wird darauf hingewiesen, dass das Bröchli gar nicht einfach so veräussert werden kann, da es dem bäuerlichen Bodenrecht untersteht. Weiter in die Zukunft gedacht, kann und wird sich die Situationen möglicherweise verändern. So wird das Gehöft vielleicht auch einmal aus dem bäuerlichen Bodenrecht entlassen. Dann wird wieder eine entsprechende marktgerechte Vermietung durchaus möglich sein. Einzelne Mitglieder der GPK finden es schon fast unglaublich, dass man überhaupt ernsthaft darüber nachdenken kann, das Bröchli an Dritte zu verkaufen oder im Baurecht abzutreten. Was ist das Interesse der Steuerzahler? Eben auch, dass die ganze Situation beim Bröchli, wie sich dieses heute präsentiert, geschätzt und als echte Lebensqualität wahrgenommen wird. Wenn man dieses immatrielle Gut in der Stadt Zug einmal in dieser Form nicht mehr will, ist das dann ein Entscheid, der dann grossflächig getroffen werden müsste. Ein Auftrag des Gemeinwesens ist doch genau, dass ein solches Gehöft erhalten bleiben kann. Der damalige hohe Kaufpreis von CHF 6.3 Mio. ist unter der Voraussetzung zu sehen, dass es sich damals um eine Zone OeIB handelte, die für Schulhäuser vorgesehen war. Das Wachstum der Stadt verläuft heute anders. Im Übrigen ergäbe der Verkauf von rund m 2 Landwirtschaftsland bei den aktuellen Landwirtschaftslandpreisen von CHF 12.00/m 2 ( lediglich ) einen ( höchst bescheidenen ) Erlös von CHF man müsste also sogar noch zusätzliche Abschreibungen vornehmen, was zudem direkt budgetwirksam würde. Es ist der Mehrheit der GPK ein Anliegen, dass das Projekt Bröchli in der verbesserten Version ( endlich ) umgesetzt werden kann. Dadurch erhält die Stadt einen der letzten landwirtschaftlichen Gehöfte der Stadt. Der Pächter muss aber, da ist man sich auch einig, auch in die Verantwortung genommen werden, z.b. bei den Investitionen in den Hofladen. Dabei sollte es sich um einen Investitionsbeitrag von CHF handeln. Daher sieht man zwar die schlüsselfertige Übergabe beim Wohnhaus, jedoch nicht beim Hofladen. Einem entsprechenden Antrag über CHF wird mit 6:1 zugestimmt Ablehnende Argumente Gegen das Projekt werden unter anderem folgende Gründe angeführt: Es ist doch nicht Aufgabe der Stadt Zug einen einzelnen Landwirt mit solchen Investitionen auf Kosten der Allgemeinheit zu unterstützen. Der Betrag von über CHF 2.0 Mio. muss auch unter Berücksichtigung der aktuellen Finanzsituation der Stadt emotionslos hinterfragt werden. Der Stadtrat hat es versäumt irgendwelche finanziell bescheidenere oder anders organisierte Alternativen vorzulegen. Beispielsweise ein Baurecht oder andere, durchaus vorhandene Lösungen. Nachdem die Stadt leider (warum eigentlich?) jahrelang den Unterhalt der bestehenden Liegenschaft stark vernachlässigt hat, gemäss den städtischen Fachexperten ist eine Renovationslösung praktisch unmöglich (gemäss externer Machbarkeitsstudie), wird nun eine alternativlose Ma- GGR-Vorlage Nr Seite 4 von 5

5 ximallösung präsentiert, welche eine Minderheit der Kommission nicht überzeugt. Der Stadtrat und das Baudepartement müssen endlich aufhören, nach dem Motto Nur das Beste ist gut genug dem GGR Bauprojekte vorzulegen, welche dann bewilligt und realisiert werden. Zahlreiche Beispiele in der Stadt zeugen von einem solchen Vorgehen, welches wir uns heute nicht mehr leisten können. 5. Zusammenfassung Aufgrund der zur Verfügung stehenden Informationen, nach intensiver Diskussion und in Kenntnis des Berichts und Antrags des Stadtrats Nr vom 19. Februar 2013 empfiehlt die GPK die Vorlage im Verhältnis 4:3 zur Annahme. 6. Antrag Die GPK beantragt Ihnen, auf die Vorlage einzutreten und die Vorlage Nr gemäss Beschlussentwurf des Stadtrats vom 19. Februar 2013 im Grundsatz zu bewilligen. Zusätzlich in den Beschlussentwurf eine neue Ziffer 2 einzufügen, die wie folgt lautet: Der Pächter übernimmt Betriebseinrichtungen für den Hofladen in der Höhe von CHF Die anderen Ziffern ändern sich entsprechend. Zug, 30. April 2013 Für die Geschäftsprüfungskommission Philip C. Brunner, Kommissionspräsident GGR-Vorlage Nr Seite 5 von 5