2.1. Beobachtung der Bodenpreise im Land Salzburg

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1 2.1. Beobachtung der Bodenpreise im Land Salzburg Raumordnerische Maßnahmen besitzen durch ihre Steuerungsfunktion auch Einfluss auf den Bodenmarkt und daher auf die Bodenpreise lokal, regional und landesweit. Die Beobachtung der Entwicklungen am Bodenmarkt ist somit wertvoll, unter anderem um auf extreme Preissteigerungen reagieren zu können. Das Salzburger Institut für Raumordnung und Wohnen SIR erhebt jährlich seit 1995 alle Verkäufe unverbauter Grundstücke im gesamten Bundesland und wertet sie statistisch für die Abteilung Raumplanung aus. Datengrundlagen und Definition der Kennzahlen Die SIR-Erhebung der Grundstückspreise erfolgte von 1995 bis 2001 über den Grundverkehrsbeauftragten des Landes Salzburg, seit 2002 über die Kaufverträge der Grundbücher. Die Daten im Gerichtsbezirk Salzburg stammen bei gleicher Erhebungsmethode von Hölzl und Hubner Immobilien. Erhoben bzw. ausgewertet werden alle Verkäufe unbebauter Grundstücke über 300 Quadratmeter Größe, weitestgehend im Bauland. Die Kaufverträge bieten jedoch oftmals keine Information, ob ein Grundstück Bauland ist. Soweit möglich wurden verkaufte Grundstücke mittels Katastralgemeinde- und Grundstücksnummern daher per GIS mit dem Bauland überlagert und Verkäufe außerhalb des gewidmeten Baulands ausgeschieden. Mit dieser Methode kann den meisten Verkäufen auch die jeweilige Baulandklasse zugewiesen werden. Alle folgenden Kennzahlen beziehen sich auf Verkaufsfälle. Ein Verkaufsfall kann ein oder mehrere Grundstücke umfassen, der Preis (Preis pro Quadratmeter) wird aus der Gesamtfläche und dem Gesamtpreis ermittelt. Unterschiedliche Flächennutzungen in einem Verkauf bleiben unberücksichtigt. Im Land Salzburg gab es jährlich ca. 500 ausgewertete Verkaufsfälle bei 119. Sehr detaillierte Auswertungen werden von Einzelwerten stark beeinflusst und unterliegen somit starken räumlichen und zeitlichen Schwankungen. Um generelle Aussagen zu erzielen, werden die Daten daher aggregiert ausgewertet (z. B. über mehrere Jahre, über Gemeindetypen, unabhängig von der Baulandklasse etc.). Alle ausgewiesenen Preise sind inflationsbereinigt auf das Niveau des Jahres Die Preise vor 2009 wurden dazu entsprechend dem jährlichen Verbraucherpreisindex (VPI 1976) erhöht. Durch die Inflationsbereinigung bleiben die Preise auch über längere Zeiträume miteinander vergleichbar. Das mittlere Bodenpreisniveau aller 119 Salzburger Erst wenn man die Grundstücksverkäufe über viele Jahre zusammenfasst, ergeben sich genügend Daten, um für (fast) alle einen relativ stabilen Medianwert auszuweisen. Die Karte 34 illustriert diese langjährigen Medianwerte ( ) in 50-Euro- Klassen. Klar ersichtlich sind die Preisspitzenreiter Stadt Salzburg und Anif ( Medianklasse), gefolgt von den Stadtumlandgemeinden Wals-Siezenheim, Elsbethen und Elixhausen ( ). Etliche weitere Umlandgemeinden, hochrangige zentrale Orte (z. B. Hallein, St. Johann, Zell am See) und einzelne Tourismus-/Zweitwohnungs- folgen ( ). In den nächsten beiden 50-Euro-Klassen bewegen sich viele des Salzburger Zentralraums, des Pongaus und Pinzgaus. Auch die preislich niedrigsten sind deutlich sichtbar, besonders im Lungau, wo einige noch unter 50 Medianpreis aufweisen. Die Entwicklung der mittleren Bodenpreise nach Regions- und Gemeindetypen Anhand der langjährigen Daten lässt sich auch die Entwicklung der Bodenpreise im Land Salzburg abbilden. Zwecks Übersichtlichkeit der Entwicklung werden im Folgenden die Entwicklungen nach funktionalen Regions- und Gemeindetypen dargestellt. (Typisierung siehe Karte 35). Die Trendlinien der inflationsbereinigten Medianwerte von Abb. 40 sind stark geglättet. Die Originalwerte hier zur Verbesserung der Lesbarkeit ausgeblendet schwanken in der Realität wesentlich stärker. Im Salzburger Zentralraum zeigt sich in den Jahren 2000 bis 2009 ein wechselvoller Trend: Der Bodenpreis-Medianwert in der Stadt Salzburg lag mit rund 400 sehr deutlich über dem aller anderen Regionen. Er fiel nach der extremen Hochpreisphase in der Mitte der 1990er Jahre (nicht in der Abbildung enthalten), stieg und sank mit Schwankungen und war auch zuletzt wieder leicht nachlassend. Tendenziell sind die Preise aller übrigen Gemeindetypen des inneren und mittleren Zentralraums langjährig ganz leicht gesunken ( Stadt- und Umlandbereich Salzburg zuletzt ca. 230, Regionale Wohn- und bzw. ca ). Nur in dem als ländlich eingestuften Gemeindetyp (Koppl, Plainfeld, Ebenau, Vigaun) sind sie bei stark schwankendem Verlauf gestiegen. Der äußere Zentralraum lag preislich in fast allen Regions-Untertypen mit klar tiefer, in den letzten Jahren leicht ansteigend. Nur die stark touristisch geprägten (Fuschl, Rußbach) hatten höhere, aufgrund weniger Verkaufsfälle stark schwankende Medianwerte (um 200 ). Die Preissituation im Innergebirg, im Pongau und Pinzgau ist insgesamt von weniger variablen, eher anstei- 155

2 genden Medianpreisen gekennzeichnet. Nur im Typ Stadt- und Umlandbereich St. Johann scheinen deutliche Preisschwankungen auf. Der Medianpreis ist hier zuletzt wieder auf über 200 angestiegen. Der Stadtund Umlandbereich Zell am See sowie der stark touristisch geprägte Gemeindetyp und auch regionale Wohn- und verzeichnen langjährig flach ansteigende Preiskurven, 2009 mit rund 150 bis 170 Medianpreis. Etwas darunter verlief die Entwicklung im Typ kleinere Zentren und ( Median). In den beiden hier dargestellten Raumtypen im Lungau lagen die berechneten Medianpreise sehr stabil zwischen ca. 50 und 80. Das mittlere Bodenpreisniveau nach Regions- und Gemeindetypen und Baulandgruppen Noch detaillierter als mit Trendlinien der langjährigen Median-Entwicklung können Bodenpreise nach Gemeinde- und Baulandtypen analysiert werden. Um für die Statistik höhere Verkaufsfallzahlen verwenden zu können, wurden auch hier wieder die inflationsbereinigten Preise der vergangenen 10 Jahre ( ) verwendet. Die Gemeindetypisierung in Tabelle 35 entspricht der oben verwendeten. Die Baulandwidmungen werden dazu nach Widmung in 4 Gruppen zusammengefasst: Wohnbauland = Erweiterte Wohngebiete + Reine Wohngebiete; Mischgebiete = Kerngebiete + Ländliche Kerngebiete + Dorfgebiete; Betriebsbauland = Betriebsgebiete + Gewerbegebiete + Industriegebiete; Sonstiges Bauland = Zweitwohngebiete + Gebiete für Handelsgroßbetriebe + Beherbergungsgroßbetriebe + Sonderflächen. In der Tabelle 35 ist im Vergleich der Baulandklassen das generell niedrigere Preisniveau des Betriebsbaulands abzulesen, während Mischgebiete und das sonstige Bauland meist teurer als Wohngebiete verkauft wurden. Abb. 40: Bodenpreistrendlinien im Salzburger Zentralraum Quelle: Salzburger Institut für Raumordnung und Wohnen (SIR) 156

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4 Tab. 35: Mittlere Bodenpreise nach Regions- und Gemeindetypen in Baulandgruppen (gerundete Medianwerte, inflationsbereinigt, Verkäufe ) INNERER ZENTRALRAUM 158 Wohn- Misch- Betriebs- Sonstige nicht Verkaufsgebiete gebiete bauland Bauland- zugeordnet fälle widmungen Stadt Salzburg Umlandbereich Salzburg MITTLERER ZENTRALRAUM Regionale Wohn- und Kleinere Zentren bzw Ländliche (touristisch geprägte) k.a ÄUSSERER ZENTRALRAUM Regionale Wohn- und Kleinere Zentren bzw Stark touristisch geprägte 170 k.a k.a k.a Ländliche (touristisch geprägte) k.a PONGAU PINZGAU Stadt- und Umlandbereich k.a St. Johann Stadt- und Umlandbereich Zell am See Regionale Wohn- und Kleinere Zentren bzw Stark touristisch geprägte Ländliche (touristisch geprägte) LUNGAU Regionale Wohn- und Stark touristisch geprägte k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. 0 Ländliche (touristisch geprägte) Verkaufsfälle Quelle: Erhebung durch das SIR

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