newsletter der eigenmietwert Warum viele Hauseigentümer unzufrieden sind und sich viele Mieter ungerecht behandelt fühlen

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1 newsletter 14. dezember 2012 der eigenmietwert Warum viele Hauseigentümer unzufrieden sind und sich viele Mieter ungerecht behandelt fühlen Der Eigenmietwert ist seit vielen Jahren Gegenstand zahlreicher politischer Vorstösse und Initiativen. Am 23. September 2012 lehnte das Schweizervolk bekanntlich ein nur den Rentnern zustehendes Wahlrecht bezüglich des Eigenmietwerts mit 52,6 % Nein-Stimmen knapp ab. Wir stellen nicht nur Argumente für und gegen den Eigenmietwert dar, sondern erläutern auch teilweise weniger bekannte Hintergründe zum besseren Verständnis der Anreize, welche mit der Eigenmietwertbesteuerung verbunden sind. 1. Wie funktioniert die Eigenmietwertbesteuerung in der Schweiz? Hauseigentümer versteuern bei selbstbewohntem Wohneigentum einen Eigenmietwert und können im Gegenzug die mit dem Wohneigentum zusammenhängenden Unterhaltskosten und die Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen. Die Eigenmietwertbesteuerung ist seit Jahrzehnten in der Kritik. Kaum ein anderer Bereich des Steuersystems hat in der Vergangenheit für derartig viele Vorstösse und Initiativen gesorgt und ist derart umstritten. 2. Welche Steuerpflichtigen profitieren vom heutigen System? Die Eigenmietwertbesteuerung begünstigt vor allem stark verschuldete Hauseigentümer. Oft sind dies Neukäufer und Personen, welche eine alte und renovationsbedürftige Liegenschaft besitzen oder neu erworben haben. Für Hauseigentümer, welche die Schulden weitgehend amortisiert haben, kann die Eigenmietwertbesteuerung belastend sein, da ein fiktives Einkommen zu Steuern und somit zu Mittelabflüssen führt. Bei den Gewinnern des heutigen Systems resultiert ein negatives Nettoeinkommen aus Eigenbesitz. D.h. die Abzüge sind höher als der Eigenmietwert. Falls ein Steuerpflichtiger jedoch nur geringe Schuldzinsen und Unterhaltskosten geltend machen kann, resultiert ein positives Nettoeinkommen aus Eigenbesitz und der Fiskus profitiert durch höhere Steuereinnahmen. Es ist klar, dass es bei jedem Systemwechsel Gewinner und Verlierer gibt. Deshalb ist jede Systemänderung Gegenstand von intensiven politischen Auseinandersetzungen. Es geht immer um die Frage, wie die Steuerlast gerecht(er) zwischen Mietern und Eigentümern aber auch zwischen stark verschuldeten Hauseigentümern und solchen, welche ihre Hypotheken abbezahlt haben, verteilt werden soll. 3. Wie kam es zur heutigen Eigenmietwertbesteuerung in der Schweiz? Die Besteuerung des Eigenmietwerts wurde im Bundesratsbeschluss über die Erhebung einer Wehrsteuer (Wehrsteuerbeschluss) vom 9. Dezember 1940 geregelt. Heute sind die Erhebung eines Eigenmietwerts im "Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer" (DBG) und der Grundsatz im "Bundesgesetz über die Steuerharmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden" (StHG) verankert. Die Kantone sind zur Eigenmietwertbesteuerung verpflichtet. Die Eigenmietwertbesteuerung in der Schweiz entspricht der steuerlichen Konzeption der "Reinvermögenszugangstheorie". Gemäss dieser Einkommenskonzeption wird Einkommen als "Zufluss an ökonomischen Mitteln, die für die persönliche Bedürfnisbefriedigung zur Verfügung stehen..." verstanden. Vom Vermögenszufluss sind die Gewinnungskosten abzugsfähig. Steuerbar ist demnach der Nettovermögenszufluss.

2 2 Allerdings ist Theorie und Praxis nicht dasselbe. Das theoretisch vielleicht beste Modell kann in der Umsetzung möglicherweise nachteilig oder nicht praktikabel sein. Wir beschäftigen uns nachfolgend mit den praktischen Auswirkungen der Eigenmietwertbesteuerung. 4. Wie kann das heutige System der Eigenmietwertbesteuerung beurteilt werden? Eine naheliegende Abwägung bei jeder Volksabstimmung ist die Frage, wie man persönlich von einer Änderung betroffen sein könnte. Es geht bei Steuervorlagen fast immer um eine veränderte Verteilung der Steuerlasten auf die Steuerpflichtigen. Je nach Interessenlage kann man für oder gegen eine Anpassung der Steuergesetzgebung sein. Eine Privilegierung einer Gruppe von Steuerpflichtigen erfolgt dabei immer zu Lasten der Allgemeinheit der Steuerzahlenden. Eine andere Möglichkeit ist der Versuch einer möglichst objektiven Beurteilung aufgrund der Wirkungen. Die Beantwortung der Frage also, welche Anreize eine aktuelle Steuergesetzgebung bzw. die zu beurteilende Anpassung der Steuergesetzgebung schaffen oder aufheben wird und die Beurteilung der entsprechenden Anreize. Wir haben diese weiter hinten unter "Hintergrundinformation 1: Die Auswirkungen und die falschen Anreize der Eigenmietwertbesteuerung" im Detail beschrieben. Das heutige System der Eigenmietwertbesteuerung gemäss der Reinvermögenszugangstheorie begünstigt Personen mit Schulden und solche welche ihr Wohneigentum aufwendig unterhalten. Steuerpflichtige, welche ihre Schulden zurückbezahlen werden benachteiligt. Dies war insbesondere der Auslöser der Abstimmung vom 23. September 2012 "Sicheres Wohnen im Alter", welche diese "Ungerechtigkeit" beseitigen sollte. 5. Wieso sind die Hauseigentümer unzufrieden? Der Eigenmietwert von selbstgenutztem Wohneigentum ist für die Hausbesitzer ein fiktives Einkommen. Es fliesst kein Geld, das steuerbare Einkommen errechnet sich aus dem theoretischen Mietertrag. Für viele Liegenschaftseigentümer ist auch nicht nachvollziehbar, warum der Nutzwert einer selbst bewohnten Liegenschaft besteuert wird, während der Nutzwert anderer Güter (Autos, Motorboote, Gartenanlage mit Swimmingpool etc.) nicht besteuert wird. Nach der weiter oben erläuterten Reinvermögenszugangstheorie müssten zudem auch bei privaten Vermögensanlagen, beispielsweise bei Wertpapieren, Veräusserungsgewinne besteuert werden. Die Kapitalgewinnsteuer wurde jedoch vor vielen Jahren abgeschafft, da die Erhebung sehr aufwendig war und sich die Besteuerung der (privaten) Wertschriftengewinne für den Fiskus nicht lohnte. Wertschriftengewinne im Privatvermögen sind seither steuerfrei. Das bedeutet, dass die Reinvermögenszugangstheorie nur dort zum Zuge kommt, wo für den Fiskus mit wenig Aufwand ein grosser Ertrag zu erzielen ist. Liegenschaften stellen generell ein beliebtes Objekt staatlicher Besteuerung dar. Der Fiskus kennt die Liegenschaften und weiss, wann und zu welchen Preisen sie gekauft oder verkauft wurden, da diese Daten im Grundbuch eingetragen werden müssen. Aus diesem Grunde sehen die meisten Kantone Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern vor. Dazu kommen die Vermögenssteuer und eben der ungeliebte Eigenmietwert. Liegenschaften werden demnach umfassend besteuert. Realisierte Verkaufsgewinne werden mit der Grundstückgewinnsteuer belastet, Wertverluste führen bei privatem Wohneigentum jedoch nicht zu einer steuerlichen Entlastung. Dies ist zumindest aus steuersystematischer Sicht problematisch. 6. Warum sind auch die Mieter unzufrieden? Aus Sicht der Mieter sind die Liegenschaftseigentümer bevorteilt. Die Steuerlast sollte gerecht(er) verteilt sein. Die Eigenmietwerte werden je nach Kanton reduziert, die Unterhaltskosten können dagegen vollumfänglich geltend gemacht werden. Unter Umständen ist es sogar möglich, mehr Kosten abzuziehen, als effektiv zu bezahlen waren. Zudem haben Hauseigentümer sehr gute Planungsmöglichkeiten und sie könnend die Steuerprogression durch geschicktes Timing beeinflussen. Die Mieter können von diesen als "Privilegien" empfundenen Vorteilen nicht profitieren und fühlen sich dadurch nicht rechtsgleich behandelt. Wir haben die einzelnen Elemente, welche mit der Eigenmietwertbesteuerung zusammenhängen unter "Hintergrundinformation 2: Die Eigenmietwertbesteuerung und ihre Bestandteile" im Detail beschrieben. 7. Die Lösung: Wie ein Systemwechsel aussehen könnte Es kann nicht sein, dass Hauseigentümer und Mieter durch das heutige System der Eigenmietwertbesteuerung gleichermassen benachteiligt sind. Dennoch ist das Unbehagen bei Hauseigentümern und Mietern weit verbreitet und seit Jahrzehnten ist die Eigenmietwertbesteuerung ein Dauerbrenner in der helvetischen Politik. Bisher sind die Lösungsvorschläge immer daran gescheitert, dass man "zu viel" erreichen wollte.

3 3 In den vergangenen Jahrzehnten gab es unzählige Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts. Die Abstimmung vom 16. Mai 2004 beispielsweise hatte an der Urne keine Chance. Die Vorlage sah die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung vor, Unterhaltskosten von maximal CHF 4'000 pro Jahr wären jedoch weiterhin zum Abzug zugelassen worden. Für viele Hausbesitzer wäre das sehr vorteilhaft gewesen. Am 23. September 2012 stimmte das Schweizervolk über die Initiative "Sicheres Wohnen im Alter" ab. Auch diese Vorlage wurde bekanntlich nicht gutgeheissen, da nur den Rentnern ein einmaliges Wahlrecht zugestanden worden wäre. Das Schweizer Stimmvolk wird nur eine von der Mehrheit als "ausgewogen" beurteilte Vorlage zur Eigenmietwertbesteuerung annehmen. Aus sachlicher Sicht ist nur ein konsequenter Systemwechsel (auch Null-Null-Null-Modell genannt) zielführend, allenfalls mit gewissen flankierenden Massnahmen. Dies bedeutet, dass es bei selbstbewohntem Wohneigentum keinen Eigenmietwert mehr gibt, aber auch keinen Schuldzinsenabzug und keinen Unterhaltsabzug. Diesem Systemwechsel liegt die Auffassung zu Grunde, dass der Eigenmietwert kein steuerbares Einkommen ist; infolgedessen gibt es auch keine abzugsfähigen Gewinnungskosten. Die Alternative wäre die Beibehaltung der heutigen Regelung mit allen Vor- und Nachteilen. Klar vom Unterhaltsabzug zu unterscheiden sind die heutigen Abzugsmöglichkeiten für Energiespar- und Umweltschutzmassenahmen. Diese haben keinen Zusammenhang mit der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung und wären demnach von einem Systemwechsel nicht betroffen. Durch den Systemwechsel bei der Eigenmietwertbesteuerung würden die heute bestehenden falschen Anreize beseitigt. Insbesondere wäre die Rückzahlung der Schulden wieder interessant und würde nicht mehr steuerlich "bestraft". Die Steuerdeklaration würde wesentlich einfacher und auch das Veranlagungsverfahren durch die Steuerbehörde würde effizienter. Von der Komplexitätsreduktion könnten somit die Steuerpflichtigen, aber auch die Veranlagungsbehörden profitieren. Ein vollständiger Systemwechsel wäre auch aus Sicht der Mieter eine korrekte und faire Lösung. Allerdings ist der steuerliche Nichtabzug der Unterhaltskosten für die Bauwirtschaft ein Risiko. Es wird interessant sein, die kommenden politischen Aktivitäten zu beobachten. Wir werden sicherlich bald wieder etwas von der "Eigenmietwert-Front" hören. Autor Hanspeter Baumann, dipl. Treuhandexperte, Partner, BDO AG, Liestal, Tel: ,

4 4 Hintergrundinformation 1: Die Auswirkungen und die "falschen"anreize der Eigenmietwertbesteuerung Es gibt neben dem allgemeinen Unbehagen noch weitere Gründe welche für einen Systemwechsel sprechen. Steuerliche Regelungen haben einen grossen Einfluss auf die Entscheidungen der Steuerpflichtigen, da die meisten, aus verständlichen Gründen, ihre Steuern möglichst optimieren wollen. Diese Anreize im Bereich der Eigenmietwertbesteuerung führen zu Ergebnissen, welche je nach Sichtweise nicht erwünscht sind. Nachfolgend stellen wir die "falschen Anreize" dar, welche mit der Eigenmietwertbesteuerung zusammenhängen. Aufwendige Veranlagungsverfahren Die Veranlagungsverfahren rund um Wohneigentum sind für die Steuerbehörden sehr aufwendig. Das beginnt mit der "korrekten" Festsetzung des Eigenmietwerts und setzt sich mit der Kontrolle der jährlichen Steuererklärung fort. Die Schulden und Schuldzinsen sind noch einfach zu prüfen, beim Gebäudeunterhalt wird es schon wesentlich komplizierter. Hier ist z.b. die Frage der zeitlichen Zurechnung zu beurteilen. Diese kann strittig sein, wenn die Ausführung der Arbeiten, die Rechnungsstellung und die Zahlung nicht im selben Jahr liegen. Weiter ist zu beurteilen, ob die geltend gemachten Abzüge steuerlich effektiv abzugsfähig sind. Insbesondere sind werterhaltende und wertvermehrende Aufwendungen zu unterscheiden. Bei der jährlichen Einkommenssteuererklärung sind nur die sogenannten werterhaltenden Aufwendungen abzugsfähig, also der eigentliche Unterhalt. Die Beurteilung bei einem Umbau oder einer umfassenden Renovation ist alles andere als einfach, da Leistungen oft nicht eindeutig der einen oder anderen Gattung zugeordnet werden können. Meinungsverschiedenheiten zwischen der Veranlagungsbehörde und den Steuerpflichtigen führen oft zu weiteren Um-trieben, allenfalls sogar zu Rechtsfällen. Man darf hier nicht vergessen, dass nicht nur die Behörden, sondern auch die Steuerpflichtigen und ihre Berater (Architekten, Steuerberater, Treuhänder etc.) mit der Administrierung der steuerlichen Fragen rund um Immobilien beschäftigt sind und dass dies bei allen Beteiligten erhebliche Ressourcen beansprucht. Die Amortisation von Schulden ist nicht attraktiv Jede Minderung der Steuerlast wirkt - aus wirtschaftlicher Sicht - wie eine Subvention, da es aus finanzieller Sicht keine Rolle spielt, ob eine Person eine Summe (z.b. einen Teil der Steuern) nicht zahlen muss oder eine Geldsumme ausbezahlt erhält. Da Schulden vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden können und Schuldzinsen als Abzüge vom steuerbaren Einkommen qualifizieren, profitieren hoch verschuldete Steuerpflichtige, indem ihre Steuerlast entsprechend gemindert wird. Dies kann man als "gerecht" empfinden, aber auch als "falschen Anreiz". Die steuerliche Behandlung von Schulden und Schuldzinsen bieten Steueroptimierungspotential. Die Steuerpflichtigen sind natürlich sehr kreativ, wenn es um die persönliche Steuerbelastung geht und sie nutzen ihre Möglichkeiten. Steuerpflichtige investieren ihre Mittel beispielsweise lieber in die Säule 3a oder kaufen sich in die Pensionskasse ein, als Schulden zu amortisieren. Andere Möglichkeiten sind Anlagen in Lebensversicherungen oder Wertpapiere mit tiefer Direktrendite. Bei der Steueroptimierung mit Vermögenswerten und Schulden geht es im Grundsatz immer darum, die Schuldzinsen möglichst weiterhin ungekürzt vom steuerbaren Einkommen abziehen zu können und wenig oder besser gar kein (zusätzliches) Einkommen aus den entsprechenden Vermögensanlagen versteuern zu müssen. Dieses Verhalten ist legal und es ist oft auch rational aus Sicht des Steuerpflichtigen. Dabei werden jedoch unter Umständen erhebliche Risiken, welche mit diesen Vermögensanlagen verbunden sind, eingegangen. Ein Schuldenabbau dagegen wäre eine vollumfänglich "sichere Vermögensanlage", da sich die Schulden entsprechend vermindern. Die Rendite dieser Vermögensdisposition ist zum vorn-herein bekannt. Sie entspricht den eingesparten Schuldzinsen. Je nach Schuldenlast besteht auch das Risiko, in eine Schuldenfalle zu geraten. Von einer Schuldenfalle spricht man, wenn sich die finanzielle Lage des Schuldners zum Beispiel infolge Stellenverlust, Scheidung aber auch durch erhebliche Zunahme des Zinssatzes deutlich verschlechtert und der Schuldner aufgrund der hohen mit der Schuld zusammenhängenden Verpflichtungen in finanzielle Bedrängnis gerät. Heute haben viele Hausbesitzer den Eindruck, dass die Hypothekarzinsen dauernd tief bleiben werden. Schnell ist vergessen, dass die Zinssätze für erste Wohnbauhypotheken vor etwas mehr als 20 Jahren zwischen 7,5 und 8,5 % lagen. Niemand kann heute prognostizieren, ob und vor allem wann die Schuldzinsen, z.b. infolge Inflation, wieder deutlich ansteigen werden.

5 5 Die Entwicklung der hoch verschuldeten europäischen Staaten zeigt exemplarisch auf, wie beklemmend eine Schuldenfalle sein kann. Bei einem erheblichen Zinsanstieg riskieren vor allem hoch verschuldete Hausbesitzer, ihre Liegenschaft wieder zu verlieren. Da in Krisenzeiten gleichzeitig auch die Preise sinken, können die Liegenschaften oft nur unter dem seinerzeitigen Kaufpreis verkauft werden und das eingesetzte Eigenkapital ist deshalb oft ganz oder teilweise verloren. Viele Steuerpflichtige verzögern aufgrund der heutigen Steuergesetze den Schuldenabbau und sie nehmen bewusst oder unbewusst Risiken auf sich, um die Steuerentlastung, welche mit einem Schuldzinsenabzug verbunden ist, nicht zu verlieren. Personen, welche die Schulden dagegen gezielt reduzieren, müssen in der Folge höhere Steuern bezahlen. Oft wird dies subjektiv als Steuerstrafe aufgefasst. Warum die Liegenschaftspreise durch den Schuldzinsenabzug steigen Die Möglichkeit, Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abzuziehen, führt in der Tendenz zu höheren Preisen. Warum? Der entsprechende Mechanismus ist nicht ganz einfach zu verstehen. Gerade für Neuerwerber, welche sich oft hoch verschulden müssen um den Traum vom Eigenheim verwirklichen zu können, ist die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen sehr wichtig. Dadurch kann wenigstens bei den Steuern einiges eingespart werden, wenn schon die Schuldzinsen derart hoch sind. Diese Ansicht ist zu verstehen und aus subjektiver Sicht ist die Wahrnehmung sicherlich auch korrekt. Nur sind viele Nachfrager von Wohneigentum in derselben Lage. Die meisten müssen knapp kalkulieren und genau abwägen, ob sie sich das Wohneigentum leisten können oder nicht. Die Verkäufer von Immobilien, allen voran die Verkäufer von geeigneten Grundstücken, sind in einer wesentlich komfortableren Situation. Der Markt für Wohneigentum, vor allem aber für Baulandparzellen, ist ein Verkäufermarkt. D.h. dass ein Verkäufer seine Forderungen am Markt eher durchsetzen kann und die Preise in der Folge steigen. Diese Entwicklung ist schon lange im Gang. Für die anhaltenden Preissteigerungen gibt es natürlich diverse Gründe und es ist kaum möglich, die Auswirkungen von einzelnen Einflussgrössen zu bestimmen. Weil alle potentiellen Käufer gleichermassen mit einer sinkenden Steuerlast infolge der Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen rechnen, steigt deren Kaufkraft entsprechend. Die Folge ist, dass sich diese Neukäufer entsprechend höher verschulden können. Da viele Nachfrager auf dem Markt sind, welche so rechnen, steigt der Preis für geeignete Bauparzellen, da sich die Nachfrage bei gegebenem Angebot entsprechend erhöht. Durch den Schulden- und Schuldzinsenabzug ist demnach eine Verschuldung möglich, welche ohne Schuldzinsenabzug nicht tragbar wäre. Im Endeffekt streicht der Bodenverkäufer den kapitalisierten Vorteil durch die steuerliche Fördermassnahme "Schuldzinsenabzug" ein. Der Käufer hat letztlich eine entsprechend höhere Hypothekarschuld zu tragen. Die Entlastung des Neueigentümers über die Steuern kommt demnach - aus wirtschaftlicher Sicht - nicht etwa dem Käufer zu Gute, sondern dem Verkäufer. Die steuerliche Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen erweist sich für Neukäufer als Bumerang. Bei einem Systemwechsel werden für Neuerwerber oft "flankierende Massnahmen" vorgesehen. So will man Neukäufern einen befristeten Schuldzinsabzug während einer befristeten Zeit gewähren. Die Absicht hinter dieser Ausnahmeregelung ist sympathisch, dem Neukäufer ist jedoch damit kaum wirklich geholfen wie weiter oben dargelegt. Hintergrundinformation 2: Die Eigenmietwertbesteuerung und ihre Bestandteile Die Vor- und Nachteile der Eigenmietwertbesteuerung sind schnell aufgeführt. Wie so oft steckt der Teufel jedoch im Detail und es sind gerade diese Details, welche weitere Aufschlüsse über die inneren Zusammenhänge und die Rahmenbedingungen gewähren. Die Festsetzung des Eigenmietwerts Der Eigenmietwert sollte grundsätzlich der Marktmiete der Liegenschaft entsprechen. Viele Kantone legen den Eigenmietwert jedoch vorsichtig fest und gewähren einen Einschlag auf diesem Schätzwert. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung muss der Eigenmietwert mindestens 60 % der vergleichbaren Marktmiete betragen, um den Grundsatz der Gleichbehandlung zu den Mietern nicht zu verletzen. Da Einfamilienhäuser (die vorherrschende Wohnform bei selbstbewohntem Wohneigentum) für den Eigengebrauch konzipiert sind, sind Marktmieten oft kaum in Erfahrung zu bringen. Dazu kommt, dass sich fast jedes Objekt in Bezug auf die individuelle Ausgestaltung und die Lage von anderen Objekten unterscheidet. Neubauten sind einfacher einzuschätzen als Altbauten, da sie den heutigen Anforderungen entsprechen. Bei Altbauten kann der Ausbaustandard, aber auch der Unterhaltsgrad sehr unterschiedlich sein. Aus diesen Gründen sind die Behörden bei der Festsetzung des Eigenmietwerts eher konservativ. Die Berechnungsgrundlagen des Mietwerts unterscheiden sich zudem stark von einem Kanton zum anderen. Die Berechnungsbasis ist für die Steuerpflichtigen somit alles andere als transparent.

6 6 Liegenschaftsunterhaltskosten Die Unterhaltskosten können in den meisten Kantonen effektiv oder als Pauschale geltend gemacht werden. Beim Bund beispielsweise können bei Liegenschaften bis zum 10. Jahr ein Pauschalabzug für den Gebäudeunterhalt von 10 %, und ab dem 10. Jahr ein Pauschalabzug von 20 % des Eigenmietwerts geltend gemacht werden. In vielen Kantonen kann der Steuerpflichtige jährlich zwischen dem effektiven Abzug und der Pauschale wählen (sog. Wechselpauschale). Aufgrund der aufwendigen Veranlagungen von Wohn-eigentümern wurde die Pauschalisierung eingeführt. Dadurch konnte und kann der Veranlagungsaufwand erheblich reduziert werden. Da in den meisten Kantonen jederzeit ein Wechsel von der Pauschale zum effektiven Aufwand möglich ist, ist es für Liegenschaftseigentümer interessant, den Unterhalt wenn immer möglich zu "terminieren". Die Steueroptimierung besteht darin, die planbaren Unterhaltskosten möglichst auf ein sogenanntes "Renovationsjahr" zusammen zu fassen und in diesem Jahr hohe effektive Unterhaltskosten geltend zu machen. In den Folgejahren ist mit einem geringen Unterhaltsaufwand zu rechnen. In diesen Jahren kann die Pauschale geltend gemacht werden. Letztlich sind die steuerlich geltend gemachten Unterhaltskosten somit wesentlich höher, als die effektiv getragenen Kosten. Aus Sicht der Hauseigentümer ist dieses Vorgehen folgerichtig. Viele Hauseigentümer betrachten diese Steueroptimierung als Korrektiv zum ungeliebten Eigenmietwert. Beispiel zum Wechselspiel zwischen der Unterhaltspauschale und den effektiven Kosten des Liegenschaftenunterhalts Jahr Art der UH-Kosten Steuerabzug in CHF effektive Kosten in CHF 2012 Pauschale 6'800 1' Pauschale 6' Pauschale 6' effektive Kosten 13'200 13' Pauschale 6'800 2' Pauschale 6' Total 47'200 17'660 Dieser Steuerpflichtige kann in den Jahren 2012 bis dank der Wechselpauschale Unterhaltskosten von insgesamt CHF 47'200 in seiner Steuererklärung geltend machen, obwohl die effektiv bezahlten Unterhaltskosten lediglich CHF 17'660 betrugen. Theoretisch ist klar, was unter abzugsfähigen Liegenschaftsunterhaltskosten zu verstehen ist: Kosten, welche aufgewendet werden müssen, um den vollwertigen Zustand einer (selbstbewohnten) Liegenschaft zu erhalten. Allerdings ist bei umfangreichen Renovationen die Unterscheidung zwischen werterhaltenden Aufwendungen (also dem Unterhalt) und den wertvermehrenden Kosten (Verbesserungen der Liegenschaft) oft schwierig - wie bereits weiter oben erwähnt. Wie soll beim Ersatz einer Küche, welche vor 20 oder 25 Jahren eingebaut wurde, zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Komponenten unterschieden werden? Oft beschränkt sich die Steuerbehörde auf die Lokalisation von eindeutigen Wertvermehrungen, wie z.b. der erstmalige Einbau eines Steamers. Am 1. Januar 2010 wurde die bei den Steuerpflichtigen unbeliebte sogenannte "Dumont-Praxis" bei der direkten Bundessteuer abgeschafft. Ab dem Jahr 2012 dürfen auch die Kantone die Dumont-Praxis nicht mehr anwenden. Gemäss dieser steuerlichen Praxis konnten die Käufer von sanierungsbedürftigen Liegenschaften die werterhaltenden Aufwendungen in den ersten fünf Jahren nach Erwerb steuerlich nicht in Abzug bringen. Erst nach Ablauf dieser Frist konnten die Unterhaltskosten uneingeschränkt steuerlich geltend gemacht werden. Damit wollte man Käufer von ordentlich unterhaltenen und solche von sanierungsbedürftigen Liegenschaften gleichstellen. Es versteht sich, dass die Dumont-Praxis bei den Käufern von Altbauten unbeliebt war. Nach Abschaffung der Dumont- Praxis lohnt es sich aus steuerlicher Sicht, solche sanierungsbedürftigen Liegenschaften zu erwerben und anschliessend zu sanieren. Diese Neuerung hat in der Praxis eine erhebliche Bedeutung und es geht fast immer um grosse Beträge. Durch die Abzugsfähigkeit der werterhaltenden Sanierungskosten können diese Käufer solcher Liegenschaften oft sehr hohe Steuersummen einsparen. Der Schuldzinsenabzug Der Schuldzinsenabzug in der Schweiz hängt eng mit der Eigenmietwertbesteuerung gemäss der Reinvermögenszugangstheorie zusammen. Hypothekarkosten müssen abzugsfähig sein, wenn der Eigenmietwert als Naturaleinkommen aufgerechnet wird.

7 7 Sonstige Schuldzinsen, z.b. für die Finanzierung eines Motorboots, eines Autos, einer Lebensversicherung mit Einmalprämie oder für den Einkauf in die Pensionskasse sind Konsumkredite. Diese stellen im Grundsatz nicht abzugsfähige Lebenshaltungskosten dar. Dennoch sind auch diese Schuldzinsen heute vollumfänglich abzugsfähig (es gibt eine Schuldzinsenbegrenzung, die kommt aber nur in seltenen Fällen zum Tragen). Ein Hauseigentümer könnte beispielsweise eine bestehende Hypothek für den Kauf eines Motorboots aufstocken. Der Zweck der Mittelaufnahme ist für den Fiskus nicht nachvollziehbar. Aus diesem Grunde sind heute alle Schuldzinsen - ungeachtet des Verwendungszwecks - steuerlich zum Abzug zugelassen. Bei einem konsequenten Systemwechsel entfällt diese Möglichkeit. Haben Sie Fragen? Für Fragen oder bei Unklarheiten kontaktieren Sie bitte Ihren Kundenpartner oder eine unserer Niederlassungen in Ihrer Nähe. BDO AG Aarau Rudolf Vogt Lausanne René Marc Blaser Affoltern a. A Thomas Ammann Liestal Markus Imhof Altdorf Beat Marty Lugano Christian Vitta Baden-Dättwil Kurt Haller Luzern Heinz Vogel Basel Roland Stoffel Olten Alfons Hürzeler Bern Christian Kunz Porrentruy Alain Beuchat Biel/Bienne Alain Wirth Sarnen Beat Spichtig Burgdorf Beat Hausmann Sion Christian Florey Frauenfeld Urs Rindlisbacher Solothurn Hansjörg Stöckli Fribourg Yves Mottis Stans Ivan Christen Genève Eric Wavre St. Gallen Markus Meli Glarus André Burkart Sursee Rolf Kumschick Grenchen Christoph Kaufmann Wetzikon Hans-Jürg Spreiter Herisau Markus Meli Zug Markus Metzger Lachen Mario Patt Zürich Andreas Wyss Laufen John Brosi Hinweis Diese Publikation will einen Überblick vermitteln; sie enthält Informationen allgemeiner Art und kann eine individuelle Abklärung nicht ersetzen. Für den Inhalt wird keine Haftung übernommen. Es ist zu beachten, dass überlagernde Vorschriften bestehen können. Bei einer Verknüpfung mit einem früher erschienenen Newsletter ist die Rechtsentwicklung seit dem Erscheinen zu berücksichtigen. Copyright Ein Abdruck dieses Artikels (auch auszugsweise) ist nur mit schriftlicher Zustimmung von BDO und mit Quellenangabe gestattet. Bitte senden Sie uns ein Belegexemplar zu. Ansprechperson: Heidi Fundinger Tel: heidi.fundinger@bdo.ch