Praxis der Teilungsversteigerung

Transkript

1 Praxis der Teilungsversteigerung Leitfaden für Beteiligte, deren Rechtsanwälte und Rechtspfleger von Dr. Karl-Alfred Storz, Bernd Kiderlen 5. Auflage Praxis der Teilungsversteigerung Storz / Kiderlen schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Immobiliarvollstreckung Verlag C.H. Beck München 2011 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Revision Storz/Kiderlen Praxis der Teilungsversteigerung

3

4 Praxis der Teilungsversteigerung Leitfaden für Beteiligte, deren Rechtsanwälte und Rechtspfleger von Dr. Karl-Alfred Storz und Bernd Kiderlen 5. Auflage qq Verlag C. H. Beck München 2011

5 Verlag C. H. Beck im Internet: beck.de ISBN Verlag C. H. Beck ohg Wilhelmstraße 9, München Druck: Nomos Verlagsgesellschaft In den Lissen 12, Sinzheim Satz: Druckerei C. H. Beck Nördlingen Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

6 Vorwort Revision Vorwort Vorwort Vorwort Der vorliegende Leitfaden zur Teilungsversteigerung befaßt sich mit einem Gebiet, das einerseits noch abgelegener und rechtlich noch schwieriger ist als die Forderungszwangsversteigerung, und das andererseits dadurch gekennzeichnet ist, daß Streit und Sprachlosigkeit zwischen den Beteiligten allzu oft einvernehmliche Lösungen verhindern. Alles wird noch viel komplizierter, wenn Gläubiger von Teilhabern deren Auseinandersetzungsansprüche pfänden und über die Teilungsversteigerung direkt eine Vollstreckung ihrer Geldforderungen versuchen. Gleichzeitig nehmen Teilungsversteigerungen unabhängig vom Konjunkturzyklus schon deshalb stetig zu, weil immer häufiger Ehen geschieden und Erbfälle abgewickelt werden, ohne daß sich die bisherigen Miteigentümer bzw. Miterben über die Verwertung ihres gemeinsamen Grundvermögens einigen können. Für diese Auseinandersetzung bietet dieser Leitfaden rechtliche und faktische Unterstützung, indem er einerseits wie ein Rechtsfachbuch die einschlägige Literatur und Rechtsprechung anhand der gesetzlichen Bestimmungen sorgfältig analysiert und aufbereitet, und indem er sich andererseits wie ein Praktikerhandbuch um eine verständliche Darstellung bemüht. Abgesehen von einem übersichtlich gegliederten Aufbau und einer klaren Diktion erschließen vor allem zahlreiche Beispiele, Muster, Abbildungen und Übersichten das Verständnis auch für den Nichtfachmann. Dabei kann nicht nur auf vielfältige Versteigerungspraxis und Lehrtätigkeit der Autoren zurückgegriffen werden, sondern auch auf den großen Erfolg des Leitfadens Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, der 1979 im gleichen Verlag herausgegeben wurde und 2008 bereits in 11. Auflage erschienen ist. Beide Bücher sind gleichartig aufgebaut, ergänzen sich gegenseitig, sind durch zahlreiche Querverweise miteinander verknüpft und behandeln doch jedes für sich selbständig die jeweilige Versteigerungsart. Beide Bücher sind durchsetzt mit zahlreichen Taktischen Hinweisen (TH), damit alle Verfahrensbeteiligten und Außenstehenden nicht nur wissen, welche Verfahrensweisen und Anträge rechtlich möglich und uu nötig sind, sondern damit sie auch beurteilen können, warum sie wann welchen Antrag stellen (oder auch nicht stellen) sollten, was sie uu mit einem Antrag auch mittelbar erreichen können, und vor welchen evtl Folgen fremder Anträge sie auf der Hut sein müssen. Gleichzeitig erfahren die Rechtspflegerinnen und Rechtspfleger, was hinter den offiziellen Kulissen vorgeht, Gläubiger erhalten nützliche Hinweise, und auch Bietinteressenten verstehen den Ablauf einer Versteigerung besser und können ihre Interessen wahrnehmen. Trotz aller Schwierigkeiten im Verhältnis zwischen den Beteiligten regt der Leitfaden immer wieder zu gezielter und bewußter Zusammenarbeit an, untereinander und insbesondere auch mit der Rechtspflegerin beziehungsweise mit dem Rechtspfleger. Gerade in der Teilungsversteigerung bieten sich in jedem Stadium des Verfahrens immer wieder Gelegenheiten, über eine Eini- V

7 Vorwort gung wirtschaftlich sinnvollere Lösungen zu erreichen; dabei kann die Einbindung der Rechtspflegerin/des Rechtspflegers eine unschätzbare Hilfe sein! Zahlreiche Anregungen insbesondere von Rechtspflegern (teils aus Veröffentlichungen, teils aus persönlichen Gesprächen) haben auch in dieser neuen Auflage den Leitfaden bereichert; dafür und für Verbesserungsvorschläge bedanke ich mich sehr. Schön wäre es, wenn mich weitere Hinweise, Anregungen, Verbesserungsvorschläge oder auch kritische Anmerkungen erreichen würden, damit dieser Leitfaden allen mit einer Teilungsversteigerung befaßten Menschen eine echte Hilfe sein kann. In der nun fünften Auflage waren wiederum zahlreiche neue Entscheidungen (insbesondere des Bundesgerichtshofs) und Veröffentlichungen einzuarbeiten; von besonderer Bedeutung war die Sichtung und Einarbeitung neuer Auflagen einschlägiger Kommentare zum Zwangsversteigerungsgesetz. Kleinere Gesetzesänderungen (insbes. 10 und 68 ZVG) waren zu berücksichtigen. Ab dieser Auflage hat der Begründer dieses Leitfadens für das Teilungsversteigerungsrecht, Dr. Karl-Alfred Storz, dessen Bearbeitung mir alleine übertragen. Für das hierdurch entgegengebrachte Vertrauen möchte ich mich sehr bedanken. Es ist mir eine große Ehre und zugleich ein großes Anliegen dieses Werk in der bisherigen gewohnt hohen Qualität weiterzuführen. Möge ihm ein so großer Erfolg wie bisher beschieden sein! Stuttgart, Herbst 2010 Bernd Kiderlen Gewidmet allen Rechtspflegerinnen und Rechtspflegern, die in praktischer, schriftstellerischer und lehrender Arbeit das Zwangsversteigerungsrecht zu hoher rechtlicher Qualität und wirtschaftlicher Effizienz entwickelt haben. VI

8 Inhaltsübersicht Revision Inhaltsübersicht Inhaltsübersicht Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis... IX Abkürzungsverzeichnis... XVII Literaturverzeichnis... XXI Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (Text)... 1 A. Einführung 1. Aufgabe, Wesen und Bedeutung Maßnahme der Zwangsvollstreckung? Verhältnis zu anderen Versteigerungen Grundsätze der Teilungsversteigerung B. Besonderheiten der Teilungsversteigerung 1. Sachliche Voraussetzungen der Teilungsversteigerung Anwendbare Vorschriften ( 180) Einstweilige Einstellung des Verfahrens Formelle Voraussetzungen Geringstes Gebot ( 182) Miet- und Pachtverhältnisse ( 183) Sicherheitsleistung ( 184, 67 70) Zuweisung landwirtschaftlicher Grundstücke ( 185) C. Verlauf des Versteigerungs-Verfahrens 1. Überblick Formelles Verfahren Einleitung des Verfahrens Schutz durch einstweilige Einstellung Festsetzung des Grundstückswertes Vorbereitung des Versteigerungstermins Der Versteigerungstermin Entscheidung über den Zuschlag Verteilung des Versteigerungserlöses Nichtzahlung des Meistgebots Abschluß des Verfahrens Sachregister VII

9 Inhaltsübersicht VIII

10 Inhaltsvereichnis Revision Inhaltsvereichnis Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis... XVII Literaturverzeichnis... XXI Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (Text)... 1 A. Einführung 1. Aufgabe, Wesen und Bedeutung Allgemeines Interessengegensätze in der Teilungsversteigerung Ablauf des Verfahrens Bedeutung für Gemeinschaft und Gläubiger Kann eine Teilungsversteigerung verhindert werden? Wie kann man sich in einer Teilungsversteigerung schützen? Taktische Hinweise Maßnahme der Zwangsvollstreckung? Meinungsstreit Taktische Hinweise Verhältnis zu anderen Versteigerungen Forderungszwangsversteigerung Insolvenz- und Nachlaßverwalterversteigerung Zuweisungsverfahren gemäß 13 ff. GrdstVG Taktische Hinweise Grundsätze der Teilungsversteigerung Übersicht Ranggrundsatz Deckungs- und Übernahmegrundsatz Eintragungsgrundsatz Selbständigkeit der Einzelverfahren Amtsprinzip Rechtliches Gehör (Art. 103 GG) Prozessleitungspflicht ( 139 ZPO) Taktische Hinweise: B. Besonderheiten der Teilungsversteigerung 1. Sachliche Voraussetzungen der Teilungsversteigerung In Natur nicht teilbare Grundstücke Gemeinschaft am Grundstück Das Recht zur Auseinandersetzung Bruchteilsgemeinschaft Gesamthandsgemeinschaft Erbengemeinschaft BGB-Gesellschaft Verein, stille Gesellschaft OHG, KG eheliche Gütergemeinschaft fortgesetzte Gütergemeinschaft IX

11 Inhaltsverzeichnis Gütertrennung Zugewinngemeinschaft Eigentums- und Vermögensgemeinschaft nach DDR-FGB Eingetragene Lebenspartnerschaft Antragsberechtigung der Teilhaber Bruchteilsgemeinschaft Zugewinngemeinschaft Erbengemeinschaft Antragsberechtigung Sonderfälle Eltern, Vormund, Betreuer Testamentsvollstrecker Nacherbschaft Erbschaftskauf Nießbrauch Ausschluß der Teilungsversteigerung Antragsberechtigung der Gläubiger Grundpfandrechte (Ver-)Pfändung des Auseinandersetzungsanspruchs Bruchteilsgemeinschaft Erbengemeinschaft Gütergemeinschaft Gesellschaft Vorgehen gegen Anfechtungsgegner Entgegenstehende Rechte Materielles Recht Antragsberechtigung Ausschluß-Vereinbarung Bundesversorgungsgesetz Ehegatten-Zustimmung gemäß 1365 BGB Erbengemeinschaft Gesamtgut-Grundstück Nacherbenvermerk Pfändung, Verpfändung Realteilung Restitutionsanspruch nach dem VermG Sonderrechtsnachfolger Teilbarkeit des Grundstücks Testamentsvollstrecker Treu und Glauben Veräußerungsverbot Wichtiger Grund Wohnungseigentum Zurückbehaltungsrecht gemäß 273 BGB Formelle Behandlung Taktische Hinweise Anwendbare Vorschriften ( 180) Übersicht Einzelne Vorschriften Ablösung des Gläubigers, 268 BGB, Altenteil, 9 EGZVG Aufhebung der Teilungsversteigerung, z. B. 28, Aufklärungs- und Belehrungspflicht, 139 ZPO a. Auflassungsvormerkung X

12 Inhaltsvereichnis Aussetzung des Verfahrens, 246 ZPO Befriedigungsfiktion, 114 a Beitritt, Benutzungsregelung, Beschlagnahme, Betriebsteuerrückstände, 75 AO a. Eigentumsvormerkung Einstweilige Einstellung, insbesondere 180 Abs. 2, Erbbaurecht Fälligkeit von Grundpfandrechten, Fristen, insbesondere 43, 44 II Gerichtsferien, 202 GVG Gerichtliche Verwaltung, Heimstätte Kosten, Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Nacherbschaft Nießbrauch, 1030 ff. BGB Prozeßkostenhilfe, a ZPO a. Prozessleitungspflicht ( 139 ZPO) Rangklassen, Räumungsvollstreckung, Rechtliches Gehör, Art. 103 GG Schuldübernahme, Sicherheitsleistung, 184, Sicherungsmaßregeln, Stockwerkseigentum Tilgungshypothek, 1181 BGB Umlegungsverfahren (BauGB) Veräußerungsbeschränkung, z. B. 751, 2042 BGB Veräußerungsverbot, z. B. 610 RVO Verfahrensverbindung, Vergleich Vollstreckungsschutz, 765 a ZPO Vorkaufsrechte Wiederversteigerung, 132, Wohnungseigentum, WEG Zubehör, 55 II, 90 II Zustellungen; 3 8 und 166 ff. ZPO Taktische Hinweise Einstweilige Einstellung des Verfahrens Einstellungsbewilligung gemäß 180, Übersicht Rechtslage Taktische Hinweise Einstellung gemäß 180 Abs Übersicht Rechtslage Antragsgrund Antragsberechtigung Antragsfrist/Hinweis gemäß 30 b Abs Anhörung/Entscheidung XI

13 Inhaltsverzeichnis XII Fortsetzung des Verfahrens Verhältnis zu anderen Einstellungen Taktische Hinweise Einstellung gemäß 180 Abs Übersicht Rechtslage Antragsgrund Antragsberechtigung/2-Wochen Frist Entscheidung/Einstellungsdauer Änderung der Sachlage ( 180 Abs. 3 S. 3) Fortsetzung/Wiederholung Taktische Hinweise Andere Einstellungen Übersicht Vollstreckungsschutz 765 a ZPO Einstellungen gemäß 775, 769, 766 ZPO Einstellung gegenüber einem Miteigentümer Einstellung gegenüber Pfändungsgläubigern Ablösung gemäß 75 oder 268 BGB , 77 sowie 30 a, c, d, Taktische Hinweise Einstellung, Fortsetzung, Aufhebung Übersicht Einstweilige Einstellung allgemein Fortsetzung des Verfahrens Aufhebung Taktische Hinweise Formelle Voraussetzungen Versteigerungsantrag ( 180, 15) Übersicht Antrag Kein Vollstreckungstitel nötig ( 181) Notwendige Nachweise Eintragung des Antragstellers Eintragung der Antragsgegner Nachweis der Erbfolge Genehmigung von Familien-/Betreuungs- und Nachlaßgericht Gesellschaften, Gemeinschaften Zustimmungserfordernisse? Zustellungsnachweise Taktischer Hinweis Geringstes Gebot ( 182) Aufgabe und Bedeutung Übersicht Folge des Deckungsgrundsatzes Verhältnis Auseinandersetzungsanspruch zu Belastungen Sonderfälle Bestandteile allgemein Bestehenbleibende Rechte, ein Antragsteller ( 182 I) Bestehenbleibende Rechte, mehrere Antragsteller ( 182 I) Problemstellung

14 Inhaltsvereichnis Verschiedene Theorien Die Totalbelastungs-Theorie Die Zustimmungswegfall-Theorie Die Niedrigstgebots-Theorie Die Korrealbelastungs-Theorie Eigene Ansicht Gleichwertigkeit von Rechten Der Ausgleichsbetrag ( 182 II) Inhalt und Zweck der Ausgleichsregelung Ermittlung des Ausgleichsbetrages Behandlung des Ausgleichsbetrags Einzel- oder Gesamtausgebote ( 63) Änderung des geringsten Gebots Abweichende Feststellung gemäß Nachträgliche Änderung Taktische Hinweise Miet- und Pachtverhältnisse ( 183) Rechtslage Taktische Hinweise Sicherheitsleistung ( 184, 67 70) Einführung Übersicht Besonderheiten in der Teilungsversteigerung Das Verlangen nach Sicherheitsleistung ( 67 Abs. 1 und 2) Pflicht zur Sicherheitsleistung ( 67 Abs. 2 und 3) Höhe der Sicherheit ( 68) Art der Sicherheitsleistung ( 69) Entscheidung über Sicherheitsleistung und Gebot ( 70) Rückgabe der Sicherheit Taktische Hinweise Zuweisung landwirtschaftlicher Grundstücke ( 185) C. Verlauf des Versteigerungs-Verfahrens 1. Überblick Übersicht Voraussetzungen der Versteigerung Einleitung des Verfahrens Einstweilige Einstellung Festsetzung des Grundstückswertes Versteigerungstermin und Zuschlag Vorbereitung Versteigerungstermin Zuschlag Erlösverteilung Evtl. Wiederversteigerung und Abschluß Formelles Verfahren Zuständigkeit und Zustellungen Verbindung von Verfahren ( 18) Rechtsmittel in der Teilungsversteigerung XIII

15 Inhaltsverzeichnis 2.4. Kosten Verfahrenskosten Rechtsanwalts-Gebühren Prozesskostenhilfe Taktische Hinweise Einleitung des Verfahrens Versteigerungsantrag Rechtslage Muster eines Versteigerungsantrags Anordnung der Versteigerung Rechtslage Muster eines Anordnungsbeschlusses Beschlagnahme Beitritt Rechtslage Muster von Beitrittsantrag und -beschluß Beitrittsantrag Beitrittsbeschluß Taktische Hinweise Schutz durch einstweilige Einstellung Verweisung auf Abschnitt B Muster Hinweis gemäß 180 Abs. 2 und 3 i. V. m Einstellungsantrag gemäß 180 Abs Einstellungsbeschluß gemäß 180 Abs Fortsetzungsantrag Fortsetzungsbeschluß Festsetzung des Grundstückswertes Bedeutung des festgesetzten Wertes Festsetzungsverfahren Rechtslage Muster Mitteilung an die Beteiligten Stellungnahme eines Beteiligten Wertfestsetzungsbeschluß Rechtsmittel Relative Rechtskraft Taktische Hinweise Vorbereitung des Versteigerungstermins Vorbereitung durch das Gericht Bestimmung des Versteigerungstermins Bekanntmachung der Terminsbestimmung Zustellungen und Mitteilungen Muster Bekanntmachung im Amtsblatt Sonstige Veröffentlichung durch das Gericht Muster einer Mitteilung gemäß 41 Abs Vorbereitung durch die Miteigentümer Rechtslage Muster XIV

16 Inhaltsvereichnis Anmeldung einer Grundschuld und Freigabeverlangen für das Zubehör Bietvollmacht Vorbereitung durch Gläubiger und Interessenten Gläubiger Interessenten Taktische Hinweise Der Versteigerungstermin Dreiteilung des Versteigerungstermins Übersicht Inhalt und Zweck der Dreiteilung Bekanntmachungsteil ( 66) Übersicht Abweichende Versteigerungsbedingungen ( 59) Einzel-/Gesamtausgebote ( 63, 64) Bietstunde ( 73) Übersicht Abgabe von Geboten Erlöschen von Geboten Taktische Hinweise Entscheidung über den Zuschlag Verhandlung und Entscheidung Verhandlung über den Zuschlag ( 74) Besonderer Verkündungstermin ( 87) Die Zuschlagsentscheidung ( 81) Vorkaufsrechte Zuschlagsbeschwerde ( 95 ff) Muster eines Zuschlagsbeschlusses Zuschlagsversagung Übersicht Abhängigkeit von Gebotshöhe Einstellung durch Antragsteller Verfahrensfehler und ihre Heilung Der Zuschlag Übersicht Wirkungen des Zuschlags Haftung neben dem Zuschlag Taktische Hinweise Verteilung des Versteigerungserlöses Übersicht Ziel und formelle Abwicklung Ziel in der Teilungsversteigerung Verteilungstermin Teilungsplan/Widerspruch Planausführung bei Zahlung Außergerichtliche Erlösverteilung ( 143, 144) Liegenbelassungsvereinbarung ( 91 Abs 2) Teilungsmasse Schuldenmasse Aufzunehmende Ansprüche Verfahrenskosten XV

17 Inhaltsverzeichnis Grundpfandrechte Erlöschende Rechte aus Abt. II Behandlung des Erlösüberschusses Grundsatz Einigung der Berechtigten Verfahren bei Anteilspfändung Hinterlegung Muster Bestimmung des Verteilungstermins Anmeldung zum Verteilungstermin Liegenbelassungsvereinbarung Auszahlungserklärung Taktische Hinweise Nichtzahlung des Meistgebots Übersicht Nichtzahlung im Verteilungstermin Forderungsübertragung Sicherungshypothek Wiederversteigerung Muster einer Forderungsübertragung Taktische Hinweise Abschluß des Verfahrens Abschließende Maßnahmen Taktische Hinweise. 443 Sachregister XVI