Internationale Immobilienmärkte: Status und Ausblick

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1 Internationale Immobilienmärkte: Status und Ausblick Dr. Marcus Cieleback Group Head of Research PATRIZIA Immobilien AG Zürich, 7. September PATRIZIA Immobilien AG PATRIZIA Bürohaus Fuggerstraße Augsburg T F immobilien@patrizia.ag

2 Staatsanleiherenditen im Zeitablauf 12 % % 10 % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % 07/ -1 % US UK SE NO DE US UK SE NO DE US UK SE NO DE Wir leben heutzutage in einer anderen Welt und müssen unsere Art zu Denken und unsere Investmentstrategien anpassen. Auf historische Durchschnitte zurückzublicken hilft nicht, die Attraktivität von Investmentmöglichkeiten einzuschätzen. Quelle: PATRIZIA, Reuters, Rendite 10jähriger Staatsanleihen 2

3 Investitionsrisko Europa ist im Fokus für Core and Value Add Investoren 100% 90% Risikopräferenz im Zeitablauf Ertrag, Risko und Sharpe ratio Blase = Sharpe ratio 0,9 UK % 70% 1,1 USA % 50% 40% 30% Europa Nordics 1,8 Australien 2, % 10% 0% Core Value add Opportunity 2, Total Returns von Investments Europa wird, mit seiner geringen Volatilität und seiner geringen durchschnittlichen Wertänderungsrendite in der Vergangenheit, die Region sein, die zukünftig näher an die historischen Performancewerte heranreichen wird, vor allem im Vergleich zu Nordamerika oder UK. Quelle: PATRIZIA, INREV, IPD via Reuters 3

4 Produktverfügbarkeit begrenzt Transaktionen Europäische Investitionen nach Kapitalquelle (Mrd. ) 100 inländisch kontinental global Auslandsanteil (%) 70 % % % % % 0 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 20 % Quelle: PATRIZIA, RCA 4

5 Spitzenrenditen haben den Boden weitgehend erreicht Entwicklung Bürospitzenrenditen Entwicklung sspitzenrenditen 6,5 % 6,5 % 6,0 % 6,0 % 5,5 % 5,5 % 5,0 % 5,0 % 4,5 % 4,5 % 4,0 % 4,0 % 3,5 % 3,5 % 3,0 % ,0 % Quelle: PATRIZIA, PMA 5

6 Durchschnittliche Spitzenmiete Der vierte Bürozyklus seit dem Millennium zeigt geringe Dynamik Zyklus 4. Zyklus Zyklus 3. Zyklus % 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 3Q-lagged durchschnittliche Leerstandsrate 2001 Q Q Q Q Der aktuelle europäische Büromarktzyklus ist von geringen Mietsteigerungen und einem verhaltenen Leerstandsabbau gekennzeichnet. Geringes Mietwachstum in einem Umfeld soliden Wirtschaftswachstums deutet auf einen hohen verdeckten Leerstand und Verbesserungen bei der Flächeneffizienz hin. Quelle: PATRIZIA, PMA 6

7 Turku Tampere Odense Den Haag Marseille Eindhoven Seville Valencia Leeds Cardiff Bilbao Utrecht Malmö Aarhus Lille Bordeaux Toulouse Nizza Lyon Göteborg Antwerp Cork Turku Eindhoven Antwerp Odense Tampere Den Haag Utrecht Cardiff Dresden Essen Leipzig Aarhus Leeds Bonn Marseille Bordeaux Lille Toulouse Nizza Nürnberg Hannover Lyon Malmö Göteborg B-Städte zeigen differenziertes Pricing mit Renditemöglichkeiten 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% Fundamentaldaten Büro Q1 oder später Spitzenmiten in /m²/p.m. Spitzenrenditen 28,0 25,5 23,0 20,5 Aktuelle Marktbedingungen zeigen deutliche Unterschiede in den b-städten: 5,5% 18,0 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 15,5 13,0 10,5 8,0 Im Bürosektor ist der Trend eindeutig. Nur drei Städte Göteborg, Malmö und Lyon zeigen Spitzenrenditen von unter 5 %. 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 % Fundamentaldaten Q1 oder später Spitzenmieten in /m²/p.m. Spitzenrenditen Im ssektor zeigen nahezu die Hälfte der Städte eine Anfangsrendite unter 4,5 %. 4,0 % 90 3,5 % 3,0 % Mietpreisniveaus unterscheiden sich signifikant zwischen den Städten. Quelle: PATRIZIA, Makler, CW, CBRE 7

8 Liquiditätsbedingungen zeigen Chancen, aber auch Grenzen Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien Göteburg Malmö Hanover The Hague Nurnberg Lyon Leipzig Leeds Bonn Marsaille Utrecht Cardiff Essen Dresden Nice Lille Antwerpen Eindhoven Aahrus Bilbao Bordeaux Valencia Toulouse Uppsala Cork Sevilla Tampere Turku Odensee 0 0,5 1 1,5 2 2,5 Y2014 Y2015 Y Mrd. Mio. Beobachtungen in den B-Städten: Städte wie Göteborg, Leeds, Cardiff und Lyon zeigen sich als starke, aktive Märkte im Hinblick auf die Transaktionsaktivitäten über die letzten drei Jahre. Liquidität und Investitionsmöglichkeiten finden sich in Nizza, Antwerpen, Arhus und Bilbao, da diese Städte Transaktionsvolumina von mindestens 100 Mio. p.a. seit 2014 zeigen. Obwohl in Valencia, Tampere, Turku und Cork keine wesentlichen Investitionsaktivitäten beobachtet werden konnten, zeigen diese Städte einen starken Anstieg an Deals in 2016 mit sich bietenden Chancen, allerdings mit möglichen Risiken hinsichtlich Liquidität. Quelle: PATRIZIA, RCA 8

9 Relativität spricht bei Wohnen für Europa 5 %pp 4 %pp Spread zwischen Netto-Cash-Flow-Rendite und 10jähriger Staatsanleihe Q75% / Q25% Mittlere Cash-Flow-Rendite Gap Im Niedrigzins-Umfeld sind die traditionell niedrigen Renditen von Wohnimmobilien im Fall einer Buyand-Hold Strategie heute verhältnismäßig attraktiv. 3 %pp 2 %pp 1 %pp 0 %pp -1 %pp -2 %pp Kanada Europa United States Der Netto-Cash-Flow Spread von europäischen Wohnimmobilieninvestments übertrifft Niveaus aus den USA und Kanada und zeigt eine sehr positive Entwicklung in den vergangenen Jahren. Hohe Granularität der Mieterstruktur und die Tatsache, dass Wohnen ein Grundbedürfnis ist, sind Gründe dafür dass Mieterfluktuation weniger mit ökonomischen Zyklen korreliert sind und somit Wohnen zu einem guten Diversifikationsfaktor in einem Portfolio wird. Quelle: Reuters, PATRIZIA 9

10 Total Return Prognosen 10

11 Büro Büro Büro Büro Büro Büro Büro Total Return Prognosen Gewerbe, 2022 p.a. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% DE FR UK Nordics BENELUX CEE PIIGS Income Return Capital Growth Total Return Quelle: PATRIZIA, basierend auf IPD Style Portfolien 11

12 Total Return Prognosen Wohnen, 2022 p.a. 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% AT DK FI FR DE NL SE CH UK Income Return Capital growth Total Return Quelle: PATRIZIA, basierend auf IPD Style Portfolien 12

13 Kontakt DR. MARCUS CIELEBACK GROUP HEAD OF RESEARCH PATRIZIA Immobilien AG PATRIZIA Bürohaus Fuggerstraße Augsburg T F M marcus.cieleback@patrizia.ag Disclaimer Diese Publikation dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keinen Prospekt dar. Die in diesem Bericht enthaltenen Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers/der Verfasser wieder und stellen nicht notwendigerweise die Meinung der PATRIZIA Immobilien AG oder mit ihr verbundener Unternehmen dar. Die in dieser Publikation zum Ausdruck gebrachten Meinungen können sich ohne vorherige Ankündigung ändern. Die von der PATRIZIA Immobilien AG erstellten Research Reports ("Analysen") enthalten ausgewählte Informationen und erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Die Analysen stützen sich auf allgemein zugängliche Informationen und Daten ("die Information"), die als zuverlässig gelten. Die PATRIZIA Immobilien AG hat die Information jedoch nicht auf ihre Richtigkeit oder Vollständigkeit geprüft und übernimmt für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Information keine Haftung. Etwaige unvollständige oder unrichtige Informationen begründen keine Haftung der PATRIZIA Immobilien AG für Schäden gleich welcher Art, und die PATRIZIA Immobilien AG haftet nicht für indirekte und/oder direkte Schäden und/oder Folgeschäden. Insbesondere übernimmt die PATRIZIA Immobilien AG keine Haftung für in diesen Analysen enthaltene Aussagen, Planungen oder sonstige Einzelheiten bezüglich der untersuchten Unternehmen, deren verbundener Unternehmen, Strategien, konjunkturelle, Markt- und/oder Wettbewerbslage, gesetzlicher Rahmenbedingungen usw. Obwohl die Analysen mit aller Sorgfalt zusammengestellt werden, können Fehler oder Unvollständigkeiten nicht ausgeschlossen werden. Die PATRIZIA Immobilien AG, deren Anteilseigner und Angestellte übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Aussagen, Einschätzungen, Empfehlungen oder Schlüsse, die aus in den Analysen enthaltenen Informationen abgeleitet werden. Soweit eine Analyse im Rahmen einer bestehenden vertraglichen Beziehung, z.b. einer Finanzberatung oder einer ähnlichen Dienstleistung, ausgehändigt wird, ist die Haftung der PATRIZIA Immobilien AG auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz begrenzt. Sollten wesentliche Angaben unterlassen worden sein, haftet die PATRIZIA Immobilien AG für einfache Fahrlässigkeit. Der Höhe nach ist die Haftung der PATRIZIA Immobilien AG auf Ersatz von typischen und vorhersehbaren Schäden begrenzt. Die Analysen stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie, eines Immobilienportfolios oder eines Wertpapiers oder eines sonstigen Eingehens eines Investments dar. Die in Analysen enthaltenen Meinungen können ohne Ankündigung geändert werden. Alle Rechte vorbehalten. Die PATRIZIA Immobilien AG hat interne organisatorische und regulative Vorkehrungen getroffen, um möglichen Interessenkonflikten vorzubeugen und diese, sofern vorhanden, offen zu legen. 13