INHALT. oder: Warum trotz niedriger Wohneigentumsquote Potential besteht! Juli Executive Summary

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1 Juli 2011 realessenz Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Executive Summary INHALT 02 Hat Deutschland ein Problem? Studien zur WOhnformwahl Privatisierung in Deutschland oder: Warum trotz niedriger Wohneigentumsquote Potential besteht! Regionales bild in Deutschland Der lokale Markt ist entscheidend, nicht unbedingt der Mieter Für viele opportunistische Investoren galt die im europäischen Vergleich niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland als wichtiger Renditetreiber für ihre Investments im deutschen Wohnungsmarkt. Sie hofften von der Erhöhung dieser Quote durch Mieterprivatisierung zu profitieren. Da die Eigentumsquote nicht zuletzt ein Ergebnis der deutschen rechtlichen Rahmenbedingungen ist, wurden diese Erwartungen nicht erfüllt. Analysiert man jedoch die Einflussfaktoren der Wohneigentumsquote auf regionaler Basis in Deutschland in Verbindung mit einer Nachfrageanalyse, wird trotz dieser Rahmenbedingungen das Potential der Wohnungsprivatisierung in Deutschland deutlich. Da die Mehrheit der Käufer aus dem Umfeld der zu privatisierenden Immobilie kommt, ist die Kenntnis des lokalen Marktes und dessen Wettbewerbsstruktur unabdingbar.

2 02 Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Juli 2011 Hat Deutschland ein Problem? In den vergangenen Jahren wurde immer wieder über die im europäischen Vergleich niedrige deutsche Wohneigentumsquote diskutiert. Deutschland nimmt bei einem europäischen Vergleich mit einer Quote von 43 Prozent regelmäßig den vorletzten Platz ein, gefolgt von der Schweiz, die mit rund 35 Prozent eine noch niedrigere Quote hat. Nicht nur von politischer Seite wird daher oft eine Erhöhung der Wohneigentumsquote gefordert. Auch viele der opportunistisch orientierten Investoren, welche sich mit großen Portfoliokäufen in den Jahren 2004 bis 2006 auf dem deutschen Wohnungsmarkt engagierten, hofften von einer Erhöhung der Wohneigentumsquote profitieren zu können. Im Zuge des Annäherungsprozesses der deutschen Wohneigentumsquote an den europäischen Durchschnitt planten sie einen Teil ihrer erworbenen Bestände an die Mieter zu privatisieren. Die letzten Jahre haben jedoch gezeigt, dass es zu einer derartigen Konvergenz nicht gekommen ist. Viele der Investoren mussten ihre ursprünglichen Businesspläne überarbeiten. Gleichzeitig besteht jedoch von privater Seite, gerade im Nachgang der Subprimekrise, eine hohe Nachfrage nach Immobilien. Wie lässt sich dieser scheinbare Widerspruch erklären? Kann in Deutschland eine erfolgreiche Privatisierungsstrategie umgesetzt werden? Eine Analyse der Einflussfaktoren der Wohneigentumsquote sowie der Erfolgsfaktoren der Privatisierung hilft hier weiter. eigentumsquoten in europa 100% 80% % CH DE DK SE NL FR AT FI CZ BE UK LU IT GR MT PT PL LV IE ES EE SI HU RO SK LT Quelle: CECODHAS Bei allen Harmonisierungstendenzen innerhalb Europas, existiert bis heute kein europäischer Wohnungsmarkt. Die nationalen Besonderheiten hinsichtlich rechtlicher und steuerlicher Rahmenbedingungen haben sich in den vergangenen Jahren zwar immer wieder verändert, es ist jedoch keine Angleichung zu erkennen. Darüber hinaus stellt das Wohnen ein Grundbedürfnis dar, bei dem auch die kulturelle Entwicklung eines Landes einen erheblichen Einfluss hat. Es verwundert daher nicht, dass es innerhalb der EU oder Europas zu keiner Konvergenz der Wohneigentumsquoten gekommen ist. Daher darf angenommen werden, dass es hierzu auch in den kommenden Jahren nicht kommen wird. Durch welche Faktoren lässt sich die unterschiedliche Höhe der Wohneigentumsquote dann erklären? Die Ergebnisse derartiger Analysen geben erste Anhaltspunkte dafür, in welchem Umfeld eine Privatisierung erfolgreich ist und was hierfür beachtet werden muss. Studien zur Wohnformwahl Die meisten Analysen beziehen sich auf die Entscheidungssituation eines individuellen Haushalts und blenden somit länderübergreifende Unterschiede aus. In diesen Studien werden dabei zumeist sowohl die Wohnnachfrage als auch die Wohnformwahl (Miete vs. Eigentum) analysiert. Individuelle Entscheidungen zu Mieten oder zu Kaufen werden auf Basis folgender Faktoren erklärt: Die

3 Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Juli relativen Kosten des Eigentumserwerbs in Relation zu den Mietkosten, der Nachfrage nach Wohnfläche, dem Vermögen des Haushalts und weiterer Kreditrestriktionen. Auch wenn die meisten Studien zur Wohnformwahl sich mit der Analyse der Entscheidung des einzelnen Haushalts beschäftigen, so hat sich in den vergangenen Jahren eine zunehmende Anzahl an Studien mit der vergleichenden Analyse und Erklärung der Eigentumsquoten auf Länderebene beschäftigt. Hier zeigt sich, dass neben angebots- und nachfrageseitigen Faktoren (z.b. Angebotssituation, Preis, Finanzierungsmöglichkeiten) vor allem staatliche Anreizmechanismen einen erheblichen Einfluss auf die Höhe und Veränderung der Wohneigentumsquote haben. Deutschland ist also nicht zuletzt auf Grund der rechtlichen Rahmenbedingungen ein Mietermarkt. Regionales Bild in Deutschland In wie weit lassen sich diese auf nationaler Ebene gewonnenen Erkenntnisse auf die regionalen Verhältnisse in Deutschland übertragen? Zu Beginn der Analyse auf Ebene der Bundesländer wird deutlich, dass auch innerhalb Deutschlands erhebliche Unterschiede bei der Eigentumsquote bestehen. Diese reicht von knapp über 14 Prozent in Berlin bis zu fast 55 Prozent im Saarland - eine Spannweite von gut 40 Prozentpunkten. Die rechtlichen Rahmenbedingungen oder Unterschiede in der staatlichen Förderung können diese Differenz sicherlich nicht erklären. Wohneigentumsquote nach Bundesländern Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Quelle: PATRIZIA Research, destatis Wie bei den internationalen Vergleichsanalysen, zeigt sich auch innerhalb Deutschlands, dass die Angebotsseite einen starken Einfluss auf die Eigentumsquote hat. Ein steigender Anteil von Mehrfamilienhäusern im Bestand, senkt die Eigentumsquote (Abbildung A). Gleichzeitig zeigt sich für die westdeutschen Bundesländer (ohne Berlin), dass ein steigendes verfügbares Haushaltseinkommen, tendenziell mit einer niedrigeren Wohneigentumsquote verbunden ist (Abbildung B). Eine Erklärung hierfür könnte die höhere Arbeitskräftemobilität sein, die die Einkommensposition der Haushalte verbessert und diese Mobilität in einer Mietwohnung besser erreicht werden kann als in einer Eigentumswohnung. Letzteres bedeutet jedoch nicht, dass diese Haushalte keine Wohnimmobilien zum Kauf nachfragen. Vielmehr werden die gekauften Objekte von solchen Haushalten zur Kapitalanlage bzw. Altersvorsorge und nicht zum Eigennutz verwendet. An dieser Stelle wird bereits deutlich, wie komplex das Zusammenspiel unterschiedlicher Faktoren für eine erfolgreiche Privatisierungsstrategie ist und das hierfür sicherlich auch der Gebäudebestand bei der Eigennutzerprivatisierung eine Rolle spielen wird. Ein Ergebnis, dass auch im Rahmen aktueller kleinteiliger Studien auf Basis von Raumordnungsregionen bestätigt wird.

4 04 Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Juli 2011 Wohneigentumsquote auf Bundesländerebene und ausgewählte immobilen- und volkswirtschaftliche Rahmendaten Abb. A Abb. b 50% 50% West-DE Wohneigentumsquote 30% Wohneigentumsquote 30% R 2 = 0, East-DE (incl. Berlin) R 2 = 0,7299 R 2 = 0, % 0% Anteil MFH am Wohnungsbestand 10% Haushaltseinkommen pro Kopf (in Tsd. ) Abb. c Abb. d 50% R 2 = 0, % Wohneigentumsquote 30% Wohneigentumsquote 30% R 2 = 0, % 1,5 1,7 1,9 2,1 2,3 2,5 Durchschnittliche Haushaltsgröße. 10% 55% 57% 59% 61% 63% 65% Anteil der jährigen an der Bevölkerung Quelle: PATRIZIA Research, destatis

5 Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Juli Beim Haushaltsnettoeinkommen zeigt sich aber auch, dass hier zwangsläufig eine weitere Detailierung und Aufspaltung der Zahlen erfolgen muss, um die Wirkungsmechanismen zu verstehen und damit die Planungssicherheit in den Kalkulationen zu erhöhen. So liegen, abhängig vom Einkommensniveau, die Eigentumsquoten zwischen knapp 16 und fast 70 Prozent. Gleichzeitig zeigt sich auf Bundesländerebene auch, dass die Wohneigentumsquote mit der durchschnittlichen Haushaltsgröße positiv korreliert ist (Abbildung C). Eine tiefergehende Analyse hinsichtlich der Haushaltsgrößen macht eine Bandbreite bei der Wohneigentumsquote deutlich, welche von etwas über 20 Prozent bei Einpersonenhaushalten bis zu mehr als 75 Prozent bei Haushalten mit fünf und mehr Personen reicht. Analysiert man die Bundesländer hinsichtlich ihrer Altersstruktur, zeigt sich hingegen ein deutlich anderes Bild. Je höher der Anteil der arbeitenden Bevölkerung von 20 bis 65 Jahren an der Gesamtbevölkerung ist, desto niedriger wird die Wohneigentumsquote (Abbildung D). Eine Erklärung hierfür dürfte, wie im Falle der Haushaltseinkommen, in der Mobilität der Arbeitskräfte zu finden sein. Gerade junge Arbeitnehmer müssen heute flexibel sein: Wandern sie doch in die Regionen, in denen sie Arbeit finden. Gleichzeitig verfügen sie in vielen Fällen nicht über ausreichende finanzielle Mittel, um sich gleich eine Immobilie für die Eigennutzung kaufen zu können. Auch will sich die Gruppe der jungen Arbeitnehmer nicht endgültig an einen Standort binden, da in der Zukunft wieder mit einem arbeitsbedingten Wohnungswechsel gerechnet wird. Beides hat zur Folge, dass Wohneigentum nicht zur Eigennutzung erworben wird und somit die Wohneigentumsquote nicht steigt. Ein Wohneigentumserwerb als Kapitalanlage (mit Vermietung) kann jedoch sehr wohl erfolgen. Eigentumsquoten nach Haushaltstypen mit 1 Person mit 2 Personen mit 3 Personen mit 4 Personen mit 5 oder mehr Personen Haushaltsnettoeinkommen pro Monat unter 500 Euro Euro Euro über Euro 0% 10% 30% 50% 70% 80% Quelle: PATRIZIA Research, destatis Für den Investor bedeutet dies: Nur wer seine Mieterstruktur und die Struktur der potentiellen Käufer in allen Dimensionen detailliert analysiert, wird eine Privatisierungsstrategie erfolgreich umsetzen können. Ansonsten sind zeitliche und inhaltliche Anpassungen im Businessplan unausweichlich. Diese können jedoch merkliche Veränderungen der Zahlungsströme nach sich ziehen und die Risikoposition eines jeden Investors entsprechend verändern.

6 06 Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Juli 2011 Der lokale Markt ist entscheidend, nicht unbedingt der Mieter Zusätzlich zu den detaillierten nachfrageseitigen Analysen muss für eine erfolgreiche Privatisierungsstrategie auch eine standortspezifische Angebotsanalyse erfolgen. Hierbei gilt es, insbesondere vor einer Investition zu klären, in welchem Wettbewerbsumfeld sich die zu privatisierende Wohnimmobilie befindet. Erfahrungsgemäß kommen dreiviertel der Käufer von Wohneigentum aus dem näheren Umfeld der Immobilie. Das heißt, aus einem Umkreis von maximal zehn Kilometern (Abbildung f). Doch nur rund 25 Prozent der Käufer waren bis dato Mieter (Abbildung e). Mit Hilfe einer derartigen angebotsseitigen Konkurrenzanalyse können die Risiken für den Investor gemindert werden, die sich aus einer, im Vergleich zur Investmentkalkulation, unvollständigen oder zeitlich länger dauernden Privatisierung ergeben. Insbesondere eine unvollständige Privatisierung einzelner Objekte stellt für Investoren ein erhebliches (Kosten-) Risiko dar, ist die Verwaltung der verbleibenden Wohneinheiten doch mit Personalkapazitäten und erheblichen finanziellen Aufwendungen verbunden. Eine erfolgreiche Umsetzung einer Privatisierungsstrategie ist dann möglich, wenn die Investition auf Basis einer derartigen Risikoanalyse des Konkurrenzumfelds erfolgt und zusätzlich eine entsprechende rechtliche und technische Due Dilligence erfolgt. So ergeben sich für den Investor mit einem reinen Bestandsinvestment vergleichbare Risiken. Außerdem können auf diese Weise deutlich höhere Erträge als bei der reinen Bestandshaltung generiert werden. Käuferanalyse von Privatisierungen e Käuferanalyse von Privatisierungen f Herkunft der Käufer Deutschland (zukünftiger) Nutzer Investor Bundesland 2-10 km Umkreis Mieter innerhalb von 2 km Umkreis Quelle: PATRIZIA Research Fazit Die im europäischen Vergleich niedrige Wohneigentumsquote war für viele opportunistische Investoren ein wichtiger Grund, in deutsche Wohnimmobilien zu investieren. Durch eine aktive Mieterprivatisierung hofften sie von einem Anstieg der deutschen Wohneigentumsquote profitieren zu können. Im Ergebnis wurden diese Erwartungen nicht erfüllt, nicht zuletzt deswegen, weil die niedrige deutsche Wohneigentumsquote das Ergebnis der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen ist. Eine detaillierte Analyse der Einflussfaktoren der Wohneigentumsquote, der lokalen Immobilienmärkte und der Käufergruppen zeigt jedoch, dass Privatisierungsstrategien in Deutschland trotz dieser Rahmenbedingungen erfolgreich umgesetzt werden können. Die Kenntnis des lokalen Marktes der zu privatisierenden Immobilie und seine Wettbewerbsstruktur ist der entscheidende Erfolgsfaktor. Aus dem lokalen Umfeld kommt der Großteil der Käufer. Hat man diesen Markt und seine Bewohner verstanden, steht einer erfolgreichen Privatisierung einer Immobilie nichts mehr im Wege.

7 Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Juli Über das Unternehmen: Die PATRIZIA Immobilien AG ist seit 27 Jahren als Investor und Dienstleister auf dem Immobilienmarkt tätig. Mit dem Fokus auf Wohnimmobilien ist die PATRIZIA kontinuierlich gewachsen und seit 2006 im Prime Standard der Deutschen Börse gelistet und Mitglied im SDAX. Die Geschäftstätigkeit umfasst den Ankauf, die Wertoptimierung und Platzierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Als anerkannter Geschäftspartner großer institutioneller Anleger sowie der öffentlichen Hand agiert das Unternehmen national wie international und deckt die gesamte Wertschöpfungskette rund um die Immobilie ab. Derzeit hat die PATRIZIA Wohn- und Gewerbeeinheiten in der Immobilienverwaltung. Über ihre Tochtergesellschaften, die PATRIZIA Wohnlnvest Kapitalanlagegesellschaft mbh und die PATRIZIA Gewerbelnvest Kapitalanlagegesellschaft mbh, legt das Unternehmen zudem Immobilienspezialfonds nach dem Investmentgesetz auf. Der PATRIZIA Verbund zählt heute zu den TOP- Adressen im deutschen Spezialfondsmarkt. Insgesamt betreut die PATRIZIA heute ein Immobilienvermögen von über 5 Mrd. Euro. I m p r e s s u m Herausgeber: Verantwortlich für den Inhalt: PATRIZIA Immobilien AG PATRIZIA Bürohaus Fuggerstraße Augsburg T +49/8 21/ F +49/8 21/ immobilien@patrizia.ag Dr. Marcus Cieleback Diese Publikation dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keinen Prospekt dar. Die in diesem Bericht enthaltenen Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers/der Verfasser wieder und stellen nicht notwendigerweise die Meinung der PATRIZIA Immobilien AG oder mit ihr verbundener Unternehmen dar. Die in dieser Publikation zum Ausdruck gebrachten Meinungen können sich ohne vorherige Ankündigung ändern. Die von der PATRIZIA Immobilien AG erstellten Research Reports ( Analysen ) enthalten ausgewählte Informationen und erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Die Analysen stützen sich auf allgemein zugängliche Informationen und Daten ( die Information ), die als zuverlässig gelten. Die PATRIZIA Immobilien AG hat die Information jedoch nicht auf ihre Richtigkeit oder Vollständigkeit geprüft und übernimmt für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Information keine Haftung. Etwaige unvollständige oder unrichtige Informationen begründen keine Haftung der PATRIZIA Immobilien AG für Schäden gleich welcher Art, und die PATRIZIA Immobilien AG haftet nicht für indirekte und/oder direkte Schäden und/oder Folgeschäden. Insbesondere übernimmt die PATRIZIA Immobilien AG keine Haftung für in diesen Analysen enthaltene Aussagen, Planungen oder sonstige Einzelheiten bezüglich der untersuchten Unternehmen, deren verbundener Unternehmen, Strategien, konjunkturelle, Markt- und/oder Wettbewerbslage, gesetzlicher Rahmenbedingungen usw. Obwohl die Analysen mit aller Sorgfalt zusammengestellt werden, können Fehler oder Unvollständigkeiten nicht ausgeschlossen werden. Die PATRIZIA Immobilien AG, deren Anteilseigner und Angestellte übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Aussagen, Einschätzungen, Empfehlungen oder Schlüsse, die aus in den Analysen enthaltenen Informationen abgeleitet werden. Soweit eine Analyse im Rahmen einer bestehenden vertraglichen Beziehung, z.b. einer Finanzberatung oder einer ähnlichen Dienstleistung, ausgehändigt wird, ist die Haftung der PATRIZIA Immobilien AG auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz begrenzt. Sollten wesentliche Angaben unterlassen worden sein, haftet die PATRIZIA Immobilien AG für einfache Fahrlässigkeit. Der Höhe nach ist die Haftung der PATRIZIA Immobilien AG auf Ersatz von typischen und vorhersehbaren Schäden begrenzt. Die Analysen stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie, eines Immobilienportfolios oder eines Wertpapiers oder eines sonstigen Eingehens eines Investments dar. Die in Analysen enthaltenen Meinungen können ohne Ankündigung geändert werden. Alle Rechte vorbehalten. Die PATRIZIA Immobilien AG hat interne organisatorische und regulative Vorkehrungen getroffen, um möglichen Interessenkonflikten vorzubeugen und diese, sofern vorhanden, offen zu legen.

8 Investment-Abenteuer oder PORTFOLIO-OPTIMIERUNG? Jürgen M., 56 Jahre Leiter Kapitalanlage Ob eine Immobilie Ihr Portfolio empfindlich schwächen oder Ihre Rendite gezielt steigern kann, hängt von vielen Faktoren ab. Wir analysieren sie wie kein anderes Unternehmen: Die PATRIZIA ist eines der führenden Immobilien- Investmenthäuser Europas. Wir betreuen derzeit ein Immobilienvermögen von über 5 Milliarden Euro und bringen mehr als 27 Jahre Erfahrung ein, um unseren Kunden mehr Wertschöpfung zu ermöglichen. Von der Akquise über die Modernisierung und Bewirtschaftung bis zum Portfolio-Management und der kompletten Vermarktung. Sichern Sie Ihrem Immobilien-Investment die besseren Perspektiven. Willkommen bei PATRIZIA.