Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens

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1 Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens Leitfaden für Gläubiger, Schuldner und Rechtspfleger von Dr. Karl-Alfred Storz und Bernd Kiderlen 11. Auflage Verlag C. H. Beck München 2008

2 Verzeichnis der wörtlich abgedruckten gesetzlichen Bestimmungen :. XXI Literatur- und Abkürzungsverzeichnis XXVII A. Einfuhrung 1. Immobiliar-Zwangsvollstreckung 1.1. Allgemeines.:..::..: Überblick über die Rechtslage J Taktischer Hinweis.-.-._ Zwangshypothek Überblick über die Rechtslage.:.._ Taktischer Hinweis, < Arresthypothek Zwangsverwaltung.: Überblick über die Rechtslage...' Taktische Hinweise: Zwangsverwaltung Allgemein Taktische Hinweise: Zwangs Verwaltung neben Zwangsversteigerung Zwangsversteigerung, Überblick 2.1. Thesen-Seiten zum Verständnis von ZVG undpraxis ;; ' Thesen-Seiten zu Einzelfragen ' Sonderfqrmeri der Zwangsversteigerung 3.1. Insolvenzverwalterversteigerung '. ' Teilungsversteigerung Vorbemerkung Rechtslage :.: Taktische Hinweise ;...: Freiwillige Versteigerung 4.1. Rechtsgrundlagen, WEG...:..' V....:.!!.:! Rechtslage.. :.'..'...:.: ' Taktische Hinweise.v..::..:.- 70,! [ 5. Besonderheiten im Beitrittsgebiet 5.1. Trennung von Grundstück und Gebäude- ; Mitbenutzungsrechte :, Eheliches Güterrecht : p Gesamtvollstreckung und Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung Sonstiges Rechte in ausländischer Wahrung 77 B. Allgemeiner Teil 1. Die Beteiligten ' ' ' 1.1. Der Schuldner!..: Rechtslage...;...:..; Taktische Hinweise :~..;.:...' ' Die Gläubiger ;... ' Rechtslage :.::: XI

3 Taktische Hinweise Mieter und Pächter Als Beteiligte Kündigungsrechte "....' '.' Der Schuldner als Mieter Taktische Hinweise Andere Verfahrensbeteiligte ' 'Bietinteressenten? ' Rechtslage Taktische Hinweise...:...'... : Der Rechtspfleger? Rechtslage '.! Taktische Hinweise Objekte der Zwangsversteigerung 2.1. Grundstück Rechtslage '...: Taktische Hinweise : Wohnungseigentum Rechtslage Taktische Hinweise Erbbaurecht :.: Rechtslage..: Taktische Hinweise Heimstätte,.Flurbereinigung, Umlegungsverfahren Mitversteigerte Gegenstände ; Wesentliche Bestandteile Erzeugnisse, sonstige Bestandteile, Zubehör Versicherungs-und Entschädigungsforderungen Taktische Hinweise ' '...'...' Einstweilige Einstellung, Aufhebung 3.1. Vollstreckungsschutz i, :'.. ' Vollstreckungsschutz nach 30a-30c Einstellung auf Antrag des Insolvenzverwalters Vollstreckungsschutz nach 765a ZPO '...'... ' Taktische Hinweise Einstweilige Einstellung und Fortsetzung des Verfahrens Einstweilige Einstellung...'..:.. ' Einstellungsbewilligung durch den Gläubiger V....'...;.....: Fortsetzung des Verfahrens".:.'. 1...'..:. ' TaktischeHinweise.v.'... 1 '...'.. :.'...' Aufhebung und Neuanordnüng des Verfahrens Aufhebung '...:...:..: ' Rücknahme des Versteigerungsantrags Wiederanordnung des Verfahrens Taktische Hinweise Die wichtigsten Verfahrens-Grundsätze 4.1. Amtsbetrieb.: Eintragungsgrundsatz : Deckungs- und Übernahmegrundsatz Rechtslage Taktische Hinweise......: XII

4 4.4. Ranggrundsatz i' : Allgemeines :::.:.....:;..; :4.2. Rangklassen nach 101 :.;;....:...: :4.3. Rangfolge innerhalb der Rangklassen ( 11) Taktische Hinweise Beschlagnahme 5:1. Wirksamwerden der Beschlagnahme Rechtslage -. : f.2. Taktische Hinweise ::... :..: Umfang der Beschlagnahme...:: Rechtslage..:r : Taktische Hinweise '. :... ' Beschlagnahme - Wirkungen.'. ; Rechtslage '. :.:.: 228 5:3.2. Taktische Hinweise.: :..:..: Bedeutung für die Zinsberechnung Rechtslage Taktische Hinweise...:...:....: Das geringste Gebot 6.1. Grundlage des Verfahrens :....' Feststellung des geringsten Gebots : :2.1. Allgemeines...:..:.:...:.. ' Vorgehende Rechte '. :. :...:: Berücksichtigungsfähige Rechte :...:: Festsetzung des Zuzahlungsbetrages und des Ersatzwertes...' Barteil - bestehenbleibende Rechte,.: Berechnungsbeispiel ::...: '. : ' Änderung des geringsten Gebots, Änderungsmöglichkeiten Folgen der Änderung...::.. ' Bedeutung des bestrangig betreibenden Gläubigers..: Taktische Hinweise Ablösung des betreibenden Gläubigers 7.1. Ablösung in der Zwangsversteigerung Allgemeines..'...' Taktische Hinweise..'...' Abiösungsgründe Übersicht...'..... '... ' '. ; Taktische Hinweise '..'.'.'..".'.'.'.'..'.'.'.'..'...'..' Das Recht zur Ablösung Wer kann abgelöst werden? : Wer kann ablösen? : :. :...;..: : Wie kann abgelöst werden? Rechtsfolgen der Ablösung :...: :...'...: Taktische Hinweise Besonderheiten :: :.. " Ablösung öffentlicher Lasten.:...'. :... ; Teilablösung ; Mehrere Ablösungsberechtigte...:::.'..:...:...':.:...:... : Taktische Hinweise '....:..:'..:.'...' Vollzug der Ablösung 298 XIII

5 Wahl des.zeitpunkts...:: Ablösung vor dem Termin :...'.:' Ablösung in dem Termin...' Taktische Hinweise. :...: :... ;.! Formelles Verfahren 8.1. Zustellungen. : Rechtslage Taktische Hinweise Rechtsbehelfe in der Zwangsversteigerung Die verschiedenen Rechtsmittel Taktische Hinweise, : Kosten der Zwangsversteigerung Verfahrenskosten : Kosten der Beteiligten, Rechtsanwaltsgebühren :.: Taktische Hinweise 345 C. Verfahren vor dem Termin 1. Einleitung des Verfahrens,.: 1.1. Formelle.Vollstreckungs-Voraussetzungen.:... > VoUstreckungstitel...;...: Vollstreckungsklausel ; Zustellung des Vollstreckungstitels Eintragungsnachweis gemäß Taktische Hinweise...;..:!..:...: Versteigerungsantrag :.!...: :.' Wann und aus welchem Recht beantragen? ' Versteigerungsantrag Beizufügende Urkunden : Taktische Hinweise, Anordnung des Verfahrens Anordnungsbeschluß ' Wirkungen der Anordnung Verbindung von Verfahren gemäß 'l8.:...'...' Taktische Hinweise..:...:.... : : Beitritt zur Zwangsversteigerung...' Allgemeines : :. :: ::...:: :.:.:.:. ':' Voraussetzungen des Beitritts...: '.: Wirkungen des Beitritts :..:...:..:... :... ' Taktische Hinweise...:....:..:...:...::...::..::..:.v: '....:...; _ Festsetzung des Grundstückswertes. r 1 '. ': 2.1. Grundstückswert ist der Verkehrswert!... / Definition ' Festsetzung durch das Gericht.402 2:1.3. Taktische Hinweise...:. '. r Haftung des Sachverständigen Bedeutung des Grundstückswerts Für das ganze Versteigerungsverfahren?..' Einzelne Funktionen des Grundstückswertes Bedeutung auch nicht überschätzen! ; Taktische Hinweise 412 XIV

6 2.3. Festsetzungsverfahren...: Amtsverfahren Zeitpunkt der Wertfestsetzung Rechtliches Gehör Festsetzungsbeschluß...: Taktische Hinweise Verkehrswert-Beschwerde...:.: Relative Rechtskraft der Wertfestsetzung '4.2. Sofortige Beschwerde ' Kosten des Beschwerdeverfahrens Taktische Hinweise 427 3: Anberaumung des Versteigerungstermins 3.1. Voraussetzungen der Terminsbestimmung Form und Inhalt Bekanntmachungen der Terminsbestimmung Zustellungen und Mitteilungen zur Terminsbestimmung Taktische Hinweise Forderungsanmeldung 4.1. Anmeldepflicht gemäß 37 Nr. 4, 54, 110, lll Anmeldung von Grundpfandrechten Anmeldung anderer Forderungen Taktische Hinweise..' Anbindung von Interessenten 5.1. Taktische Hinweise zur Interessentensuche..." ' Forderungsverkauf Rechtslage :.' Taktische Hinweise.' : Ausbietungsgarantie und ähnliche Vereinbarungen Rechtslage Taktische Hinweise.: : ' Andere Vereinbarungen : Zahlungen außerhalb der Versteigerung ' Negative Bietabkommen '..: Taktische Hinweise...:...:.' :.:...' '.:...: Taktische Hinweise für Interessenten Vorbereitung des Termins durch den Gläubiger 6.1. Festlegung der eigenen Taktik Allgemeines Taktische Hinweise..- ' Eigenerwerb durch den Gläubiger? : :1. Allgemeines Taktische Hinweise...:: Terminsvollmacht : Rechtslage. : :...:.....' Taktische Hinweise...:: D. Versteigerungstermin und Zuschlag, 1. Dreiteilung des Termins 1.1. Allgemeines...'. ' Rechtslage : : : : 499 XV

7 Taktische Hinweise : Bekanntmachungsteil Rechtslage : Taktische Hinweise Die Bietstunde Rechtslage...: Taktische Hinweise Verhandlung über, den Zuschlag Rechtslage Taktische Hinweise Vereinbarung von Versteigerungsbedingungen 2.1. Zulässigkeit :. :... * Rechtslage '....-; Taktische Hinweise Änderung des geringsten Gebots Rechtslage...,....::..: Taktische Hinweise Höhe von Übergeboten Gesetzliche Versteigerungsbedingungen.' Mögliche Abweichung ' Taktische Hinweise : Höhere Verzinsung Gesetzliche Versteigerungsbedingungen Mögliche Abweichung Taktische Hinweise Gebote mit Zahlungsfristen Frühere gesetzliche Regelung : Frühere Mißbrauchsmöglichkeiten Einzel-, Gruppen-, Gesamtausgebote Gesetzliche Versteigerungsbedingung Mögliche Abweichungen : Taktische Hinweise Andere Versteigerungsbedingungen : Abänderbare gesetzliche Bedingungen Nicht abänderbare gesetzliche Bedingungen Taktische Hinweise Verhandlung während der Bietstunde 3.1. Versteigerungsgeschäft.,, Rechtslage,...,...,,,, Taktische Hinweise Verlangen nach Sicherheitsleistung : Rechtslage.' " Taktische Hinweise, Abtretung des Meistgebots, Verdeckte Vertretung ; Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot, Verdeckte Vertretung... : Taktische Hinweise Keine nachträgliche Änderung mehr von Vefsteigerungsbedingungen Rechtslage Taktischer Hinweis,. ' Einstweilige Einstellung in der Bietstunde 602 XVI

8 Einstellungsbewilligung nach Ablösung während der Bietstunde ' Zahlung im Termin nach 75...: '...'...: Taktische Hinweise.' Nichterteilung des Zuschlags 4.1. Verhandlung über den Zuschlag : Rechtslage... :. -. : Taktische Hinweise Einstweilige Einstellung nach- 77 ' Rechtslage Taktische Hinweise Zuschlagsversagung nach 85 a Rechtslage : Taktische Hinweise Zuschlagsversagung nach 74a DerV 10 -Antrag( 74aI 1)..:.....'. :.. :i: '. '. ' Widerspruch ( 74a I 2)../.....V. '... '.'...' Neuer Termin ( 74a III und IV sowie 85ä II) V. 1.:...' Taktische Hinweise 631 4:5, Weitere Versagungsgründe auf Gläubiger-Antrag 636 4:5.1. Antrag auf neuen Termin ( 85) ; ' ' Einstellungsbewilligung nach Ablösung und Einstellung nach Ablösung nach 75.:.'..: Taktische Hinweise :...' Versagung zum Schuldner-Schutz. : ' Vollstreckungsschutz-Anträge ( 30 a und 765 a ZPO) Antrag auf neuen Termin ( 85) Ablösung oder Zahlung im Termin nach Einstellung wegen anderweitiger Deckung ( 76) Taktische Hinweise Versagung wegen Verfahrensfehlern Versagungsgründe ( 83), Heilung von Verfahrensmängeln ( 84) '...' Taktischer'Hinweis ' "..'... "...' Der Zuschlag. i 5.1. Zuschlagsentscheidung.' Wirkungen des Zuschlags : '. ' ' Allgemeine.Bedeutung :...'.' Eigentumsübergang ( 90) :...:...:.'...: Übergang von Gefahr, Nutzungen und Lasten ( 56, 57).: Erlöschen von Rechten ( 91, 92) : :./ Vollstreckungstitel ( 93) Abschluß der Vollstreckung, gerichtl. Verwaltung.( 94), :7. Übergang von Versicherüngsforderungen ü. a '!.."...'.' Haftung des.erstehers außerhalb des Meistgebots..,.-. : Zinsen aus dem Bargebot ( 49 II) Zuzahlungspflicht nach 50, Kosten des Zuschlags Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer Rückzahlung von Baukostenzuschüssen 674 XVII

9 Frühere Erschließungskosten? Hausgeldrückstände? Betriebsteuerrückstände? ^'..: Haftung für umweltgefährdende Altlasten : Die Zuschlagsbeschwerde : Beschwerderecht Beschwerdegründe Beschwerdeentscheidung '.. ' Außerordentliche Beschwerde, Wiederaufnahme Taktische Hinweise : Thesen-Seite 32: Außergerichtliche Ergebnisrettung : E. Verteilung des Versteigerungserlöses 1. Taktische Vorbemerkung Verteilungstermin 2.1. Bedeutung des Verteilungstermins Vorbereitung des Termins Taktische Hinweise Teilungsplan 3.1. Grundfassung : '...:..'... ' Widerspruch gegen den Teilungsplan '...'. : Taktische Hinweise.'.. ' Teilungsmasse 4.1. Rechtslage : Taktischer Hinweis Schuldenmasse 5.1. Aufzunehmende Ansprüche Grundpfandrechte '.:: Verteilung eines Gesamtrechts.' : '. : Löschungsvormerkungen.." Liegenbelassungsvereinbarung.* Bedingte, betagte Ansprüche, unbekannte Berechtigte Taktische Hinweise : Ausführung des Teilungsplans 6.1. Bei Zahlung Allgemeines, Befriedigungserklärung : Befriedigungsfiktion des 114a : Ausführung bei Nichtzahlung.: Übertragung der Forderung, Sicherungshypothek.' Vollstreckbarkeit, Wiederversteigerung ' Taktische Hinweise : Außergerichtliche Erlösverteilung Abschluß der Zwangsversteigerung 745 : XVIII

10 Anhang: Aktenteil (AT) Vorbemerkung 747 Übersicht Aktenvermerk Landkasse über Ausgangssituation Antrag der Landkasse auf Ausstellung eines Zeugnisses nach 17 ZVG Zeugnis nach 17 ZVG des Grundbuchamtes Antrag der Landkasse auf Anordnung der Zwangsversteigerung Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Amtsgericht Belehrung gemäß 30a, 30b ZVG durch das Amtsgericht Vollstreckungsschutzantrag der Schuldner gemäß 30a ZVG Stellungnahme der Landkasse zum Vollstreckungsschutzantrag Einstellungsbeschluß durch das Amtsgericht Fortsetzungsantrag der Landkasse Fortsetzungsbeschluß durch das Amtsgericht Mitteilung des Amtsgerichts zur beabsichtigten Wertfestsetzung Stellungnahme der Landkasse zur beabsichtigten Wertfestsetzung Beschluß des Amtsgerichts über die Festsetzung des Grundstückswertes Bestimmung des Versteigerungstermins durch das Amtsgericht Mitteilung des Amtsgerichts gemäß 41 II über die betreibenden Gläubiger Aktenvermerk der Landkasse zur Vorbereitung der Versteigerung Terminsvollmacht Anmeldung der Forderungen durch die Landkasse Aktenvermerk der Landkasse über den Versteigerungstermin Vollstreckungsschutzantrag der Schuldner auf Versagung des Zuschlags Stellungnahme der Landkasse zum Vollstreckungsschutzantrag Zuschlagsbeschluß mit Zurückweisung des Vollstreckungsschutzantrags Bestimmung des Verteilungstermins durch das Amtsgericht Aktenvermerk der Landkasse über die Berechnung der Ansprüche Berechnung der Ansprüche der Landkasse für den Verteilungstermin Liegenbelassungsvereinbarung zwischen Landkasse und Ersteher Aktenvermerk der Landkasse über den Verteilungstermin 778 Sachregister 781 XIX