Newsletter. Wohnungseigentumsrecht. Miet- und. Immobilien-, 27. Oktober Liebe Leserin, lieber Leser,

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1 Newsletter Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht 27. Oktober 2008 Liebe Leserin, lieber Leser, herzlich Willkommen zu unserem heutigen Newsletter für Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Mietrecht: Schönheitsreparaturen die X.-te Mietrecht: Mängelanzeige des Mieters Mietrecht: Keine Verpflichtung zum E-Check Immobilienrecht: Telefonprobleme beim Umzug Wohnungseigentumsrecht: Verurteilung des Verwalters in die Prozesskosten Mietrecht/Immobilienrecht: Erhöhung der Müllgebühren im Landkreis Tuttlingen Nochmals: Haus & Grund Hauptversammlung Mietrecht: Schönheitsreparaturen die X.-te BGH, Urteil vom , VIII ZR 283/07 Man mag es kaum glauben: Schon wieder eine BGH-Entscheidung zum Recht der Schönheitsreparaturen. Das Besondere diesmal: Eine der wenigen Entscheidungen, in denen die Vermieterseite einen Gewinn vermelden kann. Im Mietvertrag wurden die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf die Mieter übertragen. Unter anderem ist dabei auch festgehalten worden: Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden. Da die Mieter nach Ende des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen ausgeführt haben, verlangen die Vermieter Schadensersatz. Der BGH hat die Klausel akzeptiert. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse, die Holzteile in einer Farbe zurück zu erhalten, die von möglichst vielen Mietern akzeptiert wird. Vorgaben in dieser Richtung würden zwar faktisch die Freiheit des Mieters einschränken, die Wohnung während der Mietzeit nach seinen eigenen Vorstellungen zu streichen. Der Mieter werde nämlich im Zweifel schon aus Kostengründen die Wohnung im Laufe des Mietverhältnisses so gestalten, wie er sie auch bei Auszug wieder zurückgeben müsse. Er könne aber doch schließlich noch aus einer Bandbreite von Farben wählen. Auch die Klausel, wonach mit klarem Lack lasiertes Holz beim Auszug

2 den ursprünglichen Farbton haben muss, hält das Gericht für in Ordnung. Hier habe der Mieter zwar gar keinen Spielraum mehr, eine Veränderung des Farbtons könne bei lasierten Holzteilen aber nur durch Abschleifen rückgängig gemacht werden, also durch einen Eingriff in die Substanz. Dies müsse der Vermieter nicht hinnehmen. Interessant an der jetzigen Entscheidung ist, dass der BGH vor kurzer Zeit sogenannte Dekorationsklauseln für unwirksam erklärt hat. Eine Farbwahlklausel, wie zum Beispiel: Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen, ist unwirksam (BGH VIII ZR 224/07). Die Klausel so jedenfalls der BGH sei eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter, weil er ansonsten während des Laufs des Mietverhältnisses nicht bestimmen könne, wie die Wohnung aussehe. Kurze Zeit davor hatte der BGH zudem noch die Klausel Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen gekippt (BGH VIII ZR 199/06). Die Vermieteranwälte sind zugegebenermaßen etwas überrascht. Es scheint damit jetzt wohl so zu sein, dass zwar dem Mieter die Farbe bei Rückgabe (zumindest in groben Zügen) vorgeschrieben werden kann, nicht aber im Laufe des Mietverhältnisses. Der Deutsche Mieterbund hat das Urteil scharf kritisiert: Die Entscheidung trage zur Verkomplizierung des Mietrechts bei (soweit allseitige Zustimmung auch von uns) und schränke die Dekorationsmöglichkeiten des Mieters während der Mietzeit stark ein. Das Letztere ist jetzt aber natürlich wieder Unsinn. Im Laufe des Mietverhältnisses kann er dekorieren wie er möchte, er muss nur dafür sorgen, dass es bei Rückgabe in einem erträglichen Zustand ist. Auf eine Idee sollte der Vermieter aber jetzt nicht kommen. Die Entscheidung zum Anlass zu nehmen, eine sogenannte Endrenovierungsvereinbarung (formularmäßig) zu treffen. Zum Beispiel: Bei Rückgabe der Mietsache hat der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen. Eine solche Klausel wäre immer unwirksam. Mietrecht: Mängelanzeige des Mieters OLG Düsseldorf Urteil vom , I-24 U 193/07 Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf besteht die Anzeigepflicht des Mieters nur für offensichtliche Mängel. Sie kann dann nicht gelten, wenn der Mangel nicht ohne Weiteres sichtbar ist oder sich aus einer dem Vermieter bekannten Gefahrenlage entwickelt hat. Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über einen Supermarkt. Aufgrund verstopfter Abflüsse und Ableitungen hatten sich auf dem Flachdach des Gebäudes große Wassermengen gebildet. Das Dach wurde dadurch überlastet und stürzte ein. Der Vermieter wirft dem Mieter eine Verletzung der Anzeigepflicht vor und verlangt Schadensersatz. Nachdem eine Kassiererin des Supermarkts schließlich von einem Dachdecker und den Nachbarn über Wasser auf dem Dach informiert worden sei, müsse er für einen entsprechenden Schaden haften, wenn er den Vermieter nicht darüber informiere. Der Vermieter verliert in allen Instanzen, weil der Mieter seine Anzeigepflicht aus 536c BGB nicht verletzt habe.

3 536c BGB; Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter (1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt. (2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt, 1. die in 536 bestimmten Rechte geltend zu machen, 2. nach 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder 3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen. Das Gericht stellt darauf ab, dass sich der Mangel (die verstopften Abläufe), dem Mieter nicht gezeigt habe. Ein Mieter verstößt gegen seine Anzeigepflicht nur und erst dann, wenn er einen Schaden innerhalb des Mietobjekts kennt oder grob fahrlässig nicht zur Kenntnis nimmt und eine Anzeige an den Vermieter unterlässt. Grob fahrlässige Unkenntnis liegt aber nur dann vor, wenn der Mangel so offensichtlich ist, dass seine Wahrnehmung sich dem Mieter praktisch aufdrängen muss. Eine Untersuchungspflicht hinsichtlich verborgener Mängel treffe den Mieter gerade nicht. Er darf sich darauf verlassen, dass die Mietsache funktionstüchtig ist. Auf verborgene Mängel hat vielmehr der Vermieter im Zuge gelegentlicher Überprüfungen der Mietsache zu achten. Der Mieter müsse schließlich auch nicht das Dach auf Schäden kontrollieren. Das Wissen der Kassiererin könne dem Mieter nicht angelastet werden. Nur aufgrund ihres Arbeitsverhältnisses ist sie keine Repräsentantin des Vermieters. Ihr Wissen werde daher auch nicht wie Wissen des Mieters behandelt. Mietrecht: Keine Verpflichtung zum E-Check BGH, Urteil vom , VIII ZR 321/07 In unseren letzten Newsletter hatten wir über eine anstehende BGH-Entscheidung berichtet: Ein E-Check ist quasi die Überprüfung der elektrischen Anlage des Gebäudes (durch einen qualifizierten Elektriker). Eine gesetzliche Verpflichtung, diesen (in regelmäßigen Abständen oder überhaupt) Test durchführen zu lassen, existiert nicht. Ein Mieter verlangt jetzt vom Vermieter Schadensersatz. Er behauptet, dass ein Brand mit erheblichen Schäden die Ursache in einer vom Vermieter angebrachten Dunstabzugshaube gehabt habe. Hätte der Vermieter einen E-Check durchgeführt, wäre das Problem erkannt worden und der Schaden nicht aufgetreten. Vor den Untergerichten ist der Mieter noch gescheitert. Argument: Keine Verpflichtung zur Durchführung zu Lasten des Vermieters - kein Schadensersatzanspruch zu Gunsten des Mieters. Der BGH hat die vorangegangene Entscheidung des Landgerichts Osnabrück gehalten. Der beklagte Vermieter war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten.

4 Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände waren hier aber nicht festgestellt. Vorsorglich nochmals an dieser Stelle: Ein nicht unerhebliches Risiko für den Vermieter ist die sog. mietrechtliche Garantiehaftung. Ist eine Sache bereits vor Abschluss des Mietvertrags mangelhaft (oder ein Mangel bereits dort in seinen Grundzügen angelegt ), haftet der Vermieter für daraus resultierende weitere Schäden auch ohne (!) weiteres Verschulden in unbegrenzter Höhe (das heißt, gleichgültig, ob der Vermieter sich des Risikos bewusst war oder nicht). Dieses Risiko ist in der Regel nicht versicherbar. Diese vom Gesetz angeordnete Garantiehaftung ist aber bei Vertragsschluss abdingbar wieder ein Grund, ein gut ausgestaltetes Mietvertragsformular zu verwenden. Immobilienrecht: Telefonprobleme beim Umzug LG Frankfurt a.m., Urteil vom , 3-13 O 617/06 Stellt die Telefongesellschaft bei einem Umzug den Anschluss nicht innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens um, ist sie grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet. Ein Versicherungsmakler meldet sich bei seiner Telefongesellschaft und teilt ihr den für 20 Tage später anstehenden Unternehmensumzug (unter genauer Adressangabe) mit. Etwa sieben Tage nach Umzug erkundigt sich die Telefongesellschaft, wo denn der neue Anschluss zur Verfügung stehen soll und erteilt bei der Netzbetreiberin etwa weitere 21 Tage später den Umstellungsauftrag, der vierzehn Tage später ausgeführt wird. Dem Versicherungsmakler entgehen Euro Umsatz. Das LG Frankfurt a.m. verurteilt die Telefongesellschaft auf Schadensersatz. Sie hat erst nach 25 Tagen die - nach den Ausführungen eines Sachverständigen überflüssige - Frage gestellt, wo denn der Anschluss jetzt hin kommen solle. Tatsächlich hätte alles spätestens in 14 Tagen erledigt sein können. Wohnungseigentumsrecht: Verurteilung des Verwalters in die Prozesskosten AG Hannover, Urteil vom C 945/08 Durch 49 Abs. 2 WEG 49 WEG; Kostenentscheidung (2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.

5 können dem Verwalter einer WEG die Kosten eines Prozesses auferlegt werden, wenn er grobe Fehler begeht und damit zum Beispiel eine Beschlussanfechtungsklage geradezu provoziert. Zwei Wohnungseigentümer streiten um die Wirksamkeit der Abrechnung. Die anfechtende Wohnungseigentümer erklärt, dass der Beschluss nur deshalb zu Stande gekommen sei, weil der Verwalter eine von ihr erteilte weisungsgebundene Vollmacht nicht ausgeübt habe. Er sei schließlich bereits von der anderen Eigentümerin bevollmächtigt worden. Das AG Hannover erklärt den Beschluss für die Abrechnung für unwirksam und verurteilt den Verwalter, die Kosten des Prozessverfahrens persönlich zu tragen. Angesichts der weisungsgebundenen Vollmacht kann diese selbst dann ausgeübt werden, wenn dem Verwalter bereits das andere Gemeinschaftsmitglied, das aus Gründen der Zumutbarkeit - wegen der jahrelangen Zerstrittenheit der Parteien - nicht beauftragt werden konnte, eine solche Vollmacht mit anderen Weisungen erteilt hat. Demnach trifft den Verwalter das Verschulden an der Einleitung des Verfahrens. Mietrecht/Immobilienrecht: Erhöhung der Müllgebühren im Landkreis Tuttlingen Für alle im Landkreis Tuttlingen: Die Müllgebühren im Landkreis werden in Zukunft um etwa 5% steigen. Das jedenfalls ist Ende letzter Woche noch beschlossen worden. Nochmals: Haus & Grund Hauptversammlung Die Jahreshauptversammlung von Haus & Grund Tuttlingen findet dieses Jahr am Freitag , Uhr im Hotel Ritter (Königstraße 12, Tuttlingen) statt. Unter anderem mit folgenden Vorträgen: Tobias Bacher, Energie + Plan GmbH, Schwarzwaldstraße 14, Tuttlingen Energieeffizienz und Fördermittel. So steigen Sie richtig ein. Alexander Fuß, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Sichere und schnelle Abrechnung von Betriebskosten. Zudem Wahlen von Vorstand, Kassier, Kassenprüfer, Vereinsausschuss. Wir freuen uns alle auf Ihr Kommen.

6 Ihnen allen eine erfolgreiche Woche. Ihr Alexander Fuß Ihnen allen eine erfolgreiche Woche. Ihr Alexander Fuß --- Kanzlei Fuß Rechtsanwälte Alexander Fuß, Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Waaghausstraße 5-7, Tuttlingen Telefon 07461/77330, Fax 77488