279. Initiative gegen den Zweitwohnungsbau

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1 279. Initiative gegen den Zweitwohnungsbau Ausnahmen bestätigen die Regel: Demokratie-Kapriolen! 1. Grundsätzlich ist in unserem Land niemand glücklich ausser einigen Top-Spekulanten - über den alles überschreitenden Zweitwohnungsbau. Besonders, da das in den Hotspots wie St. Moritz oder Gstaad nur einer absoluten Top-Reichen-Gruppe dient. In diesen Orten es nur noch einer Geld-Adel-Schicht möglich Eigentum zu erwerben. Oder anders gefragt, wer sonst könnte für bescheidene 2-3 Zimmer irgendwo mittendrin ohne besondere Aussicht bzw. Lage gar 2-3 Millionen hinblättern? Selbst am Zürichsee bzw. der Goldküste wäre ein solches Objekt billiger zu haben. So hat man weitherum die Weber-Botschaft schon verstanden (der Originaltext): Die Bundesverfassung vom 18. April 1999 wird wie folgt geändert: Art. 75a (neu) Zweitwohnungen 1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens zwanzig Prozent beschränkt. 2 Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilsplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen. Und die Übergangsbestimmungen, weil umstritten und eigentlich grundsätzlich auf die Länge gesehen nicht relevant, lassen wir im Zitat mal ganz weg! Am 11. März 2012 fand die Abstimmung über diese Volksinitiative Schluss mit uferlosem Zweitwohnungsbau statt. Sie wurde mit 50,6 % Ja-Stimmen überraschend angenommen, obwohl Bundesrat und Parlament die Initiative zur Ablehnung empfohlen hatten. 2. Wie sieht das Gesamtschweizerisch aus? Zweitwohnungen sind nicht per se grundsätzlich ein Übel: In der Definition heisst es nämlich: Als Zweitwohnung wird eine zweite Wohnstätte (Wohnung oder Haus) bezeichnet, die von Privatpersonen während des Jahres/der Saison oder in Teilen davon genutzt wird. Sie werden jedoch in der Regel nicht, wie die Ferienwohnungen, an Dritte vermietet. In der Schweiz haben etwa 16 Prozent aller Bewohner eine Zweitwohnung, während in Skandinavien, vor allem in Schweden fast jeder Zweite eine solche besitzt. Zweitwohnungen liegen meist weit weg vom eigenen Wohnort, um Abwechslung, Ruhe, Erlebnis, Sport oder auch Inspiration zu geniessen bzw. zu erleben Zweitwohnungen in der Schweiz (Quelle ganzer Abschnitt: Generalsekretariat GS-UVEK Presse- und Informationsdienst) In der Schweiz gibt es heute rund Zweitwohnungen. Die höchsten Anteile im Vergleich zum gesamten Wohnungsbestand verzeichnen die Kantone Graubünden, Wallis und Tessin. Die Auswirkungen auf die lokale und regionale Wirtschaft sind bedeutend: In den Tourismusgebieten lösen Zweitwohnungen laut Berechnungen der Fachleute jährliche Investitionen und Ausgaben von rund 9,1 Milliarden Franken aus Zweitwohnungen in den Kantonen: Spitzenreiter bei den Zweitwohnungen waren gemäss Volkszählung die Kantone Graubünden und Wallis, mit Anteilen von rund 37 Prozent beziehungsweise 36 Prozent am Gesamtbestand aller Wohnungen. Die Kantone Tessin und Obwalden folgten mit Anteilen von 24 und 22 Prozent. Am unteren Ende der Liste waren die Kantone Basel-Land, Aargau, Zürich und Solothurn, mit Anteilen von deutlich unter 10 Prozent. Vergleicht man die absoluten Zahlen, so liegt das Wallis mit rund Zweitwohnungen an der Spitze. Zudem wird deutlich, dass sich der Kanton Bern mit gut sowie der Kanton Waadt mit rund Zweitwohnungen in der gleichen Grössenordnung bewegen wie der Kanton Graubünden mit knapp zeitweise bewohnter Wohnungen. 1

2 Zeitweise bewohnte Wohnungen in den Kantonen Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Graubünden ,1 Freiburg ,9 Wallis ,7 Zug ,3 Tessin ,4 St. Gallen ,2 Obwalden ,4 Jura ,8 Glarus ,2 Basel-Stadt ,9 Waadt ,4 Neuenburg ,9 Nidwalden ,5 Thurgau ,9 Uri ,5 Luzern ,5 Genf ,2 Schaffhausen ,4 Appenzell AR ,1 Solothurn ,0 Appenzell IR ,0 Zürich ,7 Schwyz ,0 Aargau ,6 Bern ,8 Basel-Land , Zweitwohnungen in den Gemeinden Schweiz ,8 Die Anteile der Zweitwohnungen in den Gemeinden variieren stark. Gemäss den Berechnungen des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) erreichen heute rund ein Fünftel aller Gemeinden in der Schweiz eine Quote von 20 Prozent. Gemeinden mit Anteil zeitweise bewohnter Wohnungen ab zwanzig Prozent Zahlreiche Gemeinden weisen wegen der starken Nachfrage einen hohen Zweitwohnungsanteil aus. Es gibt aber auch viele strukturschwache Gemeinden, die wegen der Abwanderung der Bevölkerung - und nicht wegen einer zunehmenden Bautätigkeit hohe Werte aufweisen. Gemeinden mit Zweitwohnungsanteil von mind. 20 % (rot) sowie strukturschwache Gemeinden (dunkelrot schraffiert) Die rot markierten Gemeinden weisen einen Zweitwohnungsanteil von mindestens zwanzig Prozent auf. Innerhalb dieser Gebiete gibt es zahlreiche strukturschwache Gemeinden (dunkelrot schraffiert). Dazu zählen Gemeinden, deren Bevölkerung abnimmt und die nicht mehr als 500 Einwohner haben sowie Gemeinden mit abnehmender Bevölkerung, die zwischen 2000 und 2010 nur eine sehr geringe Wohnbautätigkeit verzeichneten. 2

3 Die zwanzig Gemeinden mit den höchsten Anteilen zwischen 65 und 83 Prozent liegen gemäss den Zahlen der letzten Volkszählung in den Kantonen Wallis, Graubünden und Tessin. Die höchsten Werte wurden in den Gemeinden Saint-Luc VS*, Grimentz VS* und Laax GR verzeichnet. *gehören heute zur Gemeinde Anniviers Zeitweise bewohnte Wohnungen in Gemeinden mit höchsten Anteilen Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Saint Luc VS ,8 Betten VS ,1 Grimentz VS ,8 Randogne VS ,7 Laax GR ,9 Gryon VS ,7 Falera GR ,8 Savognin GR ,2 Silvaplana GR ,4 Vex VS ,7 Ayer VS ,0 Celerina GR ,5 Obersaxen GR ,7 Flims GR ,3 Vaz/Obervaz GR ,6 Mollens VS ,2 Leukerbad VS ,5 Champéry VS ,8 Bellwald VS ,2 San Nazzaro TI ,1 Nutzung der Zweitwohnungen Die meisten Zweitwohnungen in Tourismusgebieten werden nicht kommerziell bewirtschaftet. Das betrifft rund Betten. Rund Betten werden professionell vermarktet und vermietet. Hinzu kommen rund Hotelbetten. Zweitwohnungen, die nicht kommerziell bewirtschaftet werden, werden in der Regel ausschliesslich von deren Besitzern und Angehörigen genutzt. Die durchschnittliche Belegung dieser Betten liegt bei dreissig bis vierzig Tagen pro Jahr. An den übrigen Tagen stehen sie leer deshalb der Ausdruck «kalte Betten». Werden solche Wohnungen auch noch von Freunden und Bekannten genutzt, erhöht sich die Belegung auf jährlich fünfzig bis sechzig Tage. Wohnungen, die von Tourismus- oder Vertriebsorganisationen vermarktet werden, werden deutlich häufiger genutzt: Die Belegung erhöht sich bei diesen Zweitwohnungen auf hundertfünfzig bis zwei- hundert Tage pro Jahr. Definition Erst- und Zweitwohnungen Die vom Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) herausgegebene Wegleitung «Planungshilfe Zweitwohnungen» von 2010, die der kantonalen Richtplanung als Leitfaden dienen kann, definiert Erstwohnungen als Wohnungen, die dauerhaft von Ortsansässigen bewohnt werden. Zeitweise bewohnte Wohnungen sind Zweitwohnungen, die zu Ferienzwecken bewohnt werden, Wohnungen von Wochenaufenthalter/innen und Wohnungen von Firmen, die diese ihren Mitarbeitenden zur Verfügung stellen. Der Begriff «Zweitwohnung» ist in der amtlichen Statistik der Schweiz nicht gebräuchlich. Bei der Volkszählung 2000 unterschied das Bundesamt für Statistik zwischen dauernd bewohnten, zeit- weise bewohnten und nicht bewohnten Wohnungen. In Studien zum Zweitwohnungsbau wird daher in der Regel von zeitweise bewohnten Wohnungen ausgegangen. Soweit die Statistik bzw. die Situation im Moment. 3. Welche Entwicklungen sind nach der Annahme von Art. 75a zu erwarten? Ohne Schwarzmalerei sind eine ganze Reihe von Entwicklungen abschätzbar. Die einten wurden von den Initianten gewünscht, andere werden ihnen wohl Bauchschmerzen verursachen, weil quasi der Schuss nach hinten losgeht. Zunächst darf ab sofort Bundesrätin Leuthard liess da keine Zweifel offen in Gemeinden die 20 % oder mehr Zweitwohnungsbestand haben, nichts mehr bewilligt 3

4 werden. Die Nachfrage nach Zweitwohnungen wird aber nicht abnehmen, sodass Gemeinden, die bisher noch keine 20 % aufweisen, nun wohl aufgefüllt und die Preise dort deswegen anziehen werden. In den Sperrgemeinden sind für vorhandene Objekte siehe ganz oben astronomische Summen zu erwarten. Diverse Projekte die noch nicht für alle Teile Baubewilligungen haben, werden ins Stolpern geraten, zum Beispiel Andermatt Swiss Alps von Samih Sawiris und man wird sich im Ausland fragen, wie es um die Rechtssicherheit in unserem Land bestellt ist. Bestehende Hotels bzw. Neubauten, welche je nach Belegung geplant hatten, Appartements zu verkaufen, können diese Ideen begraben und werden eventuell mit der Finanzierung nun Probleme bekommen. Dann werden in den Sperrgemeinden das Bauhaupt- und nebengewerbe einen massiven Einbruch erleben. Die Sperrgemeinden haben auch kaum eine Chance die 20 % herunter zu fahren, weil das einheimisches Wachstum verlangen würde, was wegen fehlendem bzw. viel zu teurem Bauland illusorisch anmutet. Und schliesslich werden die Superreichen mit Geschick das Problem des Zweitwohnungsbaus zu umschiffen wissen! Listen wir das einmal auf: Zweitwohnungsbau verlagert sich einfach Bisher gesund entwickelte Gemeinden geraten unter Druck Für Einheimische wird der Wohneigentumserwerb noch schwieriger Arbeitnehmer in den betroffenen Regionen haben noch mehr Schwierigkeiten bezahlbaren Wohnraum zu finden und haben noch längere Arbeitswege Im Bauhaupt- und nebengewerbe gehen Arbeitsplätze verloren Einige Unternehmen werden schliessen müssen Hotelanlagen sind in der Entwicklung gehemmt, geraten in Schieflage Preise in den Sperrgemeinden explodieren Projekte die noch nicht umfassend bewilligt sind, geraten zu Investitions- bzw. Bauruinen mit allen weiteren Folgen Das Ausland wird sich für künftige Investitionen in unserem Land die Frage der Rechtssicherheit stellen 4. Was ist denn eine Zweitwohnung oder ein Zweithaus im Sinne Art. 75a? Man darf davon ausgehen, dass bei einer Nutzung durch die gleiche Person/Personen von mindestens 6 Monaten, also einem halben Jahr, dieser Gebrauch nicht unter den neuen Art. 75a fällt. Dann würde man wohl im Sinne der Auslegung Wohnsitz von einem Lebensmittelpunkt sprechen und die Person/Personen müssten dort deshalb auch angemeldet sein. Nach dieser klaren Sachlage wird es aber schwierig! Was ist, wenn mehrere Personen ein solches Objekt abwechselnd zusammen mehr als 6 Monate nutzen? Oder wenn zwar ein Objekt nur 4 Monate genutzt wird, aber immer in der Zwischensaison, was dem betroffenen Ort viel mehr nützt, als in der Hauptsaison? Und dann unsere Superreichen, welche sich eine Riesenvilla bauen mit einem Diensttrakt und dort haust die Verwalterfamilie! Oder man hat nur eine riesige Eigentumswohnung, welche in der Abwesenheit mit Wohnsitznahme durch die Putzfrau betreut wird? Oder eine Familie meldet ganz einfach ein Mitglied in der betroffenen Gemeinde an. Mit der heutigen Technik lässt sich eine Anwesenheit weitgehend simulieren. Das würde dann nochmals einen Rückfall ins Zeitalter des Konkubinats bedeuten, als Polizisten nachts inflagranti Pärchen nachzusteigen hatten, inkl. dem messen der Bett- Temperatur! Kommt hinzu, dass die Lust der Behörden in den betroffenen Gemeinden an einem sehr kleinen Ort sein wird, solche Umschiffungen aufzudecken. Der Hinweis der Initianten, dass Ferienwohnungen gar nicht betroffen seien, ist ein schwacher Trost bzw. erhöht den Beschiss noch weiter: da wird dann jedes Haus bzw. jede Zweitwohnung ebenfalls mit Tricks als mietbares Objekt flach geklopft. Will man solche Manöver massiv aufdecken bzw. wirklich verhindern inkl. der genauen Kontrolle allfälliger schön gefärbter Statistiken gemäss der Meldepflicht der Gemeinden (nach Absatz 2 Art. 75a), würde das einen riesigen, teuren Verwaltungsapparat verlangen. 4

5 5. Der neue Verfassungsartikel also ein Papiertiger? So betrachtet ja! Das ganze krankt schon in der Festlegung des Begriffes Zweitwohnung/Zweithaus, dann in der Umsetzung und schliesslich der Kontrolle! Treffen wird es nur aktiv die Gewerbe und den Mittelstand in den Sperrgemeinden und passiv dieselben Gruppen im Unterland, welche keine solche Umschiffungstricks anwenden können, um trotzdem sich ihren Traum einer Zweitwohnung oder eines kleinen Ferienhauses zu erfüllen. Der greise Franz Weber wird sich somit über das Resultat seines Abstimmungssieges kaum freuen können. 6. Alternativen? Man täte Franz Weber Unrecht, ihn nur als Fanatiker abzutun. Schliesslich haben viele Vorstösse von ihm zu schönen Erfolgen geführt, welche von einer Mehrheit auch anerkannt wurden. Aber manchmal kann bei einer guten Idee wie eingangs schon gesagt der Schuss nach hinten los gehen. Tatsächlich wird mit diesem neuen Verfassungsartikel 75a der Neubau solcher Objekte nicht so ausgebremst, wie sich das Weber wohl vorgestellt hat. Ebenso sind die Nebenerscheinungen, wie die Verlagerungen, bestimmt nicht im Sinne des Philanthropen Franz Weber. Tatsächlich gibt es jedoch keine absolute Alternative: Es erinnert ein bisschen an den Versuch, eine vernünftige Nutzung der Bootsplätze an unseren Seen zu erreichen. Die einten sind fast jeden Tag auf dem See und andere lassen ihr Boot am Platz jahrein jahraus dahindümpeln, nur weil man den Platz behalten und nicht abgegeben will! Bisher sind alle Überlegungen, die Nutzung irgendwie zu überwachen, regeln im Nichts geendet. Genau so würde eine Kontrolle der Zweitwohnungen/Zweithäuser einen unverhältnismässigen Aufwand verlangen. Und wenn dies nur einigermassen genau umgesetzt würde, wären für unser demokratisches Empfinden unzulässige Eingriffe in die Privatsphäre unerlässlich. So ist die Lösung auf einer anderen Ebene suchen: Der Bund muss über das bestehende Raumplanungsgesetz die Kantone auffordern, dieses Problem anzugehen. Das wird dann von Gemeinde zu Gemeinde andere Lösungen ergeben. Als Hebel kann eine Einzonungs-Bremse dienen, sowie neu zu bezeichnende Schutzzonen, welche nur mit Genehmigung des Bundes daraus entlassen werden dürfen. Man darf sicher annehmen, dass mit der Aufsicht des Bundes, eine mögliche überdehnte Grosszügigkeit der Kantone so ausgebremst wird. Schliesslich haben die Tessiner in der Rustico-Frage auch Ordnung geschaffen! Um diese Schutzzonen bzw. neue Schutzzonen zu finanzieren, sollen auf den Zweitwohnungen/Zweithäusern Gebühren erhoben werden und zwar mit einem Schlüssel je m2/immobilienwert. Um Missbräuche zu verhindern ist das dann in jedem Fall zu entrichten, ausser man wohnt dort, wobei pro Person nur eine maximale Nettofläche gebührenfrei ist, immerhin schon ein heftiger Eingriff. Man darf annehmen, dass eine solche Lösung, welche die Kleinen und Mittleren schont, auch vor Ort umgesetzt würde. Einfach ist das wie oben erwähnt sowieso nicht. Aber man hat dann nur noch echt bewohnte Objekte und die Übrigen. Die Unterscheidung ist weit einfacher, da auch keine Kategorie Ferienobjekte zu führen bzw. kontrollieren ist. Neuer Vorstoss! Die Kritiker und Betroffenen tun gut daran, sich in einer Organisation zusammen zu schliessen und nach einer Alternative zu suchen. Eine solche, in eine neue Vorlage bzw. Initiative gepackt, hätte durchaus die Chance, den knappen Entscheid vom 11. März 2012 umzustossen. Selbst in der trägen Einrichtung der direkten Demokratie wäre es nicht das erste Mal, dass ein Entscheid nach kurzer Zeit kassiert würde! Auch das gehört zum Kapitel Demokratie-Kapriolen Stäfa, /RM/01 5