Dezernat/Amt: Verantwortlich: Tel.Nr.: Datum. V / Stadtplanungsamt Herr Jerusalem

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1 DRUCKSACHE BA-13/015 B E S C H L U S S - V O R L A G E Dezernat/Amt: Verantwortlich: Tel.Nr.: Datum V / Stadtplanungsamt Herr Jerusalem Betreff: Bebauungsplan Elsässer Straße Mitte, Plan-Nr (Mooswald) - vereinfachtes Verfahren nach 13 BauGB h i e r : Aufstellungsbeschluss Beratungsfolge Sitzungstermin Öff. N.Ö. Empfehlung Beschluss BA X X Anhörung Ortschaftsrat ( 70 Abs. 1 GemO): nein Abstimmung mit städtischen Gesellschaften: nein Finanzielle Auswirkungen: nein Beschlussantrag: Der Bau- und Umlegungsausschuss beschließt gemäß Drucksache BA-13/015 die Aufstellung eines Bebauungsplans im vereinfachten Verfahren gemäß 13 BauGB im Stadtteil Mooswald für den Bereich zwischen dem Kreuzungsbereich Elsässer Straße / Allmendweg / Weidweg im Westen und dem Kreuzungsbereich Elsässer Straße / Falkenbergerstraße im Osten bestehend aus den Flst.Nrn. 6248/46, 6248/47, 6248/49 (Wegefläche), 6248/50, 6248/51, 6248/52, 9202, 9203, 9204, 9205 (Wegefläche), 9206, 9207, 9208, 9147, 9146, 9148, 9182 (Teilfläche Hutweg), 9201, 9124, 2970/4 (Teilfläche Elsässer Straße), 6240/68, 6240/69, 6240/76 (Teilfläche Weidweg) und 8989, Bezeichnung: Bebauungsplan Elsässer Straße Mitte, Plan-Nr

2 - 2 - DRUCKSACHE BA-13/015 Anlagen: 1. Lage des Plangebiets 2. Geltungsbereich (Entwurf) 1. Lage und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet liegt im Stadtteil Mooswald und umfasst ca. 1,5 ha. Es erstreckt sich entlang der Elsässer Straße und umfasst den noch unbeplanten Bereich, der im Märkte- und Zentrenkonzept als Nahversorgungsbereich festgelegt ist. Dieser Bereich wird im Westen begrenzt durch den Kreuzungsbereich der Elsässer Straße mit dem Almendweg und dem Weidweg inklusive der angrenzenden Bauten und im Osten durch den Kreuzungsbereich Elsässer Straße / Falkenbergerstraße. Er besteht aus den Flst.Nrn. 6248/46, 6248/47, 6248/49 (Wegefläche), 6248/50, 6248/51, 6248/52, 9202, 9203, 9204, 9205 (Wegefläche), 9206, 9207, 9208, 9147, 9146, 9148, 9182 (Teilfläche Hutweg), 9201, 9124, 2970/4 (Teilfläche Elsässer Straße), 6240/68, 6240/69, 6240/76 (Teilfläche Weidweg) und Ausgangslage In der Elsässer Straße 59 ist ein Antrag auf Nutzungsänderung eines bestehenden Ladenlokals in ein Wettlokal mit Verweildauer gestellt worden. Die Einrichtung ist bereits ohne Genehmigung in Betrieb genommen. Entscheidungstermin für den Bauantrag ist der Der Standort des Wettbüros liegt nach der Darstellung im Flächennutzungsplan (FNP) 2020 in einer Wohnbaufläche. Dieser Bereich ist nicht überplant. Für ihn bestimmt sich damit die zulässige Art der Nutzung alleine nach 34 Baugesetzbuch (BauGB). Der unbeplante Bereich ist u. a. gekennzeichnet durch mischgebietstypische Nutzungen im Erdgeschoss und Wohnnutzungen in den Obergeschossen. Die Planung geht davon aus, dass dieser Bereich als Nahversorgungszentrum zu betrachten ist, das derzeit schon in keinem stabilen Zustand ist. Durch entsprechende Planung soll dieses Zentrum gestärkt werden. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, welche Gebietsausweisung für das Plangebiet (Mischgebiet oder ggf. allgemeines Wohngebiet) möglich ist. 3. Städtebauliche Zielsetzung 3.1 Allgemeines Die Verwaltung hatte dem Gemeinderat am mit der Drucksache G-10/086 über die zunehmende Anzahl von Anträgen zur Errichtung von Spielhallen im Stadtgebiet berichtet, von denen ein Teil genehmigt werden musste. Der Gemeinderat kam zu der Überzeugung, dass eine gezielte Steuerung der Standorte dieser Spielhallen über das von 1991 bis 2005 für gewerblich geprägte Gebiete entwickelte Vergnügungsstättenkonzept hinaus erforderlich ist, um

3 - 3 - DRUCKSACHE BA-13/015 die Standorte derartiger Anlagen zu steuern. Bereits 1991 waren im Rahmen der Märkte- und Vergnügungsstättenkonzeption drei Standorte für die Ansiedlung von Spielhallen angedacht: Die Bereiche Bismarckallee (Teilbereich), Leo- Wohleb-Straße und Humboldtstraße. Diese Konzeption erlaubte eine frühzeitige Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen. Der Gemeinderat hatte die Verwaltung beauftragt, das Vergnügungsstättenkonzept insbesondere unter dem Aspekt einer Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen im gesamten Stadtgebiet zu überarbeiten. Ziel des Konzeptes sollte es sein, die planungsrechtliche Zulässigkeit von Spielhallen weiter zu beschränken und diese Anlagen nur noch in Einzelfällen an geeigneten Orten zuzulassen. Das Konzept wurde durch ein externes Büro erarbeitet. 3.2 Allgemeine Begründung Der Gemeinderat hat auf der Grundlage des Gutachtens und der darin enthaltenen Bewertungen im Rahmen der Funktions- und Standortanalyse folgendes Konzept beschlossen (siehe Anlage 3 zur Drucksache G-12/127): In den Stadtteilzentren wird der Ausschluss von Wettbüros/Spielhallen - zum Schutz der Wohnnutzungen, - zum Schutz der sozialen Einrichtungen, - zum Schutz der Nahversorgungsfunktion, - zum Schutz der Angebotsvielfalt von traditionellen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben in den Geschäftslagen und - zum Schutz von Trading-Down-Tendenzen erfolgen. Diese Stadtteilzentren weisen - mit Ausnahme des Stadtteilzentrums Oberwiehre/Oberau - lediglich Nahversorgungscharakter auf und sind teilweise durch Leerstände, kleinteilige Betriebsstrukturen, Besatzlücken, hohes Verkehrsaufkommen und eingeschränkte städtebauliche Qualitäten geprägt. In den Mischgebieten der Kernstadt und in den Ortschaften erfolgt der Ausschluss von Spielhallen und Wettbüros - zum Schutz der Wohnnutzungen, - zum Schutz der sozialen Einrichtungen (z.b. Schulen, Kindergärten), - zum Schutz des Stadt- und Ortsbildes, - zum Schutz des Bodenpreisgefüges, - zum Schutz der Versorgungsfunktionen, - zum Schutz von Trading-Down-Tendenzen. Das Gleiche gilt wegen der zum Teil sehr unterschiedlichen Prägung bzw. Umgebungsnutzung für die unbeplanten gewerblich geprägten Gebiete. So sind viele Bereiche von Wohnnutzungen umgeben; teilweise befinden sich öffentliche und soziale Einrichtungen, Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungsbetriebe in der Nähe. Spielhallen und Wettbüros sind daher auch in diesen Gebieten

4 - 4 - DRUCKSACHE BA-13/015 - zum Schutz der bestehenden Gewerbebetriebe, - zur Wahrung des Gebietstyps, - zum Schutz der benachbarten Wohnnutzung, - zum Schutz der öffentlichen / sozialen Einrichtungen und - zum Schutz des Bodenpreisgefüges auszuschließen. Der Gemeinderat hat die Bewertung des Gutachtens nachvollzogen, dass nur bestimmte Bereiche der Innenstadt von Freiburg eine städtebaulich-funktionale Struktur aufweist, die die Ansiedlung von Spielhallen und Wettbüros vertragen könnte. Aufgrund der vorhandenen städtebaulich-funktionalen Struktur bieten sich bestimmte Bereiche der Innenstadt von Freiburg und insbesondere der Hauptgeschäftsbereich in der Kaiser-Joseph-Straße, für die Definition eines Zulässigkeitsbereiches für Spielhallen und Wettbüros an. Der Gemeinderat ist deshalb der Empfehlung des Gutachtens gefolgt, Spielhallen und Wettbüros nur noch in einem abgegrenzten Bereich der Innenstadt ausnahmsweise zuzulassen (siehe Anlage 4 der Drucksache G-12/127). In allen anderen Bereichen sind diese auszuschließen. Die Gründe liegen in der nahezu monozentrischen - auf die Innenstadt ausgerichteten - Struktur, die aufgrund ihrer städtebaulichen und funktionalen Attraktivität über eine erhebliche regionale und überregionale Ausstrahlung verfügt. Die Stadtteilzentren sind im Verhältnis zur Innenstadt dagegen schwach entwickelt. Deshalb ist die Innenstadt und hier insbesondere die Hauptlage der Kaiser-Joseph-Straße geeignet, Spielhallen und Wettbüros aufzunehmen. Allerdings gilt dies nur für Bereiche mit den höchsten Bodenrichtwerten. Für diesen Teilbereich ist davon auszugehen, dass weitere Vergnügungsstätten keinen Trading-Down-Effekt auszulösen vermögen, soweit die nachfolgenden planerischen Aspekte im Rahmen der Feinsteuerung beachtet werden. Deshalb sollen Spielhallen und Wettbüros in der Innenstadt im Bereich der Kaiser-Joseph-Straße bis zum Martinstor und der Rathausgasse im Unter- oder Obergeschoss ausnahmsweise zugelassen werden. Als Mindestabstand zwischen den einzelnen Einrichtungen werden 500 Meter festgelegt. Damit wird auch der im Landesglücksspielgesetz geregelte Abstand zwischen den Spielhallen für das Planungsrecht aufgegriffen und im städtischen Spielhallenkonzept umgesetzt. Bei Sichtbeziehungen muss über die Entfernung ggf. unter Einbeziehung weiterer städtebaulicher Aspekte eine gesonderte Betrachtung erfolgen. Regelungen zur Gestaltung und Wirkung von Vergnügungsstätten über Sondernutzungs- und Gestaltungssatzungen sollen ergänzend eine Beeinträchtigung des Stadt- und Straßenbildes verhindern und zur städtebaulichen und gestalterischen Integration der Spielhallen beitragen. Darüber hinaus sollen Standorte in der Eisenbahnstraße, in der Bismarckallee und im Bereich des Bahnhofs gesichert werden. Von diesen Standorten kann aufgrund der Vorgaben des 500 Meter-Abstandes nur ein Teil in ihrem Bestand geschützt bzw. planungsrechtlich gesichert werden. Hier ist über die erforderliche Reichweite einer Absicherung im Bestand gemäß 1 Abs. 10 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu entscheiden. Zusätzliche Spielhallen in diesem Bereich sollen nicht genehmigt werden.

5 - 5 - DRUCKSACHE BA-13/015 In allen anderen Bereichen erfolgt ein Ausschluss von Spielhallen und Wettbüros. Bestehende Anlagen genießen baurechtlichen Bestandschutz; sie dürfen allerdings nicht mehr erweitert werden. Unabhängig von der gewerberechtlichen Betrachtung erlischt der Bestandschutz bei längerer Aufgabe der Nutzung. Die Umsetzung der Empfehlung des Gutachtens, Ausnahmen für Tanzlokale / Diskotheken in publikumsorientierten Gewerbelagen, Kerngebieten und gewerblich geprägten Mischgebieten zuzulassen, kommt für das vorliegende Plangebiet wegen seiner Gebietsstruktur nicht in Betracht. 3.3 Inhalte der Planung Ziel ist, im Planbereich die unter Nr. 3.2 beschriebene Konzeption umzusetzen. Auf der Grundlage der beschriebenen Zielsetzung, die der Gemeinderat am beschlossen hat (siehe Drucksache G-12/127), sollen im Plangebiet Vergnügungsstätten ausgeschlossen werden. Zu den unzulässigen Einrichtungen gehören auch Wettbüros, Spiel- und Automatenhallen sowie ähnliche Unternehmen im Sinne der 29 ff. Gewerbeordnung (GewO). Ein Ausschluss im Plangebiet dient dem Schutz der vorhandenen Gebietsstruktur, insbesondere für Wohnnutzungen, der vorhandenen gewerblichen Kleinstruktur und der Stärkung des vorhandenen schwach ausgeprägten Nahversorgungszentrums im Westen des Stadtteils Mooswald. Dadurch kann auch einem Trading-Down- Effekt entgegengewirkt werden. In der zukünftigen Planung wird die Mischung aus Wohnen in den Obergeschossen und Nutzung der Erdgeschosszonen für nahversorgungsrelevante Einrichtungen und gastronomische Nutzungen aufgegriffen und gefestigt. Im Bebauungsplan soll die bisherige Nutzung aufgenommen werden, die im weiteren Verfahren noch konkretisiert werden muss. Vergnügungsstätten sollen wie erwähnt ausgeschlossen werden. Das Maß der baulichen Nutzung richtet sich künftig für den unbeplanten Bereich voraussichtlich auch weiterhin nach 34 BauGB. 4. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Das Plangebiet ist im wirksamen Flächennutzungsplan 2020 der Stadt Freiburg als Wohnbaufläche dargestellt. Bei Festsetzung eines Mischgebiets ist ein Änderungsverfahren durchzuführen, sofern eine Berichtigung (in Abhängigkeit von der Größe) nicht ausreicht. 5. Durchführung eines vereinfachten Verfahrens Es liegt ein sog. einfacher Bebauungsplan vor, in dem die Art der Nutzung nach 34 BauGB (Wohn- bzw. Mischgebiet - siehe unter Nr. 3.3) im Bebauungsplan festgesetzt wird und der Regelungen bzw. Einschränkungen hinsichtlich des Umfangs der im Gebiet zugelassenen Nutzungen erfährt, der aber keine weiteren qualifizierten Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksflächen und zu den örtlichen Verkehrsflächen enthält. Vor-

6 - 6 - DRUCKSACHE BA-13/015 haben im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans werden nach der Art der Gebietsfestsetzung und im Weiteren nach 34 BauGB beurteilt. Der Bebauungsplan wird im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB aufgestellt. Nach 13 Abs. 1 BauGB liegen die Voraussetzungen zur Durchführung eines vereinfachten Verfahrens vor, da - sich durch die Aufstellung der Bebauungsplans der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert, - durch den alleinigen Ausschluss bestimmter Einrichtungen keine Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung besteht bzw. nicht vorbereitet oder begründet wird, - keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen. Bei der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit ist darauf hinzuweisen, dass von der Umweltprüfung abgesehen wird. 6. Weiteres Verfahren Für das beantragte Wettbüro soll nach Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses zur Sicherung der Planungsabsichten ein Zurückstellungsantrag nach 15 BauGB gestellt werden. Das Bebauungsplanverfahren wird im Laufe des Jahres 2013 weitergeführt. Ansprechpartner/in sind Herr Lang, Stadtplanungsamt, Tel.: 0761/ , und Frau Recker, Rechtsamt, Tel.: Bürgermeisteramt -