Gutachten zur Entwicklung einer Vergnügungsstättenkonzeption für die Stadt Villingen-Schwenningen

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1 Gutachten zur Entwicklung einer Vergnügungsstättenkonzeption für die Stadt Villingen-Schwenningen Entwurf Dr. rer. pol. Donato Acocella Dipl.-Ing. Antje Schnacke-Fürst Dortmund/ Lörrach, Teichstraße Lörrach T F Arndtstraße Dortmund T F Breslauer Straße Nürnberg T F info@dr-acocella.de

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3 INHALTSVERZEICHNIS: 1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG 1 2. DEFINITION UND RECHTLICHER RAHMEN DEFINITION DES BEGRIFFS "VERGNÜGUNGSSTÄTTE" Unterschiedliche Nutzungsprofile und städtebauliche Störpotenziale von Vergnügungsstätten und Rotlichtangeboten Spiel-/ Automatenhallen und ihre städtebaulichen Störpotenziale BAURECHTLICHE ZULÄSSIGKEIT VON VERGNÜGUNGSSTÄTTEN Baurechtliche Zulässigkeit von Vergnügungsstätten Abgrenzung der nicht kerngebietstypischen gegenüber den nur im Kerngebiet zulässigen Vergnügungsstätten Zulässigkeit als Ausnahme Städtebauliche Gründe STRATEGIEN ZUR STEUERUNG VON VERGNÜGUNGSSTÄTTEN FUNKTIONS- UND STANDORTSANALYSE RÄUMLICHE VERTEILUNG DER VERGNÜGUNGSSTÄTTEN IN DER GESAMTSTADT FUNKTIONS- UND STANDORTANALYSE IN DEN INNENSTÄDTEN VON VILLINGEN UND SCHWENNINGEN Untersuchungs- und Bewertungskriterien für Vergnügungsstätten in der Innenstadt Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Schwenningen Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Schwenningen Lagebezogene Verteilung der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Schwenningen Städtebaulich-funktionale Analyse des Umfelds der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Schwenningen Standortanalyse der bestehenden Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Schwenningen Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Villingen Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Villingen Lagebezogene Verteilung der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Villingen Städtebaulich-funktionale Analyse des Umfelds der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Villingen Vergnügungsstättenstandorte in der Innenstadt von Villingen Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten und an sonstigen Standorten FUNKTIONS- UND STANDORTANALYSE IN DEN GEWERBEGEBIETEN VON VILLINGEN- SCHWENNINGEN Gewerbegebiet Niederwiesenstraße Gewerbegebiete Peter-Henlein-Straße Gewerbegebiet Auf der Steig Gewerbegebiet Vorderer Eckweg i

4 3.3.5 Gewerbegebiet Max-Planck-Straße Gewerbegebiet Goldenbühl Gewerbegebiet Neuer Markt/ Auf Herdenen Gewerbegebiet Lantwatten Gewerbegebiet Kessel Gewerbegebiet Rammelswiesen Gewerbegebiet Rudolf-Diesel-Straße (Ifängle) Gewerbegebiet Sturmbühlstraße Gewerbegebiet In der Lache Gewerbegebiet Alte Tuttlinger Straße Zusammenfassende Bewertung und Empfehlungen zur Ansiedlung von Vergnügungsstätten in gewerblichen Gebieten STANDORT- UND FUNKTIONSANALYSE DER GEMISCHTEN BAUFLÄCHEN IN DEN ORTSTEILEN UND DER KERNSTADT VON VILLINGEN-SCHWENNINGEN Steuerung von Vergnügungsstätten in den Ortsteilen von Villingen- Schwenningen Steuerung von Vergnügungsstätten in den Mischgebieten der Kernstadt EMPFEHLUNGEN FÜR EINE NACHHALTIGE VERGNÜGUNGSSTÄTTENSTEUERUNG ZUSAMMENFASSENDE BEWERTUNG EMPFEHLUNGEN ZU MAßNAHMEN UND VORGEHENSWEISE ZUR UMSETZUNG DES KONZEPTES 83 TABELLENVERZEICHNIS: Tab. 1: Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in den Baugebieten nach 1 (2) BauNVO.11 KARTENVERZEICHNIS: Karte 1: Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Gesamtstadt Karte 2: Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in Schwenningen Karte 3: Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in Villingen Karte 4: Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Schwenningen Karte 5: Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Villingen Karte 6: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Niederwiesenstraße Karte 7: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Peter-Henlein-Straße Karte 8: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Auf der Steig Karte 9: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Vorderer Eckweg Karte 10: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Max-Planck-Straße Karte 11: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Goldenbühl Karte 12: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Neuer Markt/ Auf Herdenen ii

5 Karte 13: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Lantwatten Karte 14: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Kessel Karte 15: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Rammelswiesen Karte 16: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Rudolf-Diesel-Straße (Ifängle) Karte 17: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Sturmbühlstraße oben Karte 18: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Sturmbühlstraße links Karte 19: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Sturmbühlstraße rechts Karte 20: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet In der Lache Karte 21: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Alte Tuttlinger Straße Karte 22: Ableitung eines verträglichen Mindestabstandes in der Schwenninger Innenstadt Karte 23: Ableitung eines verträglichen Mindestabstandes in der Villinger Innenstadt Karte 24: Hauptgeschäftsbereich in der Innenstadt von Schwenningen Karte 25: Hauptgeschäftsbereich in der Innenstadt von Villingen FOTOVERZEICHNIS: Foto 1: negatives Beispiel, andere Stadt Foto 2: negatives Beispiel, andere Stadt Foto 3: positives Beispiel, andere Stadt Foto 4: positives Beispiel, andere Stadt Foto 5: Schützenstraße Foto 6: Schützenstraße Foto 7: Uhlandstraße Foto 8: Uhlandstraße Foto 9: Kirchstraße Foto 10: Kirchstraße Foto 11: Kronenstraße - Cityrondell Foto 12: Cityrondell Foto 13: Harzerstraße Foto 14: Harzerstraße Foto 15: In der Muslen Foto 16: In der Muslen Foto 17: Kanzleigasse Foto 18: Kanzleigasse Foto 19: Bickenstraße Foto 20: Bickenstraße Foto 21: Färberstraße Foto 22: Färberstraße Foto 23: Färberstraße Foto 24: Färberstraße Foto 25: Bogengasse Foto 26: Bogengasse Foto 27: Bogengasse iii

6 Foto 28: Bogengasse Foto 29: Färberstraße Foto 30: Färberstraße Foto 31: Rosengasse Foto 32: Rosengasse Foto 33: Rottweiler Straße Foto 34: Rottweiler Straße Foto 35: Neuer Markt Foto 36: Neuer Markt Foto 37: Gottlieb-Daimler-Straße Foto 38: Gottlieb-Daimler-Straße Foto 39: Gottlieb-Daimler-Straße Foto 40: Gottlieb-Daimler-Straße Foto 41: Vockenhauser Straße Foto 42: Vockenhauser Straße Foto 43: Ziegelwiesen Foto 44: Ziegelwiesen Foto 45: Dauchinger Straße 46a Foto 46: Dauchinger Straße 46a Foto 47: Erzbergstraße Foto 48: Erzbergstraße Foto 49: Engelstraße Foto 50: Engelstraße Park Foto 51: Pfaffenweiler Foto 52: Waldstraße Foto 53: Waldstraße Foto 54: Sturmbühlstraße Foto 55: Sturmbühlstraße iv

7 1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG In Villingen-Schwenningen, wie mittlerweile in vielen anderen Städten unterschiedlicher Größen, häufen sich seit einiger Zeit die Anträge auf die Errichtung von (Mehrfach-)Spielhallen sowie Wettbüros 1. Zudem bestehen in Villingen- Schwenningen bereits Spielhallen und sonstige Vergnügungsstätten. Diese Entwicklung kann sowohl funktionsbezogen städtebaulich negativ wirken, als auch zu einer stadtsoziologischen Problematik führen, die sich im Herausbilden entsprechend negativ geprägter Stadträume ausdrückt. Die Ansiedlungsmöglichkeiten für Vergnügungsstätten sind planungsrechtlich geregelt und beispielweise im Hinblick auf Misch- und Gewerbegebiete nur unter bestimmten Bedingungen möglich. 2 In Innenstädten, aber auch in sonstigen Stadtbereichen, werden Vergnügungsstätten häufig als Indikator für einen eingesetzten bzw. einen einsetzenden "Trading- Down-Prozess" gewertet. Diese allgemeine Einschätzung dürfte sich auch auf Grund der im Umfeld befindlichen sonstigen Einrichtungen und der jeweiligen städtebaulichen Situation entwickelt haben. Dabei ist es unerheblich, ob die Ansiedlung dieser Nutzungen den "Trading-Down-Prozess" einleitet, oder ob diese eine Folge sind. Ungeachtet dieser Frage wurden in der Vergangenheit in vielen Innenstädten Vergnügungsstätten planungsrechtlich in den Erdgeschosszonen ausgeschlossen. Hinsichtlich einer langfristigen Steuerungsperspektive stellt sich jedoch die Frage, ob eine restriktive Haltung planungsrechtlich dauerhaft tragfähig sein kann: Die räumliche Steuerung von Vergnügungsstätten, also auch der Ausschluss, ist grundsätzlich zulässig. Allerdings ist es planungsrechtlich notwendig, Gebiete/ Stadtbereiche/ Räume auszuweisen, in denen Vergnügungsstätten zulässig sind - ein Total- 1 Mit der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) zum staatlichen Glückspielmonopol werden auch die nun legalisierten Wettbüros verstärkt entsprechende Nutzungsanträge stellen. Vgl. EuGH (Große Kammer), Urteil vom , Az.: C-409/06. 2 Die Ansiedlung von Einzelhandel, z.b. Sexshops ohne Videokabinen und Bordellen/ bordellartigen Betrieben, ist ebenfalls in der BauNVO als Einzelhandel bzw. als sonstige Gewerbetriebe geregelt, allerdings sind hier die Ansiedlungsmöglichkeiten weniger als Ausnahme-, sondern als Regelmöglichkeit beschrieben, so dass der Begründungshintergrund sich anders darstellen kann als bei den Vergnügungsstätten. Das planungsrechtliche Instrumentarium ist vergleichbar. 1

8 ausschluss im gesamten Stadtgebiet ist rechtlich grundsätzlich nicht möglich. Eine Stadt darf somit keine eigene Spielhallenpolitik 3 betreiben. Eine wesentliche Voraussetzung für eine gesamtstädtische Steuerung ist die hinreichend detaillierte städtebauliche Begründung. 4 Jedoch kann u.u. eine städtebauliche Begründung als nur vorgeschoben und damit als nicht hinreichend betrachtet werden, wenn andere Motive als die räumliche Steuerung von zulässigen Nutzungen ausschlaggebend waren. 5 Untersuchungen z.b. hinsichtlich einer (Spiel-) Suchtprävention können somit nicht Teil einer Vergnügungsstättenkonzeption i.s.d. 1 (6) Nr. 11 BauGB sein. Eine häufig formulierte (politische) Zielsetzung zur Steuerung von Vergnügungsstätten ist der Nutzungsausschluss und Schutz der Innenstadt. Eine Konsequenz dieser Zielsetzung ist die Ausweisung von Zulässigkeitsbereichen in einem/ mehreren Gewerbegebiet(en) oder sonstigen Gebieten. Eine Rechtfertigung, Vergnügungsstätten nicht an allen grundsätzlich denkbaren Standorten zu ermöglichen, bedeutet, eine städtebaulich geprägte und hinreichende Begründung darzulegen. Der Ausschluss von bestimmten Nutzungsarten in für sie an sich in Frage kommenden Gebieten (Ausschluss von Vergnügungsstätten in Kerngebieten) und der Verweis in Gebiete in denen sie allenfalls ausnahmsweise zugelassen werden können (z.b. Gewerbegebiete), ist nach Auffassung des BVerwG grundsätzlich bedenklich. 6 Gewerbegebiete zeichnen sich somit zunächst dadurch aus, dass in ihnen gearbeitet wird. Nach dem Leitbild der BauNVO sind sie den produzie- 3 "Die Gemeinde darf nicht mit den Mitteln der Bauplanung ihre eigene, von der Wertung des Bundesgesetzgebers abweichende, "Spielhallenpolitik" betreiben, indem sie diese Einrichtungen unabhängig von Erwägungen der Ordnung der Bodennutzung allgemein für ihr Gemeindegebiet ausschließt." Vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az. 4 N 4/86. 4 Vgl. dazu z.b. VGH Ba-Wü: Urteil vom , Az 3 S 1524/04, Rn 30. Früher schon: BVerwG, Beschluss vom , Az. 4 B 182/92. 5 "Danach ist ein für sich allein nicht tragfähiges Begründungselement im Hinblick auf das Vorliegen städtebaulicher Gründe unerheblich, wenn der Ausschluss einzelner Nutzungen im übrigen durch städtebauliche Gründe gerechtfertigt ist. Das kann allerdings dann nicht gelten, wenn die städtebaulichen Gründe nur vorgeschoben sind, wenn also die Motive der Gemeinde, die für die Festsetzung nach 1 Abs. 5 BauNVO maßgebend waren, überhaupt nicht städtebaulicher Natur sind." Vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az. 4 B 80/91 6 Vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az. 4 B 80/91; Fickert/ Fieseler Kommentar zur BauNVO, 2008, 1 (5) Rn

9 renden und artverwandten Nutzungen vorbehalten. 7 Eine dieser Begründungen kann der Schutz von Gewerbegebieten sein. In diesem Zusammenhang könnten zwei Fragen eine besondere Bedeutung gewinnen: 1. Welche Gewerbegebiete sind - im juristischen Sinne - (noch) schützenswert bzw. schutzfähig 8? 2. Ist eine Spielhallen-/ Vergnügungsstättennutzung in den Gewerbegebieten insbesondere vor dem Hintergrund der vorhandenen Gewerbegebietsqualitäten/ - quantitäten in Villingen-Schwenningen tatsächlich sinnvoll? (Der Ausschluss von Einzelhandel zur "Aufwertung" eines Gewerbegebiets (GE) ist bei gleichzeitiger Zulassung von Vergnügungsstätten grundsätzlich bedenklich). Eine einzelfallbezogene Steuerung birgt grundsätzlich die Gefahr, mit unzureichenden städtebaulichen Begründungen oder Ermessensfehlern rechtlich angreifbar zu sein. Zudem führt eine sukzessive und iterative Steuerung in der Regel zu Verlagerungs- und Verdrängungseffekten, wenn nur ein Teil des Stadtgebiets hinsichtlich Vergnügungsstätten überplant ist. Eine gesamtstädtische Vergnügungsstättenkonzeption stellt ein städtebauliches Konzept i.s.d. 1 (6) Nr. 11 BauGB dar. Durch diese Konzeption werden transparente und einheitliche Entscheidungsregeln für die Einzelfallbewertung geschaffen sowie eine hohe (bau-)rechtliche Planungssicherheit erreicht. 7 Vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az. 4 B Vgl. dazu z.b. VGH Mannheim: Urteil vom , Az. 8 S 2831/03; Leitsätze: 1. Der bauplanerische Ausschluss einzelner Nutzungsarten ist nur dann städtebaulich gerechtfertigt, wenn er anhand eines schlüssigen Plankonzepts auf seine Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit überprüft werden kann. 2. Daran fehlt es, wenn für die Differenzierung zwischen ausgeschlossenen und zugelassenen Nutzungsarten keine nachvollziehbaren städtebaulichen Gründe erkennbar sind (hier: Ausschluss des Einzelhandels zur "Aufwertung" des Gewerbegebiets bei gleichzeitiger Zulassung von Vergnügungsstätten (u.a. Spielhallen), Tankstellen und Kfz-Handel). 3

10 2. DEFINITION UND RECHTLICHER RAHMEN Die planungsrechtliche Steuerung von Vergnügungsstätten unterliegt der Anforderung, dies städtebaulich zu begründen. Zur Transparenz werden vorab die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen und die einschlägigen Urteile zusammengestellt. Insbesondere die Urteile dienen dazu, die entsprechende Konzeption für Villingen-Schwenningen zu entwickeln und zu begründen und letztlich auch den Entscheidungsspielraum für die Politik und Verwaltung darzustellen. 2.1 DEFINITION DES BEGRIFFS "VERGNÜGUNGSSTÄTTE" Bauplanungsrechtlich findet der Begriff "Vergnügungsstätte" vor allem in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) von 1990 Verwendung ( 4a (3) Nr.2; 5 (3); 6 (2) Nr. 8; 7 (2) Nr. 2; 8 (3) Nr. 3 BauNVO). Nach den BauNVO 1962, 1968 und 1977 sind Vergnügungsstätten begrifflich im 7 BauNVO aufgeführt. Daraus ergibt sich, dass nicht kerntypische Vergnügungsstätten als Gewerbebetriebe behandelt wurden. Erst die BauNVO 1990 differenziert hier und nimmt Vergnügungsstätten auch in anderen Baugebieten als eigenständigen Begriff auf und schränkt die Zulässigkeiten in den jeweiligen Baugebieten nach 1 (2) BauNVO im Verhältnis stärker ein 9. In der BauNVO werden Vergnügungsstätten jedoch nicht dahingehend definiert welche Einrichtungen und Anlagen zu dieser Nutzungsform gehören. Eine genauere Zuordnung ist nur über die Rechtsprechung und entsprechende Einzelfallentscheidung gegeben. Nach herrschender Meinung lassen sich Vergnügungsstätten als Sammelbegriff für Gewerbebetriebe verstehen, die auf verschiedenste Weise unter Ansprache des Sexual-, Spiel oder Geselligkeitstriebs bestimmte Freizeitangebote vorhalten. 10 Dazu zählen: Spiel- und Automatenhallen, Spielcasinos und Spielbanken Wettbüros Diskotheken und Nachtlokale jeglicher Art sowie Festhallen 11 9 In Bebauungsplänen, die auf den Baunutzungsverordnungen vor der Änderung von 1990 basieren, sind Vergnügungsstätten daher in Ihrer Zulässigkeit weitaus geringer beschränkt, insofern diese nicht explizit ausgeschlossen wurden. 10 vgl. Hess. VGH Beschluss vom , Az.: 3 TG 2161/06 - unter Bezugnahme auf Fickert/Fieseler, BauNVO, Kommentar, 10. Auflage,

11 Varietés, Nacht- und Tanzbars, alle Tanzlokale und Tanzcafés, Stripteaselokale, Swinger-Clubs und Sexkinos einschließlich der Lokale mit Videokabinen (Film- und Videovorführungen sexuellen Charakters). Nicht dazu zählen: Gaststätten (Betriebe bei denen das Essen und Trinken bzw. Bewirten im Vordergrund der geschäftlichen Tätigkeit steht) (kleine) Tanz-Cafés Anlagen für kulturelle Zwecke (Theater, Oper, Kino im herkömmlichen Sinn 12 etc.), mit Ausnahme von Einrichtungen mit Film- und Videovorführungen sexuellen Charakters, die wiederum unstrittig zu den Vergnügungsstätten gehören. 13 Einrichtungen und Anlagen, die vornehmlich sportlichen Zwecken dienen (Sport-/ Fitness-Center). "Graubereiche": Billard-Café, Bowling-Center, Kinocenter 14 (Multiplex-Kino) (Einzelfallbetrachtung notwendig - je nach Ausstattung und Ausrichtung der Betriebsform kann es sich um eine Vergnügungsstätte handeln) Bordelle/ bordellartige Betriebe (i.d.r. Gewerbebetrieb, in Verbindung mit Animierbetrieb ggf. eine Vergnügungsstätte) Sex-/ Erotik-Shops (mit oder ohne Videokabinen). Wirtschafts- und gewerberechtlich sind Vergnügungsstätten Gewerbebetriebe, bei denen die kommerzielle Unterhaltung der Besucher und Kunden im Vordergrund steht. 15 Eine steuerrechtliche/ gewerberechtliche Begriffsdefinition ist jedoch nicht 11 Sind Auswirkungen einer Festhalle, die der Betreiber nur für geschlossene Veranstaltungen zur Verfügung stellt, denen einer Vergnügungsstätte im Sinne der BauNVO, die der Allgemeinheit offen steht, vergleichbar, ist es für die Erreichung des städtebaulichen Ziels, die Wohnbevölkerung und andere sensible Nutzungen vor den von Vergnügungsstätten ausgehenden nachteiligen Wirkungen zu schützen, ohne Belang, ob die einzelnen Besucher oder Teilnehmer einer Veranstaltung einem geschlossenen Kreis angehören und einer persönlichen Einladung Folge leisten oder ob es sich um einen offenen Personenkreis handelt (vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az.: 4 B 56/06). 12 vgl. Fickert/Fieseler vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg BauGB, Kommentar, Stand Oktober Vgl. OVG Brandenburg, Beschluss vom , Az.: 3 A 57/00.Z. 15 vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg:

12 mit einer städtebaulich/ baurechtlichen Definition gleichzusetzen, da hier andere Kriterien zur Einordnung herangezogen werden (müssen). Zur Abgrenzung des Begriffs gegenüber anderen Nutzungen, Anlagen und Betrieben ist grundsätzlich die Eigenständigkeit des Begriffs zu berücksichtigen. Die Bezeichnung "Vergnügungsstätte" ist in der BauNVO 1990 als ein eigenständiger Begriff zu betrachten, ansonsten hätte der Verordnungsgeber ( 9a BauGB) hier nicht differenziert. Die Abgrenzung von Vergnügungsstätten zur scheinbar verwandten Nutzung "Gaststätten" erfolgt über die hauptsächliche, im Vordergrund stehende Nutzungsart. So handelt es sich bei einer Versammlungsstätte dann um eine Gaststätte, wenn das Essen und Trinken bzw. das Bewirten im Vordergrund der geschäftlichen Tätigkeit steht. Steht aber die gewerbliche Freizeit-Unterhaltung im Vordergrund, so handelt es sich um eine Vergnügungsstätte Unterschiedliche Nutzungsprofile und städtebauliche Störpotenziale von Vergnügungsstätten und Rotlichtangeboten Ebenso vielfältig wie die Nutzungen sind auch die jeweiligen Nutzungsprofile und Störpotenziale, welche sich zum Teil erheblich voneinander unterscheiden und daher bei der Erarbeitung einer Vergnügungsstättenkonzeption beachtet werden müssen. Billardclubs stellen beispielsweise eine "Grauzone" der Vergnügungsstätten dar. Sind diese eher sportlich orientiert und auf Vereinsbasis organisiert, zählen diese Nutzungen in der Regel nicht zu den Vergnügungsstätten; ansonsten sind diese dem Nutzungsprofil der Spielhallen ähnlich. Diskotheken, Tanzlokale und Varietés sind flächenmäßig meist viel größer. Insbesondere in Gewerbegebieten können diese zu einer Zweckentfremdung führen. Diese Nutzungen haben meist nur in den Nachtstunden an Wochenenden und Feierta- 16 Nach den Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts "liegt der Zulassung von Geldspielgeräten in den genannten Gewerbezweigen die Erwägung zugrunde, dass hier entweder - wie bei den Spielhallen und Wettannahmestellen - das Spielen den Hauptzweck bildet und entsprechende Zulassungsvoraussetzungen gelten oder aber - in Gaststätten- und Beherbergungsbetrieben - das Spielen nur Annex der im Vordergrund stehenden Bewirtungs- oder Beherbergungsleistung ist (...)."(BVerwG, Beschluss vom , Az. 1 B 30/91). Hiernach handelt es sich bei einem Betrieb dann um eine Gaststätte, wenn das Bewirten im Vordergrund steht. Ist der Betrieb von Spielgeräten vorrangig müsste es sich somit um eine Spielhalle handeln, auch wenn die Anzahl der Spielautomaten dem in Gasträumen zulässige Maß entspricht. 6

13 gen geöffnet und produzieren daher hauptsächlich zu Ruhezeiten Lärm. Daher sind diese Nutzungen mit Wohnnutzungen grundsätzlich nicht verträglich. Im Gegensatz zu Spielhallen handelt es sich jedoch um eine gesellschaftlich weitestgehend akzeptierte Nutzung, deren Indikatorwirkung für die Erzeugung von "Trading-Down-Effekten" nicht vorstellbar ist. Überdies weisen diese i.d.r. ein nur geringes Störpotenzial gegenüber anderen kerngebietstypischen Nutzungen (z.b. Einzelhandel) auf. Zudem gibt es kaum Überschneidungen der Öffnungszeiten. Wettbüros, d.h. Ladengeschäfte, in denen der Abschluss von Sportwetten bei einem (im EU-Ausland ansässigen) Buchmacher ermöglicht wird, haben eine ähnlich städtebauliche Wirkung wie Spielhallen. Neben der Platzierung von Wetten dienen Wettbüros vor allem als Treffpunkt, der Unterhaltung durch das (gemeinschaftliche) Verfolgen der Sportveranstaltungen als Wettgegenstand sowie der dynamischen Entwicklung der Wettquoten. Auf Grund des in Deutschland geltenden Wettmonopols 17, das an dem Gemeinwohlziel der Begrenzung der Wettleidenschaft und Bekämpfung der Wettsucht ausgerichtet ist, ging man zunächst davon aus, dass der Betrieb von Wettbüros untersagt werden kann. 18 Mit der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) zum staatlichen Glückspielmonopol 19 wurde dieser Ansicht widersprochen, sodass man zumindest bis zu einer Änderung der Rechtsnormen von einer Legalisierung der Wettbüros ausgehen muss. Spielhallen stellen sich mittlerweile ebenfalls in ihrer Ausprägung unterschiedlich dar und haben ein sehr vielfältiges Störpotenzial. Insbesondere auf Grund der langen Öffnungszeiten, meist täglich von 6 bis 24 Uhr, sind grundsätzlich Unverträglichkeiten mit Wohnnutzungen anzunehmen. Auf Grund der differenzierten Spielhallentypen und der ebenso differenzierten planungsrechtlichen Zulässigkeiten wird auf diesen Anlagentyp der Vergnügungsstätten im nachfolgenden Kapitel gesondert eingegangen. 17 Der Begriff "Monopol" ist dabei jedoch staatsrechtlich irreführend, da die Gesetzgebungskompetenz im Glücksspielrecht in Deutschland durch die Länder ausgeübt wird. 18 Vgl. Urteil Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg 6. Senat vom , Az 6 S 1110/07 sowie Urteile des Gerichtshof der Europäischen Union vom , Az C - 258/08 sowie Az C- 203/ Vgl. EuGH (Große Kammer), Urteil vom , Az.: C-409/06 7

14 Internetcafés sind dann als Vergnügungsstätten einzuordnen, wenn dort spielhallenähnliche Angebote vorgehalten werden; grundsätzlich stellen diese Nutzungen dann Spielhallen im Sinne der Gewerbeordnung (GewO) dar. 20 Internetcafés und Callshops, die sich auf (Tele-)Kommunikationsdienstleistungen beschränken, sind grundsätzlich keine Vergnügungsstätten sondern allgemeine Gewerbebetriebe. Rotlichtangebote sind auf Grund ihrer heterogenen Ausprägung keiner einheitlichen Einstufung zugänglich 21. Die Frage, ob ein Rotlichtangebot auch eine Vergnügungsstätte sein kann, ist vor dem Hintergrund der kennzeichnenden Merkmale von Vergnügungsstätten zu beurteilen. Somit liegt es nahe, als Vergnügungsstätte nur solche Betriebe/ Vorhaben zu fassen, in dem die Besucher gemeinsam unterhalten werden 22. Während Varietés kulturell und gesellschaftlich akzeptiert sind und nur bedingt als Vergnügungsstätten betrachtet werden können, sind Betriebsformen zur Darstellung sexueller Handlung (z.b. Porno-Kino, Sex-Shops mit Videokabinen, Sex-Shows, Striptease, Table-Dance, Wellness-Bereich mit Sauna) unstrittig dem baurechtlichen Begriff der Vergnügungsstätten unterzuordnen 23. Nahezu einheitlich werden auch Swinger-Clubs als Vergnügungsstätte angesehen 24, da das Gemeinschaftserlebnis einen wesentlichen Aspekt des Angebotes ausmacht. Prostituive Einrichtungen wie Bordelle, bordellartige Betriebe, Terminwohnungen sowie Einrichtungen der Wohnungsprostitution werden hingegen nicht als Vergnügungsstätten sondern als Gewerbebetriebe eigener Art eingestuft 25. Diesen Nutzungen ist gemeinsam, dass ihnen ein eher negatives Image anhaftet, aus denen sich nachbarschaftliche Konflikte mit "seriösen" Nutzungen ergeben (kulturelle/ soziale Konflikte). Von diesen verstärkt in den Abend- und Nachtstunden frequentierten Nutzungen gehen Beeinträchtigungen der Wohnruhe aus, u.a. bedingt 20 BVerwG U. v (6 C 11.04): "Stellt ein Gewerbetreibender in seinen Räumen Computer auf, die sowohl zu Spielzwecken als auch zu anderen Zwecken genutzt werden können, so bedarf er der Spielhallenerlaubnis nach 33i Abs. 1 Satz 1 GewO, wenn der Schwerpunkt des Betriebs in der Nutzung der Computer zu Spielzwecken liegt." 21 Vgl. auch Weidemann 2009: Die städtebauliche Steuerung von Vergnügungsstätten, Reader zum vhw Seminar vom , S Vgl. VG Karlsruhe, K 1631/09) 23 Vgl. Fickert/ Fieseler, BauNVO, 11. Auflage, 4a Rdnr Vgl. VGH Baden-Württemberg, S 2377/ Vgl. BVerwG-Urteil vom B 137/95-; VG Berlin, A 91.07) 8

15 durch einen verstärkten Kraftfahrzeugverkehr als auch durch "milieubedingte" Störungen (z.b. Belästigung der Anwohner durch das Klingeln an der falschen Haustür). Ein Imageverlust geht auch mit Auswirkungen auf die Standortfaktoren einher, sodass Rotlichtangebote als Indikator für die Erzeugung von "Trading-Down-Effekten" herangezogen werden können. Prostituive Einrichtungen sind nicht Steuerungsgegenstand einer Vergnügungsstättenkonzeption. In Villingen-Schwenningen, wie in vielen anderen Städten auch, wird die Prostitution (z.b. in Bordellen) durch eine Sperrgebietsverordnung räumlich gesteuert Spiel-/ Automatenhallen und ihre städtebaulichen Störpotenziale Spielhallen gehören unstrittig zu den Vergnügungsstätten, da die Zweckbestimmung von Spielhallen sich ausschließlich an dem Spieltrieb des Menschen orientiert: "Spiel ist jede Tätigkeit, die aus Vergnügen an der Ausübung als solche bzw. am Gelingen vollzogen wird." 26 Eine rechtliche Definition von Spielhallen wird in der Gewerbeordnung (GewO) in Verbindung mit der Verordnung über Spielgeräte und andere Spiele mit Gewinnmöglichkeit (SpielV) vorgenommen. Das gewerbliche Spielrecht ist demgemäss in den 33c bis 33i GewO und in der SpielV als Durchführungsvorschrift der 33 c ff. GewO geregelt. Spielhallen sind Orte, an denen dem Spiel in verschiedenen Formen nachgegangen werden kann. Dabei wird u.a. nach Spielen mit und ohne Gewinnmöglichkeit (Unterhaltungsspiele) unterschieden; eine ausdrückliche Legaldefinition fehlt jedoch. Die Gesetzesbegründung zum Änderungsgesetz von 1960 bezeichnet als Spielhalle "nach dem Sprachgebrauch einen Betrieb, in dem Spielgeräte (Glücksspiele und Geschicklichkeitsspiele) aufgestellt sind, an denen sich die Gäste nach Belieben betätigen bzw. beteiligen können." Der Brockhaus (1992) Band 3, Mannheim 27 Begründung zum Änderungsgesetz vom , BT-Drucks. III/318, S. 16; zitiert nach Schumacher, Stephan (1997) Eindämmung des Spielhallengewerbes - Die isolierte und synergetische Wirkung rechtlicher Steuerungsinstrumente am Beispiel der Spielhallen, S

16 Da Spielhallen erfahrungsgemäß in der Regel in der Lage sind, höhere Kauf- bzw. Mietpreise als andere Nutzungen zu zahlen, besteht die Gefahr einer Verzerrung des sensiblen Boden- und Mietpreisgefüges. Dieses kann je nach Baugebiet zu einer Verdrängung der regulären Nutzungen (bspw. in Gewerbegebieten Regelnutzungen nach 8 (2) BauNVO) führen. In Kerngebieten und Hauptgeschäftslagen ist zudem durch eine Verdrängung der Einzelhandels- und publikumorientierten Dienstleistungsbetriebe die Gefahr eines einsetzenden "Trading-Down-Prozesses" durch Einschränkung der Angebotsvielfalt gegeben (Spielhallen stehen in diesem Fall unter Indikatoren-Verdacht). Die Auswirkungen auf das Bodenpreisgefüge verschlechtern zudem die Standortfaktoren insbesondere für Existenzgründer und Start-Up-Unternehmen. Da Spielhallen grundsätzlich ein eher negatives Image anhaftet, können sich nachbarschaftliche Konflikte mit "seriösen" Nutzungen ergeben. Der Imageverlust geht auch einher mit den Auswirkungen auf die Standortfaktoren. Spielhallen weisen zumeist eine eher schwache Gestaltung auf, da sie durch auffällige Werbung und aggressive (Blink-)Lichtreklame auf sich aufmerksam machen. Durch diese Gestaltungsdefizite wird häufig das Ortsbild gestört. Branchentypisch ist auch das Verdunkeln oder Verkleben der Schaufenster. Dadurch ergibt sich eine geschlossen wirkende Schaufenster- und Erdgeschosszone, die als funktionaler Bruch innerhalb einer Ladenzeile empfunden wird und die eine funktionale Raumabfolge insbesondere in Hauptgeschäftslagen stört. Die mangelnde Integration setzt sich jedoch auch in einer sozio-kulturellen Dimension weiter fort. Spielhallen werden ausschließlich von Spielern frequentiert, von Nicht-Spielern werden diese in der Regel nicht betreten. Dadurch ergibt sich eine gewisse Unfähigkeit zur Integration, die zusätzlich durch die verklebten Schaufenster und die Abschottung dieser Einrichtungen nach Außen verstärkt wird. Fraglich ist jedoch, ob allein durch eine Wegnahme der physischen Abschottung auch die sozio-kulturellen Barrieren abgebaut werden können. 10

17 2.2 BAURECHTLICHE ZULÄSSIGKEIT VON VERGNÜGUNGSSTÄTTEN Die BauNVO 1990 beschränkt die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten und Rotlichtangeboten in Abhängigkeit ihres Störpotenzials je nach Baugebiet sehr unterschiedlich Baurechtliche Zulässigkeit von Vergnügungsstätten In der Tabelle 1 sind die Zulässigkeiten von Vergnügungsstätten in den Baugebieten nach 1 (2) BauNVO dargestellt. In den Wohngebieten nach 2 bis 4 BauNVO sind Vergnügungsstätten grundsätzlich unzulässig. Eine Kategorisierung der Vergnügungsstätten als "nicht störendes Gewerbe" und in Folge dessen als eine ausnahmsweise zulässige Nutzung in diesen Gebieten ist nicht möglich, da Vergnügungsstätten nicht mit "nicht störendem Gewerbe" gleichzusetzen sind. Darüber hinaus geht die Rechtsprechung von einem erhöhten Störpotenzial der Vergnügungsstätten aus, das eine etwaige Verträglichkeit mit den bezeichneten Wohngebieten ausschließt. Eine Unterwanderung der Baugesetzgebung ist auf Grund einer Wohngebietsunverträglichkeit somit nicht gegeben. Tab. 1: Zulässigkeiten von Vergnügungsstätten in den Baugebieten nach 1 (2) BauNVO Baugebiet nach BauNVO nicht kerngebietstypisch kerngebietstypisch 2 Kleinsiedlung reines Wohngebiet 4 allgemeines Wohngebiet 4a besonderes Wohngebiet 5 Dorfgebiet 6 Mischgebiet (Wohnumfeld) 6 Mischgebiet (gewerbl. geprägt) 7 Kerngebiet 8 Gewerbegebiet 9 Industriegebiet Quelle: eigene Darstellung - - ausnahmsweise zulässig ausnahmsweise zulässig ausnahmsweise zulässig zulässig zulässig ausnahmsweise zulässig zulässig ausnahmsweise zulässig - Grundsätzlich zulässig sind Vergnügungsstätten nur in Kerngebieten nach 7 (2) Nr. 2 BauGB. In den übrigen Baugebieten ( 4a bis 6 und 8 BauNVO) bestehen für Vergnügungsstätten verschiedene Zulässigkeitsbeschränkungen. Zum einen wird über 11

18 die Unterscheidung, ob eine Nutzung allgemein oder ausnahmsweise zulässig ist differenziert, zum anderen bestehen Beschränkungen danach, ob Vergnügungsstätten "wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind" oder nicht (Kerngebietstypik nach 4a (3) Nr. 2 BauNVO). Vergnügungsstätte ist ein Sammelbegriff für Gewerbebetriebe, die auf verschiedenste Weise unter Ansprache des Sexual-, Spiel- oder Geselligkeitstriebs bestimmte Freizeitangebote vorhalten. Spielhallen sind eine Unterart der Vergnügungsstätten, in denen Spielgeräte (Glücksspiele und Geschicklichkeitsspiele) aufgestellt sind, an denen sich die Gäste nach Belieben betätigen bzw. beteiligen können. In der BauNVO ist der Begriff "Vergnügungsstätten" außerhalb des Kerngebiets erst seit 1990 enthalten. In Bebauungsplänen auf der Basis älterer Baunutzungsverordnungen sind "Vergnügungsstätten" außerhalb der Kerngebiete als Gewerbebetriebe zu behandeln Abgrenzung der nicht kerngebietstypischen gegenüber den nur im Kerngebiet zulässigen Vergnügungsstätten Die Abgrenzung nach der Kerngebietstypik basiert auf dem Ordnungsprinzip der Baunutzungsverordnung (BauNVO), nach der nur in Kerngebieten Vergnügungsstätten allgemein zulässig sind. Die Kerngebiete beschreibt die BauNVO folgendermaßen: "(1) Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. (2) Zulässig sind 1.Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, 2.Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten, 3.sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, 4.Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, 5.Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen, 6.Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, 12

19 7.sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans...." Diese Zuordnung basiert auf der Annahme, dass Vergnügungsstätten allgemein einem "zentralen Dienstleistungsbetrieb" 28 gleichen und daher zunächst nur mit der Struktur des Kerngebiets konform gehen. Vor allem der Aspekt des Schutzes der Wohnnutzung und die mit dem Betrieb einer Vergnügungsstätte verbundenen städtebaulichen Auswirkungen und spezifischen Standortanforderungen erfordern, dass eine allgemeine Zulässigkeit nur in Kerngebieten möglich ist. 29 Das Vergnügungsstätten in anderen Baugebieten unter bestimmten Auflagen (nicht kerngebietstypisch) ausnahmsweise zulässig sind, ist der Überlegung geschuldet, dass es Formen von Vergnügungsstätten gibt, die möglicherweise nicht die beschriebenen Auswirkungen haben und daher eine Ausnahme bilden können. Diese verträglicheren Nutzungen bilden die Gruppe der nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten. Die Differenzierung in kerngebietstypische beziehungsweise nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten wird nach 4a (3) Nr. 2 BauNVO anhand der "Zweckbestimmung" (Art) und "Umfang" (Maß) der baulichen Nutzung ermittelt. Als kerngebietstypische Vergnügungsstätten gelten diejenigen Betriebe, die als zentrale Dienstleistungsbetriebe auf dem Unterhaltungssektor einen größeren Einzugsbereich haben und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen 30 und damit "attraktiver" für potenzielle Nutzer sind. Daher geht von kerngebietstypischen Vergnügungsstätten im Vergleich zu den nicht kerngebietstypischen ein erheblich höheres Störungspotential aus, was zu den Beschränkungen nach der Kerngebietstypik in den Baugebieten nach 4a, 5 und 6 BauNVO führt. Spiel- und Automatenhallen werden nach Kerngebietstypik hauptsächlich über den Umfang/ das Maß der baulichen Nutzung eingestuft. Die Rechtsprechung hat hier über zahlreiche Urteile einen Schwellenwert von rd. 100 qm Nutzfläche festgelegt. 31 Die starke Orientierung an dem Maß der baulichen Nutzung zur Einstufung von 28 vgl. Wank, Erwin (1994) Die Steuerungskraft des Bauplanungsrechts am Beispiel der Spielhallenansiedlung, S ebenda 30 BVerwG, Urteil vom , Az. 4 C 64/79 31 vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom , Az. 5 S 2881/90 13

20 Spielhallen hängt vor allem damit zusammen, dass die SpielV neben einer maximalen Anzahl von Spielgeräten eine Mindestfläche pro Spielgerät festlegt. Nach der 2006 novellierten SpielV dürfen maximal zwölf Spielgeräte pro Spielhalle und maximal ein Gerät pro 12 qm aufgestellt werden. Für den Schwellenwert von 100 qm ergibt sich so eine maximale Anzahl von acht (8,33) Spielgeräten. Das Maß der baulichen Nutzung bedingt somit, in Verbindung mit den Beschränkungen der SpielV, auch den Grad der Attraktivität für potenzielle Nutzer. In Einzelfällen, z.b. bei betrieblichen Einheiten mit Gaststätten, kann auch eine gesteigerte Attraktivität durch diese Betriebseinheit zur Einordnung der Spielhallennutzung als kerngebietstypisch führen, unabhängig davon, ob die geplante Fläche für die Vergnügungsstättennutzung unter dem Schwellenwert liegt. 32 Der Schwellenwert ist somit nur ein Richtwert; maßgeblich ist die auf der Einschätzung der tatsächlichen örtlichen Situation beruhende Beurteilung 33. Eine Mehrfachspielhalle kann unter bestimmten Bedingungen ebenfalls eine kerngebietstypische Anlage darstellen, unabhängig davon, wie groß die Fläche einer einzelnen hierin enthaltenen Spielstätte ist. 34 Diskotheken sind als Einrichtungen mit einem größeren Einzugsbereich über das direkte Umfeld hinaus somit grundsätzlich als kerngebietstypisch einzuordnen. 35 Bezüglich der Einordnung von Wettbüros hat die Rechtsprechung bis jetzt den Spielhallen-Schwellenwert von 100 qm analog angewendet. 36 Im Einzelfall ist jedoch der Bewertungsmaßstab hinsichtlich einer gesteigerten Attraktivität, bzw. eines größeren Einzugsbereichs anzuwenden. Eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte ist ein zentraler Dienstleistungsbetrieb auf dem Unterhaltungssektor, der einen größeren Einzugsbereich hat und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein soll (bei Spielhallen und Wettbüros über 100 qm Nutzfläche kann dies angenommen werden). 32 vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az: 4 B 103/92 33 vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom , Az.: 8 S 1571/02 34 vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom , Az.: 3 S 1057/09, S vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az.:4 B ; VGH Mannheim, Urteil vom , Az.:8 S 1891/05 36 vgl. VG Neustadt (Weinstraße), Urteil vom , Az.: 4 K 272/10.NW 14

21 Zulässigkeit als Ausnahme In den Baugebieten nach 4a und 5 BauNVO sind nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten ausnahmsweise zulässig. Während in diesen Baugebieten kerngebietstypische Vergnügungsstätten somit grundsätzlich unzulässig sind und die Vergnügungsstättennutzung stark eingeschränkt wird, treffen diese Einschränkungen für Gewerbegebiete nach 8 BauNVO nicht zu. Eine Einstufung nach der Kerngebietstypik ist in Gewerbegebieten vom Verordnungsgeber nicht vorgesehen 37, daher sind die Beschränkungen für Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten weniger rigide als in den Baugebieten nach 4a und 5 BauNVO. Sind die Kriterien für eine ausnahmsweise Zulässigkeit gegeben, tritt für die bearbeitende Behörde der Ermessensfall ( 40 VwVfG) ein. Ausnahmen stellen grundsätzlich eine Abweichung von einer Regel dar, wie das in der BauNVO verwendete Regel-Ausnahme-Verhältnis der zulässigen Nutzungen verdeutlicht. Für den Umfang der Ausnahme sind die jeweiligen Zweckbestimmungen des Gebiets maßgeblich. Grundsätzlich gilt, dass die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sich nach Funktion und Umfang der Eigenart des Gebiets unterordnen müssen. Daher gilt eine ähnliche Systematik wie nach dem Einfügegebot des 34 BauGB. In der Rechtsprechung hat sich, insofern nicht andere städtebaulichen Gründe dagegensprechen, herausgestellt, dass die Ausnahme auch über die Anteiligkeit der fraglichen Nutzung im Gebiet definiert wird. Allerdings kann auch ein einzelnes Vorhaben bereits im Sinne der Ausnahmeregelung als nicht zulässig bewertet werden 38. Dies bedeutet beispielsweise, dass für ein Gewerbegebiet, in dem sich noch keine Vergnügungsstätte befindet, die Ausnahmezulässigkeit nicht versagt werden kann, wenn nicht andere städtebaulichen Gründe angeführt werden. 39 In diesem Fall liegt ein Ermessensfehler der Behörde nach 114 VwGO vor. Auch andere Beispiele aus der Rechtsprechung definieren die "Ausnahme" über die im Gebiet vorhandenen weiteren oder nicht vorhandenen Vergnügungsstätten vgl. VG München, Urteil vom , Az: M 11 K VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom , Az.: 3 S 1057/09, S. 8ff. 39 VG München, Urteil vom , Az: M 11 K vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom , Az.: 8 S 1891/05 15

22 Eine ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten kann gegeben sein, wenn städtebauliche Gründe nicht dagegen sprechen Städtebauliche Gründe Die Rechtsprechung hat deutlich gemacht, dass für eine Entscheidungsfindung nur städtebauliche Gründe und nicht etwa moralisch-ideologische Aspekte für eine Versagung herangeführt werden können. Eine "Spielhallenpolitik" mit Mitteln der Bauleitplanung kann somit nicht betrieben werden; grundsätzlich gilt die Gewerbefreiheit nach 1 (1) GewO. 41 Städtebauliche Gründe nach 15 BauNVO sind gegeben, wenn die strittigen Nutzungen nach "Anzahl, Lage und Umfang der Zweckbestimmung und der Eigenart des Baugebiets widersprechen". Weiterhin zu Unzulässigkeiten führen Störungen oder Belästigungen innerhalb des Gebiets oder für benachbarte Gebiete. Auch sogenannte "Trading-Down-Effekte" können als Versagensgründe angeführt werden, wenn dargestellt werden kann, dass eine Vergnügungsstätte für eine angestrebte städtebauliche Entwicklung abträgliche Wirkung hat. Zusätzlich können Verdrängungswirkungen von Vergnügungsstätten herangeführt werden, wenn beispielweise in einem Kerngebiet ( 7 BauNVO) ein vielfältiger Branchenmix mit einer Verdrängung von Einzelhandels- und Gastronomiebetrieben durch Vergnügungsstätten zu einer Verringerung des Dienstleistungs- und Einzelhandelsbesatzes und damit einer Abwertung des Gebiets kommt. (Eine Verdrängungsgefahr ist grundsätzlich gegeben, da Vergnügungsstättenbetreiber u. a. aufgrund längerer Öffnungszeiten häufig in der Lage sind höhere Mieten zu zahlen.) Im Falle eines Gewerbegebietes ( 8 BauNVO) können ähnliche Verdrängungsproblematiken, wie der Verbrauch (Zweckentfremdung) von Gewerbeflächen, aufgezeigt werden. Wie bereits erwähnt, sollten sich die städtebaulichen Gründe, die für oder gegen eine Ansiedlung von Vergnügungsstätten sprechen, nicht nur auf das Baugebiet selbst, sondern auch auf die umliegenden Baugebiete beziehen (vgl. Rücksichtnahmegebot 15 BauNVO) vgl. BayVGH, Beschluss vom , Az: 1 ZB VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom , Az.: 3 S 1057/09, S

23 Städtebauliche Gründe zur Versagung des Ausnahmetatbestandes können sein: das Vorhaben steht im Widerspruch zur Eigenart des Gebiets, von dem Vorhaben gehen relevante Störungen oder Belästigungen aus, mit dem Vorhaben ist ein "Trading-Down-Effekt" verbunden. Moralisch-ideologische Aspekte reichen nicht aus! 2.3 STRATEGIEN ZUR STEUERUNG VON VERGNÜGUNGSSTÄTTEN Grundsätzlich kann für Vergnügungsstättenkonzeptionen grob zwischen drei Steuerungsrichtungen unterschieden werden: Einzelfallbewertung im Sinne räumlicher Ausnahmen Ausschluss in Gebieten mit allgemeiner Zulässigkeit (z.b. in gewerblich geprägten MI, in MK gemäß BauNVO 1990) und Definition von Standorten außerhalb der allgemeinen Zulässigkeit, Beschränkung der Spielstätten auf die Gebiete mit allgemeiner Zulässigkeit (nur in gewerblich geprägten MI, in MK gemäß BauNVO 1990) mit entsprechender Feinsteuerung. Allgemein lassen sich diese drei Steuerungsvarianten wie folgt bewerten, wobei diese lediglich als Arbeitsthesen zu verstehen und im konkreten Fall zu überprüfen und ggf. zu modifizieren sind: Bei einer Einzelfallbewertung und iterativen Steuerung laufen die Städte und Gemeinden grundsätzlich Gefahr, das aktive räumliche Steuerungsinstrument zu verlieren, da die ohnehin schwache Position im Falle einer ausnahmsweisen Genehmigungsfähigkeit dadurch manifestiert wird, dass die Erfüllung von Ausnahmetatbeständen Genehmigungen "erzwingen" kann und über Ungleichbehandlungen und Entscheidungen mit Präzedenzwirkung die Gefahr einer juristischen Angreifbarkeit besteht. Grundsätzlich unterscheidet sich diese Steuerungsvariante nicht von einer sukzessiven räumlichen Verdrängungspolitik. Die Definition von Standorten außerhalb der allgemeinen Zulässigkeit wirkt für die zunächst schützenswerten Standorttypen (z.b. MK) entlastend. Eine derartige Konzeption erfüllt somit anscheinend nicht nur das in Diskussionen oft vernehmbare Ziel der Kommunalpolitik und Verwaltung, insbesondere die Innenstadt zu schützen, 17

24 sondern befriedigt auch die wirtschaftlichen Interessen der Grundstückseigentümer, Immobilienentwickler und Spielhallenbetreiber. Diese zunächst attraktive Steuerungsvariante für eine Spielstättenkonzeption kann jedoch insbesondere aus kommunaler Sicht gravierende Nachteile haben, die erst bei näherer Betrachtung deutlich werden: Durch die Ansiedlung von Spielhallen außerhalb der allgemeinen Zulässigkeit besteht die Gefahr einer Störung des sensiblen Bodenpreisgefüges, da Spielhallen grundsätzlich in der Lage sind, höhere Mieten/ Bodenpreise zu zahlen. Spielhallen haben somit gegenüber anderen Nutzungen eine potenziell verdrängende Wirkung. Insbesondere in Gewerbegebieten würden sich somit die Bedingungen (Standortfaktoren) für Gewerbe- und Handwerksbetriebe verschlechtern. Die Definition von Standorten in Gewerbegebietslagen muss daher mit einer Feinsteuerung einhergehen, welche die "Nebenwirkung" einer solchen Ansiedlungspolitik minimiert. Die andere Strategie einer Spielhallenkonzeption sieht vor, Spielhallen nur dort zuzulassen, wo sie ohnehin schon allgemein zulässig sind und in den Gebieten, in denen sie nur ausnahmsweise und/ oder mit Beschränkungen zulassungsfähig sind (Gewerbe-, wohngeprägte Misch-, Dorf- und besondere Wohngebiete), explizit ausschließen. Mit dieser Strategie könnte versucht werden, die Probleme, welche beispielweise durch die Spielhallennutzungen entstehen, nicht in andere Gebiete zu verlagern, sondern die spezifischen Probleme innerhalb des Gebiets (z.b. MK) zu entschärfen bzw. im besten Fall zu lösen. Für diese komplexe Aufgabe ist eine synergetische Anwendung verschiedener kommunaler Instrumente notwendig. Das Kerngebiet bietet dafür insgesamt die besten Voraussetzungen. Mittels einer Feinsteuerung durch die Bauleitplanung (bspw. über 1 (9) BauNVO in Verbindung mit 1 (5) BauNVO) können Spielhallenhäufungen zukünftig verhindert (z.b. durch Mindestabstände zwischen Nutzungen) und bestehende Häufungen langfristig abgebaut werden. Diese Maßnahmen bedürfen teilweise einer ausführlichen städtebaulichen Begründung, sodass eine städtebaulich-funktionale Analyse im Vorfeld notwendig ist. Den so geschützten strukturell schwächeren und teilweise bereits belasteten Innenstadtrandlagen stehen die stärkeren 1a-Innenstadtlagen zur Seite, die aufgrund des ohnehin hohen Bodenpreisniveaus gegen die 18

25 Verdrängungswirkung der Spielhallen resistenter sind (vgl. Schramer 1988, S. 15 ff.). Für die Entwicklung der Innenstädte und Aufwertung der Haupteinkaufsbereiche scheinen jedoch auch einzelne Spielhallen eine abträgliche Wirkung zu haben und stehen einem Stadtmarketingkonzept zunächst entgegen. Grundsätzlich gilt jedoch die These, dass etwa nicht die Existenz der Nutzung von Bedeutung ist, sondern lediglich ihre Präsenz im öffentlichen Raum die abträgliche Wirkung entfaltet. Durch eine entsprechend ausgerichtete Gestaltungs- und Sondernutzungssatzung können die branchenüblichen Gestaltungsdefizite behoben oder zumindest deutlich minimiert werden. In Kombination mit einer vertikalen Nutzungsgliederung und z.b. einer Festsetzung von Mindestabständen zu anderen Spielhallen und schützenswerten Nutzungen kann sich so mit den Mitteln der Bauleitplanung eine Spielhalle in eine Hauptgeschäftslage einfügen. Somit wird das Stadt- und Straßenbild nicht beeinträchtigt und zum anderen eine städtebauliche und gestalterische Integration erreicht. Eine Steuerung der Spielhallen und Vergnügungsstätten in Kerngebieten setzt jedoch eine bestehende und vor allem resistente Kerngebietsstruktur der Innenstädte voraus, um die beschriebenen Instrumente der Feinsteuerung anwenden zu können. Somit muss für jede Stadt oder Gemeinde genau geprüft werden, welche Strategie langfristig tragfähig ist, ebenso wie die Konzeption mittels vielseitiger Feinsteuerungsmöglichkeiten optimal an die örtlichen Begebenheiten anzupassen ist. 19

26 3. FUNKTIONS- UND STANDORTSANALYSE In Villingen-Schwenningen wurden im Januar 2011 auf der Basis einer intensiven Begehung die Qualität und räumliche Verteilung der vorhandenen Vergnügungsstätten in der Gesamtstadt erfasst. Das Untersuchungsgebiet umfasste dabei alle Gebiete i. S. von 1 (2) BauNVO, in denen je nach Gebietstypik formal Baurecht für eine Vergnügungsstätten- bzw. Rotlichtnutzung besteht (vgl. Kap. 2.2). 3.1 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER VERGNÜGUNGSSTÄTTEN IN DER GESAMTSTADT In der gesamtstädtischen Übersichtskarte (vgl. Karte 1) wird deutlich, dass sich die Vergnügungsstätten von Villingen-Schwenningen vor allem in den Innenstädten von Villingen und Schwenningen befinden. Daneben weisen aber auch Gewerbegebiete sowohl in Villingen als auch in Schwenningen bereits einen Bestand an Vergnügungsstätten auf. Neben den Innenstädten sind die Gewerbegebiete und gewerblich geprägten Mischgebiete hinsichtlich einer möglichen Ansiedlung von Vergnügungsstätten zu analysieren. Differenziert nach dem Typus fallen insbesondere die Spielhallen als häufig anzutreffende Vergnügungsstätte auf. Deshalb werden insbesondere hierfür die Auswirkungen auf das direkte und nähre Umfeld geprüft. 20

27 Karte 1: Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Gesamtstadt Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen In Schwenningen liegen die meisten Vergnügungsstätten in den Neben- bzw. Randlagen der Innenstadt. Darüber hinaus befindet sich eine Spielhalle im östlich der Innenstadt gelegenen Gewerbegebiet Rammelswiesen (Rottweiler Straße) und eine weitere Spielhalle im westlich der Innenstadt gelegenen Gewerbegebiet Sturmbühlstraße (Villinger Straße). In Karte 2 wird zudem deutlich, dass sich zwischen den beiden Kernstädten von Villingen und Schwenningen - im Bereich Neuer Markt - eine Vergnügungsstätte befindet. 21

28 Karte 2: Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in Schwenningen Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen In Karte 3 ist der Bestand an Vergnügungsstätten in Villingen dargestellt. Auch in Villingen kann eine Konzentration der Vergnügungsstätten auf den Innenstadtbereich festgestellt werden. Im Gewerbegebiet Rudolf-Diesel-Straße (Ifängle), nördlich der Villinger Innenstadt befindet sich eine Spielhalle, ebenso wie im innenstadtnahen Gewerbegebiet Goldenbühlstraße. 22

29 Karte 3: Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in Villingen Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen 3.2 FUNKTIONS- UND STANDORTANALYSE IN DEN INNENSTÄDTEN VON VILLINGEN UND SCHWENNINGEN Im Folgenden werden die Vergnügungsstätten der Innenstädte von Villingen und Schwenningen hinsichtlich der Konfliktpotenziale und möglichen Auswirkungen bewertet. Hierfür werden nachfolgend zunächst die entsprechenden Bewertungskriterien dargelegt Untersuchungs- und Bewertungskriterien für Vergnügungsstätten in der Innenstadt Als Untersuchungskriterien zur Analyse der Konfliktpotenziale und möglicher Auswirkungen sind die Lage der Vergnügungsstätte (z.b. Hauptgeschäftslage/ Randlage/ Nebenstraße/ Stadteingang etc.), die räumliche Verteilung möglicher Vergnügungsstätten im Bestand (evtl. Konzentrationen), 23

30 das nähere Umfeld (Art und Maß der baulichen Nutzungen, Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot, Angebotsvielfalt/- qualität etc.), ihre Wirkung auf den Außenraum und städtebauliche Präsenz, wobei die vielfältigen und differenzierten Störpotenziale zu beachten sind, zu beurteilen. Zu einer Negativbewertung eines Standortes führt die allgemeine negative Wirkung der Einrichtung auf den Außenraum. Dies bezieht sich u.a. auf die Gestaltung der Einrichtung, die sich schlechtestenfalls durch auffällige, sich nicht einfügende Außenwerbung (grelle/ aggressive Lichtwerbeanlagen, Neonlicht, Blinklicht etc.) sowie durch eine geschlossen wirkenden Erdgeschosszone (verklebte, verdunkelte Schaufenster oft in Kombination mit aggressiver Werbung) auszeichnet. Weiterhin fällt die Umfeldsituation negativ ins Gewicht, wenn es sich um eine Häufung von Spielhallen, Wettbüros und anderen Vergnügungsstätten handelt und gleichzeitig sich die Nutzung in einer städtebaulich/ gestalterisch vernachlässigten räumlichen Situation befindet oder insgesamt Hinweise auf einen "Trading-Down- Prozess" (Rückgang der Angebotsvielfalt, Leerstände, Investitionsstau etc.) bestehen. Foto 1: negatives Beispiel, andere Stadt Foto 2: negatives Beispiel, andere Stadt Quelle: eigenes Foto Quelle: eigenes Foto Eine Positivbewertung eines Standortes ist dann gegeben, wenn keine oder nur geringfügige Auswirkungen der Einrichtung auf den Außenraum feststellbar sind. Diese Spielhallen zeichnen sich zumeist auch durch eine zurückhaltende Gestaltung aus. Mit dezenten Werbeanlagen wird erreicht, dass keine Brüche innerhalb des 24

31 funktionalen Besatzes einer Erdgeschosszone entstehen. Außerdem haben diese Betriebe entweder eine offene Wirkung (keine verklebten Schaufenster) oder die Nutzung befindet sich im Ober-, Untergeschoss oder in zurückliegenden Räumen. Foto 3: positives Beispiel, andere Stadt Foto 4: positives Beispiel, andere Stadt Quelle: eigenes Foto Quelle: eigenes Foto Im Grundsatz gilt, dass nicht die Existenz einer Spielhalle, sondern vorrangig ihre Präsenz im öffentlichen Raum entscheidend für den städtebaulich-gestalterischen Integrationsgrad ist. Da Spielhallen auf Grund ihrer Nutzungseigenschaften (begrenzte Klientel, fehlende gesellschaftliche Akzeptanz) sich nur sehr schlecht im städtebaulich-funktionalen Sinn integrieren lassen, kann sich das Einfügen in das Umfeld insbesondere durch die Minimierung der Sichtbarkeit bzw. Wahrnehmbarkeit einstellen. Wichtig ist zudem, dass sich die Nutzung in einer positiven/ stabilen Umfeldsituation befindet (u.a. keine Häufungen von Spielhallen, Wettbüros oder anderen Vergnügungsstätten, vielfältiges Angebot an Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen) Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Schwenningen Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Schwenningen In der Innenstadt von Schwenningen und deren Umfeld befanden sich zum Zeitpunkt der Erhebung u.a. fünf Spielhallen, ein Wettbüro und ein Dart-Café. Diese bestehenden Unterarten von Vergnügungsstätten lassen vielfältige Störpotenziale auf Grund ihres Nutzungsprofils vermuten. 25

32 Als weitere Vergnügungsstätten wurden die vorhandenen Diskotheken und Tanzlokale innerhalb der Innenstadt bzw. in deren Umfeld kartiert, bei denen die gewerbliche Freizeit-Unterhaltung (z.b. regelmäßig stattfindende Veranstaltungen wie Konzerte, Partys) im Vordergrund steht und diese somit ebenfalls eine Untergruppe von Vergnügungsstätten darstellen. Diese Nutzungen haben meist nur in den Nachtstunden an Wochenenden und Feiertagen geöffnet und produzieren daher hauptsächlich zu Ruhezeiten Lärm. Daher sind diese Nutzungen mit Wohnnutzungen grundsätzlich nicht verträglich und somit im Sinne der BauNVO typische Kerngebietsnutzungen. Im Gegensatz zu Spielhallen (begrenzte Klientel, fehlende gesellschaftliche Akzeptanz) handelt es sich bei Diskotheken und Tanzlokalen um kulturell und gesellschaftlich akzeptiere Nutzungen, bei denen keine dementsprechenden sozio-kulturellen Barrieren bestehen und die im Gegensatz zu Spielhallen einfacher in das Umfeld zu integrieren sind. Diskotheken oder Tanzlokale können grundsätzlich jedoch im Umfeld von Spielhallen und Wettbüros negativ ins Gewicht fallen, wenn eine fortschreitende Entwicklung des Gebietes hin zu einem "Vergnügungszentrum" erkennbar ist und insgesamt Hinweise auf einen Trading-Down-Prozess (Rückgang der Angebotsvielfalt, Leerstände, Investitionsstau etc.) bestehen. Die Prüfung erkennbarer Auswirkungen auf das direkte und nähere Umfeld gilt insbesondere den Spielhallen und den Wettbüros, die ein weitaus höheres Störpotenzial als beispielsweise Diskotheken vermuten lassen (vgl. Kap ). 26

33 Karte 4: Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Schwenningen Quelle: eigene Darstellung; Kartegrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Lagebezogene Verteilung der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Schwenningen Die Vergnügungsstätten im Innenstadtbereich von Schwenningen befinden sich überwiegend innerhalb des im Rahmen des Zentrenkonzeptes festgelegten zentralen Versorgungsbereiches. Auffällig ist jedoch, dass bis auf eine Vergnügungsstätte im City-Rondell sämtliche Vergnügungsstätten außerhalb der Hauptgeschäftslage liegen. Diese Hauptgeschäftslage erstreckt sich im Wesentlichen entlang der Fußgängerzone In der Muslen, die durch eine hohe Einzelhandelsdichte und eine im Vergleich zu den übrigen Innenstadtbereichen hohe Passantenfrequenz geprägt ist. In den Nebenlagen 43 wurden in der Schwenninger Innenstadt z.t. Leerstände und Einzelhandelsbesatzlücken identifiziert, die auf funktionale und strukturelle Defizite hinweisen. Hierbei handelt es sich insbesondere um den Bereich um den Marktplatz, die Marktstraße, die Kirchstraße, die Harzerstraße, die Uhlandstraße und die Friedrich-Ebert-Straße. Grundsätzlich sind diese Bereiche hinsichtlich der "Tra- 27

34 ding-down-effekte" strukturell gefährdet und somit im besonderen Maße schutzwürdig, wenngleich gegenwärtig noch keine deutlichen Anzeichen eines "Trading-Down- Prozesses" ablesbar sind. Innerhalb der Nebenlagen besteht keine Häufung von Vergnügungsstätten an bestimmten Standorten. Insgesamt sind die Vergnügungsstätten relativ verstreut um die Haupteinkaufslage angeordnet. Die räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten im Innenstadtbereich von Schwenningen ist vergleichbar mit der Situation in vielen anderen deutschen Städten, wonach Häufungen von Spielhallen in den City-Randlagen auftreten. Die Gründe hierfür sind oftmals auch Auswirkungen einer praktizierten Verdrängungspolitik von Spielhallen, wonach die Protektion einzelner Gebiete, wie die zumeist ohnehin schon starken 1a-Lagen der Innenstädte, zu einem Ausweichen der Spielhallen in ungeschützte Bereiche (Innenstadt-Randbereiche und/oder Gewerbegebiete) führt Städtebaulich-funktionale Analyse des Umfelds der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Schwenningen Kerngebiete haben nach einem Urteil des BVerwG zentrale Funktionen: "Sie bieten vielfältige Nutzungen und ein urbanes Angebot an Gütern und Dienstleistungen für die Bewohner der Stadt und für die Wohnbevölkerung eines größeren Einzugsbereichs, gerade auch im Bereich von Kultur und Freizeit" 44. In Kerngebieten sind Vergnügungsstätten (auch kerngebietstypisch, d.h. mit einer Nutzfläche von mehr als 100 qm) daher regelmäßig zulässig. Die bestehenden Vergnügungsstätten befinden sich überwiegend außerhalb des Haupteinkaufsbereiches, somit eher in auch durch Wohnnutzung geprägten Bereichen oder grenzen unmittelbar an diese an. Zudem sind z.t. öffentliche und kulturelle Nutzungen benachbart (z.b. Rathaus, Kirche, Mauthepark). Infolge der i.d.f. relevanten kulturell bedingten Störpotenziale der Spielhallen und Wettbüros birgt diese Bestandssituation ein hohes Konfliktpotenzial. Das Nebeneinander von Vergnügungsstätten und schützenswerten Nutzungen kann u.a. zu einem 43 Vgl.: Büro Dr. Acocella: Gutachten als Grundlage für ein Zentrenkonzept für die Stadt Villingen- Schwenningen, Kap. 4.3, S.61 ff., Lörrach Vgl. BVerwG-Urteil vom C

35 Imageverlust des Umfeldes, zu kulturellen, sozialen und religiösen Konflikten und Lärmbelästigungen (durch lange Öffnungszeiten) führen. Die möglichen standortbezogenen Konflikte und Wirkungen werden im Rahmen der Funktions- und Standortanalyse im Kapitel eingehender dargestellt. Neben den Störpotenzialen bezogen auf Wohnnutzungen stehen insbesondere Spielhallen unter Indikatoren-Verdacht für die Auslösung bzw. Beschleunigung von "Trading-Down-Prozessen". Aus diesem Grund sind Bereiche, in denen gegenwärtig bereits "Trading-Down-Prozesse" erkennbar sind bzw. teilraumbezogen von einem diesbezüglich erhöhten Risiko ausgegangen werden kann, grundsätzlich schutzwürdig. In diesem sensiblen Bereichen könnte die Ansiedlung z.b. weiterer Spielhallennutzungen in der Wirkung auf den Straßenraum/ das Stadtbild, wie es teilweise bei bestehenden Einrichtungen der Fall ist (vgl. Kapitel ), Nutzungskonflikte bzw. "Trading-Down-Prozesse" weiter verschärfen Standortanalyse der bestehenden Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Schwenningen Nachdem in den vorangegangenen Kapiteln bis die Vergnügungsstätten in Verbindung mit den vorherrschenden innerstädtischen Strukturen zusammengefasst untersucht wurden, werden diese Nutzungen und ihre Störpotenziale (z.b. städtebaulich negative Wirkung auf den Außenraum) im Folgenden standortbezogen näher analysiert. Standort: Schützenstraße 1 - Mehrfachspielhalle (kerngebietstypisch) Spielhalle mit Multiplex-Kino, Diskothek, Gastronomie und Bowling modernes Gebäude mit Parkhaus; große einsehbare Fenster keine extrem auffälligen Werbeanlagen wird von außen als Kino mit Gastronomie wahrgenommen (Spielhalle im UG) Lage am Verkehrskreisel Schützenstraße/ Marktstraße - Eingang zum Muslenplatz unmittelbar gegenüber Leerstand s'rössle/ Randlage Innenstadt Schwenningen gut sanierter Straßenraum/ bauliche Defizite in Marktstraße und unmittelbar angrenzend in Schützenstraße mögliches Konfliktpotenzial für Kinobesucher 29

36 durch Integration in ein modernes Kino mit Gastronomiebetrieb eher ein Positivbeispiel Foto 5: Schützenstraße 1 Foto 6: Schützenstraße 1 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Uhlandstraße 15 - Wettbüro saniertes Gebäude Ecke Uhlandstraße/ Jakob-Kienzle-Straße nicht einsehbar, verklebte Fenster dezent verklebte Fenster und keine grellen Werbeanlagen Lage am Rand der Fußgängerzone (gegenüber vom Blumengeschäft) modern gestalteter Straßenraum in der Uhlandstraße Leerstand ehem. Württemberger Hof gegenüber in der Jakob-Kienzle-Straße vor allem durch Studenten der nahegelegenen FH gut frequentierte Jakob-Kienzle- Straße mögliches Störpotenzial für nahegelegene Kirche St. Franziskus "Trading-Down-Effekt"?/ Image 30

37 Foto 7: Uhlandstraße 15 Foto 8: Uhlandstraße 15 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Kirchstraße 11 historischer Backsteinbau am Innenstadtrand/ Ecke Bürkstraße/ Kirchstraße z.t. pinkfarben verklebte Fenster und Eingang (unpassend zum historischen Gebäude) Lage an Hauptverkehrsstraße gegenüber einem Geldinstitut und dem Rathaus Umfeld ist durch Leerstände, z.t. sanierungsbedürftige Gebäude und Verkehr geprägt geringe Passantenfrequenz/ Verkehr dominiert in Richtung Bürkstraße sanierungsbedürftiges Gebiet durch ehem. Uhrenfabriken und Wohnen gekennzeichnet Konfliktpotenziale nicht erkennbar möglicher beginnender "Trading-Down-Prozess" Foto 9: Kirchstraße 11 Foto 10: Kirchstraße 11 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto

38 Standort: Kronenstraße 21 - Spielhalle Rückseite des Cityrondells direkt an der Bushaltestelle, vom Cityrondell aus zugänglich nur Plakatwerbung, keine grelle Werbung innerhalb der Einkaufspassage kaum wahrnehmbar (Zugang 1. OG Richtung Parkhaus) dreispurige Straße gegenüber einer Villa und einem kleinen Park Foto 11: Kronenstraße - Cityrondell Foto 12: Cityrondell Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Harzerstraße 10 - Spielhalle im Untergeschoss eines großen Gebäudekomplexes (Sportgeschäft und Büronutzung) gelegene Spielhalle direkt gegenüber der Fußgängerzone (Cityrandlage) auffällige Gestaltung: verklebte Fenster, blaue Neonröhre im Eingangsbereich keine Konfliktpotenziale erkennbar 32

39 Foto 13: Harzerstraße 10 Foto 14: Harzerstraße 10 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: In der Museln 27 - Dart-Café liegt am Ende einer kleinen Passage in der Fußgängerzone kaum auffindbar/ wenig auffällig verklebte Fenster, keine besonders auffällige Werbung keine Auswirkung auf den Straßenraum, da nicht einsehbar evtl. Konfliktpotenzial mit angrenzenden Wohnnutzungen Foto 15: In der Muslen 27 Foto 16: In der Muslen 27 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Villingen Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Villingen In der Innenstadt von Villingen befinden sich drei Spielhallen, zwei Wettbüros und ein Tanzclub, die vielfältige Störpotenziale vermuten lassen. 33

40 Karte 5: Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Villingen Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Lagebezogene Verteilung der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Villingen Ebenso wie in Schwenningen befinden sich die Vergnügungsstätten in den Nebenlagen der Villinger Innenstadt. Anders als in Schwenningen sind in der Hauptlage der Villinger Innenstadt keine Vergnügungsstätten vorhanden. Zudem liegen die Vergnügungsstätten innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches. Die Hauptlage der Villinger Innenstadt erstreckt sich L-förmig entlang der Rietstraße und der Niederen Straße 45. In diesem Bereich der Innenstadt ist die Dichte der Einzelhandelsnutzungen am höchsten, zudem ist hier auch die höchste Passantenfrequenz feststellbar. Der Bereich ist eine Fußgängerzone und durch eine hohe städtebauliche Qualität gekennzeichnet und macht insgesamt einen stabilen Eindruck. 45 Vgl.: Büro Dr. Acocella: Gutachten als Grundlage für ein Zentrenkonzept für die Stadt Villingen- Schwenningen, Kap. 4.2, S.47 ff., Lörrach

41 Die Bickenstraße und die Obere Straße/ Kanzleigasse sind durch einen geringeren Geschäftsbesatz geprägt und weisen eine etwas geringere Passantenfrequenz auf, wenngleich der Bereich Bickenstraße und der entsprechende Teilbereich der Kanzleigasse als Kerngebiet eingestuft sind. Auch im Hinblick auf den Bodenpreis sind diese Bereiche in der gleichen Kategorie wie die Niedere Straße und die Rietstraße einzustufen. Die übrigen Vergnügungsstätten befinden sich im Bereich um die Färberstraße, der als besonderes Wohngebiet (WB) ausgewiesen ist. Während die Färberstraße nur wenige kleine Geschäfte und relativ viele Bars und Kneipen aufweist, sind die angrenzenden Straßen (Bogengasse und Rosengasse) vor allem durch Wohnnutzungen geprägt. Insbesondere im Bereich Rosengasse und in Teilbereichen der Färberstraße ist Sanierungsbedarf erkennbar. Tagsüber ist die Passantenfrequenz eher gering. Hier drückt sich die Nebenlage auch in niedrigeren Bodenpreisen aus Städtebaulich-funktionale Analyse des Umfelds der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Villingen Ebenso wie in Schwenningen liegen die Vergnügungsstätten in Villingen außerhalb des stabilen Haupteinkaufsbereiches und somit in auch durch Wohnnutzungen und öffentlich-kulturelle Nutzungen geprägten Bereichen (Schule, Bibliothek, Münster). Das Nebeneinander von Vergnügungsstätten und schützenswerten Nutzungen kann u.a. zu Imageverlusten des Umfeldes, zu kulturellen, sozialen und religiösen Konflikten führen. Bei einer Vergnügungsstätte in unmittelbarer Nachbarschaft zum Münster (Kanzleigasse) und zu einer Schule (Bickenstraße) ist von Konfliktpotenzialen im sozialen und religiösen Sinne auszugehen. In der durch Bars und Kneipen geprägten Färberstraße erscheint das Konfliktpotenzial zunächst eher gering. Möglicherweise könnten sich jedoch Vergnügungsstätten negativ auf das Image der Färberstraße und damit auch auf die angrenzenden Wohnnutzungen auswirken. Die Wohnfunktion soll in den Nebenlagen der Villinger Innenstadt nach städtischer Zielstellung gestärkt werden (WB). In diesem Sinne erscheint eine Entwicklung der Färberstraße zum Gastronomiebereich, statt zum nächtlichen Vergnügungsviertel, erstrebenswerter, da es sich hier um einen eher 35

42 sensiblen Bereich handelt. Zudem sind von einem Vergnügungsviertel erhebliche Störpotenziale auf das Wohnumfeld zu erwarten Vergnügungsstättenstandorte in der Innenstadt von Villingen Standort: Kanzleigasse 2 - Spielhalle im EG historische Rabenscheuer (13. Jh.), guter Gebäudezustand unauffälliger Eingang (kleines Werbeschild) unschön beklebte und nicht einsehbare Fenster zum Münsterplatz Lage direkt am Münsterplatz gegenüber Münster in Fußgängerzone leer stehende Gaststätte und Bibliothek als direkte Nachbarnutzungen relativ unbelebter Teil der Innenstadt mit geringem Einzelhandelsbesatz und relativ vielen Leerständen Konfliktpotenzial: Münster, Bibliothek Foto 17: Kanzleigasse 2 Foto 18: Kanzleigasse 2 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Bickenstraße 12 - Spielhalle im EG und OG eines relativ modernen Gebäudes, guter baulicher Zustand beklebte Fensterscheiben, nicht einsehbar Eingang nicht besonders auffällig eher zurückhaltende Leuchtreklame Brautmoden und Immobilienbüro als angrenzende Nutzungen gegenüber Schule Teil der Innenstadt mit geringem Geschäftsbesatz und eher geringer Passatenfrequenz 36

43 geringes Verkehrsaufkommen Konfliktpotenzial: Wohnen und Schule Foto 19: Bickenstraße 12 Foto 20: Bickenstraße 12 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Färberstraße 35 - Spielhalle im EG eines sanierten Eckgebäudes von innen verhängte Fensterscheiben keine auffälligen Werbetafeln kein besonders auffälliger Eingang Umgebungsnutzungen: Musikinstrumentegeschäft, Leerstand, Gaststätte Gastronomieviertel der Villinger Innenstadt, tagsüber eher geringe Passantenfrequenz Nebenlage der Innenstadt geringes Verkehrsaufkommen mögliches Konfliktpotenzial: Wohnen 37

44 Foto 21: Färberstraße 35 Foto 22: Färberstraße 35 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Färberstraße 48 - Sportsbar im EG eines Wohngebäudes, guter baulicher Zustand verklebte Fensterscheiben insgesamt wenig auffällige Werbeschilder und Eingang Umgebung: Kneipen, Bars, Leerstände, kleine Geschäfte Nebenlage der Innenstadt mit geringem Geschäftsbesatz und geringer Passantenfrequenz (tagsüber) geringes Verkehrsaufkommen hier im Kneipenviertel geringes Konfliktpotenzial mögliches Konfliktpotenzial: Schulweg und Wohnen Foto 23: Färberstraße 48 Foto 24: Färberstraße 48 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto

45 Standort: Bogengasse 1 - Sportsbar im EG eines Wohngebäudes, guter baulicher Zustand verklebte Fensterscheiben insgesamt wenig auffällige Werbeschilder und Eingang Umgebung: Wohnnutzungen Nebenlage der Innenstadt, die durch Wohnen geprägt ist; geringe Passantenfrequenz geringes Verkehrsaufkommen mögliches Konfliktpotenzial: Wohnen Foto 25: Bogengasse 1 Foto 26: Bogengasse 1 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Bogengasse 4 - Wettbüro im EG eines Wohngebäudes, guter baulicher Zustand verklebte Fensterscheiben insgesamt wenig auffällige Werbeschilder und Eingang Umgebung: Friseur, Immobilienmakler, Wohnnutzungen Nebenlage der Innenstadt, die durch Wohnen geprägt ist; geringe Passantenfrequenz geringes Verkehrsaufkommen mögliches Konfliktpotenzial: Wohnen 39

46 Foto 27: Bogengasse 4 Foto 28: Bogengasse 4 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Färberstraße 64 - Tanzclub in einem historischen Gebäude, guter baulicher Zustand verklebte Fensterscheiben insgesamt wenig auffällige Werbeschilder und Eingang Umgebung: Gaststätte, Ärzte, Steuerberater, Reisebüro, Wohnen Nebenlage der Innenstadt, die durch Kneipen und Bars geprägt ist; geringe Passantenfrequenz (tagsüber) geringes Verkehrsaufkommen mögliches Konfliktpotenzial: Schulweg und Wohnen Foto 29: Färberstraße 64 Foto 30: Färberstraße 64 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto

47 Standort: Rosengasse 22 - Wettbüro in einem sanierungsbedürftigem Gebäude mit nicht einsehbarem Hof verklebte Fensterscheiben insgesamt wenig auffällige Werbeschilder und Eingang Umgebung: Wohnen Nebenlage der Innenstadt, geringe Passantenfrequenz Rosengasse weist Sanierungsbedarf auf geringes Verkehrsaufkommen mögliches Konfliktpotenzial: Wohnen Foto 31: Rosengasse 22 Foto 32: Rosengasse 22 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten und an sonstigen Standorten Standort: Rottweiler Straße 96 (GE Rammelswiesen, vgl. Kap ) - Mehrfachspielhalle (kerngebietstypisch) Flachbau, einfache Architektur Fenster nicht verklebt, dennoch sind Räumlichkeiten nicht einsehbar Werbeanlagen im Verhältnis zum Umfeld nicht besonders auffällig Leuchtreklame an den Fenstern nicht integrierter Standort/ GE Rammelswiesen/ Ausfallstraße Matratzengeschäft und Gardinen- und Bodenbelägegeschäft im gleichen Gebäude Autohaus und Möbelmarkt in unmittelbarer Nähe keine Konfliktpotenziale erkennbar 41

48 Foto 33: Rottweiler Straße 96 Foto 34: Rottweiler Straße 96 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Neuer Markt 10 (GE Neuer Markt vgl. Kap ) - Mehrfachspielhalle relativ modernes, gelb angestrichenes Gebäude mit vorgelagertem Parkplatz Mehrfachspielhalle über zwei Etagen verglaste Türen/ einsehbar relativ viele auffällige Werbeanlagen/ Leuchtschrift im Eingangsbereich eher dezent nicht integrierter Einzelhandelsstandort Neuer Markt viele großflächige Einzelhandelsbetriebe im Umfeld Gartencenter unmittelbar angrenzend und Möbelgeschäft im Gebäude des Spielcenters keine Konfliktpotenziale erkennbar Foto 35: Neuer Markt 10 Foto 36: Neuer Markt 10 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto

49 Standort: Gottlieb-Daimler-Straße 4 (GE Ifängle vgl. Kap ) - Spielhalle (kerngebietstypisch) relativ modernes Gebäude mit vorgelagertem Parkplatz verglaste Türen und Fenster, kaum einsehbar Werbeanlagen am Gebäude und Leuchtschriften an den Fenstern eher dezent nicht integrierter Standort in einem Gewerbegebiet Gewerbegebiet mit wenigen Handelsnutzungen (Baumarkt direkt daneben, Küchenmarkt in Nachbarschaft) Nachtclub Casablanca und großes Fitness-Center in der Nähe Konfliktpotenziale: Auswirkungen auf Bodenpreisgefüge/ Image Foto 37: Gottlieb-Daimler-Straße 4 Foto 38: Gottlieb-Daimler-Straße 4 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Gottlieb-Daimler-Straße 5 (GE Ifängle vgl. Kap ) - Nachtclub/ Tanzlokal einzelnstehendes Gebäude/ wirkt wie ein Wohngebäude nicht einsehbar, Fenster zugeklebt keine grelle Werbung Nähe zur Spielhalle Poolpark (gleiches Gewerbegebiet) direkte Nachbarschaft Wohnhaus und Dienstleister/ gegenüber gewerbliche Nutzungen mögliches Konfliktpotenzial mit Wohnnutzungen (Rudolf-Diesel-Straße) 43

50 Foto 39: Gottlieb-Daimler-Straße 5 Foto 40: Gottlieb-Daimler-Straße 5 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Vockenhauser Straße 2 (GE Goldenbühl vgl. Kap ) - Billardlounge ehemals gewerblich genutztes Gebäude/ teilweise Leerstand Spielhalle im Obergeschoss sehr dezente Beschilderung/ kaum auffindbar von außen/ keine Leuchtreklame stark befahrene Vockenhauser Straße/ breiter Straßenraum unattraktive Lage an Brückenzufahrt gewerblich geprägtes, desolat wirkendes Umfeld (Straßenführung, Leerstände, bauliche Substanz) Nähe Edeka Vockenhauser Straße Foto 41: Vockenhauser Straße 2 Foto 42: Vockenhauser Straße 2 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto

51 Standort: Ziegelwiesen 2 (GE Goldenbühl vgl. Kap ) - Mehrfachspielhalle (kerngebietstypisch) modernes einzelnstehendes Gebäude/ guter baulicher Zustand/ von Parkplatz umgeben Fenster beklebt/ keine sehr auffällige Leuchtreklame gewerblich geprägtes Gebiet/ Autohäuser in unmittelbaren Umfeld Lagerhallen, Dienstleister, Wohnbebauung prägen das Umfeld Konfliktpotenzial: Trading-Down-Effekt (Billardlounge in Nachbarschaft)/ Bodenpreise Foto 43: Ziegelwiesen 2 Foto 44: Ziegelwiesen 2 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Dauchinger Straße 46a - Nachtclub versteckte Lage in einem hässlichen Hinterhof eines baufälligen (leer stehenden?) Gebäudes nicht einsehbar/ Fensterläden/ Sichtschutzwand zum Nachbargebäude keinerlei Werbeanlagen evtl. auch Bordell gegenüber Restaurant und Bäckerei/ überwiegend Wohnnutzungen im Umfeld keine hochwertige Wohngegend (sanierungsbedürftige Gebäude/ Verkehr) geringe Passantenfrequenz/ Verkehr dominiert mögliche Konfliktpotenziale mit benachbarter Wohnnutzung 45

52 Foto 45: Dauchinger Straße 46a Foto 46: Dauchinger Straße 46a Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Erzbergstraße 20 - Café-Bar, Diskothek befindet sich im modernen Bahnhofsgebäude attraktive Außengestaltung, dezente Neonbeleuchtung, verglaste Fassade gegenüber Fachhochschule keine Konfliktpotenziale erkennbar Foto 47: Erzbergstraße 20 Foto 48: Erzbergstraße 20 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto 2011 Standort: Engelstraße Spielhalle befindet sich im Erdgeschoss gegenüber kleiner Parkanlage in Innenstadtnähe verklebte Fenster, keine Leuchtreklame Umgebung durch Wohnnutzung und einzelne Geschäfte geprägt attraktives Umfeld/ Straßenraumgestaltung Obergeschoss Wohnnutzung; evtl. Konfliktpotenzial 46

53 Foto 49: Engelstraße Foto 50: Engelstraße Park Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto FUNKTIONS- UND STANDORTANALYSE IN DEN GEWERBEGEBIETEN VON VILLINGEN-SCHWENNINGEN Gewerbegebiet Niederwiesenstraße Das Gebiet Niederwiesenstraße liegt unmittelbar südlich des Villinger Stadtzentrums westlich des Gewerbegebietes Lantwattenstraße und wird von diesem durch die Brigach getrennt. Der Anschluss an das übergeordnete Verkehrsnetz erfolgt über den Ring Villingen an die B33 nach Offenburg bzw. via Schwenningen an die A81. Das Gebiet ist dem Augenschein nach älteren Ursprungs und ist hinsichtlich seiner Nutzung und Struktur recht heterogen. Der nördliche Teil entlang der Niederwiesenstraße bis zum Kuthmühleweg weist eine dichte Bebauung und eine Mischung von Handels-, Dienstleistungs- und Handwerksbetrieben, durchsetzt mit Wohnen, auf. Der südliche Teil der Niederwiesenstraße ist erheblich extensiver genutzt, mit großen Frei- und Parkflächen und einem deutlichen Anteil von Einzelhandelsnutzung. 47

54 Karte 6: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Niederwiesenstraße Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Der östliche Teil entlang der Straße "Unterer Dammweg" ist ebenfalls sehr extensiv genutzt und hat eine deutlich ungeordnete Entwicklung genommen mit Betrieben, die zum Teil weit im Blockinnenbereich liegen. Nutzungsmäßig findet sich hier ein hoher Anteil von extensiven Nutzungen wie Lagerflächen, Entsorgungsgewerbe und Abstellmöglichkeiten z.b. für Karnevalswagen. Hier ist die Nutzung deutlich unterwertig, dementsprechend ist auch die Infrastruktur unvollständig ausgebaut. Der hohe Anteil ungenutzter und extensiv genutzter Flächen im Bereich südlich der Kutmühlenstraße kann eine Nachverdichtung sinnvoll erscheinen lassen, die aber mit der Umsetzung verschiedener Betriebe einhergehen müsste. Ansonsten erscheint das Gebiet stabil. Vergnügungsstätten sind in allen Teilbereichen nicht verträglich anzusiedeln. Im nördlichen Teilbereich sind Gewerbetriebe zum Schutz der Handwerksbetriebe und der Wohnfunktion auszuschließen. Im südlichen Teilbereich sind Vergnügungsstät- 48

55 ten zur Wahrung der Entwicklungsmöglichkeiten und der Gebietstypik auszuschließen Gewerbegebiete Peter-Henlein-Straße Das Gewerbegebiet Peter-Henlein-Straße ist ein großer Standort in Schwenningen in unmittelbarer Nähe der A81 und angrenzend an den Flughafen Villingen-Schwenningen. Über die Rottweiler Straße ist eine direkte Anbindung an die A81 gegeben. Das Gebiet ist flächenmäßig eine der größten Standorte in Villingen-Schwenningen und wird von mehr als 100 Betrieben genutzt. Eine gewisse Gliederung ergibt sich durch einen Schwerpunkt großflächiger Betriebe im östlichen Teil des Gebietes beidseitig der Albertistraße und der Peter-Henlein-Straße und einer eher kleinteiligen Nutzung um den Steinkirchring. Nutzungsmäßig ist das Gebiet hauptsächlich durch Gewerbe- und Handwerksbetriebe geprägt. Städtebaulich ist der Standort im Allgemeinen ansprechend; der Bereich um die Junkersstraße erscheint etwas nachlässig entwickelt, während der Teilbereich um den oberen Steinkirchring qualitativ einer der besten Standorte in Villingen-Schwenningen ist. Auffällig ist eine vergleichsweise starke Vertretung von Wohnnutzungen ohne erkennbaren Bezug zu Gewerbebetrieben, was sich langfristig nachteilig auf die Entwicklungsmöglichkeiten der Betriebe auswirken kann. 49

56 Karte 7: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Peter-Henlein-Straße Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Das Gebiet ist weitgehend belegt und weist nur noch im geringen Maße räumliche Entwicklungspotenziale auf. Bei der Abrundung der Nutzung sollte der Schwerpunkt wie bisher auf das Produzierende Gewerbe und das Handwerk gelegt werden. Vergnügungsstätten sind zum Schutz der Gewerbebetriebe und zur Wahrung der Gebietstypik auszuschließen Gewerbegebiet Auf der Steig Das Gebiet "Auf der Steig" ist ein zwar flächenmäßig großes, aber nur von wenigen Betrieben belegtes Gebiet zwischen Villingen und Schwenningen im südlichen Teil des Zentralbereiches. Das Gebiet ist extensiv besiedelt, die bestehenden Betriebe nutzen große Grundstücke mit großen Reserveflächen, große Flächenanteile sind noch ungenutzt. Die Nutzungsstruktur macht einen zufallsbestimmten Eindruck, ein Besiedlungsmuster ist nicht erkennbar. 50

57 Die Infrastruktur ist noch nicht ausgebaut, Begrünung ist nur sporadisch vorhanden und die Gebäude sind von begrenzter städtebaulicher Qualität. Insgesamt macht das Gebiet im derzeitigen Zustand einen identitätslosen und wenig attraktiven Eindruck. Perspektiven für die weitere Entwicklung des Gebietes sind nicht erkennbar. Karte 8: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Auf der Steig Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Vergnügungsstätten sind zur Wahrung der Gebietstypik und der weiteren Entwicklungsmöglichkeiten auszuschließen Gewerbegebiet Vorderer Eckweg Das Gewerbegebiet Vorderer Eckweg liegt im Ortsteil Villingen nördlich des Villinger Stadtzentrums mit unmittelbarem Anschluss an die B33 Villingen-Offenburg. Das Gebiet ist vergleichsweise neu erschlossen, nur teilweise besiedelt und weist noch im hohen Maße ungenutzte Flächen auf. Die Nutzungsstruktur weist keinen eindeutigen Schwerpunkt auf; neben verschiedenen Betrieben des Kfz-Gewerbes finden 51

58 sich Gewerbebetriebe, Handwerksbetriebe, Dienstleistungsnutzungen sowie einzelne reine Wohnnutzungen im Gebiet. Die städtebauliche Qualität ist unterschiedlich; die Infrastruktur ist noch nicht vollständig ausgebaut, die Straßen machen noch teilweise einen provisorischen Eindruck. Der Straßenverlauf insbesondere der Straße Vorderer Eckweg ist - teilweise auch aufgrund der Bebauung - von unübersichtlichen Stellen geprägt. Die bauliche Qualität der bereits angesiedelten Gewerbebetriebe ist unterschiedlich, im Allgemeinen aber über dem Durchschnitt. Mit der beabsichtigten Ansiedlung eines großflächigen Möbelhauses wird dieses Gebiet eine deutliche Prägung durch Einzelhandelsnutzungen erhalten. Karte 9: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Vorderer Eckweg Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Vergnügungsstätten sind zur Wahrung der weiteren Entwicklungsmöglichkeiten des Gebietes auszuschließen. 52

59 3.3.5 Gewerbegebiet Max-Planck-Straße Das Gebiet Max-Planck-Straße ist ein großes Gewerbegebiet in Villingen, nördlich des Villinger Stadtzentrums und unmittelbar an der B33 Villingen-Offenburg gelegen. Das Gelände wird überwiegend von kleineren und mittleren Betrieben genutzt, eine Ausnahme bildet ein großer Betrieb der Fa. Continental (Autozulieferer) im nördlichen Gebietsteil. Vor allem westlich der Max-Planck-Straße sind noch größere Flächen ungenutzt, teilweise sind diese Flächen aber bewaldet und daher vermutlich nur eingeschränkt verfügbar. Die städtebauliche Qualität des Bereiches ist durchschnittlich. Der Ausbau- und Erhaltungszustand der Infrastruktur ist gut, das Gebiet ist durchgrünt, allerdings fehlen Stellplätze im öffentlichen Raum. Das Erscheinungsbild der Gebäude ist im Allgemeinen von durchschnittlicher Qualität, negative Ausreißer finden sich ebenso wenig wie eine besondere Gestaltungsqualität. Leerstände sind nur vereinzelt vorhanden. Die Nutzungsstruktur weist einen deutlichen Schwerpunkt im Bereich Gewerbe/ Handwerk auf, daneben finden sich verschiedene Betriebe des Kfz-Gewerbes. Im Eingangsbereich des Gebietes sind ebenfalls Dienstleistungsnutzungen zu finden. 53

60 Karte 10: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Max-Planck-Straße Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Das Gebiet erscheint im gegenwärtigen Zustand stabil, städtebaulicher Handlungsbedarf wird nicht gesehen. Die Nutzung der noch freien Grundstücke sollte wie bisher mit einem deutlichen gewerblichen/ handwerklichen Schwerpunkt erfolgen. Aus Gutachtersicht wird der Ausschluss von Vergnügungsstätten zum Schutz der Gewerbe- und Handwerksbetriebe und zur Wahrung der Gebietstypik empfohlen Gewerbegebiet Goldenbühl Der Bereich Goldenbühlstraße ist ein innenstadtnahes Gewerbegebiet nördlich des Villinger Zentrums. Das Gebiet lässt sich in zwei Bereiche unterteilen: Der Teilbereich entlang der Vockenhauser Straße ist im nördlichen Bereich von einer Mischung aus Wohnen, Kleingewerbe und einem Einzelhandelscenter geprägt, den südlichen Bereich dominieren zwei große Komplexe von Gewerbegebäuden, deren ursprüngliche Nutzung stillgelegt ist und die von einer größeren Zahl kleiner Betriebe zumindest auf Teilflächen nachgenutzt wird. Im südlichen Bereich 54

61 befinden sich außerdem eine Spielhalle (Neubau), ein vom Rotlichtgewerbe genutztes Gebäude sowie ein Billardzentrum. Der Teilbereich entlang der Goldenbühlstraße ist zwischen dem Neuwiesenweg und der Vockenhauser Straße nördlich von einem Großbetrieb und südlich von einer Mischung aus Wohnen und Kleingewerbe geprägt, der Bereich östlich vom Neuwiesenweg ist schwerpunktmäßig von Einzelhandelsnutzungen bestimmt und weist daneben im größeren Maße ungenutzte Grundstücke auf. Hier befindet sich ein Erotikzentrum. Karte 11: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Goldenbühl Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Handlungsbedarf und Entwicklungsperspektiven der Bereiche stellen sich unterschiedlich dar: - Der Teilbereich östlich des Neuwiesenwegs ist bereits weitgehend von der Einzelhandelsnutzung beansprucht. Für die Nutzung derzeit noch freier Grundstücke werden sich ebenfalls vorrangig Einzelhandelsnutzungen interessieren. Der Bereich 55

62 entlang der Goldenbühlstraße kann alternativ auch für eine Nutzung kleiner Handwerks- und Gewerbebetriebe in Form verdichteten Gewerbebaus in Frage kommen. - Der Teilbereich entlang der Vockenhauser Straße ist stark durch Leerstände und Umnutzungen sowie durch eine starke Durchmischung unterschiedlicher Gewerbenutzungen und Wohnen geprägt. Kurz- bis mittelfristig wird es darauf ankommen, die bestehenden, als Gewerbehöfe betriebenen Umnutzungen zu stabilisieren, ggf. zu professionalisieren und für die Unterbringung kleingewerblicher Nutzungen zu verwenden. Langfristig wird eine Sanierung des Quartiers nicht zu vermeiden sein. Für den Standort insgesamt wird der Ausschluss von Vergnügungsstätten zum Schutz der Gewerbebetriebe, der gemischten Nutzungsstruktur und der Wohnnutzungen empfohlen Gewerbegebiet Neuer Markt/ Auf Herdenen Der Bereich Neuer Markt/ Auf Herdenen befindet sich im sogenannten Zentralbereich zwischen den Ortsteilen Villingen und Schwenningen. Das Gebiet ist über die B523 als Zubringer zur A81 kreuzungsfrei an die Autobahn angeschlossen. Das Gebiet ist in zwei Teilbereiche zu unterteilen: - Der Bereich Neuer Markt westlich der B523 ist von Einzelhandelsnutzung und verschiedenen Betrieben des Kfz-Gewerbes geprägt. Außerdem findet sich hier ein Spielcenter als Anbau an ein Gartencenter. - Der Bereich Auf Herdenen, ursprünglich als hochwertiges Gewerbegebiet entworfen, wird neben einzelnen Gewerbebetrieben vorrangig vom Logistikgewerbe und Kfz-Gewerbe geprägt. Hier hat sich die Verkehrsgunst gegenüber den kommunalen Entwicklungszielen durchgesetzt. Der Bereich weist noch etwa zu gut einem Drittel des Gesamtgebietes ungenutzte Flächen auf. Hervorzuheben ist die hohe Gestaltungsqualität des Bereiches, die sowohl für die Erschließung und Eingrünung als auch für die Gewerbegebäude gilt. 56

63 Karte 12: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Neuer Markt/ Auf Herdenen Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Die Entwicklungsperspektiven sind für beide Teilbereiche unterschiedlich einzuschätzen: - Der Bereich Neuer Markt ist weitgehend ungenutzt, noch ungenutzte Grundstücke sind aufgrund der bestehenden Nutzungen wohl für weitere Ansiedlungen von Einzelhandel prädestiniert. Bei der derzeit laufenden Erschließung des südlichen Bereiches (Verlängerung der Straße Neuer Markt) besteht die Chance, Flächen für kleine Gewerbebetriebe zu entwickeln. - Der Bereich Auf Herdenen hat durch die Ansiedlung von Betrieben des Logistikgewerbes ebenfalls eine Prägung erhalten, obwohl sich hier auch höherwertige Gewerbebetriebe befinden. Eine Entwicklung ist in beide Richtungen möglich, der Zuschnitt der Grundstücke lässt auch die Ansiedlung größerer Betriebe zu. Für den Teilbereich Auf Herdenen sind Vergnügungsstätten zum Schutz der Gewerbebetriebe sowie zur Wahrung der Gebietstypik und der Entwicklungsmöglichkeiten auszuschließen. Zur Wahrung der Entwicklungsmöglichkeiten sollten für den südli- 57

64 chen Teilbereich Neuer Markt ebenfalls Vergnügungsstätten ausgeschlossen werden. Im durch Einzelhandel geprägten Teilbereich Neuer Markt sind Vergnügungsstätten aus Gutachtersicht ausnahmsweise zulässig, wenn die bestehende Gebietstypik gewahrt und die bestehende Einzelhandelsprägung im Vordergrund bleibt Gewerbegebiet Lantwatten Das Gebiet "Lantwattenstraße" ist ein flächenmäßig großer Standort in Villingen, südlich des Villinger Zentrums. Es handelt sich um ein älteres, weitgehend bebautes Gebiet, das im westlichen Teil entlang der Brigach an einzelne Wohnnutzungen grenzt. Das Gebiet wird dominiert von der Fa. Wieland, die fast die Hälfte der Gebietsfläche in Anspruch nimmt. Daneben finden sich weitere kleine Betriebe im Gebiet, nutzungsmäßig handelt es sich um eine heterogene Mischung aus Gewerbe, Handwerk, Dienstleistungen, Kfz-Gewerbe, sozialen und gemeinnützigen Einrichtungen sowie einzelne Freizeitnutzungen. Das Gebiet ist sehr dicht überbaut und fast vollständig versiegelt, die städtebauliche Qualität ist begrenzt, die Infrastruktur erscheint erneuerungsbedürftig. 58

65 Karte 13: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Lantwatten Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Einen größeren Leerstand stellt der ehemalige Schlachthof der Stadt Villingen- Schwenningen dar, davon abgesehen erscheint das Gebiet trotz der begrenzten Qualität stabil. Akuter städtebaulicher Handlungsbedarf besteht nicht, mittel- bis langfristig kann allerdings eine städtebauliche Erneuerung notwendig werden. Vergnügungsstätten sind aus Gutachtersicht zum Schutz der Gewerbetriebe und zur Wahrung der Gebietstypik auszuschließen Gewerbegebiet Kessel Bei dem Bereich "Kessel" handelt es sich um einen sehr kleinen Gewerbestandort, der lediglich aus drei Betrieben besteht. Der Standort liegt in Schwenningen östlich der Schwenninger Innenstadt in unmittelbarer Nähe zur A81 und südlich des Flughafens Villingen-Schwenningen. Die Straße "Kessel" ist eine auf geringem Niveau ausgebaute Sackgasse, die Betriebe befinden sich am Ende der Straße. Es handelt 59

66 sich dabei um drei Betriebe, die sämtlich- wohl auch aufgrund der abgelegenen Standorte - im Entsorgungsgewerbe tätig sind. Karte 14: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Kessel Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Räumliche Entwicklungspotanziale bestehen nicht, eine weitere gewerbliche Entwicklung sollte an diesem abgelegenen Standort nicht erfolgen. Hinsichtlich der bestehenden Betriebe ist auf lange Sicht eine Auslagerung und die Aufgabe der gewerblichen Nutzung zu empfehlen. Aus Gutachtersicht ist zur Wahrung der Gebietstypik ein Ausschluss der Vergnügungsstätten zu empfehlen Gewerbegebiet Rammelswiesen Das Gebiet "Rammelswiesen" liegt im Ortsteil Schwenningen östlich des Schwenninger Zentrums an der Rottweiler Straße in unmittelbarer Nähe zur A81. Es handelt 60

67 sich um ein älteres Gebiet mit direkt angrenzender Wohnnutzung an der Lichtensteinstraße. Das Gebiet ist weitgehend belegt und weist nur einzelne freie Grundstücke auf, es finden sich aber auch Leerstände mit z.t. weit fortgeschrittenem Verfall an verschiedenen Stellen. Einzelne Gebäude sind auch als Gewerbehöfe von mehreren Nachnutzern belegt. Die städtebauliche Qualität des Gebietes ist mäßig. Die Infrastruktur befindet sich zwar in einem funktionsfähigen Zustand, das Gebiet weist aber keine Eingrünung und keine Parkmöglichkeiten auf. Die Qualität der Gebäude ist allenfalls durchschnittlich. Einzelne Grundstücke werden sehr extensiv genutzt und sind auch von Zwischennutzungen als Abstellflächen belegt. Nutzungsmäßig dominiert das Verarbeitende Gewerbe und der Großhandel, im südlichen Bereich an der Klippeneckstraße auch das Baugewerbe und die Logistik. In der Bauzeile an der Lupfenstraße befinden sich Einzelhandel und eine Spielhalle. Aus dem Rahmen fällt das Neckarbad als Freizeitbad mit großen Freiflächen inmitten von Gewerbebetrieben. 61

68 Karte 15: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Rammelswiesen Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Das Gebiet erscheint in der Summe zwar stabil, an verschiedenen Stellen finden sich aber Brachflächen. Auch sind in einzelnen Fällen die Gebäude schon weitgehend verfallen. Das Gebiet muss in der weiteren Entwicklung sorgfältig beobachtet werden, auch hinsichtlich der leer stehenden Grundstücke sind Anstrengungen zur Aktivierung notwendig. Aus Gutachtersicht wird der Ausschluss von Vergnügungsstätten zum Schutz der Gewerbebetriebe empfohlen. Das Neckarbad birgt ein zusätzliches Konfliktpotenzial Gewerbegebiet Rudolf-Diesel-Straße (Ifängle) Der Bereich "Rudolf-Diesel-Straße" ist ein älteres Gewerbegebiet in Villingen, nördlich des Villinger Stadtzentrums in unmittelbarer Nähe zur B33 Villingen-Offenburg. Das Gebiet ist vollständig bebaut, räumliche Entwicklungspotenziale existieren nicht. Allerdings befinden sich verschiedene Leerstände im Gebiet, andere 62

69 Gebäude sind offenbar von einer ehemals gewerblichen Nutzung zu anderen Nutzungen umgewidmet worden. Im Gebiet befindet sich eine Spielhalle in Form einer Umnutzung eines bestehenden Gebäudes mit Zugang von der Berliner Straße. Die städtebauliche Qualität des Gebietes ist begrenzt, der Erhaltungszustand der Infrastruktur mäßig und Begrünungen sind nicht vorhanden. Karte 16: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Rudolf-Diesel-Straße (Ifängle) Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Die Entwicklungsperspektiven sind aufgrund der bestehenden Leerstände offen. Nachnutzungen für die leer stehenden Gebäude sind offenbar nur mit Schwierigkeiten zu akquirieren, die Gefahr einer Erosion des Standortes ist gegeben. Gerade angesichts der Leerstände sollten Vergnügungsstätten ausgeschlossen werden, um einen weiteren Verlust der Gebietstypik zu vermeiden. 63

70 Gewerbegebiet Sturmbühlstraße Der Gewerbebereich "Sturmbühlstraße" in Schwenningen liegt westlich des Schwenninger Stadtzentrums und besteht aus drei Teilgebieten: Im Bereich nördlich der Villinger Straße um den Bereich Hegaustraße/ Hohenkrähenstraße befinden sich mehrere Betriebe des Verarbeitenden Gewerbes. Karte 17: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Sturmbühlstraße oben Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Der Bereich südlich der Villinger Straße um die Grabenäckerstraße und Schonacher Straße ist von Kfz-Gewerbe, mehreren Kleinbetrieben und einzelnen Einzelhandelsnutzungen geprägt. 64

71 Karte 18: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Sturmbühlstraße links Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Im Bereich südlich der Villinger Straße an der Wasenstraße befinden sich nur einzelne Betriebe. 65

72 Karte 19: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Sturmbühlstraße rechts Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen Alle Bereiche sind von geringem Umfang, kleinteilig strukturiert und inmitten bzw. am Rande von Wohnbereichen gelegen, weitgehend bebaut und weisen nur geringe Entwicklungsspielräume auf. Die Qualität der Gebiete ist unterschiedlich. Das Gebiet Hegaustraße ist von durchschnittlicher Qualität, erscheint stabil, städtebauliche Maßnahmen erscheinen nicht erforderlich. Der Bereich Grabenäckerstraße macht einen qualitativ besseren Eindruck und erscheint ebenfalls stabil, im Bereich der Wasenstraße macht gerade der Betriebshof Villingen-Schwenningen einen ungepflegten und heruntergekommenen Eindruck. Die Entwicklungsperspektiven sind in erster Linie auf Erhalt und Stabilisierung orientiert, im Bereich Grabenäckerstraße wird die - bislang noch unbekannte - Neunutzung einer abgeräumten Brachfläche möglicherweise Einfluss auf die zukünftige Gebietsentwicklung nehmen. 66

73 Aus Gutachtersicht sind Vergnügungsstätten zur Wahrung der Gebietstypik und der Entwicklungsmöglichkeiten sowie zum Schutz der angrenzenden Wohnnutzungen und der gewerblichen Nutzungen auszuschließen Gewerbegebiet In der Lache Der Gewerbestandort "In der Lache" befindet sich im Ortsteil Schwenningen am östlichen Rand des Stadtgebietes in unmittelbarer Nähe zum Zubringer zur A81. Das Gebiet schließt geographisch unmittelbar an das Gebiet "Rammelswiesen" an. Das Gebiet ist weitgehend belegt, lediglich einzelne Grundstücke sind noch ungenutzt. Derzeit laufen Erweiterungsarbeiten bei einem großen ansässigen Betrieb. Die städtebauliche Qualität ist akzeptabel, die Infrastruktur ist gut ausgebaut und das Gebiet ist gut eingrünt, allerdings fehlen Parkmöglichkeiten. Die Qualität der Gebäude ist ohne überdurchschnittliche Bausubstanz, aber auch ohne bauliche Fehlgriffe. Die Nutzungsstruktur ist durch kleine und mittelgroße Handwerks- und Gewerbebetriebe geprägt. Leerstände existieren nur auf einem Grundstück. Karte 20: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet In der Lache Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen 67

74 Das Gebiet ist weitgehend belegt und erscheint stabil, städtebaulicher Handlungsbedarf ist nicht erkennbar. Die Belegung der noch freien Grundstücke sollte vorrangig an kleine Handwerks- oder Gewerbebetriebe erfolgen. Aus Gutachtersicht sollten Vergnügungsstätten zum Schutz der Handwerks- und Gewerbebetriebe und zur Wahrung der Entwicklungsmöglichkeiten für diese ausgeschlossen werden Gewerbegebiet Alte Tuttlinger Straße Der Gewerbebereich "Alte Tuttlinger Straße" in Schwenningen, am östlichen Rand des Stadtgebietes jenseits der A81 gelegen, besteht lediglich aus zwei Betrieben. Beide Betriebe sind über die Tuttlinger Straße entlang eines Wohnbereiches zu erreichen. Karte 21: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Alte Tuttlinger Straße Quelle: eigene Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Villingen-Schwenningen 68

75 Die Betriebe sind ggf. am Standort zu sichern, eine weitere gewerbliche Entwicklung sollte nicht erfolgen. Vergnügungsstätten sollten zur Wahrung der Gebietstypik ausgeschlossen werden Zusammenfassende Bewertung und Empfehlungen zur Ansiedlung von Vergnügungsstätten in gewerblichen Gebieten In den Gewerbegebieten sind in Villingen-Schwenningen bereits einige Vergnügungsstätten angesiedelt, die auf Grund ihrer vielfältigen Störpotenziale u.a. zu bodenrechtlichen Spannungen und anderen Nutzungskonflikten führen können. Auf der anderen Seite verfügt die Stadt Villingen-Schwenningen über Gewerbegebiete bzw. Standorte mit Zukunftspotenzial, die ein verträgliches Bodenpreisniveau aufweisen und noch nicht durch Fremdkörperbesatz (z.b. Einzelhandel) gestört wurden. Das Bodenpreisniveau ist nicht nur für Existenzgründer und Start-Up-Firmen wichtig, sondern auch für die Standortfindung größerer Betriebe von Bedeutung. Dieser Standortfaktor ist für eine Stadt wie Villingen-Schwenningen, die grundsätzlich über begrenzte Entwicklungsoptionen für Gewerbeflächen verfügt, sehr wichtig. Durch die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, insbesondere von Spielhallen, außerhalb der allgemeinen Zulässigkeit, besteht jedoch die Gefahr einer Störung des sensiblen Bodenpreisgefüges, da sie in der Lage sind andere Betriebe mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringer Ertragsstärke zu verdrängen. Überdies sind weitere Konfliktpunkte zu beachten wie z.b. die Störungen von angrenzenden Wohnfunktionen. Die weitere An- und Umsiedlung sollte unter Beachtung der folgenden maßgeblichen Kriterien erfolgen: Beachtung der aufgezeigten besonderen städtebaulichen Gründe, standortbezogene wirtschaftspolitische Zielsetzungen für gewerblich geprägte Bereiche, Wahrung der sozialen Kontrolle, Betriebsabläufe dürfen nicht gestört werden. 69

76 Mittels einer Feinsteuerung durch die Bauleitplanung (bspw. über 1 (9) BauNVO in Verbindung mit 1 (5) BauNVO) kann in diesen Gewerbegebieten insbesondere verhindert werden, dass Häufungen/ Konzentrationen von Vergnügungsstätten entstehen, das Bodenpreisgefüge (weiter) verzerrt wird und traditionelle Industrie- und Handwerksbetriebe verdrängt werden, Konflikte mit "seriösen" Nutzungen (z.b. Wohnen, öffentlichen Einrichtungen) entstehen, und erreicht werden, dass die erforderliche Unterordnung der Nutzungsart gesichert wird. Mit dem Standort Neuer Markt besteht ein stark einzelhandelsgeprägter Standort, an dem wie festgestellt, Vergnügungsstätten innerhalb des Bestandes grundsätzlich verträglich sind. Daher sind für das Sondergebiet Neuer Markt Spielhallen und Wettbüros im Rahmen der Gebietstypik zulässig. Da für das Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel das Einkaufen im Vordergrund steht und weniger die Nutzung von Vergnügungsstätten (Spielhalle mit Spielgeräten), sind Vergnügungsstätten (insbesondere Spielhallen und Wettbüros) nur ausnahmsweise zulässig, insoweit die bestehende Gebietstypik gewahrt bleibt. In allen anderen Gewerbegebieten, sonstigen Gewerbelagen und (innenstadtnahen) Mischgebieten sowie an den Hauptstraßen der Stadteingänge sind insbesondere Vergnügungsstätten nicht verträglich, wie die gebietsspezifischen Begründungen gezeigt haben. Zur Wahrung der Entwicklungsmöglichkeiten und des Bodenpreisgefüges in den jeweiligen Gebieten sind Spielhallen und Wettbüros mit den Mitteln der Bauleitplanung auszuschließen. In Gewerbegebieten können Diskotheken/ Tanzlokale und Swinger-Clubs zugelassen werden, wenn von diesen Nutzungen keine Störungen (z.b. gegenüber angrenzenden Wohnnutzungen oder Gewerbebetrieben) zu erwarten sind. Dies ist in der Regel in eher publikumsorientierten Gewerbegebieten der Fall (ÖPNV-Anschluss, Vorprägung durch publikumsorientierte Nutzungen). 70

77 3.4 STANDORT- UND FUNKTIONSANALYSE DER GEMISCHTEN BAUFLÄCHEN IN DEN ORTSTEILEN UND DER KERNSTADT VON VILLINGEN-SCHWENNINGEN Steuerung von Vergnügungsstätten in den Ortsteilen von Villingen-Schwenningen Die Stadtteile (Herzogenweiler, Marbach, Mühlhausen, Obereschach, Pfaffenweiler, Rietheim, Tannheim, Weigheim und Weilersbach) der Stadt Villingen-Schwenningen haben einen eher dörflichen Charakter und stellen funktional betrachtet insgesamt hauptsächlich Wohnstandorte dar. Somit haben auch die vorhandenen Mischgebiete insgesamt eine sehr starke Prägung durch Wohnbebauung. Foto: Pfaffenweiler Foto 51: Pfaffenweiler Quelle: eigenes Foto 2010 Quelle: eigenes Foto 2010 In allen Stadtteilen von Villingen-Schwenningen wird aus gutachterlicher Sicht der Ausschluss von Vergnügungsstätten vorrangig zum Schutz der Wohnnutzungen und zur Wahrung des Ortsbildes (dörflicher Charakter) empfohlen Steuerung von Vergnügungsstätten in den Mischgebieten der Kernstadt In den Mischgebieten mit einem höheren Wohnanteil sind im Sinne der BauNVO lediglich nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zulässig. Wenn die Mischgebiete eher gewerblich geprägt sind und somit die Wohnfunktionen einen deutlich geringeren Anteil haben, sind kerngebietstypische Vergnügungsstätten im Sinne der BauNVO allgemein zulässig. 71

78 Standort: Waldstraße 13 - Sexkino mit Bar und evtl. Bordell) teilweise sanierungsbedürftige Gebäude, insbesondere der Gebäudeteil mit Bar nicht einsehbar, Fenster teilweise zugemauert, Tür zugeklebt Leuchtreklame an der Straße hochwertiges Wohngebiet mit einzelnstehenden Häusern/ Villen; gegenüber See in direkter Nachbarschaft befinden sich Autohaus und Wohngebäude Konfliktpotenzial mit Wohnnutzungen Foto 52: Waldstraße 13 Foto 53: Waldstraße 13 Standort: Sturmbühlstraße 32 - Spielhalle im Erdgeschoss eines modern sanierten Gebäudekomplexes an Hauptverkehrsstraße gelegen/ kleine Handels- und Dienstleistungsbetriebe im Umfeld Leuchtreklame in nicht einsehbaren Fenstern, übrige Werbeanlagen relativ dezent Obergeschoss Wohnnutzung; evtl. Konfliktpotenzial Foto 54: Sturmbühlstraße 32 Foto 55: Sturmbühlstraße 32 Quelle: eigenes Foto 2011 Quelle: eigenes Foto

79 Bewertung und Steuerungsempfehlung Besondere Ziele in den Mischgebieten sind: der Schutz der Wohnnutzungen in Misch- und angrenzenden Wohngebieten (MI, WA, WR, WB), der Schutz der sozialen Einrichtungen (z.b. Schulen, Kindergärten, Sportplätzen, Ausbildungszentren), der Schutz des Stadt- und Ortsbildes, der Schutz des Bodenpreisgefüges sowie die Vermeidung von Häufungen/ Konzentrationen von Vergnügungsstätten. Zum Schutz des zum Teil hohen Wohnanteils sowie zur Sicherung der planerischen Ziele, dies zu erhöhen bzw. weiter zu entwickeln (Ausweisung von besonderen Wohngebieten, etc.) sind Vergnügungsstätten auch in den Mischgebieten der Kernstadt auszuschließen. Vergnügungsstätten wirken sich insbesondere in strukturell schwächeren Bereichen mit "Trading-Down-Tendenzen" negativ auf die Entwicklung des Bodenpreisniveaus aus. Auf Grund der hohen Erträge, die mit diesen Nutzungen erzielt werden (können), sind sie in der Lage höhere Mietpreise zu zahlen. Damit festigen Vergnügungsstätten ggf. "Trading-Down-Prozesse", in dem sie die Bodenpreise (künstlich) hochhalten, was insbesondere für Stadtsanierungsbestrebungen (auch im Zusammenhang mit dem Programm Soziale Stadt) erschwerend wirkt. Empfehlung: Ausschluss von Vergnügungsstätten zum Schutz der Wohnnutzungen und sozialen Einrichtungen, zur Wahrung von Aufwertungs- und Entwicklungsmöglichkeiten (Stadtsanierung) sowie zur Sicherung des Bodenpreisgefüges. 73

80 4. EMPFEHLUNGEN FÜR EINE NACHHALTIGE VERGNÜGUNGSSTÄTTEN- STEUERUNG Auf Grund der vorhandenen städtebaulich-funktionalen Strukturen bieten sich die Innenstädte und der Standort "Neuer Markt" für eine Definition von Zulässigkeitsbereichen für Vergnügungsstätten an. Somit wird gutachterlich vorgeschlagen Vergnügungsstätten in allen Gebietskategorien auszuschließen, bei gleichzeitiger Zulässigkeit als Ausnahme in einem Teil des Kerngebietes der Innenstadt und unter Wahrung der bestehenden Gebietstypik sowie der städtebaulichen Qualität am Standort "Neuer Markt". Steuerung von Vergnügungsstätten in die Innenstädte Im Untersuchungsgebiet gibt es vielfältige Konfliktpotenziale, die insbesondere durch die Nutzungsstruktur (wohnlich geprägte Bereiche, soziale/ öffentliche/ kulturelle Nutzungen) sowie durch zusammenhängende Teilräume mit erkennbaren "Trading-Down-Tendenzen bzw. -risiken" hervorgerufen werden, die eine räumliche Steuerung von Vergnügungsstätten (und hierbei insbesondere Spielhallen) innerhalb der Innenstädte allgemein erschweren. Die überwiegend deutlich gegebene städtebauliche Präsenz der bestehenden Einrichtungen (Spielhallen, Wettbüros) führt bereits zu vielfältigen Auswirkungen/ Beeinträchtigungen. So wird in einigen Gebieten durch eine Verdrängung der Einzelhandels- und publikumorientierten Dienstleistungsbetriebe die Gefahr eines einsetzenden "Trading-Down-Prozesses" bzw. eine Verschärfung dessen durch Einschränkung der Angebotsvielfalt und Auswirkungen auf das Bodenpreisgefüge evident. Die festgestellten "Trading-Down-Tendenzen" treten in Verbindung mit sonstigen "städtebaulich-funktional abwertenden" Nutzungen eben auch durch Spielhallenhäufungen auf, so dass diese tatsächliche, aber auch "gefühlte" Häufung in den Innenstädten zu verhindern ist. Die Gestaltung in Form von auffälliger Werbung stört in mehreren Fällen das Stadtbild. Überdies ergeben sich Nutzungskonflikte mit öffentlichen/ sozialen/ kulturellen Einrichtungen und ggf. mit Wohnnutzungen. Selbst wenn innerstädtisches Wohnen anders bewertet würde, da hier innenstadttypische Beeinträchtigungen des 74

81 Wohnens als akzeptabel angesehen werden 46, sind die durch Vergnügungsstätten, insbesondere durch Spielhallen, ausgelösten potenziellen Störungen unter sozialen Aspekten weiterhin bedenklich. Der in vielen Fällen einsetzende Imageverlust wirkt sich zudem negativ auf die Standortfaktoren aus. Da in bzw. am Rande der Innenstädte von Villingen und Schwenningen sowie in vielen anderen Innenstädten auch vor allem die Problematik der Spielhallen vorherrscht, könnte eine Vermeidung dieser ein vorrangiges Ziel der Steuerungsstrategien sein. Insofern könnte der Mindestabstand in den Innenstädten von Villingen und Schwenningen, unabhängig von der Gebietstypologie, diese Aspekte berücksichtigen. Neben sonstigen standortbezogenen Möglichkeiten wie z.b. Gestaltungsvorgaben für Werbeanlagen, geschossbezogene Ansiedlungsbeschränkungen (vertikale Steuerung), wird mit der Festlegung von Mindestabständen zwischen den Vergnügungsstätten, insbesondere zwischen Spielhallen, Wettbüros, Erotikkinos und Stripteaselokalen, eine (weitere) Häufung dieser Einrichtungen verhindert. In der Bestandssituation sind, sowohl für Villingen als auch für Schwenningen, die Abstände zwischen den einzelnen Vergnügungsstätten sowie zu sensiblen Nutzungen relativ groß. Ein Mindestabstand aus der Ist-Situation lässt sich daher nur bedingt ableiten. In Schwenningen beträgt der Abstand zwischen der Spielhalle in der Kirchstraße und dem Entertainmentcenter in der Schützenstraße etwa 205 Meter, Nachbarschaften bestehen zwischen diesen beiden Standorten auf Grund der großen Entfernungen und der städtebaulichen Strukturen nicht. Aus dem Bestand lässt sich jedoch nicht ableiten, ob nicht bereits bei einem Mindestabstand von 100 Metern eine Verträglichkeit besteht. Bei ähnlichen Untersuchungen in anderen Städten liegt der Mindestabstand zwischen zwei Vergnügungsstätten zwischen 80 und 150 Meter. 46 Wohnnutzungen sind in Kerngebieten nur ausnahmsweise zulässig und somit den kerngebietstypischen Nutzungen, z.b. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Vergnügungsstätten prinzipiell nachgeordnet. 75

82 Karte 22: Ableitung eines verträglichen Mindestabstandes in der Schwenninger Innenstadt Unverträglichkeitsbereich für weitere Vergnügungsstätten Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen 2011 Karte 23: Ableitung eines verträglichen Mindestabstandes in der Villinger Innenstadt Unverträglichkeitsbereich für weitere Vergnügungsstätten Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen

83 In Villingen beträgt der Abstand zwischen der Spielhalle in der Kanzleigasse und der Spielhalle in der Bickenstraße 215 Meter. Angesichts der Entfernung und der städtebaulichen Strukturen sind diese beiden Standorte nicht im Zusammenhang wahrnehmbar. Aus dem Bestand lässt sich auch in Villingen ein verträglicher Mindestabstand nur eingeschränkt ableiten. Möglichweise würde auch bei einem geringeren Abstand eine Verträglichkeit vorliegen. In Villingen-Schwenningen hat sich gezeigt, dass die bestehenden Vergnügungsstätten insbesondere in den Innenstadt-Randlagen zu städtebaulich-funktionalen Unverträglichkeiten führen. Diese Nutzungskonflikte, die u.u. zu "Trading-Down- Prozessen" führen können, gilt es dadurch zu vermeiden, Vergnügungsstätten bewusst in die starken und robusten Hauptgeschäftslagen zu steuern. In der Schwenninger Innenstadt befindet sich der Hauptgeschäftsbereich in der Fußgängerzone "In den Muslen" und entspricht damit im Wesentlichen dem im Zentrenkonzept abgegrenzten Kernbereich des zentralen Versorgungsbereiches. Karte 24: Hauptgeschäftsbereich in der Innenstadt von Schwenningen Zulässigkeitsbereich für Vergnügungsstätten in Untergeschossen Zentraler Versorgungsbereich Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen

84 In der Villinger Innenstadt liegt der Hauptgeschäftsbereich in der Rietstraße und der Niedere Straße und mit etwas geringerem Einzelhandelsbesatz auch in der Obere Straße und in der Bickenstraße. Damit ist der Hauptgeschäftsbereich etwas kleiner als der im Zentrenkonzept abgegrenzte Kernbereich des zentralen Versorgungsbereiches. Karte 25: Hauptgeschäftsbereich in der Innenstadt von Villingen Zulässigkeitsbereich für Vergnügungsstätten im 1. Obergeschoss und Untergeschossen Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen 2011 Hinsichtlich der weiteren Störpotenziale von Vergnügungsstätten hat sich in Villingen-Schwenningen gezeigt, dass die größten Auswirkungen von Nutzungen von der Erdgeschosszone ausgehen, da sie hier insbesondere funktionale Brüche erzeugen, die es in einer Hauptgeschäftslage insbesondere bei einer durchgehenden Schaufensterfront und Ladenzeile zu vermeiden gilt. 78