Die Bedeutung geographischer Faktoren für das Transaktionsgeschehen bei Wohnimmobilien

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1 I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. Januar 2010 realessenz Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Executive Summary Deutschland, Frankreich und Schweden Im Vergleich Dr. Marcus Cieleback Leiter Research, PATRIZIA Immobilien AG Die Bedeutung geographischer Faktoren für das Transaktionsgeschehen bei Wohnimmobilien INHALT Wohnimmobilien bleiben im Fokus In allen Ländern ist eine weitere Zunahme der Wohnnachfrage zu erwarten 04 Deutschland dominiert das europäische Transaktionsgeschehen GleichmäSSigere regionale Bevölkerungsverteilung in Deutschland Geringere räumliche Konzentration des bip pro kopf in deutschland Frankreich, Schweden und Deutschland sind für Mietwohninvestments institutioneller Investoren besonders attraktiv. Alle drei Märkte werden mittelfristig von einer steigenden Wohnnachfrage profitieren. Umso mehr verwundert es, dass trotz vergleichbarer Gesamtattraktivität Deutschland das Transaktionsgeschehen mit deutlichem Abstand dominiert. Dies ist damit zu begründen, dass Investoren aufgrund der föderalen Struktur Deutschlands mehr Möglichkeiten vorfinden, um ihre Investmentabsichten erfolgreich umzusetzen. Zum einen spiegelt sich hierin eine gleichmäßigere Verteilung der Bevölkerung über die Regionen, zum anderen eine geringere räumliche Konzentration der Wirtschaftsleistung auf nur wenige Zentren wider. Somit stehen im Vergleich mehr potenzielle Investitionsstandorte zur Verfügung, die in Verbindung mit der Größe des deutschen Mietimmobilienmarktes die Dominanz beim Transaktionsgeschehen erklären.

2 [ 02 ] I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Januar 2010 Wohnimmobilien bleiben im Fokus An den Kapitalmärkten zeichnet sich allmählich eine Stabilisierung ab, und Anzeichen einer Erholung werden sichtbar. Nicht zuletzt wegen ihres Rufs eine besonders risikoarme Anlageklasse zu sein, die zudem über positive Diversifikationseigenschaften verfügt, bleiben Wohnimmobilien im Fokus institutioneller Investoren wie Versicherungen und Altersvorsorgeeinrichtungen. Institutionelle Investoren wollen zunehmend Wohnimmobilien in ihren Portfolios wieder höher gewichten. Der Hauptfokus bei Wohnimmobilieninvestments liegt dabei auf den Ländern Deutschland, Frankreich und Schweden, den drei Ländern, welche hinsichtlich ihrer Marktattraktivität für Investitionen in Mietwohnimmobilien am interessantesten sind. Laut einer aktuellen Feri-Umfrage würden 23 Prozent der gefragten Investoren in Deutschland investieren, 19 Prozent in Frankreich und ebenso viele in Skandinavien. Attraktivitätsmatrix europäischer Mietwohnungsmärkte auf mittlere Frist hinsichtlich Angebots- und Nachfragesituation Attraktivität der Nachfrageseite überdurchschnittlich ES UK NL AT CZ IT SE DK FI DE FR unterdurchschnittlich LT HU PL EE LV Quelle: PATRIZIA Research, eurostat unterdurchschnittlich Attraktivität der Angebotsseite überdurchschnittlich Die mittel- bis langfristigen Nachfragedeterminanten des Wohnungsmarktes stehen somit im Fokus der institutionellen Investoren, die sich als Bestandshalter in diesen Märkten engagieren wollen, um zu entscheiden, welche Standorte für Investments in Frage kommen. Mittel- bis langfristig wird die Wohnnachfrage vor allem durch die demographische Entwicklung bestimmt. Eine wachsende Bevölkerung führt zu einer steigenden Wohnnachfrage, während eine abnehmende Bevölkerung, bei gleichbleibender Haushaltsstruktur, zu einer sinkenden Wohnnachfrage führt. Kommt es im zweiten Szenario zu einer Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße, so kann es über einen gewissen Zeitraum auch bei einer abnehmenden Bevölkerung noch zu einer steigenden Wohnnachfrage auf Grund steigender Haushaltszahlen kommen, wie unter anderem die Prognose für Deutschland in den kommenden Jahren zeigt. Eine Orientierung an der reinen Bevölkerungsentwicklung eines Landes oder einer Region muss daher um weitere Facetten der Wohnnachfrage, vor allem auch auf regionaler Ebene, wie beispielsweise die Haushaltsgröße, das Durchschnittsalter oder die Urbanisierung, ergänzt werden, um eine (Investitions-) Strategie darauf aufzubauen.

3 Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Januar 2010 I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. [ 03 ] Indikatoren für die Nachfrage nach Mietwohnungen Deutschland Frankreich Schweden Bevölkerung (in Mio.) 81,9 65,1 9,3 Bevölkerung (prog. 2025) 80,3 68,4 10 Urbanisierung aktuell 73,8 % 77,8 % 84,7 % Urbanisierung (prog. 2025) 76,9 % 81,6 % 86,5 % Durchschnittliche Haushaltsgröße 2,1 2,4 2,0 Mieterquote 59 % 42 % 34 % Quelle: PATRIZIA Research, nationale Statistische Ämter, UN In allen Ländern ist eine weitere Zunahme der Wohnnachfrage zu erwarten In Bezug auf die Bevölkerungsentwicklung lassen sich in den drei Ländern deutliche, von einander abweichende Entwicklungen feststellen. Bis 2025 kann für Frankreich und Schweden noch mit einer wachsenden Bevölkerung gerechnet werden, während in Deutschland bereits jetzt eine abnehmende Bevölkerung zu beobachten ist. Stabilisierend bzw. weiter verstärkend auf die Wohnnachfrage wirkt die kontinuierliche Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße, so dass in allen drei Ländern in den kommenden 15 bis 20 Jahren noch mit einer steigenden Wohnnachfrage zu rechnen ist. Gleichzeitig schreitet in allen drei Ländern die Urbanisierung weiter voran, wodurch sich die jeweilige Landesbevölkerung immer weiter regional konzentriert, mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Wohnnachfrage in den jeweiligen urbanen Räumen. Deutschland dominiert das europäische Transaktionsgeschehen Eine Analyse des Transaktionsgeschehens verdeutlicht das hohe Interesse institutioneller Investoren am deutschen Wohnimmobilienmarkt. Gemessen am Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen des vergangenen Jahres, liegen mit Berlin, München und Hamburg auf den Plätzen 2, 4 und 5 drei deutsche Metropolen unter den Top 5 der europäischen Wohnungsmärkte. Angeführt wird diese Rangliste von London. Stockholm befindet sich auf Position 3, nur knapp vor München und Hamburg. Noch deutlicher wird die Bedeutung des deutschen Wohnimmobilienmarktes bei einem europäischen Vergleich. Deutschland dominiert mit einem Anteil von 58 Prozent am Transaktionsvolumen in Europa in den ersten drei Quartalen des Jahres 2009 das Transaktionsgeschehen, gefolgt von Großbritannien mit 13 Prozent sowie Schweden und Frankreich mit 8 bzw. 5 Prozent. Auf Basis einer angebots- und nachfrageseitigen Analyse der einzelnen Länder überrascht eine derartige Dominanz des deutschen Wohnimmobilienmarktes auf den ersten Blick. Zeigt doch der Vergleich der Wohnimmobilienmärkte von Deutschland, Frankreich und Schweden hinsichtlich ihrer jeweiligen Attraktivität für Investments in Mietwohnimmobilien keine dominante Position Deutschlands. Zwar ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt hinsichtlich der Angebotsseite als der vielversprechendste der drei Märkte einzuschätzen, auf der Nachfrageseite erscheint er auf nationaler Ebene jedoch etwas weniger interessant als Frankreich und Schweden, was vor allem auf die Bevölkerungsentwicklung zurückzuführen ist. Insgesamt gesehen, würde diese Attraktivitätsanalyse die Schlussfolgerung nahe legen, dass die Transaktionsvolumina in den einzelnen Ländern ein vergleichbares Niveau haben sollten.

4 [ 04 ] I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Januar 2010 GleichmäSSigere regionale Bevölkerungsverteilung in Deutschland Eine derartige Analyse der Marktattraktivität auf nationaler Ebene wie in der Grafik auf Seite 2 dargestellt, lässt jedoch die zum Teil erheblichen Unterschiede auf regionaler Ebene innerhalb eines Landes weitgehend unberücksichtigt. Eine Analyse der Bevölkerungsverteilung auf NUTS 3 Ebene (NUTS = Systematik der Gebietseinheiten für die Statistik in der EU, NUTS 3 = Kleinere Regionen) zeigt sehr deutlich die Unterschiede zwischen Deutschland auf der einen Seite und Frankreich bzw. Schweden auf der anderen Seite. So haben in Deutschland über 70 Prozent der Regionen jeweils nur einen Anteil von weniger als 0,25 Prozent an der Gesamtbevölkerung, obwohl Deutschland eine im Vergleich nur leicht niedrigere Urbanisierung hat. In Frankreich liegt der Anteil noch nicht einmal bei 10 Prozent, in Schweden existiert keine Region mit dieser Bevölkerungsgröße. Für Investoren bietet Deutschland somit bereits auf Basis seiner Bevölkerungsverteilung eine viel größere Anzahl an potentiellen regionalen Investmentstandorten als Frankreich oder Schweden. In diesen Ländern konzentriert sich die Bevölkerung auf deutlich weniger Regionen, mit einer durchschnittlichen Größe von 0,25 Prozent bis 2 Prozent in Frankreich und 1 bis 5 Prozent in Schweden. In Schweden leben in drei NUTS 3 Regionen (Stockholms län, Skåne län, Västra Götalands län) knapp über 50 Prozent der gesamten Bevölkerung. Die drei bevölkerungsreichsten Regionen in Frankreich (Nord, Paris, Bouches-du-Rhône) vereinen gerade einmal 10,5 Prozent der Bevölkerung auf sich und in Deutschland liegt der Anteil der drei entsprechenden Regionen (Berlin, Hamburg, München) bei knapp 8 Prozent der Gesamtbevölkerung. Anteil der Bevölkerung der NUTS 3 Regionen an der Gesamtbevölkerung nach GröSSenklassen 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < 0,25% 0,25% < 0,5% 0,5% < 1% 1% < 2% 2% < 3% 3% < 4% 4% Deutschland Frankreich Schweden Quelle: PATRIZIA Research, eurostat Geringere räumliche Konzentration des bip pro kopf in deutschland Die Bevölkerungsverteilung allein kann jedoch nur einen ersten Erklärungsansatz liefern, macht sie doch keinerlei Aussagen darüber, welche finanzielle Leistungskraft die jeweilige Region mit ihrer Bevölkerung hat. Für Investoren ist daher wichtig, auch die relative Position einer Region in Relation zum nationalen Durchschnitt hinsichtlich des BIP pro Einwohner

5 Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Januar 2010 I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. [ 05 ] zu beurteilen. Auch bei dieser Analyse zeigt sich in Deutschland eine Verteilung, die deutlich von der in Frankreich und Schweden abweicht. Die Verteilung des BIP pro Kopf ist in Deutschland weniger stark um den nationalen Durchschnitt konzentriert als in Frankreich und Schweden. In den beiden letztgenannten Ländern haben jeweils gut 60 bzw. 70 Prozent ein BIP pro Kopf von 70 bis 90 Prozent des nationalen Durchschnitts und 20 Prozent eines von 90 bis 110 Prozent des nationalen Durchschnitts. In Deutschland haben dagegen jeweils rund 25 bis 30 Prozent der NUTS 3 Regionen ein BIP pro Kopf zwischen 50 und 70 Prozent, 70 und 90 Prozent sowie 90 und 110 Prozent des nationalen Durchschnitts. Gleichzeitig liegt in fast 10 Prozent aller Regionen in Deutschland, das BIP pro Kopf mehr als 50 Prozent über dem nationalen Durchschnitt. Vor dem Hintergrund der Größe Deutschlands (429 NUTS 3 Regionen) sind dies rund 40 verschiedene Kreise, welche für Investoren sehr interessante, weil mit geringeren Risiken behaftete, Investmentstandorte sein können. In Frankreich existieren nur zwei derartige Regionen, und in Schweden gibt es gerade mal eine Region, in der das BIP pro Kopf 30 Prozent über dem nationalen Durchschnitt liegt. Zu beachten ist dabei allerdings, dass im Falle Schwedens das BIP pro Kopf im nationalen Durchschnitt mit rund Euro über 20 Prozent über den entsprechenden Werten für Deutschland ( Euro) und Frankreich ( Euro) liegt. Anteil der Bevölkerung der NUTS 3 Regionen an der Gesamtbevölkerung nach GröSSenklassen 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < 0,5 0,5 < 0,7 0,7 < 0,9 0,9 < 1,1 1,1 < 1,3 1,3 < 1,5 > 1,5 Deutschland Frankreich Schweden Quelle: PATRIZIA Research, eurostat Der scheinbare Widerspruch zwischen der Dominanz Deutschlands beim Transaktionsgeschehen und einer im nationalen Vergleich mit Frankreich und Schweden vergleichbaren Attraktivität hinsichtlich der Kombination aus Angebots- und Nachfrageseite für Investitionen in Mietwohnimmobilien kann somit in weiten Teilen darauf zurückgeführt werden, dass sich durch die deutlich unterschiedliche regionale Bevölkerungsverteilung und Wirtschaftsleistung mehr potentielle Investitionsstandorte ergeben. Somit bietet die Größe des deutschen Mietmarktes und seine geographisch breite Streuung Investoren mehr Potenzial ihre Investmentstrategien umzusetzen. Nicht zuletzt unterstützt auch das in Deutschland traditionell hohe Transaktionsgeschehen im Bereich der Mietwohnimmobilien die Umsetzbarkeit der Investmentstrategien an einer Vielzahl von demographisch und wirtschaftlich attraktiven Investitionsstandorten.

6 [ 06 ] I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Januar 2010 Anhang Deutschland Frankreich Schweden Mietvertragslaufzeit Unbefristet 3 Jahre (Vermieter ist natürliche Person), 6 Jahre (Vermieter ist juristische Person) Unbefristet Automatische Verlängerung Nein Ja, i. d. R. 3 Jahre Nein Mietkaution Ja, üblich 3 Monatsmieten Ja, i. d. R. 2 Monatsmieten Nein Mieterhöhungsmöglichkeiten Ja, max. 20 % in 3 Jahren Ja Mieterhöhungsverlangen wird mit der tenant s association verhandelt, Orientierung am Abschluss des Verhandlungsergebnisses der Stadt bzw. Gemeinde mit deren Mietern Mietobergrenze Mietspiegel Nein Obergrenze aus den Verhandlungen mit der tenant s association Möglichkeit eines Index-Mietvertrag Ja Ja Nein Verwendeter Index Verbraucherpreisindex Mietreferenzindex (IRL - Indice de référence des loyers) - Zeitpunkt der Mieterhöhung 3 Monate nach zum Jährlich zum im vereinbar- 1 x jährlich zum (teil- Monatsersten ten Zeitpunkt oder jährlich weise auch zum 01.03) zum Einzugstermin Umlage Betriebskosten Ja Ja, teilweise Nein Modernisierungsumlage Ja Nein Nein, hat jedoch Einfluss auf jährliche Mietverhandlung mit der tenant s association Umlage Schönheitsreparaturen Ja Nein Nein, hat jedoch Einfluss auf jährliche Mietverhandlung mit der tenant s association Umlage Instandhaltung Nein Nein Nein, hat jedoch Einfluss auf jährliche Mietverhandlung mit der tenant s association

7 Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Januar 2010 I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. [ 07 ] PATRIZIA Der Spezialist für Wohninvestments Als Spezialist für Wohninvestments bietet die PATRIZIA verschiedene Möglichkeiten zur indirekten Kapitalanlage in Wohnimmobilien an, sei es über Immobilien-Spezialfonds nach deutschem InvG oder individuell optimierte Investmentmöglichkeiten über Luxemburger Gesellschaften (Sicavs, FCPs). Die Fondspalette der PATRIZIA umfasst sowohl unterschiedliche Investmentstile und -regionen als auch bereits bestehende Immobilienportfolios bzw. Portfolios mit blindpool-charakter. Für Investments in Deutschland bietet PATRIZIA ihren institutionellen Anlegern den PATRIZIA German Prime Residential Fund sowie den PATRIZIA German Residential Fund I und II an. Der PATRIZIA Euro City Residential Fund I ist auf Investments in bestehende Wohnimmobilien in den Wachstumsregionen Europas ausgelegt. Während diese Fonds dem Core Investmentstil folgen, fokussiert sich der PATRIZIA Project Development Germany Fund auf Projektentwicklungen in deutschen Metropolregionen. Neben diesen Fonds bietet PATRIZIA auch Individuallösungen für ihre institutionellen Investoren an: über Individualfonds und Einbringungsvehikel können steuerrechtlich optimierte, maßgeschneiderte Portfolios speziell für einen Investor konzipiert und realisiert werden, die die individuellen Ansprüche hinsichtlich Risikopräferenz, Fungibilität, Rendite und Haltedauer der Immobilien berücksichtigen.

8 [ 08 ] I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. Research Newsletter der PATRIZIA Immobilien AG Januar 2010 I n t e r e s s e? Sind Sie interessiert an direkten/indirekten Wohnimmobilien-Investments? Gerne stehen wir Ihnen hierfür zur Verfügung unter: investoren@patrizia.ag bzw. Tel. +49 (0) 8 21 / I m p r e s s u m Herausgeber: Verantwortlich für den Inhalt: PATRIZIA Immobilien AG PATRIZIA Bürohaus Fuggerstraße Augsburg Telefon +49 (0) 8 21 / Telefax +49 (0) 8 21 / immobilien@patrizia.ag Dr. Marcus Cieleback Diese Publikation dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keinen Prospekt dar. Die in diesem Bericht enthaltenen Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers/der Verfasser wieder und stellen nicht notwendigerweise die Meinung der PATRIZIA Immobilien AG oder mit ihr verbundener Unternehmen dar. Die in dieser Publikation zum Ausdruck gebrachten Meinungen können sich ohne vorherige Ankündigung ändern. Die von der PATRIZIA Immobilien AG erstellten Research Reports ( Analysen ) enthalten ausgewählte Informationen und erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Die Analysen stützen sich auf allgemein zugängliche Informationen und Daten ( die Information ), die als zuverlässig gelten. Die PATRIZIA Immobilien AG hat die Information jedoch nicht auf ihre Richtigkeit oder Vollständigkeit geprüft und übernimmt für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Information keine Haftung. Etwaige unvollständige oder unrichtige Informationen begründen keine Haftung der PATRIZIA Immobilien AG für Schäden gleich welcher Art, und die PATRIZIA Immobilien AG haftet nicht für indirekte und/oder direkte Schäden und/oder Folgeschäden. Insbesondere übernimmt die PATRIZIA Immobilien AG keine Haftung für in diesen Analysen enthaltene Aussagen, Planungen oder sonstige Einzelheiten bezüglich der untersuchten Unternehmen, deren verbundener Unternehmen, Strategien, konjunkturelle, Markt- und/oder Wettbewerbslage, gesetzlicher Rahmenbedingungen usw. Obwohl die Analysen mit aller Sorgfalt zusammengestellt werden, können Fehler oder Unvollständigkeiten nicht ausgeschlossen werden. Die PATRIZIA Immobilien AG, deren Anteilseigner und Angestellte übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Aussagen, Einschätzungen, Empfehlungen oder Schlüsse, die aus in den Analysen enthaltenen Informationen abgeleitet werden. Soweit eine Analyse im Rahmen einer bestehenden vertraglichen Beziehung, z.b. einer Finanzberatung oder einer ähnlichen Dienstleistung, ausgehändigt wird, ist die Haftung der PATRIZIA Immobilien AG auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz begrenzt. Sollten wesentliche Angaben unterlassen worden sein, haftet die PATRIZIA Immobilien AG für einfache Fahrlässigkeit. Der Höhe nach ist die Haftung der PATRIZIA Immobilien AG auf Ersatz von typischen und vorhersehbaren Schäden begrenzt. Die Analysen stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie, eines Immobilienportfolios oder eines Wertpapiers oder eines sonstigen Eingehens eines Investments dar. Die in Analysen enthaltenen Meinungen können ohne Ankündigung geändert werden. Alle Rechte vorbehalten. Die PATRIZIA Immobilien AG hat interne organisatorische und regulative Vorkehrungen getroffen, um möglichen Interessenkonflikten vorzubeugen und diese, sofern vorhanden, offen zu legen.

9 I n v e s t i e r e n. O p t i m i e r e n. R e a l i s i e r e n. Entscheidend ist Was man daraus macht. WENN TALENT, HANDWERKLICHES KÖNNEN UND VISIONEN AUFEINANDER TREFFEN, ENTSTEHEN NEUE, MANCHMAL ÜBER- RAGENDE WERTE. ALS SPEZIALIST FÜR WOHNIMMOBILIEN MIT DEM GESAMMELTEN KNOW-HOW VON 25 JAHREN ERFAHRUNG WISSEN WIR, DASS DIES INSBESONDERE FÜR UNSEREN MARKT ZUTRIFFT. MIT DEM BLICK FÜR GANZHEITLICHE LÖSUNGEN HABEN WIR UNS ALS INNOVATIVER PARTNER EINEN NAMEN GEMACHT. WIR WISSEN WORAUF ES ANKOMMT, IN DEUTSCHLAND GENAUSO WIE IN EUROPA. UND WIR WISSEN AUCH, WANN ES ZEIT IST ZU INVESTIEREN: JETZT!