Facilitäres Consulting im Lebenszyklus einer Immobilie. Projektentwicklung. Renaturisierung

Transkript

1 Facilitäres Consulting im Lebenszyklus einer Immobilie von der Projektentwicklung bis zur Renaturisierung Lebenszyklus einer Immobilie Vision Planung Bau Nutzungsphase Abriss / Entsorgung Re - Natur Projektentwicklung Betrieb spätere Nutzung des Areals Investitionskosten Betriebskosten Immobilien- und Anlagenbewirtschaftung

2 Consultant für Immobilien- und Anlagenbewirtschaftung Facility Management Beratungsgesellschaft mbh, FMB, bietet Ihnen Lösungen für den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie Facility Management im Lebenszyklus 1 Konzeption 2 Planung 3 Errichtung 4 Vermarktung 5 Beschaffung 6 Betrieb & Nutzung 7 Umbau Sanierung 8 Leerstand 9 Verwertung Facility Management leiten Bauprojekt in LzPH. 1 managen Bauprojekte in LzPH. 2 managen Bauprojekte in LzPH. 3 managen Objekte verkaufen Objekte ankaufen Objektbetrieb managen Bauprojekte in LzPH. 7 managen Leere Objekte managen Objekte abbrechen/ rückbauen Projektentwicklung durchführen Objektplanung durchführen Bauleistungen erbringen Objekte verleasen Objekte leasen Arbeitsstätten bereitstellen Planungsgrundlagen ermitteln Altlasten beseitigen Grundstücke erwerben Bauleistungen ausschreiben & vergeben Bauleistungen überwachen Obj./Flächen vermieten oder verpachten Obj./Flächen vermieten oder pachten Objekte betreiben Planungen durchführen Reststoffe recyceln / entsorgen Planungsgrundlagen ermitteln Objekte verund entsorgen Bauleistungen ausschreiben & vergeben Objekte reinigen & pflegen Bauleistungen erbringen Objekte schützen & sichern Bauleistungen überwachen Objekte verwalten Support bereitstellen FMB unterstützt Sie bei.. der Neuerstellung einer Immobilie Bauprojekte in LzPH. 6 managen dem Umbau, der Nutzungsänderung und Renovierung der Bestandsimmobilienbewirtschaftung, gleich welcher Struktur gleich welches Baujahr Betreibermodelle, Betreiberkonzepte oder individuelle Lösungen sowie Detailansätze für Einzelobjekte oder Standorte, Liegenschaften löst FMB in fachkompetenter Weise. Immobilienbewirtschaftung In Anlehnung an die Richtlinien der GEFMA, der IFMA, des VDMA, AMEV, der DIN und der zutreffenden gesetzlichen Bestimmungen, erfolgt eine Grundlagenanalyse mit dem Ziel, ein auf den Auftraggeber abgestimmtes Anlagen und Immobilienbewirtschaftungssystem zu erhalten, dieses einzuführen und den Anwender über einen begrenzten Zeitraum zu begleiten und zu führen. 2

3 Projektentwicklung und Projektmanagement Zweck Zur Erreichung eines standardisierten Projektablaufs und der Schaffung von optimierten Betriebsansätzen ist das Zusammenwirken von Fachleuten und Firmen der Bau- und Immobilienwirtschaft eine unerlässliche Grundbedingung. Alle Beteiligten sind heut zu Tage gefordert, den Lebenszyklus einer Immobilie so zu optimieren, dass der Betrieb zu günstigsten Konditionen gewährleistet ist, ohne dass ein Qualitätsverlust entsteht und erforderliche Standards gehalten werden. Projektziel Die FM -orientierte Gebäudeentwicklung und - planung sowie Gebäudeerrichtung sichert eine Reduzierung der Investitions- und Betriebskosten. Anstelle der ständigen Forderungen nach niedrigeren Baukosten, tritt die Betrachtung der Summe aller Ausgaben für den Zeitraum des gesamten Lebenszyklus. Schon während der Vorplanung stellen Betreiberinteressen und Bewirtschaftungskonzepte sowie die Nutzerinteressen eine unumgängliche Basisforderung dar. Aus der Bauphase heraus wird die FM -relevante Projektdokumentation für den späteren Immobilienbetrieb entwickelt, welche wesentlich von den herkömmlichen Bestandsunterlagen abweicht. Die frühzeitige Dokumentation stellt im Bauwesen eine Garantie für die Grundlagen eines effektiven FM -Betriebes dar. Somit sind die ersten Ansätze für eine optimierende Betriebsführung gegeben. Randbedingungen Die Implementierung eines Bewirtschaftungsmodells für Immobilien (Betreibermodell) ist stets unter der Beachtung der Grundsätze der ökonomischen und monetären Durchführbarkeit zu planen und zu vollziehen. Um eine echte Bewertung zu erreichen, ist es notwendig, alle mit der Immobilie verbundenen Faktoren und Kosten in Relation zu stellen. Auftraggeber und FM - Consultant arbeiten im Dialog und erzielen das erwünschte Ergebnis nur dann, wenn alle auch sensibelste, kritische und negative Faktoren korrekt behandelt, analysiert und bewertet werden. Eine facilitäre Anlagen - und Immobilienbewirtschaftung ist das Ziel. Diese setzt sich aus einer Vielzahl von Aufgabenstellungen zusammen, welche sich in ihrer Quantifizierbarkeit grundlegend unterscheiden. Damit ergibt sich die Situation, dass nicht alle angestrebten Ziele - unter den individuellen Gegebenheiten des Auftraggebers - in der Form beeinflussbar sind, dass Ihre Quantifizierung gleich einer Optimierung ist. Kostenneutralität entsteht nur selten. Meist überwiegen Pro und Contra. Grundlagen Im Rahmen der Analyse werden alle bisher durchgeführten Maßnahmen erfasst und bewertet. Hierbei handelt es sich ausschließlich um den Zyklus einer Immobilie und aller mit ihr im Zusammenhang stehenden Faktoren. Manpower, Investitionen und Gegebenheiten der individuellen Nutzung, Logistik sowie Strukturen werden erfasst und helfen die Basis zu definieren. Dabei sind der zeitliche Anlass, das Warum, das Wer, das Wo, usw., Elemente um Aktivitäten und Ereignisse zu definieren, die in der Modellvorbereitung detailliert analysiert werden müssen. Nur dann kann der FM - Consultant modifizieren, optimieren und Lösen. FM - gerechte Projektorganisation Projektaufbau Eine FM - gerechte Projektorganisation hat drei Perspektiven zu berücksichtigen: organisatorische Einbindung, terminliche Einbindung zielorientierter Aufgabenkatalog für das Betreibermodell 3

4 Organisatorische Einbindung Prinzipiell kann ein baubegleitendes FM und dessen Realisierung im Rahmen der Entstehung eines Bauvorhabens nur dann garantiert werden, wenn die FM - spezifischen Anforderungen und Vorgaben mit entsprechender Kompetenz in den Planungs- und Errichtungsprozess einfließen. Dies bedeutet, dass der FM - Consultant in der Ebene des Architekten angesiedelt wird, oder durch den Bauherrn in den Projektablauf eingebunden ist. Eine Einbindung in untere Organisationsebenen bringt keinerlei Erfolg, da die FM -spezifischen Rahmenbedingungen Anforderungen an das Bauprojekt darstellen und diese Forderungen zwingend umzusetzen sind. Einbindung des FM - Betreibermodells Die zeitlich optimale Eingliederung des FM -Betreibermodells in ein Bauvorhaben ist von großer Bedeutung. Wird ein Bauvorhaben nach üblicher Abwicklungsstruktur realisiert, so stellt sich der zeitliche Ablauf für die FM - Organisation wie folgt dar. Konservative Baurealisierung Bei diesem gängigen Ablauf entsteht in der Phase der Fertigstellung des Bauvorhabens ein Bewirtschaftungsvakuum. Die für eine Fremdvergabe vorgesehenen Leistungen können nach Abschluss der Baumaßnahme nicht nahtlos von einem Dienstleister erbracht werden, da dieser zu diesem Zeitpunkt zunächst gefunden werden muss. In dem für die Findung erforderlichen Zeitfenster ist kein Servicepersonal vorhanden. Da dies nicht akzeptabel ist, wird diese Zeitspanne möglichst kurz gehalten, was letztendlich zu Lasten der Qualität von Strukturierungsprozessen, Ausschreibungen und Bieterverhandlungen geht ein für den Bauherrn nicht zu akzeptierender Zustand. Die Konsequenz aus diesen Erkenntnissen kann für den Bauherrn nur ein frühzeitiges Einbinden des FM - Consulting mit entsprechendem Stellenwert in der Projektorganisation sein! Empfehlenswert ist die Implementierung eines FM Consultant bereits in der Phase der Zusammenstellung des Projektteams und vor Abschluss der Verträge mit Architekten, Ingenieuren und Fachplanern. Speziell die hohen Anforderungen eines der facilitären Bewirtschaftung an die Bau- und Anlagendokumentation, deren Erstellung bzw. Zusammenstellung in der Verantwortung der Planer liegt (HOAI - Phasen 8 und 9), fordern eine entsprechende vertragliche Grundlage. Innovative, neuzeitlich/facilitäre Baurealisierung im Sinn des nachhaltigen Bauen Aufgaben im baubegleitenden FM Projekt Aus Sicht der Immobilienbewirtschaftung ergeben sich für die Planungsprozesse eines Bauprojektes folgende Kernaufgaben: Definition der Bewirtschaftungsorganisation/-struktur, (IOB) Identification of Building Einführung der IT -Systeme zur Unterstützung der Bewirtschaftungsaufgaben,(FM -Handbuch) Definition der Dokumentationsanforderungen und Datenbeschaffung (Datengenerierungsvorschriften DGV) Controlling der Planungsprozesse und inhalte hinsichtlich FM -Konformität Bestandserfassung für Gebäudemanagementausschreibungen. Aufbau des Computer Aided Facility Management Systems (CAFM) Die Kernaufgaben sollen in den folgenden Kapiteln näher betrachtet werden. 4

5 Baubegleitende Einführung von Immobilienbewirtschaftungssystemen Die aufgenommenen und dargestellten Prozesse der Gebäudebewirtschaftung bilden die Basis zum Erfolg einer späteren kosten- und qualitätsoptimierten Bewirtschaftung. Mit der Analyse der Geschäftsprozesse ergeben sich zeitlich aussagefähige Kenntnisse über die notwendigen Daten, die für die Abwicklung der Gebäudebewirtschaftung eingesetzt sind. Die Aufnahme der Geschäftsprozesse erfolgt durch vorstrukturierte Maßnahmen, welche individuell den Bauherren zugeordnet wurden. Aus der Visualisierung der Geschäftsprozesse und der Untersuchung der IT -Systeme erstellen fachspezifisch ausgebildete Berater ein Datenmodell. In diesem Datenmodell sind alle Daten enthalten, die zur Abwicklung der Aufgabe Gebäudebewirtschaftung in den verschiedenen Geschäftsprozessen benötigt werden. Das Datenmodell und die daraus abzuleitenden Berichte sind Basis für die Auswahl geeigneter Bewirtschaftungs-werkzeuge. Für den einzelnen Kunden erfolgt anschließend die Definition der Anforderungsprofile, in denen die spezifischen Anforderungskriterien, für ein CAFM - System, beschrieben sind. Hierbei wird verglichen, welche Systeme mit dem geringsten Anpassungsaufwand in der neuen Organisationsform einsatzfähig sind. FM, beteiligte Fachbereiche bei der Einsetzung der facilitären Ansätze Projektentwicklung Nachbetreuung Phasen des Leistungsbildes Objektplanung (HOAI) Architekt FMB Consulter Beratende Ingenieure / Fachplanung Fachplaner Architekt Dienstleister Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie Baubegleitendes Facility Management / operatives FM IT - Unterstützung FMB - Projektraum Internetbasierende Daten und Kommunikationsplattform FMB - Kompass CAFM - System Investitions- und Betriebskostenschätzung, -berechnung, -analyse, -optimierung, Budget - und Trendanalyse Instandhaltungsplanung Anlagencontrolling Gebäudedatenverwaltung Steuerung der Bewirtschaftung Plattform für FM relevante Datenverarbeitung und Dokumentation CAIFM wie vor CAFM Einbeziehung und Verknüpfung der MSR/GLT Erweiterte Plattform, die Gebäudeleittechnik ergänzt das Leistungsbild und ermöglicht betriebswirtschaftliche Bewertungen sowie Steuerung und Eingriff in die Regeltechnik MIS wie vor CAFM / CAIFM zusätzlich erfolgen alle kaufm. Bewertungen und Auswertungen Das MIS übergibt alle Daten für eine wirtschaftlich / technische Darstellung Einer Immobilie, zugeschnitten auf die erforderlichen Kundenanforderungen Betriebsorientierte Projektierung Um die Erfordernisse an einen innovativen Betrieb der bestehenden oder zu erstellenden Bausubstanz erfüllen zu können, sind die Bauteile, Komponenten und Halbfabrikate der Anlagen der Immobilien derart auszugestalten, dass ein Minimum an betriebs- und verbrauchsgebundenen Kosten in der Betriebsphase entstehen wird. Aus diesem Grunde sollten/müssen die Entwürfe, Planungen und Konzepte aller Planungs- und Entscheidungsbeteiligten sinnvollerweise einer FM -orientierten Bewertung unterzogen werden. 5

6 FM-Consulting prüft: Bewertung der technischen Konzepte auf ihre energetischen Voraussetzungen und die damit verbundenen Auswirkungen auf die verbrauchsgebundenen Betriebskosten. Bewertung der technischen Strukturen hinsichtlich ihrer Wirkung auf die späteren betriebsgebundenen Kosten (Betriebsführungsstruktur, Instandhaltung, Automatisierungsgrad z.b. hinsichtlich automatisiertem Störungsmanagement, Wartungsfreundlichkeit und Optimierbarkeit. Bewertung der technischen Konzepte hinsichtlich ihrer Regelgüte, speziell im gebäudeübergreifenden Anlagenverbund (z.b. Heizung, Klima, Kälte, BHKW usw. mit ihren gegenseitigen Wechselwirkungen). Bewertung der Hochbaukonzepte hinsichtlich ihrer Infrastruktur für die zu erbringenden Serviceleistungen (Standorte und Raumbedarf, Zugänglichkeiten und Wege). Bewertung der Hochbausubstanz hinsichtlich der Auswirkungen auf die betriebsgebundenen Kosten (z. B. Bodenbeläge mit Wirkung auf die Reinigungsleistungen, Glasfassaden o.ä. mit Kostenwirkung bei Unzugänglichkeit). Bewertung der Planungen und Konzepte hinsichtlich ihrer Konformität mit den oben dargestellten Rahmenbedingungen für Dokumentation und DV-Struktur. Projektierungsschwachpunkte der technischen Gewerke eines Gebäudes beeinflussen in erheblichem Maße in der Regel mit irreparablen Folgen die späteren verbrauchs- und betriebsgebundenen Kosten. Die Praxis zeigt, dass ein fachtechnisches Controlling der einzelnen Gewerkeplanungen unter diesem Gesichtspunkt für den Bauherrn bzw. den späteren Nutzer sehr positive Ergebnisse bringt. Zwingend erforderlich ist dabei ein kritischer, aber konstruktiver Dialog. Folgende Gesichtspunkte sind bei den Reviews der TGA -Gewerke von besonderer Bedeutung: Energieverbräuche der technischen Anlagen, Optimierbarkeit der Anlagen in der Betriebsphase, Einhaltung von bzw. Anpassung an Nutzerbedarfskataloge, Kritische Hinterfragung von Nutzeranforderungen Regelbarkeit und Regelgüte der Anlagen Integration der Anlagen in die Gebäudeleittechnik, Integration in die Betriebsführungs-, Instandhaltungs- und Störungsmanagementstrukturen, Instandhaltungsfreundlichkeit (Anlagenaufbau, Produktwahl etc.) Einhaltung von Liegenschaftsstandards. Ein durchgängig und umfassend wirkendes facilitäres Objektmanagementsystem, das als Gesamtsystem sämtliche Tätigkeiten des Immobilienmanagements IT -technisch unterstützt, mittels FMB Projektraum, ist neben der optimalen Gestaltung der Prozessabläufe die Grundvoraussetzung für eine kosten- und leistungsoptimale Durchführung der Bewirtschaftungsaufgaben. Um dies zu erreichen, ist eine strikte Einhaltung der vorgegebenen Strukturen, d. h. vor allem der IT -Gesamtarchitektur, der Schnittstellenstruktur, der Datenquellen und Informationsflüsse erforderlich. Hinsichtlich der IT -Konformität ergeben sich Controllinganforderungen speziell für die Gewerke und Anlagen der Gebäudeautomation. Computer Aided Integrated Facility Management System (CAIFM) Die Erfordernisse einer verursachergerechten Kosten- und Leistungsrechnung wurden in den vorhergehenden Kapiteln bereits beleuchtet. Von besonderer Bedeutung ist beim Aufbau einer Gebäudenutzungskostenrechnung mit FMB - Kompass ein hohes Maß an Datenverfügbarkeit aus der Prozessebene der Anlagentechnik, insbesondere die Verfügbarkeit von Zählerständen und Messwerten. Eine homogene Gebäudenutzungskostenrechnung erfordert somit einen Informationsfluss von der Feldebene der technischen Gewerke über die Gebäudeleittechnik bis zum kaufmännischen System der Kostenrechnung. Die Erfordernisse der Kostenrechnung haben demnach Rückwirkungen bis in die Feldebene der technischen Gewerke. Die Definition von Dokumentationsregeln (Datengenerierungsvorschriften DGV) und durchgängigen Kennzeichnungssystemen ist eine Grundvoraussetzung für die Generierung des Bestandes an Bewirtschaftungsdaten im Rahmen eines Bauvorhabens. Alle Datenlieferanten (Architekten, Fachplaner, Ausführende, Bauherr) haben sich der Systematik zu unterwerfen, da die generierten Informationen ansonsten nur mit teilweise erheblichem Nachbearbeitungsaufwand nutzbar gemacht werden können. Die Einhaltung der Dokumentationsrichtlinien und die Anwendung der Datengenerierungsvorschriften ist eine während des gesamten Bauprozesses zu kontrollierende Aufgabenstellung des FMB - Consultant. Eine disziplinierte und erfolgreiche Dokumentation des Bauvorhabens erfordert erfahrungsgemäß eine ständige und energische Betreuung aller an diesem Vorgang Beteiligten. 6

7 Heute werden Serviceleistungen im Gebäudemanagement zu einem wesentlichen Teil durch Dritte erbracht. Der für die Immobilie in Betracht kommende Dienstleister ist im optimalen Fall zum Zeitpunkt der Objektübergabe an den Bauherrn bekannt und kann diese Phase begleiten und erste Liegenschaftserfahrungen sammeln. Auszug aus einer Layerstruktur (siehe Datengenerierungsvorschriften DGV) 2. Zeichnungsaufbau 2.2 Layerzuordnung 2.3 Layerbezeichnungen 2.4 Strichstärken 2.5 Linientyp, Linienfarbe, Textstil 2.6 Blöcke 2.7 Allgemeine Anforderungen an die Darstellungsqualität 3. Datenaustausch 3.1 usw. Die für die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses erforderlichen Informationen (Anlagenkataster, Quantitätsangaben, Aufgabenkataloge für Instandhaltung, DIN etc.) kommen weitgehend von den Anlagenerrichtern bzw. den Gewerkefachplanern. Die Aufgabe des FMB - Consultant ist neben der Definition und Strukturierung der zu liefernden Informationsinhalte auch die Datenbeschaffung und Datenakquisition aus dem Bauprojekt. Der Alltag Eine facilitäre Planung, auch Baubegleitendes Facility Management genannt, und Realisierung eines Bauwerks ist derzeit nur im Ausnahmefall anzutreffen. Überwiegend werden Bauvorhaben in klassischer Bauausführung errichtet und nach Fertigstellung dem Bauherrn bzw. dessen Betreiber übergeben. Ein facilitärer Bauprozess birgt erhebliche Optimierungspotenziale für die spätere Bewirtschaftungsphase der Immobilie. Analysiert man die Kostenstrukturen (Erstellungskosten und Bewirtschaftungskosten), zeigt sich die Notwendigkeit für diesen Ansatz, der sich in den Kernpunkten, Facility Management Konzept, Bewirtschaftungsform für Anlagen und Immobilien FM - gerechte Projektorganisation Baubegleitendes FM FM - orientierte Bewirtschaftungswerkzeuge und DV-Systeme, Dokumentation und Datenbeschaffung Betriebsorientierte Projektierung und Controlling artikuliert. Es bleibt zu hoffen, dass sich der Trend zur facilitären Bauprojektierung und Baurealisierung weiterhin durchsetzt, um die gegebenen Potenziale für den Investor und Bauherrn zu erschließen. 7

8 Integrierte, facilitäre Planungsprozesse und Planungsabläufe in Parallelität zur HOAI Grundlagen und Projektentwicklung FMB Anlagen - und Immobiliebewirtschaftungsmodelle Ziel der Modelle für Anlagen - und Immobilienbewirtschaftung im engeren Sinne ist, während des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes eine maximale Kosteneinsparung für den Unterhalt und den Betrieb einen hohen Nutzwert und Werterhaltung zu erzielen. Um die wirksame Nutzung des Betreibermodells zu erreichen, sind Architekten, Planer, Projektentwickler und ausführende Firmen gefordert, die Grundlagen zu schaffen, dass dieses <Optimum an Kostenersparnis> erreicht werden kann. Die Voraussetzungen für die kostenoptimierte Bewirtschaftung einer Immobilie müssen also bereits in den Planungsphasen gelegt werden. Mit der Entwicklung bzw. Bekanntgabe eines Bauvorhabens hier im wörtlichen Sinne das Vorhaben, ein Bauwerk zu errichten ist der Umfang des an diesem Bauvorhaben zu beteiligten Personenkreis bzw. der Unternehmen bereits zwangsläufig festgelegt. Dies beginnt mit Architekt, Planer, Baufirma, und endet bei Berücksichtigung der Bewirtschaftungsart mit den Dienstleistern, wie Infrastruktur und Technik usw., sowie den Nutzeranforderungen des Gebäudes. Für einen Investor steht die Vermarktung seiner Immobilie im Vordergrund. Sein Augenmerk richtet sich auf mögliche Kunden, denen er eine optimierte Immobilie vermieten oder verkaufen will. Alle Entscheidungsprozesse werden einer Kosten-/Nutzenbetrachtung mittels FMB Kompass unterzogen. Die Entscheidungen, wie z. B. die Ausnutzung des Grundstückes oder die Gestaltung der Außenanlagen, werden den momentanen Strömungen der Gesellschaft angepasst, um zum Zeitpunkt der Fertigstellung eine möglichst attraktive Immobilie zu vermarkten. Dabei wird sicherlich von jedem Investor die Dauerhaftigkeit seiner Immobilie betrachtet, doch lässt sich erkennen, dass bei fast allen Investoren im klassischen Sinne der Betrachtungszeitraum bei zehn Jahren Immobiliennutzung endet. Dies rührt zum einen von der Betrachterweise der Amortisation des eingesetzten Kapitals her, zum anderen daher, dass der Investor durch die Veräußerung seiner Immobilien neuere, d.h. zeitgemäße, aktuelle Immobilien entwickeln möchte. Alle technischen Maßnahmen bzw. Investitionen werden jedoch ausschließlich meist auf diesen Zeitraum bezogen. Der Investor hat daher in vielen Fällen auch in der Unterhaltung des Gebäudes und damit der Bewirtschaftung andere Maßstäbe anzulegen, da die langjährige Bestandsverwaltung, Jahre meist nicht interessant ist. Auch wird für den Investor der Standort der Immobilie, das äußere Erscheinungsbild und das Kosten-/Nutzenverhältnis für die Berechnungen des erzielbaren Mietzinses in der Regel im Vordergrund stehen als die mögliche Reduzierung der Nebenkosten durch eine intensive Steuerung der Bewirtschaftung. Derzeit gewinnt jedoch die Bewirtschaftung, d. h. die Nebenkosten/Betriebskosten, als Zweite Miete, immer mehr an Werthaltigkeit. Während die Mietzinsen je Quadratmeter fest kalkulierbare Einnahmen darstellen, sind die Nebenkosten aufgrund von Nutzerverhalten und Störeinflüssen, sowie durch immer weiter steigende energetische Kosten oft nur schwer berechenbar. Bei der anhaltenden Diskussion über die schwer definierbaren Betriebskosten ist zu erwarten, dass der Bedeutung der facilitären Bewirtschaftung mehr Rechnung getragen werden muss. Eine verbesserte Instandhaltung, eine zielorientierte Steuerung von Wartung oder einfache Bedien- und Wartungsmöglichkeiten durch ausreichende Zugänglichkeit können zeitnah durch konkrete Fakten/Preise belegt werden. 8

9 FM, Kostenbeeinflussbarkeit durch facilitäre Maßnahmen Kosten Kostenentstehung, kumulierte Kosten über Investition, Errichtung; Nutzung und Entsorgung Kostenbeeinflussbarkeit der Investitionskosten und der Bewirtschaftungskosten durch Facility Management während der Zeit Planung Bausausführung Nutzung Abriss 1 Planung In der Phase Projektentwicklung/Planung bestehen die größten Optimierungsmöglichkeiten für die späteren Bewirtschaftungskosten. 2 Bauausführung Bereits in der Bauausführungsphase lassen sich die Bewirtschaftungskosten nur mehr bedingt reduzieren. 3.Nutzung Während der Nutzungsphase sind bereits weitgehend die Möglichkeiten der Reduzierung und Optimierung der Bewirtschaftungskosten vorbei, ohne dass eine Beeinträchtigung von Standart s hingenommen werden muss. 4. Abriss Entfällt. Der Bauherr, der als Eigennutzer auftritt, stellt andere Ansprüche. Er besitzt meist Immobilien, die Organisationsformen der Bewirtschaftung sind ihm zumindest teilweise bekannt und er betrachtet seine Immobilie über den kompletten Lebenszyklus, d.h. von der Projektentwicklung bis zur Verwertung. Alle Facetten einer facilitären Anlagen - und Immobilienbewirtschaftung sind hier denkbar, da der Eigennutzer neben den Investitionen alle Nebenkosten und damit Folgekosten zu tragen hat. Die Überlegungen, die im Entstehungsprozess der Immobilie für einen Nutzer anzustellen sind, betreffen sicherlich neben dem Kosten-/Nutzenverhältnis der Investition, immer auch den Unterhaltungs- und Betreibungsaufwand. Das heißt, die späteren Bewirtschaftungsaufwendungen lassen sich bei Fassadengestaltung, Ausführung von Bodenbelägen oder Außenanlagengestaltung nachvollziehbar bereits im Entscheidungsprozeß vollständig über den gesamten Lebenszyklus des Bauwerks bewerten. Die sinnvolle, frühzeitige Strukturierung von Arbeitsplätzen, Funktions- und Aufenthaltszonen und sozialen Diensten gehören in jedem Fall zu einer konzeptionellen Bewirtschaftung 9

10 Architekten, Fachingenieure und Projektmanager werden vom Bauherrn mit der Planung und Wahrnehmung seiner Interessen bei der Beaufsichtigung der Erstellung des Gebäudes beauftragt. Sie sollen ihm bei der Erfüllung der Leistung behilflich sein, da er aus fachlicher Hinsicht meist nicht in der Lage ist, die Bauleistung selbständig durchzuführen. Die integrale, facilitäre Consultingleistung - im Rahmen des baubegleitenden FM und gleichzeitig im Sinne des künftigen Facility Management Controlling, FMC, - bedeutet, dass bei jeder Entscheidung alle Auswirkungen direkt dargestellt und die Konsequenzen für Investitionen und Folgekosten sowie Bewirtschaftung bewertet werden. Aufgrund der gestiegenen techn. Anforderungen ist in den vergangenen Jahren neben dem koordinierenden Architekten das Projektmanagement als separate Beratungsleistung eingeführt worden. Durch die Verknüpfung aller Berater vom Bauphysiker, Akustiker, Brandschutzberater, Verkehrsanlagen- und Abfallberater bis hin zum Fachingenieur ist die Koordination des Planungsprozesses für den Bauherrn heute ohne den Generalisten als Projektmanager/Consultant kaum mehr durch - und überschaubar. Planungsablauf von der Idee zur Ausführungsreife, Investor beauftragt Facility Management Controlling FMC Visionsphase mit Prüfung der Projektreife FM FM/FMC Facility Management Controlling (FMC) Definitionsphase Mit Prüfung der Konzeptreife Planungsphase Mit Prüfung der Planungsreife FMB Baubegleitendes FM FM/FMC FM Realisierungsphase Prüfung des Projektfortschrittes Nutzungsphase Immobilien- und Anlagenbewirtschaftung Die HOAI legt den Ablauf bzw. die Bewertungskriterien von Planungsleistungen grundsätzlich fest. Die Beratung der Bewirtschaftungskonzeption ist derzeit noch nicht als Planungsleistung rechtlich definiert. Der tatsächliche Nutzungsgrad von gewerblich genutzten Immobilien unter Berücksichtigung der Zeit, in der das Gebäude wirklich genutzt wird, liegt bei ca. 16%. Dieser niedrige Wert ist bedingt durch eine 5-tägige Arbeitswoche, Abwesenheit durch Urlaub, Krankheit und Arbeitszeitverkürzungen, sowie eine nur 8-stündige tägliche Nutzung. Ähnlich verhält es sich mit einer nicht gewerblich genutzten Immobilie. Daran wird ersichtlich, wie wichtig es ist, in dieser knappen Nutzungszeit den produktiven Anteil so hoch wie möglich zu halten! Die Grundlagen dafür werden bereits zum Zeitpunkt der Projektentwicklung, d. h. der Ideenfindung und Planung für die Immobilie, gelegt. Bereits zu diesem Zeitpunkt werden eine Menge Informationen und Lösungsansätze gesammelt, welche in die Planung der Immobilie eingehen. Diese Informationen werden in der Planungsphase weiter fortgeschrieben und stehen bei Beginn der Bauphase auf hohem informatorischem Niveau. Durch Planungsfortschreibung und insbesondere durch Nichtaktualisierung der Unterlagen und vorhandenen Daten sinkt der Informationsgehalt ab und verfällt bereits kurz vor der Übergabe des Gebäudes drastisch. Die zum Zeitpunkt der Übernahme des Gebäudes übergebenen Unterlagen existieren meist ausschließlich in Papierform und haben nur noch einen äußerst geringen Informationsgehalt, da sie die tatsächliche Realität nur bedingt wiederspiegeln. Während der Bewirtschaftungsphase des Gebäudes muss dann mit erheblichem Aufwand ein Teil der Informationen neu zusammengetragen bzw. aktualisiert werden. Um die bereits während der Planungsund Bauphase in hoher Qualität vorhandenen Informationen zu aktualisieren, wird somit sehr viel Energie und Geld investiert, wobei nie der wirklich erforderliche Stand erreicht wird. An diesem Punkt setzt der FMB - Consultant die Hebel an. Die Grundlage für eine qualitative Immobilienbewirtschaftung ist die Zusammenführung aller wichtigen Gebäudedaten. Hierbei ist die Aufnahme der Gebäudedaten bei bestehenden Gebäuden naturgemäß mit höherem Aufwand verbunden, als die Datenübernahme eines Neubaus aus der Planungsphase. 10

11 Projektentwicklung Investor / Bauherr Projektentwicklung im Facility Management Facility Management Controlling Architekt Fachplaner Baubegleitendes FM Gutachter Die Projektentwicklung unter Einbeziehung der Grundlagen des FM - Consulting lässt sich in drei Bereichen darstellen: Baurealisierung Projektentwicklung im Dialog Ausführende Gewerke Bauleitung 1. Die Projektvorbereitung und Planung 2. Objektrealisierung 3. Nutzung des Objektes Nutzungsphase Anlagen- und Immobilienbewirtschaftung Zielsetzung Die Projektvorbereitung dient der Grundlagenermittlung. Hier werden Ziele, Inhalte, Kosten und Termine bestimmt, die Anforderungen an eine innovative Immobilienbewirtschaftung definiert, sowie objektbezogene Vorgaben festgelegt. Die auf das Bewirtschaftungsmodell bezogenen Vorgaben können z. B. die Festlegungen von Verbrauchswerterfassungen, die Einführung eines Computersystems für das Gebäudemanagement oder die Behandlung von gebäudetechnischen Meldungen (Management Informationssystem = MIS, Computer Aided Facility Management = CAFM, Computer Aided Integrated Facility Management = CAIFM) sein. Auf jeden Fall wird von FMB die Implementierung eines Projektraumes durchgeführt und eine Betriebskostenschätzung ermittelt. Diese wird mit fortschreitender Projektentwicklung zu einer Betriebskostenberechnung und analyse erweitert In der Planung wird das Facility Management Einfluss auf die Ausführung der Gebäudetechnik (z.b. Nutzung kostengünstiger Anlagen) Architektur (Wärmedämmungen) und Gebäudeausstattung (Böden, Inneneinrichtung usw.) haben. Wie an diesen Bespielen zu erkennen ist, wird die Projektentwicklung nicht nur durch das baubegleitende Facility Management begleitet, sondern es werden konkrete Qualitätsmerkmale durch die Ausführungsvorschläge und dem FMC möglich. Die Objektrealisierung verlangt aufgrund der erstellten Vorgaben bei der Projektvorbereitung nach permanenter Mitwirkung, wobei die Haupttätigkeit sicherlich die Überwachung der Vorgabenrealisierung, sowie die Steuerung des Informationsflusses bzw. die Informationssammlung darstellt. Mit der Nutzung des Objektes zeigen sich die Auswirkungen der Einbeziehung des baubegleitenden Facility Managements in die Projektentwicklung. Die Haupttätigkeit des baubegleitenden Facility Managements liegt hier auf dem künftigen kostengünstigsten Betrieb des Gebäudes. Projektablauf Projektstart / Grundlagenermittlung Leistungsphase l In Leistungsphase I werden die grundsätzlichen technischen und wirtschaftlichen Grundsatzfragen festgelegt. Aus dem Leistungsbild: Nutzungsart des Gebäudes, Dokumentation Anschlussmöglichkeiten für Ver- und Entsorgung Klärung der zu betrachtenden Einflüsse und Umweltverträglichkeit (Immissionen, Emissionen), Grobe terminliche Festlegung der Projektablaufs Abstimmung mit Behörden und Versorgungsunternehmen, Klärung der grundsätzlichen technischen und wirtschaftlichen Durchführbarkeit Budgetklärung für die TGA -Systeme und Klärung der Verantwortlichkeiten, Ansprechpartner. FM, Projektstufe 0 Daten- und Grundlagendefinierun Kommunikationsplattform g Abstimmung Planungsbeteiligte & FMB Consulting Tätigkeiten Notwendige Unterlagen Hier sollte bereits eine Entscheidung über die Implementierung eines facilitären Anlagen- und Immobilienbewirtschaftungssystem gefallen sein! 11

12 Vorplanung Leistungsphase ll Die Vorplanung (Projekt und Planungsvorbereitung) ist der erste Schritt zur Objektrealisierung, d. h. hier werden bereits Berechnungen, wie z. B. erforderliche Heiz- und Kühlleistungen des Gebäudes und Funktionsschemata erstellt, sowie eine überschlägige Kostenermittlung (Schätzung) nach DIN 276 durchgeführt. Für diese Vorplanung müssen bzw. sollten bereits Architektenpläne zur Bauausführung im Maßstab 1:200 vorliegen. Im Einzelnen werden in der Vorplanung folgende Festlegungen getroffen: Erarbeitung eines Planungskonzeptes, Detailklärung der Ver- und Entsorgung des Objektes, Festlegung des Kostenrahmens (Kostenschätzung nach DIN 276), Betriebskosten- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen (zur Systementscheidung), Überschlägige Ermittlung der Grunddaten für Medienversorgung Erstellung des Energiekonzeptes Vorschläge zur Trassenführung und zur Anordnung und Dimension von Vorsorgungsschächten, Lage und Größe der Technikzentralen Systemüberlegungen, (z. B. Haustechnik etc.) Dokumentation aller baulichen Grundlagen Definition und Vorstellung des Objektes Abgleichung der Termine FMB, Leistungsphase 1 Genehmigung durch Auftraggeber Planungsbeteiligte & FMB Graphische Unterlagen 1:100 Abklärung aller Tätigkeiten Organigramm Darstellung der Tätigkeiten Kostenplanung und Kostenermittlung Die weitere Planung und Realisierung wird grundlegend vom Kostenrahmen bzw. von der Kostenermittlung mit bestimmt (Kostenberechnung nach DIN 276 für die Erstellung eines Gebäudes). Diese Norm gilt für die Ermittlung und Gliederung von Kosten im Hochbau. Entwurf Leistungsphase ll - llll Nach Festlegung der grundlegenden Voraussetzungen zur Erstellung des Gebäudes werden in dieser Planungsphase detaillierte Angaben über die Ausführung der Gebäudetechnik ermittelt. Hier findet also die zeichnerische Lösung des Planungskonzeptes statt: Festlegung aller Systeme und Anlagenteile, Berechnung und Bemessung, sowie grafische Darstellung und Beschreibung der Anlagen. Aufbauend auf die Vorplanung liegen nun auch gültige Architekturpläne im Maßstab 1:100 vor. Da in dieser Entwurfsplanung bereits die Festlegungen für die Gebäudetechnik getroffen werden, ist diese Phase der für die Gebäudeentwicklung entscheidende Schritt, auch im Hinblick auf ein zukünftiges Immobilienbewirtschaftungssystem. Dokumentation der Ausführungsplanung Planungsstand Übergabe an den Bauherrn Abstimmung der Planung Bauhauptu. -nebengewerbe FMB, Leistungsphase 2-3 Freigabe aller notwendigen Vorgaben Planungsbeteiligte & FMB Aufzeigen der Detailu. Ausführungsplanung Datenübergang Anlagen- & Immobilienbewirtschaftungssysteme Graphische Unterlagen 1:50 Klärung aller Operationen Folgende Grundlagen werden dabei festgelegt: bauphysikalische Basis für Wärmebedarf und Kühllast Terminplan zur Bauausführung Definition der Statikdaten 12

13 Zur Kostenberechnung nach DIN 276 Folgende FM -relevante Daten fließen dabei in die Kostenberechnung ein: Prüfung der Anlagenschemata, Funktions- und Prinzipschaltskizzen mit den Vorgaben für die MSR -Technik Verhandlungen /Abstimmung mit Behörden über die Genehmigungsfähigkeit der Entwurfsplanung Überprüfung und Festlegung der Versorgungsstrassen, Schachtgrößen, Technikzentralen Erstellen der endgültigen Berechnungen für alle Gewerke Abstimmung mit dem EVU (Energie Versorgung Unternehmen) über die Medienversorgung Ermittlung von Grunddaten für Fremdplanungen, z. B. Zentrale Leittechnik, Lichttechnik Erstellung von Zeichnungen (im Maßstab 1:100) mit Eintragung der Systemfestlegungen (Rohrleitungen, Ausstattung der Technikzentralen, Trassenverlauf etc.) Genehmigungen Leistungsphase lll - lv Nach Fertigstellung der Entwurfsplanung und damit Vorliegen aller zur Erstellung des Objektes notwendigen Daten und Pläne, müssen nun die Vorlagen für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen zusammengestellt werden. Diese werden im Anschluss dem IOB (Indentification of Building) zugeführt und der Bestand gesichert. Klärung und Festlegung des Leistungsstandes Bauleitung Terminplanung u. Verfolgung FMB, Leistungsphase 3 4 Freigabe aller notwendigen Vorgaben Planer & FMB Datenübergang Anlagen- & Immobilienbewirtschaftungssysteme Graphische Unterlagen 1:50 Genehmigungen Bauauflagen Ausführungsplanung Leistungsphase V FMB, Leistungsphase 5 Übergang in das Bewirtschaftungssystem Bestandspläne In diesem Planungsabschnitt erfolgt die detaillierte Umsetzung der Entwurfs- und Genehmigungsplanungen bis zur ausführungsreifen Lösung. Detailfragen, die bisher noch ungeklärt sind und sich für die weitere Ausführungsplanung als wichtig erweisen könnten, sollten zu diesem Zeitpunkt abgestimmt werden. Bei sehr hohem aktuellen Wissensstand Facility Management Controlling Facility Management Daten für FMC FMB prüft alle Daten im Bezug auf ihre facilitäre Eignung für die Anlagen- und Immobilienbewirtschaftung Bestandsdaten Baubeschreibung Raumbuch Leistungsverzeichnis Aufbereitete Daten und Informationen für die IT-gestützte Anlagen- und Immobilienbewirtschaftung Bei der Ausführungsplanung erfolgt dabei nicht nur die Erstellung von verbindlichen Ausführungszeichnungen mit eingetragenen Dimensionen der haustechnischen Gewerke, sondern auch die Eintragungen der mittlerweile im Bezug auf das spätere Betreiben geprüften Angaben der beteiligten Gewerke, sowie die Einarbeitung der verschiedenen baulichen Auflagen des Genehmigungsverfahrens. Die Ausführungsplanung als wichtigster Schritt zur Erstellung ist also die technische Darstellung des Gebäudes/Objektes unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderungen, die folgenden Umfang beinhalten kann: Erstellung von Ausführungszeichnungen im Maßstab 1:50 mit den zugehörigen Berechnungen, Eintragung von Schächten und Versorgungstrassen, Eintragung der Technikzentralen, ggf. mit Schnittansichten, usw. 13

14 Montagepläne werden von ausführenden Firmen zur Erbringung ihrer vertraglichen Leistung auf der Grundlage der erstellten Ausführungspläne angefertigt und beinhalten fertigungsspezifische Ergänzungen der Ausführungszeichnungen des Planers, sowie gewerkespezifische Zusatzinformationen gem. VOB/C. Die Abweichung der Montagepläne von den Ausführungszeichnungen des Planers ist grundsätzlich nicht statthaft, sie bilden die Grundlage der Ausführung. Die Prüfung und Beurteilung bzw. Genehmigung von Montageplänen oder Werkstattzeichnungen gehört nicht zum Leistungsumfang der Ausführungsplanung gemäß HOAI, was u. a. auf Haftungsgründe der ausführenden Firma nach VOB/C zurückzuführen ist, ebenso ist dies nicht Aufgabe des FMB - Consultant. Der konkrete Bezug zum Facility Management in der Ausführungsplanung besteht in der Detailfestlegung der Ausführung. Die Angaben, die hier erfolgen, sowie die Umsetzung dieser Angaben in der Ausschreibung, sind ausschlaggebend für die spätere Durchführung des Facility Managements. Hierbei sollte auch ein Dokumentationsstandard eingehalten werden, welcher später eine problemlose Übernahme der Daten ermöglicht (siehe auch Datengenerierungsvorschriften). Generell sollte beachtet werden, dass sich relevante Daten ohne größeren Aufwand gem. den DGV s in ein IT -System integrieren lassen, um langwierige Anpassungsarbeiten zu vermeiden. Bezüglich des Informationsflusses durch den laufenden Betrieb des Gebäudes muss insbesondere auf die Schnittstellen zwischen einzelnen, im Gebäude installierten Systemen geachtet werden. Die nachträgliche Anpassung von Schnittstellen zur Datenübergabe kann mit erheblichen Kosten verbunden sein. Vorbereitung der Vergabe Leistungsphase Vl Ausschreibungen / Leistungsverzeichnisse Nach Vorliegen der gesamten technischen Angaben, welche durch die Ausführungsplanung festgelegt worden sind, wird nun auf dieser Grundlage die Ausschreibung bzw. das Leistungsverzeichnis (LV) für das Projekt erstellt. Die rechtliche Grundlage zur Erstellung von Leistungsverzeichnissen bildet die VOB/A. Vor Erstellung der Leistungsverzeichnisse bzw. Ausschreibungsunterlagen sind jedoch verschiedene Festlegungen bezüglich Art und Form der Ausschreibung zu treffen. Vergabeverfahren / Ausschreibungsverfahren Vor Entscheidung über die Form der Ausschreibung ist die Art der Ausschreibung festzulegen. Die Arten, Bedingungen und die Durchführung der Vergabe sind in der VOB/A festgelegt. Es werden dabei folgende Ausschreibungsarten unterschieden: 14 Öffentliche Ausschreibung Nicht öffentliche Ausschreibung Beschränkte Ausschreibung Freihändige Vergabe Zur Entscheidung über Ausführungsplanung und Vergabe erfolgt in dieser Leistungsphase die Erstellung eines Kostenanschlages nach DIN 276. In diesem Kostenanschlag sollen die Gesamtkosten aufgeteilt nach Kostengruppen- ermittelt werden. Grundlagen für den Kostenanschlag sind Planungsunterlagen der Ausführungsplanung, Anlagenberechnungen. Leistungsbeschreibungen, Zusammenstellung von Angeboten, Aufträgen und bereits entstandene Kosten. Auftragserteilung / Baudurchführung Leistungsphase Vll Mitwirkung bei der Vergabe Die Auftragsvergabe von Bauleistungen an ein Unternehmen ist an bestimmte Voraussetzungen und Vorschriften gebunden, deren Einhaltung geprüft werden muss. Die Mitwirkung des FMB Consultant bei der Auftragsvergabe beschränkt sich hauptsächlich auf die Prüfung und Wertung von Angeboten und Bietern. Im Anschluss an die Prüfung erfolgt die Bewertung der Angebote. Diese befasst sich mit der vergleichenden und damit wertenden Gegenüberstellung der verschiedenen Angebote. Erst die Bewertung ermöglicht es, das annehmbarste Angebot auszuwählen. Als Fazit der Angebotsbewertung ergibt sich eine Vergabeempfehlung/ Vergabevorschlag. Auf besonderen Wunsch des Bauherren wird der FMB - Consulter bei der Verhandlung mit den Bietern und der Auftragserteilung mitwirken. Zur Kostenübersicht wird aus den Einheits- oder Pauschalpreisen der Angebote ein Kostenanschlag nach DIN 276 erstellt. Bauablauf / Objektüberwachung Leistungsphase Vlll Zur Durchführung der Bauüberwachung sind zunächst bestimmte Festlegungen notwendig, um einen geordneten Bauablauf zu ermöglichen. So ist z. B.

15 der Terminplan mit den ausführenden Firmen zu koordinieren und die Baubesprechungstermine festzulegen, die Baustellen- und Projektleiter der ausführenden Firmen müssen benannt werden und dem IOB zugeführt werden die Baustelleneinrichtung ist zu klären und die Werkstatt- und Montagepläne müssen vorliegen. Dem FMB Consultant obliegt die baubegleitende Überwachung der Objektausführung auf Übereinstimmung mit den Ausführungsplänen, Leistungsbeschreibungen und Leistungsverzeichnissen nach den anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften. Ein besonderes Augenmerk wird hierbei auf Einhaltung des vorgegebenen Terminplanes, der Einhaltung des Kostenrahmens, sowie der möglichst vorgabegerechten Umsetzung der Ausführungsplanung, insbesondere auf allen betriebsrelevanten Maßnahmen, liegen. Dieses baubegleitende FM Bauüberwachung erstreckt sich vom Beginn der Arbeitsaufnahme der ausführenden Firmen bis zur endgültigen mängelfreien Abnahme der Bauleistung und Übergabe des Gebäudes an den Bauherrn. Neben direkten, baubestellenbezogenen Aufgaben ergeben sich noch eine Reihe weiterer, so genannter Mitwirkungspflichten: Mitwirkung beim Aufstellen und Überwachen des Zeitplans, Mitwirkung bei der Führung des Bautagesbuches, Mitwirkung bei der Kostenfeststellung nach DIN 276 und der Kostenkontrolle sowie Mitwirkung bei der Aufstellung der Verjährungsfristen von Gewährleistungsansprüchen. Der Consultant wirkt also bei o.g. Tätigkeiten nur mit; da dies hauptsächlich die Tätigkeit des Bauherren bzw. seines Vertreters - in der Regel der Architekt oder Projektmanager oder Bestandteil des Leistungsumfangs anderer am Objekt Beteiligter ist. Die wesentlichen fachbezogenen Aufgaben eines Consultant bei einem baubegleitenden FM lassen sich wie folgt zusammenfassen: Zur Verfassungstellung eines Projektraumes Teilnahme an Baubesprechungen und fachliche Beratung von Investoren, Bauherren, Architekt und ausführenden Firmen Aktive Begleitung der Bauausführung und Herbeiführung von Entscheidungen bei Unklarheiten und Problemen bzgl. Ausführung der planerischen Vorgaben. Planqualitätsüberprüfung Dokumentationsmanagement Überwachung des Ausführungsterminplans Qualitätsmanagement während der Ausführung Koordination der Gewerke untereinander beaufsichtigen, Aufbau und Strukturierung des CAFM Aufmassprüfung mit den ausführenden Firmen, auch Prüfung der gebauten Flächen Mittelanforderung gemäß Zahlungsplan, Rechnungsprüfung, Erstellung von Nachträgen und Beauftragung veranlassen (Nach Prüfung) Fachtechnische Abnahme der Leistungen und Mängelfeststellung Überwachung der Mängelbeseitigung, Antragstellung zur Behördenabnahme, Zusammenstellung, Übergabe und Prüfung der Revisionsunterlagen sowie Kostenkontrolle Fachtechnische Abnahme Nach angemeldeter Fertigstellung der Leistung erfolgt die fachtechnische Abnahme der Leistung. Hierzu gehören auch Teilabnahmen von Leistungen, die später nicht mehr zugänglich sind und deren Funktion für die Gesamtanlage von Bedeutung ist. Bei dieser Abnahme werden eventuell bestehende Mängel schriftlich aufgelistet und die Beseitigung dieser Mängel durch den Fachplaner überwacht. Gravierende Mängel können dabei zur Abnahmeverweigerung führen. Mit dieser Abnahme beginnt gemäß VOB auch die Gewährleistung der ausführenden Firma. Mit dieser Abnahme beginnt gemäß VOB auch die Gewährleistung der ausführenden Firma. Bedingungen, Durchführung, Voraussetzungen und Auswirkungen der Abnahme sind in der VOB/B geregelt. Ein weiterer Punkt der Abnahme stellt die Zusammenstellung und Prüfung der Revisionsunterlagen auf Vollständigkeit dar. Besondere Tätigkeiten im Rahmen der Bauabnahme können Durchführungen von Funktions- und Leistungsmessungen, sowie Einweisungen von Bedienungspersonal sein. 15

16 Die Objektüberwachung im Anschluss an die Errichtung und Inbetriebnahme des Objektes dient der Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen und der Überwachung der Beseitigung von Mängeln, die während des Gewährleistungszeitraums aufgetreten sind. Die Objektüberwachung durch den Fachplaner ist in der Regel auf einen Zeitraum von fünf Jahren begrenzt. Zur Mängelfeststellung finden vor Ablauf der Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen die Objektbegehungen statt. Hierbei ist es durchaus möglich, dass durch einen Mangel eine Gewährleistungsunterbrechung oder Verlängerung der Gewährleistung eintreten kann. Nach Ablauf des Gewährleistungszeitraums sind die ausführenden Firmen berechtigt die gestellten Sicherheitsleistungen (Bankbürgschaften, Gewährleistungsbürgschaften etc.) zurückzufordern. Da diese Sicherheitsleistungen dem Bauherrn gegeben werden, obliegt dem Fachplaner lediglich die Beratung bzw. die Empfehlung an den Bauherrn zur Freigabe dieser Sicherheitsleistungen. Der Fachplaner selbst ist nicht berechtigt, diese Sicherheitsleistungen freizugeben. Zu 7.3.9) Objektbetreuung und Dokumentation Leistungsphase lx Bei Übergabe des Gebäudes an den Bauherrn sind von den ausgeführten Firmen die vertraglich festgelegten Dokumentationsunterlagen und Revisionspläne, die in der Ausführung den DGV s entsprechen müssen, zu übergeben. Die Revisionspläne werden auf der Grundlage der Ausführungspläne des Fachplaners erstellt. Sie enthalten die Darstellung der bei der Baumassnahme erfolgten Änderungen gegenüber den Ausführungsplänen des Fachplaners, wie z. B. Änderung der Rohrleitungs-, Kanal- und Trassenführung. Mensch Bündelung v. Potentialen... dauernd dynamisch und Anpassungsfähig. Mobil Verbund der Sinne verleiht Orientierung in komplexen Situationen. Antizipationsfähig Schaffung von Ordnung in selbstorganisierter Form FM, facilitäre Wirkungsweise Technik... v. Eigenschaften Funktioniert nach Gesetzmäßigkeiten Stationär Sensorik kein menschl. vergleichbarer. Sinnesverbund Nicht Antipationsfähig Aufrechterhaltung von Ordnung nach bestimmten Regeln Bestandsunterlagen aus der Fortschreibung der Werkplanung und Baudokumentation Nutzung -Verwaltung Organisation Das Ziel Bestandspläne Bestandsdaten Facility Management - Betreibermodell Immobilien- und Anlagenbewirtschaftung Da diese Unterlagen sehr häufig mangelhaft erstellt werden, erfolgt an dieser Stelle eine intensive Prüfung über den notwendigen FM relevanten Inhalt dieser Dokumentation. Folgende Unterlagen sind unbedingter Bestandteil der Revisionsunterlagen bzw. der Dokumentation im Sinne des Betreibers und der CAFM / CAIFM S. Aktuelle Schaltpläne der installierten elektrischen Anlage (bei Neuerrichtung) oder revidierte Schaltpläne bei geänderten Anlagen (z B. bei Umbaumaßnahmen). Bei Schaltplanergänzungen oder änderungen müssen diese eindeutig erkennbar sein. Berechnungen, Grunddaten, wie z. B. Wärmebedarfs- und Kühllastberechnung. Bei allen technischen Unterlagen muss das eingebaute Gerät eindeutig gekennzeichnet sein. Alle Mess-, Inbetriebnahme- und Einstellprotokolle müssen vollständig, mit Datum versehen und unterschrieben vorhanden sein. Wartungs- und Bedienungsanweisungen mit eindeutiger Zuordnung zu den errichteten Anlagen und Geräten. Hierbei ist das Beifügen der jeweiligen VDMA-Richtlinien nicht ausreichend, sondern aus den Unterlagen müssen z. B. Keilriemen- oder Filtertypen, Serviceadressen und besondere Betriebsanweisungen eindeutig hervorgehen. Vollständige Auflistung der installierten Anlagen und Geräte, ggf. mit Lieferantennachweis. Funktionsbeschreibungen, Datenpunktlisten, Regel- und Anlagenschemata. Da es keine definierten Inbetriebnahmeprotokolle gibt, obliegt es dem Fachplaner, die Korrektheit und Vollständigkeit der Angaben zu prüfen. 16

17 Integration von Immobilienmanagement und Facility Management für gewerbliche Immobilien innerhalb eines Betreibermodells Immobilienbewirtschaftung, Facility Management, Gebäudemanagement in Summe als Betreibermodell Immobilienmanagement und Facility Management sind wesentlich verschiedene Ausrichtungen im Management der Infrastruktur von Unternehmen (vg. Balck, 1998). Um dieses Spannungsfeld darstellen zu können, ist ein Gliederungskonzept hilfreich, das die Unternehmensinfrastruktur in drei eigenständige, aber auch ineinander überfließende Bereiche teilt. Der statische und langlebigste Teil der Unternehmensinfrastruktur ist die Immobilieninfrastruktur. Ergänzt durch bauliche Anlagen, wie z. B. Strassen, Grenzbefestigungen, sind insbesondere Gebäude ordnungsstiftende Betriebsmittel. Sie unterstützen menschliche, technische und natürliche Prozesse durch Umweltkonditionierung und räumliche Organisation. Die Technische Infrastruktur ist im Wesentlichen die Welt der technischen Netze (Energieversorgungsnetze, Wasserversorgung und entsorgung, verkehrstechnische Netze, kommunikationstechnische Netze u. ä.) und neuerdings im wachsenden Maße die informationstechnische Infrastruktur. Die technische Infrastruktur hat seit den Anfängen der Industrialisierung die Immobilien, insbesondere die Gebäudewelt, transformiert. Gebäude haben darin einen herausragenden Stellenwert, denn sie wurden im Zuge der Technisierung zu einem Mix aus raumbildenden Baukonstruktionen und einer darin integrierten Gebäudetechnik. Für die technische Infrastruktur ist die Areale Hierarchie charakteristisch. Sie reicht im Extrem von globalen Netzen (z. B. Kommunikationstechnik) über regionale Netzstrukturen bis hin zu Mikroverteilungen auf Grundstücken und in Gebäuden. In diesem Gefüge haben Gebäude die Funktion von Platzhaltern für Netz- Endstellen. Gebäude sind in dieser Sicht gleichsam Hol- und Bring-Orte für die Leistungen der technischen Infrastruktur. Aufgrund der räumlichen Ausdehnung technischer Netze und ihrer Verteilungshierarchie sind Gebäude aber immer auch Hilfsmittel der Netzgestaltung. Horizontale und vertikale Installationszonen und gebäudeinterne Verkehrswege führen zu einer wechselseitigen Durchdringung von Baukonstruktionen und Gebäudetechnik. In ihrer technisierten Form sind Gebäude somit gleichermaßen fundamentale Bestandteile der Technischen Infrastruktur und der Immobilieninfrastruktur. Serviceinfrastruktur: Zu dieser Doppelnatur der Gebäude kommt ein Drittes: Gebäude sind als Orte des Arbeitens und Wohnens zugleich Stätten für unterstützende Dienstleistungen und damit Bestandteil der Serviceinfrastruktur. Typisch sind logistische Dienstleistungen (Versand, Transport, Lagerhaltung u. ä.) Kommunikations- und Informationsdienste, Sicherheitsdienste, Sozialdienste u.v.m. Besonders dann, wenn es sich um wertschöpfende Geschäftsprozesse handelt, muss die Unterstützungsfunktion von Gebäuden mit der Unterstützungsfunktion von Serviceleistungen im Zusammenhang gesehen werden. Das ist umso mehr der Fall, wenn Serviceprozesse von technischen bzw. baulichen Komponenten der Gebäude abhängig sind. Typische Beispiele: Sicherheitsdienste sind gekoppelt an sicherheitstechnische Anlagen. Kommunikations-Dienstleistungen sind gekoppelt an die kommunikationstechnische Infrastruktur mit jeweils eigenem Raumbedarf für Zentralen und Verteilungssysteme. Vor diesem Hintergrund sind folgende Abgrenzungen sinnvoll. Management der Infrastruktur: Gesamtheit aller Leistungen zur optimalen Planung, Errichtung und Nutzung der Infrastruktur von Unternehmen, Institutionen und privaten Haushalten auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien. Management der Infrastruktur ist ein Sammelbegriff. Darin sind das Immobilienmanagement, Facility Management und Gebäudemanagement enthalten. Für die Objekte der Infrastruktur wird der gesamte Lebenszyklus von der Planung und Erstellung/Beschaffung bis zum Abriss/Ausmusterung betrachtet: Infrastruktur-Einrichtungen und Infrastruktur-Dienstleistungen dienen der Sicherung der Produktivität von Geschäftsprozessen bzw. der Sicherung von Lebensprozessen bei gleichzeitiger Erhöhung von Wirtschaftlichkeit Werterhaltung. In Verbindung mit der Minimierung des Ressourceneinsatzes müssen außerdem ökologische Ziele verfolgt werden. Immobilienmanagement, Real Estate Management, Corporate Real Estate Management Die Leistungsfelder Immobilienmanagement, Real Estate Management, Corporate Real Estate Management umfassen ganzheitliche Konzepte, die überwiegend auf die Immobilieninfrastruktur gerichtet sind. Im Zentrum dieser Ansätze stehen immobilienwirtschaftliche Gesichtspunkte, wie Anlegerinteressen, Vermögensmanagement u. ä. Die wichtigsten Ziele sind Vermögensbildung und Ertrag aus Immobilien. Zum Gegenstandbereich gehören Gebäude, Grundstücke, bauliche Anlagen des Tiefbaus und Areale. 17

18 Facility Management (Facilities Management) Facility Management ist ein Sammelbegriff für Dienstleistungen in allen drei Infrastrukturbereichen, mit Schwerpunkten in der technischen Infrastruktur. Die wichtigsten Ziele kommen aus dem Servicebereich. Dazu gehören: Indirekte Beiträge zur Produktivität der zu unterstützenden Wertschöpfungsprozesse durch kontinuierliche Qualitätsverbesserung und Kostenreduktion innerhalb der unterstützenden Prozesse. Gebäudemanagement Die immobilienwirtschaftlichen Managementansätze und das Facility Management durchziehen die gesamte Infrastruktur, decken aber jeweils nur Teilbereiche der Infrastruktur ab. Im Überlappungsbereich befindet sich das Gebäudemanagement, mit unscharfen Übergängen zum Facility Management bzw. zu den immobilienwirtschaftlichen Managementansätzen. Die Darstellung in nachfolgender Abbildung ist ein Versuch, das Gebäudemanagement als Überlappungsbereich zwischen Immobilienmanagement bzw. Real Estate Management und Facility Management abzugrenzen. Als methodische Gegenprobe einige Beispiele, die außerhalb dieses Überlappungsbereiches liegen: Leistungsfelder des Immobilienmanagements/Real Estate Management, die nicht zum Gebäudemanagement gehören: Vermögensmanagement, Portfolio-Management, Kauf/Verkauf von Immobilien, Projektentwicklung. Leistungsfelder des Facility Managements, die nicht zum Gebäudemanagement gehören: Fuhrpark-Management, Trave l-management, Management technischer Netze in Arealen jenseits der Gebäudegrenzen (versorgungstechnische Netze, kommunikations-technische Netze). Vernetzung von Corporate Real Estate und Facility Management in Verbindung mit dem FMB Bewirtschaftungsmodell Bewirtschaftungsmodell FMB Consultant Service Management Technisches Facility Management Immobilien Management Service Infrastrukturelles Gebäudemanagement Techn. Immobilien Struktur Technisches Gebäudemanagement Kaufmännisches Gebäudemanagement Immobilien Strategisches Gebäudemanagement Flächenmanagement in Gebäuden Das Flächenmanagement ist ein methodisches Bindeglied, das alle Bereiche der Infrastruktur verknüpft. Nutzbare Flächen sind ein durchgängiges Thema in allen Aufgabenbereichen der Unternehmensinfrastruktur. Der produktive und wirtschaftliche Umgang mit Flächenressourcen ist die Kernaufgabe des Flächenmanagements. Durch die Unterscheidung in Gebäudeflächen und Arealflächen (z.b. Industrieparks, Produktionsstandorte) entstehen zwei komplementäre Bereiche des Flächenmanagements. In der DIN wird nur der gebäudebezogene Aspekt behandelt. Auch die folgenden Ausführungen unterliegen dieser Sichtbegrenzung. Hierbei handelt es sich um die vier Leistungsbereiche, die in der DIN beschrieben werden. Durch die Hinzufügung der vierten Säule Flächenmanagement ist die ursprüngliche dreiteilige Struktur des VDMA-Einheitsblattes erweitert worden. Die Einfügung des Leistungsbereiches Flächenmanagement hat aber auch zu einer Akzentverschiebung in den übrigen Leistungsbereichen geführt. Entstanden ist ein systemisches Leistungsbild. Am deutlichsten wird dies in dem Leistungsbereich Flächenmanagement, in dem alle anderen Bereiche des Gebäudemanagements verankert sind 18

19 Nutzungsorientiertes Flächenmanagement Die Nutzung von Gebäuden bedeutet unmittelbar Nutzung von Flächen. Der Nutzer bzw. der Mieter belegt Flächen. Diese banale Feststellung ist der Ausgangspunkt für die Begründung eines eigenständigen Leistungsbildes. Nutzung beginnt mit der Besiedelung. Das bedeutet für Unternehmen die Vorbereitung und Durchführung von Übersiedlungsprozessen. Dieser oft aufwendige Lokationswechsel ist aber nur der Auftakt einer fortlaufenden Kette weiterer mittlerer und kleinerer Umbelegungen. Die Ursache ist der immer wieder auftretende Wandel organisatorischer Strukturen und Geschäftsprozesse, die ihren Niederschlag in der Fläche haben. Zentrale Flächenplanung FM, Organisation der Flächenplanung Hybride Flächenplanung Kriterien der Organisation der Flächenplanung Dezentrale Flächenplanung Strategische Bedeutung von Immobilien für das Unternehmen Organisation der Immobilienverantwortung, Ergebnisverantwortung und Entscheidungsgewalt Art und Umfang von Räumlichen Verflechtungen der Leistungserstellung Arbeitsplätze sind die kleinsten Elemente des Flächenmanagements. Die Auswahl und Lokalisierung von Arbeitsmitteln zu konfigurierten Arbeitsplätzen sind ein Erfolgsfaktor für jegliche Produktivität. Die Nähe zwischen Arbeitsplätzen bzw. deren Trennung bedingt ein räumliches Kommunikationsmuster. Wegbezeichnungen zwischen Arbeitsplätzen haben logistische Konsequenzen (Materialfluss, Belegfluss, Botendienste u. ä.) Die Arbeitsplatzgestaltung, insbesondere in räumlicher Hinsicht, unterliegt heute zunehmenden Auflagen aus der Normenwelt (Ergonomie, Arbeitsplatzsicherheit; Umweltschutz) Die Ausrüstung von Arbeitsplätzen ist ein herausragendes Thema für Standardisierungsaufgaben, mit weit reichenden Folgen für das räumliche und bauliche Umfeld z. B. in Bürogebäuden die Kopplung in der Entscheidungskette: Flachbildschirm ja/nein normgerechte Schreibtischmaße Stellplatzbedarf im Büroraum Wärmelasten im Büroraum Anforderungen an technische Gebäudeausrüstungen. In der traditionellen Raumorganisation gewerblicher Immobilien war und ist die Zuordnung von Arbeitsplätzen und Mitarbeitern gleichsam eine feste Verdrahtung. Durch die Einführung von flexiblen Arbeitsplätzen hat sich insbesondere in der Bürowelt ein neues hotelähnliches Belegungsmuster für Arbeitsplätze herausgebildet. Arbeitsplätze werden ähnlich wie Hotelzimmer zu einer zeitvariablen Größe. Dem entspricht die Bereitstellung von temporär verfügbaren Arbeitsplatz-Infrastrukturen, die dann einem konsequenten Zeitmanagement unterworfen werden müssen. Anlagenorientiertes Flächenmanagement Die Beachtung von Polarität und wechselseitiger Abhängigkeit zwischen Flächenaspekt und Anlagenaspekt ist eine Grundregel des Gebäudemanagements. Sie ist das methodische Fundament für die Definition und Abgrenzung der Einzelleistungen. Das zeigt sich unmittelbar, wenn man die zugehörigen Prozesse betrachtet. Nutzbare Räume entstehen durch die baukonstruktiven Elemente: Böden, Wände, Decken. Das Gegenstück zu den flächen- und raumbildenden Baukonstruktionen ist die Gebäudetechnik. Der in diesem Begriff verwendete Wortteil Technik ist verräterisch: er signalisiert, dass die Elemente der Baukonstruktion keine Technik sind. Hier besteht offensichtlich ein bedeutsamer Unterschied, der innerhalb der Prozesse des Gebäudemanagements umgesetzt werden muss. Eine methodische Konsequenz ist die Raum-Anlagen-Matrix. Sie spiegelt die Zuordnung von gebäudetechnischen Ausrüstungen zu baukonstruktiv definierten Räumen und Flächen. Das ist zunächst eine strukturelle Betrachtung. Prozessorientiert bedeutet diese Zuordnung aber den Einstieg in ein Dienstleistungsverständnis, das vom Nutzer (in einem bestimmten Raum) ausgeht und durch die vom Nutzer verlangten Anforderungen an die Konditionierungs- und Umgebungsleistungen des räumlichen Umfeldes in Serviceprozesse einmündet. Räume und Flächen sind Orte für Dienstleistungen. Dazu gehören nicht nur Reinigung, Sicherheit, Botendienste und dergleichen (vgl. serviceorientiertes Flächenmanagement), sondern auch die Anlagenleistungen der technischen Gebäudeausrüstung. Nach diesem Verständnis werden vom Nutzer Anlagenleistungen bestellt. Der Nutzer sagt, was er in einem definierten Raum an Lichtleistung, Wärmeleistung, Kühlleistung und dergleichen erwartet. Nach diesem Vorgehen hat der technische Service den Anlagenbetrieb zu gestalten und am Ende abzurechnen. Die Konsequenz dieses Ansatzes, Anlagenleistungen durch die Nutzer bestellen zu lassen, findet ihre Fortsetzung in einem entsprechenden Anlagenbetrieb durch eine bedarfsgesteuerte Servicemannschaft. 19

20 Eine FM -orientierte Planung von technischer Gebäudeausrüstung mündet also konsequent in eine Planung von Anlagen, die beim nutzenden Kunden in planbaren Anlagenleistungen endet. Von dort zurückgedacht müssen Anlagen demnach so geplant werden, dass sie kundenspezifische Anforderungen variabel erfüllen können. Das bedeutet Planung von Anlagenflexibilität. Immobilienwirtschaftliches Flächenmanagement Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht hat das Flächenmanagement schon seit mehreren Jahren eine zunehmende Bedeutung erlangt. Das Auftreten von nicht-vermietbaren Flächen bzw. von Flächenleerständen durch Umnutzung bzw. Personalreduktion besonders in Unternehmen mit eigengenutzten Immobilien hat gravierende Fragen im Umgang mit der Ressource Fläche aufgeworfen. Durch partielle Leerstände in Einzelgebäuden oder Gebäudebeständen ist das Puzzle von Flächenbelegungen und Nicht-Belegungen in Bewegung geraten. Mit der Einführung von immobilienwirtschaftlichen Verrechungsmethoden (Mieten, Mietnebenkosten) sind viele Eigennutzer dazu übergegangen, nicht genutzte oder schwach genutzte Flächen an den neu eingeführten Vermieter zurückzugeben. In der Praxis läuft es allerdings häufig so, das Stücke des nicht belegten Flächenpuzzles nur rechnerisch zurückgegeben werden, organisatorisch aber an andere Nutzer oder Mieter nicht weitergegeben werden können. Folglich muss eine Rückgaberegel eingeführt werden: Alle Flächen werden immobilienwirtschaftlich in selbständig vermietbare Einheiten (SVEs) gegliedert. Nur diese Einheiten sind Objekte des Vermietens und Entmietens. Die zuvor aufgeführten Prozesse im nutzerorientierten Flächenmanagement und im anlagenorientierten Flächenmanagement machen das Vermieten und Belegen zu einer anspruchsvollen Aufgabe. Durch die starke Einbeziehung des Mieters, der nun in seiner Kundenrolle anspruchsvoller auftritt, bzw. auftreten muss, ist eine Vermieterrolle erforderlich die diesem gewachsenen Anspruch gerecht werden kann. Der traditionell verwaltungsorientierte Vermieter wandelt sich zu einem beratungsorientierten Vermittler von Dienstleistungen. Flächenmonitoring ist das methodische Gegenstück der Belegungsberatung und Belegungssteuerung. Mit Hilfe einer Datenbank werden aktuelle Belegungsdaten sozusagen auf Knopfdruck für ein verwaltetes Flächenpotential dargestellt. Das Flächemonitoring kann in Form periodischer Berichte, Flächenanalysen und dergleichen erfolgen, oder für spontan angestoßene Belegungsveränderungen zur Grundlage der Belegungsplanung werden (z. B. Mieterwechsel). Zu den oft unterschätzten Aufgaben des immobilienwirtschaftlichen Flächenmanagements gehört die Beendigung eines Mietverhältnisses. Auch das ist ein Prozess. Hier werden häufig Fehler gemacht, weil z. B. Rückbauverpflichtungen beim Einzug nicht genau geregelt wurden meistens aufgrund mangelnder Dokumentationssysteme. Bekanntlich gehören zum Beenden eines Mietverhältnisses neben den formalen, vertraglich geforderten, Schritten auch zahlreiche technische Leistungen, wie z. B. Schönheitsreparaturen, Reinigungsprozesse und insbesondere Rückbauverpflichtungen. Serviceorientiertes Flächenmanagement Die Einbindung von infrastrukturellen Dienstleistungen in das Mietgeschäft wird ein zunehmender Erfolgsfaktor für Vermietbarkeit. Der wichtigste Grund besteht darin, dass ergänzende Dienstleistungen aus der Serviceinfrastruktur die immobilienwirtschaftliche Wertschöpfungskette verlängert. Zur Serviceinfrastruktur gehören Dienstleistungen, die in der Regel nicht unmittelbar gebäudeorientiert sind. Typisch sind logistische Dienstleistungen, Sicherheitsdienst, soziale Dienste, und dergleichen. Zu solchen Dienstleistungen gibt es allerdings zwei deutlich zu unterscheidende Raum- bzw. Flächenaspekte: Viele infrastrukturelle Dienstleistungen sind Raum-/ Flächen -/ Ort-orientiert. Dazu gehören Reinigungsleistungen, Sicherheitsleistungen, Cateringleistungen u. a. Die Organisation von Service-Infrastruktur-Leistungen hat aber auch selbst einen Niederschlag im Raumund Flächenbedarf. Besonders flächenintensiv ist das Catering. Zahlreiche Fremdleistungen erfordern Stützpunkte mit einem entsprechenden Raumbedarf innerhalb von Arealen und Gebäuden (z.b. Putzräume, Lagerräume, Werkstattflächen. Die planerische Festlegung solcher Flächenaspekte ist einmal im Hinblick auf den Erfolgsfaktor Service wichtig, hat Auswirkungen auf die attraktive Gestaltung von Mietangeboten und ist zudem immer auch ein Thema der Flächenökonomie. Das marktorientierte Angebot von Konferenzräumen, Tagungsräumen, Schulungsräumen und dergleichen ist ein Zeitgeschäft. Die Organisation von Belegungen solcher Räume in Verbindung mit dem zugehörigen Angebot an Dienstleistungen der Serviceinfrastruktur erscheint auf den ersten Blick als banale Aufgabe, aber bei näherer Betrachtung als komplex zu gestaltende Prozesslandschaft (Buchung, Catering, Medientechnik, Reinigung u. A.). 20